### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Mar ch 11 , 20 10 Ses si on

WAYLAND-GO ODMAN PROPERTI ES, LP., v. SO UTHSI DE PACKAGE

STO RE, INC.

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r K n o x C o u n t y

N o

. C

- 0 2 7 6 0 9 H o n

. H a r o l d W i m b e r l y , J r

. , J u d g e

N o

. E 2 0 0 9

- 0 1 5 5 0

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D A P R I L 8

, 2 0 1 0

P l a i n t i f f l a n d l o r d b r o u g h t a d e t a i n e r a c t i o n a g a i n s t d e f e n d a n t i n S e s s i o n s C o u r t

. O n a p p e a l

t o t h e C i r c u i t C o u r t

, t h e T r i a l C o u r t i n i t s J u d g m e n t

, a w a r d e d p o s s e s s i o n t o p l a i n t i f f a n d

a w a r d e d p l a i n t i f

f a J u d g m e n t o f $ 1 7

, 8 0 0

. 0 0 f o r t h e r e n t d u e a n d o n e

- h a l f o f t h e 2 0 0 9 a d

v a l o r e m p r o p e r t y t a x e s

. D e f e n d a n t h a s a p p e a l e d

. W e a f f i r m t h e J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t

C o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L

S W IN E Y

, J

. , a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , j o i n e d

.

J o s e p h J

. L e v i t t

, J r

. , K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, S o u t h s i d e P a c k a g e S t o r e

, I n c

.

S t e p h e n R

. W i s e a n d R o b i n M

. C l e a v e n g e r

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

,

W a y l a n d

- G o o d m a n P r o p e r t i e s

, L P

.

O P I N I O N

P l a i n t i f f

, W a y l a n d

- G o o d m a n P r o p e r t i e s ( “ W a yl a n d ” ) f i l e d a d e t a i n e r a c t i o n i n G e n e r a l

S e s s i o n s C o u r t a g a i n s t S o u t h s i d e P a c k a g e S t o r e

, I n c

. , s t a t i n g t h e d e f e n d a n t w a s u n l a w f

u l l y

d e t a i n i n g p r o p e r t y b e l o n g i n g t o p l a i n t i f f l o c a t e d a t 3 2 2 3 a n d 3 2 2 5 C h a p m a n H i g h w a y i n

K n o x v i l l e

. P l a i n t i f

f w a s a w a r d e d p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y a n d a d e f a u l t j u d g m e n t f

o r

$ 4

, 6 0 0

. 0 0

. D e f

e n d a n t a p p e a l e d t o t h e C i r c u i t C o u r t

.I n t h e T r i a l C o u r t

, A l b e r t R i t c h i e w a s t h e f i r s t w i t n e s s

, a n d t e s t i f

i e d t h a t h e w a s t h e

s e c r e t a r y a n d t r e a s u r e r f o r p l a i n t i f

f

, a n d a l s o s e r v e d a s c o u n s e l

. R i t c h i e t e s t i f i e d t h a t h e w a s

f a m i l i a r w i t h t h e r e c o r d s a n d p r o p e r t y o f p l a i n t i f f

, a n d k n e w t h a t p l a i n t i f

f e n t e r e d i n t o a l e a s e

w i t h d e f e n d a n t f o r t h e p r o p e r t y

, w h i c h b e g a n o n O c t o b e r 1

, 2 0 0 7

. R i t c h i e t e s t i f i e d t h e

t e r m i n a t i o n d a t e o f t h e l e a s e w a s S e p t e m b e r 3 0

, 2 0 0 8

, a n d t h e r e n t w a s $ 2

, 1 5 0

. 0 0 p e r m o n t h

.

A c o p y o f t h e l e a s e w a s e n t e r e d i n t o e v i d e n c e

.

R i t c h i e t e s t i f

i e d t h e l e a s e w a s e x t e n d e d b e f o r e t h e t e r m i n a t i o n d a t e

, a n d t h a t t h e t e r m

w a s e x t e n d e d t o N o v e m b e r 3 0

, 2 0 0 8

, w i t h a r e n t o f $ 2

, 3 0 0

. 0 0 p e r m o n t h

, a n d t h e l e a s e w a s

n o t e x t e n d e d p a s t N o v e m b e r 3 0

, 2 0 0 8

. F u r t h e r

, p l a i n t i f f h a d n o t r e c e i v e d a n y r e n t f r o m

d e f e n d a n t s i n c e t h a t t i m e a n d t h a t p l a i n t i f f w a s s e e k i n g p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y

, a n d r e n t a l

p a y m e n t s o f $ 2

, 3 0 0

. 0 0 p e r m o n t h

, f r o m D e c e m b e r 2 0 0 8 t o t h e p r e s e n t

.

R i t c h i e f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t p l a i n t i f

f w a s a l s o o b l i g a t e d t o p a y t h e r e a l e s t a t e t a x e s

,

a n d t h a t t h e t a x e s w e r e $ 3

, 3 3 2

. 7 6 p e r y e a r

. R i t c h i e t e s t i f i e d t h a t t h e 2 0 0 8 t a x e s w e r e p a i d

, b u t t h e 2 0 0 9 t a x e s w e r e n o t

.

H e a d m i t t e d t h a t p l a i n t i f f o f f e r e d t o e x t e n d t h e l e a s e f o r a n o t h e r t w o m o n t h s i f t h e

d e f e n d a n t w o u l d a g r e e t o a d e t a i n e r w a r r a n t a c t i o n a t t h e e n d o f t h a t t e r m

, b u t d e f e n d a n t

r e f u s e d

. R i t c h i e a d m i t t e d t h a t d e f e n d a n t t r i e d t o p a y r e n t f o r D e c e m b e r 2 0 0 8

, b u t t h e c h e c k

w a s r e t u r n e d u n c a s h e d b y p l a i n t i f f b e c a u s e t h e l e a s e w a s o v e r

. C o r r e s p o n d e n c e f r o m R i t c h i e

t o d e f e n d a n t w a s e n t e r e d i n t o e v i d e n c e

, a n d R i t c h i e a d m i t t e d h e n e v e r s e n t d e f e n d a n t a l e t t e r

a s k i n g t h e m t o m o v e a f t e r S e p t e m b e r 2 0 0 8

.

J a m e s S l y m a n w a s t h e n e x t w i t n e s s

, a n d h e t e s t i f i e d t h a t h e w a s a r e a l t o r a n d

a u c t i o n e e r

, a n d h a d b e e n s i n c e 1 9 7 1

. H e t e s t i f i e d t h a t h e h a d d e a l t w i t h r e a l e s t a t e o n

C h a p m a n H i g h w a y a n d w a s f a m i l i a r w i t h t h e p r o p e r t y v a l u e s a n d r e n t a l v a l u e s

. S l y m a n

t e s t i f i e d t h a t h e h a d l o o k e d a t t h e s u b j e c t b u i l d i n g a n d p r o p e r t y w h e r e t h e l i q u o r s t o r e w a s

,

a n d o p i n e d t h a t t h e f

a i r m a r k e t r e n t a l v a l u e o f i t w a s $ 7 5 0

. 0 0

- 8 5 0

. 0 0 p e r m o n t h

. H e a l s o

o p i n e d t h a t t h e o t h e r b u i l d i n g h a d n o r e n t a l v a l u e b e c a u s e i t w a s n o t u s a b l e a s a r e t a i l o r

s e r v i c e b u s i n e s s

, a n d h a d b e e n c o n d e m n e d b y t h e c i t y

.

N o o t h e r p r o o f w a s o f f e r e d

, a n d a t t h e e n d o f t h e h e a r i n g

, t h e C o u r t a w a r d e d

p o s s e s s i o n t o p l a i n t i f

f

, a n d a w a r d e d p l a i n t i f

f a j u d g m e n t f

o r $ 1 7

, 8 0 0

. 0 0 f

o r r e n t a l p a y m e n t s

a n d o n e

- h a l f o f t h e 2 0 0 9 a d v a l o r e m p r o p e r t y t a x e s

.

O n a p p e a l

, d e f

e n d a n t a r g u e s w h e t h e r i t i s l i a b l e f o r t h e f a i r m a r k e t r e n t a l v a l u e o f t h e

p r o p e r t y

, o r f

o r t h e l a s t a g r e e d u p o n r e n t

, a f t e r t h e r e n t a l a g r e e m e n t h a d e x p i r e d ? A l s o

,

w h e t h e r t h e c a s e s h o u l d h a v e b e e n d i s m i s s e d a s p r e m a t u r e b e c a u s e n o n o t i c e o f t e r m i n a t i o n

-2-o f a p e r i o d i c t e n a n c y c r e a t e d b y h o l d i n g o v e r w a s g i v e n b y p l a i n t i f f t o d e f e n d a n t

, o r n o

r e j e c t i o n o f a h o l d i n g o v e r ?

D e f e n d a n t a r g u e s t h a t p l a i n t i f f ’ s d e t a i n e r a c t i o n w a s f i l e d p r e m a t u r e l y b e c a u s e

p l a i n t i f f w a s r e q u i r e d t o g i v e d e f e n d a n t n o t i c e o f

t e r m i n a t i o n o f a p e r i o d i c t e n a n c y c r e a t e d

b y h o l d i n g o v e r

, o r t o s e n d d e f e n d a n t n o t i c e o f a r e

j e c t i o n o f i t s h o l d i n g o v e r

. P l a i n t i f f

a r g u e s t h a t n o p e r i o d i c t e n a n c y w a s c r e a t e d b e c a u s e p l a i n t i f f d i d n o t a c q u i e s c e i n d e f e n d a n t ’ s

h o l d i n g o v e r a n d r e f

u s e d t o a c c e p t t h e r e n t t e n d e r e d a f t e r e x p i r a t i o n o f t h e l e a s e

.

P l a i n t i f f i s c o r r e c t t h a t d e f

e n d a n t ’ s r e l i a n c e u p o n S m i t h v

. H o l t

, 1 9 3 S

. W

. 2 d 1 0 0

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 5 )

, i s m i s p l a c e d

. I n S m i t h

, t h i s C o u r t s t a t e d t h a t a p e r i o d i c t e n a n c y w a s

c r e a t e d w h e n t h e t e n a n t h e l d o v e r w i t h t h e c o n s e n t o f t h e l a n d l o r d

, a n d t h a t i t c o u l d n o t b e

t e r m i n a t e d w i t h o u t s u f

f i c i e n t n o t i c e f

r o m o n e t o t h e o t h e r

. I d

. I n t h i s c a s e t h e r e w a s n o

c o n s e n t b y t h e l a n d l o r d t o d e f e n d a n t ’ s h o l d i n g o v e r

. T h u s

, n o p e r i o d i c t e n a n c y w a s c r e a t e d

t h a t w o u l d r e q u i r e n o t i c e t o t e r m i n a t e

. P l a i n t i f f r e f u s e d t o a c c e p t r e n t f

r o m d e f e n d a n t a f t e r

t h e l e a s e e x p i r e d

, a n d w o u l d n o t r e n e w t h e l e a s e a f t e r N o v e m b e r 3 0

, 2 0 0 8

.

T h e l e a s e a n d e x t e n s i o n c l e a r l y s t a t e t h a t t h e l e a s e w o u l d t e r m i n a t e o n N o v e m b e r 3 0

,

2 0 0 8

, a n d t h a t t h e p r o p e r t y w a s t o b e r e t u r n e d t o t h e l a n d l o r d i n g o o d c o n d i t i o n a t t h a t t i m e

.

T h e l e a s e d o e s n o t r e q u i r e a n y n o t i c e t o b e g i v e n t o d e f e n d a n t b e f

o r e d e f e n d a n t i s r e q u i r e d

t o v a c a t e

. T h u s

, t h e T r i a l C o u r t p r o p e r l y f o u n d t h a t p l a i n t i f

f w a s e n t i t l e d t o p o s s e s s i o n o f

t h e p r o p e r t y

.

D e f e n d a n t a r g u e s t h a t t h e a m o u n t o f r e n t a w a r d e d f

o r t h e h o l d o v e r p e r i o d s h o u l d b e

t h e f a i r m a r k e t r e n t a l v a l u e o f t h e p r o p e r t y

, r a t h e r t h a n t h e l a s t a g r e e d u p o n r e n t a m o u n t

.

D e f e n d a n t r e l i e s u p o n t h e c a s e s o f A H C I

, I n c

. v

. L a m a r A d v e r t i s i n g o f T e n n e s s e e

, I

n c

. , 8 9 8

S

. W

. 2 d 1 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 5 )

, a n d K o k o m o G r a i n C o

. , I n c

. v

. R a n d

y C o l l i n s

, e t a l

. , 2 0 0 4 W L

6 2 6 7 2 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 2 6

, 2 0 0 4 )

.

T h e s e c a s e s d e a l w i t h t h e s i t u a t i o n o f a l a n d l o r d a l l o w i n g a t e n a n t t o h o l d o v e r b u t

a t t e m p t i n g t o r a i s e t h e r e n t

, a n d w h a t t y p e o f n o t i c e w a s r e q u i r e d

. T h e C o u r t s t a t e d t h a t a n

u n e q u i v o c a l d e m a n d

, r a t h e r t h a n a n e g o t i a b l e o f f e r

, w a s n e c e s s a r y

, a n d t h a t i f a n a g r e e m e n t

w a s n o t r e a c h e d t h e t e n a n t w o u l d b e l i a b l e f o r t h e f a i r m a r k e t r e n t a l v a l u e

. I d

. W h i l e t h e s e

c a s e s a r e n o t e x a c t l y o n p o i n t f a c t u a l l y

, t h e r e i s s t i l l l a n g u a g e t o s u g g e s t t h a t a h o l d o v e r

t e n a n t c a n b e h e l d l i a b l e f o r e i t h e r t h e p r e v i o u s l y a g r e e d u p o n r e n t o r t h e p r o v e n f a i r m a r k e t

v a l u e

, i f d i f

f e r e n t

. I d

.

W h i l e d e f

e n d a n t a r g u e s t h a t t h e o n l y e v i d e n c e o f t h e f a i r m a r k e t r e n t a l v a l u e o f t h e

p r o p e r t y w a s t h e t e s t i m o n y o f S l y m a n

, t h i s a r g u m e n t i g n o r e s t h e f a c t t h a t f a i r m a r k e t v a l u e

i s t y p i c a l l y s h o w n b y w h a t a r e a s o n a b l e t e n a n t w o u l d p a y a n d w h a t a r e a s o n a b l e l a n d l o r d

-3-w o u l d c h a r g e i f n e i t h e r w a s c o m p e l l e d t o e n t e r i n t o t h e t r a n s a c t i o n

. S e e

, e

. g

. , N a s h v i l l e

H o u s i n g A u t h o r i t

y v

. C o h e n

, 5 4 1 S

. W

. 2 d 9 4 7 ( T e n n

. 1 9 7 6 )

. T h e e v i d e n c e i s u n d i s p u t e d

w h a t d e f

e n d a n t h a d p r e v i o u s l y a g r e e d t o p a y p l a i n t i f f i n r e n t a n d t h e r e w a s a l s o e v i d e n c e

o f w h a t d e f

e n d a n t c o n s i d e r e d t o b e a f a i r m a r k e t r e n t a l v a l u e

. W e h o l d t h e T r i a l C o u r t d i d

n o t e r r i n b a s i n g i t s j u d g m e n t f o r u n p a i d r e n t o n t h a t a m o u n t

.

W e a f f i r m t h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t a n d r e m a n d

, w i t h t h e c o s t o f t h e a p p e a l

a s s e s s e d t o S o u t h s i d e P a c k a g e S t o r e

, I n c

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H E R S C H E L P I C K E N S F R A N K S

, P

. J

.

-4-