Número Identificador

SEN2023 ___________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL IX

Juan A. Ramos Díaz

Demandante-Apelado

 vs.

Ana M. Cosme

Demandada-Apelante

KLAN202300024

APELACIÓN

procedente del 

Tribunal de Primera 

Instancia, Sala de 

Humacao

Civil Núm.:

HU2022CV01257

Sobre: Desahucio

Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez

Ronda del Toro y la Jueza Díaz Rivera.

Rivera Colón, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2023.

Comparece ante nos, la señora Ana M. Cosme (Sra. Cosme o 

apelante), quien presenta “Petición de Apelación” en el que solicita 

la revocación de la “Sentencia” emitida el 9 de diciembre de 2022 y 

reducida a escrito el 14 de diciembre de 2022 por el Tribunal de 

Primera Instancia, Sala Municipal de Humacao.1 En el referido 

dictamen, el Tribunal apelado declaró ha lugar la demanda sobre 

desahucio presentada por el señor Juan Antonio Ramos Díaz (Sr. 

Ramos Díaz o apelado). 

El 11 de enero de 2023 ordenamos la paralización de los 

procedimientos posteriores a la sentencia y le concedimos termino 

a la parte apelada para que exprese su postura en torno al recurso.

Contando con la comparecencia de ambas partes y luego de 

examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente y el 

estado de derecho aplicable ante nuestra consideración, 

confirmamos el dictamen por los fundamentos que expondremos a 

continuación.

1 Notificada el 28 de diciembre de 2022.
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I.

El recurso ante nosotros tiene su génesis en el 8 de 

septiembre de 2022 cuando el Sr. Ramos Díaz presentó una

“Demanda”, al amparo del Art. 620 del Código de Enjuiciamiento 

Civil, 32 LPRA sec. 2821, solicitando al Tribunal a quo que ordene 

el desalojo de la Sra. Cosme de un inmueble propiedad del 

apelado. Éste se localizaba en Costa Verde #24, Palmas del Mar, 

Humacao, Puerto Rico. Según se alegó en la demanda, la 

propiedad estaba arrendada a la Sra. Cosme desde 2014 y el 

contrato de arrendamiento había vencido el 30 de junio de 2015. 

Destacó que deseaba sacar el inmueble del mercado de alquileres y 

que la Sra. Cosme, luego de que se le solicitara, se negó a 

desalojar. 

Por su parte la Sra. Cosme esgrimió, primeramente, que

hasta la fecha en que se presentó la “Demanda” ésta estaba 

realizando y el Sr. Ramos Díaz aceptando los pagos mensuales de 

renta, por lo cual aplicaba la tacita reconducción del contrato 

original de arrendamiento. También señaló que, como parte del

contrato de arrendamiento se pactó una cláusula de opción de 

compra y que la Sra. Cosme informó de antemano su intención en 

adquirir la propiedad alquilada, conforme a las condiciones de la 

opción.

Tras varias incidencias procesales el 9 de diciembre de 2022,

el Tribunal de Primera Instancia, celebró la vista en su fondo del 

caso de autos. Luego de celebrada la vista, el Tribunal a quo

emitió la “Sentencia” objecto del presente recurso. En la 

“Sentencia” hizo las siguientes determinaciones de hechos: 

1. La parte demandante es propietaria de la residencia 

que ubica en Costa Verde #24, Palmas del Mar, 

Humacao, Puerto Rico conforme Escritura otorgada el 

15 de diciembre de 2021. 

2. La demandada arrendó la propiedad en el 2014. 
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3. Conforme el contrato de arrendamiento en el 2014 

otorgado entre Spiral Holdings como arrendador y la 

demandada como arrendadora [sic], la vigencia 

establecida fue de un (1) año con prórroga de un (1) año 

adicional. 

4. El contrato de arrendamiento otorgado para ese 

entonces contempló, además, una opción de compra con 

cláusulas específicas entre las partes en caso de que la 

arrendadora [sic], aquí demandada, la ejercitara. 

5. A la fecha de la radicación de la demanda que nos 

ocupa no existía contrato vigente entre las partes.

6. La demandada desea ejercitar la opción de compra 

conforme lo dispuesto en el contrato de 2014 el cual 

está vencido. 

7. El demandante le ha requerido a la demandante que 

desaloje la propiedad y esta se ha negado. 

8. La demandada presentó demanda por 

incumplimiento de contrato, Caso Civil Núm. 

HU2022CV01561. El demandante no ha sido 

emplazado.

El Tribunal de Primera Instancia declaró entonces Ha Lugar

la demanda, ya que: 1) el Sr. Ramos Díaz tiene derecho a disfrutar 

del inmueble, 2) el cual lo ocupa la parte apelante sin que haya un 

contrato entre las partes, y 3) que tampoco se pudo establecer un 

conflicto de título con relación la propiedad.

Insatisfecha la Sra. Cosme, presentó el recurso ante nuestra 

consideración y señaló la comisión del siguiente error: 

Primer Error: Erró el Honorable Tribunal de Primera 

Instancia, al dictar Sentencia ordenando el desahucio 

de la demandada apelante por no existir contrato entre

las partes.

II.

A.

La acción de desahucio es un procedimiento de carácter 

sumario, que responde al interés del Estado de atender con 

prioridad la causa de acción del dueño de un inmueble, que ve 

interrumpido su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad. 

Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 234-235 

(1992); Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 749 (1987). El 
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propósito principal de esta acción es aligerar en lo posible la 

recuperación de la posesión de hecho de una propiedad inmueble, 

mediante el lanzamiento o expulsión de un arrendatario o 

precarista que la detente, sin cumplir con las condiciones 

acordadas sobre el canon de arrendamiento o sin tener derecho a 

permanecer en su disfrute o posesión. Fernández & Hno. v. Pérez, 

79 DPR 244, 247 (1956). Por lo tanto, el desahucio no es una de 

las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio de 

recobrar judicialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquel 

se acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas. Mora 

Dev. Corp. v. Sandín, supra, pág. 741 n.6. Ello, sin negar al 

demandado las garantías constitucionales de presentar sus 

defensas. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 234. 

El Art. 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 

2821, dispone que los dueños de una finca, sus apoderados, 

usufructuarios o cualquier otro que tenga derecho a disfrutarla, 

así como sus causahabientes tienen “acción para promover el 

juicio de desahucio”. Íd. Dicha acción procede contra “inquilinos, 

colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados, 

porteros o guardas puestos por el propietario en sus fincas, y 

cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute 

precariamente, sin pagar canon o merced alguna”. 32 LPRA sec. 

2822. 

B.

Bajo el Código Civil de 1930, en el contrato de 

arrendamiento, una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de 

una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Art. 1433 del 

Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4012. Cuando el 

arrendamiento es por un tiempo determinado, el Art. 1455 del 

Código Civil de 1930 dispone que, el arrendamiento “concluye el

día prefijado sin necesidad de requerimiento”. 31 LPRA sec. 4062.
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Como excepción, si al “terminar el contrato permanece el 

arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada, con 

aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita 

reconducción por el tiempo que establecen los Arts. 1467 y 

1471, a menos que haya precedido requerimiento”. Art. 1456 del 

Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4063 (énfasis nuestro). 

En Dalmau v. Hernández Saldaña, 103 DPR 487, 490 (1973) 

el Tribunal Supremo explicó que, para que opere la tacita 

reconducción tiene que concurrir tres requisitos. Primero, que, al 

terminar el contrato, el arrendatario permanezca disfrutando

de la cosa arrendada por 15 días. Id. Segundo, que lo haga con 

la aquiescencia del arrendador, ósea con el cometimiento 

tácito o expreso del arrendador. Id. págs. 489-490. Por último,

que no haya precedido requerimiento, que exprese la voluntad 

de cualquier parte en dar por terminado el contrato. Id. pág. 490. 

Cuando el requerimiento es de parte del arrendador se destruye la 

presunción de que éste consintió tácitamente a la reconducción.

Id. La tacita reconducción constituye un nuevo contrato que, está

sujeto a iguales condiciones y a igual canon que el anterior excepto 

que el vencimiento que queda sustituido por el término que marca 

la ley. Id.; véase también Vilcar Builders v. ELA, 192 DPR 256, 

261-262 (2015). Para negar su consentimiento a la renovación del 

contrato de arrendamiento, el arrendador debe hacer el 

requerimiento antes de que transcurran los 15 días siguientes a la 

extinción del contrato primitivo. Cesaní Vargas v. Tribunal 

Superior, 92 DPR 239, 243 (1965). 

En lo pertinente al caso ante nuestra consideración el Art. 

1471 del Código Civil de 1930 dispone que: 

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se 

entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler 

anual, por meses cuando es mensual, por días 

cuando es diario. [. . .]
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31 LPRA sec. 4092 (énfasis nuestro). 

Por su parte, el Art. 1331 del Código Civil de 2020 dispone 

en “el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder 

temporalmente al arrendatario el uso y disfrute de un bien a 

cambio de un precio cierto”. 31 LPRA sec. 10101. La duración del 

contrato puede ser de duración determinada o indeterminada, pero

en el arrendamiento de inmuebles, salvo pacto al contrario, se 

considera celebrado por el término de un año. Art. 1332 y 1333, 

Código Civil de 2020, 31 LPRA secs. 10102 y 10103. Sobre la 

duración de un contrato ya concluido el Art. 1335 dispone, en lo 

pertinente, que “[llegado] el plazo convenido en el arrendamiento, 

este continua en los mismos términos contratados hasta que 

cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de 

resolver el contrato”. 31 LPRA sec. 10105. 

Los comentaristas del Código Civil de 2020 han indicado que

la introducción del Art. 1335 del, supra, a nuestro ordenamiento 

derogó la tácita reconducción. El memorial explicativo del

borrador explicó: 

La norma aquí adoptada destierra del 

ordenamiento nuestro la tácita reconducción. Una 

vez concluye el arrendamiento y el arrendatario 

permanece en la posesión del bien sin ningún 

requerimiento especial del arrendador, la relación 

contractual queda renovada en los mismos 

términos y, por tanto, no existen los plazos 

supletorios que aplican (Artículos 1467 y 1471) 

según la normativa del Código Civil de 1930. [. . .] 

El texto adoptado expresa claramente la necesidad de 

efectuar un requerimiento resolutorio, es decir, que hay 

necesidad de realizar un acto afirmativo que anuncie la 

intención de resolver, aunque el anuncio no requiera 

formalidad especial. [. . .]

M. Garay Aubán (compilador), IV Código Civil de 

Puerto Rico 2020 y su historial legislativo, págs. 396-

396 (2da ed. 2021) (Énfasis nuestro).

A esos efectos, “de permanecer el arrendatario en 

posesión del bien sin requerimiento del arrendador, el 

contrato se renueva en los mismos términos del contrato 
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original y contrario a la tácita reconducción no surge un contrato 

nuevo, con una duración más limitada”. L. Muñiz Argüelles, M. 

Fraticelli Torres y otros, El Código Civil de Puerto Rico de 2020: 

primeras impresiones, pág. 308 (2021) (Énfasis nuestro).

III. 

En su único señalamiento de error, el apelante planteó que 

erró el Tribunal de Primera Instancia al concluir que no existía un 

contrato entre las partes, cuando debió considerar operante la 

doctrina de la tacita reconducción. El apelante planteó 

argumentos bajo ambos Códigos Civiles. Argumentó primero que,

de aplicar a la controversia el Código Civil de 1930, se reprodujo la 

reconducción del contrato hasta el 30 de junio de 2023. Señaló

que, había llegado el 30 de junio del 2022 y pasando el 15 de julio 

del 2022 sin que el peticionario notificara la intención de cancelar

el arrendamiento y que en cambio aceptó el pago por el mes 

completo. De aplicar el Código Civil de 2020 entendió que

interpretados en conjunto el Art. 1333, supra, y Art. 1335, supra, 

se debe entender que, como no hubo un pacto, el contrato fue 

reconducido por un año. No le asiste la razón, veamos por qué. 

Por último, la parte apelante argumentó que mientras 

ocupaba la propiedad, aún vigente el contrato y antes de que se le 

haga un requerimiento de desalojar, ésta en febrero de 2022 

solicitó ejercer su derecho de opción acordado en el contrato de 

arrendamiento. Por tanto, la apelante entendió que procede el 

ejercicio de la opción de compra pactada.

Según surge de la sección 2 del contrato de 

arrendamiento, las partes pactaron que la vigencia de éste fue 

de un (1) año con prórroga de un (1) año adicional, por lo cual,

conforme a los términos del contrato de arrendamiento, este tenía
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una vigencia máxima hasta el 30 de junio 2016.

2 En la sección 3

del contrato, la apelante se comprometió a: 

For the term of this Lease, Lessee shall pay as rental 

charge the total amount of $36,000 for the first year, 

payable in monthly installments in advance, on or

before the first day of each month in the amount of 

$3,000.00 each at the address specified in the Notice 

Section hereof.

3

A su vez la sección 30 del contrato de arrendamiento, las 

partes pactaron:

The Lessor grants the Lessee a right of first 

refusal to purchase the property at a sales price of 

Seven Hundred Thousand Dollars ($700,000.00), during 

the duration of the lease (One year renewable for an 

additional year/ 12 months). If the tenant exercises the 

right of first refusal during the term of this contract (One 

year renewable for an addition year 112 months) the

Lessor will credit $1,000 for each paid month during 

this Lease Agreement.4

Por tanto, las partes acordaron que la Sra. Cosme tenía 

el derecho de opción de compra del inmueble arrendado, 

vigente durante el termino de contrato, entiéndase 12 meses y

prorrogable por 12 meses adicionales.

En síntesis, en el contrato de arrendamiento firmado entre 

las partes en 2014 se acordó: 1) arrendar la propiedad objecto de

la acción de desahucio a la apelante; 2) que el contrato tendrá una 

vigencia de un año con la posibilidad de prorrogar el mismo por 

uno adicional, 3) que durante el plazo de vigencia la Sra. Cosme 

tendría un derecho de opción de compra y 4) fijó un alquiler 

mensual de $3,0000. Así las cosas, pasó el 15 de julio de 2016 y 

la apelante permanece en la propiedad arrendada hasta el día de 

hoy. En estas circunstancias entendemos que, desde el 15 de 

julio de 2016 estaba operando el Art. 1456 del Código Civil de 

2 La referida sección dispone:

The term of this Lease shall be for Twelve (12) months commencing on July 1, 2014 

and ending on June 30, 2015. This Lease shall be extended automatically for an 

additional one-year period at the end of such term, unless at least thirty (30) days 

prior to the expiration of this agreement, Lessee gives Lessor written notice of 

Lessee's intention to vacate the premises upon the expiration of the term of this 

agreement. The extension term shall be subject to the same terms and conditions 

contained herein except that the rental payment shall be renegotiated. [. . .] Véase

el Apéndice del Recurso, pág. 6.

3 Véase el Apéndice del Recurso, pág. 6

4 Id., pág. 12.
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1930, supra. Es decir, el contrato en cuanto al arrendamiento 

fue tácitamente reconducido. Renovándose tal contrato con 

las mismas condiciones, y conforme al Art. 1471 del Código Civil 

de 1930 sujetó a un plazo mensual. Visto que, el plazo del 

contrato original era mensual y que al expirar el mismo sin

requerimiento de las partes, estábamos ante un escenario donde 

operaba la tacita reconducción mes a mes.

Este estado de las cosas cambió con la derogación del Código

Civil de 1930. Como ya discutimos, los cambios introducidos al 

Código Civil de 2020 el cual eliminó la tacita reconducción de 

nuestro ordenamiento. Bajo el Art. 1335 del Código Civil de 

2020, supra, los contratos de arrendamiento continúan hasta que 

una parte haga el requerimiento de resolver el contrato. 31 LPRA 

sec. 10105. Por lo que, el contrato tácitamente reconducido,

vigente al 28 de noviembre de 2020, no fue nuevamente 

renovado, sino que conforme al Art. 1335, supra, al haber

transcurrido el plazo, éste continuó. Ahora bien, el 18 de julio 

de 2022 el Sr. Ramos Díaz solicitó desalojo de la propiedad vía

correo certificado,

5 quedando ahí resuelto el contrato y 

cesando el derecho de uso y disfrute de la Sra. Cosme sobre la 

propiedad arrendada. Por ende, el Tribunal de Primera 

Instancia no erró al concluir que a la fecha de la radicación de 

la demanda no existía contrato vigente entre las partes.

De igual forma, la parte apelante no puede acogerse al 

derecho de opción de compra para preservar su derecho a 

permanecer en la propiedad. Entendemos que, según lo pactado 

entre las partes, el derecho de opción tenía una vigencia máxima

hasta el 30 de junio 2016. Por lo que la apelante no puede 

reclamar dicha opción.

5 Véase el Apéndice del Recurso, pág. 65.
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IV.

Por los fundamentos expuestos, los que hacemos formar 

parte de esta Sentencia, confirmamos la “Sentencia” emitida por el 

Tribunal de Primera Instancia, Sala Municipal de Humacao. Se 

deja sin efecto la paralización de los trámites, y devolvemos el caso 

para que se continúen los procedimientos conforme a esta 

determinación.

Notifíquese inmediatamente.

Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del 

Tribunal de Apelaciones.

 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

 Secretaria del Tribunal de Apelaciones