I N T H E



## S U P R E M E 

## C O U R T O F T H E 

## S T A T E O F 

## A R I Z O N A

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J O H N F

. S U L L I V A N A N D S U S A N B

. S U L L I V A N

,

P l a i n t i f f s / A p p e l l a n t s

,

v

.

P U L T E H O M E C O R P O R A T I O N

, D e f e n d a n t / A p p e l l e e

.

N o

. C V

- 1 2

- 0 4 1 9

- P R

F i l e d J u l y 3 1

, 2 0 1 3

A p p e a l f r o m t h e S u p e r i o r C o u r t i n M a r i c o p a C o u n t y

T h e H o n o r a b l e J o n a t h a n H

. S c h w a r t z

, J u d g e

T h e H o n o r a b l e J o s e p h B

. H e i l m a n

, J u d g e

N o

. C V 2 0 1 0

- 0 0 4 8 9 8

R E M A N D E D

O p i n i o n o f t h e C o u r t o f A p p e a l s

, D i v i s i o n O n e

2 3 1 A r i z

. 5 3

, 2 9 0 P

. 3 d 4 4 6 ( A p p

. 2 0 1 2 )

V A C A T E D I N P A R T

C O U N S E L

J o h n F

. S u l l i v a n ( a r g u e d )

, I n P r o p r i a P e r s o n a

, P h o e n i x

, f o r J o h n F

. a n d

S u s a n B

. S u l l i v a n

S t e p h e n E

. R i c h m a n ( a r g u e d )

, A n n e L

. T i f f e n

, D e n i s e H

. T r o y

, D i c k i n s o n

W r i g h t / M a r i s c a l W e e k s

, P h o e n i x

, f o r P u l t e H o m e C o r p o r a t i o n

E

. J e f f r e y W a l s h

, N i c o l e M

. G o o d w i n

, G r e e n b e r g T r a u r i g

, L L P

, P h o e n i x

, f o r A m i c i C u r i a e H o m e B u i l d e r s A s s o c i a t i o n o f C e n t r a l A r i z o n a

, e t a l

.

P

. D o u g l a s F o l k

, C h r i s t o p h e r D

. C

. H o s s a c k

, H e a t h e r K

. S e i f e r t h

, F o l k &

A s s o c i a t e s

, P

. C

. , P h o e n i x

, f o r A m i c u s C u r i a e A m e r i c a n C o u n c i l o f

E n g i n e e r i n g C o m p a n i e s o f A r i z o n a

M i c h a e l J

. H o l d e n

, H o l d e n W i l l i t s P L C

, P h o e n i x

, f o r A m i c u s C u r i a e

A r i z o n a B u i l d e r s ’ A l l i a n c e

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _S U L L I V A N V

. P U L T E H O M E C O R P

. O p i n i o n o f t h e C o u r t

2 V I C E C H I E F J U S T I C E B A L E S a u t h o r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h

C H I E F J U S T I C E B E R C H

, J U S T I C E P E L A N D E R

, J U S T I C E B R U T I N E L

, a n d

J U D G E M I L L E R * j o i n e d

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

V I C E C H I E F J U S T I C E B A L E S

, o p i n i o n o f t h e C o u r t :

¶ 1 A r i z o n a ’ s e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e l i m i t s c o n t r a c t i n g p a r t i e s t o t h e i r

a g r e e d u p o n r e m e d i e s f o r p u r e l y e c o n o m i c l o s s e s

. E v e n i f a h o m e o w n e r

h a s n o c o n t r a c t w i t h t h e b u i l d e r o f t h e h o m e

, w h e n t h e r e a r e c o n s t r u c t i o n

d e f e c t s

, A r i z o n a l a w a l l o w s t h e h o m e o w n e r t o s u e t h e b u i l d e r f o r b r e a c h

o f i m p l i e d w a r r a n t y

. T h i s c a u s e o f a c t i o n i s c o n t r a c t u a l i n n a t u r e b u t r e s t s

o n d u t i e s i m p o s e d b y l a w

. D e s p i t e t h e a v a i l a b i l i t y o f t h i s r e m e d y

, i f t h e

h o m e o w n e r d o e s n o t h a v e a c o n t r a c t w i t h t h e h o m e b u i l d e r

, w e h o l d t h a t

t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e d o e s n o t b a r t h e h o m e o w n e r ’ s n e g l i g e n c e

c l a i m s t o r e c o v e r d a m a g e s r e s u l t i n g f r o m c o n s t r u c t i o n d e f e c t s

.

I

.

¶ 2 B e c a u s e t h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d t h i s a c t i o n f o r f a i l i n g t o s t a t e a

c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f c a n b e g r a n t e d

, w e d e s c r i b e t h e f a c t s a s a l l e g e d i n

t h e c o m p l a i n t a n d a s s u m e t h e m t o b e t r u e f o r p u r p o s e s o f o u r r e v i e w

. F l a g s t a f f A f f o r d a b l e H

o u s

. L t d

. P ’ s h i p v

. D e s i

g n A l l i a n c e

, I n c

. , 2 2 3 A r i z

. 3 2 0

, 3 2 1 ¶ 2

, 2 2 3 P

. 3 d 6 6 4

, 6 6 5 ( 2 0 1 0 )

.

¶ 3 P u l t e H o m e C o r p o r a t i o n c o n s t r u c t e d a h o m e a n d s o l d i t i n 2 0 0 0 t o

i t s i n i t i a l p u r c h a s e r

, w h o i n t u r n s o l d i t t o J o h n a n d S u s a n S u l l i v a n i n

2 0 0 3

. B e c a u s e t h e S u l l i v a n s d i d n o t b u y t h e i r h o m e d i r e c t l y f r o m P u l t e

,

t h e y n e v e r e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t w i t h t h a t c o m p a n y

. I n 2 0 0 9

, t h e

S u l l i v a n s f i r s t n o t i c e d i r r e g u l a r i t i e s w i t h t h e h o m e ’ s h i l l s i d e r e t a i n i n g

w a l l

. T h e y h i r e d a n e n g i n e e r w h o d e t e r m i n e d t h a t t h e w a l l a n d h o m e s i t e

h a d b e e n c o n s t r u c t e d i n a d a n g e r o u s l y d e f e c t i v e m a n n e r

. T h e S u l l i v a n s

n o t i f i e d P u l t e

, h o p i n g i t w o u l d c o v e r t h e c o s t o f r e p a i r

, b u t P u l t e c l a i m e d

i t w a s n o l o n g e r r e s p o n s i b l e f o r a n y c o n s t r u c t i o n d e f e c t s

.

¶ 4 T h e S u l l i v a n s t h e n f i l e d t h i s a c t i o n t o f o r c e P u l t e t o c o v e r t h e c o s t o f

r e p a i r

. T h e i r c o m p l a i n t a l l e g e d c o n s u m e r f r a u d

, f r a u d u l e n t c o n c e a l m e n t

,

n e g l i g e n c e

, n e g l i g e n t n o n

- d i s c l o s u r e

, n e g l i g e n c e p e r s e

, n e g l i g e n t

m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a n d b r e a c h o f i m p l i e d w a r r a n t y

. T h e t r i a l c o u r t

d i s m i s s e d a l l o f t h e c l a i m s

, r u l i n g t h a t t h e c o n s u m e r f r a u d a n d f r a u d u l e n tS U L L I V A N V

. P U L T E H O M E C O R P

. O p i n i o n o f t h e C o u r t

3 c o n c e a l m e n t a l l e g a t i o n s f a i l e d t o s t a t e a c l a i m b e c a u s e P u l t e h a d n e v e r

m a d e a n y r e p r e s e n t a t i o n s t o t h e S u l l i v a n s ; t h e b r e a c h o f i m p l i e d w a r r a n t y

c l a i m w a s b a r r e d b e c a u s e A r i z o n a ’ s s t a t u t e o f r e p o s e p r e c l u d e s a n y

i m p l i e d w a r r a n t y a c t i o n a g a i n s t a b u i l d e r “ m o r e t h a n e i g h t y e a r s a f t e r

s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n o f t h e i m p r o v e m e n t t o r e a l p r o p e r t y

, ” A

. R

. S

. § 1 2

-

5 5 2 ( A ) ; a n d t h e r e m a i n i n g t o r t c l a i m s w e r e b a r r e d b y t h e e c o n o m i c l o s s

d o c t r i n e

. T h e S u l l i v a n s a p p e a l e d

.

¶ 5 T h e c o u r t o f a p p e a l s h e l d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g

c e r t a i n t o r t c l a i m s b a s e d o n t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e b u t h a d p r o p e r l y

d i s m i s s e d t h e S u l l i v a n s ’ o t h e r c l a i m s

. S u l l i v a n v

. P u l t e H o m e C o r p

. , 2 3 1

A r i z

. 5 3

, 6 0

, 6 3 ¶ ¶ 3 1

, 5 0

, 2 9 0 P

. 3 d 4 4 6

, 4 5 3

, 4 5 6 ( A p p

. 2 0 1 2 )

. R e l y i n g o n

t h i s C o u r t ’ s d e c i s i o n i n F l a g s t a f f A f f o r d a b l e H

o u s i n g

, t h e c o u r t o f a p p e a l s

c o n c l u d e d t h a t

, b e c a u s e t h e S u l l i v a n s h a d n o c o n t r a c t w i t h P u l t e

, A r i z o n a ’ s e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e d i d n o t b a r t h e i r t o r t c l a i m s

. S u l l i v a n

, 2 1 3 A r i z

. a t 6 0 ¶ ¶ 3 0

- 3 1

, 2 9 0 P

. 3 d a t 4 5 3

. A c c o r d i n g l y

, t h e c o u r t r e m a n d e d

t h e c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r r e s o l u t i o n o f t h e S u l l i v a n s ’ v a r i o u s

n e g l i g e n c e c l a i m s

.

¶ 6 W e g r a n t e d r e v i e w t o a n s w e r a r e c u r r i n g q u e s t i o n o f s t a t e w i d e

i m p o r t a n c e a n d t o c l a r i f y t h e a p p l i c a t i o n o f A r i z o n a ’ s e c o n o m i c l o s s

d o c t r i n e

. W e h a v e j u r i s d i c t i o n p u r s u a n t t o A r t i c l e 6

, S e c t i o n 5 ( 3 ) o f t h e

A r i z o n a C o n s t i t u t i o n a n d A

. R

. S

. § 1 2

- 1 2 0

. 2 4

.

I I

.

¶ 7 “ T h e s c o p e o f t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e p r e s e n t s a l e g a l i s s u e t h a t

w e r e v i e w d e n o v o

. ” F l a g s t a f f A f f o r d a b l e H

o u s

. , 2 2 3 A r i z

. a t 3 2 2 ¶ 9

, 2 2 3

P

. 3 d a t 6 6 6

. W e a g r e e w i t h t h e c o u r t o f a p p e a l s t h a t t h e S u l l i v a n s ’

n e g l i g e n c e c l a i m s a r e n o t b a r r e d b y A r i z o n a ’ s e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e

.

¶ 8 T h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e p r o h i b i t s c e r t a i n t o r t a c t i o n s s e e k i n g

“ p e c u n i a r y d a m a g e [ s ] n o t a r i s i n g f r o m i n j u r y t o t h e p l a i n t i f f ’ s p e r s o n o r

f r o m p h y s i c a l h a r m t o p r o p e r t y

. ” R e s t a t e m e n t ( T h i r d ) o f T o r t s : L i a b i l i t y

f o r E c o n o m i c H a r m § 2 ( T e n t a t i v e D r a f t N o

. 1

, 2 0 1 2 ) ( “ D r a f t

R e s t a t e m e n t ” )

. A l t h o u g h s o m e c o u r t s a p p l y t h e d o c t r i n e t o g e n e r a l l y b a r

t o r t r e c o v e r y o f p u r e l y p e c u n i a r y l o s s e s

, A r i z o n a t a k e s a n a r r o w e r

a p p r o a c h

. S e e F l a

g s t a f f A f f o r d a b l e H o u s

. , 2 2 3 A r i z

. a t 3 2 3 ¶ ¶ 1 1

- 1 2

, 2 2 3 P

. 2 d

a t 6 6 7

. I n A r i z o n a

, t h e d o c t r i n e b a r s o n l y t h e r e c o v e r y o f “ p e c u n i a r y o r

c o m m e r c i a l d a m a g e

, i n c l u d i n g a n y d e c r e a s e d v a l u e o r r e p a i r c o s t s f o r aS U L L I V A N V

. P U L T E H O M E C O R P

. O p i n i o n o f t h e C o u r t

4 p r o d u c t o r p r o p e r t y t h a t i s i t s e l f t h e s u b j e c t o f a c o n t r a c t b e t w e e n t h e

p l a i n t i f f a n d d e f e n d a n t

, a n d c o n s e q u e n t i a l d a m a g e s s u c h a s l o s t p r o f i t s

. ”

I d

. a t ¶ 1 1

.

¶ 9 W e d e c l i n e t o e x t e n d t h e d o c t r i n e t o n o n

- c o n t r a c t i n g p a r t i e s

. I d

. a t

3 2 7 ¶ 3 7

, 2 2 3 P

. 3 d a t 6 7 1 ( n o t i n g t h a t D o n n e l l y C o n s t r

. C o

. v

. O b e r g / H u n t / G i l l e l a n d

, 1 3 9 A r i z

. 1 8 4

, 6 7 7 P

. 2 d 1 2 9 2 ( 1 9 8 4 )

, “ c o r r e c t l y

i m p l i e d t h a t [ t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e ] w o u l d n o t a p p l y t o n e g l i g e n c e

c l a i m s b y a p l a i n t i f f w h o h a s n o c o n t r a c t u a l r e l a t i o n s h i p w i t h t h e

d e f e n d a n t ” )

. O u r e x p r e s s

, l i m i t e d h o l d i n g i n F l a g s t a f f A f f o r d a b l e H o u s i n g

w a s t h a t “ a c o n t r a c t i n g p a r t y i s l i m i t e d t o i t s c o n t r a c t u a l r e m e d i e s f o r

p u r e l y e c o n o m i c l o s s f r o m c o n s t r u c t i o n d e f e c t s

. ” I d

. a t 3 2 6 ¶ 2 8

, 2 2 3 P

. 3 d

a t 6 7 0

. I t f o l l o w s t h a t “ [ r ] a t h e r t h a n r e l y o n t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e t o

p r e c l u d e t o r t c l a i m s b y n o n

- c o n t r a c t i n g p a r t i e s

, c o u r t s s h o u l d i n s t e a d

f o c u s o n w h e t h e r t h e a p p l i c a b l e s u b s t a n t i v e l a w a l l o w s l i a b i l i t y i n t h e

p a r t i c u l a r c o n t e x t

. ” I

d

. a t 3 2 7 ¶ 3 9

, 2 2 3 P

. 3 d a t 6 7 1

.

¶ 1 0 A r i z o n a ’ s e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e s e r v e s t o e n c o u r a g e t h e p r i v a t e

o r d e r i n g o f e c o n o m i c r e l a t i o n s h i p s

, p r o t e c t t h e e x p e c t a t i o n s o f c o n t r a c t i n g

p a r t i e s

, e n s u r e t h e a d e q u a c y o f c o n t r a c t u a l r e m e d i e s

, a n d p r o m o t e

a c c i d e n t

- d e t e r r e n c e a n d l o s s

- s p r e a d i n g

. S e e i d

. a t 3 2 5

- 2 6 ¶ ¶ 2 5

- 2 7

, 2 2 3

P

. 3 d a t 6 6 9

- 7 0

. L i m i t i n g t h e d o c t r i n e t o c o n t r a c t i n g p a r t i e s s u p p o r t s t h o s e

p o l i c y c o n s i d e r a t i o n s a n d a l i g n s w i t h t h e m o s t r e c e n t d r a f t o f t h e

R e s t a t e m e n t

. S e e D r a f t R e s t a t e m e n t § 3 c m t

. a ( n o t i n g t h a t a p p l i c a t i o n o f

t h e e c o n o m i c l o s s r u l e “ i s l i m i t e d t o p a r t i e s w h o h a v e c o n t r a c t s

. ” )

.

¶ 1 1 T h e d o c t r i n e p r o t e c t s t h e e x p e c t a t i o n s o f c o n t r a c t i n g p a r t i e s

, b u t

, i n

t h e a b s e n c e o f a c o n t r a c t

, i t d o e s n o t p o s e a b a r r i e r t o t o r t c l a i m s t h a t a r e

o t h e r w i s e p e r m i t t e d b y s u b s t a n t i v e l a w

. S e e

, e

. g

. , V i n c e n t R

. J o h n s o n

, T h e

B o u n d a r y

- L i n e F u n c t i o n o

f t h e E c o n o m i c L o s s R u l e

, 6 6 W a s h

. & L e e L

. R e v

. 5 2 3

, 5 5 5 ( 2 0 0 9 ) ( “ T h e p u r p o s e o f t h e e c o n o m i c l o s s r u l e i s n o t t o l e a v e

i n j u r e d p e r s o n s r e m e d i l e s s f o r e c o n o m i c l o s s e s b u t t o e n s u r e r e s p e c t f o r

p r i v a t e o r d e r i n g b y r e l e g a t i n g a p l a i n t i f f t o c o n t r a c t r e m e d i e s i n c a s e s

w h e r e t h e r e i s a n a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s a l l o c a t i n g e c o n o m i c

r i s k s

. I f t h e r e i s n o c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s t o l i t i g a t i o n

, t h e r e i s n o

b o u n d a r y

- l i n e f u n c t i o n t o b e p e r f o r m e d b y t h e e c o n o m i c l o s s r u l e

. ” ) ;

T h o m a s E

. L o r d a n

, A r i z o n a ’ s “ E c o n o m i c L o s s R u l e ” a n d F l a g s t a f f A f f o r d a b l e

H o u s i n g

, 4 P h o e n i x L

. R e v

. 8 5

, 1 3 7 ( 2 0 1 0 ) ( “ R e s t r i c t i n g t h e a p p l i c a t i o n o f

t h e [ e c o n o m i c l o s s r u l e ] t o c o n t r a c t i n g p a r t i e s m a k e s s e n s e

. I f t h e p u r p o s e

o f t h e [ e c o n o m i c l o s s r u l e ] i s t o l i m i t p a r t i e s t o t h e ‘ b e n e f i t o f t h e i rS U L L I V A N V

. P U L T E H O M E C O R P

. O p i n i o n o f t h e C o u r t

5 b a r g a i n

, ’ t h e [ e c o n o m i c l o s s r u l e ] s h o u l d o n l y a p p l y w h e r e t h e r e i s a

b a r g a i n t o w h i c h i t m i g h t b e a p p l i e d

. ” )

.

I I I

.

¶ 1 2 P u l t e a r g u e s t h a t e v e n t h o u g h i t h a d n o c o n t r a c t w i t h t h e S u l l i v a n s

,

t h e i r t o r t c l a i m s s h o u l d b e b a r r e d b y t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e b e c a u s e

t h e y h a d a c o n t r a c t u a l r e m e d y u n d e r A r i z o n a l a w

. A s s u b s e q u e n t

p u r c h a s e r s

, t h e S u l l i v a n s h a d a n a c t i o n a b l e c l a i m a g a i n s t t h e b u i l d e r

P u l t e

, d e s p i t e t h e p a r t i e s ’ l a c k o f p r i v i t y

, v i a t h e i m p l i e d w a r r a n t y o f

w o r k m a n s h i p a n d h a b i t a b i l i t y

. S e e L o f t s a t F i l l m o r e C o n d o

. A s s ’ n v

. R e l i a n c e

C o m m e r c i a l C o n s t r

. , I n c

. , 2 1 8 A r i z

. 5 7 4

, 5 7 7

- 7 8 ¶ ¶ 1 5

- 1 9

, 1 9 0 P

. 3 d 7 3 3

, 7 3 6

-

3 7 ( 2 0 0 8 ) ; s e e a l s o R i c h a r d s v

. P o w e r c r a f t H o m e s

, I n c

. , 1 3 9 A r i z

. 2 4 2

, 2 4 5

, 6 7 8

P

. 2 d 4 2 7

, 4 3 0 ( 1 9 8 4 ) ( n o t i n g t h a t “ p r i v i t y i s n o t r e q u i r e d t o m a i n t a i n a n

a c t i o n f o r b r e a c h o f t h e i m p l i e d w a r r a n t y o f w o r k m a n s h i p a n d

h a b i t a b i l i t y ” )

. T h e S u l l i v a n s ’ i m p l i e d w a r r a n t y c l a i m

, h o w e v e r

, w a s

b a r r e d b y A r i z o n a ’ s s t a t u t e o f r e p o s e

, A

. R

. S

. § 1 2

- 5 5 2

, b e f o r e t h e y f i l e d

t h i s a c t i o n

. S e e S u l l i v a n

, 2 3 1 A r i z

. a t 5 7 ¶ 1 4

, 2 9 0 P

. 3 d a t 4 5 0

.

¶ 1 3 W e a r e n o t p e r s u a d e d t h a t t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e s h o u l d a p p l y

t o b a r t h e n e g l i g e n c e c l a i m s s i m p l y b e c a u s e t h e S u l l i v a n s h a d a p o s s i b l e

c o n t r a c t u a l r e m e d y u n d e r a n i m p l i e d w a r r a n t y c l a i m

. S u c h a r e m e d y w a s

i m p o s e d a s a m a t t e r o f A r i z o n a ’ s c o m m o n l a w ; i t d i d n o t r e s u l t f r o m a n y

o p p o r t u n i t y t h e S u l l i v a n s h a d t o n e g o t i a t e w i t h P u l t e o v e r r e m e d i e s

. S e e

W o o d w a r d v

. C h i r c o C o n s t r

. C o

. , 1 4 1 A r i z

. 5 1 4

, 5 1 6

, 6 8 7 P

. 2 d 1 2 6 9

, 1 2 7 1

( 1 9 8 4 ) ( n o t i n g t h a t l a w i m p u t e s w a r r a n t y i n t o c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t a n d

a l l o w s s u b s e q u e n t p u r c h a s e r s a c a u s e o f a c t i o n )

. F u r t h e r m o r e

, a l l o w i n g

t h e S u l l i v a n s ’ t o r t c l a i m s t o p r o c e e d d o e s n o t f r u s t r a t e t h e p o l i c y o f t h e

s t a t u t e o f r e p o s e

. T h a t s t a t u t e a p p l i e s o n l y t o a c t i o n s “ b a s e d i n c o n t r a c t

, ”

i n c l u d i n g a c t i o n s b a s e d o n “ i m p l i e d w a r r a n t i e s o f h a b i t a b i l i t y

, f i t n e s s o r

w o r k m a n s h i p

, ” A

. R

. S

. § 1 2

- 5 5 2 ( A )

, ( C )

, ( F ) ; i t d o e s n o t a d d r e s s a c t i o n s

b a s e d i n t o r t

. W h e t h e r t h e c o m m o n l a w e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e s h o u l d b e

e x p a n d e d t o e n c o m p a s s n o n

- c o n t r a c t i n g p a r t i e s d o e s n o t h i n g e o n t h e

s c o p e a n d e f f e c t o f a s t a t u t e g o v e r n i n g c o n t r a c t u a l r e m e d i e s

.

¶ 1 4 O u r h o l d i n g t h a t t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e d o e s n o t b a r t h e

S u l l i v a n s ’ t o r t c l a i m s d o e s n o t

, o f c o u r s e

, i m p l y t h a t t h o s e c l a i m s w i l l

u l t i m a t e l y s u c c e e d

. C

f

. F l a g s t a f f A f f o r d a b l e H

o u s

. , 2 2 3 A r i z

. a t 3 2 7

- 2 8 ¶ 3 9

, 2 2 3 P

. 2 d a t 6 7 1

- 7 2 ( d i r e c t i n g c o u r t s t o c o n s i d e r a p p l i c a b l e s u b s t a n t i v e l a w

t o d e t e r m i n e i f n o n

- c o n t r a c t i n g p a r t i e s m a y r e c o v e r e c o n o m i c l o s s e s i nS U L L I V A N V

. P U L T E H O M E C O R P

. O p i n i o n o f t h e C o u r t

6 t o r t ) ; D r a f t R e s t a t e m e n t § 6 ( 2 )

, r e p o r t e r ’ s n o t e t o c m t

. c ( n o t i n g d i v i s i o n o f

a u t h o r i t y b u t c o n c l u d i n g t h a t s u b s e q u e n t h o m e p u r c h a s e r s s h o u l d n o t

r e c o v e r i n t o r t f r o m h o m e b u i l d e r f o r n e g l i g e n t c o n s t r u c t i o n )

. A s t h e c o u r t

o f a p p e a l s n o t e d

, P u l t e m a d e o t h e r a r g u m e n t s c h a l l e n g i n g t h e l e g a l

s u f f i c i e n c y o f t h e t o r t c l a i m s t h a t w e r e n o t a d d r e s s e d b y t h e t r i a l c o u r t

,

w h i c h m a y c o n s i d e r t h o s e a r g u m e n t s i n t h e f i r s t i n s t a n c e o n r e m a n d

. S u l l i v a n

, 2 3 1 A r i z

. a t 6 2 ¶ 4 5

, 2 9 0 P

. 3 d a t 4 5 5

.

I V

.

¶ 1 5 W e d i d n o t g r a n t r e v i e w o n i s s u e s d e c i d e d b y t h e c o u r t o f a p p e a l s

o t h e r t h a n t h e a p p l i c a t i o n o f t h e e c o n o m i c l o s s d o c t r i n e

, a n d w e

a c c o r d i n g l y d o n o t c o m m e n t o n t h o s e i s s u e s

. W e v a c a t e p a r a g r a p h s 2 4

- 3 1

o f t h e c o u r t o f a p p e a l s ’ o p i n i o n a n d r e m a n d t h i s c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r

f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

* J u s t i c e T i m m e r r e c u s e d h e r s e l f f r o m t h i s c a s e

. P u r s u a n t t o A r t i c l e 6

, S e c t i o n 3 o f t h e A r i z o n a C o n s t i t u t i o n

, t h e H o n o r a b l e M i c h a e l O w e n

M i l l e r

, J u d g e o f t h e A r i z o n a C o u r t o f A p p e a l s

, D i v i s i o n T w o

, w a s

d e s i g n a t e d t o s i t i n t h i s m a t t e r

.