### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Aug us t 1 6, 2 01 1 S es si on

41 1 PARTNERSH IP, v . KNOX COUNTY, TENNES SEE, e t al

.

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r K n o x C o u n t y

N o

. 2

- 2 6

- 1 0 H o n

. H a r o l d W i m b e r l y , J u d g e

N o

. E 2 0 1 0

- 0 2 3 9 0

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- N O V E M B E R 1 6

, 2 0 1 1

T h e K n o x C o u n t y B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s d e n i e d p l a i n t i f f ' s u s e o n r e v i e w a p p l i c a t i o n f o r

a p r o p o s e d s h o p p i n g c e n t e r

. P l a i n t i f f a p p e a l e d t h e d e c i s i o n t o t h e C i r c u i t C o u r t b y w a y o f

a W r i t o f C e r t i o r a r i

. T h e T r i a l C o u r t u p h e l d t h e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s ' d e c i s i o n a n d

p l a i n t i f f a p p e a l e d t o t h i s C o u r t

. W e r e v e r s e t h e d e c i s i o n o f t h e C i r c u i t C o u r t o n t h e g r o u n d s

t h e r e c o r d b e f

o r e t h e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s d o e s n o t c o n t a i n s u b s t a n t i a l m a t e r i a l e v i d e n c e

t o u p h o l d t h e B o a r d ' s r u l i n g

. W e r e v e r s e t h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t a n d r e m a n d

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t R e v e r s e d a n d

R e m a n d e d

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L

S W IN E Y

, J

. , a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , j o i n e d

.

A r t h u r G

. S e y m o u r

, J r

. , a n d B e n j a m i n C

. M u l l i n s

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

,

4 1 1 P a r t n e r s h i p

.

D a n i e l A

. S a n d e r s

, D e p u t y K n o x L a w D i r e c t o r

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

,

K n o x C o u n t y

, T e n n e s s e e

, a n d t h e K n o x C o u n t y B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s

.

O P I N I O N

T h i s i s a n a p p e a l o f t h e K n o x C o u n t y B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l ’ s ( B Z A ) d e c i s i o n t o

d e n y p l a i n t i f

f / a p p e l l a n t ’ s u s e o n r e v i e w a p p l i c a t i o n f o r a p r o p o s e d s h o p p i n g c e n t e rd e v e l o p m e n t

. 4 1 1 P a r t n e r s h i p a p p e a l e d t h e B Z A ’ s d e c i s i o n t o t h e C i r c u i t C o u r t f o r K n o x

C o u n t y

, b y a W r i t o f C e r t i o r a r i a n d C o m p l a i n t f o r D e c l a r a t o r y J u d g m e n t

. 4 1 1 P a r t n e r s h i p

c o n t e n d e d t h a t t h e B Z A r e c o r d w a s d e v o i d o f e v i d e n c e t o j u s t i f y t h e d e n i a l o f t h e u s e

- o n

r e v i e w o r t o s u p p o r t j u s t i f i c a t i o n t h a t t h e d e v e l o p m e n t w a s n o t r e a s o n a b l y n e c e s s a r y

.

T h e T r i a l C o u r t h e l d a h e a r i n g a n d e n t e r e d a j u d g m e n t a f f i r m i n g t h e B Z A ’ s d e c i s i o n

a n d d i s m i s s i n g 4 1 1 P a r t n e r s h i p ’ s P e t i t i o n f o r W r i t o f C e r t i o r a r i a n d C o m p l a i n t f o r

D e c l a r a t o r y J u d g m e n t

. T h e C i r c u i t C o u r t i n c o r p o r a t e d i t s M e m o r a n d u m O p i n i o n i n t h e F i n a l

J u d g m e n t

, w h e r e i n t h e C i r c u i t C o u r t s t a t e d t h a t s i n c e t h i s m a t t e r w a s b e f o r e i t p u r s u a n t t o

a W r i t o f C e r t i o r a r i i t w a s n o t t h e p u r p o s e o f t h e C o u r t t o w e i g h t h e e v i d e n c e b u t

, r a t h e r

, t o

d e t e r m i n e i f t h e r e w a s e v i d e n c e p r e s e n t e d t o t h e B Z A t h a t w o u l d s u p p o r t t h e B Z A ’ s d e n i a l

o f 4 1 1 P a r t n e r s h i p ’ s u s e o n r e v i e w a p p l i c a t i o n

. T h e C o u r t f o u n d t h a t w h i l e t h e r e w a s

“ s t r o n g e r e v i d e n c e i n f

a v o r o f

. . . [ 4 1 1 P a r t n e r s h i p ] h e r e

, t h e e v i d e n c e o p p o s e d t o i t s t i l l

e x i s t s

, s o t h a t t h e B Z A

. . . c o u l d a p p r o p r i a t e l y h a v e f o u n d a g a i n s t t h e p r o

j e c t

. ” 4 1 1

P a r t n e r s h i p h a s a p p e a l e d t o t h i s C o u r t

.

T h e s u b j e c t p r o p e r t y o f a p p r o x i m a t e l y t w e l v e a c r e s i s l o c a t e d i n K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

o n t h e s o u t h s i d e o f N o r r i s F r e e w a y a n d w e s t o f M a y n a r d v i l l e P i k e

. T h e p r o p e r t y i s z o n e d

S C ( S h o p p i n g C e n t e r )

, A ( A g r i c u l t u r a l )

, a n d F ( F l o o d w a y )

. C r o s s r o a d s C e n t e r

, a s h o p p i n g

c e n t e r a n c h o r e d b y W a l

- M a r t a n d I n g l e ’ s

, i s a c r o s s N o r r i s F r e e w a y t o t h e n o r t h o f t h e s u b j e c t

p r o p e r t y

. L a n d w e s t o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y h a s b e e n d e s i g n a t e d t o b e d e v e l o p e d a s a p a r k

,

t o b e k n o w n a s H a l l s P a r k a n d G r e e n w a y

. T h e s u b j e c t p r o p e r t y i s d i v i d e d b y B e a v e r C r e e k

,

w h i c h r u n s t h r o u g h t h e s o u t h e a s t p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y

. T h e K n o x C o u n t y C o m m i s s i o n h a d

a p p r o v e d t h e r e z o n i n g o f a p p r o x i m a t e l y 4

. 2 a c r e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y t o S C i n A p r i l

,

2 0 0 6

.

I n e a r l y 2 0 0 5

, 4 1 1 P a r t n e r s h i p b e g a n p l a n n i n g t o d e v e l o p a s h o p p i n g c e n t e r o n t h e

s u b j e c t p r o p e r t y

. I n 2 0 0 8 p l a i n t i f f p u r c h a s e d t h e s u b

j e c t p r o p e r t y a n d i n i t i a l l y s o u g h t t h e

a p p r o v a l o f t h e K n o x v i l l e

- K n o x C o u n t y M e t r o p o l i t a n P l a n n i n g C o m m i s s i o n ( M P C ) f o r a

u s e

- o n

- r e v i e w t o c o n s t r u c t a r e t a i l s h o p p i n g c e n t e r o f a p p r o x i m a t e l y 3 1

, 0 0 0 s q u a r e f e e t i n

t h e a r e a o f t h e p r o p e r t y d e s i g n a t e d a s S C

. T h e M P C s t a f f a n d t h e K n o x C o u n t y D e p a r t m e n t

o f E n g i n e e r i n g a n d P u b l i c W o r k s r e v i e w e d t h e p r o p o s a l a n d r e c o m m e n d e d i t f o r a p p r o v a l

s u b j e c t t o s e v e n t e e n c o n d i t i o n s

. M P C a p p r o v e d t h e u s e

- o n

- r e v i e w a t i t s A u g u s t

, 2 0 0 8

m e e t i n g

. T h e M P C d e c i s i o n w a s a p p e a l e d t o t h e B Z A b y o p p o n e n t s o f t h e d e v e l o p m e n t

.

T h e a p p e a l w a s g r a n t e d a n d a t i t s S e p t e m b e r

, 2 0 0 8 m e e t i n g

, B Z A o v e r t u r n e d t h e M P C ’ s

d e c i s i o n t o g r a n t u s e o n r e v i e w a p p r o v a l

. P l a i n t i f f a p p e a l e d t h e B Z A ’ s d e c i s i o n t o t h e

C h a n c e r y C o u r t b y P e t i t i o n o f C e r t i o r a r i

, a n d t h e C h a n c e l l o r u p h e l d t h e B Z A ’ s d e c i s i o n t o

d e n y u s e o n r e v i e w

.

F o l l o w i n g t h e C h a n c e r y C o u r t ’ s a f f i r m a t i o n o f t h e B Z A d e c i s i o n

, p l a i n t i f f r e t u r n e d

-2-t o t h e M P C w h e r e i t s u b m i t t e d a n e w a p p l i c a t i o n f o r e s s e n t i a l l y t h e s a m e d e v e l o p m e n t w i t h

t h e h o p e s o f c r e a t i n g a m o r e c o m p l e t e r e c o r d a n d p r o v i d i n g a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n t h a t

a d d r e s s e d t h e i s s u e s t h a t h a d b e e n r a i s e d r e g a r d i n g t h e d e v e l o p m e n t

. 4 1 1 P a r t n e r s h i p ’ s

s e c o n d a p p l i c a t i o n w a s a p p r o v e d b y t h e M P C s t a f f s u b j e c t t o t h i r t e e n c o n d i t i o n s

. T h e M P C

, h o w e v e r

, d e n i e d t h e u s e o n r e v i e w a p p l i c a t i o n a t i t s N o v e m b e r 2 0 0 9 m e e t i n g

. 4 1 1

P a r t n e r s h i p a p p e a l e d t h e M P C ’ s d e c i s i o n t o t h e B Z A

. T h e B Z A c o n s i d e r e d t h e a p p e a l a t i t s

D e c e m b e r 2 0 0 9 m e e t i n g a n d h e a r d e x t e n s i v e p r e s e n t a t i o n s b y b o t h o n e o f t h e p r i n c i p a l s o f

4 1 1 P a r t n e r s h i p a n d t h o s e i n o p p o s i t i o n t o t h e d e v e l o p m e n t

.

N a t h a n S i l v u s

, o n e o f t h e o w n e r s o f t h e 4 1 1 P a r t n e r s h i p d e v e l o p m e n t a n d t h e p r o j e c t

e n g i n e e r f

o r t h e d e v e l o p m e n t

, s p o k e a t l e n g t h a t t h e B Z A h e a r i n g

. H e e x p l a i n e d t h a t a s p a r t

o f t h e d e v e l o p m e n t o f t h e t w e l v e a c r e s o w n e d b y 4 1 1 P a r t n e r s h i p

, t h e d e v e l o p e r s p l a n n e d

t o o f f e r t h e H a l l s P a r k a n d G r e e n w a y

, w h i c h a d j o i n e d 4 1 1 ' s p r o p e r t y

, a f i v e a n d a h a l f

a c r e

c o n s e r v a t i o n a r e a t o e x p a n d t h e p a r k a n d t o c o n s t r u c t a m i t i g a t i o n w e t l a n d o n t h e s i t e

. H e

e x p l a i n e d t h a t t h e w e t l a n d w o u l d c a p t u r e a n d f i l t e r w a t e r f

r o m 4 1 1 ' s s i t e a s w e l l a s w a t e r

f r o m t h e m u c h l a r g e r s h o p p i n g c e n t e r a c r o s s t h e s t r e e t

. H e n o t e d t h a t t h e K n o x C o u n t y

S t o r m W a t e r O r d i n a n c e r e q u i r e s t h a t a c o m m e r c i a l s i t e r e m o v e a t l e a s t e i g h t y p e r c e n t o f t h e

t o t a l s u s p e n d e d s o l i d s f

r o m r u n o f

f b u t t h a t i n t h e c a s e o f h i s p r o j e c t

, t h e y w o u l d b e r e m o v i n g

a h i g h e r p e r c e n t a g e o f t h e t o t a l s u s p e n d e d s o l i d s

. H e s t a t e d t h a t t h e w a t e r s o f B e a v e r C r e e k

,

w h i c h r u n s t h r o u g h t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t

, w i l l b e c l e a n e r a f t e r t h e p r o

j e c t i s c o m p l e t e d

t h a n t h e y a r e n o w

. A d d i t i o n a l l y

, t h e t o t a l p o l l u t i o n l o a d i n B e a v e r C r e e k w i l l b e l o w e r a f t e r

t h e p r o j e c t i s c o n s t r u c t e d t h a n a t t h e p r e s e n t

. H e s u m m a r i z e d t h a t t h e r e w i l l a l s o b e m o r e

w e t l a n d s

, n o t l e s s

, b e t t e r w a t e r q u a l i t y

, n o t w o r s e a n d l o w e r p o l l u t a n t s

, n o t h i g h e r

. H e a l s o

s t a t e d t h a t t h e p r o

j e c t w o u l d n o t a d v e r s e l y i m p a c t B e a v e r C r e e k

. H e n o t e d t h a t i n r e s p o n s e

t o e a r l i e r o p p o s i t i o n t o t h e 4 1 1 p r o j e c t

, t h e y h a d m o d i f

i e d t h e p r o

j e c t t o d e c r e a s e t h e l a y o u t

o f t h e s h o p p i n g c e n t e r b y t h i r t y p e r c e n t o f l e a s e a b l e s p a c e a n d h a d a d d e d a c o m p r e h e n s i v e

o u t d o o r d i n i n g a n d l a n d s c a p i n g p l a n t o e n h a n c e t h e u s e o f t h e a d j a c e n t p a r k

. I n r e s p o n s e t o

t h e c o n c e r n s o f s o m e o p p o n e n t s o f t h e s h o p p i n g c e n t e r o v e r i n c r e a s e d f l o o d i n g i n t h e a r e a

,

M r

. S i l v u s s t a t e d t h a t h i s p r o j e c t w o u l d r e d u c e t h e o n e h u n d r e d y e a r f l o o d p l a i n b y n e a r l y

t w o f e e t

. I n s u p p o r t o f M r

. S i l v u s ’ t e s t i m o n y r e g a r d i n g t h e 4 1 1 P a r t n e r s h i p p r o j e c t

, p l a i n t i f

f

p r e s e n t e d a s e x h i b i t s i t s F l o o d S t u d y P l a n a n d a W e t l a n d M i t i g a t i o n P l a n p r e p a r e d b y a

g e o l o g i s t

.

O p p o n e n t s o f t h e 4 1 1 P a r t n e r s h i p p r o j e c t a n d s u p p o r t e r s o f t h e p l a n n e d H a l l s P a r k a n d

G r e e n w a y a d

j a c e n t t o t h e p r o p e r t y a l s o s p o k e a t t h e h e a r i n g

. O n e o f t h e o p p o n e n t s t o t h e

p r o j e c t

, W i l m a J o r d a n

, w a s r e p r e s e n t e d a t t h e h e a r i n g b y a t t o r n e y J o h n K i n g

. M r

. K i n g

p o i n t e d t o t h e N o r t h C o u n t y S e c t o r P l a n t h a t p r o v i d e d f o r t h e “ p r o t e c t i o n o f t h e w a t e r q u a l i t y

o f B e a v e r C r e e k

. . . b y m i n i m i z i n g i m p e r v i o u s s u r f a c e s a n d p r e s e r v i n g v e g e t a t i o n a l o n g a l l

c r e e k c o r r i d o r s t o r e d u c e s u r f a c e r u n o f

f

. ” H e s t a t e d t h a t t h e 4 1 1 P a r t n e r s h i p p r o j e c t w o u l d

r e q u i r e e x t e n s i v e f

i l l a b o v e B e a v e r C r e e k a n d w o u l d c r e a t e f o u r a c r e s o f i m p e r v i o u s s u r f a c e

-3-o n p r o p e r t y w i t h i n t h e f l o o d p l a n e

. H e p r e s e n t e d p h o t o g r a p h s o f e x i s t i n g f l o o d i n g i n t h e a r e a

n e a r t h e p r o p o s e d p r o

j e c t

. M r

. K i n g e s t i m a t e d t h a t t h e a m o u n t o f f i l l p r o p o s e d b y t h e

d e v e l o p e r ’ s p l a n s w o u l d l e a v e p o r t i o n s o f t h e p r o p e r t y “ s o m e t e n t o f o u r t e e n f e e t h i g h e r t h a n

t h e a d j o i n i n g p r o p e r t y w i t h n o c o n n e c t i v i t y t o t h e p a r k

. H e a l s o s t a t e d t h a t t h e 4 1 1

P a r t n e r s h i p p r o

j e c t i s a d j a c e n t t o r e s i d e n t i a l p r o p e r t y a n d a c o m m u n i t y p a r k a n d t h a t t h e

s u b s t a n t i a l f

i l l i n c l u d e d i n t h e p r o

j e c t ’ s p l a n s w o u l d r e s u l t i n t o p o g r a p h i c a l c h a n g e s w i t h i n

t h e B e a v e r C r e e k f

l o o d p l a i n t h a t w o u l d e x a c e r b a t e f l o o d i n g o f t h o s e a d

j a c e n t p r o p e r t i e s

.

M r

. K i n g a l s o n o t e d t h a t t h e N o r t h C o u n t y S e c t o r P l a n r e f e r r e d t o t h e s u b

j e c t a r e a a s

“ s a t u r a t e d ” w i t h s h o p p i n g c e n t e r s t h a t e x c e e d e d w h a t t h e p o p u l a t i o n c o u l d s u p p o r t

.

M a r v i n H a m m o n d

, t h e p r e s i d e n t e m e r i t u s o f t h e H a l l s d a l e

- P o w e l l U t i l i t y D i s t r i c t

,

s t a t e d t h a t h e h a d b e e n a u t i l i t y o p e r a t o r f o r f o r t y

- f i v e y e a r s a n d a c o n s e r v a t i o n i s t w h o h a d

d e v o t e d h i s l i f

e t o t h e p r o t e c t i o n o f w e t l a n d s a n d t o w a t e r s h e d i s s u e s

. H e s t a t e d t h a t t h e 4 1 1

P a r t n e r s h i p ’ s p r o p o s a l w o u l d c a u s e d e g r a d a t i o n o f B e a v e r C r e e k

, w h i c h w a s a l r e a d y

i m p a i r e d

. H e s t a t e d t h a t t h e i m p a i r m e n t h a d o c c u r r e d o v e r a l o n g p e r i o d o f t i m e a n d a t t h e

p r e s e n t t i m e t h e f

i s h f r o m t h e c r e e k c o u l d n o t b e e a t e n n o r c o u l d t h e c r e e k b e w a d e d i n

. M r

.

H a m m o n d a r g u e d t h a t h e k n e w f r o m f o r t y

- f i v e y e a r s o f e x p e r i e n c e t h a t e n g i n e e r s c a n m a k e

m i s t a k e s i n t h e i r p l a n s a n d t h a t “ w e c a n ’ t a f f o r d t o h a v e m i s t a k e s m a d e ” w i t h B e a v e r C r e e k

.

I n a d d i t i o n t o t h e t e s t i m o n y o f M r

. H a m m o n d a n d t h e p r e s e n t a t i o n m a d e b y M r

. K i n g

,

s e v e n h o m e o w n e r s w h o l i v e d i n t h e i m m e d i a t e a r e a o f t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t s t a t e d t h e i r

o p p o s i t i o n t o t h e p r o

j e c t b a s e d o n t h e i r c o n c e r n s a b o u t t h e e x a c e r b a t i o n o f t h e a l r e a d y

e x i s t i n g f

l o o d p r o b l e m s i n t h e n e i g h b o r h o o d

. T h e s e h o m e o w n e r s a l s o s t a t e d t h e y w e r e n o t

a g a i n s t t h e d e v e l o p m e n t p e r s e

, b u t w e r e c o n c e r n e d a b o u t p r o p e r t y v a l u e s

, d a m a g e t o

p r o p e r t y a n d u n s a f

e c o n d i t i o n s c a u s e d b y i n c r e a s e d f l o o d i n g

.

A t t h e c o n c l u s i o n o f t h e t e s t i m o n y f r o m t h e p r o p o n e n t s a n d o p p o n e n t s o f t h e 4 1 1

P a r t n e r s h i p p r o

j e c t

, B Z A C h a i r m a n W i l l i a m D a n i e l s m a d e s e v e r a l c o m m e n t s

. H e s t a t e d t h a t

h e h a s a g o o d u n d e r s t a n d i n g o f h y d r o l o g y a n d t h a t

, i n h i s e x p e r i e n c e

, e n g i n e e r s c a n a n d d o

m a k e m i s t a k e s

. H e n o t e d t h a t i f 4 1 1 ' s e n g i n e e r s ’ d e s i g n s f a i l a n d t h e n e i g h b o r h o o d f l o o d s

, i t w i l l b e t h e C o u n t y a n d t h e i n s u r e r s o f t h e i n d i v i d u a l l y o w n e d p r o p e r t i e s w h o w i l l b e

r e s p o n s i b l e f

o r t a k i n g c a r e o f t h e p r o b l e m a n d n o t M r

. S i l v u s o r h i s e n g i n e e r s

. H e s t a t e d t h a t

“ w h e n y o u t h r o w a b r i c k i n a b u c k e t o f w a t e r

, t h a t w a t e r ’ s g o t t o g o s o m e w h e r e

. . . ”

C h a i r m a n D a n i e l s w e n t o n t o e x p r e s s s c e p t i c i s m r e g a r d i n g M r

. S i l v u s ’ s t e s t i m o n y o n t h e

i s s u e s o f f

l o o d c o n t r o l a n d s t o r m w a t e r r u n o f f

. A m o t i o n w a s m a d e t o d e n y 4 1 1 P a r t n e r s h i p s

a p p e a l

, w h i c h w a s p a s s e d u n a n i m o u s l y b y t h e B Z A

. N o r e a s o n s f o r t h i s d e c i s i o n w e r e

s t a t e d

.

T h e i s s u e r a i s e d o n a p p e a l i s :

-4-W h e t h e r t h e r e c o r d b e f o r e t h e K n o x C o u n t y B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s c o n t a i n s a n y

e v i d e n c e o f a m a t e r i a l o r s u b s t a n t i a l n a t u r e f r o m w h i c h t h e B o a r d c o u l d h a v e d e n i e d

4 1 1 P a r t n e r s h i p ’ s u s e o n r e v i e w a p p l i c a t i o n ?

A n a c t i o n b y a b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s i s a n a d m i n i s t r a t i v e o r q u a s i

- j u d i c i a l a c t r a t h e r

t h a n a l e g i s l a t i v e a c t

. M c C a l l e n v

. C i t y o f M e m p h i s

, 7 8 6 S

. W

. 2 d 6 3 3

, 6 3 8

- 6 3 9 ( T e n n

.

1 9 9 0 )

. T h e p r o p e r m e t h o d o f j u d i c i a l r e v i e w o f a n a c t i o n o f a b o a r d o f z o n i n g i s t h r o u g h t h e

c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i

. T e n n

. C o d e A n n

. § 2 7

- 9

- 1 0 1 e t s e q

. ; M c C a l l e n a t 6 3 9

. T h e

M i d d l e S e c t i o n o f t h i s C o u r t

, i n S t a t e e x r e l

. M o o r e & A s s o c i a t e s

, I n c

. v

. W e s t

. , 2 4 6 S

. W

. 3 d

5 6 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

, e x p l a i n e d t h a t “ t h e p r i m a r y c o n s e q u e n c e o f a d e t e r m i n a t i o n t h a t

a p a r t y m u s t s e e k j u d i c i a l r e v i e w t h r o u g h t h e c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i p r o c e d u r e i s t h a t

t h e t r i a l c o u r t m u s t a p p l y a l i m i t e d s t a n d a r d o f r e v i e w t o d e c i s i o n s a l r e a d y m a d e b y

a d m i n i s t r a t i v e o f

f i c i a l s

, r a t h e r t h a n a d d r e s s t h e i s s u e d e n o v o a s t h e i n i t i a l d e c i s i o n m a k e r

. ”

M o o r e a t 5 7 4

. T h e M o o r e c o u r t e x p l a i n e d t h i s l i m i t e d s t a n d a r d o f r e v i e w a s f o l l o w s :

U n d e r t h e l i m i t e d s t a n d a r d o f r e v i e w i n c o m m o n l a w o f w r i t o f c e r t i o r a r i p r o c e e d i n g s

,

c o u r t s r e v i e w a l o w e r t r i b u n a l ' s d e c i s i o n o n l y t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h a t d e c i s i o n

m a k e r e x c e e d e d i t s j u r i s d i c t i o n

, f o l l o w e d a n u n l a w f

u l p r o c e d u r e

, a c t e d i l l e g a l l y

,

a r b i t r a r i l y

, o r f

r a u d u l e n t l y

, o r a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t i t s d e c i s i o n

.

P e t i t i o n o

f G a n t

, 9 3 7 S

. W

. 2 d 8 4 2

, 8 4 4

– 4 5 ( T e n n

. 1 9 9 6 )

, q u o t i n g M c C a l l e n v

. C i t y o f

M e m p h i s

, 7 8 6 S

. W

. 2 d 6 3 3

, 6 3 8 ( T e n n

. 1 9 9 0 ) ; F a l l i n v

. K n o x C o u n t y B d

. o f C o m ' r s

,

6 5 6 S

. W

. 2 d 3 3 8

, 3 4 2

– 4 3 ( T e n n

. 1 9 8 3 ) ; H o o v e r M o t o r E x p

. C o

. v

. R a i l r o a d & P u b

.

U t i l

. C o m m '

n

. , 1 9 5 T e n n

. 5 9 3

, 6 0 4

, 2 6 1 S

. W

. 2 d 2 3 3

, 2 3 8 ( 1 9 5 3 ) ; L a f f e r t y v

. C i t y o f

W i n c h e s t e r

, 4 6 S

. W

. 3 d 7 5 2

, 7 5 8

– 5 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 ) ; H o o v e r

, I n c

. v

.

M e t r o p o l i t a n B d

. o

f Z o n i n g A p

p e a l s

, 9 5 5 S

. W

. 2 d 5 2

, 5 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 7 ) ;

He m o n t o l o r v

. W

i l s o n C o

. B d

. o

f Z o n i n g A p

p e a l s

, 8 8 3 S

. W

. 2 d 6 1 3

, 6 1 6 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 4 )

.

U n d e r t h e c e r t i o r a r i s t a n d a r d

, c o u r t s m a y n o t ( 1 ) i n q u i r e i n t o t h e i n t r i n s i c c o r r e c t n e s s

o f t h e l o w e r t r i b u n a l ' s d e c i s i o n

, A r n o l d v

. T e n n e s s e e B d

. o

f P a r o l e s

, 9 5 6 S

. W

. 2 d 4 7 8

,

4 8 0 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) ; P o w e l l v

. P a r o l e E l i g i b i l i t y R e v

. B d

. , 8 7 9 S

. W

. 2 d 8 7 1

, 8 7 3 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 9 4 ) ; ( 2 ) r e w e i g h t h e e v i d e n c e

, W a t t s v

. C i v i l S e r v

. B d

. f

o r C o l u m

. , 6 0 6

S

. W

. 2 d 2 7 4

, 2 7 7 ( T e n n

. 1 9 8 0 ) ; H o o v e r

, I n c

. v

. M e t r o B d

. o

f Z o n i n g A p

p

. , 9 2 4 S

. W

. 2 d

9 0 0

, 9 0 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) ; o r ( 3 ) s u b s t i t u t e t h e i r j u d g m e n t f o r t h a t o f t h e l o w e r

t r i b u n a l

. 4 2 1 C o r

p

. v

. M e t r o

p o l i t a n G o v ' t o

f N a s h v i l l e

, 3 6 S

. W

. 3 d 4 6 9

, 4 7 4 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 0 )

. I t b e a r s r e p e a t i n g t h a t c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i i s s i m p l y n o t a

v e h i c l e w h i c h a l l o w s t h e c o u r t s t o c o n s i d e r t h e i n t r i n s i c c o r r e c t n e s s o f t h e c o n c l u s i o n s

o f t h e a d m i n i s t r a t i v e d e c i s i o n m a k e r

. P o w e l l

, 8 7 9 S

. W

. 2 d a t 8 7 3 ; Y

o k l e y v

. S t a t e

, 6 3 2

S

. W

. 2 d 1 2 3

, 1 2 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 1 )

.

-5-F u r t h e r

, e s p e c i a l l y w h e r e z o n i n g d e c i s i o n s b y l o c a l o f f i c i a l s a r e i n v o l v e d

, t h e

c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i

, b e i n g a s u p e r v i s o r y w r i t

, s o m e w h a t l i m i t s t h e r e m e d i e s

c o u r t s e m p l o y w h e n t h e r e h a s b e e n e r r o r

. 4 2 1 C o r p o r a t i o n

, 3 6 S

. W

. 3 d a t 4 7 4 ;

H o o v e r

, I n c

. , 9 5 5 S

. W

. 2 d a t 5 5

. R e m a n d i s m o s t c o m m o n l y u s e d

, b e c a u s e c o u r t s

s h o u l d g i v e l o c a l z o n i n g o f f i c i a l s t h e o p p o r t u n i t y t o p e r f o r m t h e i r d u t i e s a p p r o p r i a t e l y

r a t h e r t h a n s u b s t i t u t i n g t h e c o u r t s ' o w n j u d g m e n t s f o r t h o s e o f t h e z o n i n g o f f i c i a l s

.

4 2 1 C o r p o r a t i o n

, 3 6 S

. W

. 3 d a t 4 7 5 ; H o o v e r

, I n c

. , 9 5 5 S

. W

. 2 d a t 5 5

.

I n f a c t

, o n e p r i n c i p l e t h a t i n f u s e s t h e a p p r o a c h o f T e n n e s s e e c o u r t s t o j u d i c i a l r e v i e w

o f l o c a l l a n d u s e d e c i s i o n s

, w h e t h e r t h o s e d e c i s i o n s a r e l e g i s l a t i v e o r a d m i n i s t r a t i v e

i n n a t u r e

, i s t h a t “ t h e c o u r t ' s p r i m a r y r e s o l v e i s t o r e f r a i n f r o m s u b s t i t u t i n g i t s

j u d g m e n t f

o r t h a t o f t h e l o c a l g o v e r n m e n t a l b o d y

. ” M c C a l l e n

, 7 8 6 S

. W

. 2 d a t 6 4 1

.

T h e r e e x i s t s a p u b l i c a n d j u d i c i a l p o l i c y t h a t f a v o r s p e r m i t t i n g t h e c o m m u n i t y

d e c i s i o n

- m a k e r s c l o s e s t t o t h e e v e n t s

, w h o h a v e b e e n g i v e n b r o a d p o w e r s i n t h e a r e a

,

t o m a k e z o n i n g a n d l a n d u s e d e c i s i o n s

. C o n s e q u e n t l y

, c o u r t s g i v e w i d e l a t i t u d e t o

l o c a l o f f i c i a l s w h o a r e r e s p o n s i b l e f o r i m p l e m e n t i n g z o n i n g o r d i n a n c e s

, a r e h e s i t a n t

t o i n t e r f e r e w i t h z o n i n g d e c i s i o n s

, a n d w i l l r e f r a i n f r o m s u b s t i t u t i n g t h e i r j u d g m e n t s

f o r t h a t o f t h e l o c a l g o v e r n m e n t a l o f f i c i a l s

. L a f f e r t y

, 4 6 S

. W

. 3 d a t 7 5 8 ; H

o o v e r

, I n c

. ,

9 5 5 S

. W

. 2 d a t 5 4 ; W

h i t t e m o r e v

. B r e n t w o o d P l a n n i n g C o m m '

n

. , 8 3 5 S

. W

. 2 d 1 1

, 1 5

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 )

.

M o o r e a t 5 7 4

- 5 7 5

.

H e r e

, t h i s C o u r t ’ s t a s k i s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e B Z A ’ s d e c i s i o n t o d e n y 4 1 1

P a r t n e r s h i p ’ s a p p e a l w a s s u p p o r t e d b y s u f f i c i e n t s u b s t a n t i a l e v i d e n c e

. W e a r e n o t p e r m i t t e d

, h o w e v e r

, t o i n q u i r e i n t o t h e i n t r i n s i c c o r r e c t n e s s o f t h e B Z A ’ s d e c i s i o n

, r e w e i g h t h e e v i d e n c e

o r s u b s t i t u t e o u r j u d g m e n t f o r t h a t o f t h e B Z A

. T h e q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e r e i s s u f f i c i e n t

e v i d e n c e t o s u s t a i n a z o n i n g a c t i o n i s a q u e s t i o n o f l a w

, t h u s a p p e l l a t e r e v i e w i s d e n o v o

w i t h o u t a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W i l s o n C o u n t

y Y o u t h E m e r

g e n c y S h e l t e r

, I

n c

. v

.

W i l s o n C o u n t

y

, 1 3 S

. W

. 3 d 3 3 8

, 3 4 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 ) ( c i t i n g M C P r o p e r t i e s

, I n c

. v

. C i t y

o f C h a t t a n o o g a

, 9 9 4 S

. W

. 2 d 1 3 2

, 1 3 4 ( T e n n

. A p p

. 1 9 9 9 ) )

.

A s a p r e l i m i n a r y i s s u e

, w e n o t e t h a t a l t h o u g h b o t h a p p e l l a n t a n d a p p e l l e e r e l y o n t h e

K n o x C o u n t y Z o n i n g O r d i n a n c e s t o s u p p o r t t h e i r a r g u m e n t s

, n e i t h e r p a r t y p u t t h e r e l i e d u p o n

o r d i n a n c e s i n t o t h e r e c o r d a t t h e p r o c e e d i n g s b e l o w o r a t t h e B Z A z o n i n g p r o c e e d i n g

. P r i o r

t o t h e e n a c t m e n t o f t h e T e n n e s s e e C o d e o f E v i d e n c e o n J a n u a r y 1

, 1 9 9 0 t h e l a w i n T e n n e s s e e

w a s t h a t c o u r t s c o u l d n o t t a k e j u d i c i a l n o t i c e o f m u n i c i p a l o r d i n a n c e s b e c a u s e t h e o r d i n a n c e s

w e r e n o t r e a d i l y a v a i l a b l e t o t h e c o u r t s a n d c o u l d b e a m e n d e d a t f r e q u e n t i n t e r v a l s

. I n c a s e s

i n v o l v i n g s u c h o r d i n a n c e s i t w a s n e c e s s a r y f o r t h e p a r t i e s t o s t i p u l a t e t h e e x i s t e n c e a n d t h e

a c c u r a t e t e x t s o f o r d i n a n c e s o r e l s e t o p r o v e t h e s a m e t h r o u g h m u n i c i p a l o f f i c i a l s o r b y

-6-s u p p l y i n g c e r t i f i e d c o p i e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e

.

M e t r o

. G o v ' t o

f N a s h v i l l e & D a v i d

s o n C o u n t

y v

. S h a c k l e t t

, 5 5 4 S

. W

. 2 d 6 0 1

, 6 0 5 ( T e n n

.

1 9 7 7 )

. O n J a n u a r y 1

, 1 9 9 0

, t h e T e n n e s s e e R u l e s o f E v i d e n c e w a s e n a c t e d a n d T e n n

. R

.

E v i d

. 2 0 2 p r o v i d e s f

o r j u d i c i a l n o t i c e o f l a w

. R u l e 2 0 2 ( a ) r e q u i r e s t h e c o u r t s t o t a k e

m a n d a t o r y j u d i c i a l n o t i c e o f c e r t a i n l a w s

, i n c l u d i n g “ t h e c o n s t i t u t i o n s a n d s t a t u t e s o f t h e

U n i t e d S t a t e s a n d o f e v e r y s t a t e

, t e r r i t o r y a n d o t h e r j u r i s d i c t i o n s o f t h e U n i t e d S t a t e s

. ” R u l e

2 0 2 ( b ) p r o v i d e s t h a t c o u r t s m a y a l s o t a k e

, a t t h e i r o p t i o n

, j u d i c i a l n o t i c e o f o t h e r r u l e s

, l a w s

,

o r d i n a n c e s a n d t r e a t i e s

. T h e R u l e 2 0 2 ( b ) s t a t e s :

O p t i o n a l J u d i c i a l N o t i c e o f L a w

. U p o n r e a s o n a b l e n o t i c e t o a d v e r s e p a r t i e s , a

p a r t y m a y r e q u e s t t h a t t h e c o u r t t a k e , a n d t h e c o u r t m a y t a k e , j u d i c i a l n o t i c e o f

( 1 ) a l l o t h e r d u l y a d o p t e d f e d e r a l a n d s t a t e r u l e s o f c o u r t

, ( 2 ) a l l d u l y p u b l i s h e d

r e g u l a t i o n s o f f

e d e r a l a n d s t a t e a g e n c i e s a n d p r o c l a m a t i o n s o f t h e T e n n e s s e e W i l d l i f e

R e s o u r c e s A g e n c y

, ( 3 ) a l l d u l y e n a c t e d o r d i n a n c e s o f m u n i c i p a l i t i e s o r o t h e r

g o v e r n m e n t a l s u b d i v i s i o n s

, ( 4 ) a n y m a t t e r o f l a w w h i c h w o u l d f a l l w i t h i n t h e s c o p e

o f t h i s s u b s e c t i o n o r s u b s e c t i o n ( a ) o f t h i s r u l e b u t f o r t h e f a c t t h a t i t h a s b e e n

r e p l a c e d

, s u p e r s e d e d

, o r o t h e r w i s e r e n d e r e d n o l o n g e r i n f o r c e

, a n d ( 5 ) t r e a t i e s

,

c o n v e n t i o n s

, t h e l a w s o f f o r e i g n c o u n t r i e s

, i n t e r n a t i o n a l l a w

, a n d m a r i t i m e l a w

.

T e n n

. R

. E v i d

. 2 0 2 ( b ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

D u r i n g t h e c e r t i o r a r i p r o c e e d i n g a t t h e T r i a l C o u r t n e i t h e r t h e B Z A n o r 4 1 1

P a r t n e r s h i p i n f

o r m e d t h e o t h e r p a r t y t h a t i t i n t e n d e d t o r e l y o n a n y o f t h e K n o x C o u n t y

Z o n i n g O r d i n a n c e s

, n o r d i d e i t h e r p a r t y r e q u e s t t h a t t h e T r i a l C o u r t t a k e j u d i c i a l n o t i c e o f

a n y o r d i n a n c e o r s u b m i t a c o p y o f t h a t o r d i n a n c e t o t h e T r i a l C o u r t

. N o r i s t h e r e a n

a u t h e n t i c a t e d c o p y o f t h e o r d i n a n c e s r e l i e d u p o n o n a p p e a l i n t h i s a p p e l l a t e r e c o r d

.

A c c o r d i n g l y

, t h e p a r t i e s d i d n o t c o m p l y w i t h R u l e 2 0 2 ( b ) a n d t h i s C o u r t w i l l n o t t a k e

j u d i c i a l n o t i c e o f t h e o r d i n a n c e s c i t e d i n t h e p a r t i e s ’ b r i e f s

. M o r e o v e r

, t h e o r d i n a n c e s r e l i e d

o n i n t h e p a r t i e s ’ a p p e l l a t e b r i e f s w e r e n o t i n c l u d e d i n t h e r e c o r d o f t h e B Z A p r o c e e d i n g

,

a n d r e v i e w u n d e r t h e c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i i s g e n e r a l l y l i m i t e d t o t h e r e c o r d m a d e

b e f o r e t h e l o w e r t r i b u n a l o r b o a r d

, a n d a s t h e o r d i n a n c e s a r e n o t i n c l u d e d i n t h e B Z A r e c o r d

, i t i s i n a p p r o p r i a t e t o c o n s i d e r t h e m

. S e e 2 7

– 9

– 1 1 1 ( b ) ; K i t t r e l l v

. W i l s o n C o u n t

y

, M 2 0 1 0

-

0 0 7 9 2

- C O A

- R 3 C V

, 2 0 1 1 W L 3 3 3 9 1 3 2 a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 3

, 2 0 1 1 ) ( c i t i n g 4 2 1 C o r p

.

v

. M e t r o

. G o v ' t o

f N a s h v i l l e & D a v i d

s o n C o u n t

y

, 3 6 S

. W

. 3 d 4 6 9

, 4 7 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 0 ) )

.

411 P a r t n e r s h i p c o n t e n d s t h a t t h e r e c o r d l a c k s s u b s t a n t i a l m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t

a d e n i a l o f t h e u s e o n r e v i e w a n d t h a t 4 1 1 p r e s e n t s s u f f i c i e n t s u b s t a n t i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t

t h e u s e o n r e v i e w

. T o s u p p o r t t h i s c o n t e n t i o n

, 4 1 1 P a r t n e r s h i p p o i n t s t o t h e d e t a i l e d F l o o d

S t u d y P l a n i t p r e p a r e d w i t h a l i c e n s e d e n g i n e e r a n d t h e W e t l a n d M i t i g a t i o n P l a n a n d P e r m i t

-7-A p p l i c a t i o n i t h a d p r e p a r e d b y a g r o u p o f p r o f e s s i o n a l g e o l o g i s t s

. 4 1 1 P a r t n e r s h i p c o n t e n d s

t h a t t h e F l o o d S t u d y P l a n

, w h i c h w a s a p p r o v e d b y t h e K n o x C o u n t y D e p a r t m e n t o f

E n g i n e e r i n g a n d P u b l i c W o r k s b e f o r e i t w a s p r e s e n t e d t o t h e M P C a n d l a t e r t h e B Z A

, s h o w s

t h a t t h e p r o

j e c t w o u l d n o t i n c r e a s e t h e f l o o d i n g a n d t h a t t h e d e v e l o p m e n t w o u l d a c t u a l l y

r e d u c e t h e 1 0 0

- y e a r f

l o o d p l a i n e l e v a t i o n b y t w o f e e t

. 4 1 1 a l s o c o n t e n d s t h a t i t s W e t l a n d

M i t i g a t i o n P l a n s h o w s t h a t i t s p r o p o s e d d e v e l o p m e n t w o u l d a c t u a l l y c r e a t e a d d i t i o n a l

w e t l a n d s o n t h e s i t e a n d t h a t t h e a d d i t i o n a l w e t l a n d s w o u l d b e o f a h i g h e r q u a l i t y t h a n

a c t u a l l y e x i s t s

, c a u s i n g a n i m p r o v e m e n t i n t h e w a t e r q u a l i t y a n d f u n c t i o n a l i t y o f B e a v e r

C r e e k

, w h i c h h a s b e e n c l a s s i f i e d a s a n i m p a i r e d s t r e a m

. I n a d d i t i o n t o t h e d o c u m e n t s

p r e p a r e d a n d p r e s e n t e d b y 4 1 1 P a r t n e r s h i p

, o n e o f t h e p r i n c i p a l s o f 4 1 1

, N a t h a n S i l v u s

, a

p r o j e c t e n g i n e e r

, e x p l a i n e d t h e s t u d i e s

.

O n t h e o t h e r h a n d

, 4 1 1 P a r t n e r s h i p c o n t e n d s t h a t t h e t e s t i m o n y p r e s e n t e d b y t h e

o p p o n e n t s t o i t s d e v e l o p m e n t w a s b a s e d o n t h e i r f e a r s t h a t t h e p r e

- e x i s t i n g f l o o d c o n d i t i o n s

i n t h e n e i g h b o r h o o d m i g h t g e t w o r s e b e c a u s e o f t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t

. 4 1 1 P a r t n e r s h i p

p o i n t s t o t h e t e s t i m o n y o f s e v e r a l p e o p l e w h o l i v e i n t h e n e i g h b o r h o o d o f t h e p r o p o s e d

d e v e l o p m e n t w h o t e s t i f i e d t o t h e c u r r e n t f

l o o d i n g s i t u a t i o n i n t h a t n e i g h b o r h o o d

. T h e s e

i n d i v i d u a l s t e s t i f

i e d t h a t t h e y b e l i e v e d t h a t t h e d e v e l o p m e n t w o u l d m a k e t h e f l o o d i n g w o r s e

,

a l t h o u g h n o n e o f t h e n e i g h b o r s p o i n t e d t o f a c t s t o b a c k u p t h e i r f

e a r s

.

I n a d d i t i o n t o t h e n e i g h b o r s ' t e s t i m o n y

, t h e o p p o n e n t s t o t h e p r o j e c t p r e s e n t e d t h e

a r g u m e n t s o f a t t o r n e y J o h n K i n g

, o n b e h a l f o f a n e i g h b o r i n g l a n d o w n e r

, w h o s h o w e d t h a t

t h e N o r t h C o u n t y S e c t o r P l a n p r o v i d e d f o r t h e “ p r o t e c t i o n o f t h e w a t e r q u a l i t y o f B e a v e r

C r e e k

. . . b y m i n i m i z i n g i m p e r v i o u s s u r f a c e s a n d p r e s e r v i n g v e g e t a t i o n a l o n g a l l c r e e k

c o r r i d o r s t o r e d u c e s u r f

a c e r u n o f

f

. ” H e a r g u e d t h a t t h e p r o j e c t w o u l d r e q u i r e e x t e n s i v e f i l l

a b o v e B e a v e r C r e e k a n d w o u l d c r e a t e f o u r a c r e s o f i m p e r v i o u s s u r f a c e o n p r o p e r t y w i t h i n

t h e f l o o d p l a n e a n d c a u s e t o p o g r a p h i c a l c h a n g e s w i t h i n t h e B e a v e r C r e e k f l o o d p l a i n t h a t

w o u l d e x a c e r b a t e f

l o o d i n g o f t h o s e a d

j a c e n t p r o p e r t i e s

. K i n g a l s o r e l i e d o n t h e N o r t h

C o u n t y S e c t o r P l a n t o a r g u e t h a t t h e a r e a w a s “ s a t u r a t e d ” w i t h s h o p p i n g c e n t e r s t h a t

e x c e e d e d w h a t t h e p o p u l a t i o n c o u l d s u p p o r t

. K i n g d i d n o t p r e s e n t h i m s e l f a s a n e x p e r t i n

t h e a r e a s o f e n g i n e e r i n g

, h y d r o l o g y o r u r b a n p l a n n i n g

.

M a r v i n H a m m o n d

, t h e p r e s i d e n t e m e r i t u s o f t h e H a l l s d a l e

- P o w e l l U t i l i t y D i s t r i c t

, a l s o

t e s t i f i e d o n b e h a l f o f t h e o p p o n e n t s t o t h e p r o j e c t

. H e d i d n o t p r o v i d e a n y i n f o r m a t i o n

r e g a r d i n g h i s e d u c a t i o n o r d e s c r i b e h i s a r e a s o f e x p e r t i s e r e l a t e d t o h i s f o r m e r p o s i t i o n a s

p r e s i d e n t o f t h e u t i l i t y d i s t r i c t

. H i s t e s t i m o n y w a s t h a t i t w a s h i s o p i n i o n t h a t t h e p r o p o s e d

d e v e l o p m e n t w o u l d c a u s e d e g r a d a t i o n o f B e a v e r C r e e k

, w h i c h w a s a l r e a d y i m p a i r e d

. M r

.

H a m m o n d m a d e t h e a r g u m e n t t h a t h e k n e w f r o m f o r t y

- f i v e y e a r s o f e x p e r i e n c e t h a t

e n g i n e e r s c a n m a k e m i s t a k e s i n t h e i r p l a n s a n d t h a t “ w e c a n ’ t a f f o r d t o h a v e m i s t a k e s m a d e ”

w i t h B e a v e r C r e e k

.

-8-4 1 1 P a r t n e r s h i p c o n t e n d s t h a t a l t h o u g h a l l o f t h e o p p o n e n t s t o t h e p r o j e c t w h o

t e s t i f i e d b e l i e v e d t h e d e v e l o p m e n t w o u l d m a k e f l o o d i n g w o r s e

, n o n e o f t h e m p r o v i d e d a

f a c t u a l b a s i s a s t o w h y t h e y d i s a g r e e d w i t h t h e e n g i n e e r i n g p l a n s a n d c a l c u l a t i o n s t h a t

s h o w e d t h a t t h e g r a d i n g a n d w e t l a n d s m i t i g a t i o n w o u l d a c t u a l l y b e t t e r p r e v e n t f l o o d i n g b y

i m p r o v i n g t h e c a p a c i t y o f B e a v e r C r e e k t o c a r r y s t o r m w a t e r r u n o f f a w a y f r o m t h e

n e i g h b o r h o o d

. 4 1 1 a r g u e s t h a t i n s t e a d o f o f f e r i n g c o u n t e r v a i l i n g f

a c t s r e g a r d i n g h y d r o l o g y

a n d e n g i n e e r i n g t o b a c k u p t h e i r p o s i t i o n

, t h e o p p o n e n t s “ m e r e l y s p e c u l a t e d t h a t t h e

e x t e n s i v e e n g i n e e r i n g a n d p e r m i t t i n g p r o c e s s i n t e n d e d t o e n s u r e c o m p l i a n c e d u r i n g t h e

p h a s e s o f c o n s t r u c t i o n a n d d e v e l o p m e n t w o u l d b e i n a d e q u a t e

, m i g h t b e w r o n g

, a n d m i g h t

h a v e a n a d v e r s e e f

f e c t o n B e a v e r C r e e k a n d l o c a l n e i g h b o r h o o d s

. ” 4 1 1 c o n t e n d s t h a t t h e

s t a t e m e n t s o f t h e o p p o n e n t s t o t h e p r o j e c t “ m e r e l y a m o u n t e d t o e x p r e s s i o n s o f o p i n i o n s o n

t h e u l t i m a t e i s s u e

, u n s u b s t a n t i a t e d b y a n y f a c t u a l p r e m i s e

. ”

I n t h e c o n t e x t o f q u a s i

- j u d i c i a l t r i b u n a l s

, s u c h a s t h e B Z A

, m a t e r i a l e v i d e n c e i s

d e f i n e d a s “ s u c h r e l e v a n t e v i d e n c e a s a r e a s o n a b l e m i n d m i g h t a c c e p t a s a d e q u a t e t o s u p p o r t

a r a t i o n a l c o n c l u s i o n a n d s u c h a s t o f u r n i s h a s r e a s o n a b l y s o u n d b a s i s f o r t h e a c t i o n u n d e r

c o n s i d e r a t i o n

. . . . M e r e b e l i e f s

, o p i n i o n s a n d f

e a r s o f n e i g h b o r h o o d r e s i d e n t s d o n o t

c o n s t i t u t e m a t e r i a l e v i d e n c e

. ” S e x t o n v

. A n d e r s o n C o u n t y

, 5 8 7 S

. W

. 2 d 6 6 3

, 6 6 6 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 7 9 )

. T h i s C o u r t

, i n S e x t o n c o n s i d e r e d t h e d e n i a l o f t h e B Z A o f p l a i n t i f f ’ s a p p l i c a t i o n

f o r p e r m i s s i o n t o o p e r a t e a s a n i t a r y l a n d f i l l

. T h e B Z A h a d d e n i e d t h e a p p l i c a t i o n f o r a

p e r m i t a f

t e r a h e a r i n g w h e r e t h e o p p o n e n t s t o t h e l a n d f i l l h a d v o i c e d t h e i r f

e a r s a n d

o b j e c t i o n s a b o u t p o s s i b l e c o n t a m i n a t i o n o f t h e l a n d b y u s i n g i t a s a l a n d f i l l

. T h e t r i a l c o u r t

a n d t h i s C o u r t h e l d t h a t t h e B Z A d e n i a l o f t h e p e r m i t w a s a r b i t r a r y u p o n a f i n d i n g t h a t n o

m a t e r i a l f

a c t s w e r e s e t f

o r t h b y t h e o p p o n e n t s t o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n

, t h u s

, t h e a c t i o n o f t h e

B Z A w a s h e l d t o b e i n v a l i d

. T h i s C o u r t s t a t e d :

V a r i o u s m e m b e r s o f t h e c o m m u n i t y e x p r e s s e d b e l i e f s a n d o p i n i o n s t h a t t h e p r e s e n c e

o f t h e l a n d f

i l l w o u l d c r e a t e n o x i o u s o d o r s a n d r e s u l t i n f a l l i n g p r o p e r t y v a l u e s ; t h e y

a l s o t h o u g h t t h a t t r u c k s d e l i v e r i n g r e f u s e t o t h e s i t e o f t h e f

i l l w o u l d c a u s e a d d i t i o n a l

d a m a g e t o t h e l o c a l r o a d s

. T h e s e s t a t e m e n t s w e r e o f f e r e d o n t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e

i n t e n d e d u s e i s “ p o t e n t i a l l y d a n g e r o u s

, n o x i o u s o r o f f e n s i v e

. ” N o n e r i s e s t o t h e

d i g n i t y o f b e i n g m a t e r i a l e v i d e n c e o n t h e i s s u e

. I n e a c h i n s t a n c e

, t h e s t a t e m e n t s

a m o u n t t o a n e x p r e s s i o n o f o p i n i o n o n t h e u l t i m a t e i s s u e

, u n s u b s t a n t i a t e d b y f a c t u a l

p r e m i s e s

. S p e c u l a t i o n s

, e x p r e s s i o n o f f e a r s a n d c o n s i d e r a t i o n s o f a n a e s t h e t i c o r

p o l i t i c a l n a t u r e d o n o t f o r m a b a s i s t o s u p p o r t a d e c i s i o n m a d e b y a n a d m i n i s t r a t i v e

b o d y c h a r g e d w i t h a d

j u d i c a t o r y r e s p o n s i b i l i t y

. H a r v e y v

. R h e a C o u n t

y B e e r B o a r d

,

5 6 3 S

. W

. 2 d 7 9 0 ( T e n n

. 1 9 7 8 ) ; E w i n v

. R i c h a r d s o n

, 2 1 7 T e n n

. 5 3 4

, 3 9 9 S

. W

. 2 d 3 1 8

( 1 9 6 6 )

.

-9-T h e o p p o n e n t s o f t h e l a n d f i l l a t t e n d e d t h e p u b l i c h e a r i n g c o n d u c t e d b y t h e b o a r d i n

s u b s t a n t i a l n u m b e r s a n d v o i c e d s t r o n g a n d s i n c e r e b e l i e f s t h a t t h e o p e r a t i o n w o u l d

h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e i r c o m m u n i t y b u t n o n e o f t h e i r s u g g e s t i o n s w a s

s u p p o r t e d b y f

a c t s

. N o w i t n e s s p u r p o r t e d t o h a v e a n y k n o w l e d g e o f a n y o d o r

p r o b l e m s a t a l a n d f

i l l

, e i t h e r o p e r a t e d b y W a s t e M a n a g e m e n t o r o p e r a t e d i n t h e s a m e

m a n n e r a s t h e o n e p r o p o s e d

. . . .

I n t h e a b s e n c e o f m a t e r i a l e v i d e n c e o n t h e s e i s s u e s

, t h e e x p r e s s i o n o f f e a r s b y

m e m b e r s o f t h e c o m m u n i t y a l o n e

, h o w e v e r s i n c e r e

, w i l l n o t s u p p o r t t h e d e t e r m i n a t i o n

o f t h e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s

.

S e x t o n a t 6 6 5

- 6 6 6

.

H e r e t h e r e i s n o d o u b t t h a t t h o s e i n o p p o s i t i o n t o t h e 4 1 1 P a r t n e r s h i p d e v e l o p m e n t

w e r e s i n c e r e i n t h e i r c o n c e r n a n d f e a r s t h a t t h e p r o

j e c t w o u l d c a u s e a n i n c r e a s e i n f l o o d i n g

i n t h e a d j a c e n t n e i g h b o r h o o d a n d c a u s e f u r t h e r d e g r a d a t i o n t o B e a v e r C r e e k

. H o w e v e r

, n o t

o n e o p p o n e n t

, i n c l u d i n g M r

. H a m m o n d

, o f f e r e d a n y f

a c t s t o r e f

u t e t h e e n g i n e e r i n g p l a n s

s u b m i t t e d b y 4 1 1 P a r t n e r s h i p o r t o s u p p o r t t h e i r o w n c o n t e n t i o n t h a t t h e r e w o u l d b e

i n c r e a s e d f

l o o d i n g s u c h t h a t “ a r e a s o n a b l e m i n d m i g h t a c c e p t a s a d e q u a t e t o s u p p o r t a

r a t i o n a l c o n c l u s i o n a n d s u c h a s t o f u r n i s h a s r e a s o n a b l y s o u n d b a s i s ” f o r t h e d e n i a l o f t h e

u s e o n r e v i e w r e q u e s t e d b y 4 1 1

. T h e t e s t i m o n y o f f e r e d b y t h e o p p o n e n t s t o t h e p r o j e c t w a s

b a s e d o n o p i n i o n s u n s u b s t a n t i a t e d b y f a c t s

, i n c l u d i n g t h e s t a t e m e n t o f M r

. H a m m o n d t h a t

“ e n g i n e e r s m a k e m i s t a k e s

. ” I f M r

. H a m m o n d h a d p r o v i d e d r e a s o n s w h y t h e e n g i n e e r s h a d

m a d e m i s t a k e s i n t h e p l a n s a t i s s u e

, h i s t e s t i m o n y c o u l d h a v e p r o v i d e d m a t e r i a l e v i d e n c e t o

s u p p o r t t h e B Z A ’ s d e c i s i o n

, b u t h e d i d n o t

. A f t e r a c a r e f

u l r e v i e w o f t h e B Z A r e c o r d

, w e

c o n c l u d e t h a t t h e T r i a l C o u r t w a s i n e r r o r w h e n i t a f f i r m e d t h e B Z A d e c i s i o n a s t h e r e w a s

n o m a t e r i a l s u b s t a n t i a l e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t o s u p p o r t t h a t d e c i s i o n

. E s s e n t i a l l y

, t h e

o p p o n e n t s o f t h e d e v e l o p m e n t ' s e v i d e n c e w a s o p i n i o n w i t h o u t a f a c t u a l b a s i s

, a n d m e r e

c o n c l u s i o n s w h i c h i s n o t s u f f i c i e n t t o d e n y t h e d e v e l o p m e n t

. W e h o l d t h a t t h e B Z A ' s d e n i a l

o f 4 1 1 P a r t n e r s h i p ’ s a p p e a l w a s a r b i t r a r y a n d i n v a l i d

, a n d n o t s u p p o r t e d b y s u b s t a n t i a l

m a t e r i a l e v i d e n c e

.

W e r e v e r s e t h e T r i a l C o u r t ' s a f f i r m a t i o n o f t h e B Z A ' s d e c i s i o n a n d h o l d t h a t t h e

B Z A ' s d e c i s i o n w a s a r b i t r a r y a n d i n v a l i d

. T h e d e c i s i o n o f t h e T r i a l C o u r t i s r e v e r s e d

, a n d

t h e c a u s e r e m a n d e d

, w i t h t h e c o s t o f t h e a p p e a l a s s e s s e d t o K n o x C o u n t y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H E R S C H E L P I C K E N S F R A N K S

, P

. J

.

-10-