### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

Aug us t 1 4, 2 01 2 S es si on

MIL LEDG EVI LLE UNITE D METHO DIST CHURCH, E T A L 

### . v.

JI MMY G. MELTO N, E T A L



### .

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r M c N a i r y C o u n t y

N o

. 6 4 5 6 J

. W e b e r M c C r a w , J u d g e

N o

. W 2 0 1 1

- 0 1 2 7 2

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d S e p t e m b e r 1 4

, 2 0 1 2

T h i s c a s e i n v o l v e s a d i s p u t e o v e r t h e o w n e r s h i p o f a p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y

. A p p e l l e e c h u r c h

p u r c h a s e d t h e d i s p u t e d p r o p e r t y f r o m t h e s e l l e r b a n k i n 1 9 7 4

, b u t f a i l e d t o r e c o r d i t s d e e d

.

T h r o u g h a c l e r i c a l e r r o r

, t h e s e l l e r b a n k s o l d t h e d i s p u t e d p r o p e r t y t o A p p e l l a n t r e a l e s t a t e

i n v e s t o r i n 2 0 0 8

. A p p e l l a n t p r o m p t l y r e c o r d e d h i s d e e d

. A f t e r t h e i n v e s t o r d e m o l i s h e d a

p o r t i o n o f a w a l l c o n s t r u c t e d b y t h e c h u r c h o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, t h e c h u r c h s u e d t o q u i e t

t i t l e a n d f

o r d a m a g e s

. T h e t r i a l c o u r t r u l e d t h a t t h e d e e d t o t h e i n v e s t o r w a s v o i d a s

c h a m p e r t o u s b e c a u s e t h e c h u r c h ’ s p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y w a s o p e n a n d o b v i o u s a t t h e

t i m e o f c o n v e y a n c e

. T h u s t h e t r i a l c o u r t r u l e d t h a t t h e c h u r c h w a s t h e t r u e o w n e r o f t h e

p r o p e r t y

. A l t h o u g h w e a f f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t

, w e r e l y o n g r o u n d s o t h e r t h a n

t h o s e f o u n d b y t h e t r i a l c o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3

. A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. , a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

J o n A

. Y o r k

, D o n a l d D

. G l e n n

, a n d M e l i s s a K

. V a n P e l t

, J a c k s o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e

a p p e l l a n t

, J i m m y G

. M e l t o n

.

T e r r y A b e r n a t h y

, S e l m e r

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, M i l l e d g e v i l l e U n i t e d M e t h o d i s t

C h u r c h

.

O P I N I O N

I

. B a c k g r o u n d

P l a i n t i f f / A p p e l l a n t M i l l e d g e v i l l e U n i t e d M e t h o d i s t C h u r c h ( “ t h e C h u r c h ” ) a n d t h eB a n k o f A d a m s v i l l e ( w i t h i t s s u c c e s s o r

- i n

- i n t e r e s t

, D e f e n d a n t C o m m u n i t y S o u t h B a n k

, “ t h e

B a n k ” ) o w n e d a d

j a c e n t p r o p e r t y i n M i l l e d g e v i l l e

, T e n n e s s e e

. I n o r d e r t o e x p a n d i t s p a r k i n g

l o t

, t h e C h u r c h p u r c h a s e d a s m a l l t r a c t o f l a n d ( “ t h e d i s p u t e d p r o p e r t y ” ) f r o m t h e B a n k o f

A d a m s v i l l e i n 1 9 7 4

. T h e B a n k o f A d a m s v i l l e c o n v e y e d t h e d i s p u t e d p r o p e r t y t o t h e C h u r c h

b y w a r r a n t y d e e d ; h o w e v e r

, t h e C h u r c h d i d n o t r e c o r d t h e d e e d a t t h e t i m e o f p u r c h a s e

. 1

F u r t h e r m o r e

, t h e C h u r c h d i d n o t p a y p r o p e r t y t a x e s o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. I n s t e a d

, i t i s

u n d i s p u t e d t h a t

, d u e t o a c l e r i c a l e r r o r

, t h e B a n k c o n t i n u e d t o p a y t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e

d i s p u t e d p r o p e r t y f

r o m t h e t i m e o f t h e s a l e i n 1 9 7 4 u n t i l 2 0 0 8

.

E v e n b e f o r e p u r c h a s i n g t h e d i s p u t e d p r o p e r t y i n 1 9 7 4

, t h e C h u r c h u s e d i t f o r v a r i o u s

r e c r e a t i o n a l a n d p a r k i n g p u r p o s e s

. A f t e r p u r c h a s i n g t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, t h e C h u r c h m a d e

i m p r o v e m e n t s t o t h e a r e a

, i n c l u d i n g p l a c i n g g r a v e l o n t h e a r e a

, a n d l a t e r

, i n 1 9 9 4 a n d 2 0 0 7

,

p a v i n g t h e a r e a f

o r u s e a s a d e d i c a t e d p a r k i n g l o t

. I n a d d i t i o n

, i n 2 0 0 1

, t h e C h u r c h

c o n s t r u c t e d a l a r g e b r i c k w a l l o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y t h a t s e r v e d t o s e p a r a t e t h e C h u r c h ’ s

p r o p e r t y

, i n c l u d i n g t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, f r o m t h e a d

j o i n i n g p r o p e r t y o w n e d b y t h e B a n k

.

T h e b r i c k w a l l w a s c o n s t r u c t e d o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y a p p r o x i m a t e l y 1 8 i n c h e s f r o m t h e

b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y a n d t h e p r o p e r t y o w n e d b y t h e B a n k

.

A r o u n d 2 0 0 5

, D e f

e n d a n t / A p p e l l a n t J i m m y G

. M e l t o n

, a l o c a l r e a l e s t a t e i n v e s t o r w i t h

p r o p e r t i e s t h r o u g h o u t t h e S t a t e o f T e n n e s s e e

, i n q u i r e d a s t o w h e t h e r t h e B a n k w a s i n t e r e s t e d

i n s e l l i n g t h e p r o p e r t y

, o n w h i c h t h e b a n k b u i l d i n g s t o o d

. M r

. M e l t o n w a s f a m i l i a r w i t h t h e

p r o p e r t y b e c a u s e h e o w n e d t h e p r o p e r t y a d j o i n i n g t h e B a n k o n t h e o p p o s i t e s i d e f r o m t h e

C h u r c h f o r t h e p r e v i o u s f

i f t e e n y e a r s

. M r

. M e l t o n u l t i m a t e l y p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y o w n e d

b y t h e B a n k i n A p r i l 2 0 0 8 f o r $ 5 0

, 0 0 0

. 0 0

. T h r o u g h a n o v e r s i g h t o n t h e p a r t o f t h e B a n k

, t h e

p r o p e r t y c o n v e y e d t o M r

. M e l t o n b y w a r r a n t y d e e d m i s t a k e n l y i n c l u d e d t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y

. M r

. M e l t o n r e c o r d e d h i s d e e d w i t h t h e M c N a i r y C o u n t y R e g i s t e r o f D e e d s i n

O c t o b e r 2 0 0 8

.

S o o n a f t e r M r

. M e l t o n r e c o r d e d h i s d e e d

, o n N o v e m b e r 1 8

, 2 0 0 8

, h e s e n t a l e t t e r t o

t h e C h u r c h a s k i n g i t t o r e m o v e t h e b r i c k w a l l o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. T h e C h u r c h d i d n o t

c o m p l y

. A c c o r d i n g l y

, o n t h e e v e n i n g o f D e c e m b e r 6

, 2 0 0 8

, M r

. M e l t o n r e m o v e d a p o r t i o n

o f t h e b r i c k w a l l o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y ; M r

. M e l t o n a l l e g e d t h a t r e m o v a l o f t h e p o r t i o n o f

t h e w a l l w a s n e c e s s a r y i n o r d e r t o a l l o w h i m t o r e p a i r a s e p t i c t a n k b u r i e d o n t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y t h a t s e r v i c e d a b u i l d i n g o n M r

. M e l t o n ’ s p r o p e r t y

. W h e n M r

. M e l t o n r e m o v e d

p o r t i o n s o f t h e w a l l

, t h e e n t i r e w a l l c o l l a p s e d

.

O n D e c e m b e r 1 2

, 2 0 0 8

, t h e C h u r c h f i l e d a c o m p l a i n t i n t h e M c N a i r y C o u n t y C i r c u i t

T he d eed was lo st fo r s om e ti m e and la te r f ound in th e Chu rc h se cr et ar y’s pe rs ona l f il es pri or to 1

the tr ia l i n t his ca se. Cons equ ent ly, th e de ed wa s no t r eco rde d un ti l J une 22, 2009

.

-2-C o u r t

, s e e k i n g c o m p e n s a t o r y d a m a g e s f o r d e s t r u c t i o n o f p r o p e r t y

, a l o n g w i t h p u n i t i v e

d a m a g e s

. T h e C h u r c h a l s o a s k e d t h e c o u r t t o d e t e r m i n e t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r y l i n e

b e t w e e n i t s p r o p e r t y a n d M r

. M e l t o n ’ s

. U p o n r e q u e s t

, t h e t r i a l c o u r t i s s u e d a r e s t r a i n i n g

o r d e r

, w h i c h e n

j o i n e d M r

. M e l t o n f

r o m e n t e r i n g t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

.

M r

. M e l t o n f

i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s

, c i t i n g t h e C h u r c h ’ s f a i l u r e t o p a y t h e p r o p e r t y

t a x e s o n t h e s u b

j e c t p r o p e r t y

, w h i c h h e a r g u e d p r e v e n t e d t h e C h u r c h f r o m b r i n g i n g t h e q u i e t

t i t l e a c t i o n

, a n d t h e C h u r c h ’ s f a i l u r e t o r e c o r d i t s d e e d u n t i l a f t e r l i t i g a t i o n c o m m e n c e d

. T h e

t r i a l c o u r t d e n i e d t h e m o t i o n t o d i s m i s s o n O c t o b e r 9

, 2 0 0 9

. O n D e c e m b e r 1 0

, 2 0 0 9

, t h e

C h u r c h a m e n d e d i t s c o m p l a i n t t o a d d t h e B a n k a s a d e f e n d a n t ; h o w e v e r

, t h e C h u r c h d i d n o t

s e e k d a m a g e s f

r o m t h e B a n k

. A t r i a l w a s h e l d o n J a n u a r y 2 5

, 2 0 1 1

. S e v e r a l m e m b e r s o f t h e

C h u r c h t e s t i f

i e d a b o u t t h e C h u r c h ’ s c o n t i n u e d u s e o f t h e p r o p e r t y f r o m 1 9 7 4 u n t i l t h e t i m e

o f t h e t r i a l

. S p e c i f

i c a l l y

, m e m b e r s t e s t i f

i e d t h a t t h e C h u r c h h a d : ( 1 ) g r a v e l e d t h e a r e a ; ( 2 )

p a v e d t h e a r e a t w o t i m e s ; ( 3 ) p a i n t e d p a r k i n g l i n e s ; a n d ( 4 ) c o n s t r u c t e d a b r i c k w a l l i n t h e

d i s p u t e d a r e a t o s e p a r a t e t h e C h u r c h ’ s p r o p e r t y f r o m t h e B a n k ’ s p r o p e r t y ( l a t e r p u r c h a s e d

b y M r

. M e l t o n )

. I n a d d i t i o n

, s e v e r a l m e m b e r s o f t h e C h u r c h ’ s B o a r d o f T r u s t e e s t e s t i f i e d

t h a t

, s i n c e p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t y i n 1 9 7 4

, t h e r e h a d n e v e r b e e n a n e e d t o s e r v i c e t h e s e p t i c

t a n k u n d e r n e a t h t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, a n d t h e C h u r c h h a d n e v e r p r e v e n t e d a n y w o r k e r s f r o m

s e r v i c i n g t h e s y s t e m t h r o u g h a v a l v e o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. T h e C h u r c h r e p r e s e n t a t i v e s

f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t M r

. M e l t o n n e i t h e r s o u g h t

, n o r d i d t h e y g i v e

, p e r m i s s i o n f o r h i m t o

r e m o v e a p o r t i o n o f t h e b r i c k w a l l t o r e p a i r t h e s e p t i c t a n k

. M r

. M e l t o n t e s t i f i e d

, h o w e v e r

,

t h a t h e h a d n o k n o w l e d g e t h a t t h e d i s p u t e d p r o p e r t y h a d b e e n p r e v i o u s l y p u r c h a s e d b y t h e

C h u r c h

. S p e c i f

i c a l l y

, M r

. M e l t o n t e s t i f i e d t h a t : ( 1 ) t h e C h u r c h ’ s d e e d w a s n o t r e c o r d e d p r i o r

t o h i s p u r c h a s e o f

t h e p r o p e r t y ; ( 2 ) o t h e r b u s i n e s s e s u s e d t h e p r o p e r t y f o r a p a r k i n g l o t ; ( 3 )

n o o n e f r o m t h e B a n k i n f

o r m e d M r

. M e l t o n t h a t t h e C h u r c h p u r c h a s e d t h e d i s p u t e d p r o p e r t y ;

a n d ( 4 ) a s u r v e y o f t h e p r o p e r t y g i v e n t o M r

. M e l t o n b y a B a n k r e p r e s e n t a t i v e p r i o r t o M r

.

M e l t o n ’ s p u r c h a s e s h o w e d t h a t t h e B a n k o w n e d t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. N o t w i t h s t a n d i n g h i s

c l a i m t h a t h e h a d n o k n o w l e d g e o f t h e C h u r c h ’ s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

, M r

. M e l t o n a d m i t t e d

t h a t h e w a s a w a r e o f t h e C h u r c h ’ s u s e o f t h e p r o p e r t y a s a p a r k i n g l o t

. I n d e e d

, M r

. M e l t o n

t e s t i f i e d t h a t h e p a s s e d b y t h e p r o p e r t y “ o n a d a i l y b a s i s o r a t l e a s t o n c e a m o n t h

. ” M r

.

M e l t o n a l s o t e s t i f

i e d t h a t h e w a s a w a r e t h a t t h e r e w a s a b r i c k w a l l s e p a r a t i n g t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y f

r o m t h e B a n k ’ s p r o p e r t y

. M r

. M e l t o n t e s t i f i e d

, h o w e v e r

, t h a t h e d i d n o t l e a r n t h a t

t h e C h u r c h c o n s t r u c t e d t h e b r i c k w a l l u n t i l a f t e r h i s p u r c h a s e o f

t h e p r o p e r t y

. A c c o r d i n g t o

M r

. M e l t o n

, h e l e a r n e d t h a t t h e C h u r c h c o n s t r u c t e d t h e w a l l f r o m D a n n i e K e n n e d y ; h o w e v e r

,

M r

. K e n n e d y t e s t i f

i e d t h a t t h e C h u r c h ’ s p u r c h a s e

, p o s s e s s i o n

, a n d i m p r o v e m e n t s t o t h e

d i s p u t e d p r o p e r t y w e r e c o m m o n k n o w l e d g e i n t h e c o m m u n i t y p r i o r t o M r

. M e l t o n ’ s p u r c h a s e

o f t h e b a n k p r o p e r t y

. M r

. M e l t o n f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t h e n e v e r i n q u i r e d w i t h a n y C h u r c h

m e m b e r s o r r e p r e s e n t a t i v e s a b o u t t h e C h u r c h ’ s i n t e r e s t i n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

.

O n A p r i l 8

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r c o n t a i n i n g t h o r o u g h a n d d e t a i l e d

-3-f

i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w

. T h e c o u r t r u l e d i n f a v o r o f t h e C h u r c h a n d a s s e s s e d

d a m a g e s a g a i n s t M r

. M e l t o n i n t h e a m o u n t o f $ 4

, 3 0 0

. 0 0

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t t h e

C h u r c h ’ s p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y w a s o p e n

, v i s i b l e

, a n d a c t u a l

, s o a s t o p u t M r

. M e l t o n

o n n o t i c e o f i t s p o s s e s s i o n o f t h e l a n d

, a n d t h a t t h e d e e d f r o m t h e B a n k t o M r

. M e l t o n w a s

v o i d a s c h a m p e r t o u s

. A c c o r d i n g l y

, t h e t r i a l c o u r t r u l e d t h a t t h e C h u r c h w a s t h e t r u e o w n e r

o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

.

M r

. M e l t o n t i m e l y a p p e a l e d

. O n D e c e m b e r 9

, 2 0 1 1

, t h i s C o u r t e n t e r e d a n o r d e r n o t i n g

t h a t t h e o r d e r a p p e a l e d w a s n o t a f i n a l o r d e r a s i t d i d n o t a d j u d i c a t e t h e C h u r c h ’ s c l a i m f o r

p u n i t i v e d a m a g e s

. C o n s e q u e n t l y

, t h i s C o u r t d i r e c t e d M r

. M e l t o n t o o b t a i n a f i n a l j u d g m e n t

i n t h e t r i a l c o u r t

. O n D e c e m b e r 2 1

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r d e n y i n g t h e

C h u r c h ’ s c l a i m f

o r p u n i t i v e d a m a g e s a n d t h e a p p e l l a t e r e c o r d w a s s u p p l e m e n t e d t o i n c l u d e

t h i s o r d e r

. I t n o w a p p e a r s t h e o r d e r a p p e a l e d i s f i n a l a n d t h i s C o u r t h a s j u r i s d i c t i o n t o

c o n s i d e r t h i s a p p e a l

. S e e B a y b e r r y A s s o c

. v

. J

o n e s

, 7 8 3 S

. W

. 2 d 5 5 3 ( T e n n

. 1 9 9 0 )

.

I I

. I s s u e s P r e s e n t e d

M r

. M e l t o n r a i s e s t h e f

o l l o w i n g i s s u e s :

1

. W h e t h e r t h e C h u r c h ’ s f a i l u r e t o p a y p r o p e r t y t a x e s o n t h e

s u b j e c t p r o p e r t y b a r r e d t h e a c t i o n ?

2

. W h e t h e r t h e C h u r c h a d v e r s e l y p o s s e s s e d t h e s u b j e c t

p r o p e r t y s o a s t o r e n d e r t h e d e e d t o M r

. M e l t o n

c h a m p e r t o u s ?

3

. W h e t h e r t h i s m a t t e r p r e s e n t s a s i t u a t i o n i n w h i c h t h e

r e c o r d i n g s t a t u t e s a r e m o r e p r o p e r l y i n v o k e d t h a n t h e

p r i n c i p l e o f c h a m p e r t y ?

I I I

. S t a n d a r d o f R e v i e w

B e c a u s e t h i s c a s e w a s t r i e d t o t h e t r i a l j u d g e w i t h o u t a j u r y

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s

f i n d i n g s o f f

a c t d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s

o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

. N o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

, h o w e v e r

, a t t a c h e s t o t h e

t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w a n d o u r r e v i e w i s d e n o v o

. B o w d e n v

. W a r d

, 2 7 5 S

. W

. 3 d

9 1 3

, 9 1 6 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

. F o r t h e e v i d e n c e t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t a t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g o f

f a c t

, i t m u s t s u p p o r t a n o t h e r f i n d i n g o f f

a c t w i t h g r e a t e r c o n v i n c i n g e f f e c t

. W a l k e r v

. S i d n e

y

G i l r e a t h & A s s o c s

. , 4 0 S

. W

. 3 d 6 6

, 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ; T h e R e a l t y S h o p , I n c

. v

. R

. R

.

W e s t m i n s t e r H o l d i n g

, I n c

. , 7 S

. W

. 3 d 5 8 1

, 5 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 ) )

.

-4-W h e n t h e r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e s i n a c a s e d e p e n d s u p o n t h e t r u t h f u l n e s s o f w i t n e s s e s

,

t h e t r i a l j u d g e w h o h a s t h e o p p o r t u n i t y t o o b s e r v e t h e m a n n e r a n d d e m e a n o r o f t h e w i t n e s s e s

w h i l e t e s t i f

y i n g i s i n a f

a r b e t t e r p o s i t i o n t h a n t h i s C o u r t t o d e c i d e t h o s e i s s u e s

. S e e M c C a l e b

v

. S a t u r n C o r

p

. , 9 1 0 S

. W

. 2 d 4 1 2

, 4 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ; W h i t a k e r v

. W

h i t a k e r

, 9 5 7 S

. W

. 2 d 8 3 4

,

8 3 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 7 )

. “ I f t h e t r i a l c o u r t ’ s f a c t u a l d e t e r m i n a t i o n s a r e b a s e d o n i t s

a s s e s s m e n t o f w i t n e s s c r e d i b i l i t y

, t h i s C o u r t w i l l n o t r e e v a l u a t e t h a t a s s e s s m e n t a b s e n t c l e a r

a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

. ” H e f f i n g t o n v

. He

f f i n g t o n

, N o

. M 2 0 0 9

- 0 0 4 3 4

-

C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 6 2 3 6 2 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 1 9

, 2 0 1 0 )

.

I V

. A n a l y s i s

M r

. M e l t o n f

i r s t a s s e r t s t h a t t h e C h u r c h ’ s f a i l u r e t o p a y t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e

d i s p u t e d p r o p e r t y p r e v e n t s i t f r o m b r i n g i n g t h i s a c t i o n t o q u i e t t i t l e

. M r

. M e l t o n r e l i e s o n

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 1 0

, w h i c h s t a t e s :

( a ) A n y p e r s o n h a v i n g a n y c l a i m t o r e a l e s t a t e o r l a n d o f a n y

k i n d

, o r t o a n y l e g a l o r e q u i t a b l e i n t e r e s t t h e r e i n

, t h e s a m e

h a v i n g b e e n s u b

j e c t t o a s s e s s m e n t f

o r s t a t e a n d c o u n t y t a x e s

,

w h o a n d t h o s e t h r o u g h w h o m s u c h p e r s o n c l a i m s h a v e f a i l e d t o

h a v e t h e s a m e a s s e s s e d a n d t o p a y a n y s t a t e a n d c o u n t y t a x e s

t h e r e o n f o r a p e r i o d o f m o r e t h a n t w e n t y ( 2 0 ) y e a r s

, s h a l l b e

f o r e v e r b a r r e d f

r o m b r i n g i n g a n y a c t i o n i n l a w o r i n e q u i t y t o

r e c o v e r t h e s a m e

, o r t o r e c o v e r a n y r e n t s o r p r o f i t s t h e r e f r o m i n

a n y o f t h e c o u r t s o f t h i s s t a t e

.

I t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e B a n k

, r a t h e r t h a n t h e C h u r c h

, p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e

d i s p u t e d p r o p e r t y f

o r t h e t w e n t y ( 2 0 ) y e a r s p r i o r t o t h i s a c t i o n

. T h e C h u r c h a r g u e s

, h o w e v e r

,

t h a t t h i s i s s u e i s a n a f

f i r m a t i v e d e f

e n s e t h a t w a s n o t r a i s e d b y M r

. M e l t o n i n h i s a n s w e r

. I n

a d d i t i o n

, t h e C h u r c h a r g u e s t h a t

, a c c o r d i n g t o t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e a b o v e s t a t u t e

, a

p e r s o n h a v i n g a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y w i l l o n l y b e b a r r e d f r o m a s s e r t i n g o w n e r s h i p i f t h e

p e r s o n

, “ w h o a n d th o s e th r o u g h w h o m s u c h p e r s o n c l a i m s h a v e f a i l e d t o h a v e t h e s a m e

a s s e s s e d a n d t o p a y a n y s t a t e a n d c o u n t y t a x e s

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 1 0 ( e m p h a s i s

a d d e d )

. B e c a u s e i t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e B a n k

, i

. e

. , t h e e n t i t y t h r o u g h w h o m t h e C h u r c h

c l a i m s t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, h a s p a i d t h e t a x e s

, t h e C h u r c h a r g u e s t h a t T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 1 0 d o e s n o t b a r t h e c l a i m

. W e a g r e e

. T h e a b o v e s t a t u t e c l e a r l y

c o n t e m p l a t e s t h a t t h e p r o p e r t y t a x e s m a y e i t h e r b e p a i d b y t h e p r e s e n t o w n e r o f t h e p r o p e r t y

o r t h e p r e s e n t o w n e r ’ s p r e d e c e s s o r i n i n t e r e s t

. S e e I n r e T w i n t o n P r o

p e r t i e s P a r t

n e r s h i p

, 4 4

B

. R

. 4 2 6

, 4 3 1 ( B k r t c y

. T e n n

. 1 9 8 4 ) ( h o l d i n g t h a t t h e p l a i n t i f f c o u l d n o t b r i n g s u i t t o r e c o v e r

p r o p e r t y w h e r e “ [ n ] o n e o f t h e p e r s o n s t h r o u g h w h o m h i s c h a i n o f t i t l e w a s a s s e r t e d p a i d a n y

-5-p r o p e r t y t a x e s o n t h e p r o p e r t y f o r t h e l a s t 2 0 y e a r s

, i f a t a l l ” )

. A c c o r d i n g l y

, T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 1 0

, w h e t h e r p r o p e r l y p l e d o r n o t

, i s n o t a b a r t o t h i s a c t i o n

.

M r

. M e l t o n ’ s n e x t i s s u e s a l l e g e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g t h a t t h e C h u r c h i s t h e

p r o p e r o w n e r o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, e i t h e r t h r o u g h t h e d o c t r i n e o f c h a m p e r t y o r p u r s u a n t

t o t h e r a c e n o t i c e s t a t u t e

. M r

. M e l t o n a s s e r t s t h a t h e i s e n t i t l e d t o t h e d i s p u t e d p r o p e r t y u n d e r

e i t h e r t h e o r y

.

T h e t r i a l c o u r t r e l i e d o n t h e d o c t r i n e o f c h a m p e r t y t o f i n d t h a t t h e C h u r c h w a s e n t i t l e d

t o t h e p r o p e r t y

, c i t i n g T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 6 6

- 4

- 4 0 2 :

A n y s u c h a g r e e m e n t

, b a r g a i n

, s a l e

, p r o m i s e

, c o v e n a n t o r g r a n t

s h a l l b e u t t e r l y v o i d w h e r e t h e s e l l e r h a s n o t p e r s o n a l l y

, o r b y

t h e s e l l e r ' s a g e n t o r t e n a n t

, o r t h e s e l l e r ' s a n c e s t o r

, b e e n i n a c t u a l

p o s s e s s i o n o f t h e l a n d s o r t e n e m e n t s

, o r o f t h e r e v e r s i o n o r

r e m a i n d e r

, o r t a k e n t h e r e n t s o r p r o f i t s f o r o n e ( 1 ) w h o l e y e a r

n e x t b e f o r e t h e s a l e

.

A s w e p e r c e i v e i t

, t h e l a w o f c h a m p e r t y o p e r a t e s a s a s h i e l d t o t h e p a r t y i n p o s s e s s i o n

, a n d

r e q u i r e s t h a t a n y s u i t a g a i n s t t h e p a r t y i n p o s s e s s i o n t h a t v i o l a t e s t h e l a w o f c h a m p e r t y s h o u l d

b e d i s m i s s e d :

A n y s u i t a t l a w o r e q u i t y b r o u g h t f o r t h e r e c o v e r y o f t h e l a n d s

o r t e n e m e n t s b a r g a i n e d o r c o n t r a c t e d f o r

, w h e t h e r t h e

a g r e e m e n t

, s a l e

, b a r g a i n

, c o v e n a n t

, g r a n t

, o r p r o m i s e b e

e x e c u t e d o r e x e c u t o r y

, s h a l l b e f o r t h w i t h d i s m i s s e d

, w i t h c o s t s

, b y t h e c o u r t i n w h i c h s u c h s u i t m a y b e p e n d i n g

, u p o n t h e f a c t s

b e i n g d i s c l o s e d

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 4 0 2

.

T h e d o c t r i n e o f

c h a m p e r t y w a s r e c e n t l y d i s c u s s e d b y t h i s C o u r t i n L e v i n e v

. M a r c h

,

2 6 6 S

. W

. 3 d 4 2 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 ) :

T e n n e s s e e c h a m p e r t y s t a t u t e s p r o h i b i t t h e s a l e o f

p r e t e n d e d i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y

. T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 1

( 2 0 0 4 )

. T h e y a l s o i n c l u d e t h e p r e s u m p t i o n t h a t a s a l e o f a n y

i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y b y a p e r s o n w i t h o u t a c t u a l o r

c o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n o f t h e r e a l p r o p e r t y i s c h a m p e r t o u s

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 5 ( 2 0 0 4 )

. T h e p u r p o s e o f t h e s e

-6-s t a t u t e s i s t o p r o t e c t p e r s o n s i n a c t u a l p o s s e s s i o n o f a n i n t e r e s t

i n r e a l p r o p e r t y f

r o m s u i t s b a s e d o n p r e t e n d e d o r d o r m a n t

c l a i m s

, u n l e s s t h e s u i t s a r e i n s t i t u t e d i n g o o d f a i t h b y p e r s o n s

w i t h b o n a f

i d e c l a i m s o f t i t l e

. W

i l l i a m s v

. H o g a n

, 1 9 T e n n

. ( M e i g s ) 1 8 7

, 1 8 9 ( [ T e n n

. ] 1 8 3 8 )

.

I d

. a t 4 3 7

– 3 8 ( f

o o t n o t e o m i t t e d )

. T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t d e f i n e d “ p r e t e n d e d t i t l e

, ”

i n G r e e n v

. C u m b e r l a n d C o a l & C o k e C o

. , 7 2 S

. W

. 4 5 9 ( T e n n

. 1 9 0 3 )

, a s “ [ a ] s a l e o f l a n d s

h e l d u n d e r a p e r f

e c t t i t l e

, b u t i n t h e a d v e r s e p o s s e s s i o n o f a n o t h e r a t t h e t i m e

. ” P r e t e n d e d t i t l e

w a s d i s c u s s e d i n m o r e d e t a i l i n M i t c h e l l v

. K e c k

, N o

. E 2 0 0 5

- 0 2 3 8 1

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 6 W L

1 7 3 5 1 4 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 2 6

, 2 0 0 6 ) :

U n d e r [ t h e c h a m p e r t y s t a t u t e s ]

, i f o n e o u t o f p o s s e s s i o n a t t e m p t s

t o c o n v e y l a n d w h i c h i s a d v e r s e l y p o s s e s s e d b y a t h i r d p a r t y

, t h e

c o n v e y a n c e i s v o i d

. K

i n c a i d v

. M e a d o w s

, 4 0 T e n n

. ( 3 H e a d )

1 8 8

, 1 9 2

, 1 8 5 9 W L 3 4 3 0

, a t * 2 ( 1 8 5 9 ) ; B l a i r v

. G w o s d o f

, 3 2 9

S

. W

. 2 d 3 6 6

, 3 6 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 9 )

. R e g a r d l e s s o f t h e

v a l i d i t y o f t h e c o n v e y o r ' s t i t l e t o t h e l a n d

, s u c h t i t l e b e c o m e s

m e r e l y a p r e t e n d e d t i t l e

, w i t h i n t h e s t a t u t e

, w h e n t h e r e i s a n

a t t e m p t t o c o n v e y i t u n d e r s u c h c i r c u m s t a n c e s

. K i n c a i d

, 4 0

T e n n

. ( 3 H e a d ) a t 1 9 2

, 1 8 5 9 W L 3 4 3 0

, a t * 2 ; B l a i r

, 3 2 9 S

. W

. 2 d

a t 3 6 8

. T h e r e i s n o r e q u i r e d d u r a t i o n o f a d v e r s e p o s s e s s i o n b y

t h e t h i r d p a r t y ; a l l t h a t i s r e q u i r e d i s t h a t t h e t h i r d p a r t y

a d v e r s e l y p o s s e s s t h e l a n d a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e

.

K i n c a i d

, a t 1 9 2 ; B l a i r

, a t 3 6 8

.

M i t c h e l l

, 2 0 0 6 W L 1 7 3 1 4 2

, a t * 2

. T h u s

, a c o n v e y a n c e b y o n e o u t o f p o s s e s s i o n o f l a n d

,

w h i c h i s a d v e r s e l y p o s s e s s e d b y a n o t h e r p e r s o n o r e n t i t y

, i s v o i d

. H o w e v e r

, i n o r d e r f o r t h e

l a w o f c h a m p e r t y t o a p p l y

, t h e p o s s e s s i o n o f t h e t h i r d p a r t y m u s t b e a d v e r s e

. A c c o r d i n g l y

,

t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h i s s a l e i s v o i d d u e t o t h e d o c t r i n e o f c h a m p e r t y

, w e m u s t f i r s t

d e t e r m i n e w h e t h e r t h e C h u r c h ’ s i n t e r e s t i n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y i s a d v e r s e

. A d v e r s e

p o s s e s s i o n r e q u i r e s “ a n o c c u p a t i o n o f t h e p r o p e r t y u n d e r a c l a i m o f r i g h t o r t i t l e w h i c h i s

o p e n

, a c t u a l

, c o n t i n u o u s

, e x c l u s i v e

, a d v e r s e a n d n o t o r i o u s

. ” C a t l e t t v

. W h a l e y

, 7 3 1 S

. W

. 2 d

5 4 4

, 5 4 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 7 )

. “ T h e m e r e p o s s e s s i o n o f l a n d d o e s n o t i n a n d o f i t s e l f s h o w

a n a d v e r s e c l a i m t o t h e o w n e r t h e r e o f

, a n d n o a d v e r s e c l a i m a r i s e s f r o m a u s e p e r m i s s i v e i n

i t s i n c e p t i o n u n t i l a d i s t i n c t a n d p o s i t i v e a s s e r t i o n o f a r i g h t a d v e r s e t o t h e o w n e r h a s b e e n

b r o u g h t h o m e t o h i m

. ” B r a n s t e t t e r v

. P o y n t e r

, 2 2 2 S

. W

. 2 d 2 1 4

, 2 1 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 9 )

.

I n t h i s c a s e

, t h e e v i d e n c e c l e a r l y s h o w s t h a t t h e C h u r c h l e g a l l y p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y

f r o m t h e B a n k i n 1 9 7 4

. T h e r e i s n o c l a i m t h a t t h e B a n k e i t h e r d i d n o t o w n t h e p r o p e r t y

, o r

-7-w a s n o t a t l i b e r t y t o s e l l i t t o t h e C h u r c h i n 1 9 7 4

. T h u s

, t h e C h u r c h w a s t h e r i g h t f u l o w n e r

o f t h e p r o p e r t y

, a l t h o u g h i t d i d n o t r e c o r d i t s d e e d

. T h i s C o u r t h a s c l e a r l y s t a t e d t h a t “ t h e

r i g h t f u l a n d l e g a l o w n e r o f p r o p e r t y c a n n o t a d v e r s e l y p o s s e s s a g a i n s t h i s o w n i n t e r e s t i n t h e

l a n d

. ” H o l

l e y v

. H a e h l

, N o

. M 1 9 9 9

- 0 2 1 0 5

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 0 W L 1 2 9 2 2 9 1

, a t * 3 ( T e n n

.

C t

. A p p

. S e p t

. 1 4

, 2 0 0 0 ) ; s e e a l s o B i n g h a m v

. K

n i p p

, N o s

. 1 1 2 8 1

, 0 2 A 0 1

- 9 8 0 3

- C H

- 0 0 0 8 3

,

1 9 9 9 W L 8 6 9 8 5

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 2 3

, 1 9 9 9 )

. A p a r t y c l a i m i n g o w n e r s h i p b y

a d v e r s e p o s s e s s i o n “ m u s t s u s t a i n t h e p r o p o s i t i o n t h a t t h e p o s s e s s i o n w a s i n f a c t a d v e r s e t o

t h e t r u e o w n e r

. ” B

y n u m v

. H o l

l o w e l l

, 6 5 6 S

. W

. 2 d 4 0 0

, 4 0 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 3 )

.

W i t h o u t a d v e r s e p o s s e s s i o n

, t h e l a w o f c h a m p e r t y d o e s n o t a p p l y

, a s a d v e r s e

p o s s e s s i o n i s a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e l a w o f c h a m p e r t y

. T h i s r e q u i r e m e n t w a s r e c e n t l y

d i s c u s s e d i n t h e c a s e o f F o u s t v

. M e t c a l f

, e t a l

. , 3 3 8 S

. W

. 3 d 4 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 1 0 )

. I n

F o u s t

, t h i s C o u r t a p p l i e d t h e l a w o f c h a m p e r t y t o d i s m i s s a s u i t b y p l a i n t i f f

, t h e s u b s e q u e n t

p u r c h a s e r o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, t o q u i e t t i t l e t o a n a r r o w s t r i p o f l a n d a l o n g t h e p a r t i e s ’

c o m m o n b o u n d a r y

. I n 1 9 9 8

, t h e d e f e n d a n t p u r c h a s e d a p a r c e l o f p r o p e r t y b y a c a s h w a r r a n t y

d e e d f r o m a t h i r d p a r t y

. B e c a u s e o f a s u r v e y e r r o r

, t h e p u r c h a s e d p r o p e r t y m i s t a k e n l y

i n c l u d e d t h e d i s p u t e d a r e a

. T h e d i s p u t e d p r o p e r t y w a s i n c l u d e d i n t h e l e g a l d e s c r i p t i o n o f t h e

d e f e n d a n t ’ s p u r c h a s e d p r o p e r t y a s e a r l y a s 1 9 6 0 ; h o w e v e r

, t h e t h i r d p a r t y s e l l e r s h a d n o r i g h t

t o c o n v e y t h e d i s p u t e d p r o p e r t y b e c a u s e i t w a s a c t u a l l y o w n e d b y a r a i l r o a d c o m p a n y

. A f t e r

p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t y

, t h e d e f e n d a n t b e g a n s u b d i v i d i n g t h e p r o p e r t y

. I n 2 0 0 6

, t h e r a i l r o a d

c o m p a n y s o l d t h e d i s p u t e d p r o p e r t y t o t h e p l a i n t i f f

. I n 2 0 0 7

, t h e p l a i n t i f

f s u e d t o q u i e t t i t l e

o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. T h e d e f e n d a n t c o u n t e r c l a i m e d t h a t h e w a s e n t i t l e d t o t h e p r o p e r t y

b y a d v e r s e p o s s e s s i o n

. T h e t r i a l c o u r t r u l e d i n f a v o r o f t h e p l a i n t i f

f s u b s e q u e n t p u r c h a s e r

b e c a u s e t h e d e f

e n d a n t f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t h e h a d a d v e r s e l y p o s s e s s e d t h e p r o p e r t y f o r a

p e r i o d o f s e v e n y e a r s

. T h i s C o u r t r e v e r s e d

, h o l d i n g t h a t t h e p l a i n t i f f p u r c h a s e r ’ s d e e d w a s

v o i d a s c h a m p e r t o u s b e c a u s e t h e d e f e n d a n t h a d b e e n a d v e r s e l y p o s s e s s i n g t h e p r o p e r t y “ a t

t h e t i m e o f c o n v e y a n c e

. ” I d

. a t 4 6 4 ( c i t i n g R o b i n s o n v

. H a r r i s

, 2 6 0 S

. W

. 2 d 4 0 4

, 4 1 0 ( T e n n

.

A p p

. C t

. 1 9 5 2 ) )

. T h e C o u r t e m p h a s i z e d

, h o w e v e r

, t h a t t h e p o s s e s s i o n b y t h e d e f e n d a n t l a n d

o w n e r w a s a d v e r s e t o t h e t r u e o w n e r o f t h e p r o p e r t y

, t h e r a i l r o a d c o m p a n y

. C o n c l u d i n g t h a t

t h e d e f e n d a n t l a n d o w n e r w a s i n a c t u a l a n d c o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n o f t h e d i s p u t e d l a n d

, t h e

C o u r t d i s m i s s e d t h e p l a i n t i f f ’ s a c t i o n t o q u i e t t i t l e a s r e q u i r e d b y T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d

S e c t i o n 6 6

- 4

- 4 0 2

. F o u s t

, 3 3 8 S

. W

. 3 d a t 4 6 5

. H o w e v e r

, t h e C o u r t w e n t o n t o c o n c l u d e t h a t

i t s d e c i s i o n t h a t t h e p l a i n t i f f ’ s d e e d w a s v o i d a s c h a m p e r t o u s d i d n o t n e c e s s i t a t e a f i n d i n g

t h a t t h e d e f

e n d a n t w a s t h e t r u e o w n e r o f t h e p r o p e r t y

, s t a t i n g :

W e h a v e d e t e r m i n e d t h a t [ p ] l a i n t i f f i s n o t t h e t r u e o w n e r

o f t h e [ d i s p u t e d p r o p e r t y ] ; t h a t d e c i s i o n

, h o w e v e r

, d o e s n o t

m e a n t h a t [ d ] e f

e n d a n t i s t h e t r u e o w n e r

. S e e R o b i n s o n

, 2 6 0

S

. W

. 2 d a t 4 1 0 ( s t a t i n g t h a t a f i n d i n g o f a d v e r s e p o s s e s s i o n f o r

p u r p o s e s o f c h a m p e r t y d o e s n o t r e q u i r e a f i n d i n g t h a t t h e p a r t y

-8-a d v e r s e l y p o s s e s s e d f o r t h e p r e s c r i p t i v e p e r i o d r e q u i r e d u n d e r

t h e a d v e r s e p o s s e s s i o n s t a t u t e s )

. W e h a v e d e t e r m i n e d t h e 2 0 0 6

d e e d f r o m [ t h e r a i l r o a d c o m p a n y ] t o [ p ] l a i n t i f f w a s v o i d

.

A c c o r d i n g l y

, [ t h e r a i l r o a d c o m p a n y ] s t i l l p o s s e s s e s w h a t e v e r

i n t e r e s t i t h a d i n t h e p r o p e r t y a t t h a t t i m e

. F u r t h e r

, i f [ t h e

r a i l r o a d c o m p a n y ] i s t h e t r u e o w n e r o f t h e p r o p e r t y

, t h e n [ t h e

r a i l r o a d c o m p a n y ] i s a n i n d i s p e n s a b l e p a r t y t o a n y a c t i o n

b r o u g h t b y [ d ] e f

e n d a n t p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 5

t o e s t a b l i s h t h a t [ d ] e f

e n d a n t o w n s t h e p r o p e r t y b y a d v e r s e

p o s s e s s i o n

. S e e W

i l s o n [ v

. P r i c e ]

, 1 9 5 S

. W

. 3 d [ 6 6 1

, ] 6 7 0

– 7 1

.

F o u s t

, 3 3 8 S

. W

. 3 d a t 4 6 6

.

F o u s t i s d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e c a s e

- a t

- b a r f

o r t w o r e a s o n s

. F i r s t

, t h e r e i s n o

q u e s t i o n t h a t

, a t t h e t i m e o f t h e s a l e i n 1 9 7 4

, t h e B a n k w a s t h e t r u e o w n e r o f t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y a n d w a s e n t i t l e d t o c o n v e y t h e p r o p e r t y t o t h e C h u r c h

. T h u s

, u n l i k e t h e d e f e n d a n t ’ s

d e e d i n F o u s t

, w h i c h e r r o n e o u s l y c o n v e y e d t h e p r o p e r t y o w n e d b y t h e r a i l r o a d c o m p a n y a n d

w a s

, t h e r e f

o r e

, d e f e c t i v e

, t h e C h u r c h ’ s d e e d c o n v e y e d t h e p r o p e r t y a t i s s u e a n d w a s n o t

d e f e c t i v e

. T h e r e f

o r e

, t h e C h u r c h ’ s p o s s e s s i o n o f t h e d i s p u t e d l a n d w a s n o t a d v e r s e t o t h e t r u e

o w n e r ; i n d e e d

, p r i o r t o t h e s u b s e q u e n t s a l e t o M r

. M e l t o n

, t h e r e w a s n o q u e s t i o n t h a t t h e

C h u r c h w a s t h e t r u e o w n e r o f t h e p r o p e r t y a f t e r i t p u r c h a s e d i t i n 1 9 7 4

.

S e c o n d

, t h e s u b s e q u e n t p u r c h a s e r i n t h i s c a s e i s t h e d e f e n d a n t r a t h e r t h a n t h e p l a i n t i f f

.

A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d

, T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 6 6

- 4

- 4 0 2 o p e r a t e s a s a s h i e l d

t o p r e v e n t a n o w n e r o f p r o p e r t y f r o m c o n v e y i n g t h e p r o p e r t y t o a t h i r d p a r t y w h e n a n o t h e r

i s a d v e r s e l y p o s s e s s i n g t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e

. I n t h i s c a s e

, h o w e v e r

, t h e

C h u r c h s e e k s t o u s e T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 6 6

- 4

- 4 0 2 a s a s w o r d t o q u i e t t i t l e

a g a i n s t M r

. M e l t o n

, t h e s u b s e q u e n t p u r c h a s e r

. H o w e v e r

, a s e x p l a i n e d i n F o u s t

, u n d e r a

p r o p e r a p p l i c a t i o n o f t h e c h a m p e r t y s t a t u t e s

, t h e p a r t y w h o i s i n a d v e r s e p o s s e s s i o n o f t h e

p r o p e r t y i s n o t a u t o m a t i c a l l y e n t i t l e d t o t h e p r o p e r t y u p o n a f i n d i n g t h a t a s u b s e q u e n t d e e d

, f r o m t h e t r u e o w n e r

, i s v o i d a s c h a m p e r t o u s

. I n s t e a d

, t h e p a r t y w h o i s i n a c t u a l p o s s e s s i o n

o f t h e p r o p e r t y m u s t b r i n g a s u i t a g a i n s t t h e t r u e o w n e r

, a n i n d i s p e n s a b l e p a r t y

, t o q u i e t t i t l e

b y p r o v i n g t h a t t h e e l e m e n t s o f a d v e r s e p o s s e s s i o n h a v e b e e n m e t

. H e r e

, h o w e v e r

, t h e

e v i d e n c e s h o w s t h a t t h e B a n k s o l d t h e p r o p e r t y t o t h e C h u r c h i n 1 9 7 4 b y w a r r a n t y d e e d

.

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 6 6

- 2 6

- 1 0 1 p r o v i d e s t h a t d e e d s

, s u c h a s t h e o n e c o n v e y e d

t o t h e C h u r c h “ s h a l l h a v e e f f e c t b e t w e e n t h e p a r t i e s t o t h e s a m e

, a n d t h e i r h e i r s a n d

r e p r e s e n t a t i v e s

, w i t h o u t r e g i s t r a t i o n

. ” A c c o r d i n g l y

, d e s p i t e t h e C h u r c h ’ s f a i l u r e t o r e c o r d

t h e i r d e e d

, t h e c o n v e y a n c e w a s b i n d i n g o n t h e B a n k a n d t h e B a n k n o l o n g e r o w n e d t h e

d i s p u t e d p r o p e r t y a f

t e r t h e s a l e

. T h u s

, u n l i k e t h e r a i l r o a d c o m p a n y i n F o u s t

, t h e B a n k

-9-r e t a i n e d n o i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t h a t t h e C h u r c h i s r e q u i r e d t o q u i e t

. T h e r e f o r e

, t h e l a w o f

c h a m p e r t y i s s i m p l y i n a p p l i c a b l e t o t h e f a c t s p r e s e n t e d i n t h i s c a s e

.

M r

. M e l t o n n e x t i n s i s t s t h a t t h i s c a s e s h o u l d b e d e c i d e d p u r s u a n t t o T e n n e s s e e ’ s r a c e

n o t i c e s t a t u t e

. W e a g r e e

. R a c e n o t i c e s t a t u t e s

, l i k e t h e o n e e n a c t e d i n T e n n e s s e e

, a r e c o m m o n

t h r o u g h o u t t h e U n i t e d S t a t e s :

T h e r e a r e s e v e r a l s t a t e s t h a t h a v e e n a c t e d s o m e f o r m o f

r a c e n o t i c e r e c o r d i n g s t a t u t e

. T h e s e s t a t e s i n c l u d e C a l i f o r n i a

,

C o l o r a d o

, G e o r g i a

, I d a h o

, I n d i a n a

, K e n t u c k y

, M a r y l a n d

,

M i c h i g a n

, M i n n e s o t a

, M i s s i s s i p p i

, N e v a d a

, N e w H a m p s h i r e

,

N e w J e r s e y

, N e w Y o r k

, T e n n e s s e e

, U t a h

, V i r g i n i a

, W a s h i n g t o n

,

W i s c o n s i n

, a n d W y o m i n g

. . . .

* * *

W h e n d e t e r m i n i n g p r i o r i t y i n a r a c e n o t i c e j u r i s d i c t i o n

,

t h e s u b s e q u e n t p u r c h a s e r m u s t e s t a b l i s h t h a t h e o r s h e w a s t h e

f i r s t t o r e c o r d t h e d e e d f o r t h e c o n v e y a n c e

. I n a d d i t i o n

, t h e

s u b s e q u e n t p u r c h a s e r m u s t e s t a b l i s h t h a t h e o r s h e w a s a b o n a

f i d e p u r c h a s e r o f t h e p r o p e r t y

.

* * *

T h e p u r c h a s e r m u s t e s t a b l i s h t h a t t h e p r o p e r t y w a s p u r c h a s e d :

( 1 ) i n g o o d f

a i t h ;

( 2 ) f o r v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n ;

( 3 ) w i t h o u t n o t i c e o f t h e o u t s t a n d i n g r i g h t s o f o t h e r s

.

A l l o f t h e s e e l e m e n t s m u s t b e s a t i s f i e d b e f o r e a p r i o r i n t e r e s t i s

r e c o r d e d o r t h e p u r c h a s e r w i l l n o t b e c o n s i d e r e d a b o n a f i d e

p u r c h a s e r

.

1 1 2 A m

. J u r

. P r o o f o f F a c t s 3 d 4 1 9

, § 3

, 7 ( 2 0 1 0 )

.

T e n n e s s e e ’ s r a c e n o t i c e s t a t u t e “ [ i ] s p r i m a r i l y i n t e n d e d t o r e s o l v e t h e s i t u a t i o n c r e a t e d

b y a [ ] l a n d o w n e r w h o k n o w i n g l y o r n e g l i g e n t l y c o n v e y s t h e s a m e l a n d m o r e t h a n o n c e

. ”

W a t s o n v

. W a t s o n

, 6 5 8 S

. W

. 2 d 1 3 2

, 1 3 4 ( T e n n

. A p p

. 1 9 8 3 )

. T h a t i s p r e c i s e l y t h e s i t u a t i o n

p r e s e n t e d i n t h i s c a s e

. O u r r a c e n o t i c e s t a t u t e s t a t e s :

-10-A n y i n s t r u m e n t s f i r s t r e g i s t e r e d o r n o t e d f o r r e g i s t r a t i o n s h a l l

h a v e p r e f

e r e n c e o v e r o n e o f e a r l i e r d a t e

, b u t n o t e d f o r

r e g i s t r a t i o n a f

t e r w a r d s ; u n l e s s i t i s p r o v e d i n a c o u r t o f e q u i t y

,

a c c o r d i n g t o t h e r u l e s o f t h e c o u r t

, t h a t t h e p a r t y c l a i m i n g u n d e r

t h e s u b s e q u e n t i n s t r u m e n t h a d f u l l n o t i c e o f t h e p r e v i o u s

i n s t r u m e n t

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 6

- 1 0 5

. T h e r e f o r e

, u n d e r T e n n e s s e e ’ s r a c e n o t i c e s t a t u t e

, a f i r s t

- f i l e d

i n s t r u m e n t h a s p r e f

e r e n c e o v e r a l a t e r

- f

i l e d d o c u m e n t

, e v e n o n e t h a t w a s e x e c u t e d f i r s t

.

H a r r i s v

. B u c h i

g n a n i

, 1 9 9 T e n n

. 1 0 5

, 1 1 3

, 2 8 5 S

. W

. 2 d 1 0 8 ( T e n n

. 1 9 5 5 )

. T h i s p r e f e r e n c e

i s n o t a v a i l a b l e

, h o w e v e r

, w h e r e t h e p a r t y c l a i m i n g u n d e r t h e s u b s e q u e n t i n s t r u m e n t h a d “ f u l l

n o t i c e ” o f t h e p r i o r u n r e c o r d e d o n e

. T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 6

- 1 0 5

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t M r

.

M e l t o n r e c o r d e d h i s d e e d b e f o r e t h e C h u r c h r e c o r d e d i t s d e e d

. A s s u c h

, M r

. M e l t o n ’ s i n t e r e s t

i n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y w i l l t a k e p r i o r i t y s o l o n g a s h e d i d n o t h a v e “ f u l l n o t i c e ” o f t h e

C h u r c h ’ s p r i o r u n r e c o r d e d d e e d

.

M r

. M e l t o n a r g u e s t h a t h e c o u l d n o t h a v e n o t i c e o f C h u r c h ’ s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

b e c a u s e t h e C h u r c h f

a i l e d t o r e c o r d i t s d e e d a n d t h e C h u r c h ’ s o w n e r s h i p w a s n o t r e f l e c t e d

i n t h e s u r v e y p r o v i d e d t o h i m b y t h e B a n k

. H o w e v e r

, t h i s C o u r t h a s h e l d t h a t r e c o r d n o t i c e

i s o n l y o n e o f m a n y w a y s b y w h i c h a s u b s e q u e n t p u r c h a s e r m a y b e p u t o n n o t i c e o f a n o t h e r ’ s

i n t e r e s t i n l a n d

. A s s t a t e d b y t h i s C o u r t i n A s s o c i a t e s H o m e E q u i t

y S e r v i c e s , I

n c

. v

.

F r a n k l i n N

a t

. B a n k

, N o

. M 2 0 0 0

- 0 0 5 1 6

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 2 W L 4 5 9 0 0 7 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 2 ) p e r

. a

p p

. d e n i e d ( T e n n

. O c t

. 2 1

, 2 0 0 2 ) :

N o t i c e m a y b e i m p a r t e d i n s e v e r a l w a y s

. T h e r e m a y b e a c t u a l

n o t i c e

, w h i c h i s t h e e q u i v a l e n t o f p e r s o n a l k n o w l e d g e o n t h e

p a r t o f t h e p u r c h a s e r

, o r t h e r e m a y b e r e c o r d n o t i c e ( s o m e t i m e s

c a l l e d ‘ c o n s t r u c t i v e ’ n o t i c e )

, d e r i v i n g f r o m t h e r e c o r d a t i o n o f

t h e p r i o r i n s t r u m e n t o r s o m e t h i n g m a k i n g r e f e r e n c e t o i [ t ]

.

F i n a l l y

, t h e r e i s a f

o r m c o m m o n l y r e f

e r r e d t o a s i n q u i r y n o t i c e

,

w h i c h e x i s t s w h e n t h e p u r c h a s e r i s i n p o s s e s s i o n o f i n f o r m a t i o n

o r f a c t s s u f f i c i e n t t o c a u s e a r e a s o n a b l e p e r s o n t o m a k e f u r t h e r

i n q u i r y a s t o t h e e x i s t e n c e a n d c o n t e n t o f t h e u n r e g i s t e r e d

d o c u m e n t

.

I d

. a t * 2 n

. 4 ( c i t i n g T o x e y H

. S e w e l l

, T h e T e n n e s s e e R e c o r d i n g S

y s t e m

, 5 0 T e n n

. L

. R e v

. 1

,

4 3

– 4 4 ( 1 9 8 2 ) )

. I n q u i r y n o t i c e

, t h e t y p e o f n o t i c e a t i s s u e i n t h i s c a s e

, i s e x p l a i n e d i n d e t a i l

i n A m e r i c a n J u r i s p r u d e n c e : P r o o f o f F a c t s :

-11-[ I ] n q u i r y n o t i c e i s g e n e r a l l y c o n s i d e r e d n o t i c e t h a t i s p r e s u m e d

b e c a u s e a p e r s o n h a s k n o w l e d g e o f c e r t a i n f a c t s w h i c h s h o u l d

i m p a r t t o h i m o r h e r

, o r l e a d h i m o r h e r t o

, k n o w l e d g e o f t h e

u l t i m a t e f

a c t

. S o m e s t a t e s u t i l i z e a r e a s o n a b l e p e r s o n s t a n d a r d

f o r t h i s a n a l y s i s

. I f a b o n a f i d e p u r c h a s e r i s o n i n q u i r y n o t i c e

c o n c e r n i n g a n a d v e r s e c l a i m a n d f a i l s t o i n v e s t i g a t e

, t h e b o n a

f i d e p u r c h a s e r w i l l n o t p r e v a i l i n a q u i e t t i t l e a c t i o n a g a i n s t a

p r i o r u n r e c o r d e d i n t e r e s t

. A c t u a l p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y b y

a t h i r d p a r t y p u t s a s u b s e q u e n t p u r c h a s e r o n i n q u i r y n o t i c e

. I n

s o m e c a s e s

, t h i s m a y b e o n l y i n t h o s e i n s t a n c e s w h e r e t h e

p o s s e s s i o n b y t h e t h i r d p a r t y i s a c t u a l

, o p e n

, v i s i b l e

, a n d

e x c l u s i v e p o s s e s s i o n i n c o n s i s t e n t w i t h t h e o w n e r ' s t i t l e

. I n

a d d i t i o n

, o n e c a n n o t b e a g o o d

- f a i t h p u r c h a s e r i f a r e a s o n a b l e

i n v e s t i g a t i o n o f t h e p r o p e r t y w o u l d h a v e r e v e a l e d t h e e x i s t e n c e

o f a c o n f l i c t i n g c l a i m

.

1 1 2 A m

. J u r

. P r o o f o f F a c t s 3 d 4 1 9

, § 1 2 ( 2 0 1 0 )

.

T h e t r i a l c o u r t

, i n i t s f

i n d i n g s o f f

a c t

, c o n c l u d e d t h a t M r

. M e l t o n h a d n o t i c e o f t h e

C h u r c h ’ s a c t u a l p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y

. T h e t r i a l c o u r t m a d e t h e f o l l o w i n g f

i n d i n g s :

T h e C o u r t f

i n d s t h a t t h e [ M r

. ] M e l t o n a s w e l l a s [ t h e ]

B a n k h a d n o t i c e o f t h e a c t u a l

, v i s i b l e

, o p e n a n d n o t o r i o u s u s e o f

t h e p r o p e r t y b y t h e [ ] C h u r c h

. T h e [ C ] h u r c h h a d b e e n u s i n g t h e

d i s p u t e d a r e a f

o r i t s p a r k i n g

, h a d i m p r o v e d t h e a r e a b y p a v i n g

t h e l o t w i t h a s p h a l t a n d h a d p a i n t e d l i n e s o n t h e p a v e m e n t f o r

p a r k i n g p u r p o s e s f

o r t h e c h u r c h

. F u r t h e r

, t h e c h u r c h h a d

i m p r o v e d t h e a r e a b y c o n s t r u c t i n g a b r i c k f e n c e w h i c h c l e a r l y

d e l i n e a t e d t h e a r e a s e p a r a t e a n d a p a r t f r o m t h e b a n k p r o p e r t y

a n d b e c o m e t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e b e t w e e n i t s p r o p e r t y a n d

t h e p r o p e r t y o f

t h e b a n k

. T h e C o u r t d o e s n o t f i n d [ M r

. ] M e l t o n

t o b e c r e d i b l e w h e n h e t e s t i f i e d t h a t h e s a w " n o r e d f l a g s "

w h a t s o e v e r o n t h e p r o p e r t y

. [ M r

. ] M e l t o n w a s a w a r e o f t h e

b r i c k w a l l a n d w a s a w a r e t h a t t h e a r e a b e y o n d t h e w a l l w a s u s e d

b y t h e c h u r c h f

o r p a r k i n g

. T h e C o u r t f i n d s t h a t a m a n a s t u t e i n

r e a l e s t a t e m a t t e r s a s [ M r

. ] M e l t o n a s s e r t s w a s p l a c e d o n n o t i c e

o n t h e c l a i m a n d u s e o f t h e p r o p e r t y b y t h e P l a i n t i f f C h u r c h

. T h e

f a i l u r e o f [ M r

. ] M e l t o n t o d i s c u s s t h i s m a t t e r w i t h t h e [ ] C h u r c h

u n t i l a f t e r t h e r e c o r d i n g o f h i s d e e d i n d i c a t e s t h e c a l c u l a t e d

, i n t e n t i o n a l a n d m e a n

- s p i r i t e d n a t u r e o f t h e [ M r

. ] M e l t o n t o

-12-l a y

- i n

- w a i t b e f o r e a s s e r t i n g h i s o w n e r s h i p b y c l a i m o f t i t l e a n d

d e s t r o y i n g t h e w a l l w h i c h w o u l d t h e n b e v i s i b l e t o t h e c h u r c h

c o n g r e g a t i o n t h e n e x t m o r n i n g

.

W h i l e M r

. M e l t o n t a k e s i s s u e w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e C h u r c h ’ s

p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y w a s e x c l u s i v e

, a s r e q u i r e d t o a p p l y t h e l a w o f c h a m p e r t y

, M r

.

M e l t o n d o e s n o t c o n t e s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t h e h a d n o t i c e o f t h e C h u r c h ’ s “ a c t u a l

,

v i s i b l e

, o p e n a n d n o t o r i o u s u s e o f t h e p r o p e r t y

. ” E v e n i f M r

. M e l t o n h a d c o n t e s t e d t h e s e

f i n d i n g s

, w e w i l l a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g s o f f

a c t u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e

e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

. S e e T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

. T h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d s u p p o r t s t h e

t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g t h a t M r

. M e l t o n w a s o n n o t i c e t h a t t h e C h u r c h h e l d a n i n t e r e s t i n t h e

d i s p u t e d p r o p e r t y

. S e v e r a l f a c t s l e a d t h i s C o u r t t o c o n c l u d e t h a t a r e a s o n a b l e p e r s o n i n M r

.

M e l t o n ’ s s i t u a t i o n w o u l d h a v e m a d e a n i n q u i r y w i t h t h e C h u r c h a s t o i t s c l a i m t o t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y

, i n c l u d i n g : ( 1 ) t h e C h u r c h ’ s l o n g s t a n d i n g u s e o f t h e p r o p e r t y a s a p a r k i n g l o t ; ( 2 )

t h e C h u r c h ’ s a c t i o n i n f i r s t g r a v e l i n g

, a n d t h e n p a v i n g

, t h e p r o p e r t y ; a n d ( 3 ) t h e b r i c k w a l l

b u i l t b y t h e C h u r c h t o s e p a r a t e i t s p r o p e r t y f r o m t h e B a n k ’ s

. I n a d d i t i o n

, M r

. M e l t o n w a s a

n e i g h b o r o f t h e C h u r c h f o r f i f t e e n y e a r s p r i o r t o t h i s l i t i g a t i o n a n d a d m i t t e d t h a t h e p a s s e d

b y t h e C h u r c h o n m u l t i p l e o c c a s i o n s

. A l t h o u g h M r

. M e l t o n t e s t i f i e d t h a t h e i n q u i r e d w i t h

B a n k r e p r e s e n t a t i v e s r e g a r d i n g t h e o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y

, h e a d m i t t e d t h a t h e n e v e r

a s k e d a n y C h u r c h r e p r e s e n t a t i v e s a b o u t t h e C h u r c h ’ s u s e o r l e g a l i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

.

F r o m o u r r e v i e w o f t h e r e c o r d

, t h e t r i a l c o u r t s i m p l y d i d n o t c r e d i t M r

. M e l t o n ’ s t e s t i m o n y

t h a t n o t h i n g a b o u t t h e C h u r c h ’ s o p e n a n d o b v i o u s u s e o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y p u t M r

.

M e l t o n o n n o t i c e t h a t t h e C h u r c h h a d a l e g a l i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

. A s w e p r e v i o u s l y

s t a t e d

, w e w i l l n o t o v e r t u r n c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n s “ a b s e n t c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e

t o t h e c o n t r a r y

. ” H e

f f i n g t o n v

. H e

f f i n g t o n

, N o

. M 2 0 0 9

- 0 0 4 3 4

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L

6 2 3 6 2 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 1 9

, 2 0 1 0 )

. I n d e e d

, n o t h i n g i n t h e r e c o r d l e a d s t h i s C o u r t t o

o v e r t u r n t h e t r i a l c o u r t ’ s c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n r e g a r d i n g M r

. M e l t o n

, n o r d o e s M r

.

M e l t o n c o n t e s t t h i s d e t e r m i n a t i o n o n a p p e a l

. L i k e t h e t r i a l c o u r t

, w e s i m p l y c a n n o t c o n c l u d e

t h a t a n e x p e r i e n c e d r e a l e s t a t e i n v e s t o r s u c h a s M r

. M e l t o n c o u l d o w n p r o p e r t y a d j a c e n t t o

t h e C h u r c h f

o r f i f t e e n y e a r s a n d p a s s b y i t “ a l m o s t o n a d a i l y b a s i s ” w i t h o u t n o t i c i n g t h e

C h u r c h ’ s p o s s e s s i o n a n d i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y

. I n s t e a d

, f r o m o u r r e v i e w o f t h e

r e c o r d

, M r

. M e l t o n w a s f u l l y a w a r e o f t h e C h u r c h ’ s u s e o f

, a n d i m p r o v e m e n t s t o

, t h e

p r o p e r t y

, b u t c h o s e t o b u y t h e p r o p e r t y n o t w i t h s t a n d i n g t h i s k n o w l e d g e

. A s s u c h

, M r

.

M e l t o n ’ s k n o w l e d g e o f t h e C h u r c h ’ s a c t u a l p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y p u t h i m o n i n q u i r y

n o t i c e o f t h e C h u r c h ’ s l e g a l c l a i m t o t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. S e e He n d e r s o n v

. L a w r e n c e , 1 6

M c C a n l e s s 2 4 7

, 3 6 9 S

. W

. 2 d 5 5 3 ( T e n n

. 1 9 6 3 ) ( h o l d i n g t h a t a c t u a l p o s s e s s i o n a l o n e i s

s u f f i c i e n t t o p u t a s u b s e q u e n t p u r c h a s e r o n i n q u i r y n o t i c e o f a n o t h e r ’ s r i g h t s i n t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y ) ; s e e a l

s o 1 1 2 A m

. J u r

. P r o o f o f F a c t s 3 d 4 1 9

, § 1 2 ( 2 0 1 0 ) ( “ A c t u a l p o s s e s s i o n o f

t h e p r o p e r t y b y a t h i r d p a r t y p u t s a s u b s e q u e n t p u r c h a s e r o n i n q u i r y n o t i c e

. ” )

. B e c a u s e M r

.

M e l t o n w a s o n i n q u i r y n o t i c e t h a t t h e C h u r c h h e l d a l e g a l c l a i m t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y

, w e

-13-c o n c l u d e t h a t h e c a n n o t r e l y o n h i s f i r s t r e c o r d e d d e e d t o c l a i m p r i o r i t y t o t h i s p r o p e r t y

.

U n d e r a p r o p e r a p p l i c a t i o n o f T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 6 6

- 2 6

- 1 0 5

, t h e C h u r c h ’ s

d e e d t o t h e p r o p e r t y

, t h o u g h n o t f i r s t r e c o r d e d

, h a s p r i o r i t y

.

W h i l e t h e t r i a l c o u r t m i s t a k e n l y a p p l i e d t h e l a w o f c h a m p e r t y t o t h i s c a s e

, t h i s C o u r t

“ m a y a f f i r m a j u d g m e n t o n d i f

f e r e n t g r o u n d s t h a n t h o s e r e l i e d o n b y t h e t r i a l c o u r t w h e n t h e

t r i a l c o u r t r e a c h e d t h e c o r r e c t r e s u l t

. ” L e w i s v

. N e w s C h a n n e l 5 N

e t w o r k

, L

. P

. , 2 3 8 S

. W

. 3 d

2 7 0

, 3 0 2 n

. 3 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 )

. T h u s

, b a s e d o n a p r o p e r a p p l i c a t i o n o f t h e r a c e n o t i c e

s t a t u t e t o t h e f

a c t s o f t h i s c a s e

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g t h a t t h e C h u r c h i s t h e t r u e

o w n e r o f t h e p r o p e r t y

.

V

. C o n c l u s i o n

T h e j u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t o f M c N a i r y C o u n t y i s a f f i r m e d a n d t h i s c a u s e i s

r e m a n d e d f

o r e n t r y o f j u d g m e n t i n f a v o r o f A p p e l l e e M i l l e d g e v i l l e U n i t e d M e t h o d i s t C h u r c h

.

C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o A p p e l l a n t J i m m y G

. M e l t o n

, a n d h i s s u r e t y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J U D G E

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