### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Octo be r 12 , 20 11 Ses si on

LYNN ROGERS v. J ON ROACH, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r F e n t r e s s C o u n t y

N o

. 0 9 6 8 B i l l y J o e W h i t e , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 1

- 0 0 7 9 4

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u n e 1 9

, 2 0 1 2

L a n d o w n e r o w n s p r o p e r t y t h a t w a s o n c e p a r t o f a s i n g l e p a r c e l o f l a n d

. T h e o n l y w a y s h e

c a n a c c e s s h e r p r o p e r t y i s o v e r a g r a v e l r o a d w a y a p p r o x i m a t e l y n i n e f e e t w i d e t h a t c r o s s e s

t h r o u g h h e r n e i g h b o r s ’ p r o p e r t y

. O n e o f L a n d o w n e r ’ s n e i g h b o r s e r e c t e d f e n c e p o s t s n e a r t h e

r o a d w a y t h a t L a n d o w n e r a l l e g e s i n t e r f e r e w i t h h e r a b i l i t y t o p u l l h e r h o r s e t r a i l e r s b a c k a n d

f o r t h t o h e r p r o p e r t y

. L a n d o w n e r f i l e d a c o m p l a i n t a l l e g i n g s h e h a s t h e r i g h t t o a f o r t y f o o t

e a s e m e n t a c r o s s h e r n e i g h b o r s ’ p r o p e r t y

. A f t e r L a n d o w n e r p r e s e n t e d h e r p r o o f a t t r i a l

,

D e f e n d a n t n e i g h b o r s m o v e d f o r i n v o l u n t a r y d i s m i s s a l p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 4 1

. 0 2

.

T h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d L a n d o w n e r ’ s c o m p l a i n t

. W e r e v e r s e t h e d i s m i s s a l a s t o t h e

L a n d o w n e r ’ s c l a i m f

o r i n t e r f e r e n c e w i t h h e r u s e a n d e n j o y m e n t o f t h e e a s e m e n t b e c a u s e s h e

p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h e e l e m e n t s o f t h a t c l a i m

. W e a l s o r e v e r s e t h e d i s m i s s a l o f

t h e c l a i m f

o r d a m a g e s r e s u l t i n g f

r o m t h e i n t e r f

e r e n c e

. D i s m i s s a l o f t h e o t h e r c l a i m s b y

L a n d o w n e r i s a f

f i r m e d

. W e r e m a n d t h i s c a s e f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e

C h a n c e r y C o u r t A f

f i r m e d i n P a r t a n d R e v e r s e d i n P a r t

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J J

. , j o i n e d

.

M a t t h e w A l l e n J a r e d

, C o o k e v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, L y n n R o g e r s

.

J a m e s F r a n k W i l s o n

, W a r t b u r g

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J o n R o a c h a n d w i f e

, B r e n d a

R o a c h

, R o g e r H i l l

, L a r r y B

. D a n i e l s

, L o w e l l D

. D a n i e l s

, W a n d a B r o w n

, a n d B e u l a h H i l l

.

O P I N I O N

T h e p a r t i e s i n t h i s c a s e a r e a l l n e i g h b o r s w h o l i v e o n l a n d t h a t w a s o n c e a s i n g l e

p a r c e l o f p r o p e r t y

. O v e r t i m e t h e s i n g l e p a r c e l w a s d i v i d e d u p

, a n d a o n e

- l a n e g r a v e lr o a d w a y c r o s s i n g o v e r s o m e o f t h e p r i v a t e p r o p e r t y h a s c o m e t o p r o v i d e t h e o n l y g r o u n d

a c c e s s t o t h e p r o p e r t i e s t h a t d o n o t a b u t a p u b l i c r o a d

. N o n e o f t h e l a n d o w n e r s c h a l l e n g e s

a n y o t h e r l a n d o w n e r ’ s r i g h t t o u s e t h e r o a d w a y t o a c c e s s h i s o r h e r p r o p e r t y

. A d i s p u t e h a s

a r i s e n

, h o w e v e r

, r e g a r d i n g t h e w i d t h o f t h e r o a d w a y r i g h t

- o f

- w a y a n d w h e t h e r o n e l a n d o w n e r

c a n r e s t r i c t a n o t h e r ’ s u s e o f i t b y p l a c i n g p o s t s n e x t t o t h e r o a d w a y t h a t e f f e c t i v e l y p r e v e n t

t h e o t h e r f

r o m p u l l i n g l a r g e h o r s e t r a i l e r s a l o n g t h e r o a d w a y t o a n d f r o m h e r p r o p e r t y

.

I

. B A C K G R O U N D

I n F e b r u a r y 2 0 0 5 L y n n R o g e r s p u r c h a s e d 3 7

. 4 a c r e s o f r e a l p r o p e r t y i n F e n t r e s s

C o u n t y f r o m G e r a l d a n d P a t r i c i a R e a g a n ( c o l l e c t i v e l y

, “ t h e R e a g a n s ” )

. M s

. R o g e r s ’ G e n e r a l

W a r r a n t y D e e d c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e :

T h e r e i s a l s o c o n v e y e d a n o n

- e x c l u s i v e r i g h t

- o f

- w a y o v e r a r o a d w a y w h i c h h a s

b e e n u s e d b y t h e G r a n t o r s a n d t h e i r p r e d e c e s s o r s i n t i t l e t o a c c e s s t h i s p r o p e r t y

d e s c r i b e d a s f

o l l o w s :

B e g i n n i n g a t t h e j u n c t i o n o f t h e L o w e P o i n t R o a d a n d r u n n i n g e a s t w a r d l y w i t h

t h e c e n t e r l i n e o f s a i d r o a d w a y w h i c h r u n s t h r o u g h t h e L a r r y D a n i e l s p r o p e r t y

a l o n g t h e s o u t h l i n e o f t h e J i m m y H i l l t r a c t a n d t h r o u g h t h e J o n a n d B r e n d a

R o a c h t r a c t i n t o t h e a b o v e

- d e s c r i b e d t r a c t

. . . .

T h e r o a d w a y i s a g r a v e l r o a d w a y t h a t p r o v i d e s a c c e s s t o M s

. R o g e r s ’ p r o p e r t y a n d i s

u s e d b y h e r s e l f a n d o t h e r s f o r a c c e s s t o t h e i r p r o p e r t i e s

. T h e r o a d w a y v a r i e s i n w i d t h b u t i s

n o l e s s t h a n n i n e f

e e t w i d e a t a n y p o i n t a l o n g i t s l e n g t h

. I t c u r v e s s i g n i f i c a n t l y s h o r t l y b e f

o r e

i t e n t e r s M s

. R o g e r s ’ p r o p e r t y

. M s

. R o g e r s i n s t a l l e d l a r g e g a t e s a c r o s s t h e r o a d w a y w h e r e

i t e n t e r s h e r p r o p e r t y

.

T h e p o r t i o n o f t h e r o a d w a y a b o u t w h i c h M s

. R o g e r s c o m p l a i n s m o s t i s b o u n d e d o n

b o t h s i d e s b y l a n d b e l o n g i n g t o J o n a n d B r e n d a R o a c h ( c o l l e c t i v e l y

, “ t h e R o a c h e s ” )

. M s

. 1

R o g e r s c o n t e n d s “ [ t ] h e r e h a s b e e n c o n t i n u o u s u s e o f t h i s e a s e m e n t f o r t h e l a s t f

o r t y

- e i g h t

( 4 8 ) y e a r s

, w h i c h i s d e s c r i b e d a s a r i g h t o f w a y f o r t y f e e t i n w i d t h

, b e i n g t w e n t y f e e t o n e a c h

s i d e o f t h e c e n t e r l i n e o f t h e r o a d w a y

. ” N o o n e d i s p u t e s t h a t t h e g r a v e l r o a d w a y h a s b e e n

u s e d f o r i n g r e s s a n d e g r e s s f

o r a l m o s t f

i f t y y e a r s

.

Ms

. Rogers al so named Lar ry Dani el s, Llo yd Dani el s, Roger Hil l, and Wa nda Brown as def end ant s 1

bec aus e t hey owned pr ope rt y along th e gravel ro adwa y and she th ought s he wa s r equ ir ed t o na m e t hem as

ind is pen sab le par ti es. Ms

. Rogers has no dis put e wit h the Dani el s or Mr

. Hil l wit h re spe ct to her use of the

eas ement.

-2-H o w e v e r

, t h e o n l y e v i d e n c e M s

. R o g e r s o f f e r e d t o s u p p o r t h e r c l a i m t h a t t h e r o a d w a y

w a s f o r t y f e e t w i d e w a s a h a n d m a d e d r a w i n g o f t h e g r a v e l r o a d w a y p r e p a r e d a t t h e b e h e s t

o f t h e R e a g a n s

, h e r p r e d e c e s s o r s i n t i t l e

, i n w h i c h o n l y t h e c e n t e r l i n e w a s s u r v e y e d

.

A t t r i a l

, M s

. R o g e r s a s k e d t h e F e n t r e s s C o u n t y P r o p e r t y A s s e s s o r t o i n t e r p r e t t h e

h a n d m a d e d r a w i n g r a t h e r t h a n t h e i n d i v i d u a l w h o p r e p a r e d i t

. T h e p r o p e r t y a s s e s s o r d i d n o t

h a v e p e r s o n a l k n o w l e d g e o f t h e i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h e d r a w i n g

. W h e n a s k e d t o 2

m e a s u r e t h e w i d t h o f t h e r o a d w a y u s i n g t h e s c a l e s h o w n o n t h e d r a w i n g

, t h e p r o p e r t y

a s s e s s o r r e s p o n d e d :

E a c h i n c h m e a n s a h u n d r e d f o o t

. O k a y

. F o y d o n e t h i s

. O k a y

. Y o u p u t t h i s

o n t h i s o n t e n

, w h i c h y o u p u t i t l i k e t h a t a n d i t ’ s g o t f o u r m a r k s

, w h i c h m e a n s

f o r t y f o o t

. B u t t h a t ’ s j u s t

. . . . Y o u k n o w

, I d o n ’ t k n o w n o t h i n g a b o u t i t

.

T h a t ’ s j u s t w h a t w a s g i v e t o m e

.

W h e n M s

. R o g e r s p u r c h a s e d h e r p r o p e r t y

, t h e R o a c h e s h a d a n e l e c t r i c f e n c e i n t h e i r

y a r d t h a t w a s a b o u t 2 0 f e e t o r s o f

r o m t h e g r a v e l r o a d w a y

. M s

. R o g e r s s t a t e d t h e e l e c t r i c

f e n c e w a s 2 7 f

e e t f r o m t h e c e n t e r l i n e o f t h e r o a d w a y

. B o t h h e r r e a l e s t a t e a g e n t a n d h e r

p r e d e c e s s o r

- i n

- i n t e r e s t t e s t i f i e d t h a t t h e f

e n c e a t i s s u e i n t h i s c a s e d i d n o t e x i s t b e f o r e o r a t

t h e t i m e o f M s

. R o g e r s ’ p u r c h a s e o f h e r l a n d a n d t h e a p p u r t e n a n t e a s e m e n t

. M s

. R o g e r s

t e s t i f i e d a b o u t l e g a l p r o c e e d i n g s s h e h a d b r o u g h t w h i c h r e s u l t e d i n t h e R o a c h e s b e i n g

r e q u i r e d t o f

e n c e i n t h e i r d o g s a n d l i v e s t o c k

. A f t e r t h a t l a w s u i t

, t h e R o a c h e s e r e c t e d t h e

f e n c e i n q u e s t i o n a t t h e e d g e o f t h e r o a d w a y

. I t d o e s n o t e n c l o s e a n y t h i n g

, a c c o r d i n g t o M s

.

R o g e r s a n d o t h e r w i t n e s s e s

.

T h e R o a c h e s p u t w o o d e n a n d m e t a l p o s t s i n t h e g r o u n d a l o n g t h e e d g e o f t h e r o a d w a y

o n e i t h e r s i d e a n d r a n a w i r e f e n c e o r a r o p e a l o n g e a c h s i d e t o c o n n e c t t h e p o s t s

. T h i s i s t h e

f e n c e i n q u e s t i o n i n t h i s l a w s u i t

. M s

. R o g e r s t e s t i f i e d t h a t t h e r e a r e o n l y f o u r t o f i v e f e e t

b e t w e e n t h e m i d d l e o f t h e r o a d w a y a n d t h e n e w f e n c e

.

M s

. R o g e r s i s i n t h e h o r s e b u s i n e s s M s

. R o g e r s a l s o h a s f r i e n d s w h o v i s i t h e r w i t h

t h e i r h o r s e s t o r i d e o n h e r p r o p e r t y

. S h e h a s t w o h o r s e t r a i l e r s t h a t s h e u s e s t o t r a n s p o r t

h o r s e s o n t o a n d a w a y f

r o m h e r p r o p e r t y

. T h e l a r g e r t r a i l e r i s t e n f e e t w i d e a n d t h i r t y

- f

o u r

f e e t l o n g

.

T he def end ant s’ at tor ney obj ect ed to the admissi bil it y of thi s doc um ent

, and the cou rt ult imatel y 2

al lowe d it to be m ar ked as an exh ibi t wit hout exp li ci tl y rul ing on whet her it was admitt ed int o eviden ce. We

dec li ne to rul e on whet her the doc um ent was pro per ly admitt ed sin ce nei the r part y has ra is ed tha t que st ion

on a ppe al

.

-3-M s

. R o g e r s t e s t i f i e d s h e h a s b e e n u n a b l e t o u s e h e r l a r g e r t r a i l e r e v e r s i n c e t h e

R o a c h e s i n s t a l l e d t h e w o o d e n a n d m e t a l p o s t s s o c l o s e t o t h e r o a d w a y

. S h e t e s t i f i e d t h a t

,

e v e n w i t h t h e s m a l l e r t r a i l e r

, i t i s v e r y d i f f i c u l t t o n e g o t i a t e t h e t u r n s i n t h e r o a d w a y d u e t o

t h e R o a c h e s ’ f

e n c e a l o n g t h e r o a d w a y

.

T h e R e a g a n s

, h e r p r e d e c e s s o r s

- i n

- i n t e r e s t

, h a d t r a n s p o r t e d a m o b i l e h o m e t o t h e i r

p r o p e r t y u s i n g t h e g r a v e l r o a d w a y a n d t h a t t h e h o m e i s a p p r o x i m a t e l y f o r t y

- f i v e f e e t w i d e

.

S h e t e s t i f i e d s h e w o u l d l i k e t o p l a c e a d d i t i o n a l m o b i l e h o m e s o n h e r p r o p e r t y f o r h e r c h i l d r e n

t o u s e a t s o m e p o i n t i n t h e f u t u r e b u t t h a t m o v i n g a d d i t i o n a l m o b i l e h o m e s a l o n g t h e r o a d

n o w i s i m p o s s i b l e d u e t o a l l t h e p o s t s t h e R o a c h e s h a v e i n s t a l l e d a l o n g t h e g r a v e l r o a d

.

O n e w i t n e s s w i t h e x p e r i e n c e w i t h m o v i n g m o b i l e h o m e s t e s t i f i e d t h a t M s

. R o g e r s

w o u l d n e e d a t l e a s t a f

o r t y f o o t r i g h t o f

w a y t o e f

f e c t i v e l y a n d s a f

e l y m o v e a t r a i l e r t h e s i z e

o f h e r h o r s e t r a i l e r

. H e c l a r i f i e d t h a t s h e w o u l d n e e d b e t w e e n t h i r t y a n d f o r t y f e e t o f r o o m

f o r c l e a r a n c e f

o r t a i l s w i n g

.

A n o t h e r w i t n e s s w i t h e x p e r i e n c e i n m a n e u v e r i n g l o n g t r a i l e r s f o r f a r m p u r p o s e s h a d

v i s i t e d M s

. R o g e r s ’ p r o p e r t y t o p i c k u p a t r a i l e r

. H e t e s t i f i e d t h a t i t w a s d i f

f i c u l t t o m a n e u v e r

h i s t r a i l e r o n t h e g r a v e l r o a d w a y b e c a u s e o f t h e s t e e l p o s t s a n d f e n c e p l a c e d b y t h e r o a d w a y

b y t h e R o a c h e s

. H e a l s o s t a t e d t h a t t h e c u r v e o f t h e r o a d w a y c l o s e t o M s

. R o g e r s ’ g a t e a n d

t h e s t e e l p o s t s c a u s e d h i s v e h i c l e t o l e a v e t h e g r a v e l r o a d w a y a n d t r a v e l o n t h e g r a s s

. S i n c e

h i s t r a i l e r w a s s m a l l e r t h a n t h a t o f M s

. R o g e r s

, h e t e s t i f i e d t h a t s h e w o u l d n o t b e a b l e t o

s a f e l y m o v e h e r h o r s e t r a i l e r o n t h e c u r v e i n t h e g r a v e l r o a d w a y

.

A n o t h e r w i t n e s s t e s t i f

i e d t h a t h e o b s e r v e d t h e R o a c h e s m o v i n g t h e f e n c e c l o s e r t o t h e

g r a v e l r o a d w a y a n d t h a t t h e f e n c e c a u s e d p r o b l e m s f o r h i m t r a v e l i n g i n h i s p i c k u p t r u c k

,

e s p e c i a l l y w h e r e t h e r o a d w a y e n t e r e d M s

. R o g e r s ’ p r o p e r t y

.

A p a r t

- t i m e e m p l o y e e o f M s

. R o g e r s t e s t i f i e d t h a t t h e R o a c h e s ’ n e w f e n c e b o r d e r i n g

t h e g r a v e l r o a d w a y d o e s n o t d o e s n o t a c t u a l l y e n c l o s e a n y t h i n g

. H e a l s o s t a t e d t h a t t h e n e w

f e n c e c a u s e s a l o t o f d i s c o m f o r t f o r p e o p l e d r i v i n g o n t h e r o a d w a y c o m p a r e d t o w h e r e t h e

e l e c t r i c f e n c e h a d b e e n l o c a t e d w h e n M s

. R o g e r s b o u g h t h e r p r o p e r t y

.

M s

. R o g e r s t e s t i f

i e d t h a t s h e c a n n o l o n g e r b r i n g a n y b i g e q u i p m e n t o n t o h e r p r o p e r t y

b e c a u s e o f t h e p o s t s a n d f e n c e e r e c t e d b y t h e R o a c h e s a t t h e e d g e o f t h e g r a v e l r o a d w a y

. H e r

l a r g e r h o r s e t r a i l e r h a s b e e n p a r k e d s i n c e 2 0 0 5

. T h e c e n t e r l i n e o f t h e r o a d w a y w a s 2 7 f e e t

f r o m t h e R o a c h e s ’ e l e c t r i c f e n c e w h e n s h e p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y

, a n d s h e h a d p l e n t y o f

r o o m t o m a n e u v e r t h e e a s e m e n t w i t h h e r t r a i l e r s

. B e c a u s e o f t h e p o s t s e r e c t e d b y t h e

-4-R o a c h e s

, s h e h a s d i f f i c u l t y t r a v e l i n g t h e r o a d w a y b e c a u s e o f t h e s w i n g n e c e s s a r y t o n a v i g a t e

t h e c u r v e s

. S h e a l s o s a i d s h e c a n n o t e v e n u s e t h e f u l l o r i g i n a l g r a v e l e d w i d t h o f t h e r o a d w a y

d u e t o t h e f

e n c e a n d p o s t s

.

I I

. T R IA L C O U R T R U L IN G S

F o l l o w i n g t h e c l o s e o f

M s

. R o g e r s ’ p r e s e n t a t i o n o f e v i d e n c e

, t h e R o a c h e s a s k e d t h e

c o u r t t o d i s m i s s M s

. R o g e r s ’ c a u s e o f a c t i o n s e e k i n g t o w i d e n t h e g r a v e l r o a d w a y t o f o r t y

f e e t

. T h e t r i a l j u d g e g r a n t e d t h e R o a c h e s t h i s r e l i e f

, s t a t i n g t h e f

o l l o w i n g f

r o m t h e b e n c h : 3

T h e C o u r t f

i n d s t h a t t h e r e i s n o f

o r t y f o o t e a s e m e n t o v e r t h e t r a c t s o r

t h e p r o p e r t y i n v o l v e d

. T h e e a s e m e n t i s t h e l a n d o r p r o p e r t y t h a t h a s b e e n i n

c o m m o n u s e t h r o u g h o u t t h e y e a r s

. T h i s r o a d h a s b e e n e s t a b l i s h e d b y

a g r e e m e n t

. . . a n d i t ’ s w h a t i t i s

, w h e r e i t i s

. I t d o e s n o t e x t e n d f o r t y f o o t

.

N o t h i n g i n t h e r e c o r d i n d i c a t e s t h e r o a d i s a n y w i d e r t h a n t h e u s e

. S o I ’ m

g o i n g t o s u s t a i n t h a t m o t i o n

.

T h e R o a c h e s t h e n a s k e d t h e c o u r t t o d i s m i s s M s

. R o g e r s ’ c l a i m f o r i n t e r f e r e n c e w i t h

h e r e a s e m e n t

. I n r e s p o n s e t o t h i s m o t i o n

, t h e c o u r t s t a t e d :

T h e C o u r t i s g o i n g t o f i n d i n t h i s c a s e t h a t

. . . a n d I ’ v e l o o k e d v e r y

c l o s e l y a t t h e s e p i c t u r e s

. A n d I w a n t t h e p a r t i e s t o k n o w t h a t I l i v e o n a f a r m

.

I l i v e o n a f

o u r h u n d r e d a c r e f

a r m

. I ’ v e g o t a l o t o f n e i g h b o r s

. I ’ v e g o t a l o t

o f r o a d s

. A n d I ’ v e p u l l e d c a t t l e t r a i l e r s a n d h o r s e t r a i l e r s a l l o v e r t h e c o u n t r y

.

. . .

B u t I k n o w w h a t r o a d s a r e

. I k n o w w h a t f a r m p r o b l e m s a r e a n d I k n o w

w h a t c o u n t r y r o a d s a r e

. T h i s i s n o m o r e t h a n a c o u n t r y l a n e

. A p r i v a t e r o a d

.

I t ’ s n o t a p u b l i c r o a d

. I t ’ s a p r i v a t e r o a d

. I t ’ s w h a t i t i s o n t h e g r o u n d

.

A n d I ’ v e l o o k e d v e r y c a r e f u l l y a t t h e s e f

e n c e s

. N o n e o f t h e m e n c r o a c h

u p o n t h e r o a d w a y i t s e l f

. I t ’ s a l i t t l e c l o s e i n a p l a c e o r t w o

, b u t i t ’ s t h r e e f o o t

o f f t h e g r a v e l

, t h r e e f

o o t o f f t h e r o a d

.

O n e o r t w o p l a c e s t h e f

e n c e m i g h t b e a l i t t l e c l o s e

. T h e f e n c e o u g h t t o

b e a t l e a s t t h r e e f

o o t o f f o f t h e g r a v e l

. A n d t h i s r o a d b a s i c a l l y i s

. T h e r e m i g h t

T he tr ia l cour t als o dismisse d the def end ant s Ms . Rog er s nam ed as indi spe nsa ble par ti es but wit h 3

whom she ha d no ac tua l c om pla int

, i.e

. , Lar ry Dani el s, Ll oyd Dani el s, a nd Ro ger Hil l.

-5-b e o n e o r t w o p l a c e s w h e r e i t ’ s a l i t t l e c l o s e r t h a n t h a t

.

B u t u n f o r t u n a t e l y

, t h i s r o a d h a s b e e n m a d e a n d u s e d f o r s o m e f

i f t y

y e a r s

. A n d t h e u s e o f i t n o w

, t h e p l a i n t i f f i s a t t e m p t i n g t o i n c r e a s e t h e b u r d e n

o n t h e d e f

e n d a n t s ’ p r o p e r t y b y m a k i n g a w i d e

, a m u c h w i d e r r o a d

.

T h e y o w n t h a t p r o p e r t y

. A n d i t ’ s n o t u s e d f o r t h e r o a d

. I t ’ s n e v e r b e e n

u s e d a s a r o a d

. A n d t h e y o n l y h a v e t o b e r e a s o n a b l e i n s e t t i n g t h e i r f e n c e s

.

T h e p i c t u r e t h a t ’ s v e r y t e l l i n g i n t h i s c a s e

, I t h i n k

, t h a t s h o w s t h e

t e m p o r a r y e l e c t r i c f

e n c e

, t h a t h a s a b s o l u t e l y n o t h i n g t o d o w i t h w h e r e t h e r o a d

i s

. I t i s p r o b a b l y t w e n t y

- s e v e n f o o t f r o m t h e c e n t e r l i n e

. B u t i t m i g h t a s w e l l

b e a h u n d r e d f

o o t

. T h a t ’ s t h e i r t e m p o r a r y f e n c e t o h o l d h o r s e s a n d t h a t ’ s n o t

t h e b o u n d a r y l i n e

.

T h e s e p e o p l e o w n u p t o t h e u s e d p o r t i o n o f t h a t r o a d

. A n d t h e y ’ r e n o t

o b l i g a t e d t o a l l o w a n y a d d i t i o n a l u s e

. T h e y ’ r e n o t o b l i g a t e d t o a l l o w p e o p l e

a p l a c e t o t u r n a r o u n d o r b a c k u p

. O n l y t o c o m e i n o n t h a t p r o p e r t y a n d a l l o w

t h e r e a s o n a b l e u s e o f t h a t e a s e m e n t

. A n d a n o r m a l c a t t l e t r a i l e r o r a h o r s e

t r a i l e r c a n c o m e i n t h e r e w i t h n o p r o b l e m

.

S o I f i n d t h e c o m p l a i n a n t h a s n o c a s e

. D i s m i s s i t

. . . .

I n r e s p o n s e t o a q u e s t i o n b y M s

. R o g e r s a b o u t a p a r t i c u l a r p o s t p i c t u r e d i n a

p h o t o g r a p h m a r k e d 5 B t h a t m a y h a v e b e e n l e s s t h a n t h r e e f e e t f r o m t h e g r a v e l

, t h e c o u r t

d i r e c t e d t h e R o a c h e s t o m o v e t h a t p o s t

.

T h e t r i a l c o u r t t h e n m a d e t h e f o l l o w i n g w r i t t e n f

i n d i n g s o f f

a c t :

2

. T h a t t h e r o a d i n q u e s t i o n i s a p r i v a t e r o a d

, u t i l i z e d b y a l l t h e

p a r t i e s

, b u t i s e n t i r e l y o n l a n d o w n e d b y D e f e n d a n t s ;

3

. T h a t s a i d r o a d b e g i n s a t t h e L o w e P o i n t R o a d

, a c o u n t y m a i n t a i n e d

p u b l i c r o a d

, a n d r u n s t h r o u g h D e f e n d a n t s ’ l a n d s t o P l a i n t i f f ’ s l a n d s ;

4

. T h a t P l a i n t i f

f h a s a r i g h t t o u s e s a i d r o a d f o r i n g r e s s a n d e g r e s s t o

P l a i n t i f f ’ s l a n d s a n d P l a i n t i f

f ’ s r i g h t o f u s e i s n o t c o n t e s t e d b y D e f e n d a n t s ;

5

. T h a t P l a i n t i f

f ’ s r i g h t t o u s e s a i d r o a d i s l i m i t e d t o t h e a c t u a l c o u r s e

a n d w i d t h o f t h e e x i s t i n g r o a d ;

-6-6

. T h a t P l a i n t i f f h a s n o r i g h t t o u s e a n y o t h e r p a r t o f D e f e n d a n t ’ s

l a n d s ;

7

. T h a t D e f

e n d a n t s ’ m e t a l f

e n c e p o s t c l o s e s t t o t h e r o a d a s s h o w n

i n E x h i b i t “ 5 b ” s h o u l d b e m o v e d f u r t h e r a w a y f

r o m t h e e x i s t i n g r o a d w a y a s

s o o n a s p r a c t i c a b l e ;

9

. T h a t P l a i n t i f

f ’ s C O M P L A I N T s h o u l d o t h e r w i s e b e d i s m i s s e d

w i t h p r e j u d i c e

. . . .

M s

. R o g e r s a p p e a l s t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t

, c o n t e n d i n g t h e c o u r t e r r e d b y ( 1 )

d i s m i s s i n g h e r c o m p l a i n t f o r i n t e r f e r e n c e w i t h h e r e a s e m e n t a n d d e n y i n g h e r d a m a g e s f o r

s u c h i n t e r f

e r e n c e ; ( 2 ) d e n y i n g h e r r e q u e s t f o r a d e c l a r a t i o n t h a t s h e h a s t h e r i g h t t o a f o r t y

f o o t w i d e e a s e m e n t a c r o s s t h e d e f e n d a n t s ’ p r o p e r t i e s ; a n d ( 3 ) d i s m i s s i n g h e r c l a i m f o r a

p a r t i t i o n f

e n c e

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

B y a s k i n g t h e c o u r t t o d i s m i s s M s

. R o g e r s ’ c l a i m s f o l l o w i n g t h e p r e s e n t a t i o n o f h e r

p r o o f

, t h e R o a c h e s w e r e c h a l l e n g i n g t h e s u f f i c i e n c y o f M s

. R o g e r s ’ p r o o f a n d w e r e

e s s e n t i a l l y a s k i n g t h e c o u r t f o r a n i n v o l u n t a r y d i s m i s s a l o f M s

. R o g e r s ’ c o m p l a i n t p u r s u a n t

t o T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 4 1

. 0 2

. T h i s r u l e p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t :

( 2 ) A f t e r t h e p l a i n t i f

f i n a n a c t i o n t r i e d b y t h e c o u r t w i t h o u t a j u r y h a s

c o m p l e t e d t h e p r e s e n t a t i o n o f p l a i n t i f f ’ s e v i d e n c e

, t h e d e f

e n d a n t

, w i t h o u t

w a i v i n g t h e r i g h t t o o f

f e r e v i d e n c e i n t h e e v e n t t h e m o t i o n i s n o t g r a n t e d

, m a y

m o v e f o r d i s m i s s a l o n t h e g r o u n d t h a t u p o n t h e f a c t s a n d t h e l a w t h e p l a i n t i f f

h a s s h o w n n o r i g h t t o r e l i e f

. T h e c o u r t s h a l l r e s e r v e r u l i n g u n t i l a l l p a r t i e s

a l l e g i n g f

a u l t a g a i n s t a n y o t h e r p a r t y h a v e p r e s e n t e d t h e i r r e s p e c t i v e

p r o o f

- i n

- c h i e f

. T h e c o u r t a s t r i e r o f t h e f a c t s m a y t h e n d e t e r m i n e t h e m a n d

r e n d e r j u d g m e n t a g a i n s t t h e p l a i n t i f f o r m a y d e c l i n e t o r e n d e r a n y j u d g m e n t

u n t i l t h e c l o s e o f a l l t h e e v i d e n c e

. I f t h e c o u r t g r a n t s t h e m o t i o n f o r i n v o l u n t a r y

d i s m i s s a l

, t h e c o u r t s h a l l f i n d t h e f a c t s s p e c i a l l y a n d s h a l l s t a t e s e p a r a t e l y i t s

c o n c l u s i o n s o f l a w a n d d i r e c t t h e e n t r y o f t h e a p p r o p r i a t e j u d g m e n t

.

T h e T e n n e s s e e C o u r t o f A p p e a l s h a s a d d r e s s e d t h i s r u l e i n P a m p e r i n v

. S t r e a m l i n e

M f g

. , i n w h i c h i t e x p l a i n e d :

W h e n a m o t i o n t o d i s m i s s i s m a d e a t t h e c l o s e o f a p l a i n t i f f ’ s p r o o f i n a

-7-n o n

- j u r y c a s e

, t h e t r i a l c o u r t m u s t i m p a r t i a l l y w e i g h t h e e v i d e n c e a s t h o u g h i t

w e r e m a k i n g f

i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w a f t e r a l l t h e e v i d e n c e h a s

b e e n p r e s e n t e d

. I f t h e p l a i n t i f f ’ s c a s e h a s n o t b e e n e s t a b l i s h e d b y a

p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

, t h e n t h e c a s e s h o u l d b e d i s m i s s e d i f t h e

p l a i n t i f f h a s s h o w n n o r i g h t t o r e l i e f o n t h e f a c t s f o u n d a n d t h e a p p l i c a b l e l a w

.

2 7 6 S

. W

. 3 d 4 2 8

, 4 3 6 ( T e n n

. C t

. A p

. 2 0 0 8 ) ( q u o t i n g B u i l d i n g M a t e r i a l s C o r p

. v

. B r i t t

, 2 1 1

S

. W

. 3 d 7 0 6

, 7 1 1 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) )

.

O n a p p e a l

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o g r a n t t h e R o a c h e s ’ m o t i o n f o r

i n v o l u n t a r y d i s m i s s a l p u r s u a n t t o R u l e 1 3 ( d ) o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f A p p e l l a t e P r o c e d u r e

.

P a m p e r i n

, 2 7 6 S

. W

. 3 d a t 4 3 6 ( c i t i n g B u i l d i n g M a t e r i a l s C o r p

. , 2 1 1 S

. W

. 3 d a t 7 1 1 )

. I n

a c c o r d a n c e w i t h R u l e 1 3 ( d )

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t d e n o v o

, a p p l y i n g a

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W e w i l l n o t o v e r t u r n t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t u n l e s s t h e

e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e m

. P a m p e r i n

, 2 7 6 S

. W

. 3 d a t 4 3 6 ( c i t i n g B o g a n v

. B o g a n

,

6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) )

. W e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w u s i n g a

d e n o v o s t a n d a r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. P a m p e r i n

, 2 7 6 S

. W

. 3 d a t 4 3 6 ( c i t i n g

U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4 S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) ( f u r t h e r c i t a t i o n s

o m i t t e d ) )

.

I V

. E A S E M E N T F O R U S E O F T H E G R A V E L R O A D W A Y

T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h a t M s

. R o g e r s h a s t h e r i g h t t o u s e t h e g r a v e l r o a d t h a t

p a s s e s o v e r t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s ’ p r o p e r t i e s f

o r p u r p o s e s o f i n g r e s s t o a n d e g r e s s f r o m

h e r p r o p e r t y

. T h u s

, t h e y d o n o t d i s p u t e t h a t s h e h a s a n a c c e s s e a s e m e n t o v e r t h e d e f e n d a n t s ’

p r o p e r t i e s

. “ A n e a s e m e n t i s a r i g h t a n o w n e r h a s t o s o m e l a w f u l u s e o f t h e r e a l p r o p e r t y o f

a n o t h e r

. ” C e l l c o P ’ s h i p d / b / a V e r iz o n W i r e l e s s v

. S h e l b

y C o u n t y

, 1 7 2 S

. W

. 3 d 5 7 4

, 5 8 8

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( q u o t i n g P e v e a r v

. H u n t

, 9 2 4 S

. W

. 2 d 1 1 4

, 1 1 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 )

( f u r t h e r c i t a t i o n s o m i t t e d ) )

. O n e w h o p o s s e s s e s a n e a s e m e n t h a s a n e n f o r c e a b l e r i g h t t o u s e

r e a l p r o p e r t y t h a t b e l o n g s t o a n o t h e r f o r a s p e c i f

i c u s e

. B r a d l e

y v

. M c L e o d

, 9 8 4 S

. W

. 2 d 9 2 9

,

9 3 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 8 ) ( c i t i n g B r e w v

. V a n D e m a n

, 5 3 T e n n

. ( 6 H e i s k

. ) 4 3 3

, 4 3 6 ( 1 8 7 1 ) )

.

A n e a s e m e n t d o e s n o t c o n f e r a n i n t e r e s t i n t h e o w n e r s h i p o f t h e u n d e r l y i n g r e a l p r o p e r t y

.

S t a r E n t e r

. v

. W

a r n e r

, 1 9 9 5 W L 3 8 1 6 5 2

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 2 8

, 1 9 9 5 )

.

E a s e m e n t s c a n b e c r e a t e d i n s e v e r a l d i f f e r e n t w a y s

, i n c l u d i n g b y e x p r e s s g r a n t

, i m p l i c a t i o n

, p r e s c r i p t i o n

, e s t o p p e l

, r e s e r v a t i o n

, a n d e m i n e n t d o m a i n

. C e l l c o P ’ s h i p

, 1 7 2

S

. W

. 3 d a t 5 8 8 ( c i t i n g P e v e a r

, 9 2 4 S

. W

. 2 d a t 1 1 5

- 1 6 ) ( f u r t h e r c i t a t i o n s o m i t t e d )

. M s

.

R o g e r s ’ G e n e r a l W a r r a n t y D e e d e x p r e s s l y d e s c r i b e s t h e r i g h t

- o f

- w a y o v e r t h e d e f

e n d a n t s ’

p r o p e r t i e s

, b u t t h a t d e e d d i d n o t c r e a t e t h e e a s e m e n t

.

-8-T h e t y p e o f e a s e m e n t M s

. R o g e r s o w n s m e e t s t h e d e f i n i t i o n o f a n e a s e m e n t b y

i m p l i c a t i o n

. S u c h a n e a s e m e n t o f t e n o c c u r s “ u p o n s e v e r a n c e o f a s i n g l e p i e c e o f l a n d i n t o 4

s e p a r a t e l y o w n e d p a r t s a s a n i n f e r e n c e o f t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s t o t h e c o n v e y a n c e

. ”

C e l l c o P ’ s h i

p

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 8 8 ( q u o t i n g B a r r e t t

, 1 9 9 9 W L 8 0 2 6 4 2

, a t * 2 ) ; B a r r e t t v

. H i l l

,

1 9 9 9 W L 8 0 2 6 4 2

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 7

, 1 9 9 9 ) ( c i t i n g R e s t a t e m e n t o f P r o p e r t y § 4 7 4

( 1 9 4 4 ) ; L a R u e v

. G r e e n e C o u n t y B a n k

, 1 6 6 S

. W

. 2 d 1 0 4 4

, 1 0 4 9 ( 1 9 4 2 ) )

. “ I m p l i e d e a s e m e n t s

a r e g r o u n d e d i n t h e p o l i c y ‘ t h a t a g r a n t o r i n t e n d s t o i n c l u d e i n a c o n v e y a n c e w h a t e v e r i s

n e c e s s a r y f

o r t h e b e n e f

i c i a l u s e a n d e n

j o y m e n t o f t h e p r o p e r t y c o n v e y e d

. ’ ” C e l l c o P ’ s h i p

,

1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 8 9 ( q u o t i n g A d c o c k v

. A d c o c k

, 1 9 9 5 W L 6 7 5 8 5 2

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

.

1 5

, 1 9 9 5 ) )

.

A s s t a t e d e a r l i e r

, t h e r e i s n o d i s p u t e t h a t M s

. R o g e r s h a s a n e a s e m e n t f o r i n g r e s s a n d

e g r e s s o v e r t h e g r a v e l r o a d a c r o s s t h e p r o p e r t y o f t h e R o a c h e s

. T h e r e a l q u e s t i o n i s t h e

e x t e n t o f t h a t e a s e m e n t

.

V

. D IS M IS S A L O F D E C L A R A T O R Y J U D G M E N T C L A IM

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d “ n o t h i n g i n t h i s r e c o r d i n d i c a t e s t h a t t h e r o a d i s a n y w i d e r t h a n

t h e u s e ” a n d d i s m i s s e d M s

. R o g e r s ’ c l a i m f o r a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t t h a t s h e h a v e u s e a n d

e n j o y m e n t o f a n e a s e m e n t t h a t w a s f o r t y f e e t w i d e

. I n t h i s a p p e a l

, M s

. R o g e r s a r g u e s t h a t

t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n t h i s d i s m i s s a l

. A s s e t o u t i n h e r b r i e f

, t h e i s s u e s p e c i f

i c a l l y r e f e r e n c e s

“ t h e f o r t y ( 4 0 ) f

o o t w i d e d r i v e w a y s h o w n o n E x h i b i t 2

. ” H o w e v e r

, t h e a r g u m e n t d o e s n o t

a d d r e s s t h a t d i a g r a m o r t h e t e s t i m o n y a b o u t i t

.

I t i s a x i o m a t i c t h a t t h e e x t e n t o f a n e a s e m e n t c a n b e e s t a b l i s h e d b y a w r i t t e n

d e s c r i p t i o n i n t h e g r a n t o f t h e e a s e m e n t

. B u t

, t h e e v i d e n c e M s

. R o g e r s s u b m i t t e d t o e s t a b l i s h

a f o r t y f o o t w i d e e a s e m e n t w a s t e s t i m o n y a b o u t a h a n d m a d e d r a w i n g b y a p e r s o n w h o d i d

T he e le m ent s ne ces sar y to cr eat e a n ea sement by im pli cat ion in cl ude : 4

(1) a sep ar at ion of the ti tl e; (2) a nec ess i t y tha t, bef ore the sep ar at ion ta kes pla ce, the use

whic h giv es ri se to the eas ement sha ll have bee n so lon g con ti nue d and obvious or m ani fe st

as to sho w th a t i t w a s me a n t to be per m ane nt; and (3) a nec ess it y tha t the eas ement be

ess ent ia l to the ben ef

ic ia l enj oym ent of the la nd grant ed or re ta ine d; and (4) con ti nuou s, as

dis ti nguish ed f

rom tempora ry or o cca si ona l s er vitud e.

Barr et t

, 1999 WL 8026 42, at *3 (T enn

. Ct. App. Oct

. 7, 1999 ) (c it ing Joh nso n v. Headr ic k

, 237 S.W .2d 567,

570 (T enn

. App.19 48) ; 28A C.J .S. Eas ements § 63 (19 96) ). Her ei n, the re was eviden ce tha t when the si ngle

tr act was ini ti al ly divid ed int o sever al tr act s the pri or owner s/ re si den ts of the pro per ty Ms

. Rogers now owns

use d the gravel roa d to acc ess the pro per ty and tha t thi s roa d has bee n use d con ti nuou sl y for over ei ghty years

for th is pur pos e.

-9-n o t m a k e t h e d r a w i n g a n d d i d n o t h a v e a n y p e r s o n a l k n o w l e d g e a b o u t t h e d r a w i n g o r t h e

i s s u e s i n t h i s c a s e

. A c c o r d i n g l y

, w e a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t t h a t M s

. R o g e r s d i d n o t s h o w

t h a t s h e w a s e n t i t l e d t o t h e r e l i e f s h e r e q u e s t e d

, i

. e

. , a d e c l a r a t i o n t h a t s h e h a d u s e a n d

e n j o y m e n t o f a 4 0 f

o o t e a s e m e n t c e n t e r e d o n t h e c e n t e r l i n e o f t h e r o a d w a y a s d e s c r i b e d i n

a s p e c i f i c e x h i b i t

.

V I

. I N T E R F E R E N C E W IT H E A S E M E N T

M s

. R o g e r s a l s o a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g h e r c l a i m t h a t t h e

R o a c h e s h a d i n t e r f

e r e d w i t h h e r u s e o f t h e e a s e m e n t a n d h e r c l a i m f o r d a m a g e s b a s e d u p o n

t h a t a l l e g e d i n t e r f

e r e n c e

. 5

I n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e R o a c h e s h a v e i n t e r f e r e d w i t h M s

. R o g e r s ’ u s e o f

t h e e a s e m e n t

, w e m u s t i d e n t i f y t h e e x t e n t o f t h a t e a s e m e n t

. T h e r o a d i n q u e s t i o n v a r i e s i n

w i d t h

, a n d e v i d e n c e i n t r o d u c e d a t t r i a l s h o w e d t h a t i t i s n i n e f e e t w i d e a t i t s n a r r o w e s t p o i n t

.

T h e e x a c t m e a s u r e m e n t o f t h e g r a v e l r o a d

, h o w e v e r

, d o e s n o t n e c e s s a r i l y d e f i n e t h e c o n t o u r s

o r e x t e n t o f M s

. R o g e r s ’ e a s e m e n t

.

A

. T h e E x t e n t o f t h e E a s e m e n t

W h e r e a n e a s e m e n t i s n o t s p e c i f i c a l l y d e f

i n e d

, i t i s l i m i t e d t o w h a t i s “ r e a s o n a b l y

n e c e s s a r y a n d c o n v e n i e n t ” t o s u i t t h e p u r p o s e f o r w h i c h i t w a s c r e a t e d

. A d a m s v

. W i n n e t t

,

1 5 6 S

. W

. 2 d 3 5 3

, 3 5 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 1 )

. T h e e x t e n t o f a n i m p l i e d e a s e m e n t i s

d e t e r m i n e d i n p a r t b y a p r e d e c e s s o r ’ s u s e o f t h e e a s e m e n t :

U n l i k e e x p r e s s e a s e m e n t s

, [ e a s e m e n t s b y i m p l i c a t i o n ] t a k e i n t o a c c o u n t t h e

p r i o r u s e m a d e o f

c o n v e y e d l a n d

. T h e y o r d a i n t h e p e r p e t u a t i o n o f t h a t u s e o n

t h e g e n e r a l p r i n c i p l e t h a t p r o p e r t y i s u s u a l l y p a s s e d a l o n g w i t h i t s b u r d e n s a n d

t h a t t h e p a r t i e s

, a s e v i d e n c e d b y t h e i r a c t i o n s

, u n d e r s t o o d t h a t t h e i r p r o p e r t y

w a s t h u s c o n v e y e d

. S e e R o g e r A

. C u n n i n g h a m

, e t a l

. , T h e L a w o f P r o p e r t y § §

8

. 4

- 8

. 5 ( 1 9 8 4 ) ; 2 A J a m e s C a s n e r

, A m e r i c a n L a w o f P r o p e r t y § § 8

. 3 1

- 8

. 3 8

( 1 9 5 2 )

.

B r a d l e y v

. M c L e o d

, 9 8 4 S

. W

. 2 d a t 9 3 4 ; B a r n e t t

, 1 9 9 9 W L 8 0 2 6 4 2

, a t * 2

.

A n e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n i s a l s o k n o w n a s a n e a s e m e n t i m p l i e d f r o m p r i o r u s e

.

Alt hough the tr ia l cou rt did dis m is s Ms

. Rogers’ complai nt, it act ual ly grant ed her li m it ed re li ef by 5

ord er ing th e Roa che s t o mov e a fe nce pos t.

-10-R E S T A T E M E N T ( T H IR D ) O F P R O P : S E R V IT U D E S § 2

. 1 2 ( 2 0 0 0 )

. I m p l i c a t i o n o f a n e a s e m e n t

f r o m a p r i o r u s e i s b a s e d o n t h e p r o t e c t i o n o f a p u r c h a s e r ’ s r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n s t h a t h i s

o r h e r u s e o f a n e a s e m e n t w i l l b e a c o n t i n u a t i o n o f h e r p r e d e c e s s o r ’ s u s e

. I d

. ; s e e I n g r a m

v

. W a s s o n

, 2 0 1 1 W L 5 9 2 1 6 9 4

, a t * 1 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 2 1

, 2 0 1 1 ) ( “ t h e r u l e r e g a r d i n g

e a s e m e n t s i m p l i e d f

r o m p r i o r u s e i s b a s e d o n t h e a s s u m p t i o n t h a t p e o p l e i n t e n d t o b u y a n d

s e l l l a n d w i t h t h e e x i s t i n g a c c e s s a r r a n g e m e n t s

, a n d i t f u r t h e r s t h e p o l i c y o f p r o t e c t i n g t h e

r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n s a n d t h e i n t e n t o f p a r t i e s t o s u c h t r a n s a c t i o n s ” )

.

C o u r t s c o n s i d e r t h e r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n s o f p u r c h a s e r s o f t h e d i v i d e d p a r c e l s b a s e d

o n b o t h t h e i m m e d i a t e a n d p r i o r s e l l e r s ’ u s e s o f t h e e a s e m e n t a t i s s u e

. S e e

, e

. g

. , I n g r a m v

.

W a s s o n

, 2 0 1 1 W L 5 9 2 1 6 9 4

, a t * 1

- 5

, 1 0 ( l a r g e p a r c e l o f l a n d w a s s u b d i v i d e d i n 1 9 7 1 a n d

c o u r t c o n s i d e r e d p r i o r u s e s o f r i g h t

- o f

- w a y p a s s i n g t h r o u g h s u b d i v i d e d l o t s b y s u c c e s s i v e

o w n e r s

, f

o l l o w i n g i n i t i a l s e v e r a n c e

, t o r e a c h l a n d l o c k e d p a r c e l ) ; R h o a d e s v

. T a y l o r

, 2 0 0 3

W L 7 2 4 6 7 2

, * 1

, 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r c h 4

, 2 0 0 3 ) ( c o u r t c o n s i d e r e d p r i o r u s e s o f s u c c e s s i v e

o w n e r s o f p a r c e l a t i s s u e t o d e t e r m i n e w h e t h e r e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n e x i s t e d )

. T h u s

, p r i o r

u s e o f a n e a s e m e n t i s i m p o r t a n t i n d e t e r m i n i n g t h e e x p e c t a t i o n s o f t h e p a r t i e s a n d t h e e x t e n t

o f a n e a s e m e n t

.

I n S h e w v

. B a w g u s

, 2 2 7 S

. W

. 3 d 5 6 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 ) t h i s c o u r t a g a i n r e c i t e d t h e

w e l l

- a c c e p t e d d o c t r i n e r e g a r d i n g e a s e m e n t s :

T h e r a n g e o f p e r m i s s i b l e u s e s o f a n y p a r t i c u l a r e a s e m e n t i s i n t h e f i r s t i n s t a n c e

d e f i n e d b y t h e c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e c r e a t i o n o f t h a t e a s e m e n t ; i t s u s e

i s l i m i t e d t o t h e p u r p o s e s f o r w h i c h i t w a s c r e a t e d

. 2 8 A C

. J

. S

. E a s e m e n t s §

1 5 9 ( 1 9 9 6 )

.

S h e w

, 2 2 7 S

. W

. 3 d a t 5 7 6 ( q u o t i n g C e l l c o P ’ s h i p

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 9 5 )

.

T h e S h e w c o u r t e x p l a i n e d t h a t “ [ w ] h e r e a n e a s e m e n t i s n o t s p e c i f i c a l l y d e f

i n e d

, i t

n e e d b e o n l y s u c h a s i s r e a s o n a b l y n e c e s s a r y a n d c o n v e n i e n t f o r w h i c h i t w a s c r e a t e d

. ” 2 2 7

S

. W

. 3 d a t 5 7 7 ( q u o t i n g B u r c h f i e l v

. G a t l i n b u r

g A i r p o r t A u t h

. , 2 0 0 6 W L 3 4 2 1 2 8 2

, a t * 3

( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 2 8

, 2 0 0 6 ) ( f u r t h e r c i t a t i o n o m i t t e d ) )

. “ I f t h e l o c a t i o n o f a n e a s e m e n t

c a n n o t b e a s c e r t a i n e d b y t h e l a n g u a g e o f t h e i n s t r u m e n t o r t h e s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s

,

t h e u s e o f t h e w a y f

i x e s t h e l o c a t i o n

. ” S h e w

, 2 2 7 S

. W

. 3 d a t 5 7 7 ( q u o t i n g F a n n i n g v

. W a l l e n

,

2 0 0 1 W L 9 5 0 0 0 1

, a t * 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 2 1

, 2 0 0 1 ) )

.

I n o t h e r w o r d s

, “ [ t ] h e e x t e n t o f a n e a s e m e n t i s a l s o d e t e r m i n a b l e b y i t s n a t u r e a n d u s e

.

C a r r o l l v

. B e l c h e r

, 1 9 9 9 W L 5 8 5 9 7

, a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 9

, 1 9 9 9 )

.

T h e e v i d e n c e i n t h e c a s e a t b a r s u g g e s t s t h a t t h e g r a v e l r o a d w a y h a s b e e n u s e d f o r

-11-i n g r e s s t o a n d e g r e s s f r o m t h e l a n d c u r r e n t l y o w n e d b y M s

. R o g e r s f o r n e a r l y f

i f t y y e a r s a n d

t h a t i t s l o c a t i o n h a s n o t c h a n g e d i n t h a t t i m e

. T e s t i m o n y s h o w e d t h a t t h e R e a g a n s

, t h e

p r e d e c e s s o r s

- i n

- i n t e r e s t t o M s

. R o g e r s

, h a d t r a n s p o r t e d a m o b i l e h o m e a b o u t f o r t y

- f i v e f e e t

w i d e a l o n g t h e g r a v e l r o a d e a s e m e n t

. I t a l s o e s t a b l i s h e d t h a t t h e e a s e m e n t a n d t h e l a n d

a r o u n d i t a r e r u r a l a n d t h a t a g r i c u l t u r a l a c t i v i t i e s a r e c o m m o n i n t h e a r e a

.

-12-B

. B u r d e n s a n d L i m i t a t i o n s o n B o t h O w n e r o f E a s e m e n t a n d O w n e r o f

U n d e r l y i n g P r o p e r t y

I t i s w e l l s e t t l e d t h a t a n e a s e m e n t c a r r i e s r i g h t s a n d r e s t r i c t i o n s a p p l i c a b l e t o t h e o w n e r

o f t h e e a s e m e n t ( t h e d o m i n a n t e s t a t e ) a n d t h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y u n d e r l y i n g a n d a d j o i n i n g

t h e e a s e m e n t ( t h e s e r v i e n t e s t a t e )

.

A l t h o u g h t h e r i g h t s o f t h e e a s e m e n t o w n e r a r e p a r a m o u n t

, t o t h e e x t e n t o f t h e

e a s e m e n t

, t o t h o s e o f t h e l a n d o w n e r

, t h e r i g h t s o f t h e e a s e m e n t o w n e r a n d o f

t h e l a n d o w n e r a r e n o t a b s o l u t e

, i r r e l a t i v e

, a n d u n c o n t r o l l e d

, b u t a r e s o l i m i t e d

,

e a c h b y t h e o t h e r

, t h a t t h e r e m a y b e a d u e a n d r e a s o n a b l e e n j o y m e n t o f b o t h

t h e e a s e m e n t a n d t h e s e r v i e n t e s t a t e

.

C a r r o l l v

. B e l c h e r

, 1 9 9 9 W L 5 8 5 9 7

, a t * 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 9

, 1 9 9 9 ) ( q u o t i n g 1 0

T E N N E S S E E J U R IS P R U D E N C E

, E a s e m e n t s § 6 ( 1 9 9 4 ) )

.

B e c a u s e a n e a s e m e n t i s l i m i t e d t o t h e p u r p o s e s f o r w h i c h i t w a s c r e a t e d

, a n o w n e r o f

a n e a s e m e n t “ c a n n o t m a t e r i a l l y i n c r e a s e t h e b u r d e n o f i t u p o n t h e s e r v i e n t e s t a t e o r i m p o s e

t h e r e o n a n e w a n d a d d i t i o n a l b u r d e n

. ” A d a m s v

. W i n n e t t

, 1 5 6 S

. W

. 2 d a t 3 5 7 ( q u o t i n g 1 7 A M

.

J U R

. 9 9 6

, s e c

. 9 8 )

.

I n o t h e r w o r d s

, a n e a s e m e n t a p p u r t e n a n t t o a d o m i n a n t t e n e m e n t c a n b e u s e d

o n l y f o r t h e p u r p o s e s o f t h a t t e n e m e n t ; i t i s n o t a p e r s o n a l r i g h t

, a n d c a n n o t b e

u s e d

, e v e n b y t h e d o m i n a n t o w n e r

, f o r a n y p u r p o s e u n c o n n e c t e d w i t h t h e

e n j o y m e n t o f h i s e s t a t e

. T h e p u r p o s e o f t h i s r u l e i s t o p r e v e n t a n i n c r e a s e o f

t h e b u r d e n u p o n t h e s e r v i e n t e s t a t e

, a n d i t a p p l i e s w h e t h e r t h e e a s e m e n t i s

c r e a t e d b y g r a n t

, r e s e r v a t i o n

, p r e s c r i p t i o n

, o r i m p l i c a t i o n

. 9 R

. C

. L

. , 7 8 6

, s e c

.

4 3 ; J o n e s o n E a s e m e n t s

, s e c s

. 9 9 a n d 1 0 0

.

A p r i n c i p l e w h i c h u n d e r l i e s t h e u s e o f a l l e a s e m e n t s i s t h a t t h e o w n e r t h e r e o f

c a n n o t m a t e r i a l l y i n c r e a s e t h e b u r d e n o f i t u p o n t h e s e r v i e n t e s t a t e

, n o r i m p o s e

a n e w a n d a d d i t i o n a l b u r d e n t h e r e o n

. . .

S h e w v

. B a u g u s

, 2 2 7 S

. W

. 3 d a t 5 7 6

- 7 7 ( q u o t i n g C e l l c o P ’ s h i p

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 9 6 ( q u o t i n g

A d a m s v

. W

i n n e t t

, 1 5 6 S

. W

. 2 d a t 3 5 7 ) )

.

O n t h e o t h e r h a n d

, t h e o w n e r s o f t h e l a n d u n d e r a n d s u r r o u n d i n g a n e a s e m e n t a l s o

h a v e r e s t r i c t i o n s o n t h e u s e o f t h e i r l a n d :

T h e o w n e r o f t h e s e r v i e n t e s t a t e

, w h i l e h e m a y u s e h i s p r o p e r t y i n a n y m a n n e r

-13-c o n s i s t e n t w i t h t h e e x i s t e n c e o f t h e e a s e m e n t

, . . . c a n n o t m a k e a n y a l t e r a t i o n s

i n h i s p r o p e r t y b y w h i c h t h e e n j o y m e n t o f t h e e a s e m e n t w i l l b e m a t e r i a l l y

i n t e r f e r e d w i t h

.

2 8 A C

. J

. S

. E a s e m e n t

s § 1 7 5 ( 1 9 9 6 )

.

T h e o w n e r o f t h e s e r v i e n t e s t a t e h a s n o l e g a l r i g h t t o i n t e r f e r e w i t h a n e a s e m e n t

h o l d e r ’ s e n

j o y m e n t a n d u s e o f

t h e e a s e m e n t

. C h a r l e s v

. L a t h a m

, 2 0 0 4 W L 1 8 9 8 2 6 1 ( T e n n

.

C t

. A p p

. A u g

. 2 5

, 2 0 0 4 ) ( c i t i n g C o o p e r v

. P o l o s

, 8 9 8 S

. W

. 2 d 2 3 7

, 2 4 2 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 5 ) )

.

A l t h o u g h t h e r e s p e c t i v e r i g h t s o f t h e o w n e r s o f t h e d o m i n a n t a n d s e r v i e n t

e s t a t e s m u s t b e c o n s t r u e d s o a s n o t t o u n r e a s o n a b l y i n t e r f e r e w i t h e a c h o t h e r

,

M i l l e r v

. S t a t e

, 1 2 4 T e n n

. 2 9 3

, 1 3 7 S

. W

. 7 6 0

, 3 5 L

. R

. A

. N

. S

. , 4 0 7 ( 1 9 1 0 )

, t h e

o w n e r o f t h e d o m i n a n t e a s e m e n t h a s a l l t h e r i g h t s i n c i d e n t o r n e c e s s a r y t o

p r o p e r e n j o y m e n t o f t h e e a s e m e n t

. 2 5 A m

. J u r

. 2 d E a s e m e n t s & L i c e n s e s § §

7 2

- 7 5

. T h e u s e o f t h e s e r v i e n t e s t a t e m u s t b e c o n s i s t e n t w i t h t h a t o f t h e

d o m i n a n t e s t a t e

. B r o w n v

. A l a b a m a P o w e r C o

. , 2 7 5 A l a

. 4 6 7

, 1 5 6 S o

. 2 d 1 5 7

( 1 9 6 3 )

.

U

. S

. e x r e l

. a n d f

o r U s e o f T e n n e s s e e V

a l

. A u t h o r i t

y v

. H u g h e s

, 4 0 8 F

. 2 d 6 1 9

, 6 2 1 ( 6 C i r

. t h

1 9 6 9 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

I n T e n n e s s e e

, t h e r i g h t s o f t h e o w n e r o f t h e e a s e m e n t a r e p a r a m o u n t t o t h o s e o f t h e

l a n d o w n e r

, a t l e a s t t o t h e e x t e n t o f t h e e a s e m e n t

. C o x v

. E a s t T e n n e s s e e N

a t u r a l G a s C o

. ,

1 3 6 S

. W

. 3 d 6 2 6

, 6 2 7

- 2 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) ; C a r r o l l v

. B e l c h e r

, 1 9 9 9 W L 5 8 5 9 7

, a t * 3

.

T h e o w n e r o f t h e s e r v i e n t e s t a t e c a n n o t t a k e a c t i o n s t h a t u n r e a s o n a b l y i n t e r f e r e w i t h

e a s e m e n t h o l d e r ’ s r i g h t s u n d e r t h e e a s e m e n t

, i n c l u d i n g a n y a l t e r a t i o n s i n t h e l a n d o w n e r ’ s

p r o p e r t y

. C o x

, 1 3 6 S

. W

. 3 d a t 6 2 8 ( c i t i n g C a r r o l l v

. B e l c h e r

, 1 9 9 9 W L 5 8 5 9 7

, a t * 3 )

.

T h u s

, t h e R o a c h e s c o u l d n o t t a k e a c t i o n s o n t h e i r o w n l a n d t h a t i n t e r f e r e d w i t h t h e

r e a s o n a b l e u s e o f M s

. R o g e r s ’ a c c e s s e a s e m e n t a c r o s s t h e i r p r o p e r t y

.

C

. I n t e r f

e r e n c e w i t h R e a s o n a b l e U s e o f E a s e m e n t

C l a i m s o f i n t e r f

e r e n c e w i t h t h e u s e o f a n a c c e s s e a s e m e n t h a v e o f t e n i n v o l v e d t h e

e r e c t i o n o f g a t e s o r f

e n c e s

, s o m e t i m e s o n t h e e a s e m e n t i t s e l f a n d s o m e t i m e s a d j o i n i n g i t

.

G e n e r a l l y

, t h e q u e s t i o n i n s u c h s i t u a t i o n s i s w h e t h e r

, u n d e r t h e s p e c i f i c f a c t s p r e s e n t e d

, t h e

f e n c e o r g a t e i s n e c e s s a r y t o t h e u s e a n d e n j o y m e n t o f t h e l a n d o w n e r ’ s l a n d a n d w h e t h e r i t

d o e s n o t u n r e a s o n a b l y i n t e r f e r e w i t h t h e e a s e m e n t h o l d e r ’ s u s e o f t h e r i g h t o f w a y

. R e y n a u d

-14-v

. K o e h l e r

, 2 0 0 5 W L 1 8 6 8 8 1 6

, * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 8

, 2 0 0 5 )

. F o r e x a m p l e

, “ a n o w n e r

o f l a n d s u b

j e c t t o a r i g h t

- o f

- w a y e a s e m e n t m a y m a i n t a i n g a t e s

, i f n e c e s s a r y t o h i s u s e a n d

e n j o y m e n t a n d w h e r e s u c h o b s t r u c t i o n s d o n o t u n r e a s o n a b l y i n t e r f e r e w i t h t h e u s e o f t h e

w a y

. ” C o l e v

. D

y c h

, 5 3 5 S

. W

. 2 d 3 1 5

, 3 2 0 ( T e n n

. 1 9 7 6 )

.

T h e r u l e i s t h e s a m e f

o r f e n c e s a b u t t i n g t h e e a s e m e n t

. S u c h a f e n c e m a y b e e r e c t e d

i f i t i s n e c e s s a r y f

o r t h e u s e a n d e n

j o y m e n t o f t h e s e r v i e n t e s t a t e a n d i f i t d o e s n o t

u n r e a s o n a b l y i n t e r f

e r e w i t h t h e d o m i n a n t e s t a t e o w n e r ’ s r i g h t s t o u s e o f t h e e a s e m e n t

. O g l e

v

. T r o t t e r

, 4 9 5 S

. W

. 2 d 5 5 8

, 5 6 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 3 ) ; G a m m o v

. R o l e n

, 2 0 1 0 W L 2 8 1 2 6 3 1

( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y 1 9

, 2 0 1 0 ) ( p e r m

. a p p

. d e n i e d D e c

. 7

, 2 0 1 0 ) ; A l b r i g h t v

. T a l l e n t

, 2 0 1 0

W L 1 9 0 5 0 2 8

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a y 1 2

, 2 0 1 0 ) ; H u g h e s v

. P o u l t o n

, 2 0 0 5 W L 2 7 7 7 3 4 6

,

a t * 3

, 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 2 5

, 2 0 0 5 )

. S t a t e d a n o t h e r w a y

,

[ T ] h e r i g h t o f a n o w n e r o f t h e f e e t o f e n c e a n e a s e m e n t

. . . i s

, t o a l a r g e

e x t e n t

, d i c t a t e d b y p r a c t i c a l n e e d t o e r e c t s u c h a f e n c e

. . . a n d t h e

r e a s o n a b l e n e s s o f s u c h a c t i o n i n l i g h t o f t h e u s e w h i c h i s m a d e o f t h e p r o p e r t y

t r a v e r s e d b y t h e e a s e m e n t

.

O g l e v

. T r o t t e r

, 4 9 5 S

. W

. 2 d a t 5 6 4

.

A s t h i s c o u r t h a s e x p l a i n e d

, c o u r t s i n t h i s s t a t e h a v e o r d e r e d r e m o v a l o f a f e n c e

a b u t t i n g o r o n a r i g h t

- o f

- w a y e a s e m e n t w h e n “ t h e r e h a s b e e n a s h o w i n g t h a t t h e f e n c e

i n t e r f e r e d w i t h t h e u s e o f t h e e a s e m e n t i n s o m e w a y

. ” G a m m o v

. R o l e n

, 2 0 1 0 W L 2 8 1 2 6 3 1

,

a t * 2

.

I n C a r r o l l v

. B e l c h e r

, s u p r a

, t h e o w n e r s o f a n e a s e m e n t p r o v i d i n g a c c e s s t o t h e i r

l a n d l o c k e d p r o p e r t y t o o k i t u p o n t h e m s e l v e s t o w i d e n t h e e a s e m e n t w i t h o u t o b t a i n i n g t h e

p e r m i s s i o n o f t h e o w n e r o f t h e l a n d a c r o s s w h i c h t h e e a s e m e n t l a y

. T h e l a n d o w n e r e r e c t e d

f e n c e p o s t s a l o n g t h e e a s e m e n t ’ s h i s t o r i c a l b o u n d a r i e s

. 1 9 9 9 W L 5 8 5 9 7

, a t * 1

. T h e o w n e r s

o f t h e e a s e m e n t f

i l e d a p e t i t i o n f

o r a t e m p o r a r y a n d p e r m a n e n t r e s t r a i n i n g o r d e r p r e v e n t i n g

t h e o w n e r o f t h e s e r v i e n t e s t a t e f r o m i n t e r f

e r i n g w i t h t h e i r u s e o f t h e e a s e m e n t

, c o m p l a i n i n g

t h a t t h e f e n c e p o s t s r e s t r i c t e d t h e i r e n t r y a n d e x i t t o a n d f r o m t h e i r p r o p e r t y a n d w a s c a u s i n g

d a m a g e t o t h e v e h i c l e s u s i n g t h e e a s e m e n t

. I d

. Q u o t i n g 2 8 ( A ) C J S E a s e m e n t s

, § 1 7 5

( 1 9 9 6 )

, t h e c o u r t s t a t e d :

T h e o w n e r o f t h e s e r v i e n t

. . . e s t a t e c a n n o t m a k e a n y a l t e r a t i o n s i n h i s

p r o p e r t y b y w h i c h t h e e n j o y m e n t o f t h e e a s e m e n t w i l l b e m a t e r i a l l y i n t e r f e r e d

w i t h

.

-15-C a r r o l l v

. B e l c h e r

, 1 9 9 9 W L 5 8 5 9 7

, a t * 5

. T h i s c o u r t f o u n d t h a t p l a c i n g f

e n c e p o s t s o n t h e

b o r d e r o f t h e e a s e m e n t

. . . m a t e r i a l l y i n t e r f

e r e [ d ] w i t h t h e u s e o f t h e e a s e m e n t b y t h e o w n e r s o f t h e

d o m i n a n t e s t a t e

. T h e t e r r a i n o v e r w h i c h t h e e a s e m e n t r u n s i s w o o d e d

, a n d t h e

e a s e m e n t i s n o t s t r a i g h t

. T h i s m a k e s i t s o m e w h a t d i f f i c u l t i n c l o s e q u a r t e r s t o

d r i v e a v e h i c l e w i t h o u t s t r i k i n g t h e f e n c e

.

I d

. W e m o d i f

i e d t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t p e r m i t t i n g t h e o w n e r s o f t h e e a s e m e n t t o w i d e n

t h e e a s e m e n t i t s e l f

, a n d i n s t e a d d i r e c t e d t h e c o u r t t o o r d e r t h e o w n e r o f t h e u n d e r l y i n g

p r o p e r t y t o m o v e h i s f

e n c e p o s t s f

a r e n o u g h a w a y f

r o m t h e e a s e m e n t t o a l l o w t h e o w n e r s o f

t h e d o m i n a n t e s t a t e t o t r a v e l a l o n g t h e e a s e m e n t w i t h o u t h i t t i n g t h e f e n c e p o s t s

. I

d

. 6

I n G a m m o v

. R o l e n

, 2 0 1 0 W L 2 8 1 2 6 3 1

, t h i s c o u r t f o u n d

, a s h a d t h e t r i a l c o u r t

, t h a t

t h e f e n c e a t i s s u e w a s n o t n e c e s s a r y t o t h e l a n d o w n e r s ’ u s e a n d e n j o y m e n t o f t h e i r l a n d a n d

“ s e r v e d n o r e a l p u r p o s e o t h e r t h a n t o m a r k t h e p r o p e r t y l i n e

. ” I d

. a t * 2

. T h e t r i a l c o u r t h a d

f o u n d t h a t t h e f

e n c e w a s n o t e r e c t e d f

o r t h e p u r p o s e o f c o n t a i n i n g d o g s

, a s t h e l a n d o w n e r

c l a i m e d

, b u t r a t h e r w a s a c t u a l l y m o r e o f a “ s p i t e f e n c e

. ” I d

. T h e f e n c e i n t e r f

e r e d w i t h t h e

e a s e m e n t h o l d e r ’ s u s e o f t h e e a s e m e n t

, c o m p l e t e l y b l o c k i n g a c c e s s t o i t

. T h i s c o u r t a f f i r m e d

t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r t h a t t h e f e n c e b e r e m o v e d

, b u t m o d i f i e d t h e t r i a l c o u r t ’ s i n

j u n c t i o n

, h o l d i n g t h a t “ a s l o n g a s p l a i n t i f f h a s r e a s o n a b l e a c c e s s t h e d e f e n d a n t s s h o u l d n o t b e e n j o i n e d

f r o m c o n s t r u c t i n g a f

e n c e i n t h e f

u t u r e o n t h e i r p r o p e r t y l i n e

, s o l o n g a s t h e f e n c e d o e s n o t

i m p a i r a n e a s e m e n t

. ” I

d

.

D e t e r m i n i n g t h e r e a s o n a b l e n e s s o f t h e i n t e r f e r e n c e r e q u i r e s c o n s i d e r a t i o n o f a l l t h e

c i r c u m s t a n c e s

, i n c l u d i n g t h e p u r p o s e a n d r e a s o n a b l e u s e o f t h e e a s e m e n t a n d t h e l a n d o w n e r s ’

r e a s o n s f o r i n s t a l l i n g t h e f

e n c e

. H u g h e s

, 2 0 0 5 W L 2 7 7 7 3 4 6

, a t * 4

.

A d d i t i o n a l l y

, a s w e s a i d i n R e g e n v

. E a s t F o r k F a r m s

, L P

, 2 0 0 9 W L 3 6 7 2 7 8 8 ( T e n n

.

C t

. A p p

. N o v

. 4

, 2 0 0 9 ) :

E x c e p t a s l i m i t e d b y t h e t e r m s o f t h e s e r v i t u d e

. . . , t h e h o l d e r o f

a n e a s e m e n t

. . . i s e n t i t l e d t o u s e t h e s e r v i e n t e s t a t e i n a m a n n e r

t h a t i s r e a s o n a b l y n e c e s s a r y f o r t h e c o n v e n i e n t e n

j o y m e n t o f t h e

T he cou rt in Carr oll det er m ine d tha t the fe nce pos ts sho uld be at le ast two fe et away fr om the te n- 6

foo t eas ement to acc om m oda te the dominant est at e owner s’ nee ds. Unli ke thi s cas e, however

, the re was no

eviden ce pre sen te d in Carr oll tha t the owner s of the la ndl ocked pro per ty had la rge tr ai le rs tha t re qui re d m ore

tha n two fe et of ai r spa ce out si de of the eas ement to negoti at e the tur ns in the eas ement or eviden ce re gardi ng

cur ves in th e a cce ss roa d r equ ir ing great er cl ear anc e.

-16-s e r v i t u d e

. T h e m a n n e r

, f r e q u e n c y

, a n d i n t e n s i t y o f t h e u s e m a y

c h a n g e o v e r t i m e t o t a k e a d v a n t a g e o f d e v e l o p m e n t s i n

t e c h n o l o g y a n d t o a c c o m m o d a t e n o r m a l d e v e l o p m e n t o f t h e

d o m i n a n t e s t a t e o r e n t e r p r i s e b e n e f i t t e d b y t h e s e r v i t u d e

. U n l e s s

a u t h o r i z e d b y t h e t e r m s o f t h e s e r v i t u d e

, t h e h o l d e r i s n o t

e n t i t l e d t o c a u s e u n r e a s o n a b l e d a m a g e t o t h e s e r v i e n t e s t a t e o r

i n t e r f e r e u n r e a s o n a b l y w i t h i t s e n j o y m e n t

.

I d

. a t * 3 ( q u o t i n g R e s t a t e m e n t ( T h i r d ) o f P r o p

. : S e r v i t u d e s § 4

. 1 0 ( 2 0 0 0 ) )

. T h e R e g e n c o u r t

c o n t i n u e d :

G e n e r a l l y

, “ a n i n c r e a s e i n t r a f f i c o v e r a n e a s e m e n t i n t h e p r o c e s s o f n o r m a l

d e v e l o p m e n t o f t h e d o m i n a n t e s t a t e

, i n a n d o f i t s e l f

, d o e s n o t o v e r b u r d e n a

s e r v i e n t e s t a t e

. ” W

e e k s v

. W o l f C r e e k I n d u s

. , I n c

. , 9 4 1 S o

. 2 d 2 6 3

, 2 7 2 ( A l a

.

2 0 0 6 ) ( e m p h a s i s i n o r i g i n a l ) ; s e e a l s o S t e w

- M c D e v e l o

p m e n t

, I n c

. v

. F i s c h e r

,

7 7 0 N

. W

. 2 d 8 3 9

, 8 4 7 ( I o w a 2 0 0 9 ) ; G u t c h e o n v

. B e c t o n

, 5 8 5 A

. 2 d 8 1 8

, 8 2 2

( M e

. 1 9 9 1 ) ; D o w n i n g H o u s e R e a l t

y v

. H a m p e

, 1 2 7 N

. H

. 9 2

, 4 9 7 A

. 2 d 8 6 2

,

8 6 5 ( N

. H

. 1 9 8 5 ) ; S h o o t i n g P o i n t

, L

. L

. C

. v

. W

e s c o a t

, 2 6 5 V a

. 2 5 6

, 5 7 6 S

. E

. 2 d

4 9 7

, 5 0 3 ( V a

. 2 0 0 3 ) ; R e s t a t e m e n t ( T h i r d ) o f P r o p

. , § 4

. 1 0

, c m t f

. T h e

i n c r e a s e i n t r a f

f i c i s m e r e l y a n i n c r e a s e i n t h e d e g r e e o f t h e b u r d e n

, n o t a n

a d d i t i o n a l b u r d e n

. S h o o t i n g P o i n t

, L

. L

. C

. , 5 7 6 S

. E

. 2 d a t 5 0 3

.

I d

.

D

. D i s m i s s a l o f t h e I n t e r f e r e n c e C l a i m

W e c o n c l u d e t h a t M s

. R o g e r s p r e s e n t e d e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g t h e n e c e s s a r y e l e m e n t s

o f a c l a i m f

o r i n t e r f e r e n c e w i t h h e r u s e a n d e n j o y m e n t o f h e r e a s e m e n t

, t h u s m a k i n g

d i s m i s s a l o f t h a t c l a i m i n a p p r o p r i a t e u n d e r R u l e 4 1

. 0 2

.

W h e n s h e p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y

, t h e f e n c e a t t h e e d g e o f t h e r o a d w a y d i d n o t e x i s t

.

S h e h a d n o p r o b l e m m a n e u v e r i n g t h e r o a d w a y w i t h h e r t r a i l e r s

, n o r d i d o t h e r s u s i n g t h e

r o a d w a y t o a c c e s s h e r p r o p e r t y

, u n t i l t h e R o a c h e s e r e c t e d t h e p o s t s a n d f e n c e

. O p e r a t i n g a

h o r s e b u s i n e s s

, h a v i n g f r i e n d s v i s i t w i t h h o r s e t r a i l e r s

, r e c e i v i n g d e l i v e r i e s

, a n d h a v i n g o t h e r

f a r m w o r k d o n e b y l a r g e e q u i p m e n t a r e a l l r e a s o n a b l e u s e s o f h e r p r o p e r t y

. S o i s p l a c i n g

o t h e r m o b i l e h o m e s o n h e r p r o p e r t y

. M s

. R o g e r s p u r c h a s e d h e r p a r t i c u l a r p r o p e r t y i n o r d e r

t o r i d e h e r h o r s e s a n d i n v i t e f r i e n d s t o r i d e t h e i r h o r s e s o n h e r p r o p e r t y

. T r a n s p o r t i n g h o r s e s

t o a n d f r o m M s

. R o g e r s ’ p r o p e r t y i n t r a i l e r s p r o p e r l y d e s i g n e d t o c a r r y h o r s e s i s a n e c e s s a r y

i n c i d e n t t o h e r e n

j o y m e n t o f h e r p r o p e r t y

. A d d i t i o n a l l y

, t h e p r i o r o w n e r o f h e r p r o p e r t y h a d

m o v e d a m o b i l e h o m e o n t o t h e p r o p e r t y u s i n g t h e g r a v e l r o a d w a y

.

-17-M s

. R o g e r s p r e s e n t e d e v i d e n c e t h a t t h e p o s t s o f t h e f e n c e e r e c t e d b y t h e R o a c h e s a r e

t o o c l o s e t o t h e e a s e m e n t o r r o a d w a y t o a l l o w h e r t o m a k e r e a s o n a b l e u s e o f h e r p r o p e r t y

.

T h e r e w a s e v i d e n c e t h a t t h e p o s t s p r e v e n t h e r f r o m u s i n g h e r l a r g e h o r s e t r a i l e r o r f r o m

h a u l i n g a m o b i l e h o m e a c r o s s t h e a c c e s s e a s e m e n t

. A d d i t i o n a l l y

, t h e e v i d e n c e e s t a b l i s h e d

t h a t t h e p o s t s m a d e m a n e u v e r i n g o t h e r v e h i c l e s o r t r a i l e r s a c r o s s t h e r o a d w a y d i f f i c u l t

.

T h e R o a c h e s d i d n o t p r e s e n t e v i d e n c e

. H o w e v e r

, M s

. R o g e r s p r e s e n t e d e v i d e n c e t h a t

t h e f e n c e d o e s n o t a c t u a l l y e n c l o s e a n y t h i n g a n d w a s a r e s p o n s e t o p r i o r l e g a l a c t i o n

.

W e

, t h e r e f

o r e

, r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h e c l a i m f o r i n t e r f e r e n c e w i t h

e a s e m e n t a n d r e m a n d t h i s c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s

. A f t e r t h o s e 7

p r o c e e d i n g s

, i n c l u d i n g t h e p r e s e n t a t i o n o f d e f e n d a n t s ’ p r o o f

, t h e t r i a l c o u r t s h a l l d e t e r m i n e

,

c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

, t h e a p p r o p r i a t e d i s t a n c e t h e f e n c e p o s t s s h o u l d b e m o v e d a w a y

f r o m t h e e a s e m e n t s o a s t o a l l o w M s

. R o g e r s t h e s p a c e n e c e s s a r y f o r h e r t o n e g o t i a t e t h e

t u r n s i n t h e g r a v e l r o a d w a y w i t h h e r h o r s e t r a i l e r s

, f r i e n d s ’ t r a i l e r s

, d e l i v e r y t r u c k s

, a n d

,

p o t e n t i a l l y

, m o b i l e h o m e s

.

B e c a u s e t h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d t h e i n t e r f e r e n c e c l a i m

, i t d i d n o t r e a c h t h e i s s u e o f

w h e t h e r M s

. R o g e r s i s e n t i t l e d t o r e c o v e r d a m a g e s f o r t h e R o a c h e s ’ i n t e r f

e r e n c e

.

T h e t y p e o f i n

j u r y t h a t m a y b e s u s t a i n e d f r o m a w r o n g f

u l i n t e r f e r e n c e w i t h t h e

e a s e m e n t

, i n c l u d e s i n

j u r y t o t h e l a n d i t s e l f a n d d i m i n u t i o n o f t h e e a s e m e n t h o l d e r ’ s u s e a n d

e n j o y m e n t o f h i s o w n p r o p e r t y

, o r t h e u s e o f t h e e a s e m e n t

. R e c t o r v

. H a l l i b u r t o n

, 2 0 0 3 W L

5 3 5 9 2 4

, * 1 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 )

, ( c i t i n g E x p r e s s w a y A s s o c

. I

I v

. F r i e n d l

y I c e C r e a m

C o r p

. , 5 9 0 A

. 2 d 4 3 1

, 4 3 3 ( C o n n

. 1 9 9 1 ) )

.

V I

. C L A IM S A G A IN S T M S

. B R O W N

I n a d d i t i o n t o c o n t e n d i n g t h e R o a c h e s h a v e i n t e r f e r e d w i t h h e r u s e o f

t h e e a s e m e n t

,

M s

. R o g e r s c o n t e n d s W a n d a B r o w n h a s i n t e r f e r e d w i t h h e r u s e o f t h e r o a d w a y b y e r e c t i n g

a c h a i n l i n k f

e n c e a t t h e j u n c t i o n o f L o w e P o i n t R o a d a n d t h e g r a v e l r o a d w a y t h a t i s a t t h e

c e n t e r o f t h i s d i s p u t e

. L o w e P o i n t R o a d i s a p u b l i c c o u n t y r o a d l e a d i n g t o t h e g r a v e l

r o a d w a y

. M s

. B r o w n o w n s p r o p e r t y a t t h e c o r n e r o f L o w e P o i n t R o a d a l o n g o n e s i d e o f t h e

g r a v e l r o a d w a y

. T h e g r a v e l r o a d w a y p a s s e s n e x t t o r a t h e r t h a n a c r o s s h e r p r o p e r t y

.

I n it s Fin al Decr ee the tr ia l cou rt ord er ed the Roac hes to m ove the m et al fe nce pos t phot ograph ed 7

in Exhi bit 5B “f

urt her away fr om the exi st ing roa dway as soo n as pra ct ic abl e.” By ord er ing the Roac hes to

m ove thi s m et al fe nce pos t, the cou rt implic it ly fou nd tha t at le ast thi s pos t was int er fe ri ng wit h Ms

. Rogers’

use of her ea sement

.

-18-P h o t o g r a p h s i n t h e r e c o r d t h a t w e r e m a r k e d a s e x h i b i t s d u r i n g t h e t r i a l s h o w M s

.

B r o w n ’ s f

e n c e r u n n i n g a l o n g L o w e P o i n t R o a d a n d t h e n t u r n i n g t o f o l l o w t h e c u r v e o f

t h e

e a s e m e n t w h e r e t h e g r a v e l r o a d w a y m e e t s L o w e P o i n t R o a d

. T h e f e n c e p a s s e s j u s t o u t s i d e

t w o l a r g e t r e e s o n M s

. B r o w n ’ s p r o p e r t y a n d c o n t i n u e s a l o n g t h e g r a v e l r o a d w a y b e f o r e

v e e r i n g a w a y f

r o m t h e e a s e m e n t o n c e i t i s b e y o n d t h e s e c o n d l a r g e t r e e

.

M s

. R o g e r s a p p a r e n t l y o b j e c t s t o t h e f

e n c e w h e r e i t t u r n s f

r o m L o w e P o i n t R o a d a n d

r u n s a l o n g s i d e t h e e a s e m e n t

. S h e a r g u e s i n h e r b r i e f t h a t s h e d o e s n o t h a v e s u f f i c i e n t s w i n g

r o o m f o r h e r h o r s e t r a i l e r s

. H o w e v e r

, s h e t e s t i f i e d a t t r i a l t h a t w h i l e s h e h a s t o g e t c l o s e t o

t h e c h a i n l i n k f

e n c e w h e n s h e t u r n s i n

, s h e i s a b l e t o m a n e u v e r a s i x t e e n f o o t f l a t b e d t r a i l e r

b a c k a n d f

o r t h t o h e r p r o p e r t y

. O n e o f M s

. R o g e r s ’ w i t n e s s e s w h o i s i n t h e m o b i l e h o m e

m o v i n g b u s i n e s s t e s t i f

i e d o n c r o s s

- e x a m i n a t i o n t h a t i f h e w e r e p u l l i n g a l a r g e t r a i l e r t h e

c h a i n l i n k f

e n c e w o u l d n o t m a k e i t d i f f i c u l t f o r h i m t o t u r n o n t o t h e g r a v e l r o a d w a y f r o m t h e

c o u n t y r o a d

. A n o t h e r o f M s

. R o g e r s ’ w i t n e s s e s t e s t i f i e d t h a t t h e g r a v e l r o a d w a y i s a b o u t

t w e n t y f e e t w i d e w h e r e i t j o i n s L o w e P o i n t R o a d a n d i s p r o b a b l y t h e w i d e s t p a r t o f t h e

r o a d w a y

.

T h e t r i a l c o u r t d i d n o t m a k e a n e x p r e s s f i n d i n g o f f

a c t w i t h r e g a r d t o M s

. R o g e r s ’

c o m p l a i n t w i t h r e g a r d t o M s

. B r o w n ’ s c h a i n l i n k f e n c e

. “ [ I ] f t h e t r i a l j u d g e h a s n o t m a d e a

s p e c i f i c f i n d i n g o f f

a c t o n a p a r t i c u l a r m a t t e r

, w e w i l l r e v i e w t h e r e c o r d t o d e t e r m i n e w h e r e

t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e l i e s w i t h o u t e m p l o y i n g a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. ”

N a s h v i l l e F o r d T

r a c t o r v

. G r e a t A m e r i c a n I n s

. C o

. , 1 9 4 S

. W

. 3 d 4 1 5

, 4 2 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 5 ) ( c i t i n g G a n z e v o o r t v

. R u s s e l l

, 9 4 9 S

. W

. 2 d 2 9 3

, 2 9 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) )

. O u r r e v i e w o f t h e

r e c o r d s h o w s t h a t M s

. R o g e r s h a s f a i l e d t o p r o v e h e r c l a i m a g a i n s t M s

. B r o w n b e c a u s e s h e

h a s n o t s h o w n h o w M s

. B r o w n ’ s f e n c e e n c r o a c h e s o n h e r u s e o f t h e r o a d w a y

. W e t h e r e f o r e

a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t d i s m i s s i n g M s

. R o g e r s ’ c o m p l a i n t a g a i n s t M s

. B r o w n

.

V I I

. P A R T IT IO N F E N C E

I n a d d i t i o n t o h e r c l a i m s a b o u t t h e e a s e m e n t

, M s

. R o g e r s a s s e r t s t h e r e i s a p a r t i t i o n

f e n c e i n n e e d o f r e p a i r l o c a t e d o n t h e b o u n d a r y l i n e s e p a r a t i n g h e r p r o p e r t y f r o m t h e

R o a c h e s ’ p r o p e r t y

. I n h e r c o m p l a i n t

, M s

. R o g e r s a s k s t h a t t h e R o a c h e s s h a r e i n t h e e x p e n s e

o f r e p l a c i n g a n d / o r r e p a i r i n g t h i s f e n c e p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § § 4 4

- 8

- 2 0 2 a n d 4 4

- 8

-

2 0 6

. A t t r i a l s h e t e s t i f

i e d t h a t t h e f

e n c e w a s e r e c t e d w i t h t h e R o a c h e s ’ p e r m i s s i o n b y h e r

p r e d e c e s s o r

, M s

. R e a g a n

, t o s e r v e a s a b o u n d a r y / p a r t i t i o n f e n c e

. M s

. R o g e r s c o n t e n d s t h a t

t h e f e n c e h a s f

a l l e n i n t o d i s r e p a i r a n d n e e d s t o b e f i x e d o r r e p l a c e d t o p r e v e n t t h e R o a c h e s ’

a n i m a l s f r o m t r e s p a s s i n g o n t o h e r p r o p e r t y

. N e i t h e r M r

. R o a c h n o r M r s

. R o a c h t e s t i f i e d a t

t h e t r i a l

, a n d M s

. R e a g a n d i d n o t t e s t i f y w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t i t i o n f e n c e

.

F o l l o w i n g M s

. R o g e r s ’ p r e s e n t a t i o n o f e v i d e n c e

, t h e R o a c h e s m o v e d t h e c o u r t t o

-19-d i s m i s s M s

. R o g e r s ’ c a u s e o f a c t i o n r e g a r d i n g t h e p a r t i t i o n f e n c e

. T h e y a r g u e d M s

. R o g e r s

f a i l e d t o p r o v e t h e r e w a s e v e r a n a g r e e m e n t b e t w e e n M s

. R e a g a n a n d t h e R o a c h e s r e g a r d i n g

t h e e r e c t i o n

, r e p a i r

, o r r e p l a c e m e n t o f t h e p a r t i t i o n f e n c e

, a n d M s

. R o g e r s t h e r e f o r e h a d n o

b a s i s o n w h i c h t o p u r s u e h e r c l a i m

. T h e c o u r t g r a n t e d t h e R o a c h e s ’ m o t i o n w i t h r e g a r d t o

t h e p a r t i t i o n f

e n c e

.

-20-M s

. R o g e r s r e l i e s o n T e n n

. C o d e A n n

. § § 4 4

- 8

- 2 0 2 a n d 4 4

- 8

- 2 0 6 i n s u p p o r t o f h e r

a r g u m e n t t h a t t h e R o a c h e s a r e r e s p o n s i b l e f o r a p o r t i o n o f t h e c o s t t o r e p a i r a n d / o r r e p l a c e

t h e p a r t i t i o n f

e n c e b e t w e e n t h e t w o p r o p e r t i e s

. T e n n

. C o d e A n n

. § 4 4

- 8

- 2 0 2 p r o v i d e s :

P a r t i t i o n f

e n c e s m a y b e e r e c t e d a n d r e p a i r e d a t t h e e x p e n s e

, j o i n t l y

, o f t h e

o c c u p a n t s o r o w n e r s ; o r i f a p e r s o n m a k e s a f e n c e a p a r t i t i o n f

e n c e

, b y j o i n i n g

t o i t o r u s i n g i t a s s u c h

, t h a t p e r s o n s h a l l p a y t o t h e p e r s o n e r e c t i n g i t t h a t

p e r s o n ’ s p r o p o r t i o n o f t h e e x p e n s e

.

M s

. R o g e r s f

a i l e d t o i n t r o d u c e i n t o e v i d e n c e a n y s u p p o r t f o r h e r c l a i m r e g a r d i n g w h a t

s h e r e f e r s t o a s a p a r t i t i o n f

e n c e

. S h e t e s t i f

i e d t h a t t h e r e i s a f

e n c e o n t h e b o u n d a r y l i n e

b e t w e e n h e r p r o p e r t y a n d t h e R o a c h e s ’ p r o p e r t y t h a t i s i n n e e d o f r e p a i r a n d / o r r e p l a c e m e n t

, b u t s h e d i d n o t e s t a b l i s h h o w t h e f e n c e c a m e t o b e w h e r e i t i s

, m u c h l e s s t h a t t h e R o a c h e s a r e

l i a b l e f o r i t s r e p a i r o r r e p l a c e m e n t

. T h e o t h e r s t a t u t e M s

. R o g e r s r e l i e s o n

, s e c t i o n 4 4

- 8

- 2 0 6

,

a d d r e s s e s t h e n e e d t o r e b u i l d o r r e p a i r a p a r t i t i o n f e n c e

. I n l i g h t o f

t h e f a c t t h a t M s

. R o g e r s

f a i l e d t o e s t a b l i s h t h e R o a c h e s ’ l i a b i l i t y f o r r e p a i r i n g o r r e p l a c i n g t h e f e n c e

, t h i s s t a t u t e d o e s

n o t c o m e i n t o p l a y

.

T h e t r i a l c o u r t d i d n o t m a k e a s p e c i f i c f i n d i n g o f f

a c t w i t h r e g a r d t o M s

. R o g e r ’ s

c l a i m r e g a r d i n g a p a r t i t i o n f e n c e

, b u t o u r r e v i e w o f t h e r e c o r d s h o w s t h e e v i d e n c e

p r e p o n d e r a t e s i n f

a v o r o f t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h i s c l a i m b e c a u s e M s

. R o g e r s f a i l e d

t o p r o v e t h e R o a c h e s h a v e a n y l i a b i l i t y w i t h r e s p e c t t o t h e f e n c e

. S e e N

a s h v i l l e F o r d

T r a c t o r

, 1 9 4 S

. W

. 3 d a t 4 2 4 ( a p p e l l a t e c o u r t r e v i e w s e v i d e n c e t o d e t e r m i n e p r e p o n d e r a n c e

o f t h e e v i d e n c e w h e r e t r i a l c o u r t d o e s n o t m a k e a s p e c i f i c f i n d i n g o f f

a c t )

.

V I I I

. C O N C L U S IO N

F o r t h e r e a s o n s s t a t e d a b o v e

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t d i s m i s s i n g M s

.

R o g e r s ’ c o m p l a i n t a g a i n s t a l l o f t h e d e f e n d a n t s o t h e r t h a n t h e R o a c h e s

, a n d w e a f f i r m t h e

d i s m i s s a l o f t h e d e c l a r a t o r y j u d g m e n t a c t i o n

. W e r e v e r s e t h e d i s m i s s a l o f t h e i n t e r f e r e n c e

w i t h e a s e m e n t c l a i m a n d i t s a t t e n d a n t c l a i m f o r d a m a g e s r e s u l t i n g f

r o m i n t e r f

e r e n c e

. W e

r e m a n d t h e c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

. W e

a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f M s

. R o g e r s ’ c l a i m w i t h r e s p e c t t o w h a t s h e t e r m s a

p a r t i t i o n f

e n c e

.

C o s t s o f t h i s a p p e a l s h a l l b e d i v i d e d e q u a l l y b e t w e e n t h e a p p e l l a n t

, L y n n R o g e r s

, a n d

t h e a p p e l l e e s

, J o n R o a c h a n d h i s w i f e

, B r e n d a R o a c h

, f

o r w h i c h e x e c u t i o n s h a l l i s s u e i f

n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

-21-P A T R I C I A J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-22-