FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

J UNE 24, 2009

THOMAS K. KAH

N

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 8

- 1 4 5 9 9

N o n

- A r g u m e n t C a l e n d a r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 7

- 0 0 3 6 4

- C V

- 3

- M C R

- E M T

E M E R A L D G R A N D E

, I N C

. ,

a F l o r i d a c o r p o r a t i o n

,

P l a i n t i f f

- A p p e l l e e

,

v e r s u s

C L A T U S J U N K I N

,

D e f e n d a n t

- A p p e l l a n t

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( J u n e 2 4

, 2 0 0 9 )

B e f o r e E D M O N D S O N

, C A R N E S a n d W I L S O N

, C i r c u i t J u d g e s

.P E R C U R I A M :

D e f e n d a n t

- A p p e l l a n t C l a t u s J u n k i n a p p e a l s a n o r d e r o f t h e d i s t r i c t c o u r t

g r a n t i n g t h e m o t i o n o f P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t E m e r a l d G r a n d e

, I n c

. ( “ E m e r a l d ” ) t o

r e m a n d t o s t a t e c o u r t b a s e d u p o n e n f o r c e m e n t o f a f

o r u m

- s e l e c t i o n c l a u s e

. N o

r e v e r s i b l e e r r o r h a s b e e n s h o w n ; w e a f f i r m

. 1

E m e r a l d

, a c o n d o m i n i u m d e v e l o p e r

, e n t e r e d i n t o t h r e e c o n t r a c t s w i t h

J u n k i n

. T w o o f t h e t h r e e c o n t r a c t s w e r e f o r t h e p u r c h a s e a n d s a l e o f c o n d o m i n i u m

u n i t s ( t h e “ C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s ” ) ; o n e o f t h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s w a s

o n l y f o r a f r a c t i o n a l o w n e r s h i p i n t e r e s t a n d

, a c c o r d i n g t o J u n k i n

, w a s g o v e r n e d b y

t h e F l o r i d a V a c a t i o n P l a n a n d T i m e s h a r i n g A c t

, F l a

. S t a t

. A n n

. § 7 2 1

. 0 1 e t s e q

.

( “ T i m e s h a r e A c t ” )

. T h e t h i r d c o n t r a c t w a s f o r f u r n i s h i n g s f

o r o n e o f t h e

C o n d o m i n i u m C o n t r a c t u n i t s ( t h e “ F u r n i s h i n g C o n t r a c t ” )

. J u n k i n c a n c e l e d a l l

t h r e e c o n t r a c t s b e f

o r e c l o s i n g ; E m e r a l d s u e d J u n k i n o n t h e t h r e e c o n t r a c t s i n t h e

2

C i r c u i t C o u r t o f t h e F i r s t J u d i c i a l C i r c u i t

, i n a n d f o r O k a l o o s a C o u n t y

, F l o r i d a

.

J u n k i n t h e n r e m o v e d t h e l a w s u i t t o t h e f e d e r a l d i s t r i c t c o u r t f

o r t h e n o r t h e r n d i s t r i c t

The orde r of r emand wa s not based on a la ck of f eder al jurisdiction or defe ctive re moval 1

proce dure; a

ppellate r eview of

a re mand orde r enf

orcing a for

um-selec tion clause is not barr ed

by 28 U.S.C. § 1447(d). See Globa l Satellite Com munication Co. v. St armill U.K. L td., 378 F.3d

1269, 1271 (11 Cir. 2004). t h

J unkin maintains that the Timeshare Act allowe d him to cance l the purcha se of the 2

fra ctional intere st in a condominium unit ; and J unkin maintains further tha t the canc ellation of

the fra ctional intere st contrac t canc eled the othe r two contra cts. Be fore us is the remand or der;

we do not conside r the unde rly ing c ontrac t claims.

2o f F l o r i d a

.

T h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s c o n t a i n t w o s e p a r a t e c l a u s e s t h a t a d d r e s s

f o r u m s e l e c t i o n

. A r t i c l e I X

, S e c t i o n Y

, c o n t a i n e d i n e a c h o f t h e C o n d o m i n i u m

C o n t r a c t s

, p r o v i d e s :

[ T ] o t h e e x t e n t n o t p r o h i b i t e d b y A r t i c l e V I I I

, t h e C i r c u i t

a n d C o u n t y C o u r t s o f t h e 1 J u d i c i a l C i r c u i t

, i n a n d f o r s t

O k a l o o s a C o u n t y

, F l o r i d a ( “ O k a l o o s a C o u r t s ” ) w i l l b e

t h e v e n u e f

o r a n y d i s p u t e

, p r o c e e d i n g

, s u i t o r l e g a l a c t i o n

c o n c e r n i n g t h e i n t e r p r e t a t i o n

, c o n s t r u c t i o n

, v a l i d i t y

,

e n f o r c e m e n t

, p e r f

o r m a n c e o f

, o r r e l a t e d i n a n y w a y t o

,

t h i s C o n t r a c t o r a n y o t h e r a g r e e m e n t o r i n s t r u m e n t

e x e c u t e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h i s C o n t r a c t

. I n t h e e v e n t

a n y s u c h s u i t o r l e g a l a c t i o n i s c o m m e n c e d b y a n y p a r t y

a n d i s n o t o t h e r w i s e p r o h i b i t e d b y A r t i c l e V I I I

, t h e o t h e r

p a r t i e s a g r e e

, c o n s e n t a n d s u b m i t t o t h e p e r s o n a l

j u r i s d i c t i o n o f t h e O k a l o o s a C o u r t s w i t h r e s p e c t t o s u c h

s u i t o r l e g a l a c t i o n

. I n s u c h e v e n t

, e a c h p a r t y w a i v e s a n y

a n d a l l r i g h t s u n d e r a p p l i c a b l e l a w o r i n e q u i t y t o o b j e c t

t o j u r i s d i c t i o n o r v e n u e o f t h e O k a l o o s a C o u r t s

.

A r t i c l e V I I I o f e a c h o f t h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s

, e n t i t l e d

“ A r b i t r a t i o n

, ” p r o v i d e s :

A n y p o s t

- c l o s i n g d i s p u t e s b e t w e e n P u r c h a s e r a n d S e l l e r

r e l a t i n g t o t h e p u r c h a s e o f t h e U n i t

, i n c l u d i n g t h e

m a r k e t i n g

, s a l e

, d e s i g n

, c o n s t r u c t i o n

, c o n d i t i o n o r

c o n v e y a n c e o f t h e U n i t

, s h a l l b e r e s o l v e d e x c l u s i v e l y

t h r o u g h b i n d i n g a r b i t r a t i o n

.

. . .

N e v e r t h e l e s s

, i n t h e e v e n t f o r a n y r e a s o n a n y l i t i g a t i o n i s

f i l e d o t h e r t h a n t o e n f

o r c e t h e d e c i s i o n o f t h e a r b i t r a t i o n

3p r o c e e d i n g

, t h e p a r t i e s a c c e p t t h e j u r i s d i c t i o n o f t h e

S t a t e

, F e d e r a l a n d l o c a l c o u r t s l o c a t e d i n O k a l o o s a

C o u n t y

, F l o r i d a a s h a v i n g e x c l u s i v e j u r i s d i c t i o n o v e r

c o n t r o v e r s i e s a r i s i n g f

r o m o r r e l a t i n g t o t h i s A g r e e m e n t

a n d a g r e e t h a t F l o r i d a h a s s u f f i c i e n t c o n t a c t s w i t h t h e

s u b j e c t m a t t e r o f t h i s A g r e e m e n t a n d a g r e e t h a t a n y

l i t i g a t i o n a r i s i n g o u t o f t h i s A g r e e m e n t w i l l t a k e p l a c e

o n l y i n s u c h c o u r t s

, a n d b o t h p a r t i e s h e r e t o c o n s e n t t o t h e

p e r s o n a l j u r i s d i c t i o n o f s u c h c o u r t s a n d d o h e r e b y w a i v e

a n y o b j e c t i o n t o s u c h c o u r t s b a s e d o n t h e f o r u m n o t

b e i n g c o n v e n i e n t o r o t h e r w i s e

.

T h e F u r n i s h i n g s C o n t r a c t c o n t a i n s l a n g u a g e v e r y s i m i l a r t o t h a t i n A r t i c l e V I I I o f

t h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s ; i t i n c l u d e s n o c l a u s e c o m p a r a b l e t o t h a t o f A r t i c l e I X

.

T h e d i s t r i c t c o u r t d e t e r m i n e d t h a t r e m a n d w a s d u e t o b e g r a n t e d : A r t i c l e V I I I

p e r t a i n s s o l e l y t o a r b i t r a t i o n o f p o s t

- c l o s i n g d i s p u t e s ; a n d A r t i c l e I X i s a

m a n d a t o r y f

o r u m s e l e c t i o n c l a u s e

. B e c a u s e t h e c l a i m s a t i s s u e i n t h e l a w s u i t w e r e

n o t p o s t

- c l o s i n g a n d w e r e n o t s u b j e c t t o b i n d i n g a r b i t r a t i o n

, t h e d i s t r i c t c o u r t

c o n c l u d e d A r t i c l e V I I I h a d n o a p p l i c a t i o n a n d p e r m i t t e d n o r e m o v a l

, e s p e c i a l l y i n

t h e l i g h t o f t h e l a n g u a g e i n A r t i c l e I X

. W e a g r e e

.

T h e e n f o r c a b i l i t y o f a f

o r u m

- s e l e c t i o n c l a u s e i n a d i v e r s i t y j u r i s d i c t i o n c a s e

i s g o v e r n e d b y f

e d e r a l l a w ; s e e P & S B u s i n e s s M a c h i n e s

, I n c

. v

. C a n o n U S A

, I n c

. ,

3 3 1 F

. 3 d 8 0 4

, 8 0 7 ( 1 1 C i r

. 2 0 0 3 ) ; a n d o r d i n a r y p r i n c i p l e s o f c o n t r a c t th

i n t e r p r e t a t i o n a p p l y

. S e e G l o b a l S a t e l l i t e C o m m u n i c a t i o n C o

. v

. S t a r m i l l U

. K

.

L t d

. , 3 7 8 F

. 3 d 1 2 6 9

, 1 2 7 1 ( 1 1 C i r

. 2 0 0 4 )

. A f o r u m

- s e l e c t i o n c l a u s e m a y v a l i d l y th

4a n d e f

f e c t i v e l y w a i v e t h e r i g h t t o r e m o v e

. S e e i d

. a t 1 2 7 2

. W h e n a c o n t r a c t

c o n t a i n s a v a l i d f

o r u m s e l e c t i o n c l a u s e

- - h e r e

, n e i t h e r p a r t y a r g u e s i n v a l i d i t y

- -

c o u r t s t y p i c a l l y c l a s s i f

y t h e c l a u s e a s p e r m i s s i v e o r m a n d a t o r y

. S e e F l o r i d a P o l k

C o u n t y v

. P r i s o n H e a l t h S e r v i c e s

, I n c

. , 1 7 0 F

. 3 d 1 0 8 1

, 1 0 8 3 n

. 8 ( 1 1 C i r

. 1 9 9 9 )

. th

“ A p e r m i s s i v e c l a u s e a u t h o r i z e s j u r i s d i c t i o n i n a d e s i g n a t e d f o r u m b u t d o e s n o t

p r o h i b i t l i t i g a t i o n e l s e w h e r e

. A m a n d a t o r y c l a u s e

, i n c o n t r a s t

, d i c t a t e s a n

e x c l u s i v e f

o r u m f o r l i t i g a t i o n u n d e r t h e c o n t r a c t

. ” G l o b a l S a t e l l i t e

, 3 7 8 F

. 3 d a t

1 2 7 2 ( i n t e r n a l q u o t a t i o n a n d c i t a t i o n o m i t t e d )

.

A t i s s u e i s w h e t h e r A r t i c l e V I I I a p p l i e s t o t h i s s u i t a n d

, i f i t a p p l i e s

, w h e t h e r

,

i n t h e l i g h t o f A r t i c l e I X

, i t a l l o w s J u n k i n t o r e m o v e f r o m t h e O k a l o o s a C o u n t y

s t a t e c o u r t w h e r e s u i t w a s f i l e d t o t h e f

e d e r a l d i s t r i c t c o u r t s e r v i n g O k a l o o s a

C o u n t y

. J u n k i n ’ s r e l i a n c e o n t h e l a n g u a g e i n A r t i c l e V I I I t h a t p r o v i d e s f o r t h e

e x c l u s i v e j u r i s d i c t i o n o f t h e s t a t e

, f e d e r a l a n d l o c a l c o u r t s i n O k a l o o s a C o u n t y o v e r

c o n t r o v e r s i e s a r i s i n g f

r o m o r r e l a t i n g t o t h e P u r c h a s e C o n t r a c t s i s w r e n c h e d o u t o f

c o n t e x t : t h e c o n t e x t m a k e s c l e a r t h a t t h e j u r i s d i c t i o n p r o v i s i o n s o f A r t i c l e V I I I

r e l a t e t o p o s t

- c l o s i n g a r b i t r a b l e d i s p u t e s

. R e a d i n g t h e P u r c h a s e C o n t r a c t s i n t h e i r

e n t i r e t y

, w e a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t t h a t A r t i c l e V I I I h a s n o a p p l i c a t i o n : i t s

a p p l i c a t i o n i s l i m i t e d t o p o s t

- c l o s i n g d i s p u t e s a n d i t m a n d a t e s b i n d i n g a r b i t r a t i o n

o f t h o s e d i s p u t e s

.

5B u t e v e n i f w e w e r e t o a c c e p t J u n k i n ’ s a r g u m e n t t h a t A r t i c l e V I I I h a s

a p p l i c a t i o n t o a p r e

- c l o s i n g n o n

- a r b i t r a b l e d i s p u t e

, w e a g a i n a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t

c o u r t t h a t A r t i c l e I X i s a m a n d a t o r y f o r u m s e l e c t i o n c l a u s e

. U n l e s s p r o h i b i t e d b y

A r t i c l e V I I I

- - w h i c h t h i s s u i t i s n o t

- - A r t i c l e I X m a n d a t e s t h a t t h e “ O k a l o o s a

C o u r t s ” “ w i l l b e t h e v e n u e f o r a n y d i s p u t e

, p r o c e e d i n g

, s u i t o r l e g a l a c t i o n

c o n c e r n i n g t h e i n t e r p r e t a t i o n

, c o n s t r u c t i o n

, v a l i d i t y

, e n f o r c e m e n t

, p e r f

o r m a n c e o f

,

o r r e l a t e d i n a n y w a y t o t h i s C o n t r a c t o r a n y o t h e r a g r e e m e n t o r i n s t r u m e n t

e x e c u t e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h i s C o n t r a c t

. ” A n d A r t i c l e I X p r o v i d e s f u r t h e r t h a t

“ e a c h p a r t y w a i v e s a n y a n d a l l r i g h t s

. . . t o o b j e c t t o j u r i s d i c t i o n o r v e n u e o f t h e

O k a l o o s a C o u r t s

. ” I n c o n t r a s t

, t h e l a n g u a g e i n A r t i c l e V I I I i s p e r m i s s i v e : i t

m a n d a t e s n o s p e c i f

i c f o r u m

. A r t i c l e V I I I i s a g e n e r a l c o n s e n t t o p e r s o n a l

j u r i s d i c t i o n

. 3

J u n k i n m a k e s m u c h o f t h e a b s e n c e o f a c l a u s e e q u i v a l e n t t o A r t i c l e I X i n t h e

F u r n i s h i n g s C o n t r a c t

. B e c a u s e t h e F u r n i s h i n g s C o n t r a c t d o e s h a v e a f o r u m

s e l e c t i o n c l a u s e t h a t t r a c k s A r t i c l e V I I I

, a n d b e c a u s e E m e r a l d w a s a l s o s e e k i n g

s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o f t h a t a g r e e m e n t

, J u n k i n a r g u e s t h a t r e m o v a l m u s t b e p r o p e r

f o r c l a i m s a r i s i n g u n d e r t h e F u r n i s h i n g C o n t r a c t

. B u t t h e P u r c h a s e C o n t r a c t s a n d

F u r n i s h i n g C o n t r a c t w e r e e x e c u t e d t o g e t h e r a n d s h o u l d b e r e a d t o g e t h e r

. S e e

And, as a lso noted by

the district court, the f

orum mandate d in Article I X is included 3

within the courts listed in Article VI I I

.

6H o p f

e n s p i r g e r v

. W e s t

, 9 4 9 S o

. 2 d 1 0 5 0

, 1 0 5 3 ( F l a

. D i s t

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 )

. A n d

A r t i c l e I X o f t h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s s e l e c t s t h e O k a l o o s a C o u r t s a s t h e v e n u e

f o r d i s p u t e s r e l a t e d t o t h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s o r “ a n y o t h e r a g r e e m e n t o r

i n s t r u m e n t e x e c u t e d i n c o n n e c t i o n ” w i t h t h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s

.

R e m a n d o f a l l c l a i m s r e l a t i n g t o t h e C o n d o m i n i u m C o n t r a c t s a n d t h e

F u r n i s h i n g s C o n t r a c t i s d u e t o b e a f f i r m e d

.

A F F I R M E D

.

7