### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Apr il 18 , 20 12 Ses si on

THE COUNTS COMPANY, v. PRATERS, I NC.

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r H a m i l t o n C o u n t y

N o

. 1 1 C 4 0 8 H o n

. W

. J e f f r e y H o l l i n g s w o r t h

, J u d g e

N o

. E 2 0 1 1

- 0 1 6 2 4

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- J U N E 2 2

, 2 0 1 2

P l a i n t i f f

, w a s g e n e r a l c o n t r a c t o r f o r t h e r e n o v a t i o n o f a p r i v a t e c l u b

, a n d e m p l o y e d d e f e n d a n t

t o i n s t a l l f

l o o r i n g a t t h e c l u b

. P l a i n t i f f s u e d d e f

e n d a n t t o r e c o v e r d a m a g e s i n c u r r e d w h e n

p l a i n t i f f w a s s u e d b y t h e c l u b w h i c h o b t a i n e d j u d g m e n t f o r d a m a g e s a g a i n s t p l a i n t i f f f o r t h e

d e f e c t i v e f l o o r

, a s w e l l a s f

o r a t t o r n e y ' s f

e e s f o r d e f e n d i n g t h e a c t i o n a n d o t h e r e x p e n s e s

.

D e f e n d a n t m o v e d t o d i s m i s s t h e a c t i o n

, r e l y i n g o n t h e s t a t u t e o f r e p o s e

, T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2

. T h e T r i a l C o u r t g r a n t e d d e f e n d a n t ' s m o t i o n a n d d i s m i s s e d t h e a c t i o n

, a n d

p l a i n t i f f h a s a p p e a l e d

. W e a f

f i r m t h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

.

S U S A N O

, J R

. , J

. , a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , j o i n e d

.

A l a r i c A

. H e n r y a n d K a t h r y n R u s s e l l

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, T h e C o u n t s

C o m p a n y

.

J a m e s A

. H u r s t

, J r

. , C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, P r a t e r s

, I n c

.

O P I N I O N

P l a i n t i f f

, T h e C o u n t s C o m p a n y

, I n c

. , f i l e d a C o m p l a i n t a g a i n s t d e f e n d a n t

, P r a t e r s

,

I n c

. , a l l e g i n g c l a i m s o f b r e a c h o f c o n t r a c t

, b r e a c h o f w a r r a n t y

, i n d e m n i t y a n d t o r t c l a i m s

.

C o u n t s a l l e g e d t h a t i t w a s s u b j e c t e d t o a l a w s u i t f

o r n e g l i g e n t i n s t a l l a t i o n o f h a r d w o o d f l o o r sb y P r a t e r s

, b a s e d o n b r e a c h o f w a r r a n t y

, b r e a c h o f c o n t r a c t

, a n d i n d e m n i f i c a t i o n

. C o u n t s

a l l e g e d t h a t t h e a l l e g e d n e g l i g e n t w o r k w a s p e r f o r m e d a s p a r t o f t h e r e n o v a t i o n o f t h e

C h a t t a n o o g a Y a c h t C l u b

.

C o u n t s a l l e g e d t h a t i t w a s h i r e d a r o u n d N o v e m b e r 3

, 2 0 0 5

, t o b e t h e g e n e r a l

c o n t r a c t o r f

o r t h e r e m o d e l i n g p r o

j e c t a t t h e C h a t t a n o o g a Y a c h t C l u b

, a n d w a s r e q u i r e d t o

w o r k w i t h s e v e r a l s u b c o n t r a c t o r s t o c o m p l e t e v a r i o u s p a r t s o f t h e p r o j e c t

. C o u n t s a l l e g e d

t h a t i t h i r e d P r a t e r s t o i n s t a l l h a r d w o o d f l o o r i n g i n t h e “ g r e a t r o o m ” a t t h e Y a c h t C l u b

, a n d

t h a t C o u n t s p u r c h a s e d t h e f l o o r i n g f r o m P r a t e r s

.

C o u n t s a l l e g e d t h a t s o o n a f t e r t h e f l o o r i n g w a s i n s t a l l e d

, i t b e g a n t o w a r p a n d

s e p a r a t e

. P r a t e r s a t t e m p t e d t o r e m e d y t h e s i t u a t i o n

, i n c l u d i n g r e s u r f a c i n g t h e f

l o o r a t n o

e x t r a c o s t

, b u t t h e f

l o o r w a r p e d a g a i n

. C o u n t s a l l e g e d t h e f l o o r w a s s t i l l w a r p e d a n d i n n e e d

o f r e p l a c e m e n t

. I t f

u r t h e r a l l e g e d t h a t o n M a y 2 0

, 2 0 0 9

, C h a t t a n o o g a Y a c h t C l u b b r o u g h t

s u i t a g a i n s t C o u n t s

, a l l e g i n g b r e a c h o f c o n t r a c t a n d b r e a c h o f w a r r a n t y

. T h e Y a c h t C l u b

s o u g h t d a m a g e s t o r e p l a c e t h e f l o o r

, a n d m a d e o t h e r a l l e g a t i o n s r e g a r d i n g P r a t e r s ’ f a i l u r e t o

c o n d u c t m o i s t u r e t e s t i n g

, f a i l u r e t o a c c l i m a t e t h e w o o d

, f a i l u r e t o f

o l l o w a p r o p e r f

a s t e n i n g

s c h e d u l e a n d n e g l i g e n c e i n r e s u r f a c i n g t h e w o o d r a t h e r t h a n r e p l a c i n g i t

. T h e Y a c h t C l u b

s o u g h t t o h o l d C o u n t s r e s p o n s i b l e f o r P r a t e r s ’ a l l e g e d p o o r w o r k m a n s h i p

. C o u n t s s t a t e d t h a t

i t f i l e d a n A n s w e r i d e n t i f

y i n g P r a t e r s a s t h e s u b t h a t d i d t h e w o r k

, b u t t h e Y a c h t C l u b c h o s e

t o p r o c e e d a g a i n s t C o u n t s o n l y

. C o u n t s a l l e g e d t h a t a s a r e s u l t o f t h a t s u i t

, i t w a s a s s e s s e d

d a m a g e s o f $ 3 5

, 0 0 0

. 0 0 o n t h e b r e a c h o f w a r r a n t y c l a i m b y a j u r y

, a n d t h a t t h e a w a r d w a s

r e m i t t e d t o $ 3 4

, 0 0 0

. 0 0

, b u t t h e Y a c h t C l u b w a s a l s o a w a r d e d d i s c r e t i o n a r y c o s t s o f

$ 3

, 2 4 5

. 7 0

. C o u n t s a l l e g e d t h a t i t i n c u r r e d a t t o r n e y ’ s f e e s a n d e x p e n s e s o f $ 4 0

, 0 0 0

. 0 0

.

C o u n t s a l l e g e d a b r e a c h o f c o n t r a c t a n d b r e a c h o f w a r r a n t y b y P r a t e r s

, a n d s o u g h t

d a m a g e s o f $ 3 4

, 0 0 0

. 0 0 p l u s a t t o r n e y ’ s f e e s

, e x p e n s e s

, p r e a n d p o s t

- j u d g m e n t i n t e r e s t

, a n d

a t t o r n e y ’ s f

e e s a n d a l l e x p e n s e s i n c u r r e d i n t h e p r i o r a c t i o n

.

P r a t e r s a n s w e r e d

, a n d a d m i t t e d t h e f l o o r w a s w a r p e d

, b u t d e n i e d t h a t i t w a s s t i l l i n

t h a t c o n d i t i o n

. P r a t e r s a l l e g e d i t d i d i n c u r c o s t s r e l a t e d t o t h e p r i o r l a w s u i t

, i n t h a t i t

p e r f o r m e d a d d i t i o n a l w o r k o n t h e f l o o r

. P r a t e r s a d m i t t e d t h a t w h i l e t h e r e w a s n o w r i t t e n

c o n t r a c t b e t w e e n i t a n d C o u n t s

, t h e r e w a s a w r i t t e n w a r r a n t y i s s u e d u p o n s u b s t a n t i a l

c o m p l e t i o n o f t h e w o r k

.

P r a t e r s a v e r r e d t h a t t h i s l a w s u i t w a s b a r r e d b y t h e s t a t u t e o f r e p o s e

, T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2

. P r a t e r s a l s o a v e r r e d t h a t C o u n t s ’ c l a i m s w e r e b a r r e d b y l a c h e s

.

P r a t e r s t h e n f

i l e d a M o t i o n t o D i s m i s s b a s e d o n t h e s t a t u t e o f r e p o s e

. P r a t e r s a s s e r t e d

t h a t t h e s t a t u t e o f r e p o s e r e q u i r e d t h e s u i t b e f i l e d w i t h i n 4 y e a r s o f

s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n

,

-2-a n d t h a t s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n o c c u r r e d o n M a y 2 8

, 2 0 0 6

, s u c h t h a t t h i s s u i t f i l e d o n M a r c h

2 1

, 2 0 1 1

, w a s u n t i m e l y

.

C o u n t s m o v e d t o a m e n d

, p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 5

. C o u n t s a d d e d a l l e g a t i o n s

t h a t P r a t e r s r e s u r f

a c e d t h e f

l o o r i n A p r i l o r M a y 2 0 0 7

, a n d t h a t t h i s w o u l d t h u s b e t h e e a r l i e s t

p o s s i b l e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n

. C o u n t s a l s o a l l e g e d t h a t P r a t e r s a d v i s e d C o u n t s a n d

t h e Y a c h t C l u b t o w a i t a y e a r f o r t h e m o i s t u r e p r o b l e m t o r e s o l v e

, a n d c o n t i n u e d t o g i v e

a d d i t i o n a l d i a g n o s e s / a d v i c e f r o m 2 0 0 7 t h r o u g h 2 0 1 0

, s t a t i n g t h a t t h e f l o o r p r o b l e m w o u l d

c o r r e c t i t s e l f

o n c e t h e m o i s t u r e p r o b l e m w a s r e s o l v e d

. I t a l l e g e d t h a t i t a n d t h e Y a c h t C l u b

r e l i e d t o t h e i r d e t r i m e n t o n P r a t e r s ’ r e p r e s e n t a t i o n s t h a t i t w o u l d f u l f i l l i t s w a r r a n t y a n d

c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s

. C o u n t s a l s o f i l e d a B r i e f i n O p p o s i t i o n t o t h e D e f e n d a n t ’ s M o t i o n

t o D i s m i s s

, a s s e r t i n g t h e s a m e c l a i m s

.

C o u n t s f i l e d a n A f

f i d a v i t o f S t i e f C o u n t s

, w h o s t a t e d t h a t h e w a s t h e p r i n c i p a l

s h a r e h o l d e r o f C o u n t s

, a n d t h a t h e w a s f a m i l i a r w i t h t h e w o r k p e r f o r m e d a t t h e Y a c h t C l u b

.

H e s t a t e d t h a t P r a t e r s i s s u e d a w a r r a n t y f o r i t s w o r k o n M a y 2 8

, 2 0 0 6

, a n d t h a t s h o r t l y a f t e r

i n s t a l l a t i o n

, t h e f

l o o r b e g a n t o c u p o r w a r p

. H e s t a t e d t h a t P r a t e r s a d v i s e d C o u n t s a n d t h e

Y a c h t C l u b t h a t t h e c u p p i n g w o u l d r e s o l v e i t s e l f a f t e r a y e a r o f g o i n g t h r o u g h a s e a s o n a l

h e a t i n g a n d c o o l i n g c y c l e

. C o u n t s s t a t e d t h a t a f t e r t h a t c y c l e

, t h e c u p p i n g i n t h e f l o o r d i d n o t

i m p r o v e

, a n d P r a t e r s r e s u r f a c e d t h e f

l o o r a t n o c h a r g e t o t h e Y a c h t C l u b i n 2 0 0 7

. C o u n t s

s t a t e d t h a t t h e f

l o o r c u p p e d o n c e a g a i n

, a n d P r a t e r s a d v i s e d t h a t t h e r e w a s a m o i s t u r e

p r o b l e m u n d e r t h e f

l o o r

. C o u n t s s t a t e d t h a t t h e Y a c h t C l u b b e l i e v e d t h a t t h e r e s u r f a c i n g

p e r m a n e n t l y d a m a g e d t h e f l o o r

, a n d d e m a n d e d t h a t i t b e r e p l a c e d

. C o u n t s s t a t e d t h a t J o h n

P r a t e r

, t h e p r i n c i p a l o f P r a t e r s

, a d v i s e d t h a t h e b e l i e v e d t h e c u p p i n g w o u l d r e s o l v e o n i t s o w n

w h e n t h e m o i s t u r e p r o b l e m i n t h e c r a w l s p a c e w a s f i x e d

.

C o u n t s t h e n r e s t a t e d t h e s u i t f i l e d b y t h e Y a c h t C l u b a n d e x p e n s e s a n d d a m a g e s

i n c u r r e d a s a r e s u l t o f t h a t a c t i o n

.

P r a t e r s a n s w e r e d R e q u e s t s f o r A d m i s s i o n s

, a n d a d m i t t e d t h a t i t r e p r e s e n t e d t o C o u n t s

t h a t i t s w o r k w a s w a r r a n t i e d

, a n d t h a t i t w a s n o t i f i e d o f p r o b l e m s w i t h t h e f l o o r d u r i n g t h e

w a r r a n t y p e r i o d

, a n d t h a t t h e Y a c h t C l u b h a d t o l d C o u n t s t h a t i t w a n t e d t h e f l o o r r e p l a c e d

.

I t a d m i t t e d t h a t i t r e s u r f a c e d t h e f

l o o r a t n o c o s t

, a n d a d m i t t e d t h a t C o u n t s w a s s u e d o v e r t h e

f l o o r

. P r a t e r s s t a t e d t h a t i t d i d m o i s t u r e t e s t i n g b e f o r e t h e f l o o r w a s i n s t a l l e d

, a n d d e n i e d t h e

s u b f l o o r s h o w e d e x c e s s i v e m o i s t u r e

. I t a d m i t t e d t h a t C o u n t s w a s a s s e s s e d d a m a g e s o f

$ 3 4

, 0 0 0

. 0 0

, a n d a d m i t t e d t h a t i t h a d n o t p a i d a n y o f t h a t j u d g m e n t n o r a n y a t t o r n e y ’ s f e e s

t o C o u n t s

. P r a t e r s a d m i t t e d t h a t i t r e f u s e d t o p a y t h e f

u l l j u d g m e n t

, b u t a v e r r e d t h a t i t w a s

w i l l i n g t o p a y h a l f

, b u t d e n i e d t h a t C o u n t s w a s e n t i t l e d t o i n d e m n i f i c a t i o n

. C o u n t s s o u g h t

t o a m e n d i t s C o m p l a i n t

, w h i c h w a s a l l o w e d

, a n d t h e C o u r t h e l d a h e a r i n g o n t h e M o t i o n t o

D i s m i s s a n d i s s u e d a M e m o r a n d u m O r d e r

, a n d g r a n t e d t h e M o t i o n t o D i s m i s s

. T h e C o u r t

-3-f

o u n d t h a t P r a t e r s c o m p l e t e d i t s w o r k o n M a y 2 8

, 2 0 0 6

, a n d i s s u e d a o n e y e a r w a r r a n t y t o

b o t h C o u n t s a n d t h e Y a c h t C l u b

. T h e C o u r t f o u n d t h a t s o o n a f

t e r i n s t a l l a t i o n

, t h e f

l o o r

b e g a n t o c u p a n d w a r p

, a n d t h a t P r a t e r s e x a m i n e d t h e f l o o r a n d a d v i s e d t h a t t h e y w a i t o n e

y e a r f o r t h e f l o o r t o c o m p l e t e a h e a t i n g a n d c o o l i n g c y c l e

. T h e C o u r t h e l d t h a t P r a t e r s a g r e e d

t o r e s u r f a c e t h e f l o o r i f t h e p r o b l e m w a s n o t c o r r e c t e d

, a n d t h a t P r a t e r s r e s u r f a c e d t h e f

l o o r s

, b u t t h e f l o o r s a g a i n w a r p e d

, a n d t h e Y a c h t C l u b b r o u g h t t h e a c t i o n a g a i n s t C o u n t s o v e r t h e

f l o o r p r o b l e m

. T h e C o u r t s a i d t h i s s u i t w a s f i l e d o n M a r c h 2 1

, 2 0 1 1

, a n d f o u n d t h a t T e n n

.

C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2 p r o v i d e d t h a t a n a c t i o n a l l e g i n g d e f e c t s i n d e s i g n o r c o n s t r u c t i o n o f

a n i m p r o v e m e n t h a d t o b e b r o u g h t w i t h i n f o u r y e a r s o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n o f t h e p r o j e c t

.

T h e C o u r t s a i d t h a t t h e s t a t u t e o f r e p o s e c o n t r o l l e d o v e r a n y g e n e r a l s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n s

,

a n d t h a t t h e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n w a s M a y 2 8

, 2 0 0 6

, t h e d a t e P r a t e r s f i n i s h e d

i n s t a l l i n g t h e f

l o o r i n g a n d i s s u e d i t s w a r r a n t y

. T h e C o u r t c o n c l u d e d t h a t t h i s a c t i o n w a s

b a r r e d b y t h e s t a t u t e o f r e p o s e a n d t h a t t h e s a v i n g s c l a u s e i n T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 3

w o u l d n o t a p p l y

, b e c a u s e t h e i n j u r y d i d n o t t a k e p l a c e d u r i n g t h e f o u r t h y e a r a f

t e r s u b s t a n t i a l

c o m p l e t i o n

. T h e C o u r t f o u n d t h a t t h e i n

j u r y o c c u r r e d a t t h e l a t e s t w h e n p l a i n t i f f r e c e i v e d t h e

r e p o r t f r o m t h e o u t s i d e i n s p e c t o r i n S e p t e m b e r 2 0 0 7

. T h e c o u r t d i s m i s s e d p l a i n t i f f ’ s c l a i m s

,

a n d p l a i n t i f

f f i l e d a N o t i c e o f A p p e a l a n d r a i s e d t h e s e i s s u e s :

1

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t p r o p e r l y d e t e r m i n e d a n d i d e n t i f i e d t h e d i f

f e r e n t d a t e s

o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n f o r t h e v a r i o u s a l l e g a t i o n s o f n e g l i g e n c e a n d d i s t i n c t

d a m a g e s t h a t w e r e a t i s s u e f o r t h e p u r p o s e s o f a p p l y i n g t h e s t a t u t e o f r e p o s e ?

2

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t t h e r e w a s o n l y o n e i s s u e o f

n e g l i g e n c e r e l a t i n g t o o n e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n r a t h e r t h a n s e p a r a t e

i n d e p e n d e n t e v e n t s o f n e g l i g e n c e c a u s i n g s e p a r a t e i n d e p e n d e n t i s s u e s o f

d a m a g e s ?

3

. W h e t h e r t h e s t a t u t e o f r e p o s e b a r r e d C o u n t s f r o m f i l i n g s u i t a g a i n s t P r a t e r s f o r

d a m a g e s i n c u r r e d b a s e d o n P r a t e r s ’ n e g l i g e n t w o r k o n t h e h a r d w o o d f l o o r i n g

i n 2 0 0 7 ?

T h e T r i a l C o u r t d e t e r m i n e d t h a t p l a i n t i f f ’ s c l a i m s w e r e b a r r e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2

, w h i c h p r o v i d e s :

A l l a c t i o n s t o r e c o v e r d a m a g e s f o r a n y d e f

i c i e n c y i n t h e d e s i g n

, p l a n n i n g

, s u p e r v i s i o n

,

o b s e r v a t i o n o f c o n s t r u c t i o n

, o r c o n s t r u c t i o n o f a n i m p r o v e m e n t t o r e a l p r o p e r t y

, f o r

i n j u r y t o p r o p e r t y

, r e a l o r p e r s o n a l

, a r i s i n g o u t o f a n y s u c h d e f i c i e n c y

, o r f

o r i n j u r y t o

t h e p e r s o n o r f

o r w r o n g f

u l d e a t h a r i s i n g o u t o f

a n y s u c h d e f

i c i e n c y

, s h a l l b e b r o u g h t

a g a i n s t a n y p e r s o n p e r f o r m i n g o r f

u r n i s h i n g t h e d e s i g n

, p l a n n i n g

, s u p e r v i s i o n

,

o b s e r v a t i o n o f c o n s t r u c t i o n

, c o n s t r u c t i o n o f

, o r l a n d s u r v e y i n g i n c o n n e c t i o n w i t h

,

-4-s u c h a n i m p r o v e m e n t w i t h i n f o u r ( 4 ) y e a r s a f

t e r s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n o f s u c h a n

i m p r o v e m e n t

.

“ S u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n ” i s d e f i n e d i n a n o t h e r p a r t o f t h e s t a t u t e a s “ t h a t d e g r e e o f

c o m p l e t i o n o f

a p r o j e c t

, i m p r o v e m e n t

, o r a s p e c i f i e d a r e a o r p o r t i o n t h e r e o f ( i n a c c o r d a n c e

w i t h t h e c o n t r a c t d o c u m e n t s

, a s m o d i f i e d b y a n y c h a n g e o r d e r a g r e e d t o b y t h e p a r t i e s ) u p o n

a t t a i n m e n t o f w h i c h t h e o w n e r c a n u s e t h e s a m e f o r t h e p u r p o s e f

o r w h i c h i t w a s i n t e n d e d ;

t h e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n m a y b e e s t a b l i s h e d b y w r i t t e n a g r e e m e n t b e t w e e n t h e

c o n t r a c t o r a n d t h e o w n e r

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 1

.

P l a i n t i f f a r g u e s t h a t t h e r e w e r e a c t u a l l y t w o s e p a r a t e i n s t a n c e s o f w o r k a n d t h e r e f o r e

t w o d a t e s o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n

, i

. e

. , t h e d a t e w h e n t h e f l o o r i n g w a s o r i g i n a l l y i n s t a l l e d

i n 2 0 0 6

, a n d t h e d a t e w h e n t h e f l o o r w a s r e s u r f

a c e d / r e f i n i s h e d i n 2 0 0 7

, a n d c o n c l u d e d t h a t

w h e n t h e f

l o o r w a s r e s u r f

a c e d i n 2 0 0 7 w a s t h e d a t e o r d a t e s o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n

, a n d

t h a t t h e s e d a t e s c r e a t e a n i s s u e o f m a t e r i a l f a c t w h i c h p r e c l u d e s u m m a r y j u d g m e n t

.

I n W a t t s v

. P u t n a m C o

. , 5 2 5 S

. W

. 2 d 4 8 8 ( T e n n

. 1 9 7 5 )

, t h e S u p r e m e C o u r t a d d r e s s e d

t h e p r o p e r c o n s t r u c t i o n a n d a p p l i c a b i l i t y o f T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2

, a n d e x p l a i n e d t h a t

i t w a s a s t a t u t e t h a t w a s d e s i g n e d t o c r e a t e a n “ o u t e r l i m i t ” o f l i a b i l i t y t o a l l p o t e n t i a l a c t i o n s

b a s e d o n i n

j u r y t o p r o p e r t y

, “ w i t h o u t r e g a r d t o t h e d a t e o f d i s c o v e r y ”

. T h e C o u r t s t a t e d t h a t

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2 d i d n o t e x t e n d a n y s t a t u t e o f l i m i t a t i o n

, b u t r a t h e r w a s

“ s u p e r i m p o s e d ” o n e x i s t i n g s t a t u t e s

, a n d w a s u n r e l a t e d t o t h e a c c r u a l o f a n y c a u s e o f a c t i o n

s i n c e i t e x p r e s s l y s t a t e d t h a t i t b e g a n t o r u n o n t h e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n r a t h e r t h a n

t h e d a t e o f

i n j u r y o r d a m a g e

. I

d

. T h e C o u r t a g r e e d w i t h a d e c i s i o n f r o m t h e F e d e r a l C o u r t

f o r t h e E a s t e r n D i s t r i c t o f T e n n e s s e e

, w h e r e i n i t w a s h e l d t h a t t h e l e g i s l a t i v e i n t e n t i n p a s s i n g

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2 w a s t o “ i n s u l a t e c o n t r a c t o r s

, a r c h i t e c t s

, e n g i n e e r s a n d t h e l i k e

f r o m l i a b i l i t y f

o r t h e i r d e f

e c t i v e c o n s t r u c t i o n o r d e s i g n o f i m p r o v e m e n t s t o r e a l t y w h e r e

e i t h e r t h e o c c u r r e n c e g i v i n g r i s e t o t h e c a u s e o f a c t i o n o r t h e i n j u r y h a p p e n s m o r e t h a n f o u r

y e a r s a f t e r t h e s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n o f t h e i m p r o v e m e n t

. ” I d

. , q u o t i n g A g u s v

. F u t u r e

C h a t t

. D e v

. C o r

p

. , 3 5 8 F

. S u p p

. 2 4 6 ( E

. D

. T e n n

. 1 9 7 3 )

.

A s t h e T r i a l C o u r t f

o u n d a n d a s a p p e l l e e p o i n t s o u t

, C o u n t s ’ a f f i d a v i t s t a t e s t h a t a

c e r t i f i c a t e o f o c c u p a n c y w a s i s s u e d f o r t h i s p r o

j e c t o n M a y 1 5

, 2 0 0 6

, a n d P r a t e r s i s s u e d a

w a r r a n t y f

o r i t s w o r k o n M a y 2 8

, 2 0 0 6

. C o u n t s g o e s o n t o s t a t e t h a t t h e f l o o r b e g a n t o c u p

o r w a r p s h o r t l y a f

t e r i n s t a l l a t i o n

, a n d t h a t P r a t e r s a d v i s e d t h a t t h e f l o o r s h o u l d g o t h r o u g h

o n e y e a r o f a s e a s o n a l h e a t i n g a n d c o o l i n g c y c l e a n d t h e p r o b l e m w o u l d r e s o l v e

. C o u n t s t h e n

s t a t e s t h a t a f

t e r t h a t o n e

- y e a r s e a s o n a l c y c l e

, t h e w a r p i n g d i d n o t i m p r o v e

, s o P r a t e r s

r e s u r f a c e d t h e f

l o o r a t n o c h a r g e i n A p r i l o r M a y 2 0 0 7

.

I t i s c l e a r t h a t t h e f

l o o r i n s t a l l a t i o n w a s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d a t t h e l a t e s t b y M a y

-5-2 8

, 2 0 0 6

, a s t h e T r i a l C o u r t f o u n d

. T h e u n d i s p u t e d p r o o f e s t a b l i s h e d t h a t t h e f l o o r w a s

i n s t a l l e d a n d r e a d y t o b e u s e d b y t h e o w n e r a s o f t h a t d a t e

, a s s h o w n b y t h e f a c t s s e t f o r t h b y

C o u n t s

. T h e f

a c t t h a t a d e f

e c t w a s d i s c o v e r e d s h o r t l y a f t e r i n s t a l l a t i o n d o e s n o t c h a n g e t h e

d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n

. S e e M e y e r v

. B r y s o n

, 8 9 1 S

. W

. 2 d 2 2 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 4 ) ;

H a m m o n d s v

. J o n e s

, 1 9 9 7 W L 4 0 8 7 8 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y 2 3

, 1 9 9 7 ) ; A u t o F i n

. S e r v s

. v

.

A z a l e a

, 1 9 9 6 W L 5 8 0 9 9 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 1 0

, 1 9 9 6 ) ; C o n l e y v

. J i m W r i g h t

, 1 9 9 1 W L

1 0 7 8 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 4

, 1 9 9 1 )

.

I n M e y e r

, t h e p l a i n t i f

f s b r o u g h t a n a c t i o n a l l e g i n g d e f e c t i v e c o n s t r u c t i o n o f t h e i r

h o m e

, a n d a r g u e d t h e i r h o u s e w a s n e v e r s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e

A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 1 a n d 2 0 2 b e c a u s e t h e h o u s e s t i l l h a d u n r e p a i r e d d e f e c t s

, b u t t h e C o u r t

r e j e c t e d t h i s a r g u m e n t

. T h i s C o u r t h e l d t h a t

, p u r s u a n t t o t h e e x p r e s s l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e

,

s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n o c c u r r e d w h e n t h e o w n e r c o u l d u s e t h e b u i l d i n g f o r i t s i n t e n d e d

p u r p o s e

, a n d t o h o l d o t h e r w i s e w o u l d d e f e a t t h e p u r p o s e o f t h e s t a t u t e

. I d

.

S i m i l a r l y

, i n H

a m m o n d s v

. J o n e s

, 1 9 9 7 W L 4 0 8 7 8 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y 2 3

, 1 9 9 7 )

,

t h e p l a i n t i f

f s p u r c h a s e d a h o u s e o n O c t o b e r 7

, 1 9 9 1

, t h a t w a s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d i n

S e p t e m b e r o r e a r l y O c t o b e r 1 9 9 1

. P l a i n t i f f s f o u n d a d e f

e c t i n a s u p p o r t p o s t / b e a m i n A p r i l

1 9 9 4

, n o t i f

i e d t h e b u i l d e r

, a n d t h e b u i l d e r p u r p o r t e d l y r e p a i r e d t h e s a m e

. I d

. T h e o w n e r s

m o n i t o r e d t h e p o s t t h e r e a f t e r a n d f

o u n d o n A u g u s t 1

, 1 9 9 5

, t h a t t h e p o s t h a d s u n k

s i g n i f i c a n t l y

. T h e o w n e r s f i l e d s u i t o n A p r i l 2 9

, 1 9 9 6

, a n d a s s e r t e d t h a t s u b s t a n t i a l

c o m p l e t i o n d i d n o t o c c u r u n t i l A p r i l 1 9 9 4

, w h e n t h e b u i l d e r a g r e e d t o r e p a i r a n d p u r p o r t e d l y

u n d e r t o o k t o r e p a i r t h e l a t e n t d e f e c t

. I d

. T h i s C o u r t r e

j e c t e d t h a t a r g u m e n t

, r e l y i n g o n

M e y e r

, a n d s t a t e d t h a t s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n o c c u r r e d w h e n t h e h o m e c o u l d b e u s e d f o r t h e

p u r p o s e f

o r w h i c h i t w a s i n t e n d e d

, w h i c h w a s n o l a t e r t h a n t h e p u r c h a s e d a t e o f O c t o b e r 7

,

1 9 9 1

. T h u s

, t h i s C o u r t h e l d t h a t p l a i n t i f f s ’ c l a i m s w e r e b a r r e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

-

2 0 2

, i n c l u d i n g p l a i n t i f

f s ’ b r e a c h o f i m p l i e d w a r r a n t y c l a i m

. I d

.

I n A u t o F i n

. S e r v s

. v

. A z a l e a

, 1 9 9 6 W L 5 8 0 9 9 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 1 0

, 1 9 9 6 )

, t h e

p l a i n t i f f p u r c h a s e d a h o m e f

r o m d e f e n d a n t o n S e p t e m b e r 2 2

, 1 9 8 8

, a n d t h e y p r e p a r e d a

“ p u n c h l i s t ” o f r e p a i r s t h a t n e e d e d t o b e d o n e

. C l o s i n g w a s h e l d o n S e p t e m b e r 3 0

, 1 9 8 8

, a n d

p l a i n t i f f r e c e i v e d a o n e y e a r w a r r a n t y o n t h e h o m e

. I d

. T h e r e a f

t e r

, p l a i n t i f

f m a d e s e v e r a l

r e q u e s t s f

o r r e p a i r s

, a n d e v e n t u a l l y f i l e d s u i t o v e r a n a l l e g e d l y i m p r o p e r l y i n s t a l l e d r o o f

, f l o o r i n g a n d f

o u n d a t i o n o n S e p t e m b e r 2 2

, 1 9 9 2

. I d

. D e f e n d a n t f i l e d a n a f f i d a v i t s t a t i n g t h a t

t h e h o m e w a s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e b y D e c e m b e r 1 9 8 6

, a n d p l a i n t i f f f i l e d a n a f

f i d a v i t

s t a t i n g t h a t t h e y d i d n ’ t c o n s i d e r t h e h o m e s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e u n t i l t h e “ p u n c h l i s t ” r e p a i r s

w e r e d o n e

, i

. e

. t h e d a t e o f c l o s i n g

.

T h i s C o u r t a g a i n r e i t e r a t e d t h a t i n M e y e r

, t h e C o u r t r e

j e c t e d t h e a r g u m e n t t h a t

s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n c a n n o t o c c u r u n t i l a l l d e f e c t s h a v e b e e n r e p a i r e d

, a n d s t a t e d t h a t a

-6-b u i l d i n g i s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e w h e n i t c a n b e u s e d f o r i t s i n t e n d e d p u r p o s e

, e v e n i f i t h a s

s o m e d e f e c t s

, a n d t h u s s u b s e q u e n t r e p a i r s d o n o t a f f e c t t h e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n

.

I d

.

I n t h i s c a s e

, p l a i n t i f f ’ s a l l e g a t i o n t h a t t h e a t t e m p t e d r e p a i r s b y d e f e n d a n t w o u l d

c h a n g e t h e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n i s a c o n c l u s i o n

, n o t a c c e p t e d b y t h e c o u r t s

. T h e

a b o v e c a s e s m a k e c l e a r t h a t t h e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n i s d e t e r m i n e d b y t h e d a t e u p o n

w h i c h t h e i m p r o v e m e n t c a n b e u s e d f o r t h a t w h i c h i t w a s i n t e n d e d

, a n d t h e r e i s n o d i s p u t e

h e r e i n t h a t t h e s e f

l o o r s w e r e c o m p l e t e d

, i

. e

. i n s t a l l e d

, b y M a y 2 0 0 6

. T h e f a c t t h a t a r e p a i r

w a s a t t e m p t e d b y P r a t e r s o n e y e a r l a t e r d o e s n o t c h a n g e t h e d a t e o f s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n

u n d e r c a s e l a w

. P l a i n t i f f ’ s a t t e m p t t o c h a r a c t e r i z e t h e w o r k d o n e i n 2 0 0 7 a s “ a d d i t i o n a l

w o r k ” r a t h e r t h a n a “ r e p a i r ” i s m i s g u i d e d

. T h e r e c a n b e n o s e r i o u s a r g u m e n t t h a t t h e

a d d i t i o n a l w o r k d o n e i n 2 0 0 7 w a s a n y t h i n g m o r e t h a n a n a t t e m p t t o r e p a i r a f l o o r t h a t w a s

u n s a t i s f a c t o r y

.

N e x t

, p l a i n t i f

f a r g u e s t h a t t h e C o u r t f a i l e d t o r e c o g n i z e t h a t i t h a d o t h e r c l a i m s t o

w h i c h t h i s s t a t u t e o f r e p o s e w o u l d n o t a p p l y

, b u t t h i s C o u r t h a s p r e v i o u s l y h e l d t h a t c l a i m s

o f i n d e m n i t y

, b r e a c h o f i m p l i e d w a r r a n t y

, o r a n y c l a i m b a s e d o n a c o n s t r u c t i o n d e f i c i e n c y

w o u l d b e s u b

j e c t t o t h e t i m e l i m i t a t i o n f o u n d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2

. S e e

H a m m o n d s a n d C o n l e

y

, s u p r a ; s e e a l

s o C l i n t o n S e a

f o o d

, I n c

. v

. G l e n d a r d H

a r r i n g t o n

, e t a l

. ,

1 9 9 1 W L 5 0 2 1 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. A p r

. 1 0

, 1 9 9 1 )

. T h i s C o u r t h a s a l s o h e l d t h a t T e n n

. C o d e

A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2 i s n o t t o l l e d b y a n y t y p e o f e s t o p p e l

. C u n h a v

. C e c i l

, 2 0 0 7 W L 2 7 3 7 5 3

( T e n n

. C t

. A p p

. J a n

. 3

, 2 0 0 7 )

.

F i n a l l y

, p l a i n t i f

f a r g u e s d e f

e n d a n t w a s g u i l t y o f f r a u d u l e n t m i s r e p r e s e n t

a t i o n / c o n c e a l m e n t s u f

f i c i e n t t o t o l l T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2

, w h i c h t h e y s a y w a s p l e d i n

t h e A m e n d e d C o m p l a i n t b u t n o t c o n s i d e r e d b y t h e T r i a l C o u r t

. B o t h t h e s t a t u t o r y s c h e m e

a n d t h e c a s e l a w p r o v i d e t h a t T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2 m a y b e t o l l e d f o r f r a u d u l e n t

c o n c e a l m e n t

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 5 ; s e e a l s o C u n h a a n d C o n l e

y

. I n t h i s c a s e

, h o w e v e r

, p l a i n t i f

f f a i l e d t o p r o p e r l y p l e a d t h i s c l a i m

. P l a i n t i f f d i d a l l e g e i n i t s A m e n d e d

C o m p l a i n t t h a t P r a t e r s “ l e d a l l p a r t i e s t o b e l i e v e t h a t t h e r e p a i r w o r k i t p e r f o r m e d i n 2 0 0 7

h a d r e s o l v e d t h e p r o b l e m

. P r a t e r s k n e w o r s h o u l d h a v e k n o w n t h a t t h e s e r e p r e s e n t a t i o n s w e r e

f a l s e a s t h e f

l o o r c u p p i n g d i d n o t c o r r e c t i t s e l f a f t e r m o i s t u r e p r o b l e m s w e r e r e s o l v e d ”

. I n

o r d e r t o t o l l t h e s t a t u t e

, h o w e v e r

, p l a i n t i f f m u s t a l l e g e t h a t “ t h e c a u s e o f a c t i o n w a s k n o w n

t o t h e d e f e n d a n t a n d f

r a u d u l e n t l

y c o n c e a l e d b y h i m

. ” C o n l e y

, a t * 1

. A s t h i s C o u r t e x p l a i n e d

i n t h a t c a s e

, T e n n

. R

. C i v

. P

. 9

. 0 2 r e q u i r e s t h a t “ i n p l e a d i n g s a v e r r i n g f r a u d

, t h e

c i r c u m s t a n c e s c o n s t i t u t i n g f r a u d ‘ s h a l l b e s t a t e d w i t h p a r t i c u l a r i t y ’

. ” I d

. P l a i n t i f

f f a i l e d t o

s t a t e t h e c i r c u m s t a n c e s c o n s t i t u t i n g f r a u d u l e n t c o n c e a l m e n t w i t h p a r t i c u l a r i t y

, a s t h e o n l y

c i r c u m s t a n c e a l l e g e d b y p l a i n t i f f w a s t h a t t h e p r o b l e m d i d n o t r e s o l v e a s d e f e n d a n t s a i d i t

w o u l d

, w h i c h w a s a l s o k n o w n t o p l a i n t i f f i n 2 0 0 7

. F r a u d u l e n t c o n c e a l m e n t h a s b e e n d e f i n e d

-7-a s w h e n a d e f e n d a n t “ p u r p o s e f

u l l y e n g a g e s i n c o n d u c t i n t e n d e d t o c o n c e a l t h e p l a i n t i f f ’ s

i n j u r y f r o m t h e p l a i n t i f

f ”

. R e d w i n g v

. C a t h o l i c B i s h o p f o r D i o c e s e o

f M e m p h i s

, 2 0 1 2 W L

6 0 4 4 8 1 ( T e n n

. 2 0 1 2 )

. I n i n t e r p r e t i n g T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 5

, t h i s C o u r t h a s h e l d t h a t

i t i s d e f e n d a n t ’ s i n t e n t i o n a l “ c o n c e a l m e n t o f a c a u s e o f a c t i o n ” r a t h e r t h a n c o n c e a l m e n t o f

s o m e p r o b l e m i n c o n s t r u c t i o n

, t h a t w i l l t o l l t h e s t a t u t e

. H e n r y v

. C h e r o k e e C o n s t

. a n d S u p p l y

C o

. , I n c

. , 3 0 1 S

. W

. 3 d 2 6 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 )

. T h i s i s s u e r a i s e d b y t h e p l a i n t i f f i s w i t h o u t

m e r i t

.

T h e r e i s n o f

a c t u a l d i s p u t e t h a t t h i s p r o j e c t w a s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d b y M a y 2 0 0 6

p u r s u a n t t o t h e s t a t u t o r y d e f i n i t i o n

, a n d t h u s p l a i n t i f f ’ s s u i t f i l e d m o r e t h a n f

o u r y e a r s l a t e r

i s u n t i m e l y

. T h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d

, w i t h t h e

c o s t o f t h e a p p e a l a s s e s s e d t o T h e C o u n t s C o m p a n y

, I n c

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H E R S C H E L P I C K E N S F R A N K S

, P

. J

.

-8-