D A 0 8

- 0 4 1 0

I N T H E S U P R E M E C O U

R T O F T H E S T

A T E O F M O N T

A N A

2 0 0 9 M T 2 1 2

A M E R I M O N T

, I

N C

. ,

P l a i n t i f f a n d A p p e l l a n t

,

v

.

F I D E L I T Y N A T

I O N A L T I T

L E I N S U R A N C E

C O M P A N Y ; T H E H E R R I C K C O

. ; M I C H A E L

H E R R I C K

,

D e f

e n d a n t s a n d A p p e l l e e s

.

A P P E A L F R O M : D i s t r i c t C o u r t o f t h e E i g h t e e n t h J u d i c i a l D i s t r i c t

, I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f G a l l a t i

n

, C a u s e N o

. D V

- 2 0 0 5

- 5 3 0

H o n o r a b l e M i k e S a l v a g n i

, P r e s i d i

n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t :

R o b e r t K

. B a l d w i

n

, J i m B a r r C o l e m a n

, G o e t z

, G a l l i k & B a l d w i n

, P

. C

. , B o z e m a n

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e :

S t e v e n W

. J e n n i

n g s

, C r o w l e y F l e c k P L L P ; B i l l i n g s

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : M a y 2 8

, 2 0 0 9

D e c i d e d : J u n e 2 3

, 2 0 0 9

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k June 23 20092

J u s t i c e P a t r i c i a O

. C o t t e r d e l i v e r e d t h e O p i n i o n o f t h e C o u r t

.

¶ 1 A m e r i m o n t

, I

n c

. , a p p e a l s t

h e d e c i s i o n b y t h e E i g

h t e e n t h J u d i c i a l D i s t r i c t C o u r t o f

G a l l a t i n C o u

n t y t o g r a n t F i d e l i t y N a t i o n a l T i t l e I n s u r a n c e C o m

p a n y ’ s m o t i o n f

o r

s u m m a r y j u d g m e n t

. W e r e v e r s e a n d r e m a n d

.

I S S U E

¶ 2 W h i l e A m e r i m o n t r a i s e s t w o i s s u e s o n a p p e a l

, t h e d i s p o s i t i v

e i s s u e i s w

h e t h e r t h e

D i s t r i c t C o u r t e r r o n e o u s l y g r a n t e d s u m

m a r y j u d g m e n t t o F i d e l i t y a f t e r r u l i n g o n a

q u e s t i o n o f m a t e r i a l f

a c t

.

F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L B A C K G R O U N D

¶ 3 I n 2 0 0 3

, A m e r i m o n t a p p r o a c h e d A l l i e d L a n d T i t l e

, I n c

. , 1 an agent for Fidelity

National Title Insurance Company, seeking a title policy in the name of Monty Froehlich,

a prospective buyer of Amerimont’s property. Amerimont’s president Thomas Langel

cla ims that at that time, he told Michael Herrick that if Froehlich subsequently did not

purchase the property, Amerimont wanted the policy in its name. In July 2003, Allied

issued a commitment for title insurance naming Froehlich as the proposed insured. L ater

that month or the following month, the deal with Froehlich fell through. Lang e l testified

that he cannot recall if he told Herrick again when he notified Herrick that the Froehlich

deal was off that he wanted the title policy issued in Amerimont’s na me. In August 2003,

Allied issued an amended commitment deleting Froehlich’s name and putting “TBD” (to

be determined) as the proposed insured. The amended commitment contained a clause

1 I n 2 0 0 5

, A l l i e d b e c a m e T h e H e r r i c k C o m p a n

y

. M i c h a e l H e r

r i c k w a s t h e o w n e r o f b o t h A l l i e d

a n d T h e H e r r i c k C o m p a n

y

.3

that stated: “ T h i s C o m m i t m e n t s h a l l b e e f f e c t i v e o n l y w

h e n t h e i d e

n t i t y o f t h e p r

o p o s e d

I n s u r e d a n d t

h e a m o u n t o f t h e p o l i c y o r p o l i c i e s c o m m i t t e d f o r h a v e b e e n i n s e r t e d i n

S c h e d u l e A h e r e o f b y [ F i d e l i t y ]

, e i t h e r a t t h e t i m e o f t h e i s s u a n c e o f t h i s C o m m

i t m e n t o r

b y s u b s e q u e n t e

n d o r s e m e n t

. ” I

t a l s o i n d i c a t e d a n e f

f e c t i v e d a t e o f J

u l y 8

, 2 0 0 3 ( t h e s a m e

e f f e c t i v e d a t e a s t h e F r o e h l i c h c o m m i t m e n t )

. A d d i t i o n a l l y

, a n d u n l i k e t h e F r o e h l i c h

c o m m i t m e n t

, t h e a m e n d e d c o m m i t m e n t d e l e t e d t h e r e q u i r e m e n t t h a t F i d e l i t y a p p r o v

e

i s s u a n c e o f t h e p o l i c y

.

¶ 4 A l l i e d s e n t t h e a m e n d e d c o m m i t m e n t t o A m e r i m o n t

. T h e c o m m i t m e n t s p e c i f i e d

t h a t t h e p r e m i u m f o r t h e p o l i c y w a s $ 1

, 4 2 3

. A l o n g w i t h t h e c o m m i t m e n t

, A l l i e d s e n

t a

b i l l f o r $ 6 0 0 f o r t i t l e r e s e a r c h

. S h o r t l y a f t e r r e c e i v i n g t h e c o m m i t m e n t a n d t i t l e s e a r c h

b i l l

, A m e r i m o n t s e n t f

u l l p a y m e n t f o r b o t h

. A l l i e d a c c e

p t e d a n d c a s h e d b o t h c h e c k s

.

¶ 5 I n t h e s u m m e r o f 2 0 0 4

, A m e r i m o n t r e a l i z e d t h a t i t h a d n o t r e c e i v e d a c o p y o f t h e

p o l i c y f o r i t s f i l e s

. I t c o n t a c t e d A l l i e d a

n d w a s t o l d t h a

t t h e p o l i c y h a d n o t b e e n i s s u e d

a n d t h a t A l l i e d ’ s f

i l e i n d i c a t e d t h a

t t h e p r o p e r t y w a s n o t i n s u r a b l e

. A l l i e d h a d n o t

n o t i f i e d A m e r i m o n t t h a

t i t h a d n o t i s s u e d t h e p o l i c y n o r h a d i t r e t u r n e d t o A m e r i m o n t t h e

p a y m e n t s A m e r i m o n t h a

d m a d e

.

¶ 6 I n A u g u s t 2 0 0 5

, A m e r i m o n t s u e d F i d e l i t y a n d A l l i e d ( b y t h e n T h e H e r r i c k

C o m p a n y )

, s e e k i n g a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t c o m p e l l i n g F i d e l i t y t o i s s u e t h e p o l i c y

, a n d

d a m a g e s a r i s i n g f

r o m b r e a c h o f c o n t r a c t a n d f r a u d u l e n t c o n v e y a n c e

. I n D e c e m b e r 2 0 0 6

,

T h e H e r r i c k C o m

p a n y r e p a i d A m e r i m o n t t h e p r e m i u m a m o u n t o f $ 1

, 4 2 3

, e x p l a i n i n g t h a t

its acceptance an d n e g

o t i a t i o n o f A m e r i m o n t ’ s 2 0 0 3 p r e m i u m p a y m e n t h a d b e e n a n

i n a d v e r t e n t e r r o r

.4

¶ 7 I n 2 0 0 7

, F i d e l i t y f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t c l a i m i n g t h a t n o v a l i d

c o n t r a c t e x i s t e d b e t w e e n t h e p a r t i e s ; t h e r e f

o r e

, i t w a s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t a s a

m a t t e r o f l a w

. F i d e l i t y a s s e r t e d t h a t A l l i e d w i t h h e l d i t s c o n s e n t t o e n t e r i n t o a b i n d i n g

p o l i c y c o n t r a c t w i t h A m e r i m o n t b y l i s t i n g “ T B D ” a s t h e i n s u r e d r a t h e r t h a n n a m i n g

A m e r i m o n t

.

¶ 8 T h e D i s t r i c t C o u r t

, i n i t s o r d e r r u l i n g i n f a v o r o f F i d e l i t y

, r e l i e d o n t h e l a n g u a g e o f

t h e r e v i s e d c o m m

i t m e n t w h i c h e x p r e s s l y p r o v

i d e d t h a t t h e c o m

m i t m e n t w o u l d b e

e f f e c t i v e “ o n l y w

h e n t h e i d e n t i t y o f t h e p r o p o s e d I n s u r e d ” r e p l a c e d t h e “ T B D ” r e f e r e n c e

.

T h e c o u r t d e t e r m

i n e d t h a t A m e r i m o n t a c c e p t e d t h i s o f f e r a s s e t f

o r t h i n t h e R e v

i s e d

C o m m i t m e n t w h e n i t p a i d t h e p r e m

i u m

, b u t i t f

a i l e d t o c o n t a c t A l l i e d w i t h i n s t r u c t i o n s t o

c h a n g e t h e n a m e o f t h e i n s u r e d f r o m “ T B D ” t o A m e r i m o n t

. T h e D i s t r i c t C o u r t p o i n t e d

o u t t h a t t h e o f f e r d i d n o t s t a t e t h a

t F i d e l i t y w o u l d i n s e r t a s t h e n a m e d i n s u r e d t h e n a m e o f

t h e e n t i t y p a y i n g t h e p r e m

i u m

.

¶ 9 T h e c o u r t h e l d t h a t c o n s e n t i s a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f a c o n t r a c t a n d t h a t t h e r e w a s

n o m u t u a l c o n s e n t b e t w e e n t h e p a r

t i e s a s t o w

h o w a s t o b e t h e n a m e d i n s u r e d u n d e r t h i s

p o l i c y

. T h e D i s t r i c t C o u r t r u l e d

, t h e r e f

o r e

, t h a t n o v a l i d c o n t r a c t e x i s t e d a n d F i d e l i t y w a s

e n t i t l e d t o s u m

m a r y j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

.

¶ 1 0 A m e r i m o n t f

i l e d a t i m e l y a p p e a l

.

S T A N D A R D O F R E V I E W

¶ 1 1 W e r e v

i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s g

r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o

, a n d a p p l y t

h e

s a m e c r i t e r i a a p p l i e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t p u r s u a n t t o M

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( c )

. A d i s t r i c t c o u r t

p r o p e r l y g r a n t s s u m m a r y j u d g m e n t o n l y w h e n n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t e x i s t

,5

a n d t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. P e n n a c o E n e r g y v

. B d

.

o f E n v i r o n m e n t a l R e v

. , 2 0 0 8 M T 4 2 5

, ¶ 1 7

, 3 4 7 M o n t

. 4 1 5

, 1 9 9 P

. 3 d 1 9 1 ( c i t a t i o n

o m i t t e d )

.

D I S C U S S I O N

¶ 1 2 D i d t

h e D i s t r i c t C

o u r t e r r o n e o u s l y g r a n t s u m m a r

y j u d g m e n t t o F

i d e l i t y a f t e r

r u l i n g o n a q u e s t i o n o

f m a t e r i a l f

a c t ?

¶ 1 3 O n a p p e a l

, A m e r i m o n t a r g u e s t h a t t h e e v i d e n c e e s t a b l i s h e d t h e e x i s t e n c e o f a

genuine issue of material fact

— d i d A m e r i m o n t i n s t r u c t A l l i e d t o i s s u e t

h e p o l i c y i n

A m e r i m o n t ’ s n a m e ? A m e r i m o n t t e s t i f i e d t h a t i t s p e c i f

i c a l l y t o l d A l l i e d t h a

t i t w i s h e d t o

t a k e o u t t h e t i t l e p o l i c y i n i t s o w n n a m e i f t h e F r o e h l i c h d e a l f e l l t h o u g h

. H e r r i c k

, o n t h e

o t h e r h a n d

, t e s t i f i e d t h a t A m e r i m o n t n e v

e r t o l d h i m t h a t i t w a n t e d t h e p o l i c y i s s u e d i n i t s

n a m e

, b u t

, r a t

h e r t h a t i t “ m a y w a n t ” t o g

e t a n o w n e r ’ s p o l i c y

. H e r r i c k s t a t e d t h a t h e d i d

n o t h a v e t h e f i l e i n f r o n t o f h i m a t t h e t i m e h e s p o k e w i t h L a n g e l a n d g a v e n o t h o u g

h t t o

w h e t h e r a s u

b s e q u e n t p o l i c y w o u l d b e i n A m e r i m o n t ’ s n a m e o r t h e n a m e o f s o m e o t h e r

p e r s o n o r e n

t i t y

.

¶ 1 4 A m e r i m o n t a l s o a r g u e d t h a t p l a c e m e n t o f t

h e n a m e o f t h e p r o p o s e d i n s u r e d i n t o

t h e p o l i c y w a s a c o n d i t i o n p r e c e d e n t

, a n d t h a

t F i d e l i t y h a d a g

o o d

- f a i t h o b l i g a t i o n t o

i n s e r t A m e r i m o n t ’ s n a m e w h e n A m e r i m o n t n o t i f

i e d i t t h a t i t w i s h e d t o b e t h e n a m e d

i n s u r e d

, a n d p a i d t h e p o l i c y p r e m i u m

.

¶ 1 5 W h e t h e r

, a n d w

h e n

, A m e r i m o n t i n s t r

u c t e d A l l i e d t o i s s u e t h e t i t l e p o l i c y i n

A m e r i m o n t ’ s n a m e i s a m a t e r i a l f a c t t h a t i s d i s p u t e d b y t h e p a r t i e s

. W h i l e t h e D i s t r i c t

C o u r t c o n c l u d e d t h a

t A l l i e d d i d n o t c o n s e n t t o t h e c o n t r a c t b e c a

u s e i t p r o v i d e d a6

c o m m i t m e n t d e s i g

n a t i n g “ T B D ” a s t h e p r o p o s e d i n s u r e d

, H e r r i c k ’ s t e s t i m o n y

u n e q u i v o c a l l y e s t a b l i s h e s t h a t A l l i e d a n d A m e r i m o n t d i s a g r e e a b o u t w

h e t h e r A m e r i m o n t

i n s t r u c t e d A l l i e d t o n a m e i t a s t h e i n s u r e d

. T h i s i s a f a c t u a l d i s p u t e r e l a t i v

e t o

A m e r i m o n t ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m t h a t p r e c l u d e d a r e s o l u t i o n o f t h i s m a t t e r o n

s u m m a r y j u d g m e n t

. M o r e o v e r

, a s a r g u e d b y A m e r i m o n t

, w

h e t h e r p a r t i e s c o n s e n t t o a

c o n t r a c t i s a l s o q u e s t i o n o f f a c t

. In re Marriage of Rolf

, 2 0 0 0 M T 3 6 1

, ¶ 2 6

, 3 0 3 M o n t

.

349, 16 P.3d 345 (“[S] i n c e c o n s e n t i s a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f a c o n t r a c t

, § 2 8

- 2

- 1 0 2

,

M C A

, a n d c o n s e n t i s n o t m u t u a l u n l e s s a l l t h e p a r

t i e s a g r e e u p o n t

h e s a m e t h i n g i n t h e

same sense, § 28

- 2

- 303, MCA, the e x t e n t a n d n a t u r e o f t h e p a r

t i e s ’ c o n s e n t s

. . . a r e

questions of fact w

h i c h m u s t b e f i r s t d e t e r m

i n e d

. ” )

.

¶ 1 6 I t i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a t o n a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a l l r e a s o n a b l e

i n f e r e n c e s m

u s t b e d r a w

n i n f a v o r o f t h e n o n

- m o v

a n t a n d t h e d i s t r i c t c o u r

t m a y n o t m a k e

f a c t u a l f i n d i n g s o r r e s o l v

e f a c t u a l d i s p u t e s a t t h e s u m m a r y j u d g m e n t s t a g

e

. D o v e y v

.

B N S F R y

. C o

. , 2008 MT 350, ¶ 2 0

, 3 4 6 M o n t

. 3 0 5

, 1 9 5 P

. 3 d 1 2 2 3

. A m e r i m o n t r a i s e d a

g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t a n d t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d b y g r a n t i n g F i d e l i t y ’ s m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

C O N C L U S I O N

¶ 1 7 F o r t h e f

o r e g o i n g r e a s o n s

, w e r e v

e r s e a n d r e m a n d t o t

h e D i s t r i c t C o u r t f

o r f u r t h e r

p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s O p i n i o n

.

/ S / P A T R I C I A C O T T E R7

W e c o n c u r :

/ S / M I K E M c G R A T H

/ S / W

. W I L L I

A M L E A P H A R T

/ S / J O H N W A R N E R

/ S / B R I A N M O R R I S