### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

May 23, 2 01 2 S es si on

JI M SUZ ICH v. FRANK BOO KER a nd w ife , BEVERLY BO OKE R an d

JO HN S. BOMAR, Tr us tee, K ATI E WI NCHEST ER, Trus tee, a nd FIRS T

CIT IZ ENS NATI ONAL BANK

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r S h e l b y C o u n t y

N o

. C H

- 0 6

- 1 7 0 5

- I I I K e n n y A r m s t r o n g , C h a n c e l l o r

N o

. W 2 0 1 1

- 0 2 5 8 3

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u l y 2 7

, 2 0 1 2

T h i s a p p e a l i n v o l v e s a c o n s t r u c t i o n l o a n o b t a i n e d b y t h e p l a i n t i f f s f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a

n e w h o m e

. T h e l o a n p r o c e e d s w e r e e x h a u s t e d p r i o r t o t h e c o m p l e t i o n o f t h e h o m e

. T h e

p l a i n t i f f s t h e n s u e d t h e l e n d e r b a n k f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

, a l l e g i n g t h a t t h e b a n k h a d a d u t y

t o i n s p e c t t h e c o n s t r u c t i o n p r i o r t o d i s b u r s i n g f u n d s

, a n d t h a t i t s f

a i l u r e t o c o m p l e t e

i n s p e c t i o n s r e s u l t e d i n i m p r o p e r d i s b u r s e m e n t o f t h e l o a n f u n d s

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d

s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e b a n k u p o n c o n c l u d i n g t h a t t h e b a n k h a d n o c o n t r a c t u a l d u t y t o

i n s p e c t t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e r e s i d e n c e

. T h e p l a i n t i f f s a p p e a l e d

. W e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 ; A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. , W

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D A V ID R

.

F A R M E R

, J

. , a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

J

. V i n c e n t P e r r y m a n

, J

. M i c h a e l F l e t c h e r

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, F r a n k

B o o k e r a n d w i f

e

, B e v e r l y B o o k e r

L o u i s J a y M i l l e r

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, F i r s t C i t i z e n s N a t i o n a l B a n kO P I N I O N

I

. F A C T S & P R O C E D U R A L H IS T O R Y

I n O c t o b e r 2 0 0 3

, F r a n k a n d B e v e r l y B o o k e r ( “ t h e B o o k e r s ” ) c o n t r a c t e d w i t h J i m

S u z i c h f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a h o m e n e a r E a d s

, T e n n e s s e e

. T o f i n a n c e t h e c o n s t r u c t i o n

,

M r

. B o o k e r o b t a i n e d a c o n s t r u c t i o n l o a n f r o m F i r s t C i t i z e n s N a t i o n a l B a n k ( “ t h e B a n k ” ) i n

t h e a m o u n t o f $ 1

. 3 5 m i l l i o n

. I n c o n n e c t i o n w i t h t h e l o a n

, h e s i g n e d a c o n s t r u c t i o n l o a n

a g r e e m e n t

, p r o m i s s o r y n o t e

, d e e d o f t r u s t

, a n d o t h e r d o c u m e n t s

. T h e B o o k e r s l a t e r e x e c u t e d

l o a n m o d i f

i c a t i o n a g r e e m e n t s w h i c h i n c r e a s e d t h e p r i n c i p a l b a l a n c e o f t h e l o a n t o $ 1

. 7

m i l l i o n

.

D u r i n g t h e p r o c e s s o f c o n s t r u c t i o n

, t h e B o o k e r s o r t h e i r r e p r e s e n t a t i v e w o u l d

g e n e r a l l y m a k e a r e q u e s t f o r l o a n d r a w s

, s o m e t i m e s a c c o m p a n i e d b y a d e s c r i p t i o n o f t h e

i n t e n d e d u s e s o f t h e p a r t i c u l a r d r a w a n d c o p i e s o f b i l l s t o b e p a i d b y t h a t d r a w

, a n d a b a n k

o f f i c e r w o u l d o r d e r t h e r e q u e s t e d a m o u n t o f f u n d s t o b e p l a c e d i n t h e B o o k e r s ’ c o n s t r u c t i o n

l o a n c h e c k i n g a c c o u n t

. T h e B o o k e r s w o u l d t h e n i s s u e c h e c k s o u t o f t h a t a c c o u n t t o p a y t h e

b i l l s

. 1

T h e l o a n f

u n d s w e r e e x h a u s t e d i n t h e s p r i n g o f 2 0 0 6

, b e f o r e t h e h o m e w a s c o m p l e t e d

.

I n J u n e o f 2 0 0 6

, t h e c o n t r a c t o r

, M r

. S u z i c h

, f i l e d n o t i c e o f h i s c l a i m f o r a m a t e r i a l m e n ’ s l i e n

a g a i n s t t h e p r o p e r t y

. H e t h e n f i l e d t h i s l a w s u i t t o e n f

o r c e t h e m a t e r i a l m e n ’ s l i e n

, c l a i m i n g

t h a t h e w a s s t i l l o w e d $ 9 5

, 0 0 0 f o r s e r v i c e s a n d m a t e r i a l s p r o v i d e d

. H e n a m e d a s d e f e n d a n t s

t h e B o o k e r s

, t h e B a n k

, a n d t w o i n d i v i d u a l s i n t h e i r o f f i c i a l c a p a c i t i e s a s t r u s t e e s o f t h e

B a n k ’ s d e e d s o f t r u s t

. 2

T h e B o o k e r s f

i l e d a c r o s s c o m p l a i n t a g a i n s t t h e B a n k f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

, b a s e d

u p o n t h e f

o l l o w i n g p r o v i s i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t :

8

. C O N D I T I O N S P R E C E D E N T T O A L L L O A N D I S B U R S E M E N T S

.

T h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s w i l l b e c o m p l i e d w i t h b e f o r e y o u [ t h e B a n k ]

I n Ma rc h of 2006

, towa rd the end of con st ruc ti on, a fe w che cks wer e is sue d by the Bank dir ect ly 1

to vendor s. Acco rdi ng t o the af fi davit of the ban k pr esi den t, the se fun ds wer e advanc ed "i n the ho p e tha t

the Bookers cou ld complet e c ons tr uct ion and obt ai n a per m ane nt loa n from ano the r len der and pay off the

[Ba nk' s] con st ruc ti on loa n." Wi th the exc ept ion of the se fe w che cks, however

, the loa n fun ds wer e genera ll y

dis bur sed to the Bookers ’ con st ruc ti on loa n che cking acc ount

, fr om whic h the Bookers is sue d che cks to pay

bil ls

.

We wil l ref

er to the Bank and the tr ust ees col le ct ively as “t he Bank,” as the par ti es have done in 2

the ir br ie fs

.

-2-d i s b u r s e

. . . a n y L o a n r e s e r v e s a n d p r o c e e d s

.

. . . .

D

. I n s p e c t i o n

. Y o u [ t h e B a n k ] o r y o u r [ t h e B a n k ’ s ] c o n s u l t i n g

a r c h i t e c t w i l l h a v e i n s p e c t e d t h e P r o j e c t a n d h a v e f

o u n d t h e

P r o j e c t a t t h a t t i m e r e f

l e c t s g o o d q u a l i t y w o r k a n d m a t e r i a l s

,

c o m p l i e s w i t h t h e P l a n s a n d S p e c i f i c a t i o n s a n d c o m p l e t e s t h a t

c o n s t r u c t i o n s t a g e

.

T h e B o o k e r s c l a i m e d t h a t t h e B a n k d i s b u r s e d a l l o f t h e l o a n f u n d s “ w i t h o u t p e r f

o r m i n g a n y

o f t h e i n s p e c t i o n s r e q u i r e d ” b y t h i s p r o v i s i o n o f t h e c o n t r a c t

. T h e B o o k e r s a l l e g e d t h a t t h e

B a n k d i d n o t i n s p e c t t h e p r o g r e s s o f t h e c o n s t r u c t i o n u n t i l J a n u a r y o f 2 0 0 6

, a f t e r i t h a d

a l r e a d y d i s b u r s e d a l l o f t h e l o a n f u n d s

. T h e B o o k e r s a l l e g e d t h a t a s a r e s u l t o f t h e B a n k ’ s

f a i l u r e t o i n s p e c t p r i o r t o d i s b u r s i n g f u n d s

, d i s b u r s e m e n t s w e r e m a d e w h i c h s h o u l d n o t h a v e

b e e n m a d e

, a n d t h e B o o k e r s u s e d a l l o f t h e l o a n p r o c e e d s b e f o r e c o n s t r u c t i o n w a s c o m p l e t e d

.

T h e B o o k e r s s o u g h t t o r e c o v e r a d d i t i o n a l c o n s t r u c t i o n a n d f i n a n c e c o s t s i n a n u n s p e c i f i e d

a m o u n t

. 3

T h e B a n k f

i l e d a n a n s w e r d e n y i n g t h a t i t f a i l e d t o i n s p e c t t h e c o n s t r u c t i o n b u t a l s o

d e n y i n g t h a t i t o w e d a n y d u t y t o t h e B o o k e r s t o i n s p e c t

. I t t h e n f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t o n t h e s e s a m e g r o u n d s

. T h e B a n k s u b m i t t e d a n a f f i d a v i t f r o m i t s f

o r m e r

c o m m u n i t y b a n k p r e s i d e n t f o r i t s l o c a l b r a n c h

, N i c k N i c h o l s

, w h o s t a t e d t h a t h e i n s p e c t e d

t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e B o o k e r s ’ r e s i d e n c e o n n u m e r o u s o c c a s i o n s b e t w e e n 2 0 0 4 a n d 2 0 0 6

,

a n d h e a t t a c h e d t o h i s a f f i d a v i t a p p r o x i m a t e l y 2 3 o n e

- p a g e i n s p e c t i o n s h e e t s t h a t w e r e d a t e d

b e t w e e n 2 0 0 4 a n d 2 0 0 6

.

R e g a r d i n g t h e B a n k ’ s a l l e g e d d u t y t o i n s p e c t

, o r l a c k t h e r e o f

, t h e B a n k c i t e d t h e

f o l l o w i n g a d d i t i o n a l p r o v i s i o n s o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t :

5

. A R C H I T E C T S A N D G E N E R A L C O N T R A C T O R

. T h e P r o j e c t 's a r c h i t e c t s

a n d p r o f e s s i o n a l e n g i n e e r s e x c l u d e y o u r [ t h e B a n k ’ s ] c o n s u l t i n g a r c h i t e c t

. Y o u

[ t h e B a n k ] c h o s e y o u r c o n s u l t i n g a r c h i t e c t

, a n i n d e p e n d e n t a r c h i t e c t

,

p r o f e s s i o n a l e n g i n e e r o r o t h e r c o n s t r u c t i o n c o n s u l t a n t t o p e r i o d i c a l l y i n s p e c t

T he Bank eventu al ly for ecl ose d on the pro per ty, complet ed con st ruc ti on at it s own exp ens e, and 3

sol d the hous e to a thi rd par ty. T he Bank fi le d a cou nte rc la im agains t the Bookers for a def ic ie ncy j udgm ent

, and the tr ia l cou rt ent er ed j udgm ent on thi s cou nte rc la im in fa vor of the Bank. Nei the r par ty cha ll enges thi s

j udgm ent on a ppe al

. We al so not e tha t the con tr act or's ori ginal cl ai m agains t the Bank to enf orc e the li en was dis m is sed

bec aus e M r

. Suzich was not a li cen sed con tr act or, and the re for e, the cou rt con cl ude d, he cou ld not avail

himsel f of the m at er ia lmen' s li en st at ute s pur sua nt to T enn

. Code Ann. § 6 2 -6- 128. T his rul ing was not

app eal ed. T he o nly par ti es invol ved on a ppe al ar e t he Bo okers and th e Ba nk.

-3-t h e P r o j e c t ' s p r o g r e s s a n d q u a l i t y f o r t h e s o l e p u r p o s e o f p r o t e c t i n g y o u r [ t h e

B a n k ’ s ] i n t e r e s t s

.

. . . .

1 3

. A G R E E M E N T S

. U n t i l t h e L o a n a n d a l l r e l a t e d d e b t s

, l i a b i l i t i e s a n d

o b l i g a t i o n s a r e p a i d a n d d i s c h a r g e d

, I [ t h e B o o k e r s ] w i l l c o m p l y w i t h t h e

f o l l o w i n g t e r m s

, u n l e s s y o u [ t h e B a n k ] w a i v e c o m p l i a n c e i n w r i t i n g

.

. . . .

I

. C o n s t r u c t i o n

. I [ t h e B o o k e r s ] w i l l c a u s e t h e P r o j e c t ' s

d e v e l o p m e n t

, c o n s t r u c t i o n a n d e q u i p p i n g a n d a n y o f f s i t e

d e v e l o p m e n t t o b e d o n e d i l i g e n t l y

, c o n t i n u o u s l y

, o n t i m e

, w i t h

h i g h q u a l i t y l a b o r a n d m a t e r i a l s a n d s t r i c t l y b y t h e P l a n s a n d

S p e c i f i c a t i o n s

.

. . . .

L

. L e n d e r ' s A c t i o n s O n l y f o r L e n d e r ' s P r o t e c t i o n

. I [ t h e B o o k e r s ]

a g r e e t h a t y o u [ t h e B a n k ] a n d y o u r c o n s u l t i n g a r c h i t e c t a r e n o t

o b l i g a t e d t o i n s p e c t

, s u p e r v i s e

, p r e v e n t C o n s t r u c t i o n L i e n s

, o r

i n f o r m m e [ t h e B o o k e r s ] a b o u t t h e P r o j e c t ' s p r o g r e s s o r

p e r f o r m a n c e

. Y o u [ t h e B a n k ] a n d y o u r c o n s u l t i n g a r c h i t e c t a c t

f o r y o u r p r o t e c t i o n w h e n i n s p e c t i n g t h e P r o j e c t

, p r o c u r i n g s w o r n

s t a t e m e n t s a n d w a i v e r s o f l i e n s

, a p p r o v i n g c h a n g e o r d e r s a n d

s i m i l a r a c t i o n s

. A n I n s p e c t i o n f o r o r b y y o u [ t h e B a n k ] d o e s n o t

w a i v e a n y d e f

a u l t a n d i s n o t a r e p r e s e n t a t i o n t h a t I h a v e

c o m p l i e d w i t h t h i s A g r e e m e n t

, a n y a p p l i c a b l e l a w s o r t h a t t h e

P r o j e c t i s f r e e f r o m d e f e c t i v e m a t e r i a l s o r l a b o r

.

T h e B a n k c o n t e n d e d t h a t p u r s u a n t t o t h e s e p r o v i s i o n s

, i t h a d n o d u t y t o i n s p e c t t h e

c o n s t r u c t i o n f

o r t h e b e n e f

i t o f t h e B o o k e r s

.

I n r e s p o n s e t o t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e B o o k e r s c l a i m e d t h a t

, d e s p i t e

M r

. N i c h o l s ’ a f

f i d a v i t t o t h e c o n t r a r y

, n o i n s p e c t i o n s h a d t a k e n p l a c e

. T o s u p p o r t t h e i r

a s s e r t i o n

, t h e B o o k e r s p r e s e n t e d t h e a f f i d a v i t o f P l a i n t i f

f B e v e r l y B o o k e r

, w h o s t a t e d t h a t

e i t h e r s h e o r h e r h u s b a n d w a s o n t h e c o n s t r u c t i o n s i t e f r o m 8 a

. m

. t o 7 p

. m

. e v e r y d a y d u r i n g

w h i c h c o n s t r u c t i o n w a s t a k i n g p l a c e

, a n d t h a t n e i t h e r M r

. N i c h o l s n o r a n y o t h e r

r e p r e s e n t a t i v e o f t h e B a n k h a d i n s p e c t e d t h e c o n s t r u c t i o n p r i o r t o J a n u a r y o f 2 0 0 6

.

A p p r o x i m a t e l y t w o y e a r s a f t e r t h e f i l i n g o f t h i s a f f i d a v i t

, M r s

. B o o k e r f

i l e d a s u p p l e m e n t a l

a f f i d a v i t t o c o r r e c t a n “ e r r o n e o u s s t a t e m e n t ” i n h e r p r e v i o u s a f f i d a v i t

, a n d s h e c l a r i f

i e d t h a t

s h e a n d h e r h u s b a n d w e r e o n l y o n t h e c o n s t r u c t i o n s i t e f r o m 8 a

. m

. t o 7 p

. m

. “ e v e r y d a y

d u r i n g t h e l a s t f

o u r m o n t h s i n w h i c h c o n s t r u c t i o n w a s t a k i n g p l a c e

, ” a l t h o u g h i t i s n o t c l e a r

-4-t o w h i c h f o u r m o n t h s s h e w a s r e f e r r i n g

.

T h e t r i a l c o u r t e n t e r e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e B a n k o n t h e B o o k e r s ’ c r o s s

c l a i m f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

, f

i n d i n g t h a t t h e B a n k “ h a d n o d u t y u n d e r t h e C o n s t r u c t i o n L o a n

A g r e e m e n t b e t w e e n t h e B a n k a n d t h e B o o k e r s t o i n s p e c t t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e B o o k e r s '

r e s i d e n c e

. . . t h e r e b y n e g a t i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e B o o k e r s ’ C r o s s

- c l a i m a g a i n s t [ t h e

B a n k ] a n d e n t i t l i n g [ t h e B a n k ] t o S u m m a r y J u d g m e n t [

. ] ” T h i s o r d e r w a s c e r t i f i e d a s f i n a l

p u r s u a n t t o T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 4

. 0 2

, a n d t h e B o o k e r s f i l e d a n o t i c e o f

a p p e a l

. 4

I I

. I S S U E S P R E S E N T E D

O n a p p e a l

, t h e B o o k e r s a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n c o n c l u d i n g t h a t t h e B a n k h a d

n o d u t y u n d e r t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t t o i n s p e c t t h e c o n s t r u c t i o n f o r t h e i r b e n e f

i t

.

T h e B a n k c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y e n t e r e d s u m m a r y j u d g m e n t i n i t s f a v o r

, e i t h e r

b e c a u s e i t h a d n o d u t y t o i n s p e c t

, o r b e c a u s e i t d i d c o n d u c t i n s p e c t i o n s

. F o r t h e f o l l o w i n g

r e a s o n s

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o g r a n t s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e B a n k

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

“ Q u e s t i o n s o f c o n t r a c t i n t e r p r e t a t i o n a r e g e n e r a l l y c o n s i d e r e d t o b e q u e s t i o n s o f l a w

,

a n d t h u s a r e e s p e c i a l l y w e l l

- s u i t e d f o r r e s o l u t i o n b y s u m m a r y j u d g m e n t

. ” R o s s P r o d s

. D i v

.

A b b o t t L a b s

. v

. S t a t e

, N o

. M 2 0 0 6

- 0 1 1 1 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 7 W L 4 3 2 2 0 1 6

, a t * 2

- 3 ( T e n n

.

C t

. A p p

. D e c

. 5

, 2 0 0 7 ) ( c i t i n g D o e v

. H C A H e a l t h S e r v s

. o

f T e n n

. , 4 6 S

. W

. 3 d 1 9 1

, 1 9 6

( T e n n

. 2 0 0 1 ) ; G u i l i a n o v

. C l e o

, 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) ; H a m b l e n C o u n t

y v

. C i t y

o f Mo r r i s t o w n

, 6 5 6 S

. W

. 2 d 3 3 1

, 3 3 5

- 3 6 ( T e n n

. 1 9 8 3 ) )

. A m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

s h o u l d b e g r a n t e d “ i f t h e p l e a d i n g s

, d e p o s i t i o n s

, a n s w e r s t o i n t e r r o g a t o r i e s

, a n d a d m i s s i o n s

o n f i l e

, t o g e t h e r w i t h t h e a f f i d a v i t s

, i f a n y

, s h o w t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y

m a t e r i a l f

a c t a n d t h a t t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” T e n n

.

R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. T h e r e s o l u t i o n o f a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i s a m a t t e r o f l a w

, w h i c h

w e r e v i e w d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. M a r t i n v

. N o r f o l k S

. R y

. , 2 7 1

S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ( c i t i n g M c C a r l e y v

. W e s t Q u a l i t

y F o o d S e r v

. , 9 6 0 S

. W

. 2 d 5 8 5

,

5 8 8 ( T e n n

. 1 9 9 8 ) )

.

T he tr ia l cou rt sub seq uen tl y ent er ed the def ic ie ncy j udgm ent i n f

avor of the Bank on it s 4

cou nte rc la im, which th er eby re sol ved al l o f t he c la ims bet ween th e Ba nk and t he Bo okers.

-5-I V

. D IS C U S S IO N

T h e p a r t i e s d i s p u t e w h e t h e r t h e o u t c o m e o f t h i s c a s e i s c o n t r o l l e d b y o u r d e c i s i o n i n

L o m a x v

. He a d l e

y H o m e s

, N o

. 0 2 A 0 1

- 9 6 0 7

- C H

- 0 0 1 6 3

, 1 9 9 7 W L 2 6 9 4 3 2 ( T e n n

. C t

. A p p

.

W

. S

. M a y 2 2

, 1 9 9 7 )

. I n t h a t c a s e

, t h e p l a i n t i f f s o b t a i n e d a c o n s t r u c t i o n l o a n f r o m a b a n k

,

a n d t h e y l a t e r s u e d t h e b a n k f o r n e g l i g e n t l y d i s b u r s i n g l o a n p r o c e e d s t o t h e b u i l d e r f o r w o r k

t h a t h a d n o t b e e n c o m p l e t e d

. I d

. a t * 2

. O n a p p e a l f

r o m t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y

j u d g m e n t t o t h e b a n k

, w e w e r e f a c e d w i t h t h e t a s k o f d e t e r m i n i n g “ w h a t d u t y

, i f a n y

, [ t h e

b a n k ] o w e d t o t h e L o m a x e s w i t h r e s p e c t t o i n s p e c t i o n o f t h e L o m a x e s ’ h o m e a n d

d i s b u r s e m e n t o f t h e l o a n p r o c e e d s

. ” I d

. W e e x p l a i n e d :

I n t h e a b s e n c e o f a c o n t r a r y a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s

, t h e g e n e r a l

r u l e i n T e n n e s s e e i s t h a t a l e n d e r o w e s n o d u t y t o a b o r r o w e r t o d i s b u r s e l o a n

p r o c e e d s f

o r t h e b o r r o w e r ' s b e n e f

i t

. I n d i s b u r s i n g l o a n p r o c e e d s

, t h e r e f o r e

, a

l e n d e r h a s n o a f

f i r m a t i v e d u t y t o p r o t e c t t h e b o r r o w e r ' s i n t e r e s t s

. G o o d n e r v

.

L a w s o n

, 3 3 T e n n

. A p p

. 6 7 6

, 2 3 2 S

. W

. 2 d 5 8 7

, 5 8 9

- 9 0 ( T e n n

. A p p

. 1 9 5 0 ) ( i n

a b s e n c e o f a g r e e m e n t

, l o a n a s s o c i a t i o n h a d n o d u t y t o p a y m e c h a n i c ' s l i e n s o u t

o f l o a n p r o c e e d s p r i o r t o d i s b u r s i n g l o a n p r o c e e d s t o c o n t r a c t o r ) ; s e e a l s o

F o r e s t I n c

. v

. G u a r a n t

y M o r t g a g e C o

. , 5 3 4 S

. W

. 2 d 8 5 3

, 8 5 6

- 5 9 ( T e n n

. A p p

.

1 9 7 5 ) ( i n a b s e n c e o f e x p r e s s c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n o r i n d u s t r y c u s t o m

, l e n d e r

h a d n o d u t y t o s u b o r d i n a t e c r e d i t o r s

, s u c h a s s u p p l i e r s

, m a t e r i a l m e n

, a n d

d e v e l o p e r

, t o i n s p e c t c o n s t r u c t i o n a n d a d v a n c e f u n d s t o c o n t r a c t o r o n l y i n

p r o p o r t i o n t o p e r c e n t a g e o f c o n s t r u c t i o n c o m p l e t e d )

.

A n e x c e p t i o n t o t h e g e n e r a l r u l e a r i s e s

, h o w e v e r

, w h e r e a l e n d e r

a s s u m e s s u c h a d u t y b y e x p r e s s o r i m p l i e d a g r e e m e n t

. G o o d n e r v

. L a w s o n

,

2 3 2 S

. W

. 2 d a t 5 8 9

- 9 0

. F o r e x a m p l e

, w h e r e a l e n d e r r e t a i n s t h e l o a n p r o c e e d s

a n d a s s u m e s t h e r e s p o n s i b i l i t y o f d i s c h a r g i n g p r i o r l i e n s

, t h e l e n d e r m a y b e

l i a b l e f o r i t s n e g l i g e n t f

a i l u r e t o p e r f

o r m t h i s d u t y

. P r a t e r v

. F i d e l i t y T r u s t

C o

. , 1 6 1 T e n n

. 6 2 6

, 3 4 S

. W

. 2 d 2 0 5

, 2 0 7 ( T e n n

. 1 9 3 0 ) ; s e e a l s o C r u m v

. A V C O

F i n

. S e r v s

. , 5 5 2 N

. E

. 2 d 8 2 3

, 8 2 7 ( I n d

. C t

. A p p

. 1 9 9 0 ) ( l e n d e r w h o a g r e e s t o

d i s b u r s e l o a n p r o c e e d s f o r c e r t a i n p u r p o s e m u s t e x e r c i s e d u e c a r e i n

p e r f o r m a n c e o f o b l i g a t i o n ) ; 5 9 C

. J

. S

. M o r t g a g e s § 2 9 7 ( 1 9 4 9 ) ( “ I f

. . . t h e

m o r t g a g e e a g r e e s t o a p p l y t h e p r o c e e d s f o r a c e r t a i n p u r p o s e h e i s l i a b l e f o r a

f a i l u r e t o d o s o

. ” )

.

A l t h o u g h a l e n d e r ' s d u t y t o a b o r r o w e r w h e n d i s b u r s i n g c o n s t r u c t i o n

l o a n p r o c e e d s a p p a r e n t l y h a s n o t b e e n c o n s i d e r e d b y T e n n e s s e e c o u r t s

, c o u r t s

i n o t h e r j u r i s d i c t i o n s h a v e r e c o g n i z e d t h a t a l e n d e r ' s d u t y i n t h i s s i t u a t i o n i s

g o v e r n e d b y t h e p r o v i s i o n s o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t b e t w e e n t h e

l e n d e r a n d t h e b o r r o w e r

. T h u s

, i n H e n r y v

. F i r s t F e d e r a l S a v i n g s & L o a n

A s s ' n

, 3 1 3 P a

. S u p e r

. 1 2 8

, 4 5 9 A

. 2 d 7 7 2

, 7 7 5 ( P a

. S u p e r

. C t

. 1 9 8 3 )

, a

-6-P e n n s y l v a n i a c o u r t h e l d t h a t

, i n t h e a b s e n c e o f a c o n t r a c t u a l l y a s s u m e d d u t y

,

a l o a n a s s o c i a t i o n o w e d n o d u t y t o b o r r o w e r s t o i n s p e c t c o n s t r u c t i o n o f t h e

b o r r o w e r s ' h o m e p r i o r t o m a k i n g p r o g r e s s p a y m e n t s t o t h e b o r r o w e r s '

c o n t r a c t o r

. A l t h o u g h t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t ' s t e r m s g a v e t h e

a s s o c i a t i o n t h e r i g h t t o e n t e r t h e c o n s t r u c t i o n p r e m i s e s a n d t o c o n d u c t

i n s p e c t i o n s

, t h e a g r e e m e n t d i d n o t r e q u i r e t h e a s s o c i a t i o n t o d o s o

. S i m i l a r l y

, i n D a n i e l s v

. A r m y N

a t i o n a l B a n k

, 2 4 9 K a n

. 6 5 4

, 8 2 2 P

. 2 d 3 9

, 4 2 ( K a n

. 1 9 9 1 )

,

t h e K a n s a s c o u r t h e l d t h a t

, i n t h e a b s e n c e o f a c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n t o t h e

c o n t r a r y

, t h e b a n k h a d n o d u t y t o i n s p e c t t h e c o n s t r u c t i o n s i t e f o r t h e

p r o t e c t i o n o f t h e b o r r o w e r s p r i o r t o d i s b u r s i n g l o a n p r o c e e d s

. T h e r e

, t h e

c o n t r a c t a u t h o r i z e d

, b u t d i d n o t r e q u i r e

, t h e b a n k t o i n s p e c t t h e p r o g r e s s o f t h e

w o r k a n d t h e q u a l i t y o f t h e w o r k m a n s h i p

. S e e a l s o M e y e r s v

. G u a r a n t e e S a v

. & L o a n A s s '

n

, 7 9 C a l

. A p p

. 3 d 3 0 7

, 1 4 4 C a l

. R p t r

. 6 1 6

, 6 1 9

- 2 0 ( C t

. A p p

.

1 9 7 8 ) ( h o l d i n g t h a t

, i n a b s e n c e o f c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n i m p o s i n g s u c h d u t y

,

s a v i n g s a n d l o a n a s s o c i a t i o n h a d n o d u t y t o i n s p e c t c o n s t r u c t i o n t o d e t e r m i n e

t h a t w o r k h a d b e e n d o n e a c c o r d i n g t o s p e c i f i c a t i o n s p r i o r t o m a k i n g p a y m e n t s

t o c o n t r a c t o r f

r o m l o a n p r o c e e d s )

.

I d

. a t * 2

- 3 ( f

o o t n o t e o m i t t e d )

. E x a m i n i n g t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t e x e c u t e d b y t h e

L o m a x e s a n d t h e b a n k

, w e f o u n d t h a t i t d i d i m p o s e a d u t y

, a l b e i t a l i m i t e d o n e

, o n t h e b a n k

r e l a t i v e t o i t s d i s b u r s e m e n t o f t h e l o a n p r o c e e d s

. I d

. a t * 3

. T h e a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t t h e

b a n k a g r e e d “ t o a d v a n c e a n d d i s b u r s e t h e l o a n

. . . i n i n s t a l l m e n t s a s w o r k p r o g r e s s e s

, ” b u t

i t p r o v i d e d t h a t t h e b a n k w a s “ a u t h o r i z e d t o d i s b u r s e f u n d s u n d e r i t s c o n t r o l i n s a i d

c o n s t r u c t i o n l o a n a c c o u n t o n l y i n p r o p o r t i o n t o i t s i n s p e c t o r ' s r e p o r t o f p r o g r e s s [

. ] ” I d

. a t * 1

.

T h e a g r e e m e n t f

u r t h e r p r o v i d e d :

L e n d e r h a s n o l i a b i l i t y i n c o n n e c t i o n w i t h s a i d i m p r o v e m e n t s o r t h e

c o n s t r u c t i o n o r c o m p l e t i o n t h e r e o f o r w o r k p e r f o r m e d t h e r e o n a n d h a s n o

o b l i g a t i o n e x c e

p t t o a d v a n c e t h e l o a n a s h e r e i n a g r e e d

. T h e B o r r o w e r [ t h e

L o m a x e s ] a c k n o w l e d g e s a n d h e r e b y a c c e p t s t h e s o l e r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e

s e l e c t i o n o f

h i s o w n c o n t r a c t o r

, m a t e r i a l s

, s u p p l i e s a n d e q u i p m e n t t o b e u s e d

i n t h e c o n s t r u c t i o n

, a n d t h e L e n d e r a s s u m e s n o r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e

c o m p l e t i o n o f t h e i m p r o v e m e n t s a c c o r d i n g t o t h e p l a n s a n d s p e c i f i c a t i o n s a n d

f o r t h e c o n t r a c t p r i c e

, a l l i n s p e c t i o n s b y L e n d e r o r i t s r e p r e s e n t a t i v e f o r i t s

b e n e f i t

, a n d t h e B o r r o w e r s h o u l d n o t r e l y o n s u c h i n s p e c t i o n s o r a c c e p t a n c e

b y L e n d e r t o b e f

o r h i s p r o t e c t i o n r e g a r d l e s s o f t h e c i r c u m s t a n c e s

,

r e p r e s e n t a t i o n s o r a p p e a r a n c e a s m a y h e r e i n a f t e r e x i s t

.

I d

. ( e m p h a s i s a d d e d )

. W e f o u n d t h a t t h e e x p r e s s t e r m s o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t

i m p o s e d a t w o

- f

o l d d u t y o n t h e b a n k : ( 1 ) t h e b a n k

, t h r o u g h i t s i n s p e c t o r

, w a s o b l i g a t e d t o

-7-m a k e a r e p o r t o f p r o g r e s s o f t h e c o n s t r u c t i o n

, a n d ( 2 ) t h e b a n k w a s o b l i g a t e d t o d i s b u r s e t h e

l o a n p r o c e e d s o n l y i n p r o p o r t i o n t o t h e i n s p e c t o r ’ s r e p o r t o f p r o g r e s s

. I d

. a t * 3

. B e c a u s e t h e

b a n k e x p r e s s l y a s s u m e d t h e d u t y t o d i s b u r s e t h e p r o c e e d s s u b j e c t t o t h e p r o v i s i o n s o f t h e

p a r t i e s ’ a g r e e m e n t

, i t c o u l d b e h e l d l i a b l e f o r i t s n e g l i g e n t p e r f

o r m a n c e o f t h i s d u t y

. I d

. 5

N e v e r t h e l e s s

, w e e m p h a s i z e d t h e l i m i t e d n a t u r e o f t h e d u t y o w e d b y t h e b a n k

. U n d e r t h e

c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t

, t h e b a n k “ o n l y a s s u m e d a d u t y t o i n s p e c t t h e p r o g r e s s o f t h e

w o r k a n d t o m a k e l o a n d i s b u r s e m e n t s i n p r o p o r t i o n t o s u c h p r o g r e s s

. ” I d

. a t * 4

. I t d i d n o t

u n d e r t a k e t o i n s p e c t t h e c o n s t r u c t i o n f o r d e f e c t s

, a n d t h e r e f

o r e

, t o t h e e x t e n t t h a t t h e

L o m a x e s a l l e g e d s u c h a d u t y

, s u m m a r y j u d g m e n t w a s p r o p e r l y g r a n t e d f o r t h e b a n k

. I

d

. 6

A p p l y i n g t h e a n a l y s i s s e t f o r t h i n L o m a x

, w e w i l l l o o k t o t h e t e r m s o f t h e c o n s t r u c t i o n

l o a n a g r e e m e n t b e t w e e n t h e B o o k e r s a n d t h e B a n k i n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e B a n k

a s s u m e d a d u t y r e l a t i v e t o d i s b u r s e m e n t o f t h e l o a n p r o c e e d s a n d i n s p e c t i o n s o f t h e

c o n s t r u c t i o n

. I n d o i n g s o

, w e m u s t k e e p i n m i n d t h a t “ ‘ [ t ] h e c a r d i n a l r u l e f o r i n t e r p r e t a t i o n

o f c o n t r a c t s i s t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s a n d t o g i v e e f f e c t t o t h a t i n t e n t i o n

,

c o n s i s t e n t w i t h l e g a l p r i n c i p l e s

. ’ ” M a g g a r t v

. A l

m a n y R e a l t o r s , I

n c

. , 2 5 9 S

. W

. 3 d 7 0 0

, 7 0 3

-

7 0 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ( q u o t i n g B o b P e a r s a l l M o t o r s

, I n c

. v

. R e g a l C h r

y s l e r

- P l y m o u t h

, I

n c

. , 5 2 1

S

. W

. 2 d 5 7 8

, 5 8 0 ( T e n n

. 1 9 7 5 ) )

. “ W h e n r e s o l v i n g d i s p u t e s c o n c e r n i n g c o n t r a c t i n t e r p r e t a t i o n

,

o u r t a s k i s t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s b a s e d u p o n t h e u s u a l

, n a t u r a l

, a n d o r d i n a r y

m e a n i n g o f t h e c o n t r a c t u a l l a n g u a g e

. ” G u i l i a n o

, 9 9 5 S

. W

. 2 d a t 9 5 ( c i t i n g H a m b l e n C o u n t

y

,

6 5 6 S

. W

. 2 d a t 3 3 3

- 3 4 ; B o b P e a r s a l l M o t o r s

, I n c

. , 5 2 1 S

. W

. 2 d a t 5 8 0 ) )

. “ T h e i n t e r p r e t a t i o n

s h o u l d b e o n e t h a t g i v e s r e a s o n a b l e m e a n i n g t o a l l o f t h e p r o v i s i o n s o f t h e a g r e e m e n t

,

w i t h o u t r e n d e r i n g p o r t i o n s o f i t n e u t r a l i z e d o r w i t h o u t e f f e c t

. ” M a g

g a r t

, 2 5 9 S

. W

. 3 d a t 7 0 4

( c i t i n g D a v i d

s o n v

. D a v i d

s o n

, 9 1 6 S

. W

. 2 d 9 1 8 9 2 2

- 2 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 ) )

.

T h e B o o k e r s a s k u s t o f o c u s o n t h e f

o l l o w i n g p r o v i s i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n

Pri or to signi ng the agree m ent

, a ban k employee had inf ormed the Lom axe s that the ir con tr act or 5

was on the ban k' s “ap pro ved li st of bui lde rs ,” tha t the ban k “ha d an ins pec tor in it s employ who woul d m ake

sur e [ the con tr act or] was pai d only for work tha t was act ual ly complet ed,” and th at th e ba nk “woul d mak e

dis bur sements to [t he con tr act or] onl y for work tha t was act ual ly complet ed.” Id. at *1. T he Lom axe s si gned

the con st ruc ti on loa n agree m ent in re li anc e upon the se re pre sen ta ti ons

. Aft er con st ruc ti on comm enc ed, the

ban k dis bur sed the loa n pro cee ds dir ect ly to the con tr act or, wit hout askin g for the Lom axe s' per m is si on pri or

to dis bur sements

. Wh en Mr s. Lom ax que st ion ed tha t pra ct ic e, she was tol d "t hat was the pro ced ure ." T he

b a n k's i nsp ect or admitt ed tha t he "d id a re al ly bad j ob ins pec ti ng the Lom ax home," and as a re sul t

, t h e

con tr act or re cei ved dis bur sements for work tha t was never compl e t ed, and the Lom axe s wer e le ft wit h a

home tha t wa s no t s ubs ta nti al ly complet e a nd t hat con ta ine d " bla ta nt and obviou s de fe ct s." Id. at *2.

Aft er con cl udi ng tha t the ban k did owe a li m it ed dut y to the Lom axe s, we went on to con si der the 6

valid it y of the exc ulp at ory pro visio n fou nd in the par ti es’ con tr act

. However, we not ed tha t it if the ban k had

not owed a dut y to the Lom axe s, the n the Lom axe s woul d have had no cau se of act ion

, and the re woul d have

bee n no nee d t o de ci de t he i ssu e of th e e nfo rc eab il it y of t he e xcu lpa tor y provisi on. Id. at *2.

-8-a g r e e m e n t :

8

. C O N D I T I O N S P R E C E D E N T T O A L L L O A N D I S B U R S E M E N T S

.

T h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s w i l l b e c o m p l i e d w i t h b e f o r e y o u [ t h e B a n k ]

d i s b u r s e

. . . a n y L o a n r e s e r v e s a n d p r o c e e d s

.

. . . .

D

. I n s p e c t i o n

. Y o u [ t h e B a n k ] o r y o u r c o n s u l t i n g a r c h i t e c t w i l l

h a v e i n s p e c t e d t h e P r o

j e c t a n d h a v e f

o u n d t h e P r o j e c t a t t h a t

t i m e r e f l e c t s g o o d q u a l i t y w o r k a n d m a t e r i a l s

, c o m p l i e s w i t h t h e

P l a n s a n d S p e c i f

i c a t i o n s a n d c o m p l e t e s t h a t c o n s t r u c t i o n s t a g e

.

I f w e w e r e t o r e a d t h i s s e c t i o n i n d e p e n d e n t l y a n d i n i s o l a t i o n

, w e c o u l d r e a d i t t o m e a n t h a t

t h e B a n k w a s o n l y a u t h o r i z e d t o d i s b u r s e l o a n p r o c e e d s i f i t h a d c o m p l e t e d a n i n s p e c t i o n o f

t h e p r o j e c t f o r q u a l i t y a n d c o m p l e t i o n

, a s t h e B o o k e r s s u g g e s t

. H o w e v e r

, “ w e c a n n o t r e a d

p o r t i o n s o f a c o n t r a c t i n i s o l a t i o n

– t h e y m u s t b e r e a d t o g e t h e r t o g i v e m e a n i n g t o t h e

d o c u m e n t a s a w h o l e

. ” M a g g a r t

, 2 5 9 S

. W

. 3 d a t 7 0 5

.

‘ I n c o n s t r u i n g a c o n t r a c t

, t h e e n t i r e c o n t r a c t s h o u l d b e c o n s i d e r e d i n

d e t e r m i n i n g t h e m e a n i n g o f a n y o r a l l o f i t s p a r t s

. I t i s t h e u n i v e r s a l r u l e t h a t

a c o n t r a c t m u s t b e v i e w e d f r o m b e g i n n i n g t o e n d a n d a l l i t s t e r m s m u s t p a s s

i n r e v i e w

, f

o r o n e c l a u s e m a y m o d i f y

, l i m i t o r i l l u m i n a t e a n o t h e r

. ’

I d

. a t 7 0 4 ( q u o t i n g C o c k e C o u n t y B d

. o f H i g h w a

y C o m m '

r s v

. N e w p o r t U t i l s

. B d

. , 6 9 0

S

. W

. 2 d 2 3 1

, 2 3 7 ( T e n n

. 1 9 8 5 ) )

. P r i o r t o t h e s e c t i o n q u o t e d b y t h e B o o k e r s

, P a r a g r a p h 2

p r o v i d e d t h a t t h e B a n k w a s o b l i g a t e d t o d i s b u r s e a d v a n c e s a s l o n g a s “ I [ t h e B o o k e r s ] h a v e

c o m p l i e d w i t h a l l c o n d i t i o n s p r e c e d e n t r e q u i r e d f o r e a c h a d v a n c e

. ” ( E m p h a s i s a d d e d )

. T h e

s e c t i o n s e n t i t l e d “ c o n d i t i o n s p r e c e d e n t ” l i s t e d n u m e r o u s i t e m s a n d c o n d i t i o n s t h a t t h e B a n k

w a s e n t i t l e d t o d e m a n d f r o m t h e B o o k e r s b e f

o r e d i s b u r s i n g a d v a n c e s

, s u c h a s d o c u m e n t s

,

t i m e l y l o a n p a y m e n t s

, a n d s u r v e y s

, a n d o n e o f t h e s e c t i o n s a l s o l i s t e d i n s p e c t i o n s

. T h a t

s u b s e c t i o n i s t h e o n e r e l i e d u p o n b y t h e B o o k e r s

, a n d i t p r o v i d e d t h a t t h e b a n k “ w i l l h a v e

i n s p e c t e d t h e P r o

j e c t ” a n d f

o u n d t h a t i t r e f

l e c t s g o o d q u a l i t y w o r k a n d s u f f i c i e n t p r o g r e s s

.

A l a t e r s e c t i o n o f t h e a g r e e m e n t r e q u i r e d t h e B o o k e r s t o “ h e l p ” t h e B a n k o r i t s c o n s u l t i n g

a r c h i t e c t “ t o e n t e r o n t o t h e P r o p e r t y a n d i n s p e c t t h e q u a l i t y a n d p r o g r e s s o f t h e P r o j e c t ’ s

p e r f o r m a n c e

, l a b o r a n d m a t e r i a l s

, ” a n d i t r e q u i r e d t h e B o o k e r s t o p r o m p t l y c o m p l y w i t h a n y

r e q u i r e m e n t o f t h e B a n k t o r e m o v e a n y d i s s a t i s f a c t o r y w o r k

. T h e a g r e e m e n t t h e n s t a t e d

,

L

. L e n d e r ' s A c t i o n s O n l y f o r L e n d e r ' s P r o t e c t i o n

. I [ t h e B o o k e r s

] a g r e e t h a t

y o u [ t h e B a n k

] a n d y o u r c o n s u l t i n g a r c h i t e c t a r e n o t o b l i g a t e d t o i n s p e c t

,

s u p e r v i s e

, p r e v e n t C o n s t r u c t i o n L i e n s

, o r i n f o r m m e [ t h e B o o k e r s

] a b o u t t h e

P r o j e c t ' s p r o g r e s s o r p e r

f o r m a n c e

. Y o u [ t h e B a n k ] a n d y o u r c o n s u l t i n g

a r c h i t e c t a c t f

o r y o u r p r o t e c t i o n w h e n i n s p e c t i n g t h e P r o j e c t

, p r o c u r i n g s w o r n

-9-s t a t e m e n t s a n d w a i v e r s o f l i e n s

, a p p r o v i n g c h a n g e o r d e r s a n d s i m i l a r a c t i o n s

.

A n I n s p e c t i o n f

o r o r b y y o u [ t h e B a n k ] d o e s n o t w a i v e a n y d e f a u l t a n d i s n o t

a r e p r e s e n t a t i o n t h a t I h a v e c o m p l i e d w i t h t h i s A g r e e m e n t

, a n y a p p l i c a b l e l a w s

o r t h a t t h e P r o

j e c t i s f r e e f r o m d e f e c t i v e m a t e r i a l s o r l a b o r

.

( E m p h a s i s a d d e d )

. C o n s i d e r i n g a l l p r o v i s i o n s o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a g r e e m e n t t o g e t h e r

,

w e c o n c l u d e t h a t t h e B a n k w a s e n t i t l e d t o d e m a n d t h a t a n i n s p e c t i o n b e c o m p l e t e d

, a t i t s

o p t i o n

, b e f

o r e d i s b u r s i n g f

u n d s t o t h e B o o k e r s

. H o w e v e r

, p u r s u a n t t o t h e p l a i n l a n g u a g e o f

t h e a g r e e m e n t

, t h e B a n k w a s “ n o t o b l i g a t e d t o i n s

p e c t

. . . o r i n f

o r m [ t h e B o o k e r s ] a b o u t t h e

P r o j e c t ’ s p r o g r e s s o r p e r f o r m a n c e

. ” ( E m p h a s i s a d d e d )

. T h e a g r e e m e n t ’ s “ c o n d i t i o n s

p r e c e d e n t ” w e r e o b l i g a t i o n s o f t h e B o o k e r s i n o r d e r t o b e e n t i t l e d t o d i s b u r s e m e n t s ; t h e y

w e r e n o t o b l i g a t i o n s o f t h e B a n k i n o r d e r t o b e p e r m i t t e d t o d i s b u r s e f u n d s

. A s s u c h

, t h e

B a n k h a d n o c o n t r a c t u a l d u t y t o c o m p l e t e i n s p e c t i o n s

, f o r t h e b e n e f

i t o f t h e B o o k e r s o r

o t h e r w i s e

, a n d t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e B a n k o n t h e

B o o k e r s ’ b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m w h i c h a l l e g e d a f a i l u r e t o c o m p l e t e i n s p e c t i o n s

.

V

. C O N C L U S IO N

F o r t h e a f

o r e m e n t i o n e d r e a s o n s

, t h e d e c i s i o n o f t h e c h a n c e r y c o u r t i s h e r e b y a f f i r m e d

.

C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e a p p e l l a n t s

, F r a n k a n d B e v e r l y B o o k e r

, a n d t h e i r s u r e t y

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A L A N E

. H I G H E R S

, P

. J

. , W

. S

.

-10-