## COURT OF APPEALS

SECOND DIST RICT OF TEXAS

F ORT WORTH

N O

. 2

- 0 9

- 2 3 8

- C V

R Y A N E S Q U I V E L A P P E L L A N T

V

.

J P M R E A L T Y P R O P E R T Y A P P E L L E E S

M A N A G E M E N T

, I N C

. A N D

J P M R E A L T Y I N V E S T M E N T S

, I N C

.

- - - - - - - - - - - -

F R O M T H E 9 6 T H D I S T R I C T C O U R T O F T A R R A N T C O U N T Y

- - - - - - - - - - - -



### M E M O R AN D U M O P I N I O N 1

- - - - - - - - - - - -

I

. I n t r o d u c t i o n

I n t w o i s s u e s

, A p p e l l a n t R y a n E s q u i v e l a p p e a l s t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f

s u m m a r y j u d g m e n t f o r A p p e l l e e s J P M R e a l t y P r o p e r t y M a n a g e m e n t

, I n c

. a n d J P M

R e a l t y I n v e s t m e n t s

, I n c

. ( c o l l e c t i v e l y “ J P M ” )

. W e a f f i r m

.

1  S e e T e x

. R

. A p p

. P

. 4 7

. 4

.I I

. P r o c e d u r a l B a c k g r o u n d

E s q u i v e l s u e d J P M

, A v e r y P o i n t e a p a r t m e n t c o m p l e x ’ s m a n a g e m e n t f i r m

, f o r

p r e m i s e s l i a b i l i t y a f t e r h e w a s i n j u r e d i n A v e r y P o i n t e ’ s p o o l a r e a

— t o w i t

, w h i l e a

g u e s t i n t h e p o o l a r e a

, t h e “ s e a t s l a b ” o f a c o n c r e t e b e n c h f e l l o n h i s h a n d

. A m o n g

o t h e r g r o u n d s

, J P M m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e g r o u n d t h a t t h e r e w a s n o

e v i d e n c e t h a t i t k n e w o f t h e a l l e g e d l y d a n g e r o u s c o n d i t i o n

. E s q u i v e l a t t a c h e d t h e

f o l l o w i n g t o s u p p o r t h i s r e s p o n s e : h i s d e p o s i t i o n ; t h e a f f i d a v i t o f J a c k S h a t l e y

, o n e

o f t h e o w n e r s o f T e x

- A r t S t o n e

, I n c

. , w h i c h m a n u f a c t u r e d a n d i n s t a l l e d t h e c o n c r e t e

b e n c h ; t h e d e p o s i t i o n o f L j u d m i l l a C o r r a l

, a n A v e r y P o i n t e t e n a n t ; p h o t o g r a p h s o f t h e

p o o l a r e a a n d t h e b e n c h ; a n d t h e a f f i d a v i t o f E d w a r d E s q u i v e l

, h i s f a t h e r

. 2 T h e t r i a l

c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t f o r J P M

.

I I I

. S u m m a r y J u d g m e n t

I n t w o i s s u e s

, E s q u i v e l c o m p l a i n s t h a t h e p r o d u c e d m o r e t h a n a s c i n t i l l a o f

p r o b a t i v e e v i d e n c e i n r e s p o n s e t o J P M ’ s s u m m a r y j u d g m e n t g r o u n d s a n d t h a t h i s

c o m p a r a t i v e n e g l i g e n c e i s a f a c t q u e s t i o n f o r t h e j u r y t h a t p r e c l u d e s s u m m a r y

j u d g m e n t

.

A

. S t a n d a r d o f R e v i e w

A f t e r a n a d e q u a t e t i m e f o r d i s c o v e r y

, t h e p a r t y w i t h o u t t h e b u r d e n o f p r o o f

m a y

, w i t h o u t p r e s e n t i n g e v i d e n c e

, m o v e f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e g r o u n d t h a t

2  J P M a l s o a t t a c h e d E s q u i v e l ’ s a n d C o r r a l ’ s d e p o s i t i o n s a n d t h e S h a t l e y

a f f i d a v i t t o i t s m o t i o n

.

2t h e r e i s n o e v i d e n c e t o s u p p o r t a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n m o v a n t ’ s c l a i m

. T e x

.

R

. C i v

. P

. 1 6 6 a ( i )

. T h e m o t i o n m u s t s p e c i f i c a l l y s t a t e t h e e l e m e n t s f o r w h i c h t h e r e

i s n o e v i d e n c e

. I d

. ; T i m p t e I n d u s

. , I n c

. v

. G i s h

, 2 8 6 S

. W

. 3 d 3 0 6

, 3 1 0 ( T e x

. 2 0 0 9 )

.

T h e t r i a l c o u r t m u s t g r a n t t h e m o t i o n u n l e s s t h e n o n m o v a n t p r o d u c e s s u m m a r y

j u d g m e n t e v i d e n c e t h a t r a i s e s a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

. S e e T e x

. R

. C i v

. P

.

1 6 6 a ( i ) & c m t

. ; H a m i

l t o n v

. W i

l s o n

, 2 4 9 S

. W

. 3 d 4 2 5

, 4 2 6 ( T e x

. 2 0 0 8 )

.

W h e n r e v i e w i n g a n o

- e v i d e n c e s u m m a r y j u d g m e n t

, w e e x a m i n e t h e e n t i r e

r e c o r d i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v a n t

, i n d u l g i n g e v e r y r e a s o n a b l e

i n f e r e n c e a n d r e s o l v i n g a n y d o u b t s a g a i n s t t h e m o t i o n

. S u d a n v

. S u d a n

, 1 9 9

S

. W

. 3 d 2 9 1

, 2 9 2 ( T e x

. 2 0 0 6 )

. W e r e v i e w a n o

- e v i d e n c e s u m m a r y j u d g m e n t f o r

e v i d e n c e t h a t w o u l d e n a b l e r e a s o n a b l e a n d f a i r

- m i n d e d j u r o r s t o d i f f e r i n t h e i r

c o n c l u s i o n s

. H a m i

l t o n

, 2 4 9 S

. W

. 3 d a t 4 2 6 ( c i t i n g C i t y o f K e l l e r v

. W i

l s o n

, 1 6 8

S

. W

. 3 d 8 0 2

, 8 2 2 ( T e x

. 2 0 0 5 ) )

. W e c r e d i t e v i d e n c e f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v a n t i f

r e a s o n a b l e j u r o r s c o u l d

, a n d w e d i s r e g a r d e v i d e n c e c o n t r a r y t o t h e n o n m o v a n t

u n l e s s r e a s o n a b l e j u r o r s c o u l d n o t

. T im p t e I n d u s

. , I n c

. , 2 8 6 S

. W

. 3 d a t 3 1 0 ( q u o t i n g

M a c k T r u c k s

, I n c

. v

. T

a m e z

, 2 0 6 S

. W

. 3 d 5 7 2

, 5 8 2 ( T e x

. 2 0 0 6 ) )

. I f t h e n o n m o v a n t

b r i n g s f o r w a r d m o r e t h a n a s c i n t i l l a o f p r o b a t i v e e v i d e n c e t h a t r a i s e s a g e n u i n e i s s u e

o f m a t e r i a l f a c t

, t h e n a n o

- e v i d e n c e s u m m a r y j u d g m e n t i s n o t p r o p e r

. S m i t h v

.

O ’ D o n n e l l

, 2 8 8 S

. W

. 3 d 4 1 7

, 4 2 4 ( T e x

. 2 0 0 9 )

.

3T h e t r i a l c o u r t d i d n o t s p e c i f y a n y g r o u n d s i n i t s f i n a l j u d g m e n t

. 3 W h e n a t r i a l

c o u r t ’ s o r d e r g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t d o e s n o t s p e c i f y t h e g r o u n d o r g r o u n d s

r e l i e d o n f o r i t s r u l i n g

, s u m m a r y j u d g m e n t w i l l b e a f f i r m e d o n a p p e a l i f a n y o f t h e

t h e o r i e s p r e s e n t e d t o t h e t r i a l c o u r t a n d p r e s e r v e d f o r a p p e l l a t e r e v i e w a r e

m e r i t o r i o u s

. P r

o v i d e n t L i f

e & A c c i d e n t I n s

. C o

. v

. K n o t t

, 1 2 8 S

. W

. 3 d 2 1 1

, 2 1 6 ( T e x

.

2 0 0 3 ) ; S t a r

- T e l e g r a m

, I n c

. v

. D o e

, 9 1 5 S

. W

. 2 d 4 7 1

, 4 7 3 ( T e x

. 1 9 9 5 )

.

B

. P r e m i s e s L i a b i l i t y

T o s u c c e e d o n a p r e m i s e s l i a b i l i t y c l a i m

, a n i n v i t e e m u s t p r o v e t h a t ( 1 ) a

c o n d i t i o n o f t h e p r e m i s e s c r e a t e d a n u n r e a s o n a b l e r i s k o f h a r m t o t h e i n v i t e e ; ( 2 )

t h e o w n e r k n e w o r r e a s o n a b l y s h o u l d h a v e k n o w n o f t h e c o n d i t i o n ; ( 3 ) t h e o w n e r

f a i l e d t o e x e r c i s e o r d i n a r y c a r e t o p r o t e c t t h e i n v i t e e f r o m d a n g e r ; a n d ( 4 ) t h e

o w n e r ’ s f a i l u r e w a s a p r o x i m a t e c a u s e o f i n j u r y t o t h e i n v i t e e

. F o r t B r o w n V i l l a s I I I

C o n d o

. A s s ’

n

, I n c

. v

. G i

l l e n w a t e r

, 2 8 5 S

. W

. 3 d 8 7 9

, 8 8 3 ( T e x

. 2 0 0 9 )

. I f t h e o w n e r o r

o c c u p i e r d i d n o t c r e a t e t h e c o n d i t i o n

, i t m u s t h a v e e x i s t e d l o n g e n o u g h f o r t h e o w n e r

o r o c c u p i e r t o h a v e a r e a s o n a b l e o p p o r t u n i t y t o d i s c o v e r i t

— t h e “ t e m p o r a l e l e m e n t ”

o f p r e m i s e s l i a b i l i t y

. S e e W a l

- M a r t S t o r e s

, I n c

. v

. R e e c e

, 8 1 S

. W

. 3 d 8 1 2

, 8 1 4 ( T e x

.

2 0 0 2 ) ; s e e a l s o H u n n i c u t t v

. D a l l a s / F o r t W o r t h I n t ’ l A i r p o r t B d

. , N o

. 0 2

- 0 8

- 0 0 2 9 7

- C V

,

3  T h e t r i a l c o u r t i s s u e d a l e t t e r r u l i n g p r i o r t o i s s u i n g i t s j u d g m e n t

, s t a t i n g

, I h a v e c o m p l e t e d m y r e v i e w o f p l a i n t i f f ’ s e v i d e n c e i n r e s p o n s e t o

d e f e n d a n t s ’ “ n o

- e v i d e n c e ” m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d f i n d t h a t

t h e r e i s ( 1 ) n o e v i d e n c e o f a d a n g e r o u s c o n d i t i o n a n d ( 2 ) n o e v i d e n c e

t h a t t h e o w n e r

- o c c u p i e r o f t h e p r e m i s e s h a d a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e

k n o w l e d g e o f a d a n g e r o u s c o n d i t i o n ; t h e r e f o r e

, d e f e n d a n t s ’ m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t i s g r a n t e d

.

42 0 0 9 W L 2 3 5 6 8 5 8

, a t * 2 ( T e x

. A p p

. — F o r t W o r t h J u l y 3 0

, 2 0 0 9

, p e t

. d e n i e d ) ( m e m

.

o p

. ) ( “ ‘ [ T ] h e r e m u s t b e s o m e p r o o f o f h o w l o n g t h e h a z a r d w a s t h e r e b e f o r e l i a b i l i t y

c a n b e i m p o s e d o n t h e p r e m i s e s o w n e r f o r f a i l i n g t o d i s c o v e r a n d r e c t i f y

, o r w a r n o f

,

t h e d a n g e r o u s c o n d i t i o n

. ’ ” )

.

C

. S u m m a r y J u d g m e n t E v i d e n c e

N o o n e d i s p u t e s t h a t E s q u i v e l w a s a n i n v i t e e o r t h a t h i s i n j u r y i n v o l v e d a l a r g e

c o n c r e t e b e n c h c o m p r i s e d o f a c u r v e d s e a t s u p p o r t e d b y t w o p e d e s t a l s

.

P h o t o g r a p h s r e v e a l t h a t t h i s b e n c h a n d t w o o t h e r s o f t h e s a m e d e s i g n w e r e g r o u p e d

a r o u n d a t a b l e i n t h e A v e r y P o i n t e s w i m m i n g p o o l a r e a

.

1

. E s q u i v e l ’ s D e p o s i t i o n

E s q u i v e l t e s t i f i e d t h a t o n J u l y 3 1

, 2 0 0 5

, h e a n d t w o o t h e r t e e n a g e r s

, o n e o f

w h o m w a s a n A v e r y P o i n t e t e n a n t

, s p e n t a r o u n d t w o h o u r s i n t h e p o o l a r e a w h e r e

t h e b e n c h w a s l o c a t e d

. A n e i g h t

- o r n i n e

- y e a r

- o l d b o y a n d h i s m o t h e r w e r e t h e r e a t

t h e s a m e t i m e

— t h e b o y h a d a “ w a t e r n o o d l e ” t h a t h e u s e d t o h i t E s q u i v e l

. E s q u i v e l

s t a t e d t h a t h e a n d t h e o t h e r s d i d n o t r u n i n t h e p o o l a r e a ; h e a l s o t e s t i f i e d

, “ I d i d n o t

r u n a t

— d i r e c t l y a t t h e b e n c h

. ” W h e n h e d e c i d e d t o g e t o u t o f t h e p o o l

, “ t h e b o y

f o l l o w e d m e

, y o u k n o w

, h i t t i n g m e r e p e a t e d l y [ w i t h t h e w a t e r n o o d l e ] a n d I

a p p r o a c h e d t h e b e n c h a n d I t o l d t h e b o y

, o k a y

, t h a t ’ s e n o u g h

. A n d I a t t e m p t [ e d ] t o

s i t d o w n o n t h e b e n c h

, b u t n e x t t h i n g I k n o w t h a t h a p p e n e d

, i t j u s t c o l l a p s e d a n d

p a s t t h a t I d o n ’ t r e a l l y r e m e m b e r m u c h

. ” A s s o o n a s h e m a d e c o n t a c t w i t h t h e

b e n c h

, i t c o l l a p s e d o n t o h i s r i g h t h a n d

.

5E s q u i v e l c l a i m e d t h a t h i s f a t h e r i n s p e c t e d t h e o t h e r b e n c h e s o n t h e d a y o f t h e

a c c i d e n t a n d t o l d h i m “ t h a t t h e y [ t h e s e a t s ] d i d n o t c o m e o f f l i k e t h i s o n e d i d ” a n d

“ t h a t t h e r e w a s s o m e k i n d o f a d h e s i v e o n t h e b o t t o m o f t h e b e n c h t o k e e p i t i n

p l a c e

. ” E s q u i v e l s t a t e d t h a t a l l o f t h e b e n c h e s l o o k e d t h e s a m e t h a t d a y

, t h a t h e h a d

n o w a y o f

k n o w i n g t h a t t h i s p a r t i c u l a r b e n c h w a s g o i n g t o c o l l a p s e

, a n d t h a t h e d i d

n o t k n o w i f t h e a p a r t m e n t c o m p l e x k n e w a b o u t “ t h e a l l e g e d l y d a n g e r o u s c o n d i t i o n

. ”

T w o p h o t o s w e r e i n c l u d e d w i t h E s q u i v e l ’ s d e p o s i t i o n

— w h e n a s k e d w h o t o o k

t h e m

, h e s t a t e d

, “ I i m a g i n e m y f a t h e r

. ” H e d i d n o t k n o w w h e n t h e p h o t o s w e r e

t a k e n

. O n e p h o t o s h o w s t h e t o p o f t h e b e n c h o n t h e g r o u n d

, l e a n i n g a g a i n s t t h e t w o

p e d e s t a l s

. T h e o t h e r s h o w s t h e b e n c h p u t b a c k t o g e t h e r a n d i n d i s t i n g u i s h a b l e f r o m

t h e o t h e r t w o b e n c h e s n e a r b y

.

2

. S h a t l e y ’ s A f f i d a v i t

S h a t l e y s t a t e d i n h i s a f f i d a v i t t h a t h e w a s o n e o f t h e o w n e r s o f T e x

- A r t S t o n e

,

I n c

. , w h i c h m a n u f a c t u r e s a n d i n s t a l l s c o n c r e t e b e n c h e s

. P r i o r t o J u l y 2 0 0 5

, T e x

- A r t

S t o n e m a n u f a c t u r e d a n d i n s t a l l e d s e v e r a l c o n c r e t e t a b l e a n d b e n c h s e t s i n t h e

A v e r y P o i n t e s w i m m i n g p o o l a r e a

. H e a s s e r t e d

,

T h e s e b e n c h e s w e r e p r o p e r l y s e t u p a t t h e t i m e o f d e l i v e r y

. I a m n o t

a w a r e o f a n y d e f e c t i n t h e c o n c r e t e b e n c h e s m a n u f a c t u r e d b y T e x

- A r t

S t o n e

, I n c

. t h a t w e r e s o l d t o A v e r y P o i n t e

. . . . I n a d d i t i o n

, o n 8

- 1 3

- 0 8

, I p e r s o n a l l y i n s p e c t e d t h e c o n c r e t e b e n c h e s i n t h e s w i m m i n g p o o l a r e a

a t A v e r y P o i n t e a n d f o u n d t h e m t o b e s e t u p p r o p e r l y a t t h a t t i m e

.

I h a v e r e v i e w e d a c o p y o f [ E s q u i v e l ’ s p e t i t i o n a n d h i s d e p o s i t i o n ]

. T h e r e h a s n e v e r [ s i c ] a n i n c i d e n t r e p o r t e d t o T e x

- A r t S t o n e

, I n c

. i n

w h i c h a c o n c r e t e b e n c h s e a t h a s c o l l a p s e d a s d e s c r i b e d b y R y a n

6E s q u i v e l i n [ h i s p e t i t i o n a n d d e p o s i t i o n ]

. I n a d d i t i o n

, I h a v e b e e n

a c t i v e l y e m p l o y e d i n t h i s i n d u s t r y f o r m o r e t h a n 3 0 y e a r s

. A s s u m i n g

t h a t t h e b e n c h i n q u e s t i o n w a s p o s i t i o n e d a d e q u a t e l y

, i t i s m y o p i n i o n

t h a t t h e b e n c h s e a t c o u l d n o t h a v e c o l l a p s e d a s d e s c r i b e d b y R y a n

E s q u i v e l i n h i s [ d e p o s i t i o n a n d p e t i t i o n ]

.

3

. C o r r a l ’ s D e p o s i t i o n

C o r r a l t e s t i f i e d t h a t s h e h a d l i v e d a t A v e r y P o i n t e s i n c e 2 0 0 3

. O n J u l y 3 1

,

2 0 0 5

, s h e a n d h e r s o n w e r e i n t h e p o o l a r e a w h e n t w o b o y s 4 a c o u p l e o f y e a r s o l d e r

t h a n h e r s o n w e r e t h e r e

. P r i o r t o t h e a c c i d e n t

, h e r s o n p l a y e d w i t h t h e m

. C o r r a l

d e s c r i b e d t h e p l a y i n g a s r u n n i n g a n d k i c k i n g e a c h o t h e r o u t s i d e o f t h e p o o l

,

s p l a s h i n g i n t h e p o o l

, a n d p i c k i n g u p h e r s o n a n d t h r o w i n g h i m i n t h e

w a t e r

— r o u g h h o u s i n g

, e s s e n t i a l l y

— “ u p t o t h e p o i n t w h e n [ s h e ] a s k e d t h e m t o q u i t

p l a y i n g w i t h h e r s o n ” b e c a u s e s h e d i d n o t w a n t h i m t o g e t h u r t

. T h e b o y s r e s p e c t e d

h e r r e q u e s t

, a n d s h e l e f t t h e p o o l a r e a t o j o i n s o m e f r i e n d s o u t s i d e t h e p o o l a r e a

.

S h e c o u l d s e e t h e b o y s c o n t i n u e t o r u n a r o u n d t h e p o o l a r e a f r o m h e r v a n t a g e p o i n t

o u t s i d e t h e p o o l a r e a

— t h e y w o u l d g e t o u t o f t h e p o o l a n d t h e n r u n t o j u m p b a c k i n t o

t h e p o o l

. T h e a c c i d e n t o c c u r r e d b e t w e e n t h i r t y m i n u t e s t o a n h o u r l a t e r

.

C o r r a l t e s t i f i e d t h a t s h e w a s l o o k i n g a t t h e p o o l f r o m o u t s i d e t h e p o o l a r e a a n d

s a w t h e b o y s r u n n i n g

— t h e r e a s o n s h e w a s l o o k i n g a t t h e p o o l w a s b e c a u s e “ [ s h e ]

w a s c o n t i n u o u s l y t e l l i n g t h e m

, q u i t r u n n i n g

. ” E s q u i v e l s l i p p e d a n d t h e n s h e h e a r d

4  A f t e r C o r r a l r e v i e w e d a s t a t e m e n t f r o m h e r e a r l i e r i n t e r v i e w a b o u t t h e

i n c i d e n t

, s h e s a w t h a t s h e h a d s a i d t h a t t h e r e w e r e t h r e e t e e n a g e d b o y s

. S h e s a i d

i t w a s p o s s i b l e t h a t t h e r e w e r e t h r e e b o y s i n s t e a d o f t w o

— t h r e e y e a r s h a d p a s s e d

s i n c e t h e a c c i d e n t

.

7a l o u d n o i s e “ [ l ] i k e s o m e b o d y f e l l

. ” S h e d i d n o t s e e t h e a c c i d e n t o c c u r

, b u t h e r s o n

e x p l a i n e d t o h e r w h a t h a d h a p p e n e d b e c a u s e h e h a d r e m a i n e d i n t h e p o o l a r e a

w h e n s h e l e f t

. C o r r a l t e s t i f i e d t h a t h e r s o n “ t o l d [ h e r ] t h a t b o y s w e r e r u n n i n g a n d t h e

b o y

, [ E s q u i v e l ]

, h e s l i p p e d

. A n d w h e n h e s l i p p e d h i s f e e t p u s h e d t h e

— t h e

s t a n d i n g

— t h e s i d e o f t h e b e n c h

, h e p u s h e d i n

, a n d t h e t o p f e l l o n h i s h a n d w h e n h e

w a s f a l l i n g d o w n

. ” W h e n s h e a r r i v e d i n t h e p o o l a r e a

, s h e s a w E s q u i v e l

, w h o w a s

s c r e a m i n g

, s i t t i n g o n t h e g r o u n d a n d h o l d i n g h i s h a n d

. H i s f e e t w e r e t o w a r d t h e

b e n c h

, a n d t h e t o p o f t h e b e n c h w a s o n t h e g r o u n d

.

C o r r a l s u b s e q u e n t l y g a v e a s t a t e m e n t i n a r o u n d 2 0 0 6 t o s o m e o n e a t t h e

a p a r t m e n t m a n a g e r ’ s o f f i c e

. E s q u i v e l ’ s c o u n s e l p r o d u c e d t h r e e p a g e s o f n o t e s f r o m

t h a t i n t e r v i e w

. 5 A f t e r s h e r e v i e w e d t h e i n t e r v i e w n o t e s

, s h e s t a t e d t h a t e v e r y t h i n g

b u t t h e f o l l o w i n g a p p e a r e d t o b e c o r r e c t :

I c a n n o t r e c a l l 1 0 0 % w h a t d i d I t o l d [ s i c ] t o t h a t g e n t l e m a n

. B u t I d o n ’ t

b e l i e v e I s a i d t h e b e n c h i s u n s t a b l e

, b e c a u s e t h e b e n c h i s v e r y h e a v y

. A n d t h a t ’ s

— i t t a k e s r e a l l y b i g f o r c e t o k n o c k i t o v e r

. S o I d o n ’ t b e l i e v e

I e v e r m e n t i o n e d u n s t a b l e b e n c h

. O r s o m e t h i n g l i k e c a l l i n g i t

h a z a r d o u s

. 6

5  T h e s t a t e m e n t w a s i n c l u d e d a s a d e p o s i t i o n e x h i b i t

.

6  T h e n o t e s r e f l e c t t h a t s h e s t a t e d

t h a t t h e b e n c h i s a l a r g e h e a v y c o n c r e t e b e n c h a n d s h e b e l i e v e s t h e

b e n c h t o b e u n s t a b l e

. M s

. C o r r a l [ ] s t a t e d t h a t t h e s e a t o f t h e b e n c h i s

n o t a t t a c h e d t o t h e c o n c r e t e l e g s o f t h e b e n c h a n d t h a t u p o n c o m i n g

i n t o t h e p o o l a r e a

, s h e o b s e r v e d t h e s e a t o f t h e b e n c h l y i n g o n i t s s i d e

.

. . . .

8S h e a d m i t t e d t h a t i t w a s p o s s i b l e t h a t s h e h a d t o l d t h e i n t e r v i e w e r t h a t t h e b e n c h

w a s u n s t a b l e a n d h a z a r d o u s

. B u t s h e a l s o i n d i c a t e d t h a t i t w a s p o s s i b l e t h a t s h e

m i g h t h a v e c o m e u p w i t h t h e i d e a t h a t t h e b e n c h w a s u n s t a b l e b e c a u s e o f t h e

s e v e r i t y o f E s q u i v e l ’ s i n j u r y

.

C o r r a l d e s c r i b e d t h e p o o l a r e a a s g a t e d

, w i t h h o l l y b u s h e s a r o u n d t h e i n s i d e

o f t h e f e n c e t h a t d i d n o t o b s t r u c t t h e v i e w f r o m t h e o u t s i d e

. S h e s t a t e d t h a t a t s o m e

p o i n t b e t w e e n 2 0 0 3 a n d 2 0 0 5

, A v e r y P o i n t e a c q u i r e d t h e c o n c r e t e o u t d o o r

f u r n i t u r e

— i t p u t u p t h e f e n c e a n d a d d e d l o c k s t o t h e p o o l g a t e a t t h e s a m e t i m e

.

S h e w a s n o t p r e s e n t w h e n t h e b e n c h e s w e r e d e l i v e r e d o r i n s t a l l e d

. C o r r a l s t a t e d

t h a t p r i o r t o J u l y 2 0 0 5

, s h e h a d s a t o n t h e c o n c r e t e b e n c h e s

, f o u n d t h e m v e r y s t u r d y

,

a n d h a d n e v e r e x p e r i e n c e d t h e t o p o f t h e b e n c h s l i p p i n g

. S h e h a d n e v e r s e e n t h e

b e n c h t o p p l e o v e r f r o m s o m e o n e s i t t i n g o n i t

, a n d s h e t e s t i f i e d t h a t s h e “ h a d n o c l u e

t h e r e w a s t a p e ” i n s t a l l e d o n t h e b o t t o m o f t h e c o n c r e t e b e n c h

.

4

. E d w a r d E s q u i v e l ’ s A f f i d a v i t a n d P h o t o s

E s q u i v e l ’ s f a t h e r s t a t e d i n h i s a f f i d a v i t t h a t E s q u i v e l ’ s i n j u r y o c c u r r e d “ a s t h e

r e s u l t o f t h e s e a t ‘ s l a b p o r t i o n ’ o f a c o n c r e t e b e n c h f a l l i n g a n d e n t r a p p i n g h i s r i g h t

h a n d

. ” H e s t a t e d

,

M s

. C o r r a l [ ] s t a t e d t h a t s h e b e l i e v e s t h e b e n c h c o u l d b e a h a z a r d

, s i n c e

t h e s e a t i s n o t a t t a c h e d t o t h e l e g s

. H o w e v e r

, s h e d o e s n o t b e l i e v e t h i s

i n c i d e n t w o u l d h a v e o c c u r r e d

, h a d t h e b o y s n o t b e e n r u n n i n g a r o u n d

t h e p o o l a r e a

. M s

. C o r r a l [ ] s t a t e d t h a t i t w o u l d t a k e a l o t o f f o r c e t o

k n o c k o f f t h e s e a t o f t h e b e n c h a n d h a d t h e c l a i m a n t n o t b e e n r u n n i n g

a n d f a l l i n g

, t h e n t h e s e a t w o u l d n o t h a v e c o m e o f f

.

9O n A u g u s t 1

, 2 0 0 8 I w e n t t o t h e s w i m m i n g p o o l a r e a o f t h e p r e m i s e s

k n o w n a s A v e r y P o i n t e a t C i t y v i e w f o r t h e p u r p o s e o f t a k i n g

p h o t o g r a p h s o f t h e c o n c r e t e b e n c h w h i c h c a u s e d t h e i n j u r y t o m y s o n [

. ]

. . . T h e p i c t u r e s m a r k e d E x h i b i t s “ D ” a n d “ E ” a r e t h e p i c t u r e s t h a t I

t o o k o n t h a t d a y

.

E x h i b i t “ D ” s h o w s p a r t o f t h e t o p p o r t i o n o f t h e b e n c h s l i g h t l y r e m o v e d f r o m o n e o f

i t s p e d e s t a l s

. E x h i b i t “ E ” s h o w s t h e t o p p o r t i o n o f t h e b e n c h c o m p l e t e l y r e m o v e d

f r o m i t s p e d e s t a l s a n d l e a n i n g a g a i n s t t h e m

.

D

. A n a l y s i s

T h e s u p r e m e c o u r t a f f i r m e d a n o

- e v i d e n c e s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e a c t u a l

o r c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e g r o u n d i n a r e c e n t

, r e m a r k a b l y s i m i l a r p r e m i s e s l i a b i l i t y

c a s e

. G i

l l e n w a t e r

, 2 8 5 S

. W

. 3 d a t 8 8 0

, 8 8 3

– 8 4

. W h i l e l o w e r i n g h i m s e l f i n t o a p o o l

s i d e c h a i r n e a r a c o n d o m i n i u m s w i m m i n g p o o l

, G i l l e n w a t e r l o s t t h e t i p o f h i s r i g h t

f i n g e r t o a b r o k e n w e l d o n t h e c h a i r ’ s f r a m e

. I d

. a t 8 8 0

. H e o f f e r e d p h o t o g r a p h s o f

t h e c h a i r t a k e n b y a n i n s u r a n c e a d j u s t e r a f t e r t h e i n j u r y a n d t h e d e p o s i t i o n o f F r a n k

C o l l i n s

, t h e c o n d o m i n i u m m a n a g e r

, a s e v i d e n c e t o s u p p o r t a n i n f e r e n c e t h a t t h e

c h a i r w a s a l r e a d y b r o k e n a n d t h a t t h e b r o k e n w e l d s w e r e e a s i l y v i s i b l e t o t h e n a k e d

e y e p r i o r t o t h e a c c i d e n t

. I d

. a t 8 8 3

. C o l l i n s ’ s t e s t i m o n y i n c l u d e d t h a t i t w a s t h e

c o n d o m i n i u m ’ s r e s p o n s i b i l i t y t o m a i n t a i n t h e o u t d o o r e q u i p m e n t i n a s a f e c o n d i t i o n

,

t h a t h e f i r s t b e c a m e a w a r e o f t h e i n j u r y t h e d a y a f t e r t h e i n c i d e n t

, t h a t h e h a d a n

a s s o c i a t e ’ s d e g r e e i n w e l d i n g

, t h a t h e k n e w t h e c o m b i n a t i o n o f c h l o r i n e a n d s a l t

w a t e r i n t h e a i r h a d a c o r r o s i v e e f f e c t o n m e t a l c h a i r s b y t h e p o o l

, a n d t h a t h e h a d

a n e m p l o y e e i n s p e c t

, w a s h

, a n d c l e a n a l l o u t d o o r l o u n g e c h a i r s b y t h e p o o l

1 0( i n c l u d i n g t h e c h a i r a t i s s u e ) s i x d a y s a w e e k

. I d

. G i l l e n w a t e r a n d C o l l i n s i n s p e c t e d

t h e c h a i r t h e d a y a f t e r t h e i n j u r y

, a n d t h e b r o k e n w e l d w a s v i s i b l e t o b o t h m e n a n d

w a s o n t h e s a m e s i d e o f t h e c h a i r w h e r e G i l l e n w a t e r h a d p l a c e d h i s h a n d ; C o l l i n s

i n s p e c t e d t h e o t h e r c h a i r s b y t h e p o o l

, f o u n d “ h a i r l i n e c r a c k s ” i n t h o s e c h a i r s

, a n d

r e p a i r e d o r r e p l a c e d t h e m

. I d

.

T h e s u p r e m e c o u r t h e l d t h a t t h e e v i d e n c e o n l y e s t a b l i s h e d “ t h a t C o l l i n s f i r s t

b e c a m e a w a r e o f t h e i n j u r y a n d t h e c h a i r ’ s c o n d i t i o n t h e d a y a f t e r t h e i n

j u r y

o c c u r r e d

. . . . T h e f a c t t h a t G i l l e n w a t e r ’ s f i n g e r t i p w a s s e v e r e d a n d t h a t t h e c h a i r

b r o k e i s e v i d e n c e t h a t a d a n g e r o u s c o n d i t i o n e x i s t e d

, b u t i t o f f e r s n o e v i d e n c e a s t o

h o w l o n g i t e x i s t e d

. ” I d

. a t 8 8 3

– 8 4 ( e m p h a s i s a d d e d )

.

E s q u i v e l a r g u e s t h a t h e p r o d u c e d m o r e t h a n a s c i n t i l l a o f p r o b a t i v e e v i d e n c e

t h a t J P M h a d a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e o f t h e d a n g e r o u s c o n d i t i o n o f t h e

c o n c r e t e b e n c h

. H e s t a t e s :

A s d i s c u s s e d a b o v e

, t h e s u m m a r y j u d g m e n t e v i d e n c e ( p r o d u c e d b y

b o t h p a r t i e s ) : E s q u i v e l ’ s d e p o s i t i o n t e s t i m o n y

, t h e a f f i d a v i t o f E d w a r d

E s q u i v e l a n d t h e p h o t o g r a p h s s h o w i n g t h e p r e s e n c e o f t h e a d h e s i v e

t a p e b e t w e e n t h e t o p o f t h e c o l u m n o f t h e b e n c h a n d t h e u n d e r s i d e o f

t h e c o n c r e t e s e a t s l a b

. A d d i t i o n a l l y

, C o r r a l ’ s d e p o s i t i o n t e s t i m o n y

c o n f i r m s t h a t t h e t o p o f t h e b e n c h w a s h e a v y a n d t h a t

, f o l l o w i n g

E s q u i v e l ’ s i n j u r y

, s h e s a w t h e p i l l a r k n o c k e d o v e r a n d t h e t o p p o r t i o n o f

t h e b e n c h o n t h e g r o u n d

. T h e s h e e r w e i g h t o f t h e c o n c r e t e b e n c h

( b e t w e e n 2 0 0

– 3 0 0 l b s ) a n d [ t h e ] e x i s t e n c e o f t h e a d h e s i v e t a p e s u p p o r t

t h a t J P M e i t h e r c a u s e d t h e h a r m f u l c o n d i t i o n o f t h e b e n c h b y u s i n g t h e

a d h e s i v e t a p e t o t r y t o s e c u r e t h e c o n c r e t e b e n c h

, t h a t J P M k n e w o f t h e

h a r m f u l c o n d i t i o n o f t h e c o n c r e t e b e n c h a n d n e g l i g e n t l y f a i l e d t o

r e m o v e i t [

, ] o r p r o v e [ s ] t h e h a r m f u l c o n d i t i o n w a s p r e s e n t f o r s o l o n g

t h a t i t s h o u l d h a v e b e e n d i s c o v e r e d o r r e m o v e d i n t h e e x e r c i s e o f

r e a s o n a b l e c a r e

.

1 1W e d i s a g r e e

. L i k e i n G i l l e n w a t e r

, n o t h i n g i n t h e r e c o r d h e r e s h o w s t h a t J P M

c r e a t e d

, k n e w a b o u t

, o r c o u l d h a v e d i s c o v e r e d t h e d a n g e r o u s c o n d i t i o n b e f o r e t h e

i n c i d e n t o c c u r r e d o n J u l y 3 1

, 2 0 0 5

. J P M b o u g h t t h e b e n c h f r o m T e x

- A r t a t s o m e

p o i n t a f t e r C o r r a l m o v e d t o A v e r y P o i n t e i n 2 0 0 3 a n d b e f o r e J u l y 2 0 0 5

, a n d T e x

- A r t

i n s t a l l e d i t w i t h a t l e a s t t w o o t h e r b e n c h e s t h a t a r e r e p r e s e n t e d i n t h e p h o t o g r a p h s

. 7

S h a t l e y

, t h e b e n c h ’ s m a n u f a c t u r e r

, t e s t i f i e d t h a t h e w a s n o t a w a r e o f a n y d e f e c t s i n

t h e b e n c h e s t h a t T e x

- A r t s o l d t o A v e r y P o i n t e a n d t h a t t h e b e n c h e s w e r e p r o p e r l y

s e t u p w h e n d e l i v e r e d

. H e p e r s o n a l l y i n s p e c t e d t h e m t h r e e y e a r s l a t e r

, o n A u g u s t

1 3

, 2 0 0 8

, a n d f o u n d t h e m t o b e p r o p e r l y s e t u p

. H i s a f f i d a v i t d i d n o t a d d r e s s

w h e t h e r a n a d h e s i v e i s u s e d i n t h e b e n c h e s ’ m a n u f a c t u r e o r a s s e m b l y

. C o r r a l

t e s t i f i e d t h a t p r i o r t o t h e J u l y 3 1

, 2 0 0 5 i n c i d e n t

, s h e s a t o n t h e b e n c h e s

, f o u n d t h e m

t o b e s t u r d y

, h a d n e v e r s e e n a n y o n e e l s e s i t o n t h e b e n c h a n d h a v e i t t o p p l e o v e r

,

a n d “ h a d n o c l u e t h e r e w a s t a p e ” o n t h e b o t t o m o f t h e c o n c r e t e b e n c h

.

E s q u i v e l t e s t i f i e d t h a t a l l o f t h e b e n c h e s l o o k e d t h e s a m e a n d t h a t h e h a d n o

w a y o f k n o w i n g t h a t t h i s p a r t i c u l a r b e n c h w a s g o i n g t o c o l l a p s e

. A l t h o u g h h e

r e f e r r e d t o “ [ a ] t y p e o f a d h e s i v e u s e d o n t h e p e d e s t a l t o s e c u r e t h e b e n c h ” a s a n

7  C o n t r a r y t o E s q u i v e l ’ s a s s e r t i o n t h a t a d h e s i v e t a p e c a n b e s e e n i n E x h i b i t s

“ D ” a n d “ E

, ” t h e p o o r r e p r o d u c t i o n q u a l i t y o f t h e p h o t o g r a p h s i n t h e r e c o r d d o e s n o t

r e v e a l t h i s f e a t u r e

. N o n e t h e l e s s

, a s s u m i n g t h a t t h e r e i s a d h e s i v e t a p e o n t h e b e n c h

,

o r t h a t t h e r e i s s o m e s o r t o f a d h e s i v e a s r e f e r e n c e d i n E s q u i v e l ’ s d e p o s i t i o n

, i t d o e s

n o t f o l l o w f r o m i t s m e r e p r e s e n c e e i t h e r t h a t J P M k n e w a b o u t i t p r i o r t o J u l y 3 1

, 2 0 0 5

, o r t h a t J P M

— a s o p p o s e d t o T e x

- A r t o r a n A v e r y P o i n t e t e n a n t

— p l a c e d i t

t h e r e

. L e s s t h a n a s c i n t i l l a o f e v i d e n c e e x i s t s w h e n t h e e v i d e n c e i s s o w e a k t h a t i t

d o e s n o t h i n g m o r e t h a n c r e a t e a m e r e s u r m i s e o r s u s p i c i o n o f a f a c t

. K i n d r e d v

. C o n / C h e m

, I n c

. , 6 5 0 S

. W

. 2 d 6 1

, 6 3 ( T e x

. 1 9 8 3 )

.

1 2a c t u a l d e f e c t i n t h e b e n c h a n d s a i d t h a t h i s f a t h e r t o l d h i m “ t h a t t h e r e w a s s o m e k i n d

o f a d h e s i v e o n t h e b o t t o m o f t h e b e n c h t o k e e p i t i n p l a c e

, ” h e d i d n o t k n o w i f t h e

o t h e r b e n c h e s a l s o u s e d a d h e s i v e

. F u r t h e r

, h e t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t k n o w

w h e t h e r t h e b e n c h h a d e v e r f a l l e n b e f o r e

, w h e t h e r a n y o n e e l s e h a d e v e r b e e n

i n j u r e d b e c a u s e o f t h e b e n c h

, o r w h e t h e r t h e a p a r t m e n t c o m p l e x k n e w a b o u t “ t h e

a l l e g e d l y d a n g e r o u s c o n d i t i o n ” b e f o r e h i s i n j u r y

.

T h e i n t e r v i e w n o t e s

, w h i c h r e f l e c t t h a t C o r r a l t o l d t h e i n t e r v i e w e r t h a t s h e

t h o u g h t t h e b e n c h w a s u n s t a b l e ; t h a t i t s s e a t w a s n o t a t t a c h e d t o i t s l e g s ; t h a t w h e n

s h e w e n t i n t o t h e p o o l a r e a

, s h e s a w t h e s e a t l y i n g o n i t s s i d e ; a n d t h a t i t c o u l d b e

a h a z a r d s i n c e t h e s e a t w a s n o t a t t a c h e d t o t h e l e g s

, a r e f r o m a n i n t e r v i e w g i v e n b y

C o r r a l a f

t e r t h e J u l y 3 1

, 2 0 0 5 i n c i d e n t

. N o t h i n g i n t h e i n t e r v i e w e r ’ s n o t e s r e f e r e n c e s

a n y s o r t o f

a d h e s i v e o r a d h e s i v e t a p e o n t h e b e n c h a t t h a t t i m e

. E d w a r d ’ s a f f i d a v i t

r e f l e c t s t h a t h e w e n t t o t h e a p a r t m e n t c o m p l e x o n A u g u s t 1

, 2 0 0 8

, t h r e e y e a r s a f t e r

t h e i n c i d e n t

, a n d t o o k p h o t o g r a p h s

— h e d o e s n o t m e n t i o n a n y t h i n g a b o u t a n

a d h e s i v e o r a d h e s i v e t a p e i n h i s a f f i d a v i t

.

O n t h e r e c o r d h e r e

, t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t J P M k n e w o r c o u l d h a v e

d i s c o v e r e d b e f o r e t h e J u l y 3 1

, 2 0 0 5 i n c i d e n t t h a t t h e b e n c h w a s d e f e c t i v e o r t h a t

J P M

, a s o p p o s e d t o t h e m a n u f a c t u r e r a n d i n s t a l l e r

, T e x

- A r t

, o r a n A v e r y P o i n t e

t e n a n t

, k n e w a b o u t t h e a l l e g e d a d h e s i v e o r a d h e s i v e t a p e o r p l a c e d i t t h e r e t o k e e p

t h e b e n c h s e a t a t t a c h e d t o i t s l e g s

. S e e G i l l e n w a t e r

, 2 8 5 S

. W

. 3 d a t 8 8 3

– 8 4 ; s e e

a l s o P a r k s v

. S t a t e & A l e o f

T e x

. , I n c

. , N o

. 0 1

- 0 4

- 0 0 0 8 0

- C V

, 2 0 0 6 W L 6 6 4 2 8

, a t * 3

1 3( T e x

. A p p

. — H o u s t o n [ 1 s t D i s t

. ] J a n

. 1 2

, 2 0 0 6

, p e t

. d e n i e d ) ( m e m

. o p

. ) ( s t a t i n g

, i n

s u i t t o r e c o v e r f o r i n j u r i e s s u s t a i n e d b y r e s t a u r a n t p a t r o n w h e n h i s c h a i r b r o k e

, t h a t

p a t r o n f a i l e d t o d i r e c t t h e c o u r t t o a n y t h i n g t h a t w o u l d c r e a t e a m a t e r i a l f a c t i s s u e

r e g a r d i n g w h e t h e r t h e m a n a g e r o r a n y o n e e l s e a t S t e a k & A l e k n e w o r s h o u l d h a v e

k n o w n t h a t t h e c h a i r c r e a t e d a n u n r e a s o n a b l e r i s k o f h a r m )

. T h e r e f o r e

, w e o v e r r u l e

E s q u i v e l ’ s f i r s t i s s u e

. A n d b e c a u s e w e c o n c l u d e t h a t t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r b y

g r a n t i n g J P M ’ s n o

- e v i d e n c e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, w e d o n o t r e a c h

E s q u i v e l ’ s s e c o n d i s s u e o n c o m p a r a t i v e n e g l i g e n c e a s a f a c t i s s u e p r e c l u d i n g

s u m m a r y j u d g m e n t

. S e e T e x

. R

. A p p

. P

. 4 7

. 1

.

I V

. C o n c l u s i o n

H a v i n g o v e r r u l e d E s q u i v e l ’ s d i s p o s i t i v e i s s u e

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s

j u d g m e n t

.

B O B M C C O Y

J U S T I C E

P A N E L : L I V I N G S T O N

, C

. J

. ; D A U P H I N O T a n d M C C O Y

, J J

.

D E L I V E R E D : J u l y 1

, 2 0 1 0

1 4