F I R S T D I V I S I O N

B A R N E S

, P

. J

. , M C M I L L I A N a n d M E R C I E R

, J J

.

N O T I C E: M o t i o n s fo r r e c o n s i d e r a ti o n m u s t b e

p h y s i c a l l y r e c e i v e d i n o u r c l e r k ’ s o ffi c e w i th i n t e n d a y s

o f th e d a te o f d e c i s i o n to b e d e e m e d ti m e l y fi l e d

.

h ttp : / / w w w

. g a a p p e a l s

. u s / r u l e s

M a r c h 9

, 2 0 1 8



# I n t he C our

t of A ppe a l s of G e or g i a

A 1 7 A 1 8 7 5

. B A

J A P R O P E R

T I E S

, L L C v

. M

A T T E R A e t a l

.

A 1 7 A 1 9 7 6

. M

A T E R R A v

. G O L D E

N e t a l

.

M E R C I E R

, J u d g e

.

T h e s e c o n s o l

i d a t e d a p p e a l s i n v o l v e d i s p u t e s r e l a t e d t o t h e c o n s t r u c t i o n o f a

h o u s e i n C u m m i n g

, G e o r g i a

. I n S e p t e m

b e r 2 0 1 3

, U g

o M a t t e r a e n t e r e d i n t o a w r i t t e n

c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t w i t h B a j a P r o p e r t i e s

, L L C

. ; S t e p h e n C h a d G o l d e n

, t h e s o l e

o w n e r o f B a

j a P r o p e r t i e s

, s i g n e d t h e c o n t r a c t a n d a d d e n d

u m s o n B a j a P r o p e r t i e s ’ s

b e h a l f

. P u r s u a n t t o t h e c o n t r a c t

, B a j a P r o p e r t i e s a g r e e d t o b u i

l d a h o u s e f

o r U g o

M a t t e r a o n l a n d h e a n d K e l l i e M a t t e r a o w n e d

. B a j a P r o p e r t i e s c o m p l e t e d s o m e o f t

h e

c o n s t r u c t i o n

, b u t d i s p u t e s d e v e l o p e d a n d U g o M a t t e r a t e r m i n a t e d t h e c o n t r a c t b e f o r e

t h e h o u s e w a s c o m

p l e t e d

. S t e p h e n G o l

d e n d i d n o t h a v e a G e o r g

i a b u i l d e r ’ s o rc o n

t r a c t o r ’ s l i c e n s e w h e n t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o t h e c o n t r a c t o r w h e n t h e w o r k w a s

p e r f o r m e d

.

I n F e b r u a r y 2 0 1 5

, B a

j a P r o p e r t i e s s u e d t h e M a t t e r a s f o r b r e a c h o f c o n

t r a c t

,

q u a n t u m m e r u i t

, a n d c l a i m o f l i e n

. T h e M a

t t e r a s a n s w e r e d t h e c o m p l a i

n t a n d f i l e d a

c o u n t e r c l a i m f o r b r e a c h o f c o n

t r a c t a n d n e g l i g e n c e

. U g o M a t t e r a t h e n f i l e d a s e p a r a t e

a c t i o n a g a i n s t S t e p h e n G o l

d e n a n d J a m e s G o l d e n ( a s a l l e g e d o w n e r s a n d / o r m a n a g e r s

o f B a j a P r o p e r t i e s )

, 1 a s s e r

t i n g c l a i m s f o r n e g l i g e n c e a n d f r a u d

. T h e t

r i a l c o u r t

c o n s o l i d a t e d t h e t w o c a s e s

.

T h e M a t t e r a s m o v e d f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n B a j a P r o p e r t i e s ’ s c l a i m s a g a i n s t

t h e m

, a s s e r

t i n g t h a t O C G A § 4 3

- 4 1

- 1 7 ( b ) b a

r s a n u n l i c e n s e d c o n t

r a c t o r f r o m

e n f o r c i n g i n l a w o r e q u i t y a c o n t r a c t f o r t h e p e r f o r m a n c e o f w o r

k f o r w h i c h a l i c e n s e

i s r e q u i r e d

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e M a t t e r a s ’ m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n a l l

o f B a j a P r o p e r t i e s ’ s c l a i m s

, f i n d i n g t h a t t h e c l a i m s w e r e b a

r r e d b y O C G

A § 4 3

- 4 1

- 1 7

( b )

.

1 A

c c o r d i n g t o S t e p h e n C h a d G o l d e n ’ s a f f i d a v i t

, J a m e s G o l d e n w a s a

n

e m p l o y e e o f B a

j a P r o p e r t i e s ; h e w a s n o t a

n o f f i c e r o r d i r e c t o r o f B a

j a P r o p e r t i e s

, b u t

h e a c t e d a s s u

p e r i n t e n d e n t o n t h e p r o j e c t

.

2B a

j a P r o p e r t i e s m o v e d f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e M a t t e r a s ’ c o u n t e r c l a i m s

c l a i m s a g a i n s t i t a n d t h e M a t t e r a s ’ c l a i m s a g a i n s t t h e G o l

d e n s

. T h e c o u

r t f o u n d t h a t

,

a l t h o u g h O C G A § 4 3

- 4 1

- 1 7 ( b ) b a

r r e d B a j a P r o p e r t i e s f r o m e n f o r c i n g t h e c o n s t r u c t i o n

c o n t r a c t a g a i n s t t h e M a t t e r a s

, B a j a P r o p e r t i e s w a s e n t i t l e d t o r e l y o n t h e c o n t r a c t t e r m s

t o d e f e n d t h e b r e a c h o f c o n

t r a c t c l a i m s a s s e r t e d a g a i n s t i t

. T h e c o u

r t c o n c l u d e d t h a t

B a j a P r o p e r t i e s w a s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e M a t t e r a s ’ b r e a c h o f c o n

t r a c t

c l a i m s b e c a u s e U g o M a t t e r a h a d i m p r o p e r l y t e r m i n a t e d t

h e c o n t r a c t

, a n d t h a t B a j a

P r o p e r t i e s a n d t h e G o l d e n s w e r e e n

t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e M a t t e r a s ’ f r a u d

c l a i m s b e c a u s e t h e M a t t e r a s h a d n o t p o i

n t e d t o e v i d e n c e o f e a c h e l

e m e n t o f f r a u d

. T h e

t r i a l c o u r t d e n i e d t h e G o l

d e n s ’ m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n n e g l i g e n c e c l a i m s

t h a t U g o M a t t e r a a s s e r t e d a g a i n s t t h e G o l d e n s i n t h e i r p e r s o n a l c a

p a c i t i e s

.

I n C a s e N o

. A 1 7 A 1 8 7 5

, B a j a P r o p e r t i e s a p p e a l s t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t

t o t h e M a t t e r a s

, a n d t h e G o l d e n s a p p e a l t h e d e n i a l o f t h e i r m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t o n t h e n e g l i g e n c e c l a i m s a s s e r t e d a g a i n s t t h e m

. I n C a s e N o

. A 1 7 A 1 9 7 6

, U g o

M a t t e r a a p p e a l s t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e G o l d e n s o n h i s f

r a u d c l a i m s

.

F o r t h e r e a s o n s t

h a t f o l l o w

, w e a f f i r m i n p a r t a n d r e v e r s e i

n p a r t t h e j u d g m e n t i n C a s e

N o

. A 1 7 A 1 8 7 5

, a

n d w e a f f i r m t h e j u d g m e n t i n C a s e N o

. A 1 7 A 1 9 7 6

.

3C a s e N o

. A 1 7 A 1 8 7 5

1

. B a j a P r o p e r t i e s c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y h o l

d i n g t h a t t h e c l a i m s

i t a s s e r t s a g a i n s t t h e M a t t e r a s a

r e b a r r e d b y O C G

A § 4 3

- 4 1

- 1 7 ( b )

, w

h e n i t s c l a i m s

c o m e w i t h i n a n e x e m p t i o n s e t o u t i n O C G A § 4 3

- 4 1

- 1 7 ( h )

. T h e c o n t e n t i o n i s w i t h o u t

m e r i t

.

[ O ] n a p p e a l f r o m t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t

, [ t h e a p p e l l a t e c o u r t ]

c o n d u c t s a d e n o v o r e v i

e w o f t h e e v i d e n c e t o d e t e r

m i n e w h e t h e r t h e r e i s

a g e n u i n e i s s u e o f m a

t e r i a l f a c t a n d w h e t h e r t h e u n d i s p u t e d f a c t s

, v i e w e d

i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y

, w a r r a n t j u d g m e n t a s

a m a t t e r o f l a w

.

B o y d v

. J o h n G a l t H o l d i n g s

, L L C

, 2 9 4 G a

. 6 4 0

, 6 4 4 ( 4 ) ( 7 5 5 S E 2 d 6 7 5 ) ( 2 0 1 4 )

( c i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

.

O C G A § 4 3

- 4 1

- 1 7 ( a ) p r o v i

d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

, t h a t n o p e r s o n s h a l

l h a v e t h e

r i g h t t o e n g

a g e i n t h e b u s i n e s s o f r e s i

d e n t i a l o r g e n e r a l c o n t r a c t i n g w i t h o u t a c u r r e n t

v a l i d c o n t r a c t o r l i c e n s e

. O C G

A § 4 3

- 4 1

- 1 7 ( b ) p r o v i

d e s :

A s a m a t t e r o f p u b l i c p o l i c y

, a n y c o n t r a c t e n t e r e d i n t o o n o r a f

t e r J u l y 1

,

2 0 0 8

, f o r t h e p e r f o r m a n c e o f w o r

k f o r w h i c h a r e s i d e n t i a l c o n t r a c t o r o r

g e n e r a l c o n t r a c t o r l i c e n s e i s r e q

u i r e d b y t h i s c h a

p t e r a n d n o t o t

h e r w i s e

e x e m p t e d u n d e r t h i s c h a p t e r a n d w h i c h i s b e t w e e n a n o w n e r a n d a

c o n t r a c t o r w

h o d o e s n o t h a

v e a v a l i d a n d c u r r e n t l i c e n s e r e q u i r e d f o r

4s u c h w o r k i n a c c o r d a n c e w i t h t h i s c h a p t e r s h a l l b e u n e n

f o r c e a b l e i n l

a w

o r i n e q u i t

y b y t h e u n l i c e n s e d c o n t

r a c t o r

. . . . N o t w i t h s t a n d i n g a n y o t h e r

p r o v i s i o n o f l a w t o t h e c o n t r a r y

, i f a c o n t r a c t i s r e n d e r e d u

n e n f o r c e a b l e

u n d e r t h i s s u b s e c t i o n

, n o l i e n o r b o n d c l

a i m s h a l l e x i s t i n f a v o r o f t h e

u n l i c e n s e d c o n

t r a c t o r f o r a n y l a b o r

, s e r v i c e s

, o r m a

t e r i a l s p r o v i d e d u n d e r

t h e c o n t r a c t o r a n y a m e n d m e n t t h e r e t o

.

( E m p h a s i s s u p p l i e d

. )

I t i s u n d i s p u t e d t h a t B a j a P r o p e r t i e s a n d t h e G o l d e n s d i d n o t h a v e G e o r g i a

c o n t r a c t o r ’ s l i c e n s e s w h e n t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t w a s e x

e c u t e d a n d w h e n t h e w o r k

w a s p e r f o r m e d p u r s u a n t t o t h e c o n t r a c t

. T h e c o n s t

r u c t i o n c o n t r a c t c l e a r l y i d e n t i f i e s

B a j a P r o p e r t i e s a s t h e “ C o n t r a c t o r ” a n d U g o M a t t e r a a s t h e “ O w n e r ” o f t h e l

a n d o n

w h i c h t h e c o n s t r u c t i o n w a s t o b e c o m

p l e t e d

. T h u s

, u n d e r O C G

A § 4 2

- 4 1

- 1 7 ( b )

, t

h e

c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t i s n o t e n f

o r c e a b l e b y B a

j a P r o p e r t i e s i n l a w o r i n e q u i t y u n l e s s

a n e x e m p t i o n a p p l i e s

.

B a j a P r o p e r t i e s a r g u e s t h a t i t i s e x e m p t e d f r o m t h e r u l e s e t o u t i n O C G A § 4 3

-

4 1

- 1 7 ( b ) b y a p r o v i s i

o n i n O C G A § 4 3

- 4 1

- 1 7 ( h )

. S u

b s e c t i o n ( h ) s t a t e s

, i n p a r t :

N o t h i n g i n t h i s c h a p t e r s h a l l p r e c l u d e a n y p e r s o n f

r o m c o n s t r u c t i n g a

b u i l d i n g o r s t r u c t u r e o n r e a l p r o p e r

t y o w n e d b y s u c h p e r s o n w

h i c h i s

i n t e n d e d u p o n c o m p l e t i o n f o r u s e o r o c c u

p a n c y s o l e l y b y t h a t p e r s o n

a n d h i s o r h e r f

a m i l y

, f i r m

, o r c o r p o r a t i o n a n d i t s e m p l o y e e s

, a n d n o t f o r

5u s e b y t h e g e n e r a l p u b l i c a n d n o t o f f e r e d f o r s a l e o r l e a s e

. I n s o d o i

n g

,

s u c h p e r s o n m a

y a c t a s h i s o r h e r o w

n c o n t r a c t o r p e r s o n a l

l y p r o v i d i n g

d i r e c t s u p e r v i s i o n a n d m a n a g e m e n t o f a l l w o r k n o t p e r f o r m e d b y l i c e n s e d

c o n t r a c t o r s

.

B a j a P r o p e r t i

e s p o s i t s t h a t b e c a u s e s u b s e c t i o n ( h ) p e r m i t s a p r o p e r

t y o w n e r t o

a c t a s h i s o w

n c o n t r a c t o r a n d t o u s e u

n l i c e n s e d c o n

t r a c t o r s

, t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t

a t t h e c e n t e r o f t h i s d i s p u

t e i s “ o t h e r w i s e e x e m p t e d ” f r o m t h e u n e n f o r c e a b i l i t y

p r o v i s i o n o f s u b s e c t i o n ( b )

.

H o w e v e r

, “ w e m

u s t a f f o r d t h e s t a t u t o r y t e x t i t s p l a i n a n d o r d i n a r y m e a n i n g

. ”

D e a l v

. C o l e m a n

, 2 9 4 G a

. 1 7 0

, 1 7 2

- 1 7 3 ( 1 ) ( a ) ( 7 5 1 S E 2 d 3 3 7 ) ( 2 0 1 3 ) ( c i t a t i o n

o m i t t e d )

. S u b s e c t i o n ( h ) d o e s n o t p r o v i d e t h a t a n u n l i c e n s e d c o n

t r a c t o r i s e x

e m p t

f r o m t h e r u l e t h a t p r o h i b i t s a n u n l i c e n s e d c o n

t r a c t o r f r o m e n f o r c i n g a n a g r e e m e n t f o r

t h e p e r f o r m a n c e o f w o r

k f o r w h i c h a l i c e n s e i s r e q

u i r e d

. W e p o i

n t o u t t h a t O C G A §

4 3

- 4 1

- 1 e t s e q

. “ s h a l

l b e l i b e r a l l y c o n s t r u e d s o a s t o a c c o m

p l i s h t h e i n t e n t ” o f t h e

l e g i s l a t u r e

, w h i c h i s “ t o s a f

e g u a r d h o m e o w n e r s

. . . a g a i n s t f a u l t y

, i n a d e q u a t e

,

i n e f f i c i e n t

, a n d u n s a f e r e s i d e n t i a l a n d g e n e r a l c o n

t r a c t o r s

. ” W e w i

l l n o t i n t e r p r e t

s u b s e c t i o n ( h ) a s a l

l o w i n g a n u n l i c e n s e d c o n

t r a c t o r t o e n f

o r c e a c o n s t

r u c t i o n c o n t r a c t

,

w h e n t h a t s u b s e c t i o n d o e s n o t c l

e a r l y p r o v i d e s u c h

. I n d e e d

, t

h e g e n e r a l r u l e i s t h a t

6“ [ w ] h e r e a s t a t u t e p r o v i d e s t h a t p e r s o n s p r o p o s i

n g t o e n g a g e i n a c e r t a i n b u s i n e s s s h a l l

p r o c u r e a l i c e n s e b e f o r e b e i n g a u t h o r i z e d t o d o s o

, . . . c o n

t r a c t s m a d e i

n v i o l a t i o n o f

s u c h s t a t u t e a r e v o i d a n d u n e n f o r c e a b l e

. ” B r

a n t l e y L a n d & T

i m b e r

, L L C v

. W & D

I n v e s t m e n t s

, I n c

. , 3 1 6 G a

. A

p p

. 2 7 7

, 2 7 8 ( 7 2 9 S E 2 d 4 5 8 ) ( 2 0 1 2 ) ( c i t a t i o n s a n d

p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. T h u s

, t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r b y g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t

t o t h e M a t t e r a s o n B a

j a P r o p e r t i e s ’ s c l a i m s f o r b r e a c h o f c o n

t r a c t

, q u a n t u m m e r u i t a n d

l i e n

.

2

. T h e G o l

d e n s c o n t e n d t h a t t h e t r i a l c o u

r t e r r e d b y d e n

y i n g t h e i r m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t a s t o n e g

l i g e n c e c l a i m s a s s e r t e d a g a i n s t t h e m p e r s o n a l

l y

. T h e y

a s s e r t t h a t c o r p o r a t e l a w i n s u l a t e s t h e m f r o m l i a b i l i t y a n d t h a t

, w h i l e a m e m b e r o f a n

l i m i t e d l i a b i l i t y c o r p o r a t i o n m a y b e l i a b l e f o r t o r t s i n w h i c h h e i n d i v i d u a l l y p a r t i c i p a t e d

,

U g o M a t t e r a h a s p o i

n t e d t o n o e v i d e n c e t

h a t t h e G o l d e n s s p e c i

f i c a l l y d i r e c t e d a

p a r t i c u l a r n e g l i g e n t a c t o r p a

r t i c i p a t e d o r c o o p e r a

t e d t h e r e i n

. W e a g

r e e w i t h t h e

G o l d e n s t h a t t h e y w e r e e n

t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t o n U g o M a t t e r a ’ s n e g l i g e n c e

c l a i m

.

A n o f f i c e r o f a c o r

p o r a t i o n w h o t a k e s p a r t i n t h e c o m m i s s i o n o f a t o r

t b y

t h e c o r p o r a t i o n i s p e r s o n a l l y l i a b l e t h e r e f o r

, a n d a n o f f i c e r o f a

c o r p o r a t i o n w h o t a k e s n o p a r t i n t h e c o m m i s s i o n o f a t o r

t c o m m i t t e d b y

7t

h e c o r p o r a t i o n i s n o t p e r s o n a l

l y l i a b l e u n l e s s h e s p e c i

f i c a l l y d i r e c t e d t h e

p a r t i c u l a r a c t t o b e d o n e o r p a

r t i c i p a t e d o r c o o p e r a

t e d t h e r e i n

.

J e n n i n g s v

. S m i t h

, 2 2 6 G a

. A

p p

. 7 6 5

, 7 6 6 ( 1 ) ( 4 8 7 S E 2 d 3 6 2 ) ( 1 9 9 7 ) ( c i t a t i o n

o m i t t e d )

. T h u s

, i f B a j a P r o p e r t i e s w a s n e g

l i g e n t i n c o n s t r u c t i n g t h e h o u s e

, a

n o f f i c e r

o f t h e c o r

p o r a t i o n c o u l d b e h e l d p e r s o n a l

l y l i a b l e f o r t h e n e g l i g e n t c o n s t r u c t i o n i f h e

s p e c i f i c a l l y d i r e c t e d t h e m a n n e r i n w h i c h t h e h o u s e w a s c o n s t

r u c t e d o r p a

r t i c i p a t e d o r

c o o p e r a t e d i n i t s n e g l i g e n t c o n s t r u c t i o n

. S e e C h e r r y v

. W a r d

, 2 0 4 G a

. A

p p

. 8 3 3

, 8 3 4

( 1 ) ( a ) ( 4 2 0 S E 2 d 7 6 3 ) ( 1 9 9 2 )

.

I n r e s p o n s e t o B a

j a P r o p e r t i e s ’ s a n d t h e G o l d e n s ’ m o t i

o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, w h e r e i n t h e y a r g u e d t h a t t h e r e w a s a

n a b s e n c e o f f

a c t s t o s u p p o r t a n y

c a u s e s o f a c t i

o n a g a i n s t t h e G o l d e n s i n t h e i r p e r s o n a l c a

p a c i t i e s

, U g o M a t t e r a m a d e

o n l y c o n c l u s o r y s t a t e m e n

t s a s t o t h e G o l d e n s ’ n e g l i g e n c e ( e

. g

. , t

h a t “ t h e G o l d e n s

d i r e c t l y p a r t i c i p a t e d i n t h e a l l e g e d t o r t i o u s c o n d u c t

, ” t h a t t h e y “ w e r e d i

r e c t p a r t i c i p a n t s

i n t h e n e g l i g e n t a n d f r a u d u l e n t a c t s a n d o m i s s i o n s

, ” a n d t h a t “ t h e r e i s s p e c i f

i c a n d

a f f i r m a t i v e e v i d e n c e t

h a t t h e G o l d e n s d i r e c t l y p a r t i c i p a t e d i n t h e t o r t i o u s c o n d u c t ” )

,

a n d h e f a i l e d t o i d e n t i f y a n y s p e c i f i c n e g l i g e n t a c t s b y B a

j a P r o p e r t i e s o r t h e G o l d e n s

.

W h i l e U g o M a t t e r a a v e r r e d i n a n a f f i d a v i t t h a t t h e G o l d e n s w e r e f

r e q u e n t l y a t t h e

c o n s t r u c t i o n s i t e a n d o v e r s a w a n d f

u r n i s h e d m u c h o f t h e n e g l i g e n t w o r k

, h e d i d n o t

8s p e c i f

y i n t h e a f f i d a v i t t h e a l l e g e d n e g l i g e n t w o r k o r p o i n t t o a n y s p e c i f i c e v i d e n c e

s h o w i n g n e g l i g e n t a c t s t h a t t h e G o l d e n s u n d e r t o o k i n d i v i d u a l l y

. U g o M a t t e r a ’ s

a p p e l l a t e b r i e f l i k e w i s e f a i l s t o c i t e t o a n y s p e c i f i c e v i d e n c e o f n e g

l i g e n c e b y B a

j a

P r o p e r t i e s o r t h e G o l d e n s

.

I n o r d e r t o s u

r v i v e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n h i s n e g

l i g e n c e c l a i m

, U g o

M a t t e r a w a s r e q

u i r e d t o p o i n t t o s p e c i f i c e v i d e n c e g i v i n g r i s e t o a t

r i a b l e i s s u e o f

m a t e r i a l f a c t

. S e e H

e a d v

. S e a r s R o e b u c k & C

o

. , 2 3 3 G a

. A

p p

. 3 4 4 ( 5 0 3 S E 2 d 3 5 4 )

( 1 9 9 8 )

. “ A s h a d o w y s e m b l a n c e o f a n i s s u e i s n o t e n o u g

h t o d e f e a t t h e m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t

. ” O w e n v

. M & M M

e t r o S u p p l y

, 1 9 8 G a

. A

p p

. 4 2 0

, 4 2 2 ( 2 ) ( 4 0 1

S E 2 d 6 1 2 ) ( 1 9 9 1 ) ( c i

t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. U g o M a t t e r a f a i l e d t o c o m e

f o r w a r d w i t h a n y e v i d e n c e o f a s p e c i

f i c

, n e g l i g e n t a c t o n t h e p a r t o f t h e G o l d e n s t h a t

p r o x i m a t e l y c a u s e d h i s a l

l e g e d i n j u r i e s

. H i s m e r e a l

l e g a t i o n t h a t t h e G o l d e n s p e r s o n a l

l y

p a r t i c i p a t e d i n o r d i r e c t e d s o m e u

n s p e c i f i e d n e g l i g e n t a c t o f B a

j a P r o p e r t i e s w a s

i n s u f f i c i e n t

. S e e g e n e r a l l y H e n d e r m a n v

. W a l t o n C o u n t y W a t e r & S e w e r a g e A u t h

. ,

2 7 1 G a

. 1 9 2

, 1 9 4 ( 3 ) ( 5 1 5 S E 2 d 6 1 7 ) ( 1 9 9 9 )

. B e c a u s e t h e e v i d e n c e w a s n o t s u f

f i c i e n t

t o c r e a t e a g e n u i n e i s s u e o f m a

t e r i a l f a c t a s t o t h e G o l d e n s ’ p e r s o n a l i n v o l v e m e n t i n

n e g l i g e n t a c t s

, t

h e t r i a l c o u r t e r r e d b y d e n

y i n g t h e G o l d e n s ’ m o t i

o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t o n U g o M a t t e r a ’ s n e g l i g e n c e c l a i m s

. C o m p a r e J

e n n i n g s

, s u p r a

. T h e r e f

o r e

,

9w e r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s d e n i a l o f t h e G o l d e n s ’ m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n

t h e n e g l i g e n c e c l a i m s U g o M a t t e r a a s s e r t e d a g a i n s t t h e m

.

C a s e A 1 7 A 1 9 7 6

3

. U g o M a t t e r a c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t

t o B a j a P r o p e r t i e s a n d t h e G o l d e n s o n h i s f

r a u d c l a i m s

. H o w e v e r

, U g

o M a t t e r a f a i l e d

t o c o m e f o r w a r d w i t h e v i d e n c e g i v i n g r i s e t o a t r i

a b l e i s s u e o f f

a c t a s t o o n e o r m o r e

e l e m e n t s o f h i s f r a u d c l a i m

.

“ T h e t o r t o f f r a u d h a s f i v e e l e m e n t s : a f a l s e r e p r e s e n

t a t i o n b y a d e f

e n d a n t

,

s c i e n t e r

, i n t e n t i o n t o i n d u c e t h e p l a i n t i f f t o a c t o r r e f

r a i n f r o m a c t i n g

, j u s t i f i a b l e r e l i a n c e

b y p l a i n t i f f

, a n d d a m a g e t o p l a i n t i f f

. ” M e c c a C o n s t r

. , I n c

. v

. M a e s t r o I n v e s t m e n t s

, 3 2 0

G a

. A p p

. 3 4

, 4 1 ( 3 ) ( b ) ( 7 3 9 S E 2 d 5 1 ) ( 2 0 1 3 ) ( f o o t n o t e o m i t t e d ) ( p h y s i c a l p r e c e d e n

t

o n l y ) ; s e e K i l r o y v

. A l p h a r e t t a F i t n e s s

, I n c

. , 2 9 5 G a

. A

p p

. 2 7 4

, 2 7 5 ( 1 ) ( 6 7 1 S E 2 d

3 1 2 ) ( 2 0 0 8 )

. “ F r a

u d

, u n l i k e n e g l i g e n c e

, b r e a c h o f w a r r a n t y o r b r e a c h o f c o n

t r a c t

, i s

p r e m i s e d u

p o n t h e a c t u a l m o r a l g

u i l t o f t h e d e f r a u d i n g p a r t y

. ” L i v e l y v

. G a r n i c k

, 1 6 0

G a

. A p p

. 5 9 1

, 5 9 2 ( 1 ) ( 2 8 7 S E 2 d 5 5 3 ) ( 1 9 8 1 ) ( c i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. “ F o r

a n a c t i o n f o r f r a u d t o s u r v i v e a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g

m e n t

, t h e r e m u s t b e s o m e

e v i d e n c e f r o m w h i c h a j u r y c o u l d f i n d e a c h e l

e m e n t o f t h e t o r t

. ” K i l r o y

, s u p r a a t 2 7 6

( 1 ) ( f o o t n o t e o m i t t e d )

. A c t i o n a b l e f r a u d d o e s n o t r e s u l t “ f

r o m a m e r e f

a i l u r e t o

1 0p e r f

o r m p r o m i s e s m a d e

. O t

h e r w i s e

, a n y b r e a c h o f c o n

t r a c t w o u l d a m o u n t t o f r a u d

. ”

B u c k l e y v

. T u r n e r H e r i t a g e H o m e s

, 2 4 8 G a

. A

p p

. 7 9 3

, 7 9 5 ( 3 ) ( 5 4 7 S E 2 d 3 7 3 ) ( 2 0 0 1 )

( f o o t n o t e o m i t t e d )

.

U g o M a t t e r a a s s e r t s t h a t B a

j a P r o p e r t i e s a n d t h e G o l d e n s p a r t i c i p a t e d i n a

s c h e m e t o u s e m a

t e r i a l s t h a t w e r e o f i

n f e r i o r q u a l i t y t o t h o s e r e q u i r e d b y t h e c o n t r a c t

,

a n d a t t e m p t e d t o c h a

r g e h i m f o r a m o u n t s h e d i d n o t o w e

. B u

t U g o M a t t e r a p o i n t e d t o

,

a t m o s t

, e v i

d e n c e o f a f

a i l u r e t o c o n f

o r m w i t h c e r t a i n c o n t r a c t s p e c i f i c a t i o n s

, n o t

e v i d e n c e o f f

r a u d

. S e e g

e n e r a l l y S c a r b r o u g h v

. H a l l a m

, 2 4 0 G a

. A

p p

. 8 2 9

, 8 3 2 ( 3 )

( 5 2 5 S E 2 d 3 7 7 ) ( 1 9 9 9 ) ; L i v e l y

, s u p r a

. A s t o U g o M a t t e r a ’ s a s s e r

t i o n t h a t t h e a m o u n t

o f t h e m a t e r i a l m a n ’ s l i e n w a s i n c o r r e c t

, B a j a P r o p e r t i e s l a t e r c o r r e c t e d t h e a m o u n

t

u p o n l e a r n i n g t h a t U g o M a t t e r a h a d p a i

d o n e o f t h e s u b c o n t r a c t o r s d i r e c t l y

. I n a s m u c h

a s U g o M a t t e r a f

a i l e d t o s h o w e v i

d e n c e s u p p o r t i n g e a c h e l e m e n t o f f r a u d ( i n c l u d i n g

s c i e n t e r a n d d a m a g e s )

, t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r b y g

r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t t o

B a j a P r o p e r t i e s a n d t h e G o l d e n s o n t

h e c l a i m s f o r f r a u d

. S e e F r a z i e r v

. P e t e c r a f t

A v i a t i o n S

v c s

. , 1 6 4 G a

. A

p p

. 5 6 8 ( 2 9 8 S E 2 d 5 3 2 ) ( 1 9 8 2 )

.

J u d g m e n t i n C

a s e N o

. A 1 7 A 1 8 7 5 i s a f f i r m e d i n p a r t a n d r

e v e r s e d i n p a r t

.

J u d g m e n t i n C

a s e N o

. A 1 7 A 1 9 7 6 i s a

f f i r m e d

. B a r n e s

, P

. J

. , a n d M c M i l l i a n

, J

. ,

c o n c u r

.

1 1