D A 1 0

- 0 1 3 3



### I N T H E S U P R E M E C O U R T O F T H E S T A T E O F M O N T A N A

2 0 1 0 M T 2 5 4

S T E V E W H I T E a n d D O N N A W H I T E

, h u s b a n d a n d w i f e

,

P l a i n t i f f s a n d A p p e l l e e s

,

v

.

T O M L O N G L E Y

, i n d i v i d u a l l y a n d C A S T L E H O M E S

, L L C

,

D e f e n d a n t s a n d A

p p e l l a n t s

.

APPEAL FROM: District Court of the Nineteenth Judicial District,

I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f L i n c o l n

, C a u s e N o

. D V 0 7

- 2 6 5

H o n o r a b l e M i c h a e l C

. P r e z e a

u

, P r e s i d i n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t s :

D o u g l a s S c o t t i ; M o r r i s o n & F r a m p t o n

, P L L P

, W h i t e f i s h

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e s :

A m y N

. G u t h ; A t t o r

n e y a t l a w L i

b b y

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : S e p t e m b e r 1 5

, 2 0 1 0

D e c i d e d : D e c e m b e r 7

, 2 0 1 0

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k December 7 20102

Chief Justice Mike McGrath delivered the Opinion of the Court.

¶ 1 T o m L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s

, L L C

, a p p e a l f r o m t h e d e c i s i o n o f t

h e D i s t r i c t

C o u r t o f t h e N i n e t e e n t

h J u d i c i a l D i s t r i c t a w a r d i n g d a m a g e s t o S t e v

e a n d D o n n a W

h i t e

.

L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s p r e s e n t a n u m b e r o f i s s u e s f

o r r e v i e w w

h i c h w i l l b e n o t e d

b e l o w

. W e a f

f i r m

.

BACKGROUND

¶ 2 I n 2 0 0 6 S t e v

e a n d D o n n a W

h i t e b o u g h t 2 8 a c r e s n e a r T r o y

, M o n t a n a a s t h e s i t e o f

t h e i r r e t i r e m e n t h o m e

. U p o n t h e r e c o m m e n d a t i o n o f a f

a m i l y m e m b e r t h e y c o n

t a c t e d

T o m L o n g

l e y i n W a s h i n g

t o n s t a t e a b o u

t b u i l d i n g t h e i r h o m e

. T h e y m e t w i t h L o n g l e y

a n d s h o w e d h i m d r a w i n g s a n d p i c t u r e s o f t h e t y p e o f h o u s e t h e y w a n t e d

. T h e y t o u r e d

L o n g l e y ’ s p e r s o n a l h o u s e t h a

t h e h a d b u i l t

, a n d o b s e r v e d t h e h o u s e n e x t d o o r t h a t h e a l s o

b u i l t

. L o n g

l e y g a v e t h e m a b u s i n e s s c a r d i d e n t i f y i n g h i m s e l f a s t h e g

e n e r a l m a n a g

e r o f

C a s t l e H o m e s

, L L C

, a n d r e p r e s e n t i n g t h a t h e w a s a p r o f e s s i o n a l e n g

i n e e r w i t h a

d o c t o r a t e d e g

r e e

. T h e p r o m o t i o n a l m a t e r i a l s f o r C a s t l e H o m e s

, L L C c o n t a i n e d

e n d o r s e m e n t s b y s a t i s f

i e d c u s t o m e r s a n d a b i o g r a p h i c a l s k e t c h t h a t i n d i c a t e d t h a t

L o n g l e y h a d e a r n e d a P h

. D

. i n c i v i l e n g i n e e r i n g f r o m t h e U

n i v e r s i t y o f I d a h o

. N e i t h e r

L o n g l e y n o r t h e m a t e r i a l s d i s c l o s e d t h a t h i s d e g r e e w a s i n a g

r i c u l t u r a l e

n g i n e e r i n g

.

¶ 3 T h e W

h i t e s a s k e d a b o u

t h i r i n g a n a r c h i t e c t b u t L o n g l e y t o l d t h e m h e c o u l d d e s i g n

t h e h o u s e b a s e d u p o n t

h e i d e a s a n d i m a g e s t h e y h a d p r o v i d e d

. A f t e r D o n n a c o n f

i r m e d

t h a t L o n g l e y ’ s c o n t r a c t o r l i c e n s e i n W a s h i n g t o n w a s c u r r e n t a

n d t h a t t h e B e t t e r B u s i n e s s

B u r e a u h a

d n o c o m p l a i n t s a g

a i n s t h i m o r C a s t l e H o m e s

, t h e W h i t e s b e l i e v

e d t h a t t h e y3

h a d f o u n d t h e r i g

h t c o n t r a c t o r t o b u i l d t

h e i r h o m e

. I

n J a n u a r y

, 2 0 0 7 t h e W

h i t e s e n t e r e d a

w r i t t e n c o n t r a c t w i t h L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s

. T h e c o n t r a c t p r o v i d e d t h a t C a s t l e

H o m e s w o u l d d o t h e f

o u n d a t i o n a n d f

r a m i n g a n d w o u l d c o n t r a c t o u t t h e r e s t o f t h e w o r k

.

T h e W h i t e s a g r e e d t o p a y c o s t s p l u s 3 0 % a n d t e n d e r e d a d o w

n p a y m e n t o f $ 2

, 0 0 0

.

¶ 4 A m o n t h l a

t e r L o n g l e y s e n t a s e t o f d r a w i n g s d e p i c t i n g t h e f l o o r p l a n a n d e x t e r i o r

views. The District Court fou n d t h a t t h e d r a w i n g s c o n t a i n e d a “ r e m a r k a b l e l a c k o f d e t a i l

r e g a r d i n g f r a m i n g

. ”

¶ 5 S t e v

e W h i t e r e t i r e d f

r o m h i s j o b i n C a l i f

o r n i a a n d m o v

e d t o M o n t a

n a t o c a m p o n

the property and help work on the house. Jason Ellis, an e m p l o y e e o f L o n g

l e y ’ s i n

W a s h i n g t o n

, v o l u n t e e r e d t o c o m e t o M o n t a n a t o w o r k o n t

h e W h i t e h o u s e p r

o j e c t

. E l l i s

a l s o c a m p e d o n t h e p r o p e r t y a n d S t e v e W h i t e b e c a m e h i s p r i m a r y h e l p e r

, e v e n t h o u g h

S t e v e h a d n o e x

p e r i e n c e i n h o m e b u i l d i n g

. L o n g l e y f l e w E l l i s t o M o n t a n a a

n d b a c k t o

Washington weekl y i n L o n g l e y ’ s p e r s o n a l a i r

p l a n e

.

¶ 6 L o n g

l e y ’ s i n i t i a l c r e w o f w o r k e r s d i d s o m e f o u n d a t i o n w o r k a n d d e p a r t e d

, l e a v i n g

E l l i s t o f

i n i s h t h e f

o u n d a t i o n a n d p o u r t

h e c o n c r e t e w a l l s

. T h e p r o j e c t s u f f e r e d

t h r o u g h o u t f r o m a l a c k o f s k i l l e d w o r k e r s

. W h i l e E l l i s h a d y e a r s o f e x p e r i e n c e a s a

c a r p e n t e r

, h e w a s “ o v

e r h i s h e a d ” t r y i n g t o b u i l d t h e l a r g e a n d c o m

p l i c a t e d h o u s e f

o r t h e

W h i t e s

. F o r e x a m

p l e

, L o n g

l e y c a l l e d f

o r i n s u l a t e d f o r m s t o b e u s e d t o p o u r c o n c r e t e

w a l l s

. E l l i s h a d n e v

e r w o r k e d w i t h t h e s e f

o r m s

, s o L o n g

l e y l e f t a n i n s t r u c t i o n a l D V D f

o r

h i m a l o n g w i t h t h e m a t e r i a l s

. W h i l e L o n g l e y b e r a t e d E l l i s d u r i n g t h e w e e k l y f l i g h t s b a c k

t o W a s h i n g

t o n t h a t t h e w o r k w a s n o t p r

o g r e s s i n g f a s t e n o u g h

, E l l i s w o u l d c o m

p l a i n t h a t

t h e c r e w w a s i n a d e q u a

t e a n d t h a t m a n y m

i s t a k e s w e r e b e i n g m a d e

.4

¶ 7 O n e o f t h e l a r g

e s t p r o b l e m s w a s t h a t t h e h o u s e h a d n o t b e e n a d e q u a t e l y d e s i g n e d

a n d t h a t t h e r o o f w o u l d h a v

e t o b e f i t t e d t o t h e s t r

u c t u r e o n c e t

h e f r a m i n g w a s d o n e

.

B o t h E l l i s a n d S t e v

e W h i t e s a w t h a t t h e r e w e r e s u b s t a n t i a l s t r u c t u r a l p r o b l e m s

, n o t t

h e

l e a s t o f w h i c h w a s t h a t t

h e r e w o u l d b e i n a

d e q u a t e s u p p o r t f o r t h e h e a v y r o o f b e a m s

.

¶ 8 M e a n w

h i l e

, D o n n a W

h i t e

, w h o w a s t h e n w o r k i n g o u t s i d e o f t h e U n i t e d S t a t e s

,

b e c a m e c o n c e r n e d w i t h L o n g l e y ’ s b i l l i n g s

. T h e s e w e r e c o m i n g i n i n c r e m e n t s o f $ 2 5

, 0 0 0

w i t h l i t t l e d e t a i l

. I

n J u n e

, 2 0 0 7

, s h e r e t u r

n e d t o M o n

t a n a a n d m e t w i t h L o n g

l e y a n d S t e v

e

a t t h e p r o p e r t y

. A t t h a

t t i m e

, i n w

h a t t h e D i s t r i c t C o u r t d e s c r i b e d a s a “ r e m a r k a b l y

a u d a c i o u s m o v

e

, ” L o n g l e y p r o p o s e d t o t h e W

h i t e s t h a t t h e i r b e s t c o u r s e o f a c t i o n w a s t o

pay him $30,000 to “buy out” the written contract with Castle Homes . Longley ’ s p l a n

w a s t o c o n t i n u e w i t h t h e p r o j e c t

, c o m p l e t e t h e f r a m i n g a n d i n s t a l l a

t i o n o f t h e w i n d o w s

a n d w i n t e r i z e t h e s t r

u c t u r e

. T h e W

h i t e s w o u l d t

h e n h i r e t h e s u b c o n t r a c t o r s t o c o m p l e t e

t h e w o r k

.

¶ 9 The W

h i t e s p a i d L o n g

l e y t h e $ 3 0

, 0 0 0 t o “ b u y o u t ” t h e c o n t r a c t

, a n d a g r e e d t o

k e e p L o n g

l e y o n t h e p r o

j e c t u n t i l t h e f r a m i n g w a s f

i n i s h e d

, t h e w i n d o w s w e r e i n a n d t h e

h o u s e w a s s e c u r e d f

r o m t h e w e a t h e r f

o r t h e w i n t e r

. T h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d t h a t n o t h i n g

c h a n g e d a n d t h a

t t h e “ j o b c o n t i n

u e d t o b e u

n d e r s t a f f e d a n d t h e w o r k c o n

t i n u e d t o b e

woefully substandard. ” T h e W h i t e s c o n t i n u e d t o p a y L o n g l e y i n $ 2 5

, 0 0 0 i n c r e m e n t s i n

J u l y a n d A u g u s t

, 2 0 0 7

, w

h e n i t c a m e t i m e t o i n s t a l l t h e r o o f

.

¶ 1 0 L o n g

l e y n e v e r c o n s u l t e d a s t r

u c t u r a l e n g i n e e r a b o u t t h e s t r

u c t u r a l r e q u i r e m e n t s

a n d i n s t a l l a t i o n o f t h e r o o f

, w h i c h w a s c o m

p l i c a t e d b y m

u l t i p l e d o r m e r s a n d i n t e r s e c t i n g

a n g l e s

. I n s t e a d h e w e n t t o L a r s o n L u m b e r i n T r o y t o o r d e r b e a m s a n d r a f t e r s f o r t h e5

p r o j e c t

. L a r s o n e m

p l o y e e s t o l d L o n g

l e y t h a t t h e r

o o f s y s t e m n e e d e d t o b e s u f f i c i e n t t o

h a n d l e a s n o w l o a d o f 8 0 p o u n d s p e r s q u a r e f o o t

, a n d t h a t s p e c i f i c a t i o n w a s s e n t o n t o

Boise Cascade, which was to manufact ure the beams and rafters. Against La r s o n ’ s

a d v i c e

, L o n g

l e y o r d e r e d a r o o f p a c k a g e r a t e d a t 4 0 p o u n d s p e r s q u a r e f o o t

, a l o n g w i t h

c u s t o m

- m a d e s u p p o r

t h a n g e r s t h a t w o u l d a

l l o w t h e r a f

t e r s t o b e a t t a c h e d d e s p i t e t h e

f r a m i n g m i s t a k e s

. W

h e n B o n n i e L a r s o n a t L a r s o n L u m b e r o b j e c t e d

, L o n g

l e y t o l d h e r

t h a t h e w a s a n e n g

i n e e r a n d t h a t s h e s h o u l d b u t t o u t

.

¶ 1 1 L o n g

l e y l a t e r b l a m e d L a r s o n a n d B o i s e C a s c a d e f o r t h e i n a d e q u a c i e s i n t h e r o o f

,

a n d f o r s e l l i n g h i m a m i s c a l c u l a t e d a n d u n d e r s i z e d s y s t e m

. T h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d

“Larson to be believable on this i s s u e a n d L o n g l e y t o b e u n b e l i e v

a b l e

. ” T h e D i s t r i c t

C o u r t f o u n d t h a t w h i l e i t w a s “ i n c o n c e i v

a b l e ” t h a t b o t h L a r s o n a n d B o i s e C a s c a d e w o u l d

m a k e s u c h f

u n d a m e n t a l m

i s t a k e s w i t h t h e r

o o f

, e v e n i f m i s t a k e s h a d b e e n m a d e i t w a s

Longley’s duty as the contractor t o “ c a t c h t h e e r r o r a n d s e n d t h e u

n d e r s i z e d r o o f p a c k a g

e

back.” The District Court concluded that “ L o n g l e y ’ s v e r s i o n o f t h e r o o f t r a n s a c t i o n i s

s i m p l y n o t c r e d i b l e

. ”

¶ 1 2 S h o r t l y a f

t e r t h e r o o f s y s t e m a r r i v e d o n s i t e

, L o n g l e y a n d E l l i s d i s a g

r e e d o n h o w i t

s h o u l d b e i n s t a l l e d

. E l l i s q u i t

. T h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d t h a t b y t h i s p o i n t t

h e W h i t e s h a d

p a i d L o n g

l e y m o r e t h a n $ 1 8 0

, 0 0 0 f o r a “ s h o d d i l y c o n s t r

u c t e d u n r o o f e d s t r u c t u r e

. ” T h e

W h i t e s h i r e d a n e n g i n e e r f r o m K a l i s p e l l t o i n s p e c t t h e p r o j e c t a n d a d v

i s e t h e m o n t h e

s t a t u s

. T h e e n g i n e e r w

r o t e a r e p o r t d e s c r i b i n g n u m e r o u s i s s u e s w i t h t h e h o u s e a n d t h e

W h i t e s s e n t i t t o L o n g

l e y

. H e a s s u r e d t h e m t h a t h e w a s a w a r e o f t h e i s s u e s a n d t h a t a

“ s u p e r c r e w ” w a s o n i t s w a y t o f i x t h e p r o b l e m s a n d s e c u r e t h e s t r u c t u r e f o r w i n t e r

. W i t h6

t h e i n f o r m a t i o n t h e y h a d

, t

h e W h i t e s w e r e c o n c e r n e d a b o u t t h e a b i l i t y o f t h e s t r u c t u r e t o

s u p p o r t t h e r o o f a n d b e c a m e u n w i l l i n g t o p a y L o n g l e y a n y m o r e m o n e y

.

¶ 1 3 L o n g

l e y t h e n t h r e a

t e n e d t o t a k e t

h e W h i t e s t o a r

b i t r a t i o n p u r s u a n

t t o t h e c o n t r a c t

w i t h C a s t l e H o m e s

, e v

e n t h o u g h h e h a d b e e

n p a i d $ 3 0

, 0 0 0 a

t h i s i n s t i g

a t i o n t o “ b u y o u

t ”

t h a t s a m e c o n t r a c t

. H e t o l d t h e W h i t e s t h a t h e h a d a l r e a d y t a l k e d t o a n a r

b i t r a t o r a b o u

t

t h e s i t u a t i o n ; t h a

t t h e i r c l a i m s w o u l d n o t “ h o l d w a t e r ; ” a n d t h a t t h e y w o u l d h a v

e t o

a r b i t r a t e e a c h o f t h e i r c o m p l a i n t s s e p a r a t e l y

. L o n g

l e y t h e n s e r v

e d t h e W h i t e s w i t h a

n

a r b i t r a t i o n n o t i c e

. T h e y h i r e d c o u n s e l a n d f i l e d t h e s u i t

. T h e D i s t r i c t C o u r t e n j o i n e d

L o n g l e y ’ s a t t e m

p t a t a r b i t r a t i o n

.

¶ 1 4 On the eve of the trial in the White s ’ l a w s u i t

, t h e y e n t e r e d a w r i t t e n s e t t l e m e n t

w i t h L o n g

l e y

. T h e p a r t i e s a g r e e d t h a t L o n g l e y w o u l d h i r e t h e s a m e e n g i n e e r w h o h e h a d

d e s i g n a t e d a s h i s t r i a l e x

p e r t t o e v

a l u a t e t h e s t r

u c t u r e a n d r e c o m m e n d c o r r e c t i v e

measures that Longley would complete. Th e s e t t l e m e n t f e l l a p a r t w

h e n L o n g

l e y ’ s

e n g i n e e r a l s o f

o u n d n u m e r o u s s e r i o u s s t r u c t u r a l p r o b l e m s w i t h t h e w o r k

. L o n g l e y w o u l d

n o t a g r e e t o c o r r e c t t

h e p r o b l e m s a n d r e f

u s e d t o p a y t h e e n g

i n e e r f o r h i s w o r k

. T h e

W h i t e s t h e n f

i l e d a n a m e n d e d c o m

p l a i n t i n c o r

p o r a t i n g a c l a i m f

o r b r e a c h o f t h e

s e t t l e m e n t a g

r e e m e n t

.

¶ 1 5 T h e W

h i t e s a n d L o n g

l e y t r i e d t h e c a s e t o t

h e D i s t r i c t C o u r t s i t t i n g w i t h o u t a j u r y

.

T h e D i s t r i c t C o u r t ’ s f

i n d i n g s o f f

a c t d e t a i l e d n u m e r o u s s t r u c t u r a l i s s u e s a n d p o o r

workmanship with the house that made the “situation unsalvageable

. ” I n j u s t t h e

basement those issues included a foundation “ s i g n i f i c a n t l y o u

t o f s q u a r e ; ” u

n d e r s i z e d

f o o t i n g s w i t h i n a d e q u a t e d e p t h ; a b e a r i n g w a l l t h a t m

i s s e s t h e f

o u n d a t i o n p o u r e d f

o r i t ;7

p l u m b i n g p i p e s i n t e n d e d t o b e i n s i d e a w a l l l o c a t e d i n c o n c r e t e o u t s i d e t h e w a l l ; w i r e

m e s h d e s i g

n e d t o b e w i t h i n t

h e c o n c r e t e s l a b t o s t r e

n g t h e n i t l o c a t e d u n d e r t

h e s l a b ;

s t r u c t u r a l e r r o r s i n t h e f

l o o r h e a t i n g s y s t e m ; d o o r a n d w i n d o w h e a d e r s t h a t a r e u n d e r s i z e d

o r m i s s i n g ; a n d r i g i d f

o a m i n s u l a t i o n o m

i t t e d w h e n t h e s l a b w a s p o u r e d

. A b o v e t h e

b a s e m e n t

, t h e r e w e r e t o o f e w a n c h o r b o l t s t o a t t a c h t h e s i l l p l a t e ; i n f e r i o r l u m b e r w a s

u s e d f o r s t u d s ; s u p p o r

t p o s t s w e r e n o t a l i g

n e d f r o m o n e f

l o o r t o t h e n e x t ; s u p p o r

t p o s t s

w e r e b u i l t f

r o m s c r a p s o f d i s c a r d e d l u m b e r ; v e r t i c a l a n d h o r i z o n

t a l f r a m i n g m e m

b e r s d i d

n o t b u t t s q u a r e l y ; a n d w i n d o w a n d d o o r h e a d e r s w e r e a g a i n u n d e r s i z e d o r m

i s s i n g

.

¶ 1 6 T h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d :

I t i s n o t j u s t t h a

t t h e r e i s a c o m

p l e t e l a c k o f c r a f

t s m a n s h i p

, b u

t t h e h o u s e i s

s t r u c t u r a l l y c o m p r o m i s e d f r o m t o p t o b o t t o m

. I

t w o u l d b e f

o o l i s h t o a

t t a c h

h e a v y G l u l a m b e a m s a n d a r

o o f s y s t e m o n t o p o f t h i s s t r u c t u r e a n d e x

p e c t

t h a t a c r e w o f c a r

p e n t e r s c o u l d g

o b a c k a n d r e p a i r t h e p e r v a s i v e d a m a g

e

c a u s e d b y i n a d e q u a t e p l a n n i n g a n d s h o d d y w o r k

m a n s h i p i n e v

e r y p h a s e o f

t h e c o n s t r u c t i o n

.

. . .

T h e f a c t o f t h e m a t t e r i s

, h o w e v e r

, t h a t t h e h o u s e i s a t o t a l l o s s e v e n

w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e r o o f p r o b l e m

. W i t h o r w i t h o u t t h e u n d e r s i z e d r o o f

,

t h e h o u s e i s a t e a r d o w

n p r o p o s i t i o n

. T h e e v

i d e n c e c o n v

i n c e s t h e C o u r

t

t h a t i t i s d o u

b t f u l t h a t t h e d e f i c i e n c i e s i n t h i s h o u s e c o u l d b e r e m e d i e d a t

a n y p r i c e

, b u t i t c o u l d c e r t a i n l y n o t b e d o n e c o s t e f f e c t i v e l y

. T h e o n l y

r e a s o n a b l e r e m e d y i s t o t e a r t h i s h o u s e d o w n

, h a u l i t a w a y

, a n d s t a r t o v e r

a g a i n

.

T h e D i s t r i c t C o u r t a w a r d e d t h e W h i t e s a t o t a l o f $ 3 9 2

, 1 8 4

. 3 2 a g a i n s t L o n g

l e y a n d C a s t l e

H o m e s

, L L C

, j o i n t l y a n d s e v e r a l l y

. T h a t a m o u n t i n c l u d e d $ 1 0 0

, 0 0 0 f o r e m o t i o n a l

d i s t r e s s a n d $ 6 2

, 5 0 0 f

o r d e m o l i t i o n o f t h e s t r

u c t u r e

.

S T A N D A R D O F R E V I E W8

¶ 1 7 T h e d i s t r i c t c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t w i l l b e u p h e l d u n l e s s t h e y a r e c l e a r l y

e r r o n e o u s

. Baltru s ch v. Baltrus ch

, 2 0 0 3 M T 3 5 7

, ¶ 2 3

, 3 1 9 M o n t

. 2 3

, 8 3 P

. 3 d 2 5 6

.

C o n c l u s i o n s o f l a w w i l l b e u p h e l d i f t h e y a r e c o r r e c t

. I d

.

DISCUSSION

¶ 1 8 I s s u e O n e : D i d t h e D i s t r i c t C o u r t p r o p e r l y f i n d t h a t C

a s t l e H o m e s a n d L o n g

l e y

were in breach of contract with the Whites? O n e o f t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s C o n c l u s i o n s o f

L a w w a s t h a t “ L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s b r e a c h e d t h e i r c o n t r a c t ( s ) w i t h t h e W h i t e s

. ”

Longley and Castle Homes con tend that s i n c e t h e r e w a s a “ b u y o u t o r r e c i s s i o n o f t h e

w r i t t e n c o n t r a c t ” i t w a s e r r o r t o c o n c l u d e t h a t t h e r e w a s a b r e a c h o f b o t h t h e w r i t t e n a n d

subsequent “oral b u y o u

t ” c o n t r a c t s

.

¶ 1 9 L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s f i r s t c o n t e n d t

h a t t h e i s s u e o f t h e v

a l i d i t y o f b o t h

c o n t r a c t s w a s n o t p r o p e r l y r a i s e d t o t h e D i s t r i c t C o u r t

. T h e p r e t r i a l o r d e r i n t h i s c a s e

shows that all relevant contractual issues were raised. The W h i t e s ’ i s s u e s o f f

a c t i n t h e

p r e t r i a l o r

d e r i n c l u d e d w

h e t h e r C a s t l e H o m e s b r e a c h e d i t s c o n t r a c t ; w h e t h e r L o n g l e y

p e r s o n a l l y c o n t r a c t e d ; w h e t h e r L o n g l e y b r e a c h e d h i s c o n t r a c t ; a n d w h e t h e r t h e W h i t e s

w e r e d a m a g e d b y b r e a c h o f c o n t r a c t

. T h e i s s u e s o f l a w l i s t e d i n t h e p r e t r i a l o r d e r

included whether

the W h i t e s ’ c l a i m s “ s h o u l d b e o n l y a b r e a c h o f c o n t r a c t a c t i o n a g a i n s t

C a s t l e H o m e s ; a n d n o t h i n g m o r e

. ” T h e r e i s n o s u p p o r t f o r t h e c o n

t e n t i o n o f L o n g

l e y a n d

C a s t l e H o m e s t h a t t h e b r e a c h o f c o n t r a c t i s s u e s w e r e n o t p r o p e r l y r a i s e d i n t h e D i s t r i c t

C o u r t

.

¶ 2 0 The position of Longley and Castle Homes o n t h e “ b u y o u

t ” o f t h e o r i g i n a l w

r i t t e n

c o n t r a c t i s u n c l e a r

. O n t h e o n e h a n d t h e y a r g u e t h a t t h e e x t r a $ 3 0

, 0 0 0 t h e W h i t e s w e r e9

c o n v i n c e d t o p a y a m o u n t e d t o a r e c i s s i o n o f t h e w r i t t e n c o n

t r a c t

. O n t

h e o t h e r

, t h e y

c o n t e n d t h a t t h e W

h i t e s w e r e o b l i g

e d t o a r b i t r a t e b e c a u s e t

h e w r i t t e n c o n t r a c t p r

o v i d e d

f o r a r b i t r a t i o n

. A t b e s t

, t

h e “ b u y o u t ” w a s

, a s t h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d

, a “ r e m a r k a b l y

audacious mo v

e ” b y L o n g

l e y t h a t c o n f

e r r e d n o b e n e f

i t a t a l l t o t h e W

h i t e s a n d f

o r w h i c h

t h e y p a i d L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s a n a d d i t i o n a l $ 3 0

, 0 0 0

. A s t h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d

,

“ [ a ] f t e r t h e b u y o u t

, n o t

h i n g c h a n g

e d

. ” T h e p r o

j e c t “ c o n t i n

u e d t o b e u n d e r s t a f

f e d

, a n d

t h e w o r k c o n t i n u e d t o b e w o e f u l l y s u b s t a

n d a r d

. ”

¶ 2 1 T h e r e w a s c l e a r l y n o r e c i s s i o n o f t h e w r i t t e n c o n t r a c t

. A r e c i s s i o n r e q u i r e s t h e

r e s c i n d i n g p a r t y t o “ r e s t o r e t o t h e o t h e r p a r t y e v

e r y t h i n g o f v a l u e t h a

t t h e r e s c i n d i n g p a r t y

h a s r e c e i v e d f

r o m t h e o t h e r p a r t y u n d e r t h e c o n t r a c t

. ” S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 7 1 3 ( 2 )

, M C A ;

B r u n n e r v

. L a C a s s e

, 2 3 4 M o n t

. 3 6 8

, 3 7 1

, 7 6 3 P

. 2 d 6 6 2

, 6 6 4 ( 1 9 8 8 )

. T h e r e i s n o

e v i d e n c e t h a t L o n g

l e y o r C a s t l e H o m e s e v e r r e s t o r e d t h e p a r t i e s t o t h e i r p r e

- c o n t r a c t

p o s i t i o n o r o f

f e r e d t o d o s o

. I f t h e r e i s n o f o r m a l r e c i s s i o n

, a c o n t r a c t m a y s t i l l b e

terminated or cancelled, thereby being abandoned “as a live and enforceable obliga t i o n

. ”

C r u s e v

. C

l a w s o n

, 1 3 7 M o n t

. 4 3 9

, 4 4 7

, 3 5 2 P

. 2 d 9 8 9

, 9 9 4 ( 1 9 6 0 )

. T e r m i n a t i o n o r

c a n c e l l a t i o n s t i l l e n

t i t l e s a p a r t y t o “ l o o k t o t h e c o n t r a c t t o d e t e r m

i n e t h e c o m

p e n s a t i o n h e

m a y b e e n t i t l e d t o u

n d e r i t s t e r m s f

o r t h e b r e a c h w

h i c h g a v e h i m t h e r i g

h t o f

a b a n d o n m e n t

. ” I

d

.

¶ 2 2 A f t e r t h e b u y o u

t

, t h e W h i t e s c l e a r

l y c o n t i n u e d i n a c o n t r a c t u a l r e l a t i o n s h i p w i t h

L o n g l e y i n d i v i d u a l l y

. T h e D i s t r i c t C o u r t ’ s f i n d i n g s c o n t a i n s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t h a t

L o n g l e y b r e a c h e d t h e c o n

t r a c t u a l o b l i g a t i o n s h e h a d t o t h e W

h i t e s a f t e r t h e b u y o u t

.10

¶ 2 3 A f t e r t e r m i n a t i o n o f t

h e w r i t t e n c o n t r a c t

, t h e W

h i t e s w e r e s t i l l e

n t i t l e d t o s e e k

r e c o v e r y f o r a n y d a m a g e s t h e y s u f f e r e d f o r a n y b r e a c h t h a t o c c u r r e d p r i o r t o t h e

t e r m i n a t i o n

. T h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d t o s h o w t

h a t w h e n t h e W

h i t e s a g r e e d t o t h e

b u y o u t t h e y a l s o a g

r e e d t o f o r e g o a n y d a m a g

e s t h e y h a d s u f

f e r e d u p t o t

h a t t i m e

.

¶ 2 4 I s s u e T w o : D i d t h e D i s t

r i c t C o u r t e r r i n c o n c l

u d i n g t h a t C a s t l e H o m e s a n d

L o n g l e y c o m m i t t e

d c o n s t r u c t i v e f r a u d ? L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s a r g u e o n a p p e a l t h a

t

t h e r e w a s i n s u f

f i c i e n t e v i d e n c e o f c o n s t r

u c t i v e f r a u d

. T h e y a r g

u e t h a t i f t h e W h i t e s w e r e

m i s l e d i t w a s d u e t o t h e i r “ o w n f a c t u a l m i s u n d e r s t a n d i n g

” a n d t h e i r f

a i l u r e t o d i s c l o s e

e v e r y t h i n g t h a t t h e y a s s u m e d f r o m t h e i r d e a l i n g s w i t h h i m

. F u r t h e r

, L o n g l e y a n d C a s t l e

Homes r e m a r k a b l y a s s e r t i n b r i e f i n g o n a p p e a l t

h a t “ [ a ] t n o t i m e d i d L o n g l e y p r a c t i c e

,

o f f e r t o p r a c t i c e

, o r a t

t e m p t t o p r a c t i c e p r

o f e s s i o n a l e n g

i n e e r i n g i n t h e d e s i g

n o r

con struction of the Whites’ home.” Longley ’ s r e p r e s e n t a t i o n s t o t h e W h i t e s w e r e

,

a c c o r d i n g t o L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s

, m e r e l y p u f f i n g

.

¶ 2 5 L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s p r e s e n t n o s u p p o r t f o r t h e i r c o n t e n

t i o n t h a t a p a r t y

b e i n g d e f r a u d e d h a s t

h e o b l i g a t i o n t o i n f

o r m t h e d e f

r a u d e r t h a

t h e i s b e i n g d e f

r a u d e d

.

The Distr i c t C o u r t ’ s d e t a i l e d f i n d i n g s d e s c r i b i n g t h e d e f i c i e n c i e s i n t h e h o u s e a n d t h e

conclusion that it was not s a l v a g e a b l e s u p p o r t t

h e t r u t h o f L o n g l e y ’ s c o n t e n

t i o n o n a p p e a l

t h a t h e n e v

e r p r a c t i c e d p r o f

e s s i o n a l e n g

i n e e r i n g i n t h e d e s i g

n o r c o n s t r

u c t i o n o f t h e

W h i t e s ’ h o u s e

.

¶ 2 6 T h e D i s t r i c t C o u r t m a d e e x p r e s s f i n d i n g s o f f

a c t t h a t s u p p o r t t h e c o n c l u s i o n t h a t

L o n g l e y e n g a g e d i n c o n s t r

u c t i v e f r a u d

. H i s w

r i t t e n m a t e r i a l s f

e a t u r e d t h e f

a c t t h a t h e h a d

“ P h

. D

. , P

. E

. ” c r e d e n

t i a l s

. H e t o l d t h e W

h i t e s t h a t h e c o u l d b u i l d t h e h o m e t h e y11

e n v i s i o n e d w i t h t h e b u d g e t t h e y h a

d t o s p e n d

. H e a n s w e r e d t

h e W h i t e s ’ i n q u i r y a b o u t

h i r i n g a n a r c h i t e c t b y t e l l i n g t h e m t h a t h e c o u l d c o m p l e t e t h e d e s i g n o f t h e h o u s e

. H e

p r o m o t e d h i s “ c a s t l e w a l l ” c o n c e p t o f e x t e r i o r w a l l i n s u l a t i o n t h a t w o u l d m a k e t h e h o m e

e n e r g y e f

f i c i e n t

. H i s w

r i t t e n m a t e r i a l s c o n t a i n e d g l o w i n g e n d o r s e m e n t s t h a t h e

r e p r e s e n t e d t o b e f

r o m s a t i s f

i e d c u s t o m e r s

. H e f

u r n i s h e d s u p p o s e d c o n s t r u c t i o n d r a w i n g s

f o r t h e h o u s e w

h i c h w e r e w

h o l l y i n a d e q

u a t e t o g u i d e t h e c o n s t r

u c t i o n o f t h e p r o

j e c t

. H e

r e p r e s e n t e d t

h a t h e w o u l d p r o v

i d e a s u f f i c i e n t c r e w o f s k i l l e d w o r k e r s t o b u i l d t h e h o u s e

.

H e f a i l e d t o d i s c l o s e t o t h e W h i t e s t h e i n a d e q

u a c y o f h i s p r e p a r a t i o n f o r t h e p r o j e c t

, t h e

i n f e r i o r m a t e r i a l s b e i n g u s e d

, a n d t h e i n f e r i o r w o r k m a n s h i p

. H e c a j o l e d t h e W

h i t e s i n t o

t h e “ b u y o u

t ” o f t h e w

r i t t e n c o n t r a c t

, w

h i c h d i d n o t b e

n e f i t t h e W h i t e s a n d c o s t t h e m a n

a d d i t i o n a l $ 3 0

, 0 0 0 t

h a t w e n t t o L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s

. H e t h r e a t e n e d t h e W h i t e s

w i t h e x p e n s i v e a n d p r o t r a c t e d a r b i t r a t i o n

, a n d r e p r e s e n t e d t h a t h e h a d t a

l k e d t o t h e

a r b i t r a t o r a n d t h a t t h e W h i t e s w o u l d l o s e

.

¶ 2 7 L o n g

l e y f a i l e d t o d i s c l o s e t o t h e W h i t e s t h a t t h e s t r

u c t u r e w a s i n a d e q u a t e t o

s u p p o r t t h e r o o f

, t h a t t h e r o o f w a s n o t p r o p e r l y e n g i n e e r e d

, a n d t h a

t t h e m a t e r i a l s h e

b o u g h t f o r t h e r o o f w e r e i n a d e q u a t e

. A f t e r d e f i c i e n c i e s s u r f

a c e d

, L o n g

l e y a s s u r e d t h e

W h i t e s t h a t h e w o u l d p u t a “ s u p e r c r e w ” o n t h e p r o j e c t a n d r e p a i r a n y p r o b l e m s

. H e

l i s t e d S t e v

e W h i t e a s t h e “ r e g

i s t e r e d a g e n t ” f o r C a s t l e H o m e s

, L L C

, i n f i l i n g s w i t h t h e

State of Montana

, w i t h o u t S t e v e W h i t e ’ s c o n s e n t a n d w i t h o u t S t e v e W h i t e ’ s k n o w l e d g e

.

H e t h r e a t e n e d t

h e W h i t e s w i t h e x

p e n s i v e a n d p r o t r a c t e d a r b i t r a t i o n p r

o c e e d i n g s

, e v e n

a f t e r t a k i n g $ 3 0

, 0 0 0 f

r o m t h e m t o t e r m

i n a t e t h e c o n t r a c t t

h a t p r o v i d e d f o r a r b i t r a t i o n

.

W h e n h e n e e d e d t o d o s o

, L o n g l e y b l a m e d o t h e r s f

o r t h e p r o b l e m s w i t h t h e p r

o j e c t

,12

i n c l u d i n g L a r s o n L u m

b e r

, B o i s e C a s c a d e

, a n d t h e W h i t e s t h e m s e l v

e s

. A s t h e D i s t r i c t

Court found, Longley “misrepresented his ability to as sist in the design of the White s ’

h o m e a n d t o p r o v

i d e a s k i l l e d c r e w t o c o n s t r u c t t h e h o m e a c c o r d i n g t o a p p l i c a b l e

i n d u s t r y s t a n d a r

d s

. W h e n p r o b l e m s w e r e p o i n t e d o u t t o L o n g l e y

, h e m i s r e p r e s e n t e d t

h e

s e r i o u s n e s s o f t h e p r o b l e m s a n d h i s a b i l i t y t o f i x t h e m

. ”

¶ 2 8 C o n s t r

u c t i v e f r a u d i s :

(1) any breach of duty that, without an actually fraudulent intent,

gains an advantage to the person in fault or anyone claiming under the

p e r s o n i n f

a u l t b y m i s l e a d i n g a n o t h e r p e r s o n t o t h a t p e r s o n ’ s p r e

j u d i c e o r t o

t h e p r e j u d i c e o f a n y o n e c l a i m

i n g u n d e r t h a

t p e r s o n ; o r ( 2 ) a n y a c t o r o m

i s s i o n t h a

t t h e l a w e s p e c i a l l y d e c l a r e s t o b e

f r a u d u l e n t

, w i t h o u t r e s p e c t t o a c t u a l f r a u d

.

S e c t i o n 2 8

- 2

- 4 0 6

, M C A

. T h i s C o u r t h a s d e t e r m i n e d t h a t a p r i m a f a c i e c a s e o f

constructive fraud rests upon establishing a representation; the falsity of the

representation; the materiality of the representation; the speaker’s knowledge of the

representation’s falsity or ignorance of its truth; the hearer’s ignorance of the

representation’s falsity; the hearer’s reliance upon the truth of the representatio n; the

h e a r e r ’ s r i g

h t t o r e l y u

p o n t h e r e p r e s e n t a

t i o n ; a n d t

h e h e a r e r ’ s c o n s e q

u e n t a n d p r o x i m a t e

i n j u r y o r d a m a g

e c a u s e d b y r e l i a n c e o n t h e r e p r e s e n

t a t i o n

. T o w n o f G e r a l d i n e v

. M t

.

M u n i c i p a l I n s

. A u t h

., 2008 MT 411, ¶ 28, 347 Mont. 267, 198 P.3d 796. The District

Court applied these standards in concluding that Longley committed constructive fraud.

¶ 2 9 I t i s c l e a r f

r o m t h e f

a c t s t h a t L o n g l e y k n o w i n g l y m a d e a n y n u m

b e r o f m a t e r i a l

r e p r e s e n t a t i o n s a b o u

t t h e W h i t e s ’ h o u s e p r o

j e c t t h a t i n d u c e d t

h e m t o t r u s t h i m a n d t o

i n v e s t s u b s t a n t i a l s u m s o f m o n e y w i t h h i m

. L o n g l e y k n e w e x a c t l y w

h a t w a s g o i n g o n

.13

H e k n e w t h e l i m

i t s o f h i s o w

n q u a l i f i c a t i o n s a n d a b i l i t i e s

. H e k n e w t h e d e f

i c i e n c i e s i n

t h e p r o j e c t b e c a u s e t h e y w e r e o b v i o u s t o a n y e x

p e r i e n c e d c o n t r a c t o r a

n d b e c a u s e h i s

c r e w f o r e m a n E l l i s t o l d h i m

. T h e r e i s a b u n d a n t e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s

f i n d i n g s a n d c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g c o n s t r

u c t i v e f r a u d

.

¶ 3 0 I s s u e T h r e e : W h e t h e r t h e D i s t r i c t C

o u r t p r o p e r l y c o n c l u d e

d t h a t T o m L o n g l e y

w a s j o i n t l y a n d s e v e

r a l l y l i a b l e a l o n g w i t h C

a s t l e H o m e s

, L L C

, t o t h e W h i t e s

. T h e

D i s t r i c t C o u r t f

o u n d t h a t L o n g l e y a s a g

e n e r a l c o n t r a c t o r o w e d a d u t y o f c a r e t o t

h e

W h i t e s t o p r o d u c e a h o m e b u i l t t o i n d u s t r y s t a n d a r d s

, a n d t h a t h e b r e a c h e d t h a t d u t y

. T h e

D i s t r i c t C o u r t f

o u n d t h a t L o n g l e y m i s r e p r e s e n t e d t o t

h e W h i t e s h i s a b i l i t y t o a s s i s t i n t h e

d e s i g n o n t h e h o u s e a n d t o p r o v i d e s k i l l e d w o r k e r s t o c o n s t r u c t t h e h o m e

. W

h e n

p r o b l e m s a r o s e d u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n

, L o n g

l e y m i s r e p r e s e n t e d t h e s e r i o u s n e s s o f t h e m

a n d h i s a b i l i t y a n d w i l l i n g n e s s t o f i x t h e m

.

¶ 3 1 L o n g

l e y d e s c r i b e d h i m s e l f i n a n a f f i d a v i t f i l e d i n t h e D i s t r i c t C o u r t a s t h e

“ o p e r a t i n g m a n a g

e r

, o w n e r

, p r i n c i p a l

, a n d s o l e m e m b e r o f d e f

e n d a n t C a s t l e H o m e s

,

LLC.” The Whites dealt solely with Tom Longley and the District Court foun d t h a t “ a s

f a r a s t h e W

h i t e s w e r e c o n c e r n e d

, t

h e y h i r e d T o m L o n g

l e y ” t o b u i l d t

h e i r h o u s e

. T h e

D i s t r i c t C o u r t f

o u n d t h a t i n “ v i r t u a l l y e v

e r y a s p e c t

. . . C a s t l e H o m e s a n d T o m L o n g l e y

a r e i n d i s t i n g

u i s h a b l e

. ” L o n g

l e y a c k n o w l e d g e d t h a t h e h a

d t h e p o w e r t o c o n t r a c t f o r

Castle Homes and that he was responsible for doing the construction work on the W h i t e s ’

h o m e f o r C a s t l e H o m e s

. L o n g

l e y a c k n o w l e d g e d t h a t o n b e

h a l f o f C a s t l e h e a c c e p t e d a n d

r e t a i n e d t h e $ 3 0

, 0 0 0 t h e W

h i t e s p a i d t o b u y o u

t t h e C a s t l e H o m e s c o n t r a c t

.14

¶ 3 2 L o n g

l e y

, h o w e v

e r

, c o n t e n d s t h a t h e b e a r s n o p e r s o n a l l i a b i l i t y t o t h e W h i t e s

b e c a u s e h e w a s o n l y t h e a g e n t o f C a s t l e H o m e s

, L L C

. A c c o r d i n g t o L o n g l e y

, i m p o s i n g

personal liability on him “eviscerates protections afforded to” him a n d w i l l “ u n d o

decades o f l a w p r o t e c t i n g t h o s e w h o p r o p e r l y f

o r m a n d o p e r a t e c o m m e r c i a l e n t i t i e s

. ”

T h e s e c o n t e n t i o n s a r e b a s e d u p o n t h e f a c t t h a t L o n g

l e y o r g a n i z e d C a s t l e H o m e s a s a

l i m i t e d l i a b i l i t y c o m

p a n y

.

¶ 3 3 C a s t l e H o m e s w a s o r g a n i z e d a s a W a s h i n g

t o n L i m i t e d L i a b i l i t y C o m p a n y

. T o m

L o n g l e y r e g i s t e r e d C a s t l e H o m e s

, L L C

, w i t h t h e M o n t a n a S e c r e t a r y o f S t a t e

, l i s t i n g

S t e v e W h i t e a s C a s t l e H o m e s ’ r e g i s t e r e d a g e n t

. 1 B e c a u s e C a s t l e H o m e s w a s a f o r e i g n

L L C o p e r a t i n g i n M o n t a n a

, w e a p p l y M o n t a n a l a w t o t

h i s i s s u e

. U

n d e r § 3 5

- 8

- 1 0 0 8 ( 2 )

,

M C A

, a f o r e i g n L L C w i t h a c e r t i f

i c a t e o f a u t h o r i t y t o d o b u s i n e s s i n M o n t a n a i s s u b j e c t

t o t h e s a m e “ d u t i e s

, r e s t r i c t i o n s

, p e n a l t i e s

, a n d l i a b i l i t i e s i m

p o s e d o n a d o m e s t i c l i m i t e d

l i a b i l i t y c o m

p a n y o f s i m

i l a r c h a r a c t e r

. ”

¶ 3 4 S t a t u

t o r y r e c o g

n i t i o n o f l i m

i t e d l i a b i l i t y c o m

p a n i e s i s r e l a t i v

e l y n e w

, a n d t h e f

i r s t

L L C s t a t u t e s w e r e e n a c t e d i n W y o m i n g i n 1 9 7 7

. S e c t i o n 3 5

- 8

- 1 0 1

, M C A

, O f f i c i a l

C o m m e n t s

. Montana adopted a Limited Liability Company Act, § § 3 5

- 8

- 1 0 1

, e t s e q

. ,

M C A i n 1 9 9 3 a n d h a s s i n c e a m e n d e d i t t o s u b s t a n t i a l l y f o l l o w t h e U

n i f o r m L i m i t e d

L i a b i l i t y C o m

p a n y A c t ( 1 9 9 6 )

. S e c t i o n 3 5

- 8

- 1 0 1

, M C A

, O f f i c i a l C o m m e n t s

. T h e i n t e n t

o f t h e L L C f

o r m o f o r g

a n i z a t i o n i s t o p r o v

i d e a c o r p o r a t e

- s t y l e d l i a b i l i t y s h i e l d w i t h p a s s

t h r o u g h t a x b e n e f

i t s o f a p a r t

n e r s h i p

. S e c t i o n 3 5

- 8

- 1 0 1

, M C A

, O f f i c i a l C o m m e n t s

.

1 W h i t e d i d n o t s i g

n t h e r e g i s t r a t i o n d o c u m e n t s a

n d L o n g l e y n e v e r n o t i f i e d W h i t e t h a t h e

h a d d e s i g n a t e d h i m a s t h e r e g i s t e r e d a g e n t f o r C a s t l e H o m e s

. L o n g l e y n e v e r r e c e i v e d

W h i t e ’ s p e r m i s s i o n t o u s e h i s n a m e

.15

T h e r e i s l i t t l e l a w o n L L C s i n M o n t a n a

, a l t h o u g h t h i s C o u r t h a s r e c o g

n i z e d t h e m a s l e g

a l

e n t i t i e s d i s t i n c t f

r o m t h e i r m e m

b e r s

, w i t h o b l i g

a t i o n s s e p a r a t e f

r o m t h e i r m e m

b e r s

.

Ioerger v. Reiner

, 2 0 0 5 M T 1 5 5

, ¶ 2 0

, 3 2 7 M o n t

. 4 2 4

, 1 1 4 P

. 3 d 1 0 2 8

.

¶ 3 5 W h i l e i n d i v i d u a l l i a b i l i t y l i m i t a t i o n i s a n a s p e c t o f t h e L L C f o r m o f b u s i n e s s

o r g a n i z a t i o n

, t h e r e i s w i d e

- s p r e a d a c k n o w l e d g e m e n t t h a t i n d i v

i d u a l m e m

b e r s o f a n L L C

m a y b e s u b

j e c t e d t o p e r s o n a l l i a b i l i t y

. S t e v e n C

. B a h l s

, A

p p l i c a t i o n o

f C o r p o r a t e

C o m m o n L a w D o c t

r i n e s t o L i m i t e d L i a b i l i t

y C o m p a n i e s

, 5 5 M o n

t

. L

. R e v

. 4 4

, 5 9

- 6 6

( 1 9 9 4 )

. T h i s i s r e f

l e c t e d i n b o t

h t h e U n i f o r m L i m i t e d L i a b i l i t y C o m p a n y A c t ( 1 9 9 6 )

, §

303 and the Revised Uniform Limited Liability Company Act (200 6 )

, § 3 0 4

. 6 B

T h o m s o n

, W e s t

, U

n i f o r m L a w s A n n o t a t e d

, 4 7 5

, 5 9 7 ( 2 0 0 8 )

. B o t h o f t h o s e s e c t i o n s

p r o v i d e t h a t a m e m

b e r o r m a n a g

e r o f a n L L C i s n o t p e r s o n a l l y l i a b l e f o r a n o b l i g

a t i o n o f

t h e c o m p a n y s o l e l

y b y r e a s o n o f b e i n g o r a c t i n g a s a m e m b e r o r m a n a g

e r

. T h e c o m m e n t s

to the uniform acts make it clear that the i ntent of this language is that “ a m e m b e r o r

m a n a g e r i s r e s p o n s i b l e f

o r a c t s o r o m i s s i o n s t o t h e e x t e n t t h o s e a c t s o r o m i s s i o n s w o u l d

b e a c t i o n a

b l e i n c o n

t r a c t o r t o r

t a g a i n s t t h e m e m

b e r o r m a n a g

e r i f t h a t p e r s o n w e r e a c t i n g

i n a n i n d i v

i d u a l c a p a c i t y

. ” U

n i f o r m L i m i t e d L i a b i l i t y C o m p a n y A c t ( 1 9 9 6 )

, § 3 0 3

,

C o m m e n t

.

¶ 3 6 T h e M o n

t a n a L L C A c t r e f

l e c t s t h e l i a b i l i t y l a

n g u a g e o f t h e 1 9 9 6 U

n i f o r m A c t

.

S e c t i o n 3 5

- 8

- 3 0 4

, M C A

, p r o v i d e s

, i n p a r t :

A p e r s o n w

h o i s a m e m

b e r o r m a n a g

e r

, o r b o t h

, o f a l i m i t e d l i a b i l i t y

c o m p a n y i s n o t l i a b l e

, s o l e l

y b y r e a s o n o

f b e i n g a m e m b e r o r m a n a g e r

, o r

b o t h

, u n d e r a j u d g

m e n t

, d e c r e e o r o r d e r o f a c o u r t

, o r i n a n y o t

h e r m a n n e r

, f o r a d e b t

, o b l i g

a t i o n

, o r l i a b i l i t y o f t

h e l i m i t e d l i a b i l i t y c o m

p a n y

, w h e t h e r

a r i s i n g i n c o n t r a c t

, t o r

t

, o r o t h e r w i s e o r f

o r t h e a c t s o r o m

i s s i o n s o f a n y16

o t h e r m e m

b e r

, m a n a g

e r

, a g e n t

, o r e m

p l o y e e o f t h e l i m i t e d l i a b i l i t y

c o m p a n y

.

( E m p h a s i s a d d e d

. ) T h e D i s t r i c t C o u r t a p p l i e d t h i s s t a t u t e

, c o n c l u d i n g t h a t t h e b asis for

Tom Longley’s individual liability was not “solely by reason of his being a member or

m a n a g e r ” o f t h e L L C

, b u t w a s b a s e d u p o n h i s o w n c o n d u c t

. T h e D i s t r i c t C o u r t h e l d :

T h e C o u r t d o e s n o t r e a d t h i s s t a t u t e a s i m m u n i z i n g m e m

b e r s o r m a n a g

e r s

of an L L C f

r om personal liability for their conduct. If an LLC has a

liability, the member or manager cannot be held liable “solely by reason of

being a member or manager, or both,” but that language does not offer

blanket protection from liability for a member o r m a n a g e r ’ s c o n d u c t

.

. . .

T h e W h i t e s h a v e b e e n d a m a g

e d b y L o n g

l e y

. C a s t l e H o m e s w a s n o t h i n g

more than the entity through which Whites ’ checks were funneled. The

Court concludes that Longley should be jointly and severally liable for the

Wh ites’ damages.

¶ 3 7 C o n t r a r y t o L o n g

l e y ’ s c o n t e n t i o n s

, t

h e L i m i t e d L i a b i l i t y C o m p a n y A c t d o e s n o t

o f f e r b l a n k e t p r o t e c t i o n f

r o m l i a b i l i t y t o a m e m

b e r o f a n L L C f

o r t h e m e m

b e r ’ s o w n

conduct , and there are n o t “ d e c a d e s ” o f p r e c e d e n t e s t a b l i s h i n g a n y s u c h p r o t e c t i o n

.

S e c t i o n 3 5

- 8

- 3 0 4

, M C A

, m e r e l y p r o v i d e s t h a t a m e m b e r o r m a n a g

e r m a y n o t b e

p e r s o n a l l y l i a b l e b a s e d “ s o l e l y ” u p o n b e i n g a m e m b e r o r m a n a g

e r

. T h e O f

f i c i a l

Comments to § 35

- 8

- 304, MCA, a d o p t e d f r o m t h e c o m m e n t s t o § 3 0 3 o f t h e U n i f o r m

1 9 9 6 A c t

, p r o v

i d e :

A m e m b e r o r m a n a g

e r i s r e s p o n s i b l e f

o r a c t s o r o m i s s i o n s t o t h e e x t e n t

t h o s e a c t s o r o m

i s s i o n s w o u l d b e a c t i o n a b l e i n c o n

t r a c t o r t o r t a g

a i n s t t h e

m e m b e r o r m a n a g

e r i f t h a t p e r s o n w e r e a c t i n g i n a n i n d i v i d u a l c a p a c i t y

.

The Official Comments are helpful in construing the statute. The Comments support the

D i s t r i c t C o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t T o m L o n g l e y c o u l d b e h e l d l i a b l e t o t h e W h i t e s b e c a u s e17

his own conduct would have exposed him to liability “if [he] were acting in an individual

capacity.” We therefore c o n s t r u e § 3 5

- 8

- 3 0 4

, M C A

, t o a l l o w p e r s o n a l l i a b i l i t y a g

a i n s t a

m e m b e r o r m a n a g

e r o f a n L L C b a s e d u p o n c o n t r a c t o r t o r t i f t h e m e m

b e r o r m a n a g

e r

would be liable if acting in an individual capacity. 2

¶ 3 8 In the present case the District Court found ample evide nce t h a t T o m L o n g l e y ’ s

own acts or omissions in t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e W

h i t e s ’ h o u s e d a m a g

e d t h e m a n d w e r e

actionable against him individually in both contract and tort

. U n d e r § 3 5

- 8

- 3 0 4

, M C A

,

t h i s r e m o v

e s a n y p r o t e c t i o n f

r o m l i a b i l i t y t h a

t L o n g l e y m i g h t o t h e r w i s e h a v

e b a s e d u p o n

t h e o r g a n i z a t i o n o f C a s t l e H o m e s a s a l i m i t e d l i a b i l i t y c o m

p a n y

.

¶ 3 9 T h e D i s t r i c t C o u r t ’ s d e c i s i o n t o i m p o s e j o i n t a n d s e v

e r a l l i a b i l i t y o n T o m L o n g l e y

a n d C a s t l e H o m e s

, L L C

, i s a f f i r m e d

.

¶ 4 0 I s s u e F o u r : W h e t h e r t h e D i s t r i c t C

o u r t e r r e d i n s t a

y i n g a r b i t r a t i o n

. A s n o t e d

a b o v e

, w h e n t h e W h i t e s b e g a n t o q u e s t i o n t h e q

u a l i t y o f t

h e c o n s t r u c t i o n

, L o n g

l e y

t h r e a t e n e d t o i n s t i t u t e a r

b i t r a t i o n a s p r o v

i d e d i n t h e w

r i t t e n c o n t r a c t

. H e d i d t

h i s a f t e r h e

h a d t a l k e d t h e W

h i t e s i n t o p a y i n g h i m $ 3 0

, 0 0 0 t o t e r m i n a t e t h a t s a m e c o n t r a c t

. J

u s t

b e f o r e t h e W h i t e s f i l e d t h e i r c o m

p l a i n t

, L o n g

l e y s e r v e d n o t i c e o f a r

b i t r a t i o n p r o c e e d i n g s

.

O n O c t o b e r 1 6

, 2 0 0 7 t h e D i s t r i c t C o u r t e n t e r e d a n o r d e r s t a y i n g t h e a r b i t r a t i o n

p r o c e e d i n g

. N o t h i n g e l s e o c c u r r e d o n t h e a r b i t r a t i o n i s s u e u n t i l A

p r i l

, 2 0 0 9 s h o r

t l y

2 S o m e c o m m e n t a t o r s a n d c o u r t s h a v e a d v o c a t e d a p p l i c a t i o n t o L L C s o f t h e r u l e s

r e g u l a t i n g p i e r c i n g t h e c o r

p o r a t e v e i l t o i m p o s e i n d i v

i d u a l l i a b i l i t y

. S e e e

. g

. B a h l s

, 5 9

-

6 6

. B e c a u s e § 3 5

- 8

- 3 0 4

, M C A

, c l e a r l y d o e s n o t e s t a b l i s h b l a n k e t l i a b i l i t y p r o t e c t i o n f o r

m e m b e r s o f L L C s

, a n d b e c a u s e t h e i n t e n t o f t h a t s e c t i o n i s t o a l l o w l i a b i l i t y i n a s i t u a t i o n

i n w h i c h t h e m e m

b e r a c t i n g i n d i v i d u a l l y w o u l d b e l i a b l e

, i t i s n o t n e c e s s a r y t o e n g r a f t t h e

v e i l p i e r c i n g l a w f

r o m t h e c o r

p o r a t e a r e n a t o r e s o l v

e t h i s i s s u e

.18

b e f o r e t h e o r i g i n a l t r i a l d a t e w h e n L o n g l e y m o v e d t o c o m

p e l a r b i t r a t i o n

. A f

t e r

c o n s i d e r i n g t h e a r g

u m e n t s o f t h e p a r t i e s t h e D i s t r i c t C o u r t d e n i e d L o n g

l e y ’ s m o t i o n

.

¶ 4 1 T h i s i s s u e i s s i m

p l y d i s p o s e d o f b y t h e f

a c t t h a t t h e o n l y b a s i s f

o r a r b i t r a t i o n w a s a

p r o v i s i o n i n t h e o r i g

i n a l w r i t t e n c o n t r a c t

. L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s r e c e i v e d $ 3 0

, 0 0 0

from the Whites to terminate the p a r t i e s ’ o n

- g o i n g o b l i g

a t i o n s u n d e r t h a t c o n t r a c t

. T h e r e

w a s n o l e g

a l o r f a c t u a l b a s i s u p o n w

h i c h L o n g

l e y c o u l d c o m

p e l t h e W

h i t e s t o a r

b i t r a t e

a n y o f t h e i r d i s p u t e s a n d t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s o r

d e r d e n y i n g a r b i t r a t i o n w a s c o r r e c t

.

¶ 4 2 I s s u e F i v e : W h e t h e r t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n a d

m i t t i n g i m

p r o p e r l y d i s c l o s e d

e x p e r t t e s t i m o n y

. L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s c o n t e n d t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t i m

p r o p e r l y

admitted testimony from the W h i t e s ’ e n g

i n e e r i n g e x

p e r t s c o n c e r n i n g t h e t r a i n i n g a n d

e x p e r i e n c e r e q u i r e d t o p r a c t i c e a s a p r o f e s s i o n a l e n g i n e e r

. T h e W h i t e s c a l l e d J o h n

T h o m a s a s a n e x

p e r t w i t n e s s a t t r i a l

, a n d o p e n e d h i s t e s t i m o n y b y a s k i n g h i m t o d e s c r i b e

t h e e d u c a t i o n a n d e x

p e r i e n c e r e q u i r e d f

o r p r a c t i c i n g p r o f

e s s i o n a l e n g

i n e e r i n g

. A s i s

c u s t o m a r y a n d r e q u i r e d f o r q u a l i f y i n g a n e x

p e r t w i t n e s s

, T h o m a s d e s c r i b e d t h e t r a i n i n g

r e q u i r e m e n t s f

o r c e r t i f i c a t i o n a s a p r o f

e s s i o n a l e n g i n e e r

, t h e s e p a r a t i o n o f t h e p r a c t i c e o f

e n g i n e e r i n g i n t o s p e c i a l t i e s b y t r a i n i n g

, a n d h i s o w n b a c k g r o u n d a n d t r a i n i n g

. H e t h e n

testified in detail a s t o t

h e d e f e c t s i n t h e c o n s t r

u c t i o n o f t h e W

h i t e s ’ h o u s e

, a n d r e

n d e r e d

his opinion that i t did not meet the reasonable standard of care for a “builder/engin e e r

. ”

T h e W h i t e s a l s o p r e s e n t e d s i m i l a r e x p e r t e n g i n e e r i n g t e s t i m o n y o f M a r c W a a t t i

, w h i c h

w a s r e c e i v

e d w i t h o u

t o b j e c t i o n a t t r i a l o r o n a p p e a

l

.

¶ 4 3 L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s c o n t e n d o n a p p e a l t h a t t h e D i s t r i c t C o u r

t i m p r o p e r l y

allowed the portion of T h o m a s ’ t e s t i m o n y i n w h i c h h e d e s c r i b e d t h e e d u c a t i o n a n d19

e x p e r i e n c e r e q u i r e m e n t s f

o r a p r o f e s s i o n a l e n g

i n e e r

, a n d t h e b r a n c h e s a n d s p e c i a l t i e s o f

p r o f e s s i o n a l e n g

i n e e r i n g

. L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s c o n t e n d t h a t t h e W h i t e s d i d n o t

a d e q u a t e l y d i s c l o s e p r i o r t o t r i a l t h a t T h o m a s w o u l d b e g

i v i n g t h i s t e s t i m o n y a n d t h a t

t h e y w e r e u n f

a i r l y s u r p r i s e d b y i t

. A s s t a t e d i n a L o n g l e y

- C a s t l e H o m e s b r i e f o n a p p e a l :

“ T h e c o u r t c o m

m i t t e d c l e a r e r r o r i n p e r m

i t t i n g T h o m a s t o t e s t i f

y t o g e n e r a l q u a

l i f i c a t i o n s

a n d s t a n d a r

d s o f e n g i n e e r s

. ” T h e y f u r t h e r c l a i m t h a t : “ T h o m a s ’ p r e v i o u s l y u n d i s c l o s e d

t e s t i m o n y

, r e g

a r d i n g e n g i n e e r i n g e t h i c s a n d t h e s t a n d a r d o f c a r e f

o r e n g i n e e r s

, w a s

d i s a s t r o u s l y d a m a g i n g t o D e f e n d a n t s

. ”

¶ 4 4 Longley and Castle Homes appended to their brief T h o m a s ’ t w o r e p o r t s o n t h e

W h i t e s ’ h o u s e a n d t h e m a n y s t r u c t u r a l d e f

e c t s h e f o u n d

. T h e s e r e p o r t s w e r e d i s c l o s e d t o

L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s p r i o r t o t r i a l

, a n d t h e y c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f M

. R

.

C i v. P. 26(b)(4) concerning disclosure of experts’ opinions

. 3 R u l e 2 6 ( b ) ( 4 ) d o e s n o t

s p e c i f i c a l l y r e q u i r e d i s c l o s u r e o f a n e x p e r t ’ s t r a i n i n g a n d e x

p e r i e n c e n o r d o e s i t r e q u i r e

d i s c l o s u r e o f a n e x

p l a n a t i o n o f t h e n a t

u r e o f t h e e x

p e r t ’ s a r e a o f e x

p e r t i s e

. W

h i l e

L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s m i g h t h a v e o b t a i n e d t

h i s i n f o r m a t i o n t h r o u g

h s p e c i f i c

i n t e r r o g a t o r i e s o r b y d e p o s i n g t h e W h i t e s ’ e x p e r t s

, n o t h i n g i n t h e r e c o r d i n d i c a t e s t h a t

t h e y d i d e i t

h e r

. T h e r e f

o r e

, L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t t

h e

W h i t e s f a i l e d t o c o m

p l y w i t h a n y p r e

- t r i a l d i s c l o s u r e o b l i g a t i o n c o n c e r n i n g T h o m a s ’

t e s t i m o n y a b o u t e

n g i n e e r i n g

.

3 M

. R

. C i v

. P

. 2 6 ( b ) ( 4 ) p r o v i d e s t h a t a p a r t y m a y t h r o u g h i n t e r r o g a t o r i e s r e q u i r e a n o t h e r

p a r t y t o i d e n

t i f y e a c h p e r s o n t h e o t

h e r p a r t y e x

p e c t s t o c a l l a s a n e x

p e r t

, t o s t a t e t

h e

s u b j e c t m a t t e r u p o n w

h i c h t h e e x

p e r t i s e x p e c t e d t o t e s t i f

y

, t o s t a t e t h e s u

b s t a n c e o f t h e

f a c t s a n d o p i n i o n s t o w

h i c h t h e e x

p e r t i s e x p e c t e d t o t e s t i f

y

, a n d t o p r o v

i d e a s u m m a r y o f

t h e g r o u n d s f o r e a c h o p i n i o n

.20

¶ 4 5 I n a d d i t i o n

, t

h e r e c o r d o f T h o m a s ’ t e s t i m o n y c o n c e r n i n g t h e e d u c a t i o n a n d

e x p e r i e n c e r e q u i r e m e n t s f

o r a p r o f e s s i o n a l e n g

i n e e r

, a n d t h e b r a n c h e s a n d s p e c i a l t i e s o f

p r o f e s s i o n a l e n g

i n e e r i n g d o e s n o t c o n t a i n a n y o b j e c t i o n f r o m L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s

b a s e d u p o n s u r

p r i s e o r p r i o r f

a i l u r e t o d i s c l o s e

. T h e o n l y o b j e c t i o n s l o d g

e d d u r i n g t h i s

p o r t i o n o f T h o m a s ’ t e s t i m o n y w e r e b a s e d o n r e l e v a n c e a n d t

h a t a q u e s t i o n w a s l e a d i n g

.

B e c a u s e t h e r e w a s n o r e l e v a n t o b j e c t i o n t o t

h i s p o r t i o n o f T h o m a s ’ t e s t i m o n y

, w e n e e d

n o t f u r t h e r c o n s i d e r t h e L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s c o n t e n t i o n s

. W e f

i n d n o b a s i s f

o r

c o n c l u d i n g t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d o n t h i s i s s u e

.

¶ 4 6 I s s u e S i x : W h e t h e r t h e D i s t r i c t C

o u r t e r r e d i n a w

a r d i n g d a m a g e s t o t h e W h i t e s

f o r e m o t i o n a l d

i s t r e s s

. L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s c o n t e n d t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d

i n a w a r d i n g e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s t o t h e W h i t e s i n a c o n

t r a c t a c t i o n

. T h e y

a d d i t i o n a l l y c o n t e n d t h a t t h e p r o o f o f e m o t i o n a l d i s t r e s s d i d n o t r i s e t o t h e l e v e l r e q u i r e d

b y M o n t a n a l a w

.

¶ 4 7 S e c t i o n 2 7

- 1

- 3 1 0

, M C A

, e x c l u d e s r e c o v e r y f o r e m o t i o n a l d i s t r e s s i n c o n t r a c t

a c t i o n s u n l e s s t h e p l a i n t i f f s u s t a i n s a c t u a l p h y s i c a l i n j u r y

. T h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d

L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s l i a b l e t o t h e W h i t e s o n c l a i m s o f n e g

l i g e n c e a n d c o n s t r

u c t i v e

f r a u d

. S i n c e t

h e b a s i s o f t h e i r r e c o v

e r y w a s n o t l i m

i t e d t o c o n t r a c t

, t h e s t a

t u t e d o e s n o t

p r e c l u d e t h e a w a r d o f e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s

. A s t o o b l i g a t i o n s n o t a r i s i n g f

r o m

contract, a party may recover d a m a g e s i n “ t h e a m o u n t t h a

t w i l l c o m

p e n s a t e f o r a l l t h e

detriment proximately caused

. . . . ” S e c t i o n 2 7

- 1

- 3 1 7

, M C A

.

¶ 4 8 L o n g

l e y a n d C a s t l e H o m e s r e l y o n F i r s t B a n k v

. C l a r k

, 2 3 6 M o n t

. 1 9 5

, 7 7 1 P

. 2 d

8 4 ( 1 9 8 9 ) a n d S

a c c o v

. H i g h C o u n t r y I n d e p e n d e n t P r e s s

, 2 7 1 M o n t

. 2 0 9

, 8 9 6 P

. 2 d 4 1 121

( 1 9 9 5 ) f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a

t e m o t i o n a

l d i s t r e s s d a m a g

e s c a n b e r e c o v

e r e d o n l y w

h e r e

t h e r e i s a s u b s t a n t i a l i n v a s i o n o f a l e g

a l l y p r o t e c t e d i n t e r e s t c a u s i n g s e r i o u s o r s e v e r e

e m o t i o n a l d i s t r e s s

. S

a c c o a p p l i e s o n l y t o i n d e p e n d e n t c a u s e s o f a c t i o n f

o r i n f l i c t i o n o f

e m o t i o n a l d i s t r e s s

, a n d n o t t o e m o t i o n a l d i s t r e s s c l a i m e d a s a n e l e m e n t o f d a m a g e a r i s i n g

f r o m a d i f

f e r e n t c a u s e o f a c t i o n ( s o m e t i m e s c a l l e d “ p a r a s i t i c c l a i m s ” f o r e m o t i o n a l

d i s t r e s s )

. Jacobsen v. Allstate Ins. Co

. , 2 0 0 9 M T 2 4 8

, ¶ ¶ 6 2

, 6 6

, 3 5 1 M o n

t

. 4 6 4

, 2 1 5

P

. 3 d 6 4 9

. F

i r s t B a n k w a s o v

e r r u l e d o n t h e e m o t i o n a l d i s t r e s s i s s u e i n J a c o b s e n

, ¶ 6 6

,

w h e r e t h i s C o u r

t h e l d t h a t t

h e r e i s n o h e i g

h t e n e d t h r e s h o l d s t a n d a r d f o r p a r a s i t i c

e m o t i o n a l d i s t r e s s c l a i m s

, a n d t h a t t h e s e v e r i t y o f t h e d i s t r e s s a f

f e c t s t h e a m o u n

t o f

d a m a g e s r e c o v e r e d b u t n o t t h e u

n d e r l y i n g e n t i t l e m e n t t o r e c o v e r

. J a c o b s e n a l s o

e n d o r s e d t h e d a m a g

e i n s t r u c t i o n s i n M o n

t a n a P a t t e r n J u r y I n s t r u c t i o n s 2 d

, 2 5

. 0 2

, a s

c o n t a i n i n g a c o r r e c t s t a t e m e n t o f t h e l a w

. T h a t i n s t r u c t i o n p r o v

i d e s

, i n p a r t

, t h a

t t h e r e i s

n o “ d e f i n i t e s t a n d a r d b y w

h i c h t o c a l c u l a t e c o m

p e n s a t i o n f

o r m e n t a l a n d e m o t i o n a l

s u f f e r i n g a n d d i s t r e s s

. ” Jacobsen

, ¶ 6 6

.

¶ 4 9 Here the District Court found that “ t h e r e i s n o d o u b t t

h a t t h e W

h i t e s s u f f e r e d

g r e a t l y a s t h e y w a t c h e d t h e i r d r e a m t u r n i n t o a n i g

h t m a r e

. ” T h e W

h i t e s t e s t i f

i e d a s t o

s t r e s s

, a n x i e t y a n d d e p r e s s i o n t h e y h a v e s u f f e r e d a r i s i n g f

r o m d e a l i n g w i t h t

h e h o u s e

b u i l d i n g f i a s c o

. T h e y h a v e h a d t o l i v e a p a r t a f t e r S t e v e W h i t e h a d t o a b a n d o n r e t i r e m e n t

a n d r e t u r n t o C a l i f

o r n i a t o w o r k a g

a i n

.

¶ 5 0 T h e r e w a s s u b s t a n t i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s a w a r d o f d a m a g e s

f o r e m o t i o n a l d i s t r e s s

, a n d t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s a w a r d m e t t h e p r o p e r l e g a l s t a n d a r d

.22

¶ 5 1 I s s u e S e v e n : W h e t h e r t h e D i s t r i c t C

o u r t e r r e d a w a r d i n g d a m a g e s f o r d e m o l i t i o n

c o s t s

. L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s c o n t e n d t h a t t h e r e w a s i n s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r

t

t h e D i s t r i c t C o u r

t ’ s a w a r d o f $ 6 2

, 5 0 0 t o p a y f o r d e m o l i t i o n o f t

h e h o u s e

. T h e D i s t r i c t

C o u r t f o u n d t h a t t h e c o n s t r

u c t i o n o f t

h e h o u s e w a s s o s u b s t a n d a r d t h a t i t c o u l d n o t

reasonably be repaired, and that the W h i t e s w o u l d h a v

e t o t e a r d o w

n L o n g l e y ’ s s t r u c t u r e

a n d s t a r t o v

e r

. A t t r i a l t h e W

h i t e s p r e s e n t e d a

n e s t i m a t e o f $ 6 2

, 5 0 0 t h e y r e c e i v e d f r o m

M a c k E x c a v

a t i n g i n T r o y

, M o n t a

n a

, f o r t h e c o s t o f d e m o l i t i o n o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e

a n d h a u l i n g a w a y t h e d e b r i s

. L o n g l e y a n d C a s t l e H o m e s d i d n o t o b j e c t t o t h e t e s t i m o n y

.

¶ 5 2 B a s e d u p o n t h i s e v i d e n c e t h a t w a s r e c e i v

e d b y t h e D i s t r i c t C o u r t w i t h o u t

o b j e c t i o n

, t h e r e i s s u b s t a n t i a l e v

i d e n c e t o s u p p o r t t

h e a w a r d o f d e m o l i t i o n c o s t s a s a n

e l e m e n t o f d a m a g

e s

.

¶ 5 3 The District Court’s “ F i n d i n g s o f F a c t

, C o n c l u s i o n s o f L a w a n d J u d g m e n t N

u n c

Pro Tunc ” a r e a f

f i r m e d

.

/ S / M I K E M c G R A T H

W e c o n c u r :

/ S / W

. W I L L I

A M L E A P H A R T

/ S / M I C H A E L E W H E A T

/ S / P A T R I C I A C O T T E R

/ S / J I M R I C E

J u s t i c e J i m R i c e

, c o n c u r r i n g

.

¶ 5 4 I c o n c u r w i t h t

h e C o u r t ’ s h o l d i n g o n a l l i s s u e s a n d b e l i e v e t h e C o u r

t h a s c o r r e c t l y

a p p l i e d t h e s t a t

u t e s g o v e r n i n g l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n i e s u n d e r I s s u e T h r e e

. E x t e n s i v e23

t e s t i m o n y a n d m a t e r i a l s w e r e p r o v i d e d t o t h e l e g i s l a t i v e c o m m i t t e e s w

h i c h c o n s i d e r e d

t h e L L C b u s i n e s s f

o r m a n d u l t i m a t e l y e n a c t e d a u t h o r i z i n g l e g

i s l a t i o n d u r i n g t h e 1 9 9 3

L e g i s l a t i v e S e s s i o n

. L a w p r o f

e s s o r S t e v

e n B a h l s t e s t i f

i e d t h a t “ [ o ] w

n e r s o f l i m

i t e d

l i a b i l i t y c o m

p a n i e s

, l i k e c o r

p o r a t e s h a r e h o l d e r s

, a r e g e n e r a l l y n o t l i a b l e f

o r t h e d e b t s o f

t h e l i m i t e d l i a b i l i t y c o m

p a n y

. . . . E

x c e p t i o n s i n c l u d e w

h e n o w n e r s g u a r a n t e e d e b t s o f a

L L C o r w h e n o w n e r s p e r s o n a l l y c o m m i t w

r o n g s w h i l e a c t i n g f o r a n L L C

. . . . F o r b o t h o f

t h e s e e x c e p t i o n s

, o w

n e r s w i l l b e p e r

s o n a l l y l i a b l e for the debts or damages

. ” M o n t

. S e n

.

J u d

. C o m m

. , H e a r i n g o n S e

n

. B i l l 1 4 6

, E x

h i b i t 3

, 5 3 r

d L e g i s

. , R e g

. S e s s

. 3

- 4 ( J a n u a r y 2 1

,

1 9 9 3 ) ( e m

p h a s i s a d d e d ) (

t e s t i m o n y o f S t e v

e n B a h l s

, A s s o c i a t e D e a n a n d P r o f e s s o r

,

U n i v e r s i t y o f M o n t a n a S c h o o l o f L a w )

. P r e s c i e n t l y

, h e a l s o p r o v i d e d a n e x a m

p l e

i n v o l v i n g t h e s a m e f

a c t u a l s c e n a r i o a t i s s u e i n t h e c a s e b e f o r e u s :

F o r e x a m p l e

, a s s u m e a c o n s t r

u c t i o n c o m

p a n y h a s b e c o m e a l i m i t e d l i a b i l i t y

c o m p a n y

. A s s u m e t h a t t

h e L L C w a s n e g

l i g e n t i n i t s d e s i g

n a n d e r e c t i o n o f

a b u i l d i n g

. T h e L L C

, i t s e l f

, a n d t h o s e w h o p a r t i c i p a t e d i n t h e d e

s i g n o r

c o n s t r u c t i o n a r e r e s

p o n s i b l e f

o r t h e n e

g l i g e n c e

. B u

t j u s t a s c o r

p o r a t e

s h a r e h o l d e r s o r o f

f i c e r s w h o d o n ’ t p a r t i c i p a t e i n t h e d e s i g n o r c o n s t r

u c t i o n

a r e n o t r e s p o n s i b l e

, s i m i l a r l y s i t u a t e d m e m b e r s o f a L L C a r e n o t

r e s p o n s i b l e

.

M o n t

. S e n

. J

u d

. C o m m

. , H e a r i n g o n S e

n

. B i l l 1 4 6

, E x

h i b i t 3 a t 6 ( e m

p h a s i s a d d e d ) ;

a c c o r d M o n t

. S e n

. J u d

. C o m m

. , H e a r i n g o n S e n

. B i l l 1 4 6

, E x

h i b i t 5

, 5 3 r

d L e g i s

. , R e g

.

S e s s

. 7 ( J a n u a r y 2 1

, 1 9 9 3 ) ( E x e c u t i v e S u m m a r y

, Q u e s t i o n s a n d A n s w e r s A b o u t L i m i t e d

L i a b i l i t y C o m

p a n i e s )

. F u r t h e r

, o t h e r c o u r t s e x a m i n i n g t h i s i s s u e h a v e r e a c h e d t h e s a m e

c o n c l u s i o n

. S e e P e o

p l e v

. P a c

. L a n d m a r k

, L L C

, 1 2 9 C a l

. A

p p

. 4 t h 1 2 0 3

, 1 2 1 3

, 2 9 C a l

.

Rptr. 3d 193, 199 (2d Dist. 2005) ( “ w e h o l d t h a t w h e r e a s m a n a g

e r s o f l i m

i t e d l i a b i l i t y

c o m p a n i e s m a y n o t b e h e l d l i a b l e f o r t h e w r o n g f u l c o n d u c t o f t h e c o m

p a n i e s m e r e l

y24

b e c a u s e o f t h e m a n a g

e r s ’ s t a t u s

, t h e y m a y n o n e t h e l e s s b e h e l d a c c o u n

t a b l e

. . . f

o r t h e i r

p e r s o n a l p a r

t i c i p a t i o n i n t o r

t i o u s o r c r i m i n a l c o n d

u c t

, e v e n w h e n p e r f o r m i n g t h e i r d u t i e s

a s m a n a g e r ” ( e m

p h a s i s i n o r i g

i n a l ) )

.

¶ 5 5 I c o n c u r

.

/ S / J I M R I C E