### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ju ly 25, 2 01 2 S es si on

METRO POLI TAN DEVELO PMENT A N D 

### HOUS ING AGENCY v. TO WER

MUSIC CI TY II , LLC, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r D a v i d s o n C o u n t y

N o

. 0 9 C 3 6 3 6 J o s e p h P

. B i n k l e y , J r

. , J u d g e

N o

. M 2 0 1 2

- 0 0 1 0 8

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A p r i l 3 0

, 2 0 1 3

I n t h i s c o n d e m n a t i o n a c t i o n

, t h e c o n d e m n i n g a u t h o r i t y a p p e a l s t h e j u r y ’ s v a l u a t i o n o f

p r o p e r t y t a k e n a n d a w a r d o f c o m p e n s a t i o n t o l a n d o w n e r

. F i n d i n g t h a t t h e v a l u a t i o n o f t h e

p r o p e r t y i s w i t h i n t h e r a n g e o f o p i n i o n s o f f a i r m a r k e t v a l u e t e s t i f

i e d t o a t t r i a l

, t h a t t h e j u r y

w a s p r o p e r l y i n s t r u c t e d

, a n d t h a t t h e c o u r t ’ s c o n d u c t o f t h e t r i a l w a s p r o p e r

, w e a f f i r m t h e

j u d g m e n t e n t e r e d u p o n t h e j u r y ’ s v e r d i c t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

,

P

. J

. , M

. S

. , j o i n e d

. F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , f i l e d a c o n c u r r i n g o p i n i o n

.

R o b e r t J

. W a l k e r

, J

. M a r k T i p p s

, J o h n C

. H a y w o r t h

, J a s o n W

. C a l l e n

, a n d G

. B r i a n J a c k s o n

,

N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e A p p e l l a n t

, t h e M e t r o p o l i t a n D e v e l o p m e n t a n d H o u s i n g

A g e n c y

.

C h a r l e s K

. G r a n t

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e ; J o e A

. C o n n e r a n d J o h n M

. P h i l l i p s

, C h a t t a n o o g a

,

T e n n e s s e e ; A l t o n G

. B u r k h a l t e r

, I r v i n e

, C a l i f o r n i a

, f o r t h e A p p e l l e e s

, T o w e r M u s i c C i t y I I

,

L L C a n d P r e m i e r W e s t B a n k

.

O P I N I O N

T h i s a p p e a l a r i s e s o u t o f a n e m i n e n t d o m a i n a c t i o n i n i t i a t e d b y t h e M e t r o p o l i t a n

D e v e l o p m e n t a n d H o u s i n g A g e n c y

. T h e i s s u e b e f o r e t h i s c o u r t i s w h e t h e r t h e j u r y ’ s

d e t e r m i n a t i o n o f t h e v a l u e o f t h e l a n d t a k e n s h o u l d s t a n d

.

I n J a n u a r y 2 0 0 7

, T o w e r M u s i c C i t y I I

, L L C ( “ T o w e r ” ) p u r c h a s e d a 5

. 6 6

- a c r e s u r f a c e

p a r k i n g l o t l o c a t e d a t 3 0 1 5 t h A v e n u e S o u t h i n d o w n t o w n N a s h v i l l e ( “ t h e P r o p e r t y ” ) f o r$ 1 4

. 7 8 m i l l i o n

. O n O c t o b e r 1 6

, 2 0 0 9

, t h e M e t r o p o l i t a n D e v e l o p m e n t a n d H o u s i n g A g e n c y

( “ M D H A ” ) f

i l e d a p e t i t i o n f

o r c o n d e m n a t i o n s e e k i n g t o a c q u i r e

, t h r o u g h t h e e x e r c i s e o f

e m i n e n t d o m a i n

, f

e e s i m p l e t i t l e t o t h e P r o p e r t y i n f u r t h e r a n c e o f t h e “ C o n v e n t i o n C e n t e r

P r o j e c t a / k / a M u s i c C i t y C e n t e r ” ( “ t h e C o n v e n t i o n C e n t e r ” )

. T h e p e t i t i o n n a m e d T o w e r a n d

P r e m i e r W e s t B a n k ( “ P r e m i e r W e s t ” )

, t h e h o l d e r o f a p r o m i s s o r y n o t e s e c u r e d b y a d e e d o f

t r u s t e n c u m b e r i n g t h e P r o p e r t y

, a s r e s p o n d e n t s

. I n a c c o r d a n c e w i t h T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

-

1 7

- 1 0 5

, M D H A d e p o s i t e d $ 1 4

, 8 0 0

, 0 0 0 w i t h t h e c l e r k o f t h e c o u r t

, r e p r e s e n t i n g M D H A ’ s

e s t i m a t e o f j u s t c o m p e n s a t i o n f o r t h e P r o p e r t y

.

T o w e r a n s w e r e d t h e c o m p l a i n t a n d d e n i e d t h a t M D H A h a d t h e a u t h o r i t y t o t a k e t h e

P r o p e r t y a n d a s s e r t e d

, i n t e r a l i a

, t h a t t h e s u m d e p o s i t e d b y M D H A w a s i n s u f f i c i e n t

c o m p e n s a t i o n

. P r e m i e r W e s t a n s w e r e d t h e c o m p l a i n t a n d a s s e r t e d t h a t i t h e l d a p r i o r

p e r f e c t e d s e c u r i t y i n t e r e s t a g a i n s t t h e P r o p e r t y a n d h a d a v a l i d l i e n a g a i n s t t h e p r o c e e d s o f

t h e c o n d e m n a t i o n

. B o t h T o w e r a n d P r e m i e r W e s t o p p o s e d M D H A ’ s e x e r c i s e o f e m i n e n t

d o m a i n

.

A h e a r i n g w a s h e l d

, a n d o n F e b r u a r y 5

, 2 0 1 0

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r t h a t

a w a r d e d p o s s e s s i o n o f t h e P r o p e r t y t o M D H A

. T h e r e a f t e r

, t h e c o u r t o r d e r e d t h a t a j u r y o f

v i e w b e e m p a n e l e d a n d a t r i a l h e l d t o d e t e r m i n e j u s t c o m p e n s a t i o n f o r t h e P r o p e r t y

. A f

t e r

a t r i a l o n A u g u s t 9

– 1 0

, 2 0 1 0

, t h e j u r y o f v i e w d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e

P r o p e r t y w a s $ 1 6

, 1 0 0

, 0 0 0 a n d a w a r d e d t h a t a m o u n t a s j u s t c o m p e n s a t i o n

. T o w e r a n d

P r e m i e r W e s t f

i l e d a n o t i c e o f a p p e a l a n d

, p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 6

- 1 1 8

, s o u g h t

a d e n o v o j u r y t r i a l

.

A f t e r n u m e r o u s p r o c e d u r a l d e l a y s

, i n c l u d i n g t h e t r a n s f e r o f t h e c a s e t o a n o t h e r j u d g e

,

a j u r y w a s e m p a n e l e d a n d t h e m a t t e r t r i e d o n J u l y 1 8

, 2 0 1 1

. A t t h e c l o s e o f p r o o f

, M D H A

m o v e d f o r a d i r e c t e d v e r d i c t t h a t t h e v a l u e o f t h e P r o p e r t y w a s $ 1 4

. 8 m i l l i o n ; M D H A ’ s

m o t i o n w a s d e n i e d

. T h e r e a f t e r

, t h e j u r y r e n d e r e d i t s v e r d i c t a n d f o u n d t h a t t h e f

a i r m a r k e t

v a l u e o n t h e d a t e o f t h e t a k i n g w a s $ 3 0

. 4 m i l l i o n

. M D H A f i l e d a m o t i o n s e e k i n g a n e w t r i a l

,

a r e m i t t i t u r

, o r a j u d g m e n t n o t w i t h s t a n d i n g t h e v e r d i c t ; t h e m o t i o n w a s d e n i e d

.

M D H A a p p e a l s

, r a i s i n g t h e f o l l o w i n g i s s u e s :

1

. D i d t h e t r i a l c o u r t e r r i n d e n y i n g t h e m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t ?

2

. D i d t h e t r i a l c o u r t e r r w h e n T o w e r w a s p e r m i t t e d a t t r i a l t o d i s p l a y a n d

a r g u e a b o u t a n a r c h i t e c t ’ s r e n d e r i n g o f a n i m a g i n a r y h i g h

- r i s e m i x e d

- u s e

d e v e l o p m e n t o n t h e P r o p e r t y ?

-2-3

. D i d t h e t r i a l c o u r t e r r w h e n i t p r o v i d e d a “ h i g h e s t a n d b e s t u s e ” s p e c i a l j u r y

i n s t r u c t i o n ?

4

. D i d a s t a t e m e n t d u r i n g v o i r d i r e l i k e l y a f f e c t t h e j u r y ’ s v e r d i c t i n t h i s c a s e

s u c h t h a t a n e w t r i a l i s w a r r a n t e d ?

5

. D i d t h e t r i a l c o u r t e r r w h e n i t g a v e a n i n s t r u c t i o n s u g g e s t i n g t h a t t h e j u r y

h a d t o a d o p t o n e o f t h e s p e c i f i c e x p e r t v a l u e s o f

f e r e d i n t o e v i d e n c e a n d / o r

w h e n i t f a i l e d t o a n s w e r t h e j u r y ’ s q u e s t i o n a b o u t t h e i n s t r u c t i o n o r o t h e r w i s e

c l a r i f y t h e i s s u e ?

6

. D i d t h e t r i a l c o u r t e r r i n f a i l i n g t o d i s c h a r g e i t s d u t i e s a s t h i r t e e n t h j u r o r ?

T o w e r d o e s n o t r a i s e s e p a r a t e i s s u e s f o r r e s o l u t i o n

.

D I S C U S S I O N

I

. J u r y I n s t r u c t i o n I s s u e s

A

. T e n n e s s e e P a t t e r n I n s t r u c t i o n 1 1

. 1 5

A s u b s t a n t i a l p o r t i o n o f t h e j u r y c h a r g e w h i c h s p e c i f i c a l l y a d d r e s s e d e m i n e n t d o m a i n

i n c o r p o r a t e d T e n n e s s e e P a t t e r n I n s t r u c t i o n s ( “ T

. P

. I

. ” ) 1 1

. 0 1

, 1 1

. 0 2

, 1 1

. 0 3

, 1 1

. 1 5 a n d 1 1

. 1 6

.

M D H A c o n t e n d s t h a t T

. P

. I

. 1 1

. 1 5 i s c o n f u s i n g a n d t h a t

, w h e n t h e j u r y s u b m i t t e d a q u e s t i o n

r e l a t i v e t o t h e i n s t r u c t i o n

, t h e c o u r t f a i l e d t o a p p r o p r i a t e l y r e s p o n d

.

“ [ T ] h e d e t e r m i n a t i o n o f p r o p e r i n s t r u c t i o n s t o t h e j u r y i s a q u e s t i o n o f l a w t o b e

d e t e r m i n e d f

r o m t h e t h e o r i e s o f t h e p a r t i e s

, t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d a n d t h e l a w a p p l i c a b l e

t h e r e t o

. ” S o l o m o n v

. F i r s t A m

. N a t

. B a n k o

f N a s h v i l l e

, 7 7 4 S

. W

. 2 d 9 3 5

, 9 4 0 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 8 9 )

. A s o u r S u p r e m e C o u r t n o t e d i n S t a t e v

. R i m m e r

, t h e p a t t e r n i n s t r u c t i o n s a r e n o t

o f f i c i a l l y a p p r o v e d b y t h e C o u r t o r t h e L e g i s l a t u r e a n d a r e “ s u g g e s t i o n s ” f o r t h e t r i a l c o u r t ;

t h e y a r e n o t e n t i t l e d t o d e f e r e n c e o n r e v i e w

. S t a t e v

. R i m m e r

, 2 5 0 S

. W

. 3 d 1 2

, 3 0 ( T e n n

.

2 0 0 8 )

. T h e C o m m i t t e e o f t h e T e n n e s s e e J u d i c i a l C o n f e r e n c e w h i c h p r e p a r e d t h e i n s t r u c t i o n s

n o t e d :

T h e s e i n s t r u c t i o n s a r e n o t o f f i c i a l a n d n o p r i o r a p p r o v a l o f a n y

i n s t r u c t i o n h a s b e e n s o u g h t f r o m t h e S u p r e m e C o u r t o r t h e i n t e r m e d i a t e

A p p e l l a t e C o u r t

. T h e y a r e a s s u b j e c t t o o b j e c t i o n a n d r e v e r s a l a s i n s t r u c t i o n s

h a v e a l w a y s b e e n

. T h e i n s t r u c t i o n s d o n o t p r e s u m e t o r e p l a c e t h e i n d i v i d u a l

j u d g m e n t o f t h e t r i a l j u d g e a n d t h e y a r e o f f e r e d m e r e l y a s a g u i d e

, n o t a

-3-s t r a i t j a c k e t

, a n d a s a s l a v e

, n o t a m a s t e r

. I t m a y b e n e c e s s a r y t o m o d i f y t h e

i n s t r u c t i o n s f

r o m t i m e t o t i m e

, d e p e n d i n g o n t h e f a c t s o f t h e c a s e

.

8 T e n n e s s e e P r a c t i c e

, T e n n e s s e e P a t t e r n J u r y I n s t r u c t i o n s

– C i v i l I X ( 3 r d e d

. 1 9 9 7 )

.

T

. P

. I

. 1 1

. 1 5 s t a t e s :

Y o u m u s t d e t e r m i n e t h e f a i r c a s h m a r k e t v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y [ a n d t h e

i n c i d e n t a l d a m a g e s

, i f a n y

, ] [ a n d s p e c i a l b e n e f i t s

, i f a n y

, ] o n l y f

r o m t h e

o p i n i o n s o f t h e w i t n e s s e s w h o h a v e t e s t i f i e d

.

Y o u m a y n o t f

i n d t h e m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y [ o r i n c i d e n t a l d a m a g e s ] [ o r

s p e c i a l b e n e f

i t s ] i f a n y

, t o b e l e s s t h a n o r m o r e t h a n t h a t t e s t i f i e d t o b y a n y

w i t n e s s

. W h i l e o w n e r s a n d v a l u a t i o n w i t n e s s e s m a y e x p r e s s o p i n i o n s o n t h e

i s s u e o f v a l u e

, t h o s e o p i n i o n s a r e w o r t h n o m o r e t h a n t h e r e a s o n s a n d f a c t u a l

d a t a u p o n w h i c h t h e y a r e b a s e d

. T h e e v i d e n c e y o u h a v e h e a r d c o n c e r n i n g t h e

r e a s o n s f

o r t h e i r o p i n i o n s o f v a l u e

, a n d a l l o t h e r e v i d e n c e c o n c e r n i n g t h e

s u b j e c t p r o p e r t y [ a n d o t h e r p r o p e r t i e s ]

, i s t o b e c o n s i d e r e d o n l y f o r t h e l i m i t e d

p u r p o s e o f e n a b l i n g y o u t o u n d e r s t a n d a n d w e i g h t h e o p i n i o n s o f t h e w i t n e s s e s

r e g a r d i n g t h e m a r k e t v a l u e [ a n d i n c i d e n t a l d a m a g e s [ a n d s p e c i a l b e n e f i t s ]

, i f

a n y

.

Y o u s h o u l d d e t e r m i n e t h e w e i g h t t h a t s h o u l d b e g i v e n t o e a c h o p i n i o n

, a n d

r e s o l v e c o n f

l i c t s i n t h e t e s t i m o n y o f d i f f e r e n t o p i n i o n w i t n e s s e s

. Y o u s h o u l d

c o n s i d e r :

1

. T h e e d u c a t i o n

, q u a l i f i c a t i o n s

, a n d e x p e r i e n c e o f t h e w i t n e s s [ e s ] ;

2

. T h e c r e d i b i l i t y o f t h e w i t n e s s [ e s ] ;

3

. T h e f a c t s r e l i e d u p o n b y t h e w i t n e s s [ e s ] t o s u p p o r t t h e o p i n i o n ; a n d

4

. T h e r e a s o n i n g u s e d b y t h e w i t n e s s [ e s ] t o a r r i v e a t t h e o p i n i o n

.

M D H A a s s e r t s t h a t t h e f i r s t t w o s e n t e n c e s o f t h e i n s t r u c t i o n a r e c o n f u s i n g a n d t h a t t h e

s e n t e n c e s “ e r r o n e o u s l y s u g g e s t s t h a t t h e j u r y m u s t a d o p t a s p e c i f i c e x p e r t o p i n i o n o f v a l u e

. ”

W e d o n o t a g r e e

.

C o n s i d e r e d i n i t s e n t i r e t y ( a n d a s a d a p t e d b y t h e t r i a l c o u r t i n t h i s c a s e )

, T

. P

. I

. 1 1

. 1 5

c o r r e c t l y c h a r g e s t h e j u r y t h a t v a l u e i s t o b e d e t e r m i n e d f r o m t h e o p i n i o n s o f

w i t n e s s e s a n d

o t h e r e v i d e n c e b e a r i n g o n v a l u e a n d t h a t

, i n i t s d e l i b e r a t i o n s

, t h e j u r y i s t o d e t e r m i n e t h e

w e i g h t t o b e g i v e n e a c h o p i n i o n a n d t o c o n s i d e r t h e f a c t u a l b a s i s o f t h e o p i n i o n

. T h e t w o

s e n t e n c e s c i t e d b y M D H A

, c o n s i d e r e d i n c o n t e x t

, d o n o t s u g g e s t t h a t t h e j u r y i s t o e m p h a s i z e

a n y p a r t i c u l a r p i e c e o f

e v i d e n c e

. I n t h i s c a s e

, f o u r w i t n e s s e s

– t h r e e a p p r a i s e r s a n d t h e V i c e

P r e s i d e n t o f T o w e r

– o p i n e d a s t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y ; e a c h w a s e x a m i n e d a n d c r o s s

e x a m i n e d a t l e n g t h a n d t h e o p i n i o n s o f v a l u e r a n g e d f r o m $ 1 4

. 8 m i l l i o n t o $ 3 5

. 2 m i l l i o n

.

-4-T h e i n s t r u c t i o n p r o p e r l y g u i d e d t h e j u r y a s t o h o w i t s h o u l d r e g a r d t h e c o n f l i c t i n g t e s t i m o n y

a n d i n s t r u c t e d t h a t t h e v e r d i c t s h o u l d b e w i t h i n t h e r a n g e o f o p i n i o n s

.

B

. T h e R e s p o n s e t o t h e J u r y ’ s Q u e s t i o n

I n t h e c o u r s e o f i t s d e l i b e r a t i o n s

, t h e j u r y s e n t t h e c o u r t t h e f o l l o w i n g q u e s t i o n : “ D o e s

t h e f a i r m a r k e t v a l u e h a v e t o b e t h e e x a c t a m o u n t o f o n e o f t h e a p p r a i s e r s o r c a n i t b e a n y

a m o u n t b e t w e e n t h e h i g h e s t a n d l o w e s t a m o u n t a p p r a i s e d ? ” T h e c o u r t a n d c o u n s e l c o n f e r r e d

a n d a l l a g r e e d t h a t t h e j u r y w o u l d b e i n s t r u c t e d t o r e

- r e a d t h a t p o r t i o n o f t h e c h a r g e w h i c h

i n c o r p o r a t e d T

. P

. I

. 1 1

. 0 3

. M D H A a s s e r t s t h a t t h e f a c t t h a t t h e j u r y a s k e d t h e p a r t i c u l a r 1

q u e s t i o n s h o w e d t h a t t h e j u r y w a s c o n f u s e d b y t h e w o r d i n g o f T

. P

. I

. 1 1

. 1 5 a n d t h e c o n f u s i o n

w a s n o t c l a r i f

i e d b y t h e c o u r t ’ s r e s p o n s e t o t h e j u r y ’ s q u e s t i o n

.

T he col loq uy bet ween the cou rt and cou nse l ext end ed for ei ght pages in the tr ans cr ipt ; it began and 1

end ed a s f

oll ows:

T HE COURT : T his is now Chambers

. I dec la re thi s to be Chambers

. Okay

. Fir st

que st ion the j uro rs have as ked: Doe s t he f ai r market val ue h ave to be the exa ct amount of

one of the app ra is er s, or can it be any amount bet ween the highes t and l o w e s t a mo u n t

app ra is ed?

Wh at ar e T ower ’s th oughts abo ut tha t, a s f ar as an ans wer is con cer ned ?

MR. GRANT [Cou nse l for T ower ]: Yes. Cle ar ly, the la w is it can be any amount

bet ween th e hi ghest and lo west app ra is er

. T HE COURT : W hat do you s ay, MDHA?

MR. J ACK SON [Cou nse l for MDHA] : Your Honor , that ’s an acc ura te re fl ect ion

of the la w. I thi nk t he ans wer

- - I m ean , if you’r e a sking what our opi nio n on th e a nswe r

sho uld be, it ’s th at

- -

T HE COURT : I am

. MR. J ACK SON:

- - we s houl d r epe at 11.0 3, t he measu re of damag es, and whic h

def ine s the m eas ure of damag es. “T he m eas ure of damag es is the fa ir cas h m ar ket value of

the la nd o n t he d at e of

th e t aking,” et ce te ra

. * * *

T HE COURT : Her e is the re spo nse to the que st ion

, Does the fa ir m ar ket value have

to be the exa ct amount of one of the app ra is er s, or can it be any amount bet ween the highes t

and lo west amount a ppr ai sed ?

J oe P. Binkle y J r.’ s ans wer to thi s que st ion

- - J udge J oe P. Binkle y J r.’ s ans wer to

thi s que st i o n : Ple ase re

- re ad the j ury cha rge, beginn ing wit h the fou rt h ful l par agraph on

page number 5 thr ough the end of page number 5 and the fi rs t two sen te nce s of page number

6.

MR. J ACK SON: T hat ’s ac cep ta ble , Your Honor

. MR. GRANT : V er y well, Your Honor

.

-5-I n o u r r e v i e w o f t h i s i s s u e

, w e b e g i n w i t h t h e p r e s u m p t i o n t h a t t h e j u r y f o l l o w e d t h e

i n s t r u c t i o n

. S e e D u r a n v

. H y u n d a i M o t o r A m

. , I

n c

. , 2 7 1 S

. W

. 3 d 1 7 8

, 2 1 2 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 8 ) ( “ W h e n t h e c o n d u c t o f a j u r y i s c h a l l e n g e d

, t h e a p p e l l a t e c o u r t s b e g i n w i t h a

p r e s u m p t i o n t h a t j u r i e s a r e h o n e s t a n d c o n s c i e n t i o u s a n d t h e y h a v e f o l l o w e d t h e i n s t r u c t i o n s

g i v e n t o t h e m

. ” )

. T h e j u r y ’ s q u e s t i o n r e l a t e d t o f a i r m a r k e t v a l u e ; T

. P

. I

. 1 1

. 0 3 d e f i n e s f a i r

c a s h m a r k e t v a l u e a n d

, i n c o n j u n c t i o n w i t h T

. P

. I

. 1 1

. 1 5

, g u i d e s t h e j u r y i n i t s d e t e r m i n a t i o n 2

o f v a l u e

. T h e j u r y d i d n o t s e e k f u r t h e r c l a r i f

i c a t i o n o r m a k e a f

u r t h e r r e q u e s t r e l a t i v e t o t h e

c h a r g e a n d w e d o n o t a s s u m e t h a t t h e r e w a s a n y c o n f u s i o n o n t h e p a r t o f t h e j u r y a f t e r i t w a s

g i v e n t h e r e s p o n s e t o i t s q u e s t i o n ; a s i n D u r a n

, t h e r e i s “ n o o b j e c t i v e b a s i s f

o r d e t e r m i n i n g

t h a t t h e j u r y d i d n o t f

o l l o w t h e t r i a l c o u r t ’ s i n s t r u c t i o n s

. ” 2 7 1 S

. W

. 3 d a t 2 1 2

. C o n s i d e r i n g

t h e n a t u r e o f t h i s c a s e a n d t h e p r o o f p u t b e f o r e t h e j u r y

, w e d o n o t a g r e e t h a t t h e r e s p o n s e

s u g g e s t i n g t h a t t h e j u r y r e

- r e a d t h e p o r t i o n o f t h e i n s t r u c t i o n w h i c h i n c o r p o r a t e d T

. P

. I

. 1 1

. 0 3

w a s i n a d e q u a t e o r i n a p p r o p r i a t e

. 3

C

. T h e S p e c i a l I n s t r u c t i o n

I n a d d i t i o n t o t h e p a t t e r n i n s t r u c t i o n s

, t h e c o u r t g a v e t h e f o l l o w i n g s p e c i a l i n s t r u c t i o n

a t t h e r e q u e s t o f T o w e r :

T .P.I . 11. 03 s ta te s: 2

T he amount of damag es to be pai d is the fa ir cas h m ar ket value o f t h e l a n d and

improvem ent s on [Fe bru ar y 5, 2010 ], t he d at e of ta king.

Fai r cash m ar ket value m ean s the am ount of m one y tha t a w il li ng buyer would pay for the

pro per ty and tha t a wil li ng sel le r woul d acc ept

, when the buyer is not compell ed to buy and

the la ndown er i s not compell ed to sel l. I n det er m ini ng fa ir cas h m ar ket value, you m ust

con si der al l o f t he p rop er ty' s l egiti m at e po te nti al use s.

I t is the fa ir cas h m ar ket value at the ti m e of the ta king tha t m ust be det er m ine d and not what

the pro per ty m ight be wort h at some ti m e in the fut ure

. You m ay, however

, con si der fut ure

value if , on the dat e of the taking, the pro bab il it y of the fut ure value had an eff ect upon it s

pre sen t val ue.

I n det er m ini ng the fa ir m ar ket value, do not con si der any pos si ble inc re ase or dec re ase in

value cau sed by the ann ounc ement or con st ruc ti on of the publ ic improvem ent for whic h the

pro per ty was t aken.

T he ta king aut hor it y is not re qui re d to re pla ce the pro per ty ta ken wit h oth er ide nti c al

pro per ty or to re c o n s t r uct improvem ent s on the pro per ty. However, the ta king aut hor it y

m ust pay th e l and owner [s ] t he f ai r c ash m ar ket value of

th e pr ope rt y that has bee n t aken.

8 T enn ess ee Pra ct ic e, T enn ess ee Pat te rn J ury I nst ruc ti on – Civil § 11 .03 ( 2012 ed. ).

Our re sol uti on of thi s is sue pre te rmits our con si der at ion of T ower ’s con te nti on tha t MDHA has 3

wai ved it s a rgum ent

.

-6-I n d e t e r m i n i n g f a i r m a r k e t v a l u e

, y o u m u s t c o n s i d e r a l l l e g i t i m a t e u s e s o f t h e

p r o p e r t y a n d a l l u s e s t o w h i c h t h e p r o p e r t y m a y r e a s o n a b l y b e a d a p t e d

. Y o u

m u s t c o n s i d e r t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p r o p e r t y i n d e t e r m i n i n g t h e h i g h e s t a n d

b e s t u s e

. A d d i t i o n a l l y

, y o u s h o u l d a l s o c o n s i d e r t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e f o r

t h e p r o p e r t y n o w a n d i n t h e r e a s o n a b l e f u t u r e

. A p r o p e r t y ’ s h i g h e s t a n d b e s t

u s e i s t h e r e a s o n a b l y p r o b a b l e a n d l e g a l u s e o f v a c a n t l a n d t h a t i s p h y s i c a l l y

p o s s i b l e

, a p p r o p r i a t e l y s u p p o r t e d

, f i n a n c i a l l y f

e a s i b l e

, a n d t h a t r e s u l t s i n t h e

h i g h e s t v a l u e

. P o s s i b l e f u t u r e u s e s o f t h e p r o p e r t y m a y b e c o n s i d e r e d ;

h o w e v e r

, y o u s h o u l d n o t c o n s i d e r a n y f u t u r e u s e s o f t h e p r o p e r t y t h a t a r e

u n f e a s i b l e o r t o o r e m o t e t o a f f e c t t h e c u r r e n t f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

.

E v e n i f a p o t e n t i a l u s e i s r e m o t e i n t i m e

, i t s h o u l d b e c o n s i d e r e d i f i t a f f e c t s

t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y o n t h e d a t e o f t h e t a k i n g

.

M D H A c o n t e n d s t h a t t h e a d d i t i o n a l i n s t r u c t i o n “ i n a p p r o p r i a t e l y e m p h a s i z e d t h e ‘ h i g h e s t a n d

b e s t u s e

, ’ t o t h e e x c l u s i o n o f a l l o t h e r u s e s

, a n d e f

f e c t i v e l y e n c o u r a g e d t h e j u r y t o v a l u e t h e

s u b j e c t p r o p e r t y b a s e d s o l e l y o n t h a t u s e

. ”

W h e t h e r a n a d d i t i o n a l i n s t r u c t i o n o n h i g h e s t a n d b e s t u s e w a s n e c e s s a r y a n d

, i f i t w a s

,

w h a t t h e c o n t e n t o f i t s h o u l d h a v e b e e n

, w a s t h e s u b j e c t o f m u c h d i s c u s s i o n i n t h e j u r y

c h a r g e c o n f

e r e n c e

. M D H A f

e l t t h a t T

. P

. I

. 1 1

. 0 3 a d e q u a t e l y c o v e r e d h i g h e s t a n d b e s t u s e

a n d

, i f n o t

, t h e c o u r t s h o u l d h a v e i n c o r p o r a t e d i n t o t h e c h a r g e a r e f e r e n c e t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 7

- 1 0 0 4

, a s t a t u t e i t h a d p r e v i o u s l y r e a d t o t h e j u r y

. T o w e r c o n t e n d e d t h a t t h e 4

a d d i t i o n a l i n s t r u c t i o n w a s n e c e s s a r y i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t t h e j u r y h a d h e a r d “ q u i t e a b i t o f

e v i d e n c e a s t o w h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y w i l l b e

. ” I n t h e c o u r s e o f t h e

d i s c u s s i o n

, t h e c o u r t d i s c u s s e d t h e o v e r l a p b e t w e e n T

. P

. I

. 1 1

. 0 3 a n d t h e s p e c i a l i n s t r u c t i o n

T enn . Code Ann. § 29- 17- 1004 st at es: 4

Notwi ths ta ndi ng any la w to the con tr ar y, in any con demnati on proc eed ing in thi s sta te , an

app ra is al of t h e p r o per ty m ust be obt ai ned

. T he app ra is al sha ll value the pro per ty

con si der ing its highes t and best use , its use at th e t ime of t he t aking, and any oth er use s t o

whic h the pro per ty is le gally ada pta ble at the ti m e of the ta king. Any app ra is er m aking an

app ra is al m

ust pos ses s t he d esi gnati on M ember of th e App ra is al I nst it ute (M AI ), o r b e a n

oth er wis e l ic ens ed a nd q ual if ie d ap pra is er und er ti tl e 62 , ch apt er 39.

T his st at ute was re ad to the j ury imm edi at el y pri or to the te st imony of the fi rs t exp er t app ra is al wit nes s, Mr

. J ames Lamb.

-7-a n d n o t e d t h a t T

. P

. I

. 1 5

. 0 2 w o u l d a l s o b e a p a r t o f t h e j u r y c h a r g e ; t h e c o u r t c o n c l u d e d : 5

N o w M r

. J a c k s o n ’ s p o i n t i s w e l l t a k e n a b o u t 1 1

. 0 3

, T e n n e s s e e p a t t e r n

i n s t r u c t i o n

. B u t r e a l l y t h a t ’ s m o r e l i k e t h e d i s c u s s i o n o f t h e m e a s u r e o f

d a m a g e s

, a n d t h e n i t d r a w s i n a b o u t f u t u r e v a l u e t h a t c a n b e c o n s i d e r e d i f i t

h a s a n e f f e c t u p o n i t s p r e s e n t v a l u e

. I t ’ s a l l a p a r t o f d e t e r m i n i n g f a i r m a r k e t

v a l u e

. I t i s a r e p e t i t i o n a n d d o e s h a v e s o m e r e p e t i t i v e f a c t o r s o n h i g h e s t a n d

b e s t u s e

.

A n d I d o n ’ t t h i n k

– I t h i n k a s w e o b s e r v e d

, w h e n I s a y w e

, I ’ m t a l k i n g

a b o u t t h e l a w y e r s

, y o u a l l a n d m e

, o b s e r v e d e a r l i e r

, t h e r e i s n o p a t t e r n

i n s t r u c t i o n o n h i g h e s t a n d b e s t u s e a s s u c h

, a n d t h e r e p r o b a b l y o u g h t t o b e

, b u t

t h e r e ’ s j u s t n o t o n e

. S o w e h a v e t o

– I t h i n k w e h a v e t o c r a f t o n e a s b e s t w e c a n

t h a t w i l l b e h e l p f

u l t o t h e s e l a y p e o p l e t o u n d e r s t a n d w h a t h i g h e s t a n d b e s t u s e

m e a n s

.

V i e w e d i n t h e c o n t e x t o f t h e e n t i r e i n s t r u c t i o n

, a s w e l l a s w i t h d u e c o n s i d e r a t i o n t o

t h e e x t e n s i v e p r o o f o f v a l u e b e f o r e t h e j u r y

, w e c a n n o t s a y t h a t t h e c o u r t e r r e d i n g i v i n g t h e

a d d i t i o n a l i n s t r u c t i o n a s w o r d e d

. T o w e r ’ s t h e o r y t h r o u g h o u t t h e t r i a l w a s t h a t i t s h o u l d

r e c e i v e t h e h i g h e s t v a l u e f o r t h e l a n d

– w h i c h T o w e r c o n t e n d e d w a s t h e v a l u e i f t h e l a n d w a s

p u t t o i t s h i g h e s t a n d b e s t u s e

– a n d p u t o n e v i d e n c e i n s u p p o r t o f t h a t t h e o r y ; T o w e r w a s

e n t i t l e d t o a n i n s t r u c t i o n t h a t e x p l a i n e d h o w t h e j u r y s h o u l d c o n s i d e r t h e e v i d e n c e o f p o s s i b l e

f u t u r e u s e s o f t h e p r o p e r t y a s r e l a t e d t o t h e p r e s e n t v a l u e

. A s n o t e d b y t h e c o u r t

, T

. P

. I

. 1 1

. 0 3

d i d n o t s p e c i f

i c a l l y a d d r e s s h i g h e s t a n d b e s t u s e u n d e r t h e n a t u r e o f t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d

.

T h e a d d i t i o n a l i n s t r u c t i o n i s n o t i n c o n s i s t e n t w i t h T

. P

. I

. 1 1

. 0 3 a n d w a s a p p r o p r i a t e g i v e n t h e

o p i n i o n s e x p r e s s e d b y t h e e x p e r t s w h o t e s t i f i e d a s t o v a l u e

.

I I

. T r i a l / P r o c e d u r a l I s s u e s

A

. T h e D e n i a l o f M D H A ’ s M o t i o n f o r a D i r e c t e d V e r d i c t

A t t h e c l o s e o f t h e p r o o f M D H A m o v e d f o r a d i r e c t e d v e r d i c t t h a t t h e p r o p e r t y b e

v a l u e d a t $ 1 4

, 8 0 0

, 0 0 0 ; M D H A c o n t e n d s t h a t t h e c o u r t e r r e d i n d e n y i n g t h e m o t i o n

.

T .P.I . 15. 02 s ta te s: 5

All of the ins tr uct ion s ar e equ al ly import ant

. T he ord er in whic h the se ins tr uct ion s ar e giv en

has no si gn i f

i c a n ce. You m

ust fol low al l of the ins tr uct ion s and not si ngle out some and

ignor e ot her s.

8 T enn ess ee Pra ct ic e, T enn ess ee Pat te rn J ury I nst ruc ti ons –Civil § 15 .02 ( 2012 ed. )

-8-T h e s t a n d a r d o f r e v i e w w e a p p l y t o t h e d e n i a l o f M D H A ’ s m o t i o n w a s s e t f o r t h i n

A l e x a n d e r v

. A r m e n t r o u t :

A d i r e c t e d v e r d i c t i s a p p r o p r i a t e o n l y w h e n t h e e v i d e n c e i s s u s c e p t i b l e t o b u t

o n e c o n c l u s i o n

. W e m u s t “ t a k e t h e s t r o n g e s t l e g i t i m a t e v i e w o f t h e e v i d e n c e

f a v o r i n g t h e o p p o n e n t o f t h e m o t i o n w h e n c a l l e d u p o n t o d e t e r m i n e w h e t h e r

a t r i a l c o u r t s h o u l d h a v e g r a n t e d a d i r e c t e d v e r d i c t

. ” I n a d d i t i o n

, a l l r e a s o n a b l e

i n f e r e n c e s i n f

a v o r o f t h e o p p o n e n t o f t h e m o t i o n m u s t b e a l l o w e d a n d a l l

e v i d e n c e c o n t r a r y t o t h e o p p o n e n t ’ s p o s i t i o n m u s t b e d i s r e g a r d e d

.

A s t h i s C o u r t h a s s t a t e d : “ T h e c o u r t m a y g r a n t t h e m o t i o n o n l y i f

, a f t e r

a s s e s s i n g t h e e v i d e n c e a c c o r d i n g t o t h e f o r e g o i n g s t a n d a r d s

, i t d e t e r m i n e s t h a t

r e a s o n a b l e m i n d s c o u l d n o t d i f f e r a s t o t h e c o n c l u s i o n s t o b e d r a w n f r o m t h e

e v i d e n c e

. ”

A l e x a n d e r v

. A r m e n t r o u t

, 2 4 S

. W

. 3 d 2 6 7

, 2 7 1 ( T e n n

. 2 0 0 0 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

T h e j u r y ’ s a w a r d o f $ 3 0

, 4 0 0

, 0 0 0 i s s u p p o r t e d b y t h e t e s t i m o n y o f J a m e s L a m b

, o n e

o f T o w e r ’ s e x p e r t w i t n e s s e s

. M D H A c o n t e n d s t h a t M r

. L a m b i m p r o p e r l y f o c u s e d o n h i g h e s t

a n d b e s t u s e i n h i s v a l u a t i o n ; t h a t t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e 2 0 0 7 s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y

$ 1 4

, 7 8 0

, 0 0 0 ( $ 5 3 p e r s q u a r e f o o t ) a n d t h e j u r y ’ s a w a r d o f $ 3 0

, 4 0 0

, 0 0 0 ( $ 1 2 3 p e r s q u a r e

f o o t ) r e f l e c t s a “ 1 0 0 % i n c r e a s e i n v a l u e ”

, w h i c h u n d e r m i n e s t h e i n t e g r i t y o f t h e e v i d e n c e t o

t h e p o i n t t h a t t h e v e r d i c t i s n o t s u p p o r t e d b y m a t e r i a l e v i d e n c e ; a n d t h a t v a r i o u s f a c t o r s

o c c u r r i n g b e t w e e n 2 0 0 7

, w h e n T o w e r b o u g h t t h e p r o p e r t y

, a n d 2 0 1 0

, w h e n t h e j u r y v a l u e d

i t

, m i l i t a t e a g a i n s t t h e v a l u a t i o n

.

M r

. L a m b d i s c u s s e d h i g h e s t a n d b e s t u s e w h e n h e t e s t i f i e d r e g a r d i n g h i s a p p r o a c h t o

t h e v a l u a t i o n o f t h e p r o p e r t y :

Q

. O k a y

. C o u l d y o u j u s t e x p l a i n t o t h e L a d i e s a n d G e n t l e m e n o f t h e J u r y

w h a t y o u d o w h e n y o u u s e t h e s a l e s c o m p a r i s o n o r c o m p a r a b l e s a l e s

a p p r o a c h ?

A

. I n e s s e n c e

, w h a t w e d o i s w e a t t e m p t t o f i r s t w o r k t h r o u g h a h i g h e s t a n d

b e s t u s e a n a l y s i s

. A n d a f t e r w o r k i n g t h r o u g h t h a t h i g h e s t a n d b e s t u s e

a n a l y s i s

, w e g e t a n i d e a o f

, o k a y

, w h a t t y p e o f d e v e l o p m e n t i s t h e m o s t l i k e l y

,

m o s t p r o b a b l e

, f

i n a n c i a l l y f

e a s i b l e

, l e g a l l y a l l o w e d

, c a n b e d o n e b a s e d o n i t s

p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s

.

Y o u c o n s i d e r a l l o f t h o s e f a c t o r s a n d y o u c o n s i d e r a l l o f t h e d i f f e r e n t

t y p e s o f u s e s i n t h e z o n i n g c o d e

, a n d f r o m t h a t y o u c o m e t o u l t i m a t e l y w h a t

w o u l d y i e l d i t t h e h i g h e s t v a l u e

, y i e l d i t t h e h i g h e s t v a l u e b a s e d o n i t b e i n g

-9-f

e a s i b l e

, b a s e d o n i t b e i n g a t l e a s t t h e m o s t p r o b a b l e u s e

, s o m e u s e t h a t t h e

n e i g h b o r h o o d h a s o r i s t r e n d i n g t o w a r d s h o w i n g i t c a n d o

.

A f t e r e s t a b l i s h i n g t h a t h i g h e s t a n d b e s t u s e

, t h e n y o u m o v e i n t o t h e

e v a l u a t e

, a c t u a l v a l u a t i o n p o r t i o n

, g o o u t a n d f i n d c o m p a r a b l e l a n d s a l e s

, s a l e s

t h a t h a v e h a p p e n e d i n t h e p a s t o r v e r y r e c e n t h i s t o r y t h a t a r e a t l e a s t h a v i n g

s o m e s i m i l a r c h a r a c t e r i s t i c s o f w h a t y o u r h i g h e s t a n d b e s t u s e c o u l d b e

.

A n d f r o m t h a t s t a n d p o i n t

, a f

t e r a n a l y z i n g t h o s e c o m p a r a b l e s a l e s

, y o u

a n a l y z e t h e m t h r o u g h s e v e r a l f a c t o r s a n d m a k e a d

j u s t m e n t s t o t h e m

, a n d f r o m

t h a t p r o c e s s

, t h a t w i l l g e t u s t o w h a t w e c o n c l u d e o u r m a r k e t v a l u e w o u l d b e

. Q

. A l l r i g h t

. S o g o i n g b a c k t h e n t o y o u r a n a l y s i s o f h i g h e s t a n d b e s t u s e

,

t h e f o u r f a c t o r s

, a r e t h e y p h y s i c a l l y p o s s i b l e

, l e g a l l y p e r m i s s i b l e

, f i n a n c i a l l y

f e a s i b l e

, a n d f

i n a l l y m a x i m a l l y p r o d u c t i v e

, r i g h t ?

A

. Y e s

.

H e t h e n p r o c e e d e d t o g i v e h i s o p i n i o n a s t o e a c h f a c t o r

, i d e n t i f

y i n g s p e c i f

i c f e a t u r e s o f t h e

p r o p e r t y t h a t f

i t e a c h

, a n d c o n c l u d e d :

Q

. A l l r i g h t

. S o n o w w r a p p i n g a l l o f t h a t t o g e t h e r

, w h a t i s y o u r h i g h e s t

a n d b e s t u s e c o n c l u s i o n f o r t h i s p r o p e r t y

, M r

. L a m b ?

* * *

T H E W I T N E S S : W e l l

, t h e c o n c l u s i o n i s t h a t a m i x e d

- u s e d e v e l o p m e n t a n d

a g o o d C l a s s A o f

f i c e s p a c e

, u p p e r

- - e x c u s e m e

- - u p p e r u p s c a l e h o t e l s p a c e

a n d s o m e r e t a i l s p a c e

. A l l d e m a n d f a c t o r s i n d i c a t e t h a t d e v e l o p m e n t c a n b e g i n

i n t h e v e r y s h o r t

- t e r m

. H o w e v e r

, a s w e d i s c u s s e d

, t h e r e ’ s p r o b a b l y a b u y e r

r e c o g n i z e d t h a t r i s k o f l e t ’ s p o s t p o n e i t f o r a n o t h e r y e a r a s w e w i l l w a i t a n d

s e e

, d e s p i t e t h e d e m a n d f a c t o r s

. A n d i t m u s t r e c o g n i z e t h a t d e v e l o p m e n t

t i m e f r a m e o f t h r e e y e a r s t o c o m p l e t e t h e p r o c e s s

.

A f t e r o p i n i n g a s t o h i g h e s t a n d b e s t u s e

, h e t e s t i f i e d a s f o l l o w s :

Q

. A l l r i g h t

. A n d s o n o w t h a t w e ’ r e a t t h i s s p o t w h e r e y o u u n d e r s t a n d t h e

h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h i s p r o p e r t y

, w h a t d i d y o u d o n e x t ?

A

. N o w

, t h e n e x t s t e p i s

, w e l l

- - t h e n e x t p r i m a r y s t e p i s t o g e t i n t o t h e

a c t u a l a p p r a i s a l p r o c e s s o r v a l u a t i o n p r o c e s s

, a n d t h a t ’ s g o i n g a n d l o o k i n g f o r

c o m p a r a b l e l a n d s a l e s t h a t m e e t c e r t a i n c r i t e r i a w i t h r e g a r d s t o

, i s i t i n a

s i m i l a r l o c a t i o n

, h o w r e c e n t i s t h e s a l e ? Y o u a r e l o o k i n g f o r p o t e n t i a l l y

, i n

s o m e f o r m o r f a s h i o n

, b e i n g t h e s i m i l a r h i g h e s t a n d b e s t u s e o f y o u r p r o p e r t y

.

T h e s e a r e t h e t y p e s o f t h i n g s y o u ’ r e l o o k i n g f o r w h e n y o u g o a n d l o o k f o r a

c o m p a r a b l e s a l e

.

-10-M r

. L a m b n e x t d i s c u s s e d f o u r p a r c e l s w h i c h h e d e t e r m i n e d w e r e c o m p a r a b l e a n d

u p o n w h i c h h i s v a l u a t i o n o f t h e T o w e r p r o p e r t y w a s b a s e d

. H e d e t a i l e d s e v e r a l f a c t o r s h e

u s e d i n m a k i n g t h e i n i t i a l d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e p a r c e l s w e r e c o m p a r a b l e t o t h e T o w e r p a r c e l

i n c l u d i n g

, i n t e r a l i a

, p r o x i m i t y t o T o w e r ’ s p r o p e r t y ; f e a t u r e s o f

t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s ’

l o c a t i o n s ; d a t e o f s a l e ; s i z e

, n a t u r e a n d u s e o f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s ; z o n i n g ; a n d

a m e n i t i e s a v a i l a b l e

. H e t h e n p r o c e e d e d t o v a l u e e a c h p a r c e l a s f o l l o w s : o n e p a r c e l w i t h a

s a l e d a t e o f J u n e 2 0 0 7 a t $ 9 0

. 6 2 p e r s q u a r e f o o t ; a n o t h e r w i t h a s a l e d a t e o f A p r i l 2 0 0 8 a t

$ 8 4

. 5 8 p e r s q u a r e f

o o t ; a n o t h e r w i t h a s a l e d a t e o f F e b r u a r y 2 0 0 8 a t $ 1 5 1

. 5 0 p e r s q u a r e f o o t ;

a n d t h e f o u r t h a t $ 1 5 6

. 6 1 p e r s q u a r e f o o t

. 6

V i e w i n g M r

. L a m b ’ s t e s t i m o n y i n i t s e n t i r e t y

– a n d i n c o n t e x t

– M D H A ’ s o b j e c t i o n s a r e

n o t w e l l t a k e n

. W e f

i n d n o t h i n g i n a p p r o p r i a t e i n h i s m e t h o d o l o g y o r v a l u a t i o n a n d b o t h w e r e

s u b j e c t e d t o e x t e n s i v e a n d r i g o r o u s c r o s s

- e x a m i n a t i o n ; t h e v a l u e a s s i g n e d b y t h e j u r y f o r t h e

T o w e r p r o p e r t y w a s w i t h i n t h e r a n g e o f v a l u e s o p i n e d b y M r

. L a m b f o r t h e s a l e o f

c o m p a r a b l e p r o p e r t y

.

A p p l y i n g t h e s t a n d a r d o f r e v i e w s e t f o r t h i n A l e x a n d e r v

. A r m e n t r o u t

, w e c o n c l u d e

t h a t r e a s o n a b l e m i n d s c o u l d a c c e p t M r

. L a m b ’ s o p i n i o n o f v a l u e ; c o n s e q u e n t l y

, t h e t r i a l c o u r t

d i d n o t e r r i n d e n y i n g M D H A ’ s m o t i o n f o r a d i r e c t e d v e r d i c t a n d a l l o w i n g t h e v a l u a t i o n i s s u e

t o p r o c e e d t o t h e j u r y

. 7

B

. S t a t e m e n t D u r i n g V o i r D i r e

M D H A c o n t e n d s t h a t a q u e s t i o n t h a t T o w e r ’ s c o u n s e l p o s e d t o t h e p r o s p e c t i v e j u r o r s

i n t h e c o u r s e o f

v o i r d i r e p u t i r r e l e v a n t a n d m i s l e a d i n g i n f o r m a t i o n b e f

o r e t h e j u r y a n d t h a t

a m i s t r i a l w a s a p p r o p r i a t e

.

T h e c a s e s h o l d i n g t h a t c o n d u c t o f v o i r d i r e i s v e s t e d i n t h e s o u n d d i s c r e t i o n o f t h e t r i a l

c o u r t a n d t h a t t h e c o u r t ’ s a c t i o n w i l l n o t b e d i s t u r b e d u n l e s s t h e r e i s a n a b u s e o f t h a t

d i s c r e t i o n a r e l e g i o n

. S e e S t a t e v

. R e i d

, 1 6 4 S

. W

. 3 d 2 8 6 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) ; S t a t e v

. J e f f e r s o n

, 5 2 9

S

. W

. 2 d 6 7 4 ( T e n n

. 1 9 7 5 ) ; S t a t e v

. C o x

, 6 4 4 S

. W

. 2 d 6 9 2 ( T e n n

. C r i m A p p

. 1 9 8 2 ) ( t r i a l c o u r t

h a s w i d e d i s c r e t i o n i n c o n t r o l l i n g e x a m i n a t i o n o f p r o s p e c t i v e j u r o r s ) ; W i l l i a m s v

. B r i d

g e f o r d

,

3 8 3 S

. W

. 2 d 7 7 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 4 ) ( c l a r i f i c a t i o n o f a n y c o n f

u s i o n i n v o l v e d i n

q u e s t i o n i n g o f j u r o r s i s w i t h i n d i s c r e t i o n g r a n t e d t h e t r i a l c o u r t )

.

Mr . Lam b test if ie d that the value of the fou rt h parc el was bas ed on a 99- year lea se, ra the r tha n a 6

sal e of th e pr ope rt y; thi s t ra nsa ct ion occ urr ed i n 20 07.

For the same re aso n, we hol d tha t MDHA’ s obj ect ion to Mr

. Lamb’s opi nio n of value is not wel l 7

ta ken and th at hi s op ini on i s mater ia l e videnc e i n su ppor t o f t he j ury’s awar d.

-11-T h e q u e s t i o n a s k e d p r o s p e c t i v e j u r o r s w a s :

O n e o f t h e i s s u e s i n t h i s c a s e i s w h o i s p a y i n g f o r t h e l a n d o v e r t h e r e

t h a t w a s

– f

o r m e r l y b e l o n g e d t o T o w e r

, o b v i o u s l y

, t h a t ’ s b e e n t a k e n b y M D H A

f o r t h e c o n v e n t i o n c e n t e r t o g o u p o v e r t h e r e

, a n d w h o i s p a y i n g f o r t h a t ? A n d

t h e l a n d i s b e i n g p u r c h a s e d f r o m f u n d s t h a t w e r e c o l l e c t e d f r o m t o u r i s t

- r e l a t e d

a c t i v i t y

, t o u r i s t t a x e s

. S o

, i n f a c t

, i t i s b e i n g p a i d f

o r b y p e o p l e w h o a r e n o t

D a v i d s o n C o u n t y

– b a s i c a l l y

, p e o p l e w h o a r e o u t s i d e o f D a v i d s o n C o u n t y i s

w h e r e i t ’ s c o m i n g f

r o m

, t o u r i s t

- r e l a t e d t a x e s

.

D o e s t h e f

a c t t h a t t h e l a n d i s b e i n g p a i d f o r b y m o s t l y t o u r i s t s

, a s i t

w e r e

, d o e s t h a t e n t e r i n t o y o u r m i n d a t a l l a s t o w h e t h e r o r n o t T o w e r c a n g e t

a f a i r t r i a l t o d a y i f t h e f

a i r m a r k e t v a l u e i s d e t e r m i n e d t o b e s o m e t h i n g

– a l a r g e

n u m b e r ? W o u l d t h a t a f f e c t y o u a t a l l ?

M D H A ’ s c o u n s e l o b

j e c t e d t o t h e q u e s t i o n a n d a p r o l o n g e d d i s c u s s i o n e n s u e d ; t h e c o u r t

d e t e r m i n e d t h a t t h e q u e s t i o n s h o u l d h a v e b e e n a s k e d i n a d i f f e r e n t w a y a n d t h a t t h e

a p p r o p r i a t e a c t i o n w o u l d b e t o g i v e t h e j u r y t h e f o l l o w i n g c u r a t i v e i n s t r u c t i o n :

I f y o u ’ r e s e l e c t e d t o s e r v e o n t h i s j u r y

, a n d d u r i n g t h e p r o c e s s o f a l l

t h e s e q u e s t i o n s

, a n d w h e n y o u a r e s e l e c t e d t o s e r v e o n t h i s j u r y

, o f c o u r s e

, o n l y

1 4 o f y o u a r e g o i n g t o d o t h a t

, b u t t h i s i s f o r e v e r y o n e i n t h e c o u r t r o o m

, t h e

j u r y s h o u l d n o t c o n s i d e r f o r a n y p u r p o s e t h e s o u r c e o f p a y m e n t i n r e a c h i n g

y o u r v e r d i c t o n w h a t i s j u s t c o m p e n s a t i o n

, j u s t m e a n i n g f a i r

, j u s t c o m p e n s a t i o n

f o r t h e T o w e r p r o p e r t y

. L e t m e r e p e a t t h a t

.

J u r y s h o u l d n o t c o n s i d e r

, f o r a n y p u r p o s e

, t h e s o u r c e o f p a y m e n t i n

r e a c h i n g y o u r v e r d i c t o n w h a t i s j u s t c o m p e n s a t i o n f o r t h e T o w e r p r o p e r t y

.

A l l r i g h t

, t h a t ’ s t h e i n s t r u c t i o n

.

T h e c o u r t t h e n a s k e d i f t h e r e w e r e a n y p r o s p e c t i v e j u r o r s w h o c o u l d n o t f o l l o w t h e

i n s t r u c t i o n a n d e n d e d u p e x c u s i n g t h r e e w h o r e s p o n d e d t h a t t h e y c o u l d n o t

.

V o i r d i r e i n t h e c a s e e x t e n d e d o v e r a t w o d a y p e r i o d ; t h e t r a n s c r i p t d e m o n s t r a t e s t h a t

t h e t r i a l j u d g e w a s v e r y i n v o l v e d i n t h e p r o c e s s

, a s k i n g p r e l i m i n a r y q u e s t i o n s b e f o r e a l l o w i n g

c o u n s e l t o i n t e r r o g a t e f

u r t h e r

. C o u n s e l w a s g i v e n l a t i t u d e i n q u e s t i o n i n g p r o s p e c t i v e j u r o r s

a n d c h a l l e n g e s f

o r c a u s e w e r e n o t p a r t i c u l a r l y c o n t e n t i o u s

. T h e d i s p u t e r e g a r d i n g t h e

q u e s t i o n a t i s s u e a r o s e i n t h e s e c o n d d a y o f v o i r d i r e

. W h e n t h e q u e s t i o n w a s a s k e d a n d

o b j e c t i o n m a d e

, t h e c o u r t a l l o w e d M D H A ’ s c o u n s e l t o e x p l a i n i t s p o s i t i o n t h a t t h e q u e s t i o n

w a s i m p r o p e r a n d m i s l e a d i n g a n d T o w e r ’ s c o u n s e l t o e x p l a i n t h e f a c t u a l b a s i s o f t h e

q u e s t i o n ; t h e c o u r t t h e n d e t e r m i n e d t h a t t h e c u r a t i v e i n s t r u c t i o n w a s a p p r o p r i a t e

.

-12-O n t h e r e c o r d b e f o r e u s w e c a n n o t c o n c l u d e t h a t t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n

i n t h e m a n n e r i n w h i c h i t h a n d l e d t h i s s i t u a t i o n

. T h e d i s p u t e w a s o n e o f a m u l t i t u d e o f

d i s p u t e s i n t h i s v i g o r o u s l y l i t i g a t e d c a s e

, a n d t h e r e c o r d d o e s n o t s u p p o r t a f i n d i n g t h a t t h e

c o u r t ’ s d e c i s i o n t o g i v e t h e i n s t r u c t i o n w a s i n a p p r o p r i a t e o r i n a d e q u a t e o r t h a t t h e q u e s t i o n

h a d a n y e f

f e c t o n t h e j u r y a s s u b s e q u e n t l y s e a t e d o r o n i t s v e r d i c t

.

C

. A r c h i t e c t ’ s R e n d e r i n g

M D H A n e x t c o m p l a i n s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a l l o w i n g T o w e r t o d i s p l a y t o t h e

j u r y a n a r c h i t e c t ’ s r e n d e r i n g o f a n i m a g i n a r y d e v e l o p m e n t o n t h e c o n d e m n e d p r o p e r t y ;

M D H A a r g u e s t h a t t h e e f f e c t o f t h e i l l u s t r a t i o n w a s t o e x a c e r b a t e T o w e r ’ s o v e r

- e m p h a s i s o n

h i g h e s t a n d b e s t u s e

. T h e p a r t i c u l a r d r a w i n g w a s n o t i n t r o d u c e d a s a n e x h i b i t b u t w a s

m a r k e d f o r i d e n t i f

i c a t i o n a n d t e s t i f

i e d t o b y J o h n P i e r c e

, T o w e r ’ s s e n i o r v i c e p r e s i d e n t ;

c o n s e q u e n t l y

, w e a d d r e s s t h i s i s s u e u n d e r t h e s t a n d a r d s a p p l i c a b l e t o o u r r e v i e w o f t h e

i n t r o d u c t i o n o f e v i d e n c e

.

A t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g o n t h e a d m i s s i b i l i t y o f e v i d e n c e i s w i t h i n t h e s o u n d d i s c r e t i o n

o f t h e t r i a l c o u r t a n d i s s u e s r e g a r d i n g t h e a d m i s s i o n o f e v i d e n c e a r e r e v i e w e d b y t h i s c o u r t

u n d e r t h e a b u s e o f d i s c r e t i o n s t a n d a r d

. D i c k e y v

. M c C o r d

, 6 3 S

. W

. 3 d 7 1 4

, 7 2 3 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 1 )

. W e w i l l o n l y r e v e r s e a d e c i s i o n r e g a r d i n g t h e a d m i s s i b i l i t y o f e v i d e n c e u p o n

a s h o w i n g o f a n a b u s e o f d i s c r e t i o n

. O t i s v

. C a m b r i d g e M u t

. F i r e I

n s

. C o

. , 8 5 0 S

. W

. 2 d 4 3 9

,

4 4 2 ( T e n n

. 1 9 9 2 )

. A n a b u s e o f d i s c r e t i o n o c c u r s w h e n a c o u r t e i t h e r g o e s b e y o n d t h e

f r a m e w o r k o f t h e a p p l i c a b l e l e g a l s t a n d a r d s o r w h e n a c o u r t f a i l s t o p r o p e r l y c o n s i d e r t h e

f a c t o r s c u s t o m a r i l y u s e d t o m a k e t h a t d i s c r e t i o n a r y d e c i s i o n

. S t a t e v

. L e w i s

, 2 3 5 S

. W

. 3 d 1 3 6

,

1 4 1 ( T e n n

. 2 0 0 7 )

. 8

T he c our t i n Lewi s st at ed: 8

Gene ra ll y, que st ion s con cer nin g the admissi bil it y of eviden ce re st wit hin the sou nd

dis cr et ion of the tr ia l cou rt and thi s Cour t wil l not int er fe re w i t h the exe rc is e of thi s

dis cr et ion in th e a bse nce of a c le ar sho wing of

abu se app ear ing on t he f ace of th e r eco rd.

An abu se of d i s cr et ion occ urs when the tr ia l cou rt app li es an inc orr ect le gal st and ar d or

re ach es a c onc lus ion th at is “i ll ogical or unr eas ona ble and ca use s a n inj ust ic e t o t he p ar ty

complai nin g.” “[ D]i scr et ion ar y cho ic es ar e not le f t t o a cou rt ' s inc li nat ion

, but to it s

j udgm ent ; and it s j udgm ent is t o b e gu i d e d by sou nd le gal pri nci ple s.” “Abus e is fou nd

when the tr ia l cou rt has gone out si de the fr amework of le gal st and ar ds or st at uto ry

li m it at ion s, or when it fa il s to pro per ly con si der the fa ct ors on tha t is sue giv en by the higher

cou rt s t o guide th e di scr et ion ar y dete rminat ion .”

Lewi s , 235 S.W .3d a t 1 41 ( ci ta ti ons omitt ed)

.

-13-B e f o r e a l l o w i n g t h e j u r y t o s e e t h e d r a w i n g a n d h e a r M r

. P i e r c e t e s t i f y

, t h e c o u r t a n d

c o u n s e l d i s c u s s e d a t l e n g t h t h e p u r p o s e o f i t s p r e s e n t a t i o n

. T h e r e c o r d r e f l e c t s t h a t t h e c o u r t

w a s c o n c e r n e d w i t h b a l a n c i n g T o w e r ’ s r i g h t t o s h o w t h e j u r y a d e m o n s t r a t i v e a i d i n s u p p o r t

o f i t s t h e o r y t h a t i t w a s e n t i t l e d t o r e c e i v e t h e v a l u e f o r t h e l a n d i f i t w e r e p u t t o i t s h i g h e s t

a n d b e s t u s e

– w h i c h T o w e r c o n t e n d e d w a s a s a m i x e d u s e

, h i g h r i s e d e v e l o p m e n t

– w i t h a

c o n c e r n t h a t t h e d r a w i n g n o t o v e r e m p h a s i z e i n t h e m i n d s o f t h e j u r o r s t h e p o s s i b l e u s e o f t h e

p r o p e r t y f

o r s u c h a d e v e l o p m e n t

. T h e c o u r t w a s p a r t i c u l a r l y c o n c e r n e d

, b a s e d o n i t s r e a d i n g

o f M e m p h i s H o u s

. A u t h

. v

. M i d

- S o u t h T i t l e C o

. , 4 4 3 S

. W

. 2 d 4 9 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 8 )

, t h a t

t h e j u r y p r o p e r l y c o n s i d e r a l l a v a i l a b l e u s e s o f t h e p r o p e r t y

. 9

T h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y n o t e d t h a t t h e s t a n d a r d t o b e a p p l i e d t o d e t e r m i n e w h e t h e r

p a r t i c u l a r t e s t i m o n y o r a d e m o n s t r a t i v e a i d s h o u l d b e e x c l u d e d f o r o v e r e m p h a s i s o f a

p a r t i c u l a r u s e

, i s w h e n t h e t e s t i m o n y o r a i d g o e s b e y o n d a n e x p l a n a t i o n o f t h e w i t n e s s ’

v a l u a t i o n p r o c e s s

. S e e M e m p h i s H o u s i n g A u t h o r i t

y

, 4 4 3 S

. W

. 2 d a t 4 9 7

– 9 8

. I n a l l o w i n g M r

.

P i e r c e t o p r e s e n t t h e a i d t o t h e j u r y t h e c o u r t r u l e d :

I n Sta te v. Bes si e Loui se Park es, et al.

, 557 S.W .2d 5 0 4 ( T e n n. Ct. App. 1977 ), the cou rt 9

ar ti cul at ed t he b al anc e whi ch t he t ri al cou rt in th is ca se was at te m pti ng to s tr ike t hus ly:

A re la te d obj ect ion to the te st imony of Par kes and Evans con cer ns the r u l e t h a t a

wit nes s in an eminent domain pro cee d i n g wil l not be al lowe d to st at e the value of the

pro per ty for a spe ci fi c pur pos e. T his rul e, a cor oll ar y of the re qui re m ent tha t al l use s be

con si der ed in det er m ini ng value, ori ginal ly was use d to pro te ct agains t an overemphas is on

the use for whic h t h e p r o p e rt y was bei ng t aken, and to pre vent the j ury fr om valui ng i t in

te rms of it s par ti cul ar import anc e to the con demnor. I n Davi dso n Count y

, sup ra

, however

, the rul e was app li ed to upho ld exc lus ion of a m ap, pre par ed by the la ndown er s for use in the

eminent domain pro cee din g, whic h det ai le d an imag ina ry pla n for sub divid ing the pro per ty

ta ken. Simila rl y, in Me m p h i s H o usi ng Aut hor it

y

, sup ra

, it was hel d er ror to admit pla ns

whic h wer e int rod uce d by the owner s of the ta ken pro per ty and whic h graphi cal ly dep ic te d

pla cement of a nin e st ory m ote l on it

. T hes e cas es, whil e st at ing bro adl y tha t te st imony of

value for a si ngle par ti cul ar pur pos e is ina dm is si ble

, cl ear ly demonst ra te tha t the con cer n

unde rl ying thi s rul e is to pre vent overemphas is of any s i n gl e u se of the pro per ty, and

esp eci al ly tha t overemphas is whic h re sul ts fr om dep ic ti ng exc es s i ve d e ta il s of a pos si ble

use

. A bro ad pro hib it ion agains t des cr ipt ion and valuat ion of a par ti cul ar use

, however

, m ay

con fl ic t wit h the wide ly acknowl edged pri vilege of the wit nes s to exp la in how h e ar ri ved

at his value for the pro per ty, if he has ta ken the pec uli ar it ie s of one par ti cul a r u s e i n t o

acc ount in m aking his est imate. Obvious ly, a bal anc e m ust be st ruc k. Sin ce th e ma j or

con cer n of the Davi dso n Count y r u l e t o pre vent overemphas is of a par ti cul ar use and it s

value, it s ef

fe ct m ust be to re qui re exc l u d i n g eviden ce of a par ti cul ar use when it re ach es

the poi nt of bei ng an un re aso nab le emphasi s on t hat use and not m er el y an exp la nat ion of

the wit nes s’ s valu at ion pr oce sse s.

Park es, et al

. , 557 S.W .2d a t 5 08 ( ci ta ti ons omitt ed)

.

-14-T H E C O U R T :

. . . R e g a r d i n g t h e r u l i n g I j u s t m a d e i n r e v i e w i n g t h e

S t a t e o f T e n n e s s e e v e r s u s P a r k e s c a s e

, w h i c h I ’ v e a l r e a d y r e f e r e n c e d

, t h e

C o u r t t h e r e s t a t e s a b a l a n c e m u s t b e s t r u c k i n t r y i n g t o p r e v e n t a n

o v e r e m p h a s i s o f t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e

, a n d m y v i e w i s t h e c o l o r e x e m p l a r

o f 1 0 9

- 0 1 1

, i s n o t a n o v e r e m p h a s i s b u t

- - a n d I ’ m a l l o w i n g t h i s o n e p h o t o

, b e c a u s e i f I m a k e a b r o a d p r o h i b i t i o n a s s t a t e d i n t h e S t a t e o f T e n n e s s e e v e r s u s

P a r k e s c a s e

, a b r o a d p r o h i b i t i o n a g a i n s t d e s c r i p t i o n a n d v a l u a t i o n p a r t i c u l a r

u s e

, I w o u l d b e i n f

r i n g i n g o n t h e p r i v i l e g e o f t h e w i t n e s s t o e x p l a i n h o w h e

a r r i v e d a t h i s v a l u e f

o r t h e p r o p e r t y

.

A n d o n e o f t h e u s e s o f t h e p r o p e r t y i s h i g h e s t a n d b e s t u s e

, a n d t h i s i s

a n e x a m p l e o f w h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e m i g h t b e s o m e t i m e i n t h e f u t u r e

.

A n d a l l o f t h i s i s

, o f c o u r s e

, s u b j e c t t o c r o s s

- e x a m i n a t i o n

.

* * *

T H E C O U R T : W e l l

, a n d I w a s r e a l l y a s k i n g t h a t f o r y o u r b e n e f

i t

, M r

.

J a c k s o n

. S o I k n o w t h a t y o u o b j e c t t o i t

, a n d I w a n t e d t o m a k e i t a s p a l p a b l e

f o r y o u a s p o s s i b l e

, b e c a u s e I t h i n k y o u h a v e g o t a g o o d p o i n t

. I t h i n k i t ’ s a

c l o s e c a l l

, b u t I ’ m g o i n g t o l e t i t i n b e c a u s e i t ’ s a g o o d e x p l a n a t i o n o f w h a t

w e ’ r e t a l k i n g a b o u t

. A n d s o t h e c r o s s

- e x a m i n a t i o n i s t h e b e s t m o d i f i e r

.

M r

. P i e r c e t e s t i f

i e d t h a t t h e i l l u s t r a t i o n w a s :

[ A ] n e x a m p l e o f s o m e m o d e l i n g

, a c t u a l l y

, t h a t

- t o s h o w u n d e r t h e

- w h a t c a n

l e g a l l y b e b u i l t o n t h e p r o p e r t y

. T h e s e a r e h i g h

- r i s e b u i l d i n g s t h a t c o u l d b e

u s e d f o r o f f i c e o r h o t e l o r f

o r c o n d o m i n i u m s

, o r a v a r i e t y o f d i f f e r e n t u s e s

.

I t ’ s j u s t

- t h e r e ’ s n o p a r t i c u l a r u s e h e r e

, o t h e r t h a n t h e f a c t t h a t y o u c a n j u s t s e e

t h e s e a r e t h e

- w h a t c a n l e g a l l y b e b u i l t o n t h e p r o p e r t y

.

P r i o r t o r u l i n g

, t h e c o u r t h a d b r o a c h e d w i t h M D H A ’ s c o u n s e l t h e p o s s i b i l i t y o f g i v i n g

t h e j u r y a s p e c i a l i n s t r u c t i o n t h a t t h e d r a w i n g w a s a n i l l u s t r a t i o n o f w h a t t h e l a n d c o u l d b e

u s e d f o r a s a c o u n t e r t o M D H A ’ s p i c t u r e s o f t h e u s e o f t h e l a n d a t t h e t i m e o f c o n d e m n a t i o n

.

T h e r u l i n g d e m o n s t r a t e s t h a t t h e c o u r t c o n s i d e r e d b o t h s i d e s a n d w e f i n d n o t h i n g t o

d e m o n s t r a t e t h a t t h e i l l u s t r a t i o n o r M r

. P i e r c e ’ s t e s t i m o n y r e l a t i v e t o i t o v e r e m p h a s i z e d t h e

p r o p e r t y ’ s u s e w i t h i n t h e c o n t e m p l a t i o n o f t h e c a s e s c i t e d a b o v e ; w e d o n o t f i n d t h a t t h e

c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n a l l o w i n g i t t o b e s h o w n t o t h e j u r y

.

D

. T h e T r i a l C o u r t ’ s R o l e a s T h i r t e e n t h J u r o r

M D H A n e x t c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t m a d e t w o s t a t e m e n t s a t t h e h e a r i n g o n

M D H A ’ s m o t i o n f

o r a n e w t r i a l w h i c h “ p l a i n l y s u g g e s t i t r e l i e d u p o n a n i m p r o p e r t h i r t e e n t h

j u r o r s t a n d a r d a n d h a d s e r i o u s d o u b t s a b o u t t h e v e r d i c t a n d t h e j u r y p r o c e s s

. ”

-15-T h e t h i r t e e n t h j u r o r r u l e o r i g i n a t e d a t c o m m o n l a w a n d r e q u i r e s t h e t r i a l c o u r t t o

i n d e p e n d e n t l y w e i g h t h e e v i d e n c e

, p a s s u p o n t h e i s s u e s

, a n d d e c i d e w h e t h e r t h e v e r d i c t i s

s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e

. S t a t e v

. M o a t s

, 9 0 6 S

. W

. 2 d 4 3 1

, 4 3 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ( c i t i n g C u r r a n

v

. S t a t e

, 4 S

. W

. 2 d 9 5 7

, 9 5 8 ( 1 9 2 8 ) )

. O v e r o n e h u n d r e d y e a r s a g o

, o u r S u p r e m e C o u r t

a r t i c u l a t e d t h e r u l e a s f

o l l o w s :

[ T ] h e c i r c u i t j u d g e h e a r s t h e t e s t i m o n y

, j u s t a s t h e j u r y d o e s

, s e e s t h e

w i t n e s s e s

, a n d o b s e r v e s t h e i r d e m e a n o r u p o n t h e w i t n e s s s t a n d ; t h a t

, b y h i s

t r a i n i n g a n d e x p e r i e n c e i n t h e w e i g h i n g o f t e s t i m o n y

, a n d t h e a p p l i c a t i o n o f

l e g a l r u l e s t h e r e t o

, h e i s e s p e c i a l l y q u a l i f i e d f o r t h e c o r r e c t i o n o f a n y e r r o r s

i n t o w h i c h t h e j u r y b y i n e x p e r i e n c e m a y h a v e f a l l e n

, w h e r e b y t h e y h a v e f a i l e d

, i n t h e i r v e r d i c t

, t o r e a c h t h e j u s t i c e a n d r i g h t o f t h e c a s e

, u n d e r t h e t e s t i m o n y

a n d t h e c h a r g e o f t h e c o u r t ; t h a t

, i n o u r s y s t e m

, t h i s i s o n e o f t h e f u n c t i o n s t h e

c i r c u i t j u d g e p o s s e s s e s a n d s h o u l d e x e r c i s e

— a s i t w e r e

, t h a t o f a t h i r t e e n t h

j u r o r

. S o i t i s s a i d t h a t h e m u s t b e s a t i s f i e d

, a s w e l l a s t h e j u r y ; t h a t i t i s h i s

d u t y t o w e i g h t h e e v i d e n c e

, a n d

, i f h e i s d i s s a t i s f i e d w i t h t h e v e r d i c t o f t h e

j u r y

, h e s h o u l d s e t i t a s i d e

.

C u m b e r l a n d T

e l

. & T e l

. C o

. v

. S m i t h w i c k

, 7 9 S

. W

. 8 0 3

, 8 0 4 ( T e n n

. 1 9 0 4 )

. 1 0

T h e f i r s t c o m m e n t r e f

e r e n c e d b y M D H A w a s m a d e r e l a t i v e t o t h e r e s p o n s e t o t h e

j u r y ’ s q u e s t i o n d i s c u s s e d p r e v i o u s l y a t s e c t i o n I B o f t h i s o p i n i o n ; t h e c o u r t s t a t e d :

T he r ule , as wel l a s t his cou rt ’s st and ar d of re view of

th e t ri al cou rt ’s ru li ng as t hir te ent h j uro r, 1 0

was m ore re cen tl y stat ed a s f oll ows:

Wh en act ing as the thi rt een th j uro r in con si der ing a m oti o n f o r a n e w tr ia l, the tr ia l cou rt

m ust ind epe nde ntl y wei gh the eviden ce, det er m ine the is sue s pre sen te d, and dec ide whet her

t h e j u r y’s verdi ct is sup por te d by the eviden ce. I f, af te r wei ghing the eviden ce, the tr i a l

cou rt is sat is fi ed wit h the j ury’s verdi ct

, the cou rt m ust app rove the verdi ct

. I f, on the oth er

han d, the tr ia l cou rt is not sat is fi ed wit h t h e ve r d i c t

, it m ust grant a new tr ia l. “T he tr ia l

cou rt ’s per for m anc e of it s fun ct ion as thi rt een th j uro r m ust be per for m ed wit hout re gard to

and wit hout def

er enc e bei ng s hown to the re sul t r eac hed by the j ury.” An app el la te cou rt

pre sumes the tr ia l cou rt pro per ly per for m ed it s dut y as the thi rt een th j uro r when the tr ia l

cou rt app roves the j ury’s verdi ct wit hout comm ent

. Wh er e, as her e, the tr ia l c our t mak es

comm ent s re gardi ng the verdi ct on the re cor d, thi s Cour t exa m ine s suc h comm ent s in ord er

to det er m ine “whe the r t he t ri al cou rt pr ope rl y re viewed the eviden ce, and was sa ti sf ie d or

dis sat is fi ed wit h the verdi ct .” T his Cour t m ay re verse the lowe r cou rt ’s j udgm ent and ord er

a new tr ia l onl y when the re cor d con ta ins st at ements tha t the tr ia l cou rt was dis sat is fi ed wit h

or dis app roved of the j ury’s verdi ct or when the tr ia l cou rt abs olved it sel f of or m is con st rue d

it s f unc ti on a s t he t hir te ent h j uro r.

Dic key , 63 S.W .3d a t 7 18–1 9 ( ci ta ti ons omitt ed)

.

-16-I ’ m r e f e r r i n g t o p a g e s 2 1 3 6 t h r o u g h 2 1 4 4

. I ’ v e j u s t a s k e d t h i s q u e s t i o n : W h e n

t h e j u r y

- - I a s k e d t h e q u e s t i o n : D o e s t h e f a i r m a r k e t v a l u e h a v e t o b e t h e

e x a c t a m o u n t o f o n e o f t h e a p p r a i s e r s o r c a n i t b e a n y a m o u n t b e t w e e n t h e

h i g h e s t a n d l o w e s t a m o u n t a p p r a i s e d ?

T h e r e w a s a l o t o f d i s c u s s i o n a b o u t t h a t q u e s t i o n a n d h o w i t s h o u l d b e

a n s w e r e d b e t w e e n p a g e s 2 1 3 6 a n d 2 1 4 4

.

U l t i m a t e l y i t w a s a g r e e d

. E v e n t h o u g h M r

. H i r s c h a n d M r

. C o n n e r h a d

a n o t h e r t h o u g h t a b o u t h o w i t o u g h t t o b e a n s w e r e d a n d t h e y g a v e t h e i r

o p i n i o n

, t h e y w e r e b a s i c a l l y

, I b e l i e v e

, w i t h o u t h a v i n g s a i d i n s o m a n y w o r d s

,

o v e r r u l e d b y t h e p e o p l e i n c h a i r s n u m b e r 1 f o r b o t h s i d e s

. A n d i t e n d e d u p

t h a t b o t h M r

. J a c k s o n a n d M r

. G r a n t

, w h o I t h i n k s h a r e d c h a i r n u m b e r 1 w i t h

M r

. B u r k h a l t e r

, b o t h a g r e e d t h a t w e w o u l d j u s t r e

- r e a d t h e c h a r g e b e g i n n i n g

w i t h t h e f

o u r t h f u l l p a r a g r a p h o n p a g e 5 t h r o u g h t h e e n d o f p a g e 5 a n d t h e f i r s t

t w o s e n t e n c e s o f p a g e 6

.

I f w e ’ d d o n e i t a d i f

f e r e n t w a y

, w h a t w o u l d h a v e h a p p e n e d ? N o b o d y h a s t o

a n s w e r t h a t b e c a u s e n o b o d y k n o w s

. I t m i g h t n o t h a v e m a d e a n y d i f f e r e n c e

.

B u t e v e r y b o d y a g r e e d t h a t w e w o u l d d o i t t h e w a y t h a t w e d i d i t

. S o t h a t ’ s

h i s t o r y

. E v e r y b o d y s t u c k b y t h e i r g u n s o n t h a t i s s u e

, a n d t h e d i c e w e r e r o l l e d

,

s o t o s p e a k

.

W e h a v e p r e v i o u s l y h e l d t h a t t h e a n s w e r g i v e n t o t h e j u r y ’ s q u e s t i o n w a s n o t e r r o r

.

W e d o n o t i n t e r p r e t t h e c o u r t ’ s c o m m e n t s r e l a t i v e t o t h e a n s w e r a t t h e h e a r i n g o n t h e m o t i o n

f o r n e w t r i a l a s “ t r o u b l i n g ” ; t h e c o u r t w a s a d d r e s s i n g a n a r g u m e n t m a d e b y c o u n s e l a n d t h e

c o m m e n t s w e r e e x p l a n a t o r y o f t h e p r o c e s s b y w h i c h t h e j u r y ’ s q u e s t i o n w a s a n s w e r e d

.

T h e s e c o n d c o m m e n t w a s a s t a t e m e n t t h a t t h e c o u r t “ m i g h t d i s a g r e e ” b u t n o t

“ r e a s o n a b l y d i s a g r e e ” w i t h t h e v e r d i c t ; M D H A c o n t e n d s t h a t t h e c o m m e n t s i n d i c a t e t h a t

, i n

p e r f o r m i n g i t s r o l e a s t h i r t e e n t h j u r o r

, t h e t r i a l c o u r t d e f e r r e d t o t h e v e r d i c t

. T h e p e r t i n e n t

s t a t e m e n t i s t h e f

o l l o w i n g :

W e l l

, a s I s a i d e a r l i e r

, I ’ v e l o o k e d r e a l l y c a r e f u l l y a t t h i s

, a t w h a t m y j o b i s a s

t h i r t e e n t h j u r o r

. A s I r e a d e a r l i e r

, e v e n t h o u g h t h e r e i s s u b s t a n t i a l l e g a l

e v i d e n c e w h i c h s u p p o r t s a j u r y ’ s v e r d i c t

, i f t h e t r i a l j u d g e

, a c t i n g a s t h i r t e e n t h

j u r o r

, r e a s o n a b l y d i s a g r e e s w i t h t h e j u r y ’ s v e r d i c t a n d f i n d s t h a t t h e e v i d e n c e

p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e v e r d i c t

, h e

, t h a t ’ s t h e t r i a l j u d g e

, n o t o n l y m a y

, b u t

m u s t o r d e r a n e w t r i a l

.

G o e s o n t o s a y

, i f t h e C i r c u i t C o u r t J u d g e

, i n w e i g h i n g t h e e v i d e n c e a s t h e

t h i r t e e n t h j u r o r

, i s u n a b l e t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n

f a v o r o f t h e v e r d i c t

, t h e J u d g e m u s t o r d e r a n e w t r i a l

. A j u d g e h a s w i d e

-17-d i s c r e t i o n i n a c t i n g a s t h i r t e e n t h j u r o r o n m o t i o n s f o r n e w t r i a l

, b u t h e m a y n o t

[ a b d i c a t e ] h i s r e s p o n s i b i l i t y o f i n d e p e n d e n t l y w e i g h i n g t h e e v i d e n c e

.

T h e r e i s a p r e s u m p t i o n t h a t t h e t r i a l j u d g e h a s c o m p l i e d w i t h h i s d u t y a s

t h i r t e e n t h j u r o r t o i n d e p e n d e n t l y w e i g h t h e e v i d e n c e w h e n h e h a s g r a n t e d a

n e w t r i a l o r w h e n h e h a s o v e r r u l e d a n e w t r i a l m o t i o n

. A s y o u a l l k n o w

, t h a t

p r e s u m p t i o n i s r e b u t t a b l e i f I t a l k t o o m u c h

.

N o w

, y o u k n o w

, I ’ v e r e a l l y g i v e n t h i s a l o t o f t h o u g h t

. W e s t a r t e d w o r k i n g o n

t h i s M o n d a y

. W e h a d a v e r y

, v e r y h e a v y w e e k t h i s w e e k

. I w o r k e d t h i s

t h o r o u g h l y M o n d a y

, p a r t o f T u e s d a y

, s e t i t a s i d e a n d w o r k e d o n t h e o t h e r

m a t t e r s t h a t w e r e i n f

r o n t o f m e

, a n d t h e n I r e v i e w e d r e a l l y w h a t I t h o u g h t

w e r e p r e t t y t h o r o u g h n o t e s t h a t I t o o k d u r i n g t h e t r i a l a g a i n

. I ’ v e t a b b e d t h e m

, h i g h l i g h t e d t h e m

, u n d e r l i n e d

, a n d s t a r r e d t h e m

.

Y o u k n o w

, I m i g h t d i s a g r e e w i t h w h a t t h e j u r y d i d

, b u t I d o n ’ t r e a s o n a b l y

d i s a g r e e w i t h w h a t t h e y d i d

. A n d I d o n o t f i n d t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s

a g a i n s t t h e v e r d i c t

. I a p p r o v e t h e v e r d i c t

. T h a t ’ s a l l I ’ m g o i n g t o s a y

.

A s w e c o n s i d e r t h i s i s s u e w e a r e m i n d f u l o f o u r r o l e

, a s s u c c i n c t l y s e t f o r t h i n M i l l e r

v

. D o e :

I f c a l l e d u p o n t o a c t a s a t h i r t e e n t h j u r o r f o l l o w i n g t h e f

i l i n g o f a

m o t i o n f o r a n e w t r i a l

, t h e t r i a l j u d g e s i m p l y a p p r o v e s a v e r d i c t w i t h o u t a n y

c o m m e n t

, i t i s p r e s u m e d b y a n a p p e l l a t e c o u r t t h a t h e h a s p e r f o r m e d h i s

f u n c t i o n a d e q u a t e l y

. I n t h e e v e n t t h a t t h e t r i a l c o u r t d o e s s t a t e h i s r e a s o n s

, a n

a p p e l l a t e c o u r t i s t o e x a m i n e t h e m o n l y f o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g w h e t h e r

t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y r e v i e w e d t h e e v i d e n c e

, a n d w a s s a t i s f i e d o r d i s s a t i s f

i e d

w i t h t h e v e r d i c t

. H o w e v e r

, i f i n d i s c h a r g i n g h i s d u t y a s t h i r t e e n t h j u r o r

, t h e

t r i a l j u d g e m a k e s c o m m e n t s w h i c h i n d i c a t e t h a t h e h a s m i s c o n c e i v e d h i s d u t y

o r c l e a r l y h a s n o t f

o l l o w e d i t

, t h i s c o u r t m u s t r e v e r s e a n d r e m a n d t h e c a s e f o r

a n e w t r i a l

.

M i l l e r v

. D o e

, 8 7 3 S

. W

. 2 d 3 4 6

, 3 4 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) ; s e e a l s o

S h o l o d g e F r a n c h i s e S

y s

. , I n c

. v

. M c K i b b o n B r o s

. , I n c

. , 9 1 9 S

. W

. 2 d 3 6 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 5 )

.

W e d o n o t e q u a t e t h e c o u r t ’ s s t a t e m e n t t h a t i t “ m i g h t d i s a g r e e w i t h w h a t t h e j u r y d i d

, b u t [ n o t ] r e a s o n a b l y d i s a g r e e w i t h w h a t t h e y d i d ” w i t h d i s s a t i s f a c t i o n w i t h t h e v e r d i c t f o r

p u r p o s e s o f g r a n t i n g a n e w t r i a l

. M a n y t i m e s a c o u r t m a y d i s a g r e e w i t h a j u r y ’ s v e r d i c t i n

t h e s e n s e t h a t t h e c o u r t w o u l d h a v e r u l e d a n o t h e r w a y ; d i s s a t i s f a c t i o n m e a n s t h a t t h e c o u r t

h a s d e t e r m i n e d t h a t t h e v e r d i c t i s n o t s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e

, w a s r e a c h e d i n a n i m p r o p e r

m a n n e r

, o r o t h e r w i s e w o r k s a n i n j u s t i c e

. S u c h d i s s a t i s f

a c t i o n i s n o t p r e s e n t i n t h e c o u r t ’ s

-18-c o m m e n t s h e r e ; t h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e m a r k f r o m w h i c h w e c o u l d c o n c l u d e t h a t t h e c o u r t

m i s c o n s t r u e d i t s r o l e a s t h i r t e e n t h j u r o r o r f a i l e d t o f o l l o w i t

. B e i n g s a t i s f

i e d t h a t t h e v e r d i c t

w a s s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e

, t h e c o u r t p r o p e r l y o v e r r u l e d t h e m o t i o n

.

I I I

. C O N C L U S I O N

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ R I C H A R D H

. D I N K I N S

, J U D G E

-19-