### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Octo be r 2, 2 01 2 S es si on

FEDERAL NATI ONAL MORT GAGE ASSOCI ATI ON v . BRETT S TOK ES

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r K n o x C o u n t y

N o

. 3

- 4 5 4

- 1 0 H o n

. W h e e l e r R o s e n b a l m , J u d g e

N o

. E 2 0 1 2

- 0 0 2 7 0

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- N O V E M B E R 2 6

, 2 0 1 2

P l a i n t i f f b r o u g h t t h i s a c t i o n a g a i n s t d e f e n d a n t

, o c c u p a n t o f t h e p r o p e r t y w h i c h h a d b e e n

f o r e c l o s e d

. P l a i n t i f

f h e l d a d e e d o f o w n e r s h i p

. P l a i n t i f f s u e d f o r p o s s e s s i o n a n d f

o r d a m a g e s

f o r u n l a w f

u l d e t a i n e r o f

t h e p r o p e r t y

. T h e T r i a l C o u r t g r a n t e d p l a i n t i f f s u m m a r y j u d g m e n t

f o r p o s s e s s i o n a n d d a m a g e s f o r u n l a w f

u l d e t a i n e r p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 2 0

.

O n a p p e a l

, w e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

.

S U S A N O

, J R

. , J

. , a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , j o i n e d

.

D a r r e n V

. B e r g

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, B r e t t D

. S t o k e s

.

K e l l i L

. T h o m p s o n

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, F e d e r a l N a t i o n a l M o r t g a g e

A s s o c i a t i o n

.

O P I N I O N

T h i s a p p e a l a r i s e s f

r o m a g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t b y t h e C i r c u i t C o u r t i n f a v o r o f

p l a i n t i f f / a p p e l l e e F e d e r a l N a t i o n a l M o r t g a g e A s s o c i a t i o n ( F N M A ) a n d a g a i n s t

d e f e n d a n t / a p p e l l a n t B r e t t D

. S t o k e s

. A C o m p l a i n t f o r F o r c i b l e E n t r y a n d D e t a i n e r ( F E D )

w a s f i l e d i n t h e C i r c u i t C o u r t o f K n o x C o u n t y

, o n S e p t e m b e r 8

, 2 0 1 0 b y F N M A a g a i n s t J a c k

R

. W i c k e r o r S a u n d r a E

. W i c k e r o r c u r r e n t o c c u p a n t s o f r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 9 6 2 6T u r n b r i d g e L a n e i n K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e ( t h e p r o p e r t y )

. T h e c o m p l a i n t a v e r r e d t h a t F N M A

i s t h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y p u r s u a n t t o a T r u s t e e ’ s D e e d r e c o r d e d o n F e b r u a r y 1 6

, 2 0 1 0 a n d

t h a t d e f e n d a n t s h a v e r e f

u s e d t o q u i t p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y a n d “ s t i l l w i l l f u l l y h o l d a n d

u n l a w f u l l y d e t a i n t h e s a m e f r o m [ p ] l a i n t i f

f

. ” T h e c o m p l a i n t a l l e g e s t h a t “ [ p ] l a i n t i f f i s

e n t i t l e d t o p o s s e s s i o n o f t h e P r e m i s e s

, a n d d a m a g e s f o r u n l a w f

u l d e t a i n e r a s p r o v i d e d i n

[ T e n n

. C o d e A n n

. ] § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 f o r t h e p e r i o d o f t i m e t h a t D e f e n d a n t s h a v e u n l a w f

u l l y 1

d e t a i n e d t h e P r e m i s e s

. ” P l a i n t i f f p r a y e d f

o r j u d g m e n t f

o r p o s s e s s i o n o f t h e P r e m i s e s a n d

“ j u d g m e n t a g a i n s t t h e d e f e n d a n t s f o r ‘ l i q u i d a t e d d a m a g e s ’ f o r u n l a w f

u l d e t a i n e r a s p r o v i d e d

i n § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 "

, p l u s i n t e r e s t

, c o s t s a n d a t t o r n e y ’ s f e e s

. T h e T r u s t e e ’ s D e e d w a s a t t a c h e d

t o t h e c o m p l a i n t a s a n e x h i b i t

. 2

T h e r e c o r d r e f

l e c t s t h a t s e r v i c e o f t h e s u m m o n s a n d c o m p l a i n t w a s n e v e r

a c c o m p l i s h e d o n e i t h e r o f t h e W i c k e r s a n d t h e s e r v i c e r e t u r n o n t h e s u m m o n s r e f l e c t s t h a t

o n S e p t e m b e r 1 5

, 2 0 1 0

, t h e y w e r e “ n o t t o b e f o u n d ” a s t h e y h a d m o v e d

. H o w e v e r

, a

s u m m o n s w a s a l s o i s s u e d t o “ o c c u p a n t o f 9 6 2 6 T u r n b r i d g e L a n e ” a n d t h e r e c o r d r e f l e c t s t h a t

t h e s u m m o n s w a s s e r v e d o n B r e t t S t o k e s a s o c c u p a n t o n S e p t e m b e r 1 5

, 2 0 1 0

. A n A n s w e r

a n d C o u n t e r C o m p l a i n t w a s f i l e d b y B r e t t S t o k e s o n O c t o b e r 1 9

, 2 0 1 0

. T h e A n s w e r

g e n e r a l l y d e n i e d t h e a l l e g a t i o n s o f t h e C o m p l a i n t w i t h t h e e x c e p t i o n o f a d m i t t i n g t h a t M r

.

S t o k e s “ i s c u r r e n t l y r e s i d i n g i n a n d i s i n p o s s e s s i o n o f t h e p r e m i s e s

. ” N o a f f i r m a t i v e

d e f e n s e s w e r e r a i s e d i n t h e a n s w e r

, a l t h o u g h t h e c a p t i o n o f t h e p l e a d i n g i s “ A n s w e r a n d

C o u n t e r C o m p l a i n t ”

, n o c o u n t e r c l a i m s w e r e m a d e

. F N M A f i l e d a n A m e n d e d C o m p l a i n t

f o r F o r c i b l e E n t r y a n d D e t a i n e r n a m i n g B r e t t S t o k e s a s a d e f e n d a n t o n N o v e m b e r 1

, 2 0 1 0

.

S t o k e s d i d n o t f

i l e a n a n s w e r t o t h e a m e n d e d c o m p l a i n t

. F N M A t h e n f i l e d a M o t i o n f

o r

S u m m a r y J u d g m e n t

, a n d s t a t e d t h a t t h e r e w e r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t s a n d t h a t

p l a i n t i f f i s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. P l a i n t i f f a l s o f i l e d a B r i e f i n

S u p p o r t o f t h e M o t i o n a n d S t a t e m e n t o f M a t e r i a l F a c t s N o t i n D i s p u t e a s r e q u i r e d b y T e n n

.

R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 3

. T h e S t a t e m e n t o f M a t e r i a l F a c t s s t a t e s :

1

. T h e W i c k e r s e x e c u t e d a d e e d o f t r u s t o n M a r c h 1 7

, 2 0 0 8

, s e c u r i n g p a y m e n t o n

t h e r e a l p r o p e r t y k n o w n a s 9 6 2 6 T u r n b r i d g e l a n e

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

.

Chap te r 1 8 pr ovides fo r for ci ble ent ry and det ai ner act ion s. S ect ion 120 pr ovides th at in ac ti ons 1

ori ginal ly ins ti tut ed in the ci rc uit cou rt

, a j ury, if the y fi nd for the pla int if f, wil l asc er ta in the damag es he has

sus ta ine d, i ncl udi ng rent , an d j udgm ent sha ll be giv en a cco rdi ngly. Te nn. Co de An n. § 29- 18- 120.

T he T rus te e’ s Deed st at es tha t in Ma rc h 2008 the Wi ckers con vey ed the sub j ect pro per ty by Deed 2

of T rus t to We ll s Far go Bank to sec ure an ind ebt edn ess

. T he Wi ckers def aul te d and the ban k for ecl ose d on

the deb t and the pro per ty was sol d, fol lowi ng advert is ement of the sal e as re qui re d by the Deed of T rus t and

T enn

. Code Ann. § 35- 5- 104. We ll s Far go Bank N.C. was the highes t bid der at the sal e and the pro per ty was

sol d to the Bank f

o r $ 3 2 4

, 9 1 9 .15 on Febr uar y 3, 2010

. T he T rus te e’ s Deed re fl ect s tha t We ll s Far go

ass igned i ts in te re st in th e pr ope rt y to FNM A.

-2-2

. D e f e n d a n t d e f

a u l t e d i n p a y m e n t s o n t h e i n d e b t e d n e s s o w e d t o t h e n o t e h o l d e r

.

3

. T h e n o t e h o l d e r a c c e l e r a t e d p a y m e n t s a n d

, t h r o u g h i t s s u b s t i t u t e t r u s t e e

a d v e r t i s e d s a i d p r o p e r t y f o r s a l e i n c o n f

o r m i t y w i t h t h e t e r m s a n d p r o v i s i o n s

o f s a i d d e e d o f t r u s t

. O n F e b r u a r y 3

, 2 0 1 0

, t h e s u b s t i t u t e t r u s t e e s o l d s a i d r e a l

p r o p e r t y t o W e l l s F a r g o B a n k N A f o r t h e s u m o f $ 3 2 4

, 9 1 9

. 1 5 a n d s a i d W e l l s

F a r g o B a n k N A h a s a s s i g n e d i t s i n t e r e s t i n s a i d p r o p e r t y t o P l a i n t i f f

.

4

. D e f

e n d a n t h a s f

a i l e d t o v a c a t e t h e p r e m i s e s a n d i s c u r r e n t l y d e t a i n i n g P l a i n t i f f

f r o m p o s s e s s i o n

.

P l a i n t i f f a t t a c h e d t h e D e e d o f T r u s t a n d t h e T r u s t e e s ’ D e e d a s e x h i b i t s t o t h e s t a t e m e n t

o f u n d i s p u t e d f

a c t s b u t d i d n o t f

u r t h e r s u p p o r t t h e s t a t e m e n t w i t h a n a f f i d a v i t

.

B r e t t S t o k e s

, t h r o u g h c o u n s e l

, f i l e d a n o p p o s i t i o n t o p l a i n t i f f ’ s m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t a n d a l s o a r e s p o n s e t o p l a i n t i f f ’ s s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d m a t e r i a l f a c t s

. I n t h e

r e s p o n s e t o p l a i n t i f

f ’ s s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d m a t e r i a l f a c t s

, S t o k e s a g r e e d w i t h p o i n t s o n e

a n d t h r e e

, a s c i t e d

, a n d d i d n o t a d d r e s s p o i n t s t w o a n d f o u r

. H e a l s o s e t f

o r t h s e v e r a l

a d d i t i o n a l f

a c t s : ( a ) t h a t h e e n t e r e d i n t o a l e a s e p u r c h a s e a g r e e m e n t w i t h t h e W i c k e r s o n

J a n u a r y 2 4

, 2 0 0 9 ; ( b ) t h a t a M e m o r a n d u m o f L e a s e w a s r e c o r d e d w i t h t h e R e g i s t e r f o r K n o x

C o u n t y

, T e n n e s s e e o n M a r c h 2 7

, 2 0 0 9 ; ( c ) t h a t h e f i l e d a N o t i c e o f L i e n o n t h e s u b j e c t

p r o p e r t y f

o r $ 1 5

, 5 5 1

. 8 9 o n J a n u a r y 2 0

, 2 0 1 0 ; ( d ) t h a t h e w a s n o t g i v e n n o t i c e o f f o r e c l o s u r e ;

( e ) t h a t t h e l a w f

i r m r e p r e s e n t i n g p l a i n t i f f w a s a l s o t h e s u b s t i t u t e t r u s t e e a t t h e f o r e c l o s u r e

s a l e ; ( f ) t h a t t h e o r i g i n a l d e f

e n d a n t s

, t h e W i c k e r s

, h a v e n o t a n s w e r e d t h e o r i g i n a l c o m p l a i n t

a n d ; ( g ) t h a t t h e W i c k e r s a r e n e c e s s a r y p a r t i e s t o t h e s u i t

.

T h e r e c o r d r e v e a l s t h a t c o u n s e l f o r B r e t t S t o k e s w i t h d r e w h i s r e p r e s e n t a t i o n o f S t o k e s

o n t h e b a s i s t h a t S t o k e s h a d f a i l e d t o p a y h i s f

e e

. T h e C o u r t e n t e r e d a n O r d e r t h a t

“ D e f e n d a n t w i l l h a v e t h i r t y d a y s f r o m t h e d a t e t h i s o r d e r i s e n t e r e d t o o b t a i n n e w c o u n s e l o r

n o t i f y t h e c o u r t a n d o p p o s i n g c o u n s e l o f h i s i n t e n t i o n t o p r o c e e d p r o s e

. I f h e f a i l s t o d o s o

, d e f a u l t m a y b e e n t e r e d a g a i n s t h i m

. ”

O n A p r i l 8

, 2 0 1 1

, t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d a n o r d e r d e n y i n g p l a i n t i f f ’ s m o t i o n f

o r

s u m m a r y j u d g m e n t

.

P l a i n t i f f f i l e d a s e c o n d m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e m o t i o n w a s s u p p o r t e d b y

t h e d e e d o f t r u s t

, t h e t r u s t e e ’ s d e e d

, a n d t h e a f f i d a v i t o f S t a c i e A

. M a l o n e

, a p e r s o n

e x p e r i e n c e d i n p r o p e r t y m a n a g e m e n t a n d t h e l e a s i n g o f p r o p e r t y i n t h e a r e a o f t h e p r o p e r t y

.

T h e m o t i o n s e t s o u t t h e f a c t s o f t h e f

o r e c l o s u r e s a l e a n d W e l l s F a r g o B a n k N A ’ s a s s i g n m e n t

o f i t s i n t e r e s t t o p l a i n t i f

f

. I t a l s o s t a t e s t h a t M r

. S t o k e s h a s i d e n t i f i e d h i m s e l f

a s t h e p e r s o n

i n p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y a t i s s u e a n d t h a t h e h a s r e f u s e d t o q u i t p o s s e s s i o n o f t h e

p r o p e r t y

. P l a i n t i f

f s t a t e s t h a t i t i s e n t i t l e d t o p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y a n d t o d a m a g e s f o r

-3-t h e r e n t t h a t h a s n o t b e e n p a i d a s p r o v i d e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 f o r t h e p e r i o d

f r o m F e b r u a r y 3

, 2 0 1 0 u n t i l p o s s e s s i o n i s g r a n t e d t o p l a i n t i f f

. M s

. M a l o n e ’ s a f

f i d a v i t s t a t e s

t h a t a f a i r a n d r e a s o n a b l e m o n t h l y r e n t o n t h e p r o p e r t y i s $ 2

, 0 5 0

. A h e a r i n g o n t h e m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t w a s s e t f o r N o v e m b e r 4

, 2 0 1 1

.

D e s p i t e t h e T r i a l C o u r t ’ s o r d e r t h a t M r

. S t o k e s w a s t o i n f o r m t h e c o u r t o f t h e i d e n t i t y

o f h i s n e w c o u n s e l o r a d v i s e t h e c o u r t a n d o p p o s i n g c o u n s e l t h a t h e i n t e n d e d t o p r o c e e d p r o

s e b y M a y 3 0

, 2 0 1 1

, h e f a i l e d t o d o s o

. S i x m o n t h s a f t e r t h e o r d e r w a s e n t e r e d

, M r

. S t o k e s

,

a p p e a r i n g p r o s e

, f

i l e d a m o t i o n t o c o n t i n u e t h e h e a r i n g o n p l a i n t i f f ’ s m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t

. M r

. S t o k e s s t a t e d t h a t h e h a d m e t h i s f i n a n c i a l o b l i g a t i o n s t o h i s f o r m e r a t t o r n e y

, 3

a n d t h a t h e w a n t e d t h e a t t o r n e y t o r e

- e n t e r t h e p r o c e e d i n g a s h i s c o u n s e l

.

T h e h e a r i n g o n t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t w e n t f o r w a r d o n N o v e m b e r 4

,

2 0 1 1

. T h e T r i a l C o u r t d e c l i n e d t o c o n s i d e r S t o k e s u n t i m e l y f i l e d o p p o s i t i o n t o t h e m o t i o n

a n d t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d a n o r d e r g r a n t i n g s u m m a r y j u d g e m e n t i n f a v o r o f p l a i n t i f

f

. T h e

T r i a l C o u r t h e l d p l a i n t i f f i s e n t i t l e d t o p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y a n d d a m a g e s f o r u n l a w f

u l

d e t a i n e r a s p r o v i d e d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 2 0

. T h e C o u r t h e l d t h e r e w a s n o i s s u e

o f m a t e r i a l f

a c t t h a t

, b a s e d o n t h e a f

f i d a v i t o f M s

. M a l o n e

, a r e a s o n a b l e m o n t h l y r e n t f o r t h e

p r o p e r t y i s $ 2

, 0 5 0 a n d t h a t S t o k e s o w e s d a m a g e s t o p l a i n t i f f i n t h e a m o u n t o f $ 2

, 0 5 0 p e r

m o n t h f r o m F e b r u a r y 3

, 2 0 1 0

. T h e C o u r t a w a r d e d d a m a g e s o f $ 4 5

, 1 0 0

. 0 0 f o r t h e p e r i o d

f r o m F e b r u a r y 3

, 2 0 1 0 t o N o v e m b e r 3 0

, 2 0 1 1

.

S t o k e s ' M o t i o n t o A l t e r o r A m e n d a n d o r G r a n t a N e w T r i a l w a s d e n i e d b y t h e C o u r t

i n a n O r d e r o n J a n u a r y 1 0

, 2 0 1 2

. S t o k e s p r o s e f i l e d a N o t i c e o f A p p e a l

, a n d t h e i s s u e s

r a i s e d o n a p p e a l a r e :

A

. D i d t h e T r i a l C o u r t e r r w h e n i t g r a n t e d a p p e l l e e a m o n e t a r y j u d g m e n t a g a i n s t

a p p e l l a n t w h e n t h e p l e a d i n g s o n l y r e q u e s t e d l i q u i d a t e d d a m a g e s a n d t h e r e w a s

n o c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s ?

B

. D i d t h e T r i a l C o u r t e r r b y g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f a p p e l l e e

w h e n i t h a d d e n i e d a p p e l l e e ’ s f i r s t m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t ?

C

. D i d t h e T r i a l C o u r t e r r i n g r a n t i n g a m o n e t a r y j u d g m e n t i n t h e a b s e n c e o f a

w r i t o f i n q u i r y ?

D

. D i d t h e T r i a l C o u r t e r r i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f a p p e l l e e

Mr

. Sto kes’ app el la te bri ef st at es tha t he i s a n at tor ney and he pro vided his BPR number in the 3

m oti on t o co nti nue si gnatur e bl ock.

-4-w h e n t h e r e w a s n o c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s a n d a p p e l l a n t w a s n o t g i v e n

n o t i c e o f t h e f

o r e c l o s u r e s a l e ?

A p p e l l a n t c o n t e n d s t h e T r i a l C o u r t w a s i n e r r o r w h e n i t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t

i n f a v o r o f F N M A

. O u r S u p r e m e C o u r t

, i n G i g g e r s v

. M e m

p h i s H o u s i n g A u t h o r i t

y

, 2 7 7

S

. W

. 3 d 3 5 9 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) r e i t e r a t e d t h e s t a n d a r d o f r e v i e w i n s u m m a r y j u d g m e n t c a s e s a s

f o l l o w s :

T h e s c o p e o f r e v i e w o f a g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i s w e l l e s t a b l i s h e d

. B e c a u s e o u r

i n q u i r y i n v o l v e s a q u e s t i o n o f l a w

, n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a t t a c h e s t o t h e

j u d g m e n t

, a n d o u r t a s k i s t o r e v i e w t h e r e c o r d t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e q u i r e m e n t s

o f R u l e 5 6 o f

t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e h a v e b e e n s a t i s f i e d

. H u n t e r v

.

B r o w n

, 9 5 5 S

. W

. 2 d 4 9

, 5 0

– 5 1 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) ; C o w d e n v

. S o v r a n B a n k / C e n t

. S

. , 8 1 6

S

. W

. 2 d 7 4 1

, 7 4 4 ( T e n n

. 1 9 9 1 )

.

A s u m m a r y j u d g m e n t m a y b e g r a n t e d o n l y w h e n t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l

f a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. T e n n

. R

. C i v

. P

.

5 6

. 0 4 ; B y r d v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 4 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

. T h e p a r t y s e e k i n g t h e

s u m m a r y j u d g m e n t h a s t h e u l t i m a t e b u r d e n o f p e r s u a s i o n “ t h a t t h e r e a r e n o d i s p u t e d

,

m a t e r i a l f

a c t s c r e a t i n g a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. . . a n d t h a t h e i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t

a s a m a t t e r o f l a w

. ” I

d

. a t 2 1 5

. I f t h a t m o t i o n i s p r o p e r l y s u p p o r t e d

, t h e b u r d e n t o

e s t a b l i s h a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t s h i f t s t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. I n o r d e r t o

s h i f t t h e b u r d e n

, t h e m o v a n t m u s t e i t h e r a f f i r m a t i v e l y n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f

t h e n o n m o v a n t ' s c l a i m o r d e m o n s t r a t e t h a t t h e n o n m o v i n g p a r t y c a n n o t e s t a b l i s h a n

e s s e n t i a l e l e m e n t o f h i s c a s e

. I d

. a t 2 1 5 n

. 5 ; H

a n n a n v

. A l l t e l P u b l '

g C o

. , 2 7 0 S

. W

. 3 d

1

, 8

– 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. “ [ C ] o n c l u s o r y a s s e r t i o n [ s ] ” a r e n o t s u f f i c i e n t t o s h i f

t t h e b u r d e n

t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5 ; s e e a l s o B l a n c h a r d v

. K e l l u m

, 9 7 5

S

. W

. 2 d 5 2 2

, 5 2 5 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

. O u r s t a t e d o e s n o t a p p l y t h e f e d e r a l s t a n d a r d f

o r

s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e s t a n d a r d e s t a b l i s h e d i n M c C a r l e y v

. W e s t Q u a l i t

y F o o d

S e r v i c e

, 9 6 0 S

. W

. 2 d 5 8 5

, 5 8 8 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

, s e t s o u t

, i n t h e w o r d s o f o n e a u t h o r i t y

, “ a

r e a s o n a b l e

, p r e d i c t a b l e s u m m a r y j u d g m e n t j u r i s p r u d e n c e f o r o u r s t a t e

. ” J u d y M

.

C o r n e t t

, T

h e L e g a c

y o f B y r d v

. H

a l l : G o s s i

p i n g A b o u t S u m m a r

y J u d g m e n t i n

T e n n e s s e e

, 6 9 T e n n

. L

. R e v

. 1 7 5

, 2 2 0 ( 2 0 0 1 )

.

C o u r t s m u s t v i e w t h e e v i d e n c e a n d a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s t h e r e f

r o m i n t h e l i g h t

m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. R o b i n s o n v

. O m e r

, 9 5 2 S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 6

( T e n n

. 1 9 9 7 )

. A g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e o n l y w h e n t h e f a c t s a n d t h e

r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s f r o m t h o s e f

a c t s w o u l d p e r m i t a r e a s o n a b l e p e r s o n t o r e a c h o n l y

o n e c o n c l u s i o n

. S t a

p l e s v

. C B L & A s s o c s

. , I

n c

. , 1 5 S

. W

. 3 d 8 3

, 8 9 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

. I n

m a k i n g t h a t a s s e s s m e n t

, t h i s C o u r t m u s t d i s c a r d a l l c o u n t e r v a i l i n g e v i d e n c e

. B y r d

,

-5-8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 0

– 1 1

. R e c e n t l y

, t h i s C o u r t c o n f i r m e d t h e s e p r i n c i p l e s i n H a n n a n

.

G i g g e r s

, 2 7 7 S

. W

. 3 d a t 3 6 3

– 6 4

.

A p p e l l a n t ’ s f

i r s t i s s u e o n a p p e a l i s t h a t t h e T r i a l C o u r t w a s i n e r r o r w h e n i t a w a r d e d

m o n e t a r y d a m a g e s t o F N M A

. T h e c o m p l a i n t f i l e d b y F N M A a l l e g e d t h a t “ [ p ] l a i n t i f f i s

e n t i t l e d t o p o s s e s s i o n o f t h e P r e m i s e s

, a n d d a m a g e s f o r u n l a w f

u l d e t a i n e r a s p r o v i d e d i n

[ T e n n

. C o d e A n n

. ] § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 f o r t h e p e r i o d o f t i m e t h a t D e f e n d a n t s h a v e u n l a w f

u l l y 4

d e t a i n e d t h e P r e m i s e s

. ” P l a i n t i f f ’ s p r a y e r f

o r j u d g m e n t a t t h e e n d o f t h e c o m p l a i n t a s k e d

f o r p o s s e s s i o n o f t h e p r e m i s e s a n d “ j u d g m e n t a g a i n s t t h e d e f e n d a n t s f o r ‘ l i q u i d a t e d d a m a g e s ’

f o r u n l a w f

u l d e t a i n e r a s p r o v i d e d i n § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 "

, p l u s i n t e r e s t

, c o s t s a n d a t t o r n e y ’ s f e e s

.

S t o k e s d o e s n o t c o n t e s t t h e T r i a l C o u r t ’ s f i n d i n g

, b a s e d o n t h e a f f i d a v i t o f M s

.

M a l o n e

, r a t h e r

, h e f

o c u s e s o n t h e c l a u s e i n t h e p r a y e r f o r r e l i e f o f t h e C o m p l a i n t “ l i q u i d a t e d

d a m a g e s ’ f

o r u n l a w f

u l d e t a i n e r a s p r o v i d e d i n § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 " a n d a r g u e s t h a t F N M A c a n n o t

b e e l i g i b l e f

o r “ l i q u i d a t e d d a m a g e s ”

. O u r S u p r e m e C o u r t d e f i n e d “ l i q u i d a t e d d a m a g e s ” i n

G u i l i a n o v

. C l e o

, I

n c

. , 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) a s a “ s u m s t i p u l a t e d a n d a g r e e d u p o n b y

t h e p a r t i e s a t t h e t i m e t h e y e n t e r t h e i r c o n t r a c t

, t o b e p a i d t o c o m p e n s a t e f o r i n j u r i e s s h o u l d

a b r e a c h o c c u r

. ” G u i l i a n o a t 9 6

- 9 7 ( c i t i n g V

. L

. N i c h o l

s o n C o

. v

. T

r a n s c o n I

n v

. & F i n

. L t d

. ,

I n c

. , 5 9 5 S

. W

. 2 d 4 7 4

, 4 8 4 ( T e n n

. 1 9 8 0 )

. A p p e l l a n t c o n t e n d s t h a t a s t h e r e w a s n o c o n t r a c t

b e t w e e n h i m a n d F N M A t h a t s t i p u l a t e d d a m a g e s i n t h e e v e n t o f a b r e a c h

, t h e T r i a l C o u r t

e r r e d w h e n i t m a d e a m o n e t a r y d a m a g e a w a r d

.

A p p e l l a n t i g n o r e s t h e r e f e r e n c e t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 i n t h e c o m p l a i n t a n d

d o e s n o t a d d r e s s t h e f

a c t t h a t t h e c o m p l a i n t f

i r s t s t a t e d t h a t F N M A w a s e n t i t l e d t o d a m a g e s

f o r u n l a w f

u l d e t a i n e r a s p r o v i d e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 w i t h o u t t h e m o d i f i e r o f

“ l i q u i d a t e d ”

. H e a l s o i g n o r e s t h e f a c t t h a t

, w h i l e t h e p r a y e r a s k s f o r “ l i q u i d a t e d d a m a g e s ”

i t a l s o a d d s a f

t e r t h o s e w o r d s “ a s p r o v i d e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 2 0

. ” T e n n

. C o d e

A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 2 0 p r o v i d e s t h a t i n a f o r c i b l e e n t r y a n d d e t a i n e r c a s e a j u d g m e n t f o r t h e

p l a i n t i f f m a y i n c l u d e d d a m a g e s t h e p l a i n t i f f h a s s u s t a i n e d

, i n c l u d i n g r e n t

. H o w e v e r

, t h e

s t a t u t e d o e s n o t p r o v i d e f o r ‘ l i q u i d a t e d d a m a g e s ”

.

W e h o l d t h a t t h e u s e o f t h e w o r d “ l i q u i d a t e d ” i n t h e p r a y e r w a s o b v i o u s l y a m i s t a k e

a n d t h a t p l a i n t i f

f w a s s i m p l y l o o k i n g f

o r a n a w a r d o f d a m a g e s a s p l e a d i n t h e c o m p l a i n t

.

A s f u r t h e r e v i d e n c e t h a t p l a i n t i f f m e a n t d a m a g e s s e c t i o n 2 9

- 1 8

- 1 2 0 a n d n o t c o n t r a c t u a l

“ l i q u i d a t e d d a m a g e s ”

, t h e p l a i n t i f f

, i n i t s s e c o n d m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, w h i c h i s

Chap te r 18 provides for for ci ble ent ry and det ai ner ac ti ons . Se ct ion 120 pr ovides th at in ac ti ons 4

ori ginal ly ins ti tut ed in the ci rc uit cou rt

, a j ury, if the y fi nd for the pla int if f, wil l asc er ta in the damag es he has

sus ta ine d, i ncl udi ng rent , an d j udgm ent sha ll be giv en a cco rdi ngly. Te nn. Co de An n. § 29- 18- 120.

-6-a t i s s u e h e r e

, s t a t e d t h a t i t w a s s e e k i n g d a m a g e s u n d e r s e c t i o n 2 9

- 1 8

- 1 2 0 a n d a s k e d i n i t s

p r a y e r f o r r e l i e f f

o r “ r e a s o n a b l e r e n t s f

o r t h e t i m e p e r i o d S t o k e s u n l a w f u l l y p o s s e s s e d t h e

p r o p e r t y

. . . . ” T h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t d o e s n o t m e n t i o n “ l i q u i d a t e d d a m a g e s ”

n o r d o e s t h e j u d g m e n t

. A c c o r d i n g l y

, a p p e l l a n t ’ s f o c u s o n t h e u s e o f t h e w o r d “ l i q u i d a t e d ”

i n t h e c o m p l a i n t a n d t h e l a c k o f a c o n t r a c t f o r d a m a g e s b e t w e e n t h e t w o p a r t i e s i s m i s g u i d e d

a n d w i t h o u t m e r i t

.

H o w e v e r

, e v e n i f t h e r e w a s m e r i t t o t h e a r g u m e n t

, t h e i s s u e w a s n o t p r o p e r l y r a i s e d

a t t h e t r i a l l e v e l

.

A t t h i s p o i n t w e o b s e r v e t h a t M r

. S t o k e s ' a p p e a l i s f a t a l l y f l a w e d b e c a u s e a p p e l l a n t

f a i l e d t o r e s p o n d t o F N M A ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t a s r e q u i r e d b y T e n n

. R

. C i v

.

P

. 5 6

. 0 3

. R u l e 5 6

. 0 3 r e q u i r e s a r e s p o n s e b y t h e n o n

- m o v a n t t o b e f i l e d n o t l a t e r t h a n f

i v e

d a y s b e f o r e t h e h e a r i n g o n t h e m o t i o n

. H e r e

, M r

. S t o k e ’ s r e s p o n s e w a s f i l e d f o u r m i n u t e s

b e f o r e t h e c l o s i n g o f t h e c l e r k ’ s o f f i c e o n t h e d a y b e f

o r e t h e h e a r i n g

. R u l e 5 6

. 0 3 p r o v i d e s :

A n y p a r t y o p p o s i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t m u s t

, n o t l a t e r t h a n f i v e d a y s

b e f o r e t h e h e a r i n g , s e r v e a n d f i l e a r e s p o n s e t o e a c h f a c t s e t f o r t h b y t h e m o v a n t

e i t h e r ( i ) a g r e e i n g t h a t t h e f a c t i s u n d i s p u t e d

, ( i i ) a g r e e i n g t h a t t h e f a c t i s u n d i s p u t e d

f o r p u r p o s e s o f r u l i n g o n t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n l y

, o r ( i i i )

d e m o n s t r a t i n g t h a t t h e f a c t i s d i s p u t e d

. E a c h d i s p u t e d f a c t m u s t b e s u p p o r t e d b y

s p e c i f i c c i t a t i o n t o t h e r e c o r d

. S u c h r e s p o n s e s h a l l b e f i l e d w i t h t h e p a p e r s i n

o p p o s i t i o n t o t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

I n a d d i t i o n

, t h e n o n

- m o v a n t ' s r e s p o n s e m a y c o n t a i n a c o n c i s e s t a t e m e n t o f a n y

a d d i t i o n a l f

a c t s t h a t t h e n o n

- m o v a n t c o n t e n d s a r e m a t e r i a l a n d a s t o w h i c h t h e n o n

m o v a n t c o n t e n d s t h e r e e x i s t s a g e n u i n e i s s u e t o b e t r i e d

. E a c h s u c h d i s p u t e d f a c t s h a l l

b e s e t f o r t h i n a s e p a r a t e

, n u m b e r e d p a r a g r a p h w i t h s p e c i f i c c i t a t i o n s t o t h e r e c o r d

s u p p o r t i n g t h e c o n t e n t i o n t h a t s u c h f a c t i s i n d i s p u t e

.

I f t h e n o n

- m o v i n g p a r t y h a s a s s e r t e d a d d i t i o n a l f a c t s

, t h e m o v i n g p a r t y s h a l l b e

a l l o w e d t o r e s p o n d t o t h e s e a d d i t i o n a l f a c t s b y f i l i n g a r e p l y s t a t e m e n t i n t h e s a m e

m a n n e r a n d f

o r m a s s p e c i f

i e d a b o v e

.

T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 3 ( e m p h a s i s a d d e d )

.

I n W h a l u m v

. M

a r s h a l l

, 2 2 4 S

. W

. 3 d 1 6 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 )

, t h e C o u r t o f A p p e a l s

c o n s i d e r e d t h e r a m i f

i c a t i o n o f a n o n

- m o v a n t n o t c o m p l y i n g w i t h R u l e 5 6

. 0 3

. I n t h a t c a s e t h e

n o n

- m o v a n t d i d n o t r e s p o n d t o t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. A f t e r t h e t r i a l c o u r t

g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e p l a i n t i f f s

, t h e d e f e n d a n t f i l e d a m o t i o n p u r s u a n t t o T e n n

.

-7-R

. C i v

. P

. 5 9

. 0 4 a s k i n g t h e t r i a l c o u r t t o s e t a s i d e t h e o r d e r g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e

t r i a l c o u r t d e n i e d t h e m o t i o n

, a n d t h e d e f e n d a n t a p p e a l e d

. T h e a p p e l l a t e c o u r t a f f i r m e d t h e

d e c i s i o n s o f t h e t r i a l c o u r t b e l o w

. W h a l u m a t 1 7 1

- 7 2

. I n d o i n g s o

, t h e C o u r t s t a t e d t h a t t h e

p r o v i s i o n s o f T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 3 m u s t b e h e e d e d b y p a r t i e s o n b o t h s i d e s o f a s u m m a r y

j u d g m e n t m o t i o n

. W

h a l u m a t 1 8 0 ( c i t i n g R o b i n s o n v

. C u r r e y

, 1 5 3 S

. W

. 3 d 3 2

, 3 9 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 4 ) )

. T h e C o u r t s t a t e d t h a t “ [ o ] n c e c o n f r o n t e d w i t h a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

,

t h e o p p o n e n t t o t h e m o t i o n c a n n o t t a k e i t l i g h t l y a n d i s r e q u i r e d t o d e m o n s t r a t e w h y g r a n t i n g

a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t w o u l d b e i n a p p r o p r i a t e

. ” W h a l u m a t 1 8 0 ( c i t i n g K n a p p v

.

H o l i d a y I n n s

, I n c

. , 6 8 2 S

. W

. 2 d 9 3 6

, 9 4 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 4 ) ) ; s e e a l s o B r a d l e

y v

. M c L e o d

,

9 8 4 S

. W

. 2 d 9 2 9

, 9 3 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 8 )

. T h e W h a l u m C o u r t s t a t e d t h a t “ [ t ] h e n o n

- m o v i n g

p a r t y m u s t f

u l l y o p p o s e a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t b e f o r e i t i s g r a n t e d r a t h e r t h a n r e l y

o n R u l e 5 9

. 0 4 t o o v e r t u r n a s u m m a r y j u d g m e n t a f t e r o n l y w e a k l y o p p o s i n g t h e m o t i o n

. ”

W h a l u m a t 1 8 0 ( e m p h a s i s a d d e d ) ( c i t i n g C h a m b l i s s v

. S t o h l e r

, 1 2 4 S

. W

. 3 d 1 1 6

, 1 2 1 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) ; s e e a l

s o R o b i n s o n

, 1 5 3 S

. W

. 3 d a t 3 9

.

I n s u p p o r t o f i t s h o l d i n g t h e W h a l u m C o u r t c i t e d H

o l l a n d v

. C i t

y o f M e m p h i s

, 1 2 5

S

. W

. 3 d 4 2 5

, 4 2 8

– 2 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) :

A l t h o u g h t h e t r i a l c o u r t m a y

, a t i t s d i s c r e t i o n

, w a i v e t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e r u l e

w h e r e a p p r o p r i a t e

, t h e c o u r t m a y a l s o r e f u s e t o c o n s i d e r t h e f

a c t u a l c o n t e n t i o n s o f

a

n o n

- c o m p l y i n g p a r t y e v e n w h e r e s u c h f a c t s a r e a s c e r t a i n a b l e b y t h e r e c o r d

. T h u s t h e

m a t e r i a l f

a c t s s e t f o r t h i n t h e s t a t e m e n t o f t h e m o v i n g p a r t y m a y b e d e e m e d a d m i t t e d

i n t h e a b s e n c e o f a s t a t e m e n t c o n t r o v e r t i n g t h e m b y t h e o p p o s i n g p a r t y

. A c c o r d i n g l y

, f a i l u r e t o f

i l e a r e s p o n s e i n o p p o s i t i o n t o a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t g e n e r a l l y

w i l l p r o v e f

a t a l i n t h e t r i a l c o u r t a n d u p o n a p p e a l

.

W h a l u m a t 1 8 0

.

H e r e M r

. S t o k e s d i d n o t f i l e a t i m e l y o p p o s i t i o n t o p l a i n t i f f ’ s m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t a s r e q u i r e d u n d e r R u l e 5 6

. 0 3 a n d t h e T r i a l C o u r t

, i n i t s s o u n d d i s c r e t i o n

, c h o s e n o t

t o w a i v e t h e r e q u i r e m e n t s

. M r

. S t o k e s ' f a i l u r e t o p r o p e r l y o p p o s e t h e m o t i o n a t t h e s u m m a r y

j u d g m e n t s t a g e n o w p r o v e s f a t a l o n a p p e a l

. T h i s C o u r t f i n d s t h a t t h e i s s u e s w e r e n o t

p r o p e r l y r a i s e d a t t h e t r i a l l e v e l

, a n d c a n n o t b e c o n s i d e r e d o n a p p e a l

. E s s e n t i a l l y

, S t o k e s d i d

n o t p r o p e r l y r a i s e t h e i s s u e s b e l o w

, a n d d i d n o t t i m e l y f i l e o p p o s i t i o n t o t h e s e c o n d M o t i o n

f o r S u m m a r y J u d g m e n t

. I n s t e a d

, h e r a i s e d t h e s e i s s u e s f o r t h e f i r s t t i m e i n a R u l e 5 9 M o t i o n

t o A l t e r o r A m e n d o r f o r a N e w T r i a l

, a f

t e r s u m m a r y j u d g m e n t w a s e n t e r e d

. U n d e r t h e

h o l d i n g s o f W

h a l u m

, t h i s C o u r t d e c l i n e s t o c o n s i d e r t h e s e i s s u e s o n a p p e a l

, a s t h e y w e r e n o t

p r o p e r l y r a i s e d i n t h e T r i a l C o u r t

.

T h e J u d g m e n t i n f

a v o r o f t h e p l a i n t i f

f i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d

, w i t h t h e

-8-c o s t o f t h e a p p e a l a s s e s s e d t o B r e t t D

. S t o k e s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H E R S C H E L P I C K E N S F R A N K S

, P

. J

.

-9-