Núme ro Ide ntific ador

SEN 2 0 2 3

___________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL IX

Juan A. Ramos Díaz

De ma n d ante

- Apela do

v s
.
A na M. Cosme

Dem andada

- Apelante K L AN202300024 APELACIÓN

p rocedente de l Tribunal de Primera Instancia, Sala de Hu m a c ao
Civil Núm.: HU2 0 22CV 0 1257

Sobre : Desahucio
Panel integrado por su president e , el Jue z R i ve r a Colón , el Juez Ronda del Toro y la Juez a Díaz Rivera

. Rivera Colón, Juez Ponente

SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de en ero de 2023.
Comparec e a nte nos, la señora Ana M. Cosme (Sra. Cosme o apelante), quien presenta “Petición de Apelación” en el que solicita

la revocación de la “Sentencia” emitida el 9 de diciembre de 2022 y
reducida a e scrito el 14 de diciembre de 2022 por el Tribunal de

Prime ra Instancia, Sala Municipal de H umacao. 1 En e l referido dictamen, el Tribunal apelado declaró ha lugar la demanda sobre desahucio presentada por el señor Juan Antonio Ramos D í az (Sr.

Ramos D í az o apelad o ).

El 11 de enero de 2023 ordenamos la paralizaci ón de los procedimientos p osteriores a la sentencia y le concedimos termino a la parte apelada para que exprese su postura en torno al recurso. Contando con la comparecencia de am bas partes y luego de

examinada la solicitud de autos, la totalidad del expe di e nte y el

estado de derecho aplicable ante nuestra consideración,

confirmamos el dictamen por los fundamentos que expondremos a

continuación.

1 Notificada el 28 de diciembre de 2022.K L AN 202 3000 24 2

I.
El recurso ante nosotros tiene su génesis en el 8 de septiembre de 2022 cuando el Sr. Ramos D í az presentó una

“ D emanda” , al amparo del Art. 620 del Código de Enjuiciamiento
Civil, 3 2 LPRA sec. 2821 , solicit ando al T ribunal a quo que ordene el desalojo de la Sra. Cosme de un inmueble propiedad del apelado. É st e se localizaba en Costa Verde #24, Palmas del Mar,

H u ma c ao, Puerto Rico

. Según se alegó en la demand a , la propiedad estaba arrendada a la Sra. Cosme desde 2014 y el

contrato de arre ndamient o había vencido el 30 de junio de 2015.

De s tacó que deseaba sacar el inmueble del mercado de alquil e res y que la Sr a
. Co sme, luego de que se le solicitara , se ne gó a desalojar.

Por su parte la Sra. Cosme esgrimió , primeramente, que
has ta la fe cha en que se present ó la “Demanda ” é sta estaba

realizando y el Sr. Ramos D í az aceptando los pagos mensuales de

renta , po r l o cu al a p licaba la tacita reconducción del contrato

o r iginal de arrendamient o
. También se ñ a l ó que , como parte del

contrato de arrendamient o se pact ó una cláusula de opción de

compr a y que la Sra. Cosme inform ó de ante mano su intención en adquirir la pr opie dad a l q uilada , conforme a las condiciones de la opción.

Tras varias incidencias procesales el 9 de di cie mb re de 2022 , el Tribunal de Primera Instancia , celebr ó la vis ta en su f ondo del

caso de autos

. Luego de celebrada la vista , el Tribunal a quo
emitió la “ S en tencia ” o bjecto del presente recur so
. E n la

“ Sente ncia ” hi zo las siguientes determinaciones de hecho s :
1. La parte demandante es propietaria de la residencia que ubica en Costa Verde #24, Palmas del Mar, Humacao, Puerto Rico conforme Escritura otorg a da e l 15 de diciembre de 2021.
2. La demandada arrendó la propiedad en el 2014.K L AN 202 3000 24 3 3. Conforme el contrato de ar rendamiento en el 2014 otorgado entre Spiral Holdings como arrendador y la demandada como arrendadora [sic] , la vigencia establecida fue de un (1) añ o co n prórroga de un (1) año adicional.
4. El contrato d e arrendamiento otorgado para ese entonces contempló, ade más, una opción de compra con cláusulas específicas entre las partes en caso de que la arrendadora [sic]

, aquí demandada, la ejercitara.
5. A la fe c h a de la radicación de la demanda que nos ocupa no exist ía contrato vigente entre las partes.
6. La demandada dese a ejercitar la opción de compra conforme lo dispuesto en el contrato de 2014 el cual está vencido. 7. El demandante le ha requerido a la dem a n da nt e que desaloje la propiedad y esta se ha negado.
8 . La demandada presentó demanda por incumplimiento de contra to, Caso Civil Núm. HU2022CV01561. El demandante no ha sido emplazado.

E l Tribunal de Primera Instancia declar ó entonces Ha L ugar
la demand a , y a que : 1 ) el Sr. Ramos D í az tiene derecho a disfrutar

del inmueble , 2) el cual l o ocupa la parte ape la nte sin que haya un

contrato entre las partes, y 3) que tampoco se pudo establecer un

conflicto de título con relación la propiedad

.

Insatisfe c h a l a Sr a
. C osme , pre sent ó el re c u rs o ante nuestra

con sideración y señaló la comisión del s iguiente error :

P rimer Error : E rró el Honorable Tribunal de Primera Instan ci a, al dictar Sentencia ordenando el desahucio de la demandada apelante por no existir c o n trato en tr e las partes

. II
.
A.
La acción de desahucio es un procedimiento de carácter

sumario , que responde al interés del Estado de atender con prioridad la causa de acción del dueño de un inmueble, que ve interrumpid o su derecho a poseer y disfrutar d e su p ropie d a d. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz , 130 DPR 226, 234

- 235 (1992); Mora Dev. Corp. v. Sandín , 118 DPR 733, 749 (1987). ElK L AN 202 3000 24 4 propósito principal de esta acción es aligerar en lo posible la recuperación de la posesión de hecho de una pro p iedad inmue b l e, mediante el lanzamiento o expulsión de un arrendatario o precarista que la detente, sin cumplir con las condiciones

acordadas sobre el canon de arrendamiento o sin tener derecho a permanecer en su disfrute o posesión. Fernández & Hno. v. P érez,

79 DP R 244, 247 (1956)

. Por lo tanto, el desahucio no es una de

las formas d e terminar el arrendamiento, sino un medio de recobrar judicialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aqu el se acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas

. Mo r a
Dev. Corp

. v. Sandín , supra , pág. 741 n.6

. Ello, sin negar al demandado las garantías constitucionales de presentar sus

defensas. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz , supra , pág. 234

. El Art. 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec.

2 821, d ispon e que los dueños de una finca, sus apoderad os,
usufructuarios o cualquier otro que tenga derecho a disfrutarla, así como sus causahabientes tienen “acción para promover el juicio de desahucio”. Íd

. Dicha acción procede contra “inquilinos,

col o nos y demás a rrendatarios, los administradores, encargad os, porteros o guard as puestos por el propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna”. 32 LPRA sec.

28 2 2.

B
.
Ba j o el Código Civil de 1930 , en el contrato de
arrendamiento, una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de

una cosa po r tiempo determinado y precio cierto. Art. 1433 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 401 2. Cuando el

arrendamiento e s por un ti e m p o determinado , el A rt. 1455 del Código C ivil de 1930 dispone que , el arrendamiento “concl uye el

día p refijado sin necesidad de requerimiento ”

. 31 LPRA sec. 406 2

.K L AN 202 3000 24 5

Como excepción , s i al “ terminar el contrato permanece el

arre ndatario disfru t ando 1 5 días d e la cosa arrendada , con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita

recon ducción por el tiempo que establecen los Arts. 1467 y

1471 , a menos que haya precedido requerimiento ”

. Art. 1456 del Código Civil de 1930 , 31 LPRA sec. 40 6 3 ( én f asis n ue s t r o )

.
E n Dalmau v. Hernández Salda ña , 10 3 DPR 4 8 7 , 490 (197 3)

el Tribunal Supremo explic ó que , para que op ere la tacita

reconducción tiene que c oncurrir tre s r e quisitos

. Primero , que, al

terminar el contrato , el arr endatario permanezca di s frutan d o
de la c o s a arrendada por 15 días

. Id. Segundo , que lo haga con

la aquiescencia del arrend ador , ósea con el cometimiento
tácito o expreso del arrenda dor
. Id. págs . 489

- 490. Por último,

que no haya precedido requerimiento , que exprese la volu nt a d

de c u alqui er p a r t e en dar por terminado el c ontrato

. Id

. p ág. 490.

Cuand o el req uerimiento es de par te del arrendador se destru ye la presunción de que é st e consinti ó tácitamente a la reconducción

. Id. L a tacita reconducción constituye un nuev o con t r a to que , e stá suj e t o a iguales condiciones y a igual canon que el anterior excepto

que el vencimiento que queda sustituido por el término que marca la ley

. Id

. ; véase también Vilcar Builders v. ELA , 192 DPR 256,

261

- 262 (2015). P ara negar su consentimien t o a la renov a ció n d el

contr ato de arrendamiento , e l arrendador debe hacer el requerimiento antes de que transcurran los 15 días siguientes a la extinción del contrato primi tivo

. Cesaní Vargas v. Tribunal Superior, 92 D P R 239, 243 (1965)

.
En l o pertine n te al caso a nte n u e stra consideración el A rt

. 1471 del Código Civil de 1930 dispone qu e : Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual , por días cuando es dia r io. [. . .]K L AN 202 3000 24 6

31 L P R A sec. 409 2 ( énfasis nuest ro )

. Por su parte , e l Ar t. 133 1 del Código Civil de 202 0 dispon e

e n “ el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso y disfrute de un bien a cambio de un prec i o cier to ”

. 31 L P R A se c . 10101

. La duración del contrato puede ser de duración determinada o indeterminada , pero

e n el arre ndamiento de inmueble s , salvo pacto al contra rio , se considera celebrado po r el término de un a ño

. Art. 1332 y 1333 , Código Civil d e 2020 , 31 L PRA s e c s. 10102 y 10103 . Sob re la

duración de un contr ato ya concluido el Ar t. 1335 dispone , en lo

p ertinente , que “ [lle gad o] el plazo convenido en el arr endamiento ,
este cont inua en los mismos términos contratados hasta que cualquiera de las partes notif ique a la otra su voluntad de

re solver el contrato ”

. 31 LPRA se c. 10105.

Los comentar istas del Código Civi l de 2020 han indicado que

la introducción del Art. 1335 del , su pra , a nuestro ordenamiento derogó la tácita reconducción
. E l memoria l e xpli cativo del

b o rrad or explic ó : La norma aquí adoptada destierra del ordenamiento nuestro la tácita reconducción. Una vez concluye el arrendamiento y el arrendatario permanece en la posesión del bien sin ningún requerimiento especial del arrendador, l a relac ión
co ntra c t u al queda renovada en los mismos términos y, por tanto, no existen los plazos supletorios que aplican (A rtículos 1467 y 1471) según la normativa del Código Civil de 1930

. [.

. .] El texto adoptado expresa claramente la necesidad de efect u ar un requer imie n t o resolutorio, es decir, que hay necesidad de realizar un acto afirmativo que anuncie la intención de resolver, aunque el anuncio no requiera formalidad especial. [

. . . ] M. Garay Aubán (compilador), IV Código Civil de Puerto Rico 2020 y su hi storia l le g i s lativo , págs. 396

- 396 (2da ed

. 202 1 ) (Énfasis nuestro).

A esos efectos, “ de permanec er el arrendatario en posesión del bien sin requerimiento del arrendador, el

contrato se renueva en los mismos términos del contratoK L AN 202 3000 24 7 original y contra r i o a l a táci ta r e c o nducción no surge un contrato

nuevo, con una duración más limitada ”. L. Muñiz Argüelle s, M. Fraticelli Torres y otros, El Código Civil de Puerto Rico de 2020:

p rimeras impresiones , p ág. 308 ( 2021 ) (Énfasis nuestro).

III.

En su único s e ña lam i ento d e er r o r , el apelante plante ó q ue

err ó el Trib un al de Primera Instancia a l concluir que no existía un

contrato entre las parte s , cuand o debió considerar operante la

doctrina de la tacita reconducción

. E l apelante p lante ó
argumentos bajo amb os C ódig os C i vil es
. A r gument ó primero qu e , de aplicar a la cont roversia el C ódigo C ivil de 1930 , se reprodujo l a
reconducción del contrato has ta el 30 de junio de 2023

. Señaló

que , había llegado el 30 de junio del 2 022 y pasando el 15 de julio

del 2022 sin q ue el petici onar i o n otificara la intención de c ancelar

el arrendamiento y que en cambio acept ó el pa go por el mes

com p leto

. De aplicar el C ódigo C ivil de 2020 entendió que interpretados en conjunto el A rt

. 1333 , supra , y Ar t. 1335 , s upra , se deb e entende r que , como n o hu b o u n pacto , el contrato fue

recondu cido por un año

. No le asiste la razón , veamos por qué

. Por último , la parte a pelante argumen tó que mientras

oc upa ba la pro p iedad , aún vige nte el contra to y ante s de que se le haga u n reque rimi en to de desalo jar , é st a e n febrero de 202 2

solicit ó ejerc er su derecho de opción acordad o en el contrato de

arrendamiento

. Por tanto, la apelante entendi ó que procede el ejercicio de la opción de compra pactada

. S egún surge d e la sección 2 del contrato de

ar ren d amient o , la s par t e s pactar on q ue la vigencia de é ste fue de un (1) año con prórroga de un (1) año adic ional , por lo cual,

conforme a los términos d el contrato de arrendamiento , este teníaK L AN 202 3000 24 8

una vigencia máxima hasta el 30 de junio 2016

. 2 E n la sección 3

de l contr ato , l a ape l ante se comprometi ó a : For the term of this Lease, Lessee shall pay as rental charge the total amount o f $ 36,000 for the f

ir st year, payable in monthly installments in advance, on or b efore the f

ir st day of each month in the amount of $ 3 , 000.0 0 each at t h e address specifie d in the Notice Section hereof

. 3
A s u vez la sección 30 del contrato de arrendamiento , l as parte s pac taron :

The Lessor grants the Lessee a right of first refusal to purchase the property at a sales price of Seven Hundre d Thous and Do llars ($700,000.00), dur in g the duration of the lease (One year renewable for an additional year

/ 12 months). If the tenant exercise s the right of first refusal during the term of this contract (One year renewable for an addition year 112 mont h s) the Lesso r wil l credit $1,000 for e ach paid month during this Lease Agreement. 4

Por tant o , las pa rtes acordaron que la Sra
. Cosme ten í a
el derecho de opción de compra del inmueble arrendado , vigente durante el term ino de contrato , entiéndase 12 meses y

prorr ogable por 1 2 meses adicionale s .
En síntesis , en e l contrato de arrendamient o firmado e ntr e
l as par t es en 2014 se acordó : 1) arrendar la prop iedad o bject o de

la acción de desahucio a la apelante ; 2) que el contrato tendrá una vigencia de un a ñ o con la pos ibilid ad de prorroga r el m i smo p or
uno adicional , 3) que durante el plazo de vigencia la Sra. Cosme

tendría un derecho de opción de compra y 4 ) fijó un alq uiler

mensu al de $ 3, 0000

. Así las c osas, pas ó el 15 de jul io de 2016 y

la apelante permanec e e n la p ropied ad a rrendada hasta el dí a de hoy. En estas circunstancias entendemos qu e , desde el 15 de julio de 2016 estab a operando el Art. 1456 del Código Civil de

2 La refer ida sección dispon e : The term of this Lease shal l be f or Twe lve (12) months commencing on July 1, 2014
a nd endin g on June 30, 2015. This Lease shall be extended automatically for an addit ional one

- ye a r period at the end of such t erm , unless at least thirty (30) days prior t o the expiration of this agree ment, Lessee gives Lessor written notice of Lessee's int ention t o va cate the premises upon the expiration of the term of this agreemen t. Th e extension t erm shall be subject t o the same terms and conditions contained he r

ein exce p t that the renta l payment sh all be reneg otiated

. [. . . ] Véase el Apéndice del Recu rso, pág

. 6

. 3 Véase el Apé ndice del Recurso, pág. 6
4 Id. , p á g. 12

.K L AN 202 3000 24 9

1930 , sup ra
. E s deci r , el cont r ato en c uanto al arrendamiento

fue tácitamente reconducido

. Reno vándos e t a l contr ato con
las mismas condiciones , y conforme a l A rt. 1471 del Código Civil

de 1930 sujetó a un plazo mensual

. Visto que , el plazo del

contrato ori ginal era m ensual y que al exp irar el mismo sin requerimiento de las partes , está bamos a nte un escen ari o donde

o pe raba la tacita reconducción mes a mes
.
E ste estado de las cosas cambi ó con l a derogación de l Código

Civil de 1930

. C o mo ya discut imos , l os c ambios introd ucido s al Código Civil de 2020 e l cual elimin ó la tacita reconducció n de

n u estro ordena m i e n t o

. Bajo el Art. 1335 del Código Civ il de

2020 , s u

pra, los contratos de arrendamiento continúan hasta que

una pa rte haga el requerimiento de resolver el contra to. 31 LPRA

sec. 10105

. Por lo q ue , el c ontrato tácitamente recond uci do , vig en t e a l 28 de no v i e m b re de 2020 , no fue nuevamente

renovad o , sino que conforme al Ar t . 133 5 , su pra , al haber

transcurrido el plazo , é ste continu ó
. Ahora bien, e l 18 de julio

de 2022 el Sr. Ramo s Dí az solicitó desalojo de la propiedad vía

c orreo certifi c ado , 5 qu eda n do ahí re s uelto el contrato y

ces ando el derecho de uso y d isfrute de la Sra. Cosme sobre l a propi edad arren dad a . Po r ende, el Tribunal de Primera

Instancia no err ó al concluir que a la fecha de la radicación de

la demanda no existía contrato vigen t e entr e las par t es

. De igual form a , la pa rte apelante no puede acogerse al

derecho de opción de co mpra p ara prese r var su derecho a permanecer en la propi edad
. Entendemos que, según l o pac tado entre las partes , el derecho de opción tenía una vigenci a máxi m a
hast a el 3 0 d e junio 2016

. P or lo que la apelante no p uede

reclamar dicha opción

.

5 Véase el Apéndice del Re c urs o, pág. 65.K L AN 202 3000 24 10

IV.

Por los f

undamentos expuestos, los que hacemos formar parte de esta Sentencia, confirmamos la “Sentencia” emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Municip a l de H umacao . Se deja si n efect o la paralización de los tr á mites , y devolvemos el caso para que se continúen los proced imientos confor me a esta
determi n ación.

N otifíquese inmediatamente. Lo acordó y manda el Tribu nal , y lo ce rtifica la Secr e taria del

Tri b unal de Apelaciones.

Lcda. L ilia M. Oqu e n d o S o l í s Secreta ria del Tr ibuna l de Apelaci o nes