F I R S T D I V I S I O N

B A R N E S

, P

. J

. , M E R C I E R a n d B R O W N

, J J

.

N O T I C E: M o t i o n s f o r r e c o n s i d e r a ti o n m u s t b e

p h y s i c a l l y r e c e i v e d i n o u r c l e r k ’ s o ffi c e w i th i n t e n d a y s

o f th e d a te o f d e c i s i o n to b e d e e m e d ti m e l y fi l e d

.

h ttp : / / w w w

. g a a p p e a l s

. u s / r u l e s

M a y 2 4

, 2 0 1 9



# I n t he C our

t of A ppe a l s of G e or g i a

A 1 9 A 0 1 0 6

, A 1 9 A

0 1 0 7

. B R O W

N v

. S A P P ; a n d v i c e v e r s a

.

M E R C I E R

, J u d g e

.

T h e s e c r o s s

- a

p p e a l s s t e m f

r o m a l a w s u i t f i l e d b y W

. B a x

t e r B r o w n t o e n f o r c e

a n e x p r e s s e a s e m e n

t t h a t r u n s t h r o u g h C h a r l e s S a p p ’ s p r o p e r

t y

. S a p p c l a i m s t h a t t h e

e x p r e s s e a s e m e n

t w a s a b a n d o n e d t h r o u g

h n o n u s e

, a n d b o t h p a r t i e s f i l e d m o t i o n s f o r

s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e t r i a l c o u r t i s s u e d a n o r d e r d e n

y i n g b o t h m o t i o n s

, f i n d i n g

, i n t e r

a l i a

, t h a t a q u e s t i o n o f f a c t r e m a i n e d a s t o w

h e t h e r t h e e x p r e s s e a s e m e n

t h a d b e e n

a b a n d o n e d

. T h i s C o u

r t g r a n t e d t h e p a r t i e s ’ a p p l i c a t i o n s f o r i n t e r l o c u t o r y a p p e a l

. F o r

t h e r e a s o n s t

h a t f o l l o w

, w e r e v e r s e i

n p a r t a n d a f f i r m i n p a r t

.

“ W e r e v i e w a g r a n t o r d e n i a l o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o a

n d c o n s t r u e t h e

e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v a n t

. B e c a u s e t h i s o p i n i o n a d d r e s s e sc r o s s

- m o t i

o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, w e w i l l c o n s t r u e t h e f a c t s i n f a v o r o f t h e

n o n m o v i n g p a r t y a s a p p r o p r i a t e

. ” 9 0 5 B e r

n i n a A v e n u e C

o o p

. , v

. S m i t h / B u r n s

, L L C

,

3 4 2 G a

. A p p

. 3 5 8

, 3 6 1 ( 1 ) ( 8 0 2 S E 2 d 3 7 3 ) ( 2 0 1 7 ) ( c i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

.

S o v i e w e d

, t h e e v i d e n c e s h o w s t

h e f o l l o w i n g

. I n S e p t e m

b e r 1 9 7 2

, B r o w

n

p u r c h a s e d p r o p e r

t y i n D o u g h e r t y C o u n t y v i a a w a r r a n t y d e e d

. T h e p r o p e r

t y c o n t a i n e d

a n e x p r e s s e a s e m e n

t w h i c h o r i g i n a t e d i n 1 9 4 7

. T h e e a s e m e n

t p e r t a i n s t o “ a s t

r i p o f

l a n d a p p r o x i m a t e l y s i x t e e n ( 1 6 ) f

e e t i n w i d t h

. . . l o c a t e d o n t h e S o u t h s i d e o f t h e t r a c t

. . . f o r i n g r e s s a n d e g r e s s f o r v e h i c u l a r t r a f f i c

, ” t h a t c r o s s e d S a

p p ’ s n e i g h b o r i n g l a n d

.

S o m e t i m e i n t h e 1 9 7 0 s

, S a

p p b u i l t a r o a d w a y o n a n o t h e r p a r t o f h i s p r o p e r

t y

, n a m e d

“ S a p p R o a d

. ” 1 F o l

l o w i n g a l a w s u i t f i l e d i n 1 9 8 8 b y L e e C o u

n t y a g a i n s t S a p p

, t h e

C o u n t y a n d S a p p e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t w h i c h p r o v i d e d t h a t S a p p R o a d w o u l

d

b e a p u b l i c r o a d a n d t h a t S a p p w o u l d c l a i m n o i n t e r e s t i n t h e r o a d

.

I n 2 0 1 5

, B r o w

n f i l e d t h e u

n d e r l y i n g l a w s u i t s e e k i n g

, i n t e r a l i a

, t o h a v e S a p p

“ r e b u i l d ” t h e e a s e m e n

t r e f e r e n c e d i n t h e w a r r a n t y d e e d

. H e c l

a i m s t h a t S a p p

“ d e s t r o y e d t h e c o n c r e t e c u l

v e r t p r o v i d i n g e n t r a n c e t o t h e e a s e m e n

t [

. ] ” D u r i n g

d i s c o v e r y

, B r o w n a d m i t t e d t h a t h e h a d n o t u s e d t

h e e x p r e s s e a s e m e n

t i n 4 4 y e a r s a n d

1 T h e p a r t i e s d i s p u t e w h e t h e r S a p p R o a d w a s b u i

l t i n 1 9 7 0 o r 1 9 7 5

, b u

t t h i s i s

n o t a m a t e r i a l f a c t i n t h i s m a t t e r

.

2d i

d n o t k n o w a b o u t t h e e a s e m e n

t u n t i l 2 0 1 5

. S a p p a d m i t t e d t h a t h e w a s a

w a r e o f t h e

e x i s t e n c e o f t

h e e a s e m e n

t w h e n h e p u

r c h a s e d h i s p r o p e r

t y i n 1 9 5 1 a n d p r i o r t o

b u i l d i n g h i s h o u s e

. S a

p p a l s o a d

m i t t e d t h a t h e a t t e m p t e d t o m o v e a

n d r e p l a c e t h e

e a s e m e n t b y c r e a t i n g S a p p R o a d

.

C

a s e N o

. A 1 9 A 0 1 0 6

1

. B r o w n a s s e r t s t h a

t t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f i n d i n g t h a t a g e n u i n e i s s u e o f

m a t e r i a l f a c t e x i s t s a s t o w

h e t h e r h e h a d a

b a n d o n e d t h e e x p r e s s e a s e m e n

t

. “ A n

e x p r e s s e a s e m e n

t

, a l s o k n o w n a s a n e a s e m e n

t a c q u i r e d b y g r a n t

, i s a n e a s e m e n

t

e x p r e s s l y a g r e e d u p o n b y c o n

t r a c t b e t w e e n a l a n d o w n e r a n d a n o t h e r

. ” 9 0 5 B e r

n i n a

A v e n u e C o o p

. , s u p r a a t 3 6 8 ( 3 ) ( c i

t a t i o n s a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

.

[ W ] h e r e a r i

g h t o f w a y o r o t h e r e a s e m e n

t i s a c q u i r e d b y g r a n t o r d e e d

,

n o d u t y i s t h e r e b y c a s t u

p o n t h e o w n e r o f t h e d o m i n a n t e s t a t e t

h u s

c r e a t e d t o m a k e u s e t h e r e o f o r e n

j o y t h e s a m e a s a c o n d i

t i o n t o t h e r i g h t

t o r e t a i n h i s i n t e r e s t t h e r e i n

, a n d t h e m e r e n o n

- u s e r o f s u c h a n e a s e m e n

t

f o r a p e r i o d h o w e v e r l

o n g w i l l n o t a m o u n t t o a n a b a n d o n m e n t

. T h e m e r e

f a c t t h a t o n e d o e s n o t i

m m e d i a t e l y b e g i n t o e x e r c i s e h i s r i

g h t o f u s e u n d e r

a n e a s e m e n

t

, o r t h a t h e d e l a y s d o i n g s o f o r a n u m b e r o f y e a r s

, w o u l d n o t

o c c a s i o n a l o s s o f t h e e a s e m e n

t

.

S e r m o n s v

. A g

a s a r k i s i a n

, 3 2 3 G a

. A

p p

. 6 4 2

, 6 4 5

- 6 4 6 ( 1 ) ( 7 4 6 S E 2 d 5 9 6 ) ( 2 0 1 3 )

( c i t a t i o n o m i

t t e d )

. “ W h e r e a n e a s e m e n

t o f w a y h a s b e e n a c q

u i r e d b y g r a n t

, t h e

3d o c t

r i n e o f e x t i n c t i o n b y n o n

u s e d o e s n o t a

p p l y ; a n d m e r e n o n

u s e r w i t h o u t f u r t h e r

e v i d e n c e o f a

n i n t e n t t o a b a n d o n s u c h e a s e m e n

t w i l l n o t c o n s t i

t u t e a n a b a n d o n m e n t

. ”

S a d l e r v

. F i r s t N a t

. B a n k o f B a l d w i n C o u n t y

, 2 6 7 G a

. 1 2 2

, 1 2 3 ( 2 ) ( 4 7 5 S E 2 d 6 4 3 )

( 1 9 9 6 ) ( c i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. “ A l t h o u g h i n t e n t t o a b a n d o n a n e a s e m e n

t

o f t e n i s a n i s s u e f o r t h e f a c t f i n d e r

, t h e i s s u e c a

n b e r e s o l v e d o n s u m m a r y j u d g m e n t i f

t h e r e i s n o t c l

e a r

, u n e q u i v o c a l

, a n d d e c i s i v e e v i d e n c e o f i n t e n t

. ” 9 0 5 B e r

n i n a A v e n u e

C o o p

. , s u p r a a t 3 7 2 ( 4 ) ( c i

t a t i o n s o m i t t e d )

.

A s s u c h

, S a

p p w a s r e q

u i r e d t o p o i n t t o e v i d e n c e t

h a t B r o w n e i t h e r e x p r e s s l y

a b a n d o n e d t h e e a s e m e n t o r e n g

a g e d i n c o n d u c t

, b e y o n d m e r e n o n

u s e

, t h a t w a s

t a n t a m o u n t t o a n e x

p r e s s a b a n d o n m e n t

. S e e i d

. a t 3 7 2 ( 4 )

. B u

t S a p p h a s p o i

n t e d t o

n o e v i d e n c e t h a t B r o w n e x p r e s s l y a b a n d o n e d t h e e a s e m e n

t

. I n s t e a d h e s t a

t e s t h a t “ t h e

e a s e m e n t i n q u e s t i o n s [ s i c ] h a s n o t b e e n u s e d b y [ B r o w n ] i n e x c e s s o f 4 4 y e a

r s a n d

[ S a p p ] h a s o c c u

p i e d t h e l a n d o n w h i c h t h e e a s e m e n

t i s l o c a t e d a n d h a s h a d t o t a l

c o n t r o l d u r i n g t h e s a m e p e r i o d o f t i m e

. ” T h i s i s e v i

d e n c e o f m e r e n o n

u s e

, n o t i n t e n

t

t o a b a n d o n

. S e e S

a l d e r

, s u p r a

. C o m p a r e D u f f y S t r e e t S

. R

. O

. , v

. M

o b l e y

, 2 6 6 G a

.

8 4 9

, 8 4 9

- 8 5 0 ( 1 ) ( 4 7 1 S E 2 d 5 0 7 ) ( 1 9 9 6 ) ( a f f i r m e d a d e n i

a l o f m o t i o n f o r n e w t r i a l

f o l l o w i n g j u r y f i n d i n g t h a t t h e e a s e m e n

t h a d b e e n a

b a n d o n e d w h e n

, i n a d d i t i o n t o

n o n u s e

, t h e p r e d e c e s s o r i

n t i t l e h a d b l o c k e d t h e e a s e m e n

t w i t h a f e n c e

. )

. S a p p p o i n t s

4t o n o e v i

d e n c e t h a t B r o w n o r h i s p r e d e c e s s o r s i n t i t l e e x p r e s s e d o r e n g

a g e d i n

c o n d u c t r e v e a l i n g a n i n t e n t t o a b a n d o n t h e e a s e m e n

t

. S e e 9 0 5 B e r

n i n a A v e n u e C

o o p

. ,

s u p r a a t 3 7 3 ( 4 )

. B r o w n ’ s f

a i l u r e t o e x e r c i s e h i s r i

g h t t o u s e t h e e a s e m e n

t i s n o t

e v i d e n c e o f a n i n t e n t t o a b a n d o n t h e r i g h t f o r e v e r

. S e e i

d

.

B a s e d u p o n t h e e v i d e n c e o f r e c o r d

, t

h e r e w a s n o g

e n u i n e i s s u e o f m a

t e r i a l f a c t

r e g a r d i n g a b a n d o n m e n t o f t h e e a s e m e n

t

. T h e r e f o r e B r o w n w a s e n t i t l e d t o s u m m a r y

j u d g m e n t o n t h i s i s s u e a

n d t h e t r i a l c o u r t e r r e d

. S e e i d ; W h i p p l e v

. H a t c h e r

, 2 8 3 G a

.

3 0 9

, 3 1 0

- 3 1 1 ( 6 5 8 S E 2 d 5 8 5 ) ( 2 0 0 8 )

. A c c o r d i n g l y

, w e r e v e r s e t

h e t r i a l c o u r t ’ s h o l d i n g

t h a t t h e r e w a s a g

e n u i n e i s s u e o f m a

t e r i a l f a c t r e g a r d i n g a b a n d o n m e n t o f t h e e a s e m e n

t

.

2

. B r o w n ’ s o n l y o t h e r e n u m e r a t e d e r r o r c l a i m s t h a t t h e t r i a l c o u

r t e r r e d i n

d e n y i n g h i s m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i n g e n e r a l

. I n a d d i

t i o n t o h i s a s s e r

t i o n t h a t

n o i s s u e o f m a

t e r i a l f a c t e x i s t e d r e g a r d i n g a b a n d o n m e n t o f t h e e a s e m e n

t

, B r o w n ’ s

m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t c l a i m e d t h a t S a p p “ s h o u l d b e r e s p o n s i

b l e f o r r e t u r n i n g

t h e e a s e m e n

t t o i t s c o n d i t i o n p r i o r t o t h e i l l e g a l a t t e m p t t o r e l o c a t e t h e s a m e

. ”

H o w e v e r

, h e d i

d n o t s u p p o r t t h i s c l a i m w i t h a n y c i t a t i o n t o a u t h o r i t y

, w h i c h t h e t r i a l

c o u r t n o t e d i n i t s o r d e r d e n

y i n g h i s m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

B r o w n f a i l e d t o s u

p p o r t t h i s e n u m e r a t e d e r r o r w i t h a r g u m e n t o r c i t a t i o n t o

a u t h o r i t y

. A s B r o w n h a s f a i l e d t o s u p p o r t t h e e n u m e r a t e d e r r o r i n h i s a

p p e l l a t e b r i e f

,

5w e h a

v e n o t h i n g t o r e v i

e w

, a n d w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g o n B r o w

n ’ s m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n

t i n p a r t

. S e e C o u

r t o f A p p e a l s R u l e 2 5 ( c ) ( 2 ) ( “ A

n y

e n u m e r a t i o n o f e r r o r t h a

t i s n o t s u

p p o r t e d i n t h e b r i e f b y c i t a t i o n o f a u t h o r i t y o r

a r g u m e n t m a y b e d e e m e d a

b a n d o n e d

. ” ) ; B e n n e t t v

. Q u i c k

, 3 0 5 G a

. A

p p

. 4 1 5

, 4 1 7

( 6 9 9 S E 2 d 5 3 9 ) ( 2 0 1 0 )

.

C a s e N o

. A 1 9 A 0 1 0 7

3

. S a p p a s s e r t s o n e e n u m e r a t e d e r r o r

, c l a i m i n g t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

d e n y i n g h i s m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t b e c a u s e t h e e x p r e s s e a s e m e n t w a s

“ e x t i n g u i s h e d b y e v i

d e n c e o f n o n

u s e c o u p l e d w i t h c l e a r

, u

n e q u i v o c a l a n d d e c i s i v e

e v i d e n c e o f a

n i n t e n t t o a b a n d o n

. ” T h i s c l

a i m i s w i t h o u t m e r i t f o r t h e r e a s o n s

d i s c u s s e d i

n D i v i s i o n 1

. A c c o r d i n g l y

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d e n i a l o f S a p p ’ s

m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

J u d g m e n t i n C a s e N o

. A 1 9 A 0 1 0 7 a f f i r m e d

. J u d g m e n t i n C a s e N o

. A 1 9 A 0 1 0 6

a f f i r m e d i n p a r t

, r e v e r s e d i n p a r t

. B a r

n e s

, P

. J

. , a n d B r o w n

, J

. , c o n c u r

.

6