Número Identificador

SEN2023 ________

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL IX

HARRY AUTO KOOL, INC.

Apelante

v.

ALEJANDRO MATTA 

RODRÍGUEZ t/c/c ALEX 

MATTA RODRÍGUEZ y su 

esposa MARÍA DEL 

CARMEN MÉNDEZ CABÁN 

t/c/c MARÍA MÉNDEZ 

MATTA la Sociedad de 

Legal de Bienes 

Gananciales compuesta 

por ambos y FB 

PROPERTIES, INC., FIRST 

BANK DE PUERTO RICO y 

RENT EXPRESS BY 

BERRÍOS, INC. 

Apelados

KLAN202300969

Apelación 

procedente del 

Tribunal de 

Primera Instancia, 

Sala Superior de 

Fajardo

Caso Núm.: 

NSCI200500354

Sobre: 

Incumplimiento de 

Contrato y 

Contrato en Daños 

a Terceros

Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, el 

Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro

Ronda Del Toro, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 13 de diciembre de 2023.

Este Recurso de Apelación fue presentado por Harry Auto 

Kool, Inc. (en adelante, HAK o parte Apelante) el 30 de octubre

de 2023. La parte apelada consiste en Alejandro Matta Rodríguez 

y su esposa María del Carmen Méndez Cabán, la sociedad legal de 

bienes gananciales compuesta por ambos (en adelante 

matrimonio Matta-Méndez o co apelados), FB Properties, Inc., 

First Bank de Puerto Rico y Rent Express By Berrios, Inc. Los 

apelantes Nos solicitan que revoquemos la Sentencia Sumaria

Parcial Nunc Pro Tunc dictada el 25 de septiembre de 2023 y 

notificada el 29 de septiembre de 2023, por el Tribunal de Primera 
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Instancia, Sala Superior de Fajardo (en adelante, TPI). Dicha 

Sentencia Sumaria Parcial Nunc Pro Tunc, enmendó la sentencia 

dictada el 5 de septiembre de 2023. Mediante dictamen contra el 

que aquí se recurre, el TPI declaró Ha Lugar la Moción de 

Sentencia Sumaria presentada por First Bank y resuelve que el 

contrato de opción de compra celebrado entre los apelados 

matrimonio Matta-Méndez y HAK no reúne los elementos 

esenciales para su validez, al carecer de un objeto lícito y lo 

declara nulo ab initio y sin eficacia legal alguna. Ante ello 

desestimó todas las causas de acción basadas en el contrato entre 

el matrimonio Matta-Méndez y HAK. En el caso ante el TPI se 

mantuvo la reconvención y otros reclamos de los allí demandados.

Por los fundamentos que expondremos, se revoca la 

Sentencia Sumaria Parcial Nunc Pro Tunc apelada. 

I.

El 18 de diciembre de 2000, el matrimonio Matta-Méndez 

como parte vendedora, y HAK o parte apelante, como parte 

compradora, suscribieron un Contrato de Opción de Compra a 

favor de HAK. Mediante dicho acuerdo, el matrimonio MattaMéndez le concedió a HAK una opción de compraventa de un 

predio de 500 m.c., a segregarse de una propiedad de 2.728 

cuerdas localizada en el Barrio Juan Martín del término municipal 

de Luquillo, Puerto Rico.

En dicho contrato se estableció la suma de $175,000.00 

como el precio de la futura compraventa de la parcela de 500 

metros cuadrados objeto del contrato de opción. En la cláusula 

quinta, el término para ejercer la opción se expresó en dicho

contrato de opción, hasta que ARPE aprobara la segregación de la 

parcela de 500 metros cuadrados.
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El precio de la futura compraventa se pagaría $100,000.00 

pagaderos con anterioridad al acto de la firma del contrato de 

opción y $75,000.00 pagaderos al momento de otorgar la 

correspondiente escritura de compraventa, luego de la aprobación 

de ARPE.

En la claúsula octava del contrato las partes estipularon 

“...que, si la Parte Compradora decide no ejercer la presente 

opción, perderá la suma de $100,000.00 entregados como opción, 

pero si la Parte Vendedora decide no vender la propiedad objeto 

del presente otorgamiento o si la Administración de Reglamentos 

y Permisos no aprueba la correspondiente segregación, entonces 

regresará a la Parte Compradora la suma de $100.000.00 pagada 

como opción más una suma adicional de $25,000.00.”

El TPI, luego de varias Mociones solicitando Sentencia 

Sumaria por todas las partes, emite Sentencia Sumaria Parcial 

Nunc Pro Tunc el 25 de septiembre de 2023 y notificada a las 

partes el 29 de septiembre de 2023. Dicha Sentencia enmendaba 

la Sentencia emitida por el TPI el 5 de septiembre de 2023. 

En dicha Sentencia el TPI hace las siguientes 

determinaciones de hechos:

DETERMINACIONES DE HECHOS QUE DETERMINÓ EL 

TPI QUE NO ESTABAN EN CONTROVERSIA

1. Harry Auto Kool, Inc. (HAK) es una corporación privada con 

fines de lucro, organizada bajo las leyes del Estado 

Asociado de Puerto Rico, con número de registro 

corporativo 117790, cuyo certificado de incorporación se 

presentó el 12 de diciembre de 2000 y cuya vigencia 

corporativa inició el 2 de enero de 2001. Su presidente y 

agente residente es el Sr. Harry Meléndez Pacheco, mayor 
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de edad, casado, comerciante y vecino de Luquillo, Puerto 

Rico.1

2. El Sr. Alejandrino Matta Rodríguez, también conocido por 

Alex Matta Rodríguez, a la fecha de los hechos alegados y 

de la radicación de esta demanda, estaba casado bajo el 

régimen de sociedad legal de bienes gananciales con la 

Sra. María del Carmen Méndez Cabán, también conocida 

por María Méndez Matta, ambos mayores de edad y con 

dirección residencial en Kissimmee, Florida, de los Estados 

Unidos de América.2

3. FB Properties, Inc. (FB), es una corporación doméstica con 

fines de lucro, organizada bajo las leyes del Estado Libre 

Asociado de Puerto Rico y con número de registro 

corporativo 105195. Su presidente y agente residente es 

el Sr. Bryan Lester Shames Kopel y su vicepresidente, el 

Sr. Fernando Paonesa López.3

4. Hasta la fecha del 27 de diciembre de 2004, los MattaMéndez eran los dueños de la finca principal que se 

describe a continuación:

---RÚSTICA: Parcela de terreno radicada en el Barrio 

Juan Martín, del término municipal de Luquillo, Puerto 

Rico, con cabida de 2.728 cuerdas, equivalentes a 

10,722.878 metros cuadrados, según rectificación de 

cabida hecha mediante la Escritura Número 15 de 12 

de mayo de 2004, otorgada ante el Notario, Lcdo. 

Rogelio Canales, la cual está pendiente de inscripción, 

asiento 148 del Diario 268 de Fajardo, Puerto Rico. En 

lindes por el Norte, con la carretera estatal número 

940; por el Sur, con la finca principal de la cual se 

segregó; por el Este, con la carretera estatal número 3 

y con faja de terreno rotulada C de 0.983 cuerdas, 

equivalentes a 3,869.11 metros cuadrados, reservada 

1 Véanse estipulaciones de hechos contenidas en: Informe Preliminar de 

Conferencia con Antelación a Juicio, (IPCAJ), radicado el 14 de noviembre de 

2007; Moción Conjunta de Hechos Incontrovertidos, radicada el 20 de mayo 

de 2008; Resolución del 18 de junio de 2013, archivada en autos el 20 de 

junio del 2013.

2

IPCAJ, supra.

3

IPCAJ, supra.
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para uso público; y por el Oeste, con la carretera 

número 940 y faja de terreno rotulada D de 0.535 

cuerdas, equivalentes a 2,106.235 metros cuadrados, 

reservada para uso público.

---lnscrita al folio Veintiocho (28), vuelto del tomo 

Ochenta y Ocho (88) de Luquillo, finca número Cuatro 

Mil Seiscientos Noventa y Uno (4,691), en el Registro 

de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Fajardo.4

5. El 15 de diciembre de 2000, los Matta-Méndez otorgaron 

un Contrato de Opción de Compra a favor de HAK.5

6. La cláusula primera del contrato de opción a compra 

establece que los Matta-Méndez segregarían de la finca 

principal una parcela de 500 metros cuadrados a favor de 

HAK.6

7. Sobre la parcela antes aludida enclava una estructura 

perteneciente a HAK y desde la cual dicha operación 

realizaba sus operaciones con el consentimiento pleno de 

los Matta-Méndez.7

8. En el contrato de opción de compra los Matta-Méndez y 

HAK estipularon la suma de $175,000.00 como el precio 

de la futura compraventa de la parcela de 500 metros 

cuadrados.8

9. La cláusula quinta del contrato de opción a compra dispuso 

como término de la opción hasta que ARPE aprobara la 

segregación de la parcela de 500 metros cuadrados.9

10.Sobre la parcela antes aludida enclava ubicada una 

estructura perteneciente a HAK según la cláusula once del 

contrato de opción a compra y desde la cual dicha 

4

IPCAJ, supra.

5

IPCAJ, supra.

6

IPCAJ, supra.

7 Véase Sentencia Parcial, dictada el 26 de agosto de 2011, notificada el 31 de 

agosto de 2011.

8

IPCAJ, supra.

9

IPCAJ, supra.
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corporación realizaba sus operaciones con el 

consentimiento pleno de los Matta-Méndez.10

11. El 13 de junio de 2002 los Matta-Méndez, por conducto del 

Ing. Ernesto Vega Rodríguez, Lic. 5647, presentaron la 

solicitud de segregación en la ARPE para el predio objeto 

del contrato de opción de compra.11

12. El 31 de marzo de 2004 la Oficina de la ARPE-Humacao 

emitió una Resolución en el caso número: 02LS5-00000-

02588, declarándose sin jurisdicción para atender la 

segregación del predio en controversia. En la misma 

Resolución, la ARPE-Humacao informó que el caso podía 

ser presentado como un Desarrollo Preliminar ante el 

Centro Expreso de Servicios Técnicos de San Juan (CET) 

de la misma agencia en San Juan.12

13. El Sr. David Pizarro fue el corredor de bienes raíces 

contratado por los Matta-Méndez.13

14. El Sr. David Pizarro le informó y le mostró a FB el Contrato 

de Opción de Compra otorgado por los Matta-Méndez y 

HAK durante las negociaciones previas a la finca 

principal.14

15. La cláusula octava del contrato de opción de compra 

dispone:

[e]stipulan las partes que si la Parte Compradora 

decide no ejercerla presente opción, perderá la suma 

de $100,000 entregados como opción, pero si la Parte 

Vendedora decide no vender la propiedad objeto del 

presente otorgamiento o si la Administración de 

Reglamentos y Permisos no aprueba la 

correspondiente segregación, entonces regresará a la 

parte compradora la suma de $100,000 pagada como 

opción, más una suma adicional de $25,000.15

10 IPCAJ, supra.

11 IPCAJ, supra.

12 IPCAJ, supra.

13 IPCAJ, supra.

14 IPCAJ, supra.

15 IPCAJ, supra.
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16. El 3 de octubre de 2004, los Matta-Méndez, por conducto 

del Sr. David Pizarro, y FB, por conducto de su 

vicepresidente, Sr. Femando Paonesa López, suscribieron 

un Contrato de Opción de Compra por la finca principal.

16

17.Como parte de dicho contrato de opción de compra, FB le 

entregó la suma de $60,000 a los Matta-Méndez.17

18. El 26 de octubre de 2004, los Matta-Méndez autorizaron 

al Ing. Iván Robles a someter ante ARPE de San Juan 

(CET) un plano de segregación de 500 metros cuadrados 

para cumplir con el Contrato de Opción de HAK.

18

19. El 19 de noviembre de 2004, por conducto de la entonces 

representación legal de los Matta-Méndez, la Lcda. 

Kiomarys Torres Cruz, HAK fue notificado de una solicitud 

de desalojo del predio que ocupa y que pretendía adquirir 

bajo el contrato de opción a compra. En la carta, con fecha 

de 18 de noviembre de 2004, se alegó como razón para la 

solicitud de desalojo que HAK había expresado a los MattaMéndez que no tenía interés en adquirir el mencionado 

predio.19

20. El 20 de diciembre de 2004, a nombre y pedido de HAK, 

el Ing. Iván Robles presentó ante el CET de la ARPE en 

San Juan, una solicitud de servicios para la segregación 

del predio de terreno opcionado a HAK. La solicitud fue 

presentada bajo el número 04DX2-CET00-10738.

20

21. El 27 de diciembre de 2004, los Matta-Méndez vendieron 

la finca principal a FB. La transacción se efectuó mediante 

16 IPCAJ, supra.

17 IPCAJ, supra.

18 Véase Resolución del 18 de junio de 2013, archivada en autos el 20 de junio 

del 2013.

19 IPCAJ, supra.

20 IPCAJ, supra.
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la Escritura Pública Número 31, otorgada el 27 de 

diciembre de 2004, ante el Notario, Lcdo. Rogelio Canales 

Figueroa.

22. El 12 de enero de 2005, desconociendo de la venta de la 

finca principal, HAK le envió una carta a la Lcda. Kiomarys 

Torres, abogada de los Matta-Méndez, negando haber 

decidido no ejercer la opción de compra.

21

23. Luego de tomar conocimiento de la compraventa 

celebrada entre los Matta-Méndez y FB, el 18 de febrero 

de 2005, HAK, a través de su representación legal, le envió 

una carta al presidente de FB. Sr. Bryan Lester Shames 

Kopel, solicitando que le honrara el contrato de opción, a 

fin de evitar un procedimiento judicial.

22

24. El 22 de febrero de 2005, HAK, por conducto de su 

representación legal, recibió una carta de los MattaMéndez con fecha de 30 de enero de 2005. En la misma, 

los Matta-Méndez alegaron que el contrato de opción a 

compra quedó nulo por razones atribuibles solamente a la 

ARPE y le ofrecieron a HAK reembolsar la cantidad de 

$125,000.00.23

25. El 28 de febrero de 2005, el Departamento de Agricultura 

del Estado Libre Asociado de Puerto Rico recomendó no 

objetar el uso propuesto para la segregación de la parcela 

que habían opcionado los Matta-Méndez a HAK.

24

26. El 12 de julio de 2005, la ARPE-San Juan solicitó al Ing. 

Iván Robles Ramos documentos adicionales para 

continuar con la evaluación de la solicitud de segregación 

21 IPCAJ, supra.

22 IPCAJ, supra.

23 IPCAJ, supra.

24 IPCAJ, supra.
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de la parcela que habían opcionado los Matta-Méndez a 

HAK.

25

27. El 15 de noviembre de 2005, ARPE dictó Resolución 

"denegando desarrollo preliminar" peticionado por la parte 

demandante debido a que no se justificaba la variación 

solicitada en la cabida del solar.26

28. La demanda del presente caso no fue anotada en el 

Registro de la Propiedad.

27

Con esas determinaciones de hechos determinadas como 

que no están en controversia, el TPI dicta la Sentencia Parcial 

contra la cual la apelante recurre a este foro en Apelación y 

plantea el siguiente error:

Erró el Tribunal de Primera Instancia al declarar nulo el 

contrato de opción a compra suscrito por el Apelante y el 

Matrimonio Matta-Méndez por entender que la causa era ilícita.

Habiendo las pares comparecido con sus escritos, estamos 

en posición de resolver, lo que aquí hacemos.

II.

A.

La moción de sentencia sumaria es un mecanismo procesal 

que provee nuestro ordenamiento para propiciar la solución justa, 

rápida y económica de controversias en las cuales resulta 

innecesario celebrar un juicio plenario. Procede en aquellos casos 

en los que no existen controversias reales y sustanciales en cuanto 

los hechos materiales del caso, por lo que lo único que queda por 

parte del poder judicial es aplicar el Derecho. Alicea Pérez v. 

Seguros Múltiples, 2022 TSPR 86 (2022); León Torres v. Rivera 

25 IPCAJ, supra.

26 Véase Sentencia Parcial, supra. 

27 Véase Estipulaciones de hechos contenidas en el Tercer Informe de 

Conferencia con Antelación a Juicio radicado el 21 de noviembre de 2019.
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Lebrón, 204 DPR 20 (2020); Meléndez González et al. v. M. 

Cuebas, 193 DPR 100 (2015). Oriental Bank & Trust v. Perapi S.E, 

192 DPR 7 (2014); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 

414, 430 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 

847 (2010).

En nuestro ordenamiento jurídico, el mecanismo de 

sentencia sumaria está regido por la Regla 36 de Procedimiento 

Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36. En esencia, esta Regla dispone que 

para emitir una adjudicación de forma sumaria es necesario que, 

de las alegaciones, deposiciones, contestaciones a interrogatorios 

y admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas, si 

las hubiere, y alguna otra evidencia, surja de que no existe 

controversia real y sustancial en cuanto a ningún hecho esencial 

y pertinente y que, como cuestión de derecho, se debe dictar 

sentencia sumaria a favor de la parte promovente. Regla 36.3(e) 

de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e). Véanse, 

además, SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 430; 

Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186 DPR 113, 128 (2012).

Solo procede dictar sentencia sumaria cuando surge de 

manera clara que, ante los hechos materiales no controvertidos, 

el promovido no puede prevalecer ante el Derecho aplicable y el 

Tribunal cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para 

poder resolver la controversia. Meléndez González et al. v. M. 

Cuebas, supra, págs. 109-110; Const. José Carro v. Mun. Dorado, 

supra, pág. 129; Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848.

La parte que promueve la moción de sentencia sumaria debe 

establecer su derecho con claridad y, además, como vimos, debe 

demostrar que no existe controversia sustancial o real en cuanto 

a algún hecho material, es decir, en cuanto a ningún componente 

de la causa de acción. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 
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307, 326 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 

848; González Aristud v. Hosp. Pavía, 168 DPR 127, 137 (2006). 

El Tribunal Supremo ha establecido que un hecho material es 

aquel que puede afectar el resultado de la reclamación de acuerdo 

con el derecho sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178 

DPR 200, 213 (2010), citando a J.A. Cuevas Segarra, Tratado de 

Derecho Procesal Civil, San Juan, Pubs. J.T.S., 2000, T. I, pág. 

609; Mun. de Añasco v. ASES et al., supra, págs. 326-327. La 

Regla 36.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.1, se 

refiere a estos hechos como “esenciales y pertinentes”. 

La controversia en cuanto al hecho material tiene que ser 

real, por lo que cualquier duda es insuficiente para derrotar una 

Solicitud de Sentencia Sumaria. Meléndez González et al. v. M. 

Cuebas, supra, pág. 110; Ramos Pérez v. Univisión, supra, págs. 

213-214. La duda debe ser de naturaleza tal que permita concluir 

que existe una controversia real y sustancial sobre hechos 

relevantes y pertinentes. Íd. 

Por otro lado, la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, 

también regula de manera específica los requisitos de forma que 

debe cumplir la parte promovente de la moción de sentencia 

sumaria, así como la parte que se opone a esta. En cuanto al 

listado de hechos no controvertidos que la parte promovente debe 

exponer en su solicitud, esta tiene que desglosarlos en párrafos 

debidamente numerados y, para cada uno de ellos, especificar la 

página o el párrafo de la declaración jurada y otra prueba 

admisible que lo apoya. SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 

supra, pág. 432. A su vez, la parte que se opone a la moción de 

sentencia sumaria está obligada a citar específicamente los 

párrafos según enumerados por el promovente que entiende están 

en controversia y, para cada uno de los que pretende controvertir, 
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detallar la evidencia admisible que sostiene su impugnación con 

cita a la página o sección pertinente. Íd. 

Vemos que, según nuestro ordenamiento procesal civil, se 

les exige tanto al promovente como al opositor de una moción de 

sentencia sumaria que cumplan con unos requisitos de forma 

específicos para que pueda considerarse su solicitud. El 

incumplimiento con estos requisitos tiene repercusiones distintas 

para cada parte.

De un lado, si el promovente de la moción incumple con los 

requisitos de forma, el tribunal no estará obligado a considerar su 

pedido. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 111. 

A contrario sensu, si la parte opositora no cumple con los 

requisitos, el tribunal puede dictar sentencia sumaria a favor de 

la parte promovente, si procede en Derecho. Íd. Incluso, si la 

parte opositora se aparta de las directrices consignadas en esta 

Regla el tribunal podrá no tomar en consideración su intento de 

impugnación de los hechos ofrecidos por el promovente. Íd.; SLG 

Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 433.

Ahora bien, en cuanto a la evaluación por la vía sumaria, el 

Tribunal Supremo ha destacado que no es recomendable utilizar 

la moción de sentencia sumaria en aquellos casos donde 

exista controversia sobre elementos subjetivos, de intención, 

propósitos mentales o negligencia; incluso, cuando el factor de 

credibilidad es esencial y está en disputa. Ramos Pérez v. 

Univisión, supra, pags. 219.

En resumen, en SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, 

el Tribunal Supremo señaló que el ordenamiento procesal civil de 

nuestra jurisdicción:

“coloca sobre las partes, quienes conocen de primera 

mano sus respectivas posiciones, así como la 

evidencia disponible en el caso, el deber de identificar 
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cada uno de los hechos que estiman relevantes, al 

igual que la prueba admisible que los sostiene. Se 

facilita, por lo tanto, el proceso adjudicativo al poner 

al tribunal en posición de evaluar conjuntamente las 

versiones encontradas para cada uno de los hechos 

refutados a la luz de las referencias a la prueba que 

alegadamente los apoya. Este sistema claramente 

agiliza la labor de los jueces de instancia y propende 

la disposición expedita de aquellas disputas que no 

necesitan de un juicio para su adjudicación.” Íd., 

págs. 433-434.

En cuanto al estándar aplicable al Tribunal de Apelaciones al 

momento de revisar las determinaciones del foro primario de 

conceder o denegar mociones de sentencia sumaria, se ha 

establecido que debemos realizar una evaluación de novo de la 

controversia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 

116. En ese análisis estamos facultados a: considerar los 

documentos que se presentaron ante el foro primario; determinar 

si existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales; 

y revisar si se aplicó el Derecho de forma correcta. Íd., Véase, 

también, Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 335 (2004).

B.

En Puerto Rico rige el principio de la libertad de contratación 

o autonomía de la voluntad, según el cual las partes contratantes 

pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan 

por conveniente, siempre que las mismas no sean contrarias a las 

leyes, a la moral ni al orden público. Artículo 1207 del Código 

Civil, 31 LPRA sec. 3372;28 Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R. 

Inc., 2022 TSPR 133, pág. 22; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 17 

(2005); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713 (2001); 

Trinidad v. Chade, 153 DPR 280 (2001); Arthur Young & Co. v. 

Vega III, 136 DPR 157 (1994); Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, 

28 El “Código Civil de Puerto Rico”, Edición de 1930, fue derogado y sustituido 

por la Ley Núm. 55-2020, según emendada, conocida como “Código Civil de 

Puerto Rico” de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq. No obstante, los hechos que 

originan la presente controversia tomaron lugar durante la vigencia del código 

anterior, por lo cual esa es la ley que aplica al caso. 
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133 DPR 188 (1993); Casiano, Jr. v. Borintex Mfg. Corp., 133 DPR 

127 (1993).

A partir del perfeccionamiento de un contrato, las partes 

quedan obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y 

a las consecuencias que se deriven del mismo, ello conforme a la 

buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA 

sec. 3375; Trinidad v. Chade, supra. De esta manera, cuando un 

contrato es legal, válido y carente de vicios del consentimiento, el 

mismo constituye la ley entre las partes y debe cumplirse a tenor 

de este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994;

Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., supra; Constructora 

Bauzá, Inc. v. García López; 129 DPR 579, 593 (1991); 

Cervecería Corona v. Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345 

(1984). Es por ello, que el Artículo 1054 del Código Civil, 31 LPRA 

sec. 3018, sujeta a aquellos que de alguna manera contravengan 

sus obligaciones a la indemnización de los daños y perjuicios 

causados. Bajo dicho supuesto, todo incumplimiento contractual 

dará lugar a un resarcimiento. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 18.

Es normativa reiterada que, los contratos son una fuente de 

obligación en nuestro ordenamiento jurídico.29 Universal Ins. v. 

Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021). Cónsono con ello, el 

contrato se ha definido como “el negocio jurídico bilateral por el 

cual dos o más partes expresan su consentimiento en la forma 

prevista por la ley, para crear, regular, modificar o extinguir 

obligaciones.”30 A su vez, se ha reconocido que, “[e]s facultativo 

contratar o no hacerlo.” Engineering Services v. AEE, 209 DPR 

1012, 1028 (2022); PRFS v. Promoexport, 187 DPR 42, 55 

(2012). Es decir, si no existe la voluntad de obligarse, o

29 Art. 1063 (b), Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8984 (b).

30 Art. 1230, Código Civil de 2020 31 LPRA sec. 9751.
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fundamento razonable para concluir que esta existe, no surge un 

vínculo contractual. Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 293 (2001); 

refrendado en Engineering Services v. AEE, supra.

Por su parte, los contratos se perfeccionan “desde que las 

partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa, 

salvo en los casos en que se requiere el cumplimiento de una 

formalidad solemne o cuando se pacta una condición 

suspensiva.”31 Véase Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at.,

210 DPR 163, 186 (2022). Por consiguiente, para que un contrato 

exista y obligue a las partes debe cumplir con los siguientes 

elementos: (a) consentimiento de los contratantes; (b) objeto 

cierto que sea materia del contrato; y (c) causa de la obligación 

que se establezca.32

Por lo cual, una vez ha sido perfeccionado mediante la 

concurrencia de estos tres requisitos, “lo acordado en los 

contratos tiene fuerza de ley entre las partes”.33 Es desde 

entonces que las partes se obligan, “no solo al cumplimiento de lo 

expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias 

que según su naturaleza sean conforme a la buena fe, al uso y a 

la ley”. Aponte Valentín v. Pfizer Pharms., LLC, 208 DPR 263, 285 

(2021).

Vale destacar que en nuestra jurisdicción rige el principio de 

autonomía de la voluntad de las partes o la libertad contractual en 

virtud del cual “[l]as partes pueden acordar cualquier cláusula que 

no sea contraria a la ley, a la moral o al orden público.”

34

Engineering Services v. AEE, supra, en la pág. 1027; Feliciano v.

31 Art. 1237, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9771.

32 Íd. Art. 1213, Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3391 (derogado).

33 Art. 1233, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9754. Véase Engineering 

Services v. AEE, 209 DPR 1012, 1027 (2022); Universal Ins. v. Popular Auto, 

207 DPR 228, 238 (2021).

34 Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753. 
KLAN202300969 16

Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., 210 DPR 712, 728 (2022). Como 

corolario de lo anterior, los tribunales estamos facultados para 

velar por el cumplimiento de los contratos, y no debemos relevar 

a una parte del cumplimiento de su obligación contractual cuando 

tal contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado, 

Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610, 627 (1997).

A su vez, la intención de las partes será el criterio 

fundamental para fijar el alcance de las obligaciones 

contractuales. Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 

64, 69 (1983). Por lo cual, el Art. 354 del Código Civil de 2020, 

supra, en materia de interpretación del negocio jurídico se han 

reconocido las siguientes reglas:

a. se presume que el negocio jurídico se otorga de 

buena fe; y

b. si el negocio jurídico es unilateral, se atenderá al 

sentido literal de sus palabras, a no ser que 

aparezca claramente que fue otra la voluntad de su 

autor. En tal caso, se observará lo que parezca más 

conforme a la intención que tuvo al otorgarlo.

Si los términos de un negocio jurídico 

bilateral son claros y no dejan duda sobre la 

intención de las partes, se estará al sentido 

literal de sus palabras.

Si las palabras parecen contrarias a la intención 

evidente de las partes, prevalecerá la intención 

sobre lo expresado.

Para determinar la intención en ambos casos, 

debe atenderse principalmente a la conducta de la 

parte, sea coetánea, posterior o aún anterior al 

otorgamiento del negocio jurídico. (Énfasis 

nuestro). 31 LPRA sec. 6342.

C.

El contrato de opción de compra no estaba regulado de 

forma explícita por el Código Civil vigente en Puerto Rico con 

anterioridad al Código actual, pero el Tribunal Supremo de Puerto 

Rico si había reconocido su validez. Se trata de un negocio 

consensual preparatorio, mediante el cual una parte le concede a 

otra parte, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la 
KLAN202300969 17

facultad de decidir respecto a la celebración de otro contrato 

principal. P.D.C.M. Assoc. v. Najul Báez, 174 DPR 716, 724 

(2008); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 722 

(2001).

Un aspecto neurálgico de dicho contrato es que la opción 

tiene que ejercitarse dentro de un plazo definido. Atocha Thom 

McAn, Inc. v. Registrador, 123 DPR 571, 583 (1989). Si se 

renuncia dicho derecho de opción o no se ejercita durante el 

término concedido, queda extinguido el derecho. Mayagüez Hilton 

Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 249 (2002). Es importante 

destacar que el optatario viene obligado a no frustrar la facultad 

que le asiste al optante mientras el plazo para ejercer el derecho 

de opción está vigente. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 

supra, pag.250. 

Por otro lado, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha 

aceptado la tesis que predomina en la doctrina española 

relacionado a esta figura jurídica; y ha adoptado los requisitos 

esenciales que debe poseer un contrato de opción de compra en 

dicha doctrina. Estos son: "1ro. Concesión por una parte a la otra 

de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato 

principal, sin obligación alguna de ésta (la prima, en su caso, es 

elemento accidental). 2. Concesión de modo exclusivo. 3. Por 

plazo cierto. 4. Sin otra condición que el propio juicio del 

optante." Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796 (1975). 

Como podemos observar, para que advenga a la vida jurídica un 

contrato de opción de compra, el mismo debe cumplir con los 

requisitos mínimos esenciales previamente vertidos y reconocidos 

por nuestro Tribunal Supremo. 

Por otro lado, dichos requisitos mínimos esenciales no son 

irreconciliables con los principios generales de las obligaciones y 
KLAN202300969 18

los contratos, que son extendidos a los contratos de opción de 

compra. Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra; Pérez v. 

Sampedro, 86 DPR 526 (1962). Esto significa que no se soslaya 

el principio de libertad de contratación y las partes pueden pactar 

las cláusulas y condiciones que determinen, siempre que no 

contravengan las leyes, la moral ni el orden público. 31 LPRA sec. 

3372. Por consiguiente, el derecho de opción de compra puede 

estar supeditado al cumplimiento de ciertas condiciones. 

Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra; y “el alcance de la 

opción aludida no se puede fijar sin tomar en cuenta el contenido 

específico que en el contrato se le imparte” Zeta Enterprises, Inc., 

v. E.L.A., 145 DPR 1, (1998).

Aunque no aplica el vigente Código Civil a la transacción que 

nos ocupa, mencionamos el hecho de que este contrato se 

incorporó a dicho texto de ley al aprobarse el vigente Código Civil. 

El Código Civil vigente en Puerto Rico, Ley Núm. 55-2020, 

31 LPRA sec. 5311 et seq., reconoce el contrato de opción de 

compra como un contrato válido en nuestro ordenamiento 

jurídico. El Artículo 1029 del Código Civil de 2020, supra, lo define 

como “el derecho que faculta a su titular para que decida durante 

un plazo determinado, mediante la manifestación de su 

aceptación, el perfeccionamiento del contrato de compraventa que 

ha sido ya acordado en todos sus aspectos fundamentales y 

secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el 

concedente durante el plazo prefijado.”35

Por su parte, el Art. 1030 del Código Civil de 2020, supra, 

reglamenta los requisitos del título de constitución de la opción de 

compra. En específico, establece lo siguiente:

35 31 LPRA sec. 8821.
KLAN202300969 19

El título de constitución, además de las estipulaciones 

y del domicilio a efectos de las notificaciones 

preceptivas y demás pactos que el constituyente o los 

constituyentes tengan por conveniente, debe 

contener, como mínimo, los siguientes requisitos:

a. el plazo de duración del derecho y, si 

procede, el plazo para su ejercicio;

b. en su caso, la voluntad del constituyente o 

de los constituyentes de configurar el 

derecho con carácter real;

c. el precio o contraprestación para la 

adquisición del bien o los criterios para su 

fijación, cuando se trate de un derecho de 

opción a una adquisición onerosa, indicando 

el precio estipulado para su adquisición. 

Cuando se prevean cláusulas de 

estabilización, deben contener criterios 

objetivos y el precio debe poder fijarse con 

una simple operación aritmética; y

d. la prima pactada para su constitución, 

cuando el derecho se constituye a título 

oneroso, indicando el precio convenido.

[...]. 31 LPRA sec. 8823.

A su vez, el tratadista Puig Brutau ha expresado que “no se 

opta por optar, sino que la opción es la posibilidad de perfeccionar 

un contrato previamente delimitado”. J. Puig Brutau, 

Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch, 

1982, T. II, Vol. 2, pág. 50. 

Cónsono con lo anterior, en el contrato de opción es el 

optante quien ostenta la facultad de determinar, dentro del plazo 

concedido, si perfecciona el contrato definitivo, es decir, el 

contrato por el cual optó. Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, 181 DPR 

835, 841 (2011). 

De otra parte, se ha reiterado que “el alcance de la opción 

aludida no se puede fijar sin tomar en cuenta el contenido 

específico que en [el] contrato se le imparte”. Zeta Enterprises, 

Inc. v. ELA, 145 DPR 1, 10 (1998). Por lo cual, hemos reconocido 

la posibilidad de que las partes convengan que el derecho de 

opción esté supeditado al cumplimiento de ciertas condiciones. Íd.
KLAN202300969 20

Ahora bien, si la opción se ejerce dentro del plazo acordado, 

el contrato de opción queda extinguido y a su vez se perfecciona 

el contrato aceptado. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra. 

Desde entonces, las partes vienen obligadas a satisfacer sus 

respectivas prestaciones bajo el contrato definitivo. Matos Lorenzo 

v. Rivera Tirado, supra, pág. 842.

De este modo, el contrato de opción tiene una naturaleza 

transitoria y puede ser aplicable a un sinnúmero de contratos, 

tales como el de compraventa, sociedad, arrendamiento de cosas 

y de servicios. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, en las 

págs. 246-247. 

En ocasiones, el texto del contrato no permite por sí solo 

una comprensión única de lo acordado, por lo cual se hace 

necesaria una labor interpretativa por parte de los Tribunales para 

auscultar la verdadera y común intención de los contratantes. 

Merle v. West Bend Co., 97 DPR 403 (1969). La intención puede 

demostrarse por todos los medios. Por lo que el juzgador debe 

examinar todas las circunstancias concurrentes al otorgamiento 

del contrato para adjudicar la intención de las partes, incluyendo 

los actos anteriores, coetáneos o posteriores al otorgamiento del 

contrato. Artículo 1234 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3472; 

Marina Industrial, Inc., v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69 

(1983); Cooperativa La Sagrada Familia v. Castillo, 107 DPR 405, 

417 (1978); Hoffman v. Cuadrado, 14 DPR 590 (1908).

El Código Civil de 1930 disponía que, “[c]ualquiera que sea 

la generalidad de los términos de un contrato, no deberán 

entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes 

de aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar”. 

Artículo 1235 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3473. Cuando alguna 

cláusula del contrato admita diversos sentidos, deberá entenderse 
KLAN202300969 21

el más adecuado para que produzca efecto. Artículo 1236 del 

Código Civil, 31 LPRA sec. 3474. Además, las cláusulas de los 

contratos deberán interpretarse las unas con las otras, 

atribuyéndole a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de 

todas. Artículo 1237 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3475. Sobre 

esto, el Tribunal Supremo ha expresado que al igual que en el 

caso de un estatuto, los términos de un contrato deben leerse 

conjuntamente y armonizarse para determinar la verdadera 

intención de las partes. Caballero v. Kogan, 73 DPR 666, 674 

(1952). Finalmente, la interpretación contractual tiene que ser 

cónsona con el principio de la buena fe y no puede llevar a 

resultados incorrectos, absurdos e injustos. SLG Irizarry v. SLG 

García, supra, pág. 727.

En Meléndez v. Jiménez Realty, 98 DPR 892 (1970) se 

resolvió que una lotificación sujeta a la condición suspensiva de 

que la misma sea aprobada por la Junta de Planificación, no es 

contraria a la ley ni a la moral ni al orden público. 

Los tribunales tienen la facultad y el deber de velar por el 

cumplimiento de los contratos. Por lo tanto, no debemos relevar 

a una parte del cumplimiento de su obligación contractual, cuando 

el contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado, 

Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610, 627 (1997).

D.

Sabido es que los requisitos esenciales de un contrato son: 

el consentimiento de los contratantes; objeto cierto que sea 

materia del contrato; y, la causa de la obligación que se 

establezca. Art. 1213 del Código Civil, supra. 

El objeto del contrato se refiere a lo que las partes se deben, 

que debe ser lícito, posible y determinado o determinable y puede 

ser tanto una cosa como un servicio. J.R. Vélez Torres, Curso de 
KLAN202300969 22

Derecho Civil, Derecho de Contratos, San Juan, Universidad 

Interamericana de Puerto Rico Facultad de Derecho, T-IV, Vol. II, 

págs. 67-72. 

Por otra parte, la causa del contrato se refiere a la razón por 

la cual los individuos decidieron contratar. Íd. pág. 72. En los 

contratos onerosos, la causa se ha entendido como la prestación 

o promesa de servicio de una parte a otra. Piovanetti García v. 

Touma y otros, 178 D.P.R. 745, 773 (2010). Al ser un elemento 

esencial, todo contrato debe tener causa y la misma debe ser 

lícita. Delgado Rodríguez v. Rivera Siverio, 173 D.P.R. 150 ,160 

(2008). La causa de un contrato es ilícita cuando se opone a las 

leyes o a la moral. Así, todo contrato sin causa o con causa ilícita 

es nulo. Piovanetti García v. Touma y otros, supra.

Existen dos tipos de causas ilícitas, a saber, la ilegal que se 

opone a las leyes y la torpe que se opone a la moral y a las buenas 

costumbres. Col. Internacional Sek v. Escribá, 135 D.P.R. 647, 

665 (1994). 

Un contrato que se celebre entre partes que están 

conscientes de que con el contrato se lesiona un derecho ajeno o 

intenta cometer un fraude es un contrato con causa ilícita. Una 

vez identificada la ilicitud de la causa de un contrato, el contrato 

es nulo e inexistente. Delgado Rodríguez v. Rivera Siverio, supra; 

Col. Internacional Sek v. Escribá, supra, págs. 664-665. Cabe 

señalar que en casos donde la causa torpe es atribuible a ambos 

contratantes, estos están impedidos a reclamarse 

recíprocamente. Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 116 D.P.R. 

172, 183 (1985). En otras palabras, cuando en un contrato existe 

una causa torpe imputable a ambas partes, ninguna de estas tiene 

acceso a los Tribunales para ejercer la acción de nulidad y realizar 
KLAN202300969 23

las restituciones correspondientes. Cuevas Segarra, op. cit. pág. 

30.

Finalmente, el consentimiento de las partes es el acuerdo 

de voluntades que se manifiesta por el concurso de la oferta y la 

aceptación sobre la cosa y la causa en el contrato. Artículo 1214 

del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3401; Cuevas Segarra, op. cit. 

pág. 16. El consentimiento debe ser libre y consciente, 

manifestado por una persona capaz, sobre la cosa y la causa del 

negocio, sin ningún vicio que lo invalide. Íd, pág. 17. La capacidad 

se presume. Sin embargo, el Artículo 1215 del Código Civil, 31 

L.P.R.A. sec. 3402, establece que no podrán prestar 

consentimiento los menores no emancipados, los locos o 

dementes y los sordomudos que no sepan leer ni escribir. En otras 

palabras, para que el consentimiento sea válido es necesario que 

el mismo sea libre y espontáneo, además de que quien lo de sea 

capaz y tenga completo conocimiento sobre lo que está haciendo. 

L.M. Quality Motors Inc. v. Motorambar Inc., 183 D.P.R. 259, 267 

(2011). 

E.

El Código Civil de 1930 que no regulaba expresamente este 

contrato de opción que aquí nos ocupa, regía los regímenes típicos 

de ineficacia de los contratos: nulidad, anulabilidad y recisión. Ese 

tipo de análisis si aplica a los contratos de opción que se rigen por 

el Código Civil de 1930. La nulidad es la sanción más severa 

declarando la inexistencia del contrato por ser su nulidad absoluta. 

L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, Vol. II, Ed. 

Tecnos, Madrid, 1995, a la pág. 110. La anulabilidad, al igual que 

en los contratos de nulidad absoluta, existe una ineficacia desde 

que se suscribió el contrato, “que impedía que produjese sus 
KLAN202300969 24

efectos, [sin embargo] en la anulabilidad la ineficacia es 

sobrevenida”. Id., a la pág. 116.

La nulidad absoluta de los contratos implica que el contrato 

adolece de una imperfección que le impide producir sus efectos 

propios. Se consideran radicalmente nulos los contratos que 

hayan sido celebrados en contra de la ley, la moral o el orden 

público. Igualmente son radicalmente nulos los contratos que 

adolezcan de alguno de los elementos esenciales para su validez, 

a saber, consentimiento de las partes, defecto de objeto o 

ausencia o ilicitud de causa. Un contrato radicalmente nulo no 

produce efectos jurídicos. Por tanto, no engendra, modifica ni 

extingue relaciones jurídicas puesto que nunca advino vinculante, 

ni creó relación alguna entre las partes. Por tal razón la acción de 

nulidad no tiene término prescriptivo y puede llevarse a cabo por 

cualquiera de las partes, e incluso un tercero que tenga un interés 

legítimo envuelto. Ahora bien, precisa hay que señalar que 

cuando la nulidad del contrato es consecuencia de ser ilícita la 

causa o el objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o 

falta común a ambos contratantes, éstos carecen de toda acción 

entre sí y se procederá contra ellos, dándose, además, a las cosas 

o precio que hubiesen sido materias del contrato, la aplicación 

advertida en el Código Penal. Vélez Torres, op. cit. págs. 121-127. 

Declarada la nulidad de un contrato, procederá la 

restauración del estado primitivo anterior de las cosas, mediante 

la restitución de las prestaciones objeto del contrato, a menos que 

la nulidad se deba a causa torpe o ilícita, en cuyo caso el criterio 

rector es el de la culpa o torpeza atribuible a las partes. Si ambas 

partes son culpables, están impedidas de reclamarse 

recíprocamente. Si una sola parte es culpable, la parte inocente 

puede reclamarle a la otra. Cuevas Segarra, op. cit. pág. 51.
KLAN202300969 25

Por otro lado, la nulidad relativa o anulabilidad se refiere a 

contratos válidos en su origen que sufren de un vicio o un defecto 

susceptible de producir su ineficacia si fuese impugnado. Las 

causas de anulabilidad son los vicios en el consentimiento (error, 

dolo, violencia o intimidación), la falta de capacidad para obrar y 

la causa falsa. La acción de anulación tiene un término de 

caducidad de cuatro (4) años. Vélez Torres, op. cit. pág. 128. El 

punto de partida de dicho término depende de la causa de 

anulabilidad. En los casos de intimidación o violencia, comenzará 

a partir desde el día en que éstas hubiesen cesado. En los casos 

de error, dolo o falsedad de causa el término comenzará desde la 

consumación del contrato. Cuando la acción de anulabilidad del 

contrato se lleva para invalidar un contrato hecho por una persona 

casada, sin autorización competente, el término comenzará a 

partir de la disolución del matrimonio. Finalmente, cuando se 

refiera a un contrato celebrado por un menor o un incapaz, el 

término comenzará desde que el menor o el incapaz salieren de 

tutela. Art. 1253 del Código Civil, 31 L.P.R.A: sec. 3512. La 

declaración de nulidad relativa de un contrato tiene el efecto de 

impedir que se produzca efectos, a tal extremo de considerarse 

que, nunca existió. Por tanto, de haberse consumado el contrato, 

las partes vienen obligadas a devolverse las prestaciones que se 

habían hecho. Si el contrato aún no se había cumplido, las partes 

quedan libradas del cumplimiento de este. Vélez Torres, op. cit. 

pág. 127-130.

Hay que recordar que nuestro más alto foro ha establecido 

que caducidad es “la decadencia de un derecho, o su pérdida, por 

no haber cumplido la formalidad o condición exigida por ley en un 

plazo determinado. Esta pérdida del derecho se produce 

automáticamente por no ejercitarse en el transcurso de dicho 
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plazo.” Beníquez et. al. v. Vargas, 184 D.P.R. 210, 232 esc. 78 

(2012).

F.

La sección 7.00 del Reglamento de Zonificación Especial 

para las zonas No Urbanas de los Municipios Circundantes al 

Bosque Nacional del Caribe (en adelante el Reglamento) describe 

los distritos clasificados A-3 como: “áreas no urbanas ni 

desarrolladas que están generalmente localizadas en terrenos 

montañosos y ondulantes, aunque puedan encontrarse en áreas 

llanas. Estas son áreas cuyo patrón general de desarrollo y su 

naturaleza agrícola se afectan adversamente con la introducción 

de usos urbanos en forma dispersa y sin un adecuado control los 

que a su vez genera demandas excesivas por servicios 

públicos...”. 

La sección 7.03 del reglamento establece los usos 

permitidos para los distritos clasificados como A-3. Estos incluyen 

(a)siembra de cosechas, forrajes y bosques, (b)cría de ganados y 

de aves, de animales domésticos y de caza, apiarios y pesquería. 

Otros usos accesorios incluyen (a)procesamiento y empaque de 

los productos agropecuarios, cosechados en la finca, (b)venta de 

productos cosechados en la misma finca, (c)molinos para moler 

granos cosechados en la finca, (d) talleres de artesanía usando 

materiales producidos en la finca, (e)casas de una o dos familias 

y otros usos de acuerdo con lo establecido en la sección 18.04. 

La sección 7.05 del reglamento especifica el tamaño de 

fincas en este distrito: “...toda finca a lotificarse o segregarse con 

posterioridad a la vigencia de esta reglamentación tendrá un área 

no menor de veinticinco (25) cuerdas...”. 

En atención a que la aplicación literal del reglamento puede 

resultar en la prohibición o restricción irrazonable del disfrute de 
KLAN202300969 27

una pertenencia o propiedad en casos excepcionales, el propio 

Reglamento establece una excepción en la subsección 17.01 que 

le permite a la Junta de Planificación o OGPE autorizar variaciones 

en los requisitos del Reglamento en tales casos excepcionales. 

Ninguna variación o concesión de este tipo se considerará como 

una variación en el Mapa de Zonificación del Reglamento. 

La Junta de Planificación o la Autoridad de Reglamentos y 

Permisos, podrá según esta sección autorizar una variación en 

casos donde se restrinja irrazonablemente el disfrute de la 

propiedad y se demuestre a satisfacción de la agencia que “la 

variación (concesión) aliviará un perjuicio claramente 

demostrable, o que la misma habrá de redundar en los mejores 

intereses de la comunidad y el sector”. 

En Quevedo Segarra v. J.A.C.L., 102 D.P.R. 87, 93 (1974), 

el Tribunal Supremo expresó que la variación tiene el propósito de 

atenuar el rigor del reglamento permitiendo el uso prohibido 

cuando se demuestra que debido a las circunstancias especiales

la aplicación de las restricciones puede resultar irrazonable y 

ocasionar perjuicios al dueño.

Como regla general se concede una variación para evitar el 

efecto confiscatorio sobre la propiedad que conllevaría la 

aplicación rigurosa de un reglamento de zonificación:

A variance is granted to render justice in unique 

and individual cases of practical difficulties or 

unnecessary hardship resulting from a literal 

application of the zoning ordinance. It is designed to 

correct maladjustments and inequities in the 

operation of general regulations. (Escolios omitidos.) 

3 Anderson, American Law of Zoning, 3d Sec. 20.02, 

pág. 366 (3ra ed. 1986).

El Tribunal Supremo señaló en A.R.P.E. v. J.A.C.L., 124 

D.P.R. 858, 862 (1989) que: 
KLAN202300969 28

Por la naturaleza del interés público implicado, 

las variaciones a los requisitos de zonificación no se 

favorecen y deben utilizarse selectivamente en 

aquellas circunstancias en que un propietario 

demuestre que las restricciones le causaron un daño 

particular que no comparte con otros. 'Por eso se 

descartará una variación cuando no haya prueba de 

que la situación del dueño sea singular y distinta a la 

de sus colindantes.' (Traducción suplida) 3 Yokley, 

Zoning Law and Practice, Sec. 21-6, págs. 297-298 

(4ta ed. 1979). De lo contrario, su uso indiscriminado 

podría destruir todo nuestro esquema de zonificación 

y cambiar eventualmente las características de un 

distrito, planificado originalmente con una 

infraestructura para ciertos usos.

La Junta sólo debe conferir variaciones en circunstancias 

extraordinarias y para evitar perjuicios a la propiedad ya que debe 

respetarse la política pública y estrategia de desarrollo ordenado 

a largo plazo plasmados en el mapa de zonificación. Conceder 

variaciones a los requisitos de zonificación de forma laxa, destruye 

el objetivo de la planificación urbana. Asoc. Res. Park Side, Inc.

v. J.P., Op. de 15 de diciembre de 1998, 98 J.T.S 156.

Con el propósito de definir los límites de su amplio poder 

sobre estos extremos, la Junta de Planificación de Puerto Rico 

adoptó un Reglamento de Zonificación (Reglamento de 

Planificación Núm. 4) que en su Sec. 82.05 establece los 

siguientes criterios para otorgar variaciones y evitar que la 

aplicación literal de sus requerimientos resulte en una confiscación 

de la propiedad:

82.05 -- Variaciones en Uso -- La Junta o la 

Administración[,] cada cual en su ámbito 

jurisdiccional, podrá autorizar variaciones en uso 

cuando se pueda establecer que ninguno de los usos 

que están permitidos en el distrito es factible en la 

propiedad desde el punto de vista físico o económico. 

Se tomará en consideración, entre otros, los 

siguientes:

1. El costo de adaptar la propiedad a los usos 

permitidos debido a las disposiciones de éste u otros 

reglamentos y el beneficio que se derivaría una vez 

adaptada éstas para los usos permitidos.

2. Las razones por las cuales ningún uso permisible es 

factible en la propiedad sin la variación deben ser 
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únicas a la misma y no una característica general del 

distrito o del sector del distrito donde ubica. No 

podrán haber sido causad[a]s por el dueño.

3. El uso para el cual se solicita la variación a 

las disposiciones reglamentarias es compatible con los 

propósitos del distrito, con el vecindario o comunidad 

en que ubica.

4. La variación solicitada no afecta adversamente, 

entre otros, los siguientes factores:

a. La disponibilidad de infraestructura

b. El contexto en el que ubica

c. El ambiente de la calle

d. La seguridad y tranquilidad de los vecinos. (Énfasis 

suplido.) Reglamento de Zonificación de Puerto Rico, ed. rev., 

1989, pág. 262.

En Asoc., C.D. Octubre v. J.A.C.L., 116 D.P.R. 326, 332 

(1985), el Tribunal Supremos examinó nuevamente la aplicación 

de la doctrina y se reafirmó en que la misma se concede 

únicamente en los casos expresamente autorizados por el 

Reglamento y siempre sujetos a las condiciones en él prescritas. 

De hecho, el reglamento requiere que las razones para 

sostener una variación deben ser únicas a la estructura y no una 

característica general del distrito donde ubica la misma. 

Corresponde al peticionario probar que su propiedad está 

particularmente afectada por una reglamentación que resulte 

innecesariamente gravosa (unnecessary hardship). Yokley, 

supra, Sec. 21-6, pág. 296.

El Reglamento de Zonificación acoge este precepto en su 

Sec. 82.05(2), supra, al requerir que las circunstancias especiales 

para justificar una variación administrativa '[n]o podrán haber 

sido causad[a]s por el dueño'. Según esta doctrina, se considera 

que el daño es auto infligido cuando el solicitante adquiere la 

propiedad con conocimiento de las restricciones sobre su uso. Se 

presume que en esos casos el solicitante adquiere la propiedad a 

un precio que tomó en consideración la restricción y con el 

propósito de utilizarla para un uso no previsto por la zonificación.
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A person who purchases land with knowledge, 

actual or constructive, of the zoning restrictions 

which are in effect at the time of [the] purchase, is 

said to have created for himself whatever hardship 

such restrictions entail. When he seeks 

administrative or judicial relief from such selfcreated hardship, he encounters resistance which 

varies in intensity with the kind of relief sought and 

the forum whose jurisdiction he invokes. Anderson, 

supra, Sec. 20.44, pág. 505.

Esta regla es aplicable a cualquier peticionario 

independientemente de si su conocimiento de la restricción es real 

o constructiva. Anderson, supra, Sec. 20.45, pág. 513. Aunque 

este tipo de propietario no está absolutamente impedido de 

reclamar sus derechos constitucionales sobre la propiedad, su 

conocimiento previo sobre las limitaciones impuestas por la 

zonificación debilita las posibilidades de éxito en los tribunales. 

Id., Sec. 20.44, pág. 505.

Resumiendo, en su sec. 98.00, el Reglamento de 

Zonificación, supra, establece la figura de la variación la cual 

permite al titular de una propiedad solicitar que se le exima de las 

restricciones de zonificación que sujetan su propiedad. El 

propósito de la figura es evitar que la aplicación literal de los 

requisitos de zonificación resulte en una confiscación del disfrute 

de la propiedad. 

La Sec. 98.05 del Reglamento de Zonificación, supra, 

establece la figura de la variación en uso para la situación en que 

el propietario de un terreno desea utilizarlo para fines no 

permitidos en la zona donde ubica. La referida sección establece 

la facultad de la Junta para eximir de los requisitos de zonificación 

cuando existen circunstancias excepcionales y siempre que tales 

circunstancias no hayan sido creadas por el mismo dueño del 

terreno. La Junta puede conceder variaciones en uso cuando se 

establezca claramente que ninguno de los usos que están 
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permitidos en el distrito es factible en la propiedad desde el punto 

de vista físico o económico.

G.

Es doctrina firmemente establecida en nuestro 

ordenamiento jurídico que “los derechos y obligaciones 

adjudicados en el ámbito judicial, mediante dictamen firme, 

constituyen la ley del caso.” MGMT. Adm. Servs. Corp. v. E.L.A., 

152 D.P.R. 599, 606 (2000) citando a In re: Tormos Blandino, 135 

D.P.R. 573 (1994). Esta doctrina, más que constituir un mandato 

inflexible, recoge la costumbre deseable de respetar como finales 

aquellas controversias sometidas, litigadas y decididas por un 

tribunal dentro de un caso. Sociedad Legal de Gananciales v. 

Pauneto, 130 D.P.R. 749, 754 (1992). Cuando se adjudican en 

un pleito derechos y obligaciones mediante un dictamen firme, 

este constituye la ley del caso. Por tanto, dichos asuntos no se 

pueden reexaminar, luego del periodo provisto para la 

reconsideración y para la revisión, a menos que las 

determinaciones previas sean erróneas o puedan causar una 

grave injusticia. In re Fernández Díaz, 172 D.P.R. 38, 43-44 

(2007).

III.

En el caso de autos, nos encontramos ante una Sentencia 

emitida por el TPI en la que declaró Ha Lugar una solicitud de 

sentencia sumaria presentada por la parte Apelada. Por ello, es 

menester que realicemos una revisión de novo de la solicitud de 

sentencia sumaria que concedió el TPI. Efectuado tal ejercicio, 

disponemos que el TPI aplicó incorrectamente el derecho al 

evaluar el contrato de Opción objeto de la controversia que existía 

y procede dejar sin efecto la sentencia ante nuestra consideración.
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HAK nos solicita que revisemos la Sentencia mediante la que 

el Tribunal de Primera Instancia desestimó su demanda de forma 

sumaria al indicar que el contrato de opción que aquí nos ocupa,

era nulo por falta de causa lícita.

Como antes explicamos, la causa del contrato se refiere a la 

razón por la cual los individuos decidieron contratar. En este 

contrato de opción, que es objeto de esta controversia, la causa 

de este era que, si se cumplía la condición suspensiva dispuesta 

en el mismo, una de las partes vendería a la otra un predio al 

precio acordado. No encontramos en dicho contrato, como lo hizo 

el TPI, que el contrato de opción suscrito entre las partes 

adoleciera de causa ilícita. Es típico un contrato de opción de 

compraventa de un predio sujeto a que la agencia que le 

corresponda aprobar la segregación, la apruebe o rechace la 

segregación de este de la finca principal. Si se rechaza, se acabó 

el acuerdo, pero el mismo está válidamente vigente hasta que 

ocurra el rechazo y si se aprueba, entonces se tiene que 

perfeccionar la compraventa.

Mientras no ocurre la aprobación de la segregación acordada 

en el contrato de opción por las autoridades correspondientes, 

como el contrato que nos ocupa, no nace la obligación de los 

vendedores de perfeccionar la compraventa, pero ello no permite 

que esos vendedores puedan disponer de la propiedad como si no 

existiera el contrato de opción. Ante ello no procedía que se 

dictara la Sentencia Sumaria que dictó el TPI pues no es correcto 

que ese contrato de opción no estuviera vigente para el 27 de 

diciembre de 2004, cuando los Matta-Méndez vendieron la finca 

principal a FB y dicha venta de la finca principal incluyó el predio 

de 500 metros cuadrados que se había acordado por los 

vendedores, sacar del mercado de venta de inmuebles hasta tanto 
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no se obtuviera un resultado de aprobación o rechazo por las 

autoridades competentes, de la segregación acordada en el 

mismo.

No hay controversia de que el 19 de noviembre de 2004, 

por conducto de la entonces representación legal de los MattaMéndez, la Lcda. Kiomarys Torres Cruz, HAK fue notificado de una 

solicitud de desalojo del predio que ocupaba y que pretendía 

adquirir bajo el contrato de opción a compra. En la carta, con fecha 

de 18 de noviembre de 2004, se alegó como razón para la solicitud 

de desalojo que HAK había expresado a los Matta-Méndez que no 

tenía interés en adquirir el mencionado predio.

Tampoco hay controversia de que el 12 de enero de 2005, 

desconociendo de la venta de la finca principal, HAK le envió una

carta a la Lcda. Kiomarys Torres, abogada de los Matta-Méndez, 

negando haber decidido no ejercer la opción de compra. Esos 

actos, alrededor de la compraventa que pretendió ignorar un 

contrato de opción válido, crearon múltiples controversias que 

solo se pueden atender en un juicio plenario. La sentencia sumaria 

procede ser dejada sin efecto, pues parte de la premisa 

equivocada que el contrato de opción era nulo e inexistente, lo 

que no es correcto en derecho.

Reiteramos que en Meléndez v. Jiménez Realty, 98 DPR 892 

(1970) se resolvió que una lotificación sujeta a la condición 

suspensiva de que la misma sea aprobada por la Junta de 

Planificación, no es contraria a la ley ni a la moral ni al orden 

público. 

Analizada la totalidad del expediente de autos, al amparo 

del marco jurídico previamente expuesto, concluimos que erró el 

TPI al desestimar la causa de acción instada por los apelantes

mediante la Sentencia Sumaria que aquí revisamos. Por lo antes 
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explicado se decreta revocar dicha sentencia sumaria y que se 

continúen los procedimientos ante el TPI, incluyendo el reclamo 

de los aquí apelantes.

IV.

En virtud de los fundamentos antes expresados, se revoca 

la Sentencia Sumaria apelada. Por consiguiente, se devuelve el 

caso al foro primario para la continuación de los procedimientos.

Lo acordó el Tribunal y lo certifica la secretaria del Tribunal 

de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones