FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

FEB 04, 2009

THOMAS K. KAH

N

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 8

- 1 4 6 0 8

N o n

- A r g u m e n t C a l e n d a r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 8

- 2 1 4 5 9

- C V

- J A L

Y O L A N D A S A L A Z A R

,

M A R L O N S A L A Z A R

, G L A D Y S M C B R I D E

,

P l a i n t i f f s

- A p p e l l a n t s

,

v e r s u s

S A N T A B A R B A R A T O W N H O M E S O F H O M E S T E A D

, I N C

. ,

a F l o r i d a c o r p o r a t i o n

,

D e f e n d a n t

- A p p e l l e e

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( F e b r u a r y 4

, 2 0 0 9 )

B e f o r e D U B I N A

, W I L S O N a n d P R Y O R

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M :Y o l a n d a S a l a z a r

, M a r l o n S a l a z a r

, a n d G l a d y s M c B r i d e ( “ P u r c h a s e r s ” )

a p p e a l t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r g r a n t i n g S a n t a B a r b a r a T o w n h o m e s o f H o m e s t e a d

,

I n c

. ’ s ( “ S a n t a B a r b a r a ” ) m o t i o n t o d i s m i s s

. T h e P u r c h a s e r s a l l e g e t h a t S a n t a

B a r b a r a v i o l a t e d t h e I n t e r s t a t e L a n d S a l e s F u l l D i s c l o s u r e A c t ( “ I L S F D A ” )

, 1 5

U

. S

. C

. § 1 7 0 1 e t

. s e q

. , b y f a i l i n g t o f

i l e a s t a t e m e n t o f r e c o r d w i t h t h e D e p a r t m e n t

o f H o u s i n g a n d U r b a n D e v e l o p m e n t a n d b y o m i t t i n g s e v e r a l p r o v i s i o n s r e q u i r e d

b y I L S F D A f

r o m t h e i r p u r c h a s e c o n t r a c t s

. S a n t a B a r b a r a c o n t e n d s t h a t t h e

p u r c h a s e a g r e e m e n t s a r e e x e m p t f r o m I L S F D A p u r s u a n t t o 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 2 ( a ) ( 2 )

.

S e c t i o n 1 7 0 2 ( a ) ( 2 ) p r o v i d e s t h a t I L S F D A “ s h a l l n o t a p p l y t o

. . . t h e s a l e o r

l e a s e o f l a n d u n d e r a c o n t r a c t o b l i g a t i n g t h e s e l l e r o r l e s s o r t o e r e c t s u c h a b u i l d i n g

t h e r e o n w i t h i n a p e r i o d o f t w o y e a r s

. . . . ” S a n t a B a r b a r a ’ s c o n t r a c t s w i t h t h e

P u r c h a s e r s p r o v i d e t h a t S a n t a B a r b a r a “ i s r e q u i r e d t o c o m p l e t e a n d d o e s a g r e e t h a t

t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e H o m e w i l l b e c o m p l e t e d w i t h i n a p e r i o d o f t w o ( 2 ) y e a r s

f r o m P u r c h a s e r ’ s e x e c u t i o n o f t h i s A g r e e m e n t

. ” T h e c o n t r a c t s f u r t h e r p r o v i d e t h a t

“ [ i ] t i s t h e e x p r e s s i n t e n t o f t h e p a r t i e s t h a t t h e p a r t i e s ’ r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s u n d e r

t h i s A g r e e m e n t b e c o n s t r u e d i n t h e m a n n e r n e c e s s a r y t o e x e m p t t h i s A g r e e m e n t

a n d t h e s a l e o f t h e H o m e f r o m r e g i s t r a t i o n u n d e r t h e I n t e r s t a t e L a n d S a l e s F u l l

D i s c l o s u r e A c t

, a n d b o t h P u r c h a s e r a n d S e l l e r h e r e b y e x p r e s s l y w a i v e a y r i g h t o r

p r o v i s i o n o f t h i s A g r e e m e n t t h a t w o u l d o t h e r w i s e p r e c l u d e e x e m p t i o n

. ” T h u s

,

2S a n t a B a r b a r a ’ s c o n t r a c t s w i t h t h e P u r c h a s e r s a r e e x e m p t f r o m I L S F D A b e c a u s e

t h e c o n t r a c t s p r o v i d e t h a t S a n t a B a r b a r a “ i s r e q u i r e d ” t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n o n

e a c h h o m e “ w i t h i n a p e r i o d o f t w o ( 2 ) y e a r s

. . . . ”

I n S a m a r a D e v e l o

p m e n t C o r

p

. v

. M a r l o w

, 5 5 6 S o

. 2 d 1 0 9 7

, 1 1 0 1 ( F l a

.

1 9 9 0 )

, t h e S u p r e m e C o u r t o f F l o r i d a h e l d “ t h a t w i t h o u t t h e a v a i l a b i l i t y o f a t l e a s t

b o t h s p e c i f

i c p e r f o r m a n c e a n d d a m a g e s t h e o b l i g a t i o n t o c o m p l e t e t h e c o n s t r u c t i o n

w i t h i n t w o y e a r s i s i l l u s o r y

. ” R e l y i n g o n S a m a r a

, t h e P u r c h a s e r s c o n t e n d t h a t t h e i r

c o n t r a c t s d o n o t a c t u a l l y o b l i g a t e S a n t a B a r b a r a t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n

t w o y e a r s b e c a u s e t h e c o n t r a c t s l i m i t t h e i r a b i l i t y t o s e e k s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o r

d a m a g e s

.

B o t h s p e c i f

i c p e r f o r m a n c e a n d d a m a g e s a r e a v a i l a b l e t o t h e P u r c h a s e r s

u n d e r t h e i r c o n t r a c t w i t h S a n t a B a r b a r a

. A l t h o u g h

, i n S e c t i o n 1 6

, t h e c o n t r a c t

g e n e r a l l y l i m i t s t h e P u r c h a s e r s ’ r e m e d y f o r S a n t a B a r b a r a ’ s b r e a c h t o a r e t u r n o f

t h e i r d e p o s i t a n d l i q u i d a t e d d a m a g e s

, t h e c o n t r a c t s p e c i f i c a l l y p r o v i d e s t h a t

“ [ n ] o t w i t h s t a n d i n g a n y t h i n g c o n t a i n e d i n t h i s S e c t i o n 1 6 t o t h e c o n t r a r y

, i n t h e

e v e n t o f S e l l e r ’ s d e f

a u l t u n d e r S e c t i o n 9 [ r e q u i r i n g c o m p l e t i o n w i t h i n t w o y e a r s ]

o f t h i s A g r e e m e n t

, t h e C u r e P e r i o d s h a l l n o t a p p l y a n d P u r c h a s e r s h a l l h a v e a l l

r e m e d i e s a v a i l a b l e a t l a w a n d i n e q u i t y w i t h o u t l i m i t a t i o n o r r e s t r i c t i o n

. ” A

p r o v i s i o n p r o v i d i n g f

o r “ a l l r e m e d i e s a v a i l a b l e a t l a w a n d i n e q u i t y w i t h o u t

3l i m i t a t i o n o r r e s t r i c t i o n ” m o r e t h a n s a t i s f i e s t h e s t a n d a r d f

o r o b l i g a t i o n s e t o u t i n

S a m a r a

. A d d i t i o n a l l y

, w e a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t t h a t t h e c o n t r a c t s ’

p r o h i b i t i o n o n t h e f

i l i n g o f a l i s p e n d e n s d o e s n o t f o r e c l o s e t h e P u r c h a s e r s ’

e q u i t a b l e r e m e d i e s

.

C O N C L U S I O N

U p o n r e v i e w o f t h e p a r t i e s ’ b r i e f s a n d t h e r e c o r d

, w e d i s c e r n n o r e v e r s i b l e

e r r o r

. A c c o r d i n g l y

, w e a f f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s w e l l r e a s o n e d o r d e r

.

A F F I R M E D

.

4