### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

May 2, 20 11 Ses si on

EARL TH ACKER, et a l., v . SHAPIRO & KIRS CH, LLP., PAUL ABRAHAM

AND THE KNO XVILL E NEW S SENTI NEL

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r R o a n e C o u n t y

N o

. 1 4 0 1 0 H o n

. R u s s e l l S i m m o n s , J r

. , J u d g e

N o

. E 2 0 1 0

- 0 1 1 5 8

- C O A

- R 9

- C V

- F I L E D

- J U N E 2 0

, 2 0 1 1

I n t h i s a c t i o n t h e p l a i n t i f f s s u e d t h e s u b s t i t u t e t r u s t e e w h o c o n d u c t e d a f o r e c l o s u r e s a l e

,

a l l e g i n g t h a t n o t i c e o f f o r e c l o s u r e

, a s r e q u i r e d b y t h e S t a t u t e

, h a d t o b e p u b l i s h e d i n a

n e w s p a p e r l o c a t e d i n t h e c o u n t y w h e r e t h e l a n d w a s l o c a t e d

. T h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l

i n t e r v e n e d i n t h e c a s e s i n c e i t h a d p u b l i s h e d t h e f o r e c l o s u r e n o t i c e

, b u t t h e T r i a l J u d g e

,

r e s p o n d i n g t o a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, h e l d t h a t t h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l d i d

n o t h a v e a n e x u s t o R o a n e C o u n t y a n d t h a t a p r o p e r n o t i c e w o u l d h a v e b e e n r e q u i r e d t o b e

p l a c e d i n t h e R o a n e C o u n t y n e w s p a p e r

. T h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l a p p e a l e d

, a n d o n

a p p e a l w e r e v e r s e t h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t a n d h o l d t h a t t h e s t a t u t o r i l y r e q u i r e d

n o t i c e w a s p r o p e r l y p l a c e d i n t h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 9 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t R e v e r s e d a n d

R e m a n d e d

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

.

S U S A N O

, J R

. , J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

R i c h a r d L

. H o l l o w a n d D a v i d C

. H o l l o w

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, P a u l

A b r a h a m a n d t h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l

.

R i c h a r d K

. E v a n s

, K i n g s t o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, E a r l T h a c k e r a n d w i f e

, I r i n i a

T h a c k e r

.O P I N I O N

B a c k g r o u n d

T h i s s u i t a r i s e s f

r o m a f o r e c l o s u r e s a l e t h a t o c c u r r e d i n R o a n e C o u n t y

, T e n n e s s e e o n

M a r c h 8

, 2 0 0 7

. T h e s a l e w a s h e l d b y d e f e n d a n t S h a p i r o & K i r s c h

, L L P ( S & K )

, a s

s u b s t i t u t e t r u s t e e

. P r i o r t o t h e s a l e

, S & K

, i n i t s c a p a c i t y o f s u b s t i t u t e t r u s t e e

, h a d p l a c e d a

n o t i c e o f t h e p e n d e n c y o f t h e s a l e i n t h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l

, w h i c h w a s p u b l i s h e d i n

t h a t n e w s p a p e r o n F e b r u a r y 1 5

, 2 0 0 7

, F e b r u a r y 2 2

, 2 0 0 7 a n d M a r c h 1

, 2 0 0 7

.

P l a i n t i f f s / a p p e l l e e s

, E a r l a n d I r i n i a T h a c k e r w e r e t h e o w n e r s o f t h e p r o p e r t y

, l o c a t e d

i n R o a n e C o u n t y

, t h a t w a s f o r e c l o s e d

. P l a i n t i f

f s i n t h i s s u i t c l a i m t h e i r p r o p e r t y w a s b o u g h t

a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e f

o r $ 1 0 0

, 6 0 8

. 0 1 a n d t h a t t h e p u r c h a s e r r e s o l d t h e p r o p e r t y e i g h t

m o n t h s l a t e r f

o r $ 1 6 4

, 0 6 7

. 0 0

. P l a i n t i f f s b a s e d t h e i r c l a i m s o n v a r i o u s t h e o r i e s o f l i a b i l i t y

. 1

P l a i n t i f f s ’ c l a i m a g a i n s t S & K w a s b a s e d o n t h e f a c t t h a t S & K h a d p l a c e d t h e

f o r e c l o s u r e n o t i c e i n t h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l r a t h e r t h a n t h e R o a n e C o u n t y N e w s

. T h e

c o m p l a i n t a v e r s t h e R o a n e C o u n t y N e w s i s t h e o n l y n e w s p a p e r p u b l i s h e d i n R o a n e C o u n t y

.

P l a i n t i f f s c o n t e n d t h a t

, p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 1 ( a )

, S & K w a s r e q u i r e d t o

a d v e r t i s e t h e f

o r e c l o s u r e s a l e i n t h a t p a p e r

, a n d n o t i n a n e w s p a p e r p u b l i s h e d i n a n o t h e r

c o u n t y

, s u c h a s K n o x C o u n t y

. P l a i n t i f f s a v e r t h e y a r e e n t i t l e d t o d a m a g e s b a s e d o n T e n n

.

C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 7

. 2

A f t e r t h e s u i t w a s f

i l e d

, t h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l

, t h r o u g h i t s V i c e P r e s i d e n t

,

B u s i n e s s M a n a g e r

, P a u l A b r a m s o n

, m o v e d f o r L e a v e t o I n t e r v e n e p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

.

P

. 2 4

. 0 2 w i t h a n I n t e r v e n i n g P e t i t i o n

. T h e b a s i s f o r t h e N e w s S e n t i n e l ' s m o t i o n

, a s s e t f o r t h

i n i t s p l e a d i n g s

, s t a t e s t h a t p l a i n t i f f s ’ c o n t e n t i o n w a s a n e r r o n e o u s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e s t a t u t e

w h i c h c o u l d l e a d t o s i g n i f i c a n t d a m a g e t o t h e m o r t g a g e i n d u s t r y a n d t h e “ l e g a l i t y o f a

n u m b e r o f f

o r e c l o s u r e s a l e s c o u l d b e a d v e r s e l y i m p a c t e d t h e r e b y

. ” I n r e s p o n s e t o t h e

m o t i o n

, t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d a n o r d e r p e r m i t t i n g t h e i n t e r v e n t i o n o f P a u l A b r a h a m a n d t h e

K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l i n t h e c a s e

.

T h e i n t e r v e n o r s t h e n f

i l e d a M o t i o n f

o r S u m m a r y J u d g m e n t a n d a r g u e d t h a t t h e p l a i n

T he m ort gag e co m

pa ny

, Lib er ty T it le & Esc row Com pan y, was sub seq uen tl y volunt ar il y dis m is sed

. 1

T enn . Code Ann. § 35- 5- 106 pro vides th at “[ s] houl d t he o ff ic er

, or oth er per son m aking the sa le

, 2

pro cee d to sell wit hout pur sui ng the pro visio ns of thi s cha pte r, the sal e sha ll not

, on that acc ount , be ei the r

void or voidab le

.

-2-m e a n i n g o f t h e s t a t u t e

, a s a m a t t e r o f l a w

, w a s c l e a r a n d u n a m b i g u o u s a n d t h a t t h e w o r d

“ p u b l i s h ” a s u s e d i n t h e s t a t u t e m e a n t “ t o m a k e k n o w n t o p e o p l e i n g e n e r a l o r t o b r i n g b e f o r e

t h e p u b l i c o r m a k i n g s o m e t h i n g k n o w n t o t h e p u b l i c f o r a p a r t i c u l a r p u r p o s e

. ” F u r t h e r

, t h e

i n t e r v e n o r s c o n t e n d e d t h a t “ t h e w o r d ‘ p u b l i s h ’ i n t h e s t a t u t e d o e s n o t m e a n ‘ p r i n t ’ ”

. T h e

p e t i t i o n a s k e d t h a t t h e T r i a l C o u r t f i n d a s a m a t t e r o f l a w t h a t t h e f o r e c l o s u r e n o t i c e a t i s s u e

w a s l e g a l w i t h i n t h e p r o v i s i o n s o f t h e s t a t u t e

.

T h e T r i a l J u d g e

, u p o n h e a r i n g t h e m o t i o n

, h e l d t h a t “ t h e l e g i s l a t u r e i n t e n d e d t h a t

‘ p u b l i s h e d i n t h e c o u n t y ’ m e a n s m o r e t h a n c i r c u l a t e

, a n d f u r t h e r t h a t t h e l e g i s l a t u r e i n t e n d e d

t h a t a ‘ n e w s p a p e r p u b l i s h e d i n t h e C o u n t y w h e r e t h e s a l e i s t o b e m a d e ’ m e a n s a n e w s p a p e r

w h o s e n e x u s o r m a i n o f f i c e i s l o c a t e d i n t h e C o u n t y w h e r e t h e s a l e i s t o b e m a d e

, o t h e r w i s e

c o m m o n l y k n o w n a s a l o c a l n e w s p a p e r

. ” T h e T r i a l C o u r t e x p l a i n e d t h a t t h e K n o x v i l l e N e w s

S e n t i n e l h a s i t s n e x u s o r m a i n p r e s e n c e i n K n o x C o u n t y

, b u t f u r t h e r f o u n d t h a t t h e K n o x v i l l e

N e w s S e n t i n e l i s a p a p e r o f g e n e r a l c i r c u l a t i o n i n R o a n e C o u n t y w h e r e t h e p r o p e r t y a t i s s u e

i s l o c a t e d

. H o w e v e r

, t h e T r i a l C o u r t c o n c l u d e d t h a t T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 1 ( a ) r e q u i r e d

t h a t n o t i c e o f a f

o r e c l o s u r e s a l e b e p u b l i s h e d i n a R o a n e C o u n t y n e w s p a p e r

, a n d t h e

p u b l i c a t i o n i n t h e K n o x v i l l e N e w s S e n t i n e l w a s n o t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e s t a t u t o r y

r e q u i r e m e n t

.

T h e o n l y i s s u e b e f

o r e t h i s C o u r t o n t h i s i n t e r l o c u t o r y a p p e a l i s t h e i n t e r p r e t a t i o n o f

T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

– 5

– 1 0 1 ( a )

, w h i c h i s a q u e s t i o n o f l a w

, w h i c h t h i s C o u r t r e v i e w s d e

n o v o w i t h o u t a n y p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s g i v e n t o t h e c o n c l u s i o n s o f t h e t r i a l c o u r t

. A s

o u r S u p r e m e C o u r t o b s e r v e d i n C i t y o f H a r r i m a n

, T

e n n e s s e e

, v

. R o a n e C o u n t y E l e c t i o n

C o m m i s s i o n

, e t a l

. , N o

. E 2 0 0 8

- 0 2 3 1 6

- S C

- R 1 1

- C V

, f i l e d J u n e 9

, 2 0 1 1 :

_ _ _ _ _ _ _ S

. W

. 3 d

( T e n n

. 2 0 1 1 )

.

" T h e c o n s t r u c t i o n o f a s t a t u t e a n d i t s a p p l i c a t i o n t o t h e f a c t s o f a c a s e a r e q u e s t i o n s

o f l a w

, w h i c h w e r e v i e w d e n o v o

. " L a r s e n

- B a l l v

. B a l l

, 3 0 1 S

. W

. 3 d 2 2 8

, 2 3 2 ( T e n n

.

2 0 1 0 )

. W h e n c o n s t r u i n g a s t a t u t e

, o u r a i m i s t o g i v e t h e s t a t u t e t h e e f f e c t i n t e n d e d b y

t h e l e g i s l a t u r e w i t h o u t u n d u l y r e s t r i c t i n g o r e x p a n d i n g t h e s t a t u t e ' s i n t e n d e d s c o p e

.

I d

. ( q u o t i n g O w e n s v

. S t a t e

, 9 0 8 S

. W

. 2 d 9 2 3

, 9 2 6 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) )

. " W e f i n d t h e

G e n e r a l A s s e m b l y ' s i n t e n t i n t h e p l a i n a n d o r d i n a r y m e a n i n g o f t h e s t a t u t e ' s l a n g u a g e

i f t h e l a n g u a g e i s u n a m b i g u o u s

. " S t a t e v

. M a r s h a l l

, 3 1 9 S

. W

. 3 d 5 5 8

, 5 6 1 ( T e n n

.

2 0 1 0 )

.

T h e s t a t u t e u n d e r c o n s i d e r a t i o n

, T e n n

. C o d e A n n

. . § 3 5

- 5

- 1 0 1 ( a ) p r o v i d e s :

( a ) I n a n y s a l e o f l a n d t o f o r e c l o s e a d e e d o f t r u s t

, m o r t g a g e o r o t h e r l i e n s e c u r i n g t h e

p a y m e n t o f m o n e y o r o t h e r t h i n g o f v a l u e o r u n d e r j u d i c i a l o r d e r s o r p r o c e s s

,

a d v e r t i s e m e n t o f t h e s a l e s h a l l b e m a d e a t l e a s t t h r e e ( 3 ) d i f f e r e n t t i m e s i n s o m e

-3-n e w s p a p e r p u b l i s h e d i n t h e c o u n t y w h e r e t h e s a l e i s t o b e m a d e

.

T h e i n t e n t o f t h e s t a t u t e i s c l e a r

, i t s e r v e s t o p r o v i d e r e a s o n a b l e n o t i c e t o a n y o n e w h o

m a y b e o r b e c o m e i n t e r e s t e d i n t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y

.

T h e g e n e s i s o f t h e p r e s e n t s t a t u t e w a s f i r s t e n a c t e d i n 1 8 5 5 -1856 A c t s

, C h a p t e r 8 3

,

s e c t i o n 1 a s f

o l l o w s :

S e c t i o n 1

. B e i t e n a c t e d b y t h e G e n e r a l A s s e m b l

y o f t h e S t a t e o

f T e n n e s s e e

, T h a t i t

s h a l l b e t h e d u t y o f e v e r y S h e r i f f

, C o r o n e r

, C o n s t a b l e

, C l e r k o f C o u r t

, C o m m i s s i o n e r

a p p o i n t e d b y a C o u r t

, T r u s t e e

, E x e c u t o r

, A d m i n i s t r a t o r

, G u a r d i a n

, o r o t h e r p e r s o n

, i n t h i s S t a t e

, w h o s e d u t y i t s h a l l b e t o s e l l a n y l a n d s o r N e g r o e s

, u n d e r

, o r b y v i r t u e

o f

, a n y e x e c u t i o n

, o r d e r

, j u d g m e n t

, o r d e c r e e o f a c o u r t

, d e e d o f t r u s t

, m o r t g a g e

, o r

a s s i g n m e n t

, o r w i l l

, t o a d v e r t i s e a n d p u b l i s h s u c h s a l e

, o r s a l e s

, a t l e a s t t h r e e d i f f e r e n t

t i m e s

, i n s o m e n e w s p a p e r p r i n t e d a n d p u b l i s h e d i n t h e c o u n t y w h e r e s u c h s a l e

o r s a l e s s h a l l b e m a d e , h a v i n g t h e l a r g e s t c i r c u l a t i o n i n s a i d c o u n t y

- t h e f i r s t o f

w h i c h p u b l i c a t i o n s s h a l l b e m a d e a t l e a s t t h i r t y d a y s p r e v i o u s t o t h e s a l e

. . . .

( E m p h a s i s s u p p l i e d )

.

T h i s A c t w a s c o d i f

i e d i n S e c t i o n 2 1 4 5 o f t h e C o d e o f T e n n e s s e e

, a n d w a s a m e n d e d

b y 1 8 5 9

- 1 8 6 0 A c t s o f t h e S t a t e o f T e n n e s s e e

, c h a p t e r 6 0

. T h e a m e n d m e n t p r o v i d e s a s

f o l l o w s :

A N A C T t o a m e n d S e c t i o n 2 1 4 5 o f t h e C o d e

.

B e i t e n a c t e d b

y t h e G e n e r a l A s s e m b l

y o f t h e S t a t e o

f T e n n e s s e e

, T h a t s e c t i o n 2 1 4 5

o f t h e C o d e o f T e n n e s s e e

, b e s o a m e n d e d a s t o r e a d

, e v e r y p e r s o n w h o s e d u t y i t i s t o

s e l l l a n d o r s l a v e s i n a f i d u c i a r y c a p a c i t y o r u n d e r j u d i c i a l o r d e r s o r p r o c e s s

, s h a l l i n

t h e a b s e n c e o f a n y s p e c i a l p r o v i s i o n s o n t h e s u b j e c t

, i n t h e a u t h o r i t y u n d e r w h i c h h e

a c t s

, p u b l i s h s u c h s a l e a t l e a s t t h r e e d i f f e r e n t t i m e s i n s o m e n e w s p a p e r p u b l i s h e d i n

t h e c o u n t y w h e r e t h e s a l e i s t o b e m a d e

, t h e f i r s t o f w h i c h p u b l i c a t i o n s s h a l l b e a t

l e a s t t w e n t y d a y s p r e v i o u s t o t h e s a l e

.

( E m p h a s i s a d d e d )

.

T h e r e q u i r e m e n t s o f t h e n e w s p a p e r u s e d f o r n o t i c e o f t h e s a l e b e p r i n t e d i n t h e c o u n t y

a n d a l s o h a v e t h e l a r g e s t c i r c u l a t i o n i n t h e c o u n t y w e r e e l i m i n a t e d f r o m t h e S t a t u t e

.

S e c t i o n s 2 1 4 5

, 2 1 4 7 a n d 2 1 4 8 w e r e d e s i g n a t e d s e c t i o n s 7 7 9 3

, 7 7 9 5 a n d 7 7 9 6 o f t h e

-4-1 9 3 2 C o d e o f T e n n e s s e e r e s p e c t i v e l y

. S e c t i o n 7 7 9 3 a n d 7 7 9 6 w e r e a m e n d e d b y P u b l i c A c t s

1 9 4 3

, c h a p t e r 1 2 3

, a s f

o l l o w s :

S E C T I O N 1

. B e i t e n a c t e d b y t h e G e n e r a l A s s e m b l

y o f t h e S t a t e o

f T e n n e s s e e

, T h a t

S e c t i o n 7 7 9 3 o f t h e C o d e o f T e n n e s s e e

, 1 9 3 2

, b e a m e n d e d a s t o r e a d a s f o l l o w s :

“ E v e r y p e r s o n w h o s e d u t y i t i s t o s e l l l a n d i n a f i d u c i a l c a p a c i t y

, o r u n d e r j u d i c i a l

o r d e r s o r p r o c e s s

, s h a l l

. . . p u b l i s h s u c h s a l e a t l e a s t t h r e e d i f f e r e n t t i m e s i n s o m e

n e w s p a p e r p u b l i s h e d i n t h e c o u n t y w h e r e t h e s a l e i s t o b e m a d e

. T h e n e w s p a p e r

i n w h i c h t h e p r o p e r t y i s a d v e r t i s e d s h a l l c h a r g e

. . .

( E m p h a s i s a d d e d )

.

S e c t i o n 7 7 9 3 o f t h e C o d e o f T e n n e s s e e

, 1 9 3 2 w a s d e s i g n a t e d a s T e n n

. C o d e A n n

. 3 5

-

5 0 1 a n d w a s a g a i n a m e n d e d b y P u b l i c A c t s 1 9 5 7

, c h a p t e r 4 1

.

T e n n

. C o d e A n n

. 3 5

- 5 0 1 b e c a m e T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

– 5

– 1 0 1 a n d w a s l a s t a m e n d e d

b y 2 0 0 6 P u b

. A c t s

. C

. 8 0 1 § 1 0 b y a d d i n g t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e a s a n e w s u b s e c t i o n ( e )

w h i c h r e q u i r e d d i r e c t n o t i c e t o d e b t o r o n o r b e f o r e t h e f i r s t d a t e o f p u b l i c a t i o n o f t h e s a l e

“ p r o v i d e d i n t h i s s e c t i o n ”

.

D i c t i o n a r i e s c o n t a i n n u m e r o u s d e f i n i t i o n s o f t h e w o r d " p u b l i s h "

. H o w e v e r

, t h e

d e f i n i t i o n i n t h e O x f

o r d

- A m e r i c a n D i c t i o n a r y ( 1 9 8 0 )

, " t o m a k e g e n e r a l l y k n o w n " c o m p o r t s

w i t h t h e i n t e n t o f

t h e S t a t u t e

. T h e T r i a l J u d g e ' s r a t i o n a l e t h a t t h e s t a t u t e r e q u i r e d a " n e x u s "

t o t h e c o u n t y w h e r e t h e l a n d w a s l o c a t e d c o u l d h a v e h a d s o m e r e l e v a n c e u n d e r t h e

1 8 5 5 / 1 8 6 6 A c t s

, C h a p t e r 3 3 w h i c h r e q u i r e d a n e w s p a p e r t o b e " p r i n t e d " i n t h e c o u n t y w h e r e

t h e l a n d w a s l o c a t e d

, b u t t h a t r e q u i r e m e n t w a s r e m o v e d i n t h e 1 8 5 9 / 1 8 6 0 A c t s o f t h e S t a t e

o f T e n n e s s e e

, C h a p t e r 6 0

. A c c o r d i n g l y

, s i n c e t h e T r i a l J u d g e f o u n d t h a t t h e K n o x v i l l e N e w s

S e n t i n e l w a s a p a p e r o f g e n e r a l c i r c u l a t i o n i n R o a n e C o u n t y

, t h e c i r c u l a t i o n o f t h a t

n e w s p a p e r i n t h e c o u n t y b e a r i n g a n o t i c e o f f o r e c l o s u r e

, c o m p l i e d w i t h t h e s t a t u t o r y

r e q u i r e m e n t t h a t t h e n o t i c e o f t h e s a l e b e m a d e k n o w n i n t h a t c o u n t y b y p u b l i c a t i o n

, s a t i s f i e d

t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e S t a t u t e

.

W e r e v e r s e t h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t a n d r e m a n d f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s

c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

. T h e c o s t o f t h e a p p e a l i s a s s e s s e d t o E a r l a n d I r i n i a T h a c k e r

.

_________________________________ HERSCHEL PI CKENS FRANKS, P.J

.

-5-