F I F T H DI VI SI O N

M CF A DDEN, P. J

., RI C KM A N a n d M A RKL E, J J

.

N O T I C E : M ot i ons f or re c ons i de ra t i on m us t be

phy s i c a l l y r e c e i v e d i n our c l e r k ’ s of f i c e w i t hi n t e n

da y s of t he da t e of de c i s i on t o be de e m e d t i m e l y f i l e d.

ht t p: / / w w w

. ga a ppe a l s

. us / r ul e s

M a r c h 8

, 2 0 1 9



# I n t h e Co u r t o f Ap p eal s o f Geo r g i a

A1 8 A2 0 1 0

. DI

XON e t a l

. v

. BRANCH BANK I NG AND T R U S T

COM P ANY. M c F

- 0 7 5

M C F ADDE N

, P re si d i n g Ju d g e

.

M i c h a e l Di x o n f

il e d t h is l a wsu i t a g a i n s t Bra n c h Ba n k i n g a n d T ru st (“ BB& T ” )

f o r c l a i m s a ri si n g f

ro m BB& T ’s f

o re c l o su re o f c e rt a i n p ro p e rt y f o rm e rl y o wn e d b y h i s

g ra n d m o t h e r. BB& T a n swe re d t h e c o m p l a in t a n d f i l e d a c o u n t e rc l a i m a g a in st Di x o n

a n d th e e x e c u t o r o f t h e g ra n d m o t h e r’s e st a t e

, L i n d a Ro a k

, w h o i s Di x o n ’s m o th e r. T h e

t ri a l c o u rt g ra n t e d BB& T ’s m o t i o n t o d i sm i ss Di x o n ’s c la i m s, a n d BB& T d i sm i sse d

wi t h o u t p re

j u d i c e i ts c o u n te rc l a i m s a g a i n s t Di x o n a n d Ro a k

. Di x o n f

i l e d t h i s a p p e a l

.

Di x o n a rg u e s t h e t ri a l c o u rt l a c k e d j u ri sd i c t i o n to e n t e r t h e o rd e r o f d i sm i ssa l

b e c a u s e h e h a d a l re a d y d i sm

i s se d h i s c o m

p l a in t wi t h o u t p re

j u d ic e

. Bu t Di x o n c o u l d

n o t d i s m i ss t h e c o m

p l a i n t a f t e r t h e t ri a l c o u r t o ra l l y g ra n t e d BB& T ’s m o t i o n t o

d i sm i ss. Di x o n a rg u e s th a t th e tri a l c o u rt e rre d b y d ism i ssi n g h i s c la i m s f o r wro n g f u lf

o re c l o su re

, m a l i c i o u s i n te rf e re n c e wi t h p ro p e rt y

, f

ra u d

, a n d RI CO. W e a g re e b e c a u se

BB& T h a s n o t sh o w n t h a t D ix o n wo u l d n o t b e e n ti t l e d to re l i e f u n d e r a n y s t a t e o f

p ro v a b l e f a c t s a s se rt e d i n s u p p o rt o f h i s a l l e g a t i o n s. S o we re v e rse t h e d i sm i ssa l o f

t h e se c l a i m s. W e d i re c t t h e t ri a l c o u rt t o tre a t t h e m o t i o n t o d i sm iss a s a m o t i o n f

o r

m o re d e f i n i t e st a t e m e n t o n th e e l e m e n t o f j u st i f ia b l e re l ia n c e

, wh i c h i s a n e l e m e n t o f

Di x o n ’s f ra u d c l a i m a

n d a n e l e m e n t o f o n e o f

t h e a l l e g e d p re d i c a t e a c ts o f th e RI CO

c l a i m

, t h e f

t b y d e c e p t i o n

. Di x o n a rg u e s t h a t t h e t ri a l c o u rt e rre d b y d ism i ssi n g h i s

p ra y e rs f o r e m o t io n a l d ist re ss d a m a g e s. Be c a u se Di x o n a f

f i rm a t i v e l y st a te d t h a t h e d i d

n o t o p p o se t h a t d i sm

i ssa l, we a f

f i rm i t

.

1

. S t a n d a r d o f re v i e w

, f a c t u a l a l le

g a t i o n s, a n d

p ro c e d u ra l p o st u re

.

“ A m o t i o n t o d i sm

i ss f o r f a i l u re t o st a t e a c l a i m sh o u l d n o t b e su st a i n e d u n l e ss

t h e a l l e g a t i o n s o f t h e c o m p l a in t re v e a l

, wi t h c e rt a i n t y

, t h a t p l a i n t i f f wo u l d n o t b e

e n t i t l e d t o re l ie f u n d e r a

n y st a t e o f p ro v a

b l e f a c t s a sse rt e d i n s u p p o rt t h e re o f

. ” De k a l b

Co u n t y v

. S t a t e o

f Ge o rg i a

, 2 7 0 G a

. 7 7 6

, 7 7 9 (2 ) (5 1 2 S E 2 d 2 8 4 ) (1 9 9 9 ). “ I t i s n o

l o n g e r n e c e ssa

ry f o r a c o m p l a i n t t o se t f

o rt h a l l o f t h e e le m e n t s o f a c a u se o f a c t i o n i n

o rd e r t o su rv i v e a m o t i o n t o d i sm i ss f o r f a i l u re t o st a te a c l a i m

. ” Ro b e rt s v

. J P M o rg a n

Ch a se B a n k

, N A

. , 3 4 2 Ga

. Ap p

. 7 3

, 7 6 (8 0 2 S E 2 d 8 8 0 ) (2 0 1 7 ) (c it a t i o n a n d

p u n c t u a ti o n o m it t e d ). “ I f

, wi t h in t h e f

ra m e wo rk o f t h e c o m

p l a i n t

, e v i d e n c e m a y b e

2i n t ro d u c e d wh i c h wi l l s u st a in a g ra n t o f re l i e f t o t h e p l a i n t i f f

, t h e c o m p l a i n t i s

su f f i c i e n t

. ” S c o t t v

. S c o t t

, 3 1 1 G a

. Ap p

. 7 2 6

, 7 2 9 (1 ) (7 1 6 S E 2 d 8 0 9 ) (2 0 1 1 ) (c i t a t i o n

o m i t t e d ). W e re v i e w t h e t ri a l c o u rt ’s ru l i n g o n a m o t i o n t o d i s m i ss f o r f a i l u re t o st a t e

a c l a i m d e n o v o

. M

o n t ia v

. F i rst -Ci t i ze n s B a n k & T

ru st Co

. , 3 4 1 G a

. Ap p

. 8 6 7

, 8 6 9

(8 0 1 S E 2 d 9 0 7 ) (2 0 1 7 ).

S o v i e we d

, t h e p l e a d i n g s a l l e g e d th a t J u l i e M a e M a s o n

, t h e m o t h e r o f

c o u n t e rc l a i m

- d e f

e n d a n t L i n d a Ro a k a n d th e g ra n d m o t h e r o f p l a i n t i f f

, c o u n t e rc l a i m

d e f e n d a n t Di x o n

, o w n e d c e rt a i n p ro p e rt y a t t h e t i m e o f h e r d e a t h in 2 0 0 9

, i n c l u d i n g

o n e t ra c t o f 1

. 1 5 a c re s a n d o n e t ra c t o f 1 .1 1 a c re s. I n 2 0 0 5

, M a s o n h a d b o rro we d

m o n e y f ro m BB& T a n d h a d g ra n t e d BB& T a se c u ri t y d e e d

. T h e se c u ri t y d e e d l i st e d

t h e p h y s i c a l a d d re ss a n d t h e t a x p a rc e l I D n u m b e r o f t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t b u t t h e

m e t e s

- a n d

- b o u n d s d e sc ri p t i o n o f t h e 1 .1 1

- a c re tra c t

. M a so n d i e d

, a n d h e r w i l l

p ro v i d e d t h a t h e r th re e c h il d re n wo u l d re c e i v e h e r re a l p ro p e rt y

. On Ju n e 2 3

, 2 0 0 9

,

t h e c h i l d re n e x e c u t e d d e e d s o f a sse n t t h a t c o n v e y e d t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t t o Di x o n

.

I n 2 0 0 9

, BB& T b e g a n f

o re c l o s u r e p ro c e e d i n g s o n t h e 1

. 1 1

- a c re t ra c t

, b u t i t

w i t h d re w t h e f

o re c l o su re a d v e rt i se m e n t a n d a f o re c lo su re d i d n o t t a k e p l a c e

. I n

Oc t o b e r 2 0 1 0

, i t b e g a n f

o re c lo su re p ro c e e d i n g s o n t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t

. W h e n i t wa s

3wa rn e d o f t h e p ro b l e m in t h e se c u ri ty d e e d

, BB& T wi t h d re w t h e f o re c l o su re

a d v e rt i se m e n t a

n d a f o re c lo su re d i d n o t t a

k e p l a c e

.

On Oc t o b e r 2 1

, 2 0 1 0

, BB& T re c o rd e d a d o c u m e n t i t c a l l e d a “ sc ri v e n e r’s

a f f i d a v i t ” i n a n a t t e m

p t to c h a n g e t h e m e t e s- a n d

- b o u n d s d e sc r i p t i o n in t h e se c u ri t y

d e e d f ro m t h a t o f t h e 1 .1 1

- a c re t ra c t t o th a t o f t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t

, so a s t o m a t c h t h e

p h y s i c a l a d d r e ss a n d t a x p a rc e l I D n u m b e r. T h e a f

f i d a v i t d i d n o t i n c l u d e a c a p t i o n

wi t h Di x o n ’s n a m e

, so i t w a s n o t p ro p e rl y in d e x e d b y t h e c l e rk

.

On No v e m

b e r 1 0

, 2 0 1 0

, BB& T b e g a n ru n n i n g a f o re c l o su re a d v e rt i se m e n t f o r

t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t

. On De c e m b e r 7

, 2 0 1 0

, BB& T c o n d u c te d a n a u c t i o n a n d f

i l e d a

d e e d u n d e r p o w e r, a sse rt i n g t h a t i t wa s th e h i g h e st b i d d e r. I n M a rc h 2 0 1 1

, BB& T

c o n v e y e d t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t t o a t h i rd p a rt y

.

I n 2 0 1 4

, Di x o n f

i le d t h i s c o m

p l a i n t a g a i n st BB& T

, a sse rt i n g c l a i m s f o r

wro n g f u l f o re c l o su re

, f

ra u d

, c i v i l t h e f

t b y d e c e p t i o n

, m o rt g a g e f ra u d

, f a l s e swe a ri n g

,

su b o rn a t i o n o f f

a l s e swe a ri n g

, m a l i c i o u s i n t e rf e re n c e wi t h p ro p e rt y ri g h t s, a n d RI CO.

BB& T a n swe re d t h e c o m

p la i n t a n d f

i l e d c o u n t e rc l a im s a g a i n st Di x o n a n d h i s m o t h e r,

Ro a k

. I t so u g h t a d e c l a ra t io n t h a t t h e s c r i v e n e r’s a f f i d a v i t c o rre c t e d t h e

m e t e s

- a n d

- b o u n d s d e sc ri p t io n i n t h e s e c u ri ty d e e d a s we l l a s a re f o rm a t i o n o f t h e

se c u ri t y d e e d t o l i st t h e m e t e s- a

n d

- b o u n d s d e s c ri p ti o n o f t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t

.

4I

n 2 0 1 7

, BB& T m o v e d t o d i sm i ss Di x o n ’s c o m

p l a i n t. On M a y 4

, 2 0 1 8

, t h e t ri a l

c o u rt h e ld a h e a

ri n g o n t h e m o t i o n

. At t h e h e a ri n g

, t h e c o u rt s t a t e d th a t t h e sc ri v e n e r’s

a f f i d a v i t p ro b a b ly wa s n o t t h e p ro p e r wa y t o c o rre c t t h e m i st a k e in t h e s e c u ri t y d e e d

,

b u t Di x o n h a d a c t u a l a n d l e g a l n o t i c e o f t h e p ro p e rt y se c u ri n g t h e d e b t a n d h e t o o k

t h e p ro p e rt y su b

j e c t t o t h e s e c u ri t y d e e d

. S o t h e c o u rt a n n o u n c e d t h a t h e w o u l d g ra n t

BB& T ’s m o t i o n

.

Af te r t h a t a

n n o u n c e d ru l i n g

, o n M a y 8

, 2 0 1 8

, BB& T d i sm i sse d i t s

c o u n t e rc l a i m s a g a i n st Ro a k a n d D i x o n wi t h o u t p re j u d i c e

. An d o n t h a t sa m e d a y

Di x o n f i l e d a d o c u m e n t p u rp o rt e d l y d i sm i ssi n g h i s c o m

p la i n t wi th o u t p re

j u d i c e

. T h e

t ri a l c o u rt e n t e re d h is w ri t t e n o rd e r o n M a y 1 0

, 2 0 1 8

, d i sm i ssi n g a l l o f Di x o n ’s c l a i m s

a g a i n st BB& T a n d n o t i n g t h a t BB& T v o l u n t a ri l y h a d d i sm i sse d i t s c o u n t e rc l a i m s.

Di x o n f i l e d t h i s a p p e a l

, c h a l l e n g i n g t h e d i sm i ssa l o f h i s c la i m s fo r w ro n g f u l

f o re c l o su re

, f

ra u d

, m a l ic i o u s i n t e rf

e re n c e wi t h p ro p e rt y ri g h t s, a n d RI CO. H e d o e s n o t

c h a l le n g e t h e d i sm

i s sa l o f h i s c l a i m s f

o r c i v i l th e f

t b y d e c e p t i o n

, m o rt g a g e f ra u d

, f a l se

swe a ri n g

, a n d su b o rn a t i o n o f f a l se swe a ri n g

.

2

. T ri a l c o u rt ’s j u r i sd i c ti o n t o g r a n t t h e mo t i o n t o d i smi ss

.

Di x o n a rg u e s t h e t ri a l c o u rt l a c k e d j u ri sd i c ti o n to g ra n t BB& T ’ s m o t i o n

b e c a u s e h e a l re a d y h a d d ism i sse d h i s c o m p l a i n t

. W e d i sa g re e

. At t h e M a y 4

, 2 0 1 8

5h e a ri n g

, t h e t ri a l c o u rt o ra l ly g ra n t e d BB& T ’s d isp o s i t i v e m o t i o n

. F o u r d a y s l a t e r,

Di x o n f i l e d a p u rp o rt e d d i sm

issa l wi t h o u t p re

j u d ic e

.

“ [L ]o n g s t a n d i n g p re c e d e n t s

. . . p re v e n t a p la i n t i f f f ro m e f f e c ti v e l y e ra si n g a

t ri a l c o u rt ’s o ra l l y

- a n n o u n c e d

- b u t

- n o t

- y e t

- w r i t t e n

- d o w n ru l i n g o n a d isp o s i t i v e m o t i o n

b y f i l i n g a v o l u n t a ry d i sm

i ssa l o f t h e c a se w i th o u t p re j u d i c e u n d e r OCG

A § 9

- 1 1

- 4 1

(a ).

. . . ” M

o n d y v

. M a g n o li a Ad

v a n c e d M a t e ri a l s, 3 0 3 G a

. 7 6 4

, 7 7 3

- 7 7 4 (4 ) (c ) (8 1 5

S E2 d 7 0 ) (2 0 1 8 ) (c i t a t i o n s a n d e m p h a si s o m i tt e d ). “ [T ]h e ri g h t o f v o l u n t a ry d i sm i ssa l

h a s a l wa y s b e e n su b

j e c t to a ju d i c i a l l y c re a t e d l i m i t a t i o n p ro h i b i t i n g i ts e x e rc i se

, e v e n

p ri o r to t ri a l

, w h e re t h e re h a s a l re a d y b e e n a n a n n o u n c e m e n t b y t h e c o u rt o f i t s

i n t e n t io n t o ru l e i n f

a v o r o f t h e d e f

e n d a n t

. ” L a k

e s v

. M a r ri o t t Co rp

. , 2 6 4 G a

. 4 7 5

, 4 7 7

(4 4 8 S E 2 d 2 0 3 ) (1 9 9 4 ) (c i ta t i o n o m i t t e d ).

Di x o n a c k

n o wl e d g e s th i s ru l e a n d se e k s t o h a v e i t o v e rru l e d

— wh i c h

, o f

c o u rse

, c a n h a p p e n o n l y i f c e rt io ra ri i s g ra n t e d

. “ [W ]e h a v e n o a u t h o ri t y t o o v e rru l e

o r m o d i f y a d e c i si o n m a d e b y t h e S u p re m e Co u rt o f G e o rg i a

, a s t h e d e c isi o n s o f t h e

S u p re m e Co u rt s h a l l b i n d a l l o t h e r c o u rt s a s p re c e d e n t s. ” W a t so n v

. S t a t e

, 3 3 7 Ga

.

Ap p

. 1 6

, 1 8 (1 ) (7 8 5 S E 2 d 6 5 6 ) (2 0 1 6 ) (c it a t io n a n d p u n c tu a t i o n o m i t te d ).

T h e t ri a l c o u rt d i d n o t l a c k j u ri sd i c t io n t o e n t e r t h e wri tt e n o rd e r m e m o ri a l i z i n g

t h e o ra l g ra n t o f BB& T ’s m o t i o n f o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s.

63

. W

ro n g f u l fo re c l o su r e

.

Di x o n a rg u e s t h e t ri a l c o u rt e rre d b y d i sm i ssi n g h i s wro n g f

u l f o re c l o su re c l a i m

b e c a u s e t h e 2 0 0 5 s e c u ri ty d e e d wa s i n v a li d o r, a t b e st

, c o n v e y e d o n l y th e 1

. 1 1

- a c re

t ra c t a s se c u ri t y f

o r t h e 2 0 0 5 l o a n

, so t h a t BB& T ’s f o re c l o su re o f t h e 1 .1 5

- a c re t ra c t

b a se d o n t h e se c u ri t y d e e d wa s wro n g f u l

. W e c o n c l u d e th a t Di x o n c o u l d p ro v e f a c t s

i n su p p o rt o f h i s c la im t h a t wo u l d e n t i t l e h im t o re l i e f

. S o we re v e rse t h e d i sm

i ssa l o f

t h e wro n g f

u l f o re c l o su re c l a i m

.

“ A p l a in t i f

f a sse rt i n g a c l a i m o f wro n g f u l f o re c l o s u re m

u st e st a b l i sh (1 ) a l e g a l

d u ty o we d t o i t b y t h e f o re c l o si n g p a rt y

, (2 ) a b r e a c h o f t h a t d u t y

, (3 ) a c a u sa l

c o n n e c t i o n b e twe e n t h e b re a c h o f t h a t d u t y a n d t h e i n j u ry it su st a i n e d

, a n d (4 )

d a m a g e s. ” Ca n t o n P l a z a v

. R e g i o n s B a n k

, 3 1 5 G a

. A p p

. 3 0 3

, 3 0 6 (1 ) (7 3 2 S E 2 d 4 4 9 )

(2 0 1 2 ) (c i t a t i o n o m i t t e d ). “ A c l a i m f o r wro n g f u l e x e rc i s e o f a p o w e r o f sa l e u n d e r

OCG A § 2 3

- 2

- 1 1 4 c a n a ri se wh e n t h e c re d it o r h a s n o l e g a l ri g h t t o f o re c l o se

. ”

De Go l y e r v

. Gre e n T

r e e S e rv i c i n g

, L L C, 2 9 1 G a

. Ap p

. 4 4 4

, 4 4 8

- 4 4 9 (4 ) (6 6 2 S E 2 d

1 4 1 ) (2 0 0 8 ) (c i t a t i o n s a

n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d ); B ro w n v

. F re e d ma n

, 2 2 2 G a

. Ap p

.

2 1 3

, 2 1 4 (1 ) (4 7 4 S E 2 d 7 3 ) (1 9 9 6 ) (sa m e ). T h a t is p re c i se l y wh a t Di x o n a l l e g e s :

BB& T h a d n o l e g a l ri g h t to f o re c l o se o n th e p ro p e rt y h e a c q u i re d f ro m h i s

g ra n d m o t h e r’s e st a t e b e c a u se BB& T h e l d n o i n t e re st i n t h a t p ro p e rt y

.

7BB& T a rg u e s t h a t wh e n a wro n g f u l f o re c lo su re c l a i m is b a se d o n a m i st a k e i n

t h e se c u ri t y d e e d

, a s i s Di x o n ’s c l a i m

, a t le a st a c c o rd i n g t o BB& T

, t h e n t h e p l a i n t i f f

m u s t h a v e st a n d in g t o re f

o rm t h e d e e d i n o rd e r to su e f o r t h e wro n g f

u l f o re c l o su re

,

a n d t h a t Di x o n l a c k e d su c h st a n d i n g

. T h i s i s s o

, BB& T a rg u e s, b e c a u se to h a v e su c h

st a n d i n g

, a p a rt y m

u s t b e i n p ri v i t y wi t h t h e o ri g i n a l g ra n t o r b u t Di x o n w a s n o t i n

p ri v i ty wi t h h i s g ra n d m o t h e r, th e o ri g i n a l g ra n t o r. I n su p p o rt o f t h i s a rg u m e n t

, BB& T

re l i e s o n Gre

g o ra k o s v

. W e l l s F a rg o N. A

. , 2 8 5 G a

. Ap p

. 7 4 4

, 7 4 7

- 7 4 8 (2 ) (6 4 7 S E 2 d

2 8 9 ) (2 0 0 7 ).

H o we v e r, Gre

g o ra k o s d o e s n o t su p p o rt d i sm

i ssa l o f t h e wro n g f

u l f o re c l o su re

c l a i m b e c a

u se i t d o e s n o t a p p l y h e re

. W h e n we p ro p e rl y v ie w t h e a l l e g a t i o n s o f

Di x o n ’s c o m

p l a i n t i n t h e l ig h t m o st f

a v o ra b l e t o h im

, se e R u t h v

. Ch e ro k e e F u n d i n g

,

L L C

, 3 0 4 G a

. 5 7 4 (1 ) n

. 2 (8 2 0 S E 2 d 7 0 4 ) (2 0 1 8 ), h i s wro n g f u l f o re c l o su re c l a i m i s

n o t b a s e d o n a m i st a

k e i n th e se c u ri t y d e e d

, c o n t ra ry to BB& T ’s c h a ra c t e ri z a t i o n o f

t h e c la i m

. Ra t h e r, h is c l a i m i s b a se d o n a l l e g a t i o n s t h a t BB& T h a d n o in t e re st i n t h e

p ro p e rt y

, a l t h o u g h i t t ri e d to m a n u f a c t u re su c h a n i n t e re s t b y f i l i n g th e sc ri v e n e r’s

a f f i d a v i t ; t h a t Di x o n a c q u i re d t h e p ro p e rt y

, wh i c h wa s n e v e r su b j e c t t o t h e se c u ri t y

d e e d

, f re e a n d c l e a

r f ro m h i s g ra n d m o t h e r’s e st a t e ; a n d t h a t c o n se q u e n t ly

, BB& T h a d

n o le g a l ri g h t t o f

o re c l o se

. S o u n l i k e t h e p l a i n t i f f in G r e g o r a k o s

, Di x o n ’s c l a i m i s n o t

8b a se d o n a m i st a k e i n t h e se c u ri t y d e e d

, a n d h e d o e s n o t n e e d st a n d i n g t o re f

o rm t h e

d e e d i n o rd e r t o su e f

o r w ro n g f u l f o re c l o su re

. (W e o b se rv e t h a t Di x o n d o e s n o t se e k

re f o rm a t i o n o f t h e se c u ri t y d e e d i n h i s c o m p l a i n t

. BB& T

, h o we v e r, d o e s s e e k s u c h

re f o rm a t i o n i n i t s c o u n te rc l a i m

. )

W e d o n o t re a c h th e p a rt i e s’ a rg u m e n t s a b o u t n o t i c e

, t h e v a li d it y o f t h e se c u ri t y

d e e d

, t h e i n t e n t o f t h e p a rt i e s t o t h e se c u r i t y d e e d

, a n d c o n st ru c t i o n o f t h e se c u ri t y

d e e d

. W e t a k e a s t ru e t h e we l l

- p l e a d e d m a t e ri a l a l l e g a t i o n s o f Di x o n ’s c o m p l a i n t

.

P ro o f o f t h o se a l l e g a t i o n s wo u ld e n t i t l e h i m t o re l i e f

. M o n t i a

, 3 4 1 G a

. Ap p

. a t 8 6 8

.

4

. M a l i c i o u s i n t e rf

e re n c e w i t h p r o

p e rt y

.

Di x o n a rg u e s t h a t t h e t ri a l c o u rt e rre d b y d i s m i ssi n g h i s m a l i c i o u s i n te rf e re n c e

wi t h p ro p e rt y c la i m

. S e e OCG A § 5 1

- 9

- 1 (“ T h e ri g h t o f e n jo y m e n t o f p ri v a t e p ro p e rt y

b e i n g a n a

b so l u t e ri g h t o f e v e r y c i t i z e n

, e v e ry a c t o f a n o t h e r wh i c h u n l a wf

u l l y

i n t e rf e re s wi t h su c h e n

jo y m e n t i s a t o rt f

o r wh ic h a n a c t i o n sh a l l l i e

. ” ). BB& T a rg u e d

b e l o w a n d a rg u e s h e re t h a t t h e m a l i c i o u s i n t e rf e re n c e wi t h p ro p e rt y ri g h t s c l a i m f a i l s

b e c a u s e i t wa s d e ri v a t i v e o f th e wro n g f u l f o re c l o su re c l a im

. G i v e n o u r h o l d i n g i n

Di v i si o n 3

, su p ra

, re v e rsi n g t h e d i sm i ssa l o f t h e wro n g f

u l f o re c l o su re c l a i m

, we a l so

re v e rse t h e d i sm

i ssa l o f th e m a l i c i o u s i n t e rf e re n c e wi t h p ro p e rt y c l a i m

.

5

. F ra u d

.

9Di x o n a rg u e s t h a t t h e t ri a l c o u rt e rre d i n d i sm i ssi n g h i s f

ra u d c l a i m

. BB& T

a rg u e d b e l o w a n d a rg u e s h e re t h a t Di x o n ’s f ra u d c l a i m f a i l s b e c a u se h e d i d n o t p l e a d

f ra u d wi t h su f

f i c i e n t p a rt i c u l a ri t y a n d h e c o u l d n o t e s t a b l i sh t h e re q u i re d e l e m e n t o f

j u st i f i a b l e re l i a n c e

. W e c o n c l u d e t h a t Di x o n c o u l d p ro v e f a c t s i n su p p o rt o f h i s c l a i m

t h a t w o u l d e n t i t l e h im t o re l i e f

. S o we re v e rse th e d ism i ssa l o f t h e f ra u d c l a i m

.

BB& T ’s re m e d y a t th i s st a g e o f t h e p ro c e e d i n g i s t o se e k a m o re d e f

i n i t e st a t e m e n t

.

T h e t o rt o f f

ra u d re q u i re s a wi l l f

u l m i sre p re se n t a t i o n o f

a m a t e ri a l f

a c t

,

m a d e t o i n d u c e a n o t h e r t o a c t

, u p o n wh i c h su c h p e rso n a c t s o r a v o i d s

a c t i n g t o h i s in

j u ry

. F ra u d m u st b e p l e d wi t h p a

rt i c u la ri t y u n d e r OCG

A

§ 9

- 1 1

- 9 (b ). Bu t

. . . t h e S u p re m e Co u rt o f G e o rg i a [h a s] h e l d w i t h

re sp e c t t o a n i n i t i a l m o t i o n t o d i sm i ss, o r m o t i o n t o s t ri k e

, t h a t a c l a im

o f f ra u d sh o u l d n o t b e d i s m i sse d u n le ss i t a p p e a rs b e y o n d d o u b t th a t th e

p l e a d e r c a n p ro v e n o se t o f f a c t s i n su p p o rt o f t h e c l a i m wh i c h w o u l d

e n t i t l e h i m t o re l i e f

, a n d t h a t t h e re m e d y a t t h a t st a g e o f t h e p l e a d i n g i s

n o t a m o t i o n t o d i sm

i ss b u t a m o t i o n f

o r m o re d e f

i n i t e st a t e m e n t u n d e r

OCG A § 9

- 1 1

- 1 2 (e ).

R o b e rt s

, 3 4 2 G a

. A p p

. a t 7 8 (3 ) (c i t a t i o n s a n d p u n c t u a ti o n o m it t e d ).

Di x o n d o e s n o t d i sp u t e t h a t h e f a i l e d to a l l e g e j u st i f

i a b l e re l i a n c e : h e d o e s n o t

c l a i m t h a t h e a c t e d o r f

a i l e d t o a c t u p o n a n y b e h a v io r o f BB& T

. I n st e a d

, h e a rg u e s t h a t

j u st i f i a b l e re l i a n c e i s n o t a n e l e m e n t o f t h e k i n d s o f f ra u d h e a l l e g e s. Di x o n a l l e g e s

su p p re ssi o n

- o f

- f a c t f ra u d u n d e r OCG

A § 2 3

- 2

- 5 3 a n d f

ra u d b y su rp ri se u n d e r OCG A

1 0§ 2 3

- 2

- 5 4

. S u p p re ssi o n

- o f

- f a c t f ra u d i s t h e “ [s]u p p re ssi o n o f a m a t e ri a l f a c t wh i c h a

p a rt y i s u n d e r a n o b li g a t i o n t o c o m m u n i c a t e

. . . . T h e o b l i g a t io n t o c o m m u n i c a t e m a y

a ri se f ro m t h e c o n f

i d e n ti a l re l a t i o n s o f t h e p a rt ie s o r f ro m t h e p a rt ic u l a r c i rc u m st a n c e s

o f t h e c a se

. ” OCG

A § 2 3

- 2

- 5 3

. F ra

u d b y su rp ri se i s “ [a ]n y t h i n g wh ic h h a

p p e n s

wi t h o u t t h e a g e n c y o r f

a u l t o f t h e p a rt y a f

f e c t e d b y it

, t e n d i n g t o d i s t u rb a n d c o n f u se

h i s j u d g m e n t o r t o m i s l e a d h im

, o f wh i c h t h e o p p o si t e p a rt y t a k e s a n u n d u e a d v a n t a g e

.

. . .” OCG

A § 2 3

- 2

- 5 4

.

Co n t ra ry t o Di x o n ’s a rg u m e n t

, j u st i f i a b l e re l i a n c e i s a n e l e m e n t o f su p p re ssi o n

o f

- f a c t f ra u d u n d e r OCG

A § 2 3

- 2

- 5 3 a n d f

ra u d b y s u rp ri se u n d e r OCG A § 2 3

- 2

- 5 4

.

S e e W e l l s F a rg o B a n k

, N. A

. v

. L a T

o u c h e

, 3 4 0 G a

. A p p

. 5 1 5

, 5 2 1

- 5 2 2 (3 ) (7 9 8 S E 2 d

5 4 ) (2 0 1 7 ) (a d d re s si n g j u st i f i a b l e re l i a n c e e l e m e n t o f c l a i m o f f ra u d b y su rp ri se u n d e r

OCG A § 2 3

- 2

- 5 4 ); A S C Co n st r. E q u i p

. US A v

. Ci t y Co m m e rc i a l Re a l E

st a t e

, 3 0 3 G a

.

Ap p

. 3 0 9

, 3 1 5

- 3 1 6 (3 ) (6 9 3 S E 2 d 5 5 9 ) (2 0 1 0 ) (a d d re ssi n g j u s t i f i a b l e re l i a n c e

e l e m e n t o f c l a i m o f f

ra u d b y o m i ssi o n o f m a t e ri a l f a c t u n d e r OCG

A § 2 3

- 2

- 5 3 ).

OCG A § 9

- 1 1

- 9 (b ) re q u i re s t h a t a l l a l l e g a t i o n s o f f ra u d m u st b e

m a d e wi t h p a rt i c u l a ri t y a n d n o t a v e rre d g e n e ra l l y

. No t i c e p l e a d i n g i s th e

ru l e i n G e o rg ia

, a n d u n d e r OCG A § 9

- 1 1

- 9 (b ), a l l e g a t i o n s o f f ra u d m u st

b e p l e d wi t h p a rt i c u l a ri t y

. I t i s we l l se tt l e d th a t a g e n e ra l a l l e g a t i o n o f

f ra u d a m o u n t s t o n o t h i n g

— i t i s n e c e ssa ry t h a t t h e c o m

p l a i n a n t sh o w,

1 1b y sp e c i f ic a t i o n s, wh e re i n t h e f

ra u d c o n si s t s. I ssu a

b l e f a c t s m u st b e

c h a rg e d

.

Do c k e n s v

. R u n k

l e Co n su lt i n g

, In c

. , 2 8 5 G a

. Ap p

. 8 9 6

, 9 0 0 (2 ) (a ) (6 4 8 S E 2 d 8 0 )

(2 0 0 7 ) (c i t a t i o n o m

it t e d ). D ix o n m

u st a l l e g e sp e c if

i c f a c t s t o su p p o rt a f

i n d i n g t h a t h e

a c t e d u p o n o r re f

ra in e d f ro m a c t i n g u p o n BB& T ’s a c t i o n s. I d

.

Di x o n “ d id n o t m e e t t h e r e q u i si t e p l e a d i n g st a n d a rd

, b u t t h e re m e d y i s n o t

d i sm i ssa l o f t h e c l a i m []. T h e t ri a l c o u rt ’s d i sm i ssa l o f t h e f

ra u d

. . . c l a i m [] is re v e rse d

,

a n d t h e c a s e is re m a n d e d wi t h d i re c t i o n t o t re a t t h e m o t i o n t o d ism i ss a s t o [t h a t ]

c l a i m [] a s a m o t i o n f

o r a m o re d e f

i n i t e s t a te m e n t u n d e r OCG A § 9

- 1 1

- 1 2 (e ). ”

R o b e rt s, 3 4 2 G a

. A p p

. a t 7 9 (3 ) (c i t a t i o n s o m i t t e d ).

6

. RICO

.

Di x o n a rg u e s t h a t t h e t ri a l c o u rt e rre d i n d i sm i ssi n g h i s RI CO c la im b a se d o n

BB& T ’s a rg u m e n t t h a t h e f a i l e d t o su f

f i c i e n t l y a ll e g e p re d ic a t e a c t s

. W e c o n c l u d e t h a t

Di x o n su f f i c i e n t ly a ll e g e d o n e p re d i c a t e a c t a n d o n re m a n d c o u l d a l l e g e a se c o n d

. S o

we re v e rse

.

T o e st a b li sh “ a c i v i l RI CO c l a i m

, [Di x o n ] i s r e q u i r e d t o sh o w b y a

p re p o n d e ra n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t [ B B& T ] v i o l a te d t h e RI CO st a t u t e

, OCG A §

1 6

- 1 4

- 4

, t h a t [h e ] h a s s u f f e re d i n j u ry

, a n d t h a t [BB& T ’s] v i o la t io n o f th e RI CO

1 2st a t u te w a s t h e p ro x i m a t e c a u se o f t h e i n

ju ry

. ” Co x v

. M

a y a n L a g o o n E

s t a t e s L t d

. ,

3 1 9 G a

. Ap p

. 1 0 1

, 1 0 9 (2 ) (b ) (7 3 4 S E 2 d 8 8 3 ) (2 0 1 2 ) (c i t a t i o n s o m i t t e d ). T o

d e m o n st ra t e a v i o l a t i o n o f OCG A § 1 6

- 1 4

- 4

, Di x o n m

u st “ sh o w a n i n

j u ry b y a p a t t e rn

o f ra c k e t e e ri n g a c t i v i ty

. A p a t t e rn re q u i re s a t l e a st t wo i n t e rre la t e d p re d i c a t e o f f e n se s. ”

B r o w n v

. F

re e d ma n

, 2 2 2 G a

. A p p

. 2 1 3

, 2 1 7 (3 ) (4 7 4 S E 2 d 7 3 ) (1 9 9 6 ) (c i t a t i o n s

o m i t t e d ). W e f

i n d t h a t D i x o n h a s su f

f ic ie n t l y a l l e g e d o n e p re d ic a t e a c t

, m o rt g a g e

f ra u d u n d e r OCG

A § 1 6

- 8

- 1 0 2 (5 ), a n d

, u p o n re m a n d

, m a y su f f i c i e n tl y a l l e g e a

se c o n d p re d i c a te a c t, t h e f t b y d e c e p t i o n

. T h e f

t b y d e c e p t i o n a n d re si d e n t i a l m o rt g a g e

f ra u d

, i f sh o wn

, w o u l d c o n st i t u t e RI CO p re d i c a t e a c ts. S e e OCG A § 1 6

- 1 4

- 3 (9 ) (A)

(i x ) (2 0 1 4 ); OCG

A § 1 6

- 1 4

- 3 (9 ) (A) (x l ) (2 0 1 4 ).

Di x o n h a s su f

f i c i e n t l y a l l e g e d m o rt g a g e f ra u d

. “ A p e rso n c o m

m it s t h e o f

f e n se

o f re si d e n t i a l m o rt g a g e f

ra u d wh e n

, wi th t h e i n t e n t t o d e f ra u d

, su c h p e rso n : F i l e s o r

c a u se s t o b e f

i le d wi t h t h e o f

f i c i a l re g i st ra r o f d e e d s o f a n y c o u n ty o f t h i s s t a t e a n y

d o c u m e n t su c h p e rso n k

n o ws t o c o n t a i n a d e l i b e ra te m i s st a t e m e n t

, m i sre p re se n t a t i o n

,

o r o m issi o n

. ” OCG

A § 1 6

- 8

- 1 0 2 (5 ). BB& T a rg u e s t h a t Di x o n c a n n o t b a se h i s RI CO

c l a i m o n t h e m o rt g a g e

- f

ra u d a l l e g a t i o n s b e c a

u se h e d o e s n o t a ll e g e t h a t m o rt g a g e

f ra u d c a u se d h is i n

ju ri e s. A f

a i r re a d i n g o f Di x o n ’s a l l e g a t i o n s, h o we v e r, wo u l d b e

t h a t t h e sc ri v e n e r’s a f

f i d a v i t c o n t a i n e d a d e l i b e ra t e m i sst a t e m e n t o r m i sre p re se n t a t i o n

1 3a n d wa s u se d to f o re c l o se o n t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t

, d e p ri v i n g h i m o f h i s p ro p e rt y

. T h e

re c o rd in g o f t h e s c ri v e n e r’s a f f i d a v i t c o u l d h a

v e d e p ri v e d Di x o n o f a v a l u a b l e i n t e re st

,

a n d t h e re f

o re d e f ra u d e d h i m

. BB& T h a s n o t sh o wn t h a t Di x o n w o u ld n o t b e e n t i t l e d

t o re l i e f u n d e r a n y st a t e o f p ro v a b l e f a c t s a sse rt e d i n s u p p o rt o f h i s a l l e g a t i o n s. De k a l b

Co u n t y

, 2 7 0 G a

. a t 7 7 9 (2 ).

BB& T a rg u e s t h a t Di x o n h a s n o t su f f i c i e n t l y a l l e g e d th e p re d i c a t e a c t o f t h e f t

b y d e c e p ti o n o f t h e 1

. 1 5

- a c re t ra c t

, b e c a u se h e h a s n o t a l l e g e d t h a t h e re a so n a b l y

re l i e d o n a n y a c t i o n o f BB& T

. “ W i t h o u t re a so n a b l e re li a n c e o n a f

a l se re p re se n t a t i o n

,

t h e re c a n b e n o d e c e p t i o n

, a n d wi t h o u t d e c e p t i o n

, o f c o u rse

, t h e re c a n b e n e i th e r t h e f t

b y d e c e p t i o n n o r a v a l i d RI CO c l a i m b a se d u p o n t h e f t b y d e c e p t i o n

. ” V

e rn o n v

.

A s su r a n c e F

o re n s i c Ac c o u n t i n g

, L L C, 3 3 3 G a

. Ap p

. 3 7 7

, 3 9 2 (4 ) (7 7 4 S E2 d 1 9 7 )

(2 0 1 5 ) (c i t a t i o n a

n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d ). As d i sc u sse d i n Di v i si o n 5

, su p ra

, we a g re e

t h a t D i x o n h a s n o t a l l e g e d re l i a n c e

. Bu t we h a v e re m a n d e d t h e c a s e fo r fu r t h e r

p ro c e e d in g s o n th i s i ssu e i n t h e c o n t e x t o f t h e f ra u d c l a i m

. G i v e n t h i s re so l u ti o n

, i t i s

p re m a t u re t o h o l d t h a t D i x o n h a s f a i l e d t o su f

f ic i e n t l y a l l e g e t h e f

t b y d e c e p t i o n

.

As Di x o n ’s c o m

p l a i n t c o u l d a l l e g e o n re m a n d t h a t h e wa s i n j u re d b y a t l e a st

t wo p re d i c a t e a c ts wh i c h c o u l d c o n st i t u t e a p a t t e rn o f ra c k e t e e ri n g a c t i v i t y

, BB& T h a s

n o t sh o wn t h a t Di x o n c o u l d n o t p o ssi b l y i n t ro d u c e e v i d e n c e wi t h i n th e f ra m e wo rk o f

1 4t h e c o m

p l a i n t su f f i c i e n t t o g ra n t re l i e f o n th e RI CO c l a i m

. T h e d i sm i ssa l o f Di x o n ’s

RI CO c l a i m i s t h e re f

o re re v e rse d

.

7

. Emo t io n a l d i st re

ss d a ma g e s

.

Di x o n a rg u e s t h a t t h e t ri a l c o u r t e r r e d b y ru l i n g th a t t h e t wo

- y e a r st a t u t e o f

l i m i t a ti o n b a rs h i s re c o v e ry o f e m o t i o n a l d i st re ss d a m a g e s u n d e r h i s c la i m s h a v i n g a

f o u r- y e a r st a t u t e o f

l i m it a ti o n

. W e f

i n d n o b a si s f

o r re v e rsa l

.

E a rl y i n t h e p ro c e e d i n g s, BB& T m o v e d t o d ism i ss t h e in f l i c t i o n o f e m o t i o n a l

d i st re ss c o u n t o f D i x o n ’s c o m p l a i n t a s w e l l a s h i s p ra y e rs f o r e m o t i o n a l d i st re ss

d a m a g e s so u g h t u n d e r h is o t h e r c o u n t s. I t a t t a c h e d t o i t s m o t i o n a p ro p o se d o rd e r t h a t

,

a m o n g o t h e r t h i n g s, d i sm i sse d Di x o n ’s “ c l a im f

o r i n f l ic ti o n o f e m o ti o n a l d i st re ss,

i n c l u d in g a l l c l a i m s a n d p ra y e rs f o r d a m a g e s a ri si n g o u t o f a n y i n j u ry p e rso n a l t o

[Di x o n ], i n c l u d i n g b u t n o t l i m i te d t o t h o se d a m a g e s d e n o m i n a t e d a s f

o r d i s t re ss, f

e a r,

o r m e n t a l a n g u i s h

, h o w e v e r d e sc ri b e d

. . . . ” Di x o n f i le d a re s p o n s e t o th e m o t i o n

,

st a t i n g t h a t h e h a d “ n o o p p o si ti o n t o t h e p ro p o se d o rd e r a t t a c h e d t o [BB& T ’s] M o t i o n

t o Di s m i s s b e i n g e n t e re d b y t h e Co u rt

. ” T h e t ri a l c o u rt si g n e d a n d e n t e re d t h e

p ro p o se d o rd e r.

Di x o n n o w a rg u e s t h a t t h e t ri a l c o u rt e rre d b y e n t e ri n g t h e o rd e r. “ E v e n i f t h e

t ri a l c o u rt c o m m i t t e d e rro r, [Di x o n ] c a n n o t n o w c o m p l a i n si n c e [h e ] in d u c e d t h e

1 5e rro r” b y a f

f i rm a t i v e l y st a t i n g t h a t h e h a d “ n o o p p o si t i o n t o t h e p ro p o se d o rd e r. ”

V id e o W a re h o u se v

. Ne w

so me

, 2 8 5 G a

. Ap p

. 7 8 6

, 7 8 8 (6 4 8 S E2 d 1 2 4 ) (2 0 0 7 ). “ A

p a rt y c a n n o t c o m

p l a i n o f a j u d g m e n t

, o rd e r, o r ru l i n g t h a t h i s o wn c o n d u c t p ro d u c e d

o r a i d e d i n c a

u si n g

. ” Ca r

n e t t ’s, In c

. v

. Ha mmo n d

, 2 7 9 G a

. 1 2 5

, 1 3 0 (6 ) (6 1 0 S E 2 d

5 2 9 ) (2 0 0 5 ) (c i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i tt e d ).

J u d g me n t a ff i rme d i n p a r t

, re v e rse d i n p a rt a n d c a s e r e ma n d e d w i th d i re c t i o n

.

M a rk l e

, J

. , c o n c u r s i n p a rt a n d d i sse n t

s i n p a rt

. Ri c k

ma n

, J

., c o n c u r s i n j u d g me n t

o n ly

. *

* TH IS O P INIO N I S P H YS ICAL P R E C EDENT O NLY. S EE C O U RT O F

AP P EALS RULE 3 3

. 2 (a ).

1 6A1 8 A2 0 1 0

. DI XON e t a l

. v

. BRAN C H B A NK I NG AND T RUS T

COM P ANY.

M AR KL E

, Ju d g e

, c o n c u rri n g i n p a rt a n d d isse n t in g i n p a rt

.

I c o n c u r wi th t h e m a

jo ri t y ’s d e c i s i o n t o a f

f i rm t h e d i sm

i s sa l o f th e e m o t i o n a l

d i st re ss c l a i m

. W it h re g a rd t o Ap p e l l a n t ’s c l a im s o f f ra u d a n d RI CO, I a l so c o n c u r

wi t h t h e c o n c l u s i o n t h a t t h o se m a t t e rs m u st b e re m a n d e d t o t h e t ri a l c o u rt

. As t h i s

c a se i s c u rre n t l y b e f

o re u s to re v

i e w a ru li n g o n a m o ti o n to d i sm iss, I m u st a g re e t h a t

Ap p e l l a n t m a y b e a

b l e to a l l e g e f

a c t s t h a t a re s u ffi c i e n t e n o u g h t o s u p p o rt t h o se

c o n t e n t io n s, a s u n l i k e l y a s t h a t m a y b e

. As f o r Ap p e l l a n t ’ s r e m a i n i n g c la i m s f o r

wro n g f u l f o re c l o su re a n d t h e d e ri v a t i v e t o rt c l a i m o f m a l i c i o u s i n t e rf e re n c e wi t h

p ro p e rt y

, h o we v e r, I b e li e v e t h o se m a t t e rs a re c o n c l u si v e l y c o n t ro l l e d b y o u r d e c i si o ni n Gre

g o ra k o s v

. W e ll s F a rg o N. A

. , 2 8 5 G a

. Ap p

. 7 4 4 (6 4 7 S E2 d 2 8 9 ) (2 0 0 7 ), a n d

so I re sp e c t f

u l l y d isse n t

.

I n Gre g o ra k o s

, we h e l d t h a t a p l a i n t i f f c o u l d e s t a b l i sh s t a n d i n g t o b ri n g a

wro n g f u l f o re c lo su re c l a im b a se d u p o n a f a u l t y se c u ri ty d e e d w h e n sh e i s i n p ri v i t y

o f e st a t e wi t h t h e g ra n t o r, wh i c h i s re q u i re d t o re f o rm a d e e d i n e q u i t y b a se d u p o n

m u tu a l m i st a k e

. I d

. a t 7 4 6

- 7 4 7 (1 ), (2 ). O th e rwi s e

, a p l a i n t i f f c a n n o t sh o w t h e

n e c e ssa ry e l e m e n t s to su p p o rt a c l a i m f o r wro n g f u l f o re c l o s u re

. I d

. a t 7 4 7

- 7 4 8 (c i t i n g

He ri t a g e Cre e k De v

. Co r

p

. v

. Co l o n i a l B a n k

, 2 6 8 G a

. A p p

. 3 6 9

, 3 7 1 (1 ) (6 0 1 S E 2 d

8 4 2 ) (2 0 0 4 )).

H e re

, t h e m a

j o ri t y a c k

n o w l e d g e s t h a t Ap p e l l a n t wa s n o t in p ri v i t y wi t h

A p p e l l e e

, b u t a t t e m

p t s t o d i st i n g u i sh Gre

g o ra k o s so a s t o a l l o w Ap p e l l a n t t o

c h a l le n g e Ap p e l l e e ’s ri g h t t o f o re c l o se e x p o st f

a c to

. I f i n d t h o se e f

f o rt s u n a v a i l i n g

.

Ju st a s i n Gre

g o r a k o s

, Ap p e l l a n t h a d n o l e g a l l y c o g n iz a b le in t e re s t i n th e p ro p e rt y a t

t h e t im e t h e g ra n t o r c o n v e y e d h e r i n t e re st i n t h e p ro p e rt y v i a t h e se c u ri t y d e e d i n

q u e st i o n

. Ju st a s i n Gre g o ra k o s

, t h e l e g a l d e sc r i p t i o n i n t h e se c u ri t y d e e d wa s

e rro n e o u s

. Ju st a s i n Gre

g o ra k o s

, Ap p e l l a n t h a d a t le a st c o n s t ru c t i v e n o t i c e t h a t t h e

o p e n se c u ri t y d e e d e n c u m b e re d t h e p ro p e rt y a t t h e t i m e h e o b t a i n e d h i s i n t e re st

. As

a re su l t

, I wo u l d f

i n d t h a t o n t h e f

a c t s a s a l l e g e d

, Ap p e l l a n t c a n n o t re c o v e r f o r a n y

2d e f

e c t i n t h e se c u ri ty d e e d t h a t h e c o n t e n d s l e d t o t h e wro n g f u l f o re c l o su re a n d I

wo u l d a f f i rm t h e t ri a l c o u rt

. Ac c o rd i n g l y

, I re sp e c tf u l l y d i sse n t

.

3