FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

AUGUST 2, 2010

J OHN L EY

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 7

- 1 4 3 2 8

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 6

- 1 4 0 4 2

- C V

- K M M

L O W E ' S H O M E C E N T E R S

, I N C

. ,

a N o r t h C a r o l i n a c o r p o r a t i o n

,

P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t

, C r o s s

- A p p e l l e e

,

v e r s u s

R U S S E L L J

. F R Y M A N

,

a T e x a s i n d i v i d u a l

, i n h i s c a p a c i t y a s T r u s t e e

o f t h e V i r g i n i a F r y m a n T r u s t

, a n d i n h i s c a p a c i t y

a s p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e f o r t h e E s t a t e o f

V i r g i n i a B

. F r y m a n

, d e c e a s e d

,

D e f e n d a n t

- A p p e l l e e

, C r o s s

- A p p e l l a n t

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l s f

r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( A u g u s t 2

, 2 0 1 0 )

B e f o r e B L A C K

, W I L S O N a n d M A R T I N

, C i r c u i t J u d g e s

.P E R C U R I A M :

I n o r d e r t o b u i l d a n e w h o m e i m p r o v e m e n t c e n t e r

, L o w e ’ s H o m e C e n t e r s

,

I n c

. ( “ L o w e ’ s ” ) o b t a i n e d t h e r i g h t t o p u r c h a s e a t r a c t o f l a n d o w n e d b y t h e

V i r g i n i a B

. F r y m a n T r u s t ( “ T r u s t ” ) i n H i g h l a n d s C o u n t y

, F l o r i d a ( “ C o u n t y ” )

. T h e

d e a l i n v o l v e d t h e d e v e l o p m e n t o f t h e s u r r o u n d i n g l a n d s

, i n c l u d i n g t h e c o n s t r u c t i o n

o f t w o r e t e n t i o n p o n d s

— o n e t o c o l l e c t s t o r m w a t e r r u n o f f p r i m a r i l y f

r o m t h e p a r c e l

o f l a n d o n w h i c h t h e h o m e i m p r o v e m e n t c e n t e r w o u l d b e b u i l t a n d t h e o t h e r f o r

u s e b y t h e C o u n t y t o c o l l e c t r u n o f f f r o m a d j a c e n t p r o p e r t i e s

. C o n s t r u c t i o n o f t h e

C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d w a s a b r u p t l y h a l t e d w h e n t h e T r u s t a s s e r t e d t h a t i t n e v e r

g r a n t e d a c c e s s a n d d r a i n a g e e a s e m e n t s f o r t h e b e n e f

i t o f t h e C o u n t y ’ s r e t e n t i o n

p o n d

. A l s o

, w h e n t h e T r u s t r e f u s e d t o s i g n a p r o p o s e d f i n a l d e v e l o p m e n t p l a n

, t h e

s o

- c a l l e d “ F i n a l P l a t

, ” t h e o p e n i n g o f t h e L o w e ’ s l o c a t i o n w a s d e l a y e d

.

L o w e ’ s b r o u g h t s u i t s e e k i n g d a m a g e s

, d e c l a r a t o r y r e l i e f

, a n d s p e c i f

i c

p e r f o r m a n c e u n d e r t h e s e r i e s o f c o n t r a c t s e x e c u t e d i n t h e d e a l

. I n r u l i n g o n t h e

T r u s t ’ s m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e d i s t r i c t c o u r t h e l d t h a t w h i l e t h e T r u s t

h a d i n t e n d e d t o c o n v e y s o m e e a s e m e n t s f o r t h e C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d

, i t w a s n o t

o b l i g a t e d t o c o n v e y t h e e a s e m e n t s o n t h e t e r m s s o u g h t b y L o w e ’ s

. I t a l s o h e l d t h a t

t h e T r u s t h a d a c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n t o e x e c u t e a f i n a l p l a t c o n t a i n i n g s o m e

w e t l a n d s d e s i g n a t i o n

. A f t e r r e v i e w a n d o r a l a r g u m e n t

, w e a f f i r m

.

2I

.

I n F e b r u a r y 2 0 0 5

, L o w e ’ s a s s u m e d t h e r i g h t t o p u r c h a s e 1 7

. 3 7 a c r e s o f t h e

T r u s t ’ s l a n d

. I n A p r i l o f t h a t y e a r

, t h e p a r t i e s e x e c u t e d a “ S e c o n d A m e n d m e n t ” t o

t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t

. T h a t a m e n d m e n t r e q u i r e d t h e d e e d i n g o f t w o a r e a s o f

l a n d f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f r e t e n t i o n p o n d s

, o n e t o L o w e ’ s a n d t h e o t h e r t o t h e

C o u n t y

. T h e S e c o n d A m e n d m e n t e x p l i c i t l y c o n t e m p l a t e d t h a t t h e p a r t i e s w o u l d

l a t e r p r o v i d e f

o r a n e a s e m e n t t o b e n e f i t L o w e ’ s r e t e n t i o n p o n d a s w e l l a s o t h e r

e a s e m e n t s i n t h e d e v e l o p m e n t p l a n

, b u t d i d n o t i n c l u d e s i m i l a r l a n g u a g e w i t h

r e s p e c t t o e a s e m e n t s f

o r t h e b e n e f

i t o f t h e C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d

. I t a l s o

r e q u i r e d t h e p a r t i e s t o c o o p e r a t e i n d e v e l o p i n g a p l a t r e f l e c t i n g a l e g a l s u b d i v i s i o n

o f t h e l a n d i n s u b s t a n t i a l c o n f o r m i t y t o a s i t e p l a n a t t a c h e d t o t h e a g r e e m e n t

.

O n M a y 1 3

, 2 0 0 5

, t h e p a r t i e s e x e c u t e d b o t h a n “ E a s e m e n t a n d R e s t r i c t i o n

A g r e e m e n t ” a n d a “ C o o p e r a t i o n A g r e e m e n t

. ” T h e E a s e m e n t a n d R e s t r i c t i o n

A g r e e m e n t e x p l i c i t l y g r a n t e d a n d d e s c r i b e d b y m e t e s a n d b o u n d s t h e e a s e m e n t s f o r

L o w e ’ s r e t e n t i o n p o n d a n d v a r i o u s o t h e r e a s e m e n t s i n v o l v e d i n t h e d e v e l o p m e n t

p l a n

. I t d i d n o t

, h o w e v e r

, i n c l u d e s i m i l a r l a n g u a g e o r d e s c r i p t i o n s w i t h r e s p e c t t o

e a s e m e n t s f

o r t h e C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d

. T h e C o o p e r a t i o n A g r e e m e n t a l s o

e x e c u t e d b y t h e p a r t i e s p u r p o r t e d t o r e q u i r e t h e m t o c o o p e r a t e i n r e c o r d i n g a p l a t

t h a t w a s “ i n c o n f

o r m i t y w i t h t h e l a w s o f t h e S t a t e o f F l o r i d a a n d t h e C o u n t y ” a n d

3i n s u b s t a n t i a l c o n f o r m i t y t o a n a t t a c h e d s i t e p l a n

. T h e p a r t i e s a g r e e d “ t o a c c e p t

c h a n g e s l a w f

u l l y r e q u i r e d b y t h e C o u n t y a s a c o n d i t i o n t o r e c o r d i n g t h e p l a t

. ”

A l s o a t t h i s t i m e

, L o w e ’ s c o u n s e l s u b m i t t e d a “ P o n d E a s e m e n t A g r e e m e n t ”

f o r t h e T r u s t ’ s s i g n a t u r e

, t o e f f e c t c o n v e y a n c e o f e a s e m e n t s t o t h e C o u n t y f o r t h e

b e n e f i t o f i t s r e t e n t i o n p o n d

. H o w e v e r

, t h e T r u s t r e f u s e d t o s i g n i t o n t h e g r o u n d

t h a t i t h a d n o t r e c e i v e d a n y c o n s i d e r a t i o n f o r t h e e a s e m e n t s

. D e s p i t e t h e 1

u n e x e c u t e d P o n d E a s e m e n t A g r e e m e n t

, t h e T r u s t l a t e r d e e d e d t h e l a n d f o r t h e

C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d a n d c o n s t r u c t i o n o n t h e p o n d c o m m e n c e d

. H o w e v e r

,

w h e n d i g g i n g b e g a n o n t h e T r u s t ’ s l a n d s f o r t h e a s s o c i a t e d a c c e s s a n d d r a i n a g e

e a s e m e n t s

, t h e T r u s t o r d e r e d i t h a l t e d

. T h e n o n D e c e m b e r 1

, 2 0 0 5

, t h e T r u s t

r e f u s e d t o e x e c u t e L o w e ’ s p r o p o s e d F i n a l P l a t

, a r g u i n g t h a t t h e F i n a l P l a t

i m p r o p e r l y d e s i g n a t e d 2 0 a c r e s o f t h e T r u s t ’ s l a n d a s w e t l a n d s a n d d e p i c t e d

e a s e m e n t s t h a t w e r e n o t p r o v i d e d f o r i n t h e e x e c u t e d c o n t r a c t s

.

O n a p p e a l

, t h e p a r t i e s d i s p u t e w h e t h e r t h e e x e c u t e d c o n t r a c t s e x p r e s s l y

c o n v e y e d e a s e m e n t s f

o r t h e C o u n t y ’ s p o n d n o t w i t h s t a n d i n g t h e u n e x e c u t e d P o n d

E a s e m e n t A g r e e m e n t a n d w h e t h e r t h e T r u s t w a s r e q u i r e d t o s i g n t h e p r o p o s e d

F i n a l P l a t

.

I I

.

As the district court noted, the rec ord does not indicate that either L owe’ s or the County 1

contac ted the Trust a

bout finalizi ng the Pond Easement Ag ree ment.

4“ W e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o r d e n i a l o f a m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t d e n o v o

, v i e w i n g t h e r e c o r d a n d d r a w i n g a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s i n t h e

l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. ” H R A c q u i s i t i o n I C o r p

. v

. T w i n

C i t y F i r e I n s

. C o

. , 5 4 7 F

. 3 d 1 3 0 9

, 1 3 1 3

– 1 4 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

. A p a r t y i s e n t i t l e d t o

s u m m a r y j u d g m e n t i f t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t a n d s h o u l d b e

g r a n t e d j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. I d

. a t 1 3 1 4

. B e c a u s e t h i s i s a d i v e r s i t y

a c t i o n

, w e a p p l y F l o r i d a l a w t o a l l s u b s t a n t i v e l e g a l i s s u e s

. T h r e e P a l m s P o i n t e

,

I n c

. v

. S t a t e F a r m F i r e & C a s

. C o

. , 3 6 2 F

. 3 d 1 3 1 7

, 1 3 1 8 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 4 )

.

U n d e r F l o r i d a l a w

, a n e a s e m e n t m a y b e c r e a t e d b y e x p r e s s g r a n t

, b y

i m p l i c a t i o n

, o r b y p r e s c r i p t i o n

. J o n i t a

, I n c

. v

. L e w i s

, 3 6 8 S o

. 2 d 1 1 4

, 1 1 6 ( F l a

. 1 s t

D C A 1 9 7 9 )

. N o m a g i c a l w o r d s a r e n e e d e d t o c r e a t e a n e x p r e s s e a s e m e n t

. A m

.

Q u i c k S i g n

, I n c

. v

. R e i n h a r d t

, 8 9 9 S o

. 2 d 4 6 1

, 4 6 5 ( F l a

. 5 t h D C A 2 0 0 5 )

. I n s t e a d

,

a l l t h a t i s n e e d e d a r e w o r d s s h o w i n g t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d t h e i r l a n g u a g e t o

c r e a t e a n e a s e m e n t

. I d

. T o d i s c e r n t h e p a r t i e s ’ i n t e n t

, c o u r t s m u s t l o o k t o t h e

s u r r o u n d i n g a g r e e m e n t s a n d c i r c u m s t a n c e s

. B e h m v

. S a e l i

, 5 6 0 S o

. 2 d 4 3 1

, 4 3 2

( F l a

. 5 t h D C A 1 9 9 0 )

.

I n l o o k i n g a t t h e s u r r o u n d i n g a g r e e m e n t s

, c o u r t s e m p l o y t h e r u l e s o f

c o n t r a c t c o n s t r u c t i o n

. S e e O n e H a r b o r F i n

. L t d

. C o

. v

. H y n e s P r o p s

. , L L C

, 8 8 4

S o

. 2 d 1 0 3 9

, 1 0 4 5 ( F l a

. 5 t h D C A 2 0 0 4 )

. “ [ I ] f t h e [ c o n t r a c t u a l ] l a n g u a g e i s c l e a r

,

5c o n c i s e

, a n d u n a m b i g u o u s

, w e m u s t g i v e e f f e c t t o t h e t e r m s a s s t a t e d w i t h o u t r e s o r t

t o o t h e r r u l e s o f c o n s t r u c t i o n t o a s c e r t a i n t h e i r m e a n i n g

. ” R e i n h a r d t

, 8 9 9 S o

. 2 d a t

4 6 5

. I f t h e l a n g u a g e i s a m b i g u o u s

, h o w e v e r

, “ e x t r i n s i c e v i d e n c e m a y b e e x a m i n e d

t o d e t e r m i n e t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s ” a t t h e t i m e t h e d o c u m e n t s p u r p o r t e d t o

e s t a b l i s h t h e e a s e m e n t w e r e c r e a t e d

. I d

.

L o w e ’ s a r g u e s t h a t b o t h t h e S e c o n d A m e n d m e n t a n d t h e E a s e m e n t a n d

R e s t r i c t i o n A g r e e m e n t e x p r e s s l y g r a n t e a s e m e n t s o v e r t h e T r u s t ’ s r e t a i n e d l a n d s

f o r t h e b e n e f

i t o f t h e C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d

. S p e c i f i c a l l y

, L o w e ’ s p o i n t s t o t h e

S e c o n d A m e n d m e n t

, w h i c h r e q u i r e s L o w e ’ s t o c a u s e t h e C o u n t y t o c o n s t r u c t i t s

r e t e n t i o n “ p o n d a n d r e l a t e d c o l l e c t i o n a n d o t h e r s y s t e m s

. . . i n a c c o r d a n c e w i t h

a p p r o v e d p l a n s

, a n d g e n e r a l l y a s d e p i c t e d o n E x h i b i t A

, ” a n d w h i c h L o w e ’ s

b e l i e v e s s h o w s t h e e a s e m e n t s f o r t h e b e n e f

i t o f t h e C o u n t y ’ s p o n d

. H o w e v e r

, w e 2

d o n o t r e a d t h i s l a n g u a g e t o c l e a r l y r e f l e c t t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s t o c o n v e y

e a s e m e n t s f

o r t h e C o u n t y ’ s p o n d

. R a t h e r t h a n i m p o s e a n o b l i g a t i o n o n t h e T r u s t t o

g r a n t t h e e a s e m e n t s

, i t i m p o s e s a n o b l i g a t i o n o n L o w e ’ s t o e n s u r e t h a t t h e C o u n t y

p e r f o r m s c e r t a i n c o n s t r u c t i o n

. W e n o t e t h a t t h e l a n g u a g e s t a n d s i n s h a r p c o n t r a s t

t o t h e e x p l i c i t l a n g u a g e i n t h e S e c o n d A m e n d m e n t r e g a r d i n g t h e c o n v e y a n c e o f

o t h e r e a s e m e n t s

, i n c l u d i n g t h e e a s e m e n t s f o r L o w e ’ s r e t e n t i o n p o n d

.

The poor qua lity

of Exhibi t A makes it hard to de termine whe ther the e aseme nts are 2

actua lly prese nt, but the Trust does not dispute that they are depicted.

6I n c o n n e c t i o n w i t h t h e E a s e m e n t a n d R e s t r i c t i o n A g r e e m e n t

, L o w e ’ s p o i n t s

t o t h e a t t a c h e d S i t e P l a n a s a n e x h i b i t a n d a “ F i n a l P l a t

, ” d a t e d M a y 6

, 2 0 0 5

, w h i c h

L o w e ’ s c o n t e n d s t h e a g r e e m e n t i n c o r p o r a t e d b y r e f e r e n c e

. L o w e ’ s a r g u e s t h a t t h e

S i t e P l a n c o n v e y s t h e e a s e m e n t s f o r t h e C o u n t y ’ s p o n d b e c a u s e i t d e p i c t s t h o s e

e a s e m e n t s a n d t h e n o t e s t o t h e S i t e P l a n s t a t e t h a t “ R e t e n t i o n A r e a T w o i s t o b e

m a d e a v a i l a b l e b y [ t h e T r u s t ] t o H i g h l a n d s C o u n t y

, F l o r i d a a s t h e s i t e o f a r e g i o n a l

r e t e n t i o n p o n d

, a n d [ t h e T r u s t ] h a s a g r e e d t o t h i s

. ” H o w e v e r

, t h e n o t e s a l s o s t a t e

t h a t t h e “ S i t e P l a n d e t a i l s

. . . a r e f o r i l l u s t r a t i v e p u r p o s e s o n l y

, a n d d o n o t

c o n s t i t u t e b i n d i n g c o m m i t m e n t s u n l e s s s u c h c o m m i t m e n t s a r e o t h e r w i s e s e t f o r t h

i n t h e A g r e e m e n t

. ” T h e S i t e P l a n t h u s p r o v i d e d o n l y a r o u g h d e p i c t i o n o f t h e

e a s e m e n t s t h a t w e r e s p e c i f i c a l l y c o n v e y e d i n t h e a g r e e m e n t

. T h e a g r e e m e n t m a k e s

e x p l i c i t b i n d i n g c o m m i t m e n t s f o r s e v e r a l e a s e m e n t s i n t h e d e v e l o p m e n t p l a n

,

i n c l u d i n g t h e e a s e m e n t s f o r t h e b e n e f

i t o f L o w e ’ s r e t e n t i o n p o n d

, a n d s p e c i f i c a l l y

d e s c r i b e s t h o s e e a s e m e n t s u s i n g m e t e s a n d b o u n d s

. B u t t h e a g r e e m e n t s i m p l y f a i l s

t o g i v e s u c h t r e a t m e n t t o t h e e a s e m e n t s f o r t h e C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d

.

L o w e ’ s a l s o r e l i e s o n t h e E a s e m e n t a n d R e s t r i c t i o n A g r e e m e n t ’ s l a n g u a g e

t h a t “ L o w e ’ s s h a l l

. . . c o n s t r u c t a l l i m p r o v e m e n t s f o r t h e R e c i p r o c a l A c c e s s

E a s e m e n t a n d t h e C o m m o n S t o r m w a t e r F a c i l i t i e s a s

. . . f u r t h e r i d e n t i f

i e d o n

P L A N E X H I B I T a t t a c h e d h e r e t o a n d m a d e a p a r t h e r e o f

, w h i c h p l a n s a n d

7s p e c i f

i c a t i o n s h a v e b e e n a p p r o v e d b y t h e p a r t i e s

. ” B e c a u s e t h e “ P L A N E X H I B I T ”

l i s t s a F i n a l P l a t

, d a t e d M a y 6

, 2 0 0 5

, t h a t d e p i c t s t h e e a s e m e n t s f o r t h e C o u n t y ’ s

r e t e n t i o n p o n d

, L o w e ’ s a r g u e s t h a t t h o s e e a s e m e n t s w e r e t h u s a p p r o v e d b y t h e

T r u s t

. L i k e t h e d i s t r i c t c o u r t

, w e r e j e c t t h i s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e c o n t r a c t

. A s w i t h

t h e S i t e P l a n

, t h e F i n a l P l a t w a s m e r e l y r e f e r e n c e d t o p r o v i d e g u i d a n c e i n t h e

c o n s t r u c t i o n p r o c e s s r e g a r d i n g c o m m i t m e n t s m a d e i n t h e a g r e e m e n t

. S p e c i f i c a l l y

,

t h e F i n a l P l a t w a s r e f

e r e n c e d w i t h r e s p e c t t o t h e R e c i p r o c a l A c c e s s E a s e m e n t a n d

t h e C o m m o n S t o r m w a t e r F a c i l i t i e s

, b o t h d e f i n e d t e r m s

. N e i t h e r t e r m

, h o w e v e r

,

r e l a t e s t o t h e C o u n t y ’ s r e t e n t i o n p o n d

. F o r t h e s e r e a s o n s

, w e c a n n o t s a y t h a t t h e

l a n g u a g e L o w e ’ s p o i n t s t o i n t h e E a s e m e n t a n d R e s t r i c t i o n A g r e e m e n t c l e a r l y

s h o w s t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d t h a t l a n g u a g e t o c o n v e y e a s e m e n t s f o r t h e C o u n t y ’ s

p o n d

.

O u r c o n c l u s i o n i s a l s o s u p p o r t e d b y t h e u n s i g n e d P o n d E a s e m e n t

A g r e e m e n t

. T h i s a g r e e m e n t w a s p r e p a r e d f o r t h e s i g n a t u r e s o f t h e T r u s t a n d t h e

C o u n t y a n d

, u n l i k e t h e S e c o n d A m e n d m e n t o r t h e E a s e m e n t a n d R e s t r i c t i o n

A g r e e m e n t

, w a s s p e c i f

i c a l l y d r a f

t e d t o c o n v e y t h e e a s e m e n t s f o r t h e C o u n t y ’ s

r e t e n t i o n p o n d

. T h e p a r t i e s t h u s c l e a r l y i n t e n d e d t h e e a s e m e n t s t o b e c o n v e y e d b y

t h e u n e x e c u t e d P o n d E a s e m e n t A g r e e m e n t

, n o t b y w a y o f l a n g u a g e i n t h e S e c o n d

A m e n d m e n t o r t h e E a s e m e n t a n d R e s t r i c t i o n A g r e e m e n t

.

8I I I

.

I n i t s c o m p l a i n t

, L o w e ’ s s o u g h t s p e c i f i c p e r f o r m a n c e r e q u i r i n g t h e T r u s t t o

e x e c u t e t h e p r o p o s e d F i n a l P l a t s u b m i t t e d f o r t h e T r u s t ’ s a p p r o v a l o n D e c e m b e r 1

,

2 0 0 5

. T h e T r u s t h a d d e c l i n e d t o e x e c u t e t h e p l a t b e c a u s e i t d e s i g n a t e d

a p p r o x i m a t e l y 2 0 a c r e s o f i t s l a n d s i n a p a r t i c u l a r t r a c t a s w e t l a n d s a n d d e p i c t e d

t h e e a s e m e n t s f

o r t h e C o u n t y ’ s p o n d

, w h i c h t h e T r u s t s a i d w e r e n e v e r c o n v e y e d i n

t h e e x e c u t e d c o n t r a c t s

.

W h e n t h e T r u s t m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, i t a s s e r t e d o n e c o n t r a c t u a l

b a s i s f o r r e f u s i n g t h e p r o p o s e d F i n a l P l a t

. S p e c i f i c a l l y

, u n d e r S e c t i o n 2 2 ( h ) o f t h e

S e c o n d A m e n d m e n t t h e T r u s t w a s n o t “ r e q u i r e d t o e x e c u t e a p l a t t h a t d e s i g n a t e [ d ]

l a n d s t h e n o w n e d b y [ i t ] a s ‘ w e t l a n d s

. ’ ” T h e d i s t r i c t c o u r t r e j e c t e d t h e T r u s t ’ s

a r g u m e n t b u t u l t i m a t e l y h e l d t h a t i t h a d m a d e n o f i n d i n g r e g a r d i n g t h e a m o u n t o f

w e t l a n d s o n t h e T r u s t ’ s p r o p e r t y a n d a g r e e d t h a t i t s r u l i n g h a d o n l y o b l i g a t e d t h e

T r u s t t o e x e c u t e a f

i n a l p l a t w i t h t h e w e t l a n d s d e s i g n a t i o n y e t t o b e d e t e r m i n e d b y

t h e C o u n t y

.

O n a p p e a l

, t h e T r u s t d o e s n o t c h a l l e n g e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s r u l i n g o n S e c t i o n

2 2 ( h ) o f t h e S e c o n d A m e n d m e n t

. T h e T r u s t o n l y c h a l l e n g e s t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s

r u l i n g t o t h e e x t e n t t h a t i t c a n b e i n t e r p r e t e d a s o b l i g a t i n g t h e T r u s t t o e x e c u t e t h e

p r o p o s e d F i n a l P l a t s u b m i t t e d f o r i t s a p p r o v a l o n D e c e m b e r 1

, 2 0 0 5

. W e h o l d t h a t

9t h e T r u s t w a s n o t r e q u i r e d t o e x e c u t e t h e p r o p o s e d F i n a l P l a t

. T h e T r u s t i s

o b l i g a t e d

, h o w e v e r

, t o e x e c u t e a f i n a l p l a t i n a c c o r d a n c e w i t h i t s c o n t r a c t u a l

o b l i g a t i o n s a n d t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r

.

F o r t h e r e a s o n s s t a t e d a b o v e

, w e A F F I R M t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r

.

10