FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

MARCH 3, 2010

J OHN L EY

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 9

- 1 2 7 0 4

N o n

- A r g u m e n t C a l e n d a r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 8

- 1 0 0 9 6

- C V

- K M M

D E N N Y R

. W O O D

,

P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t

,

v e r s u s

B R I A R W I N D S C O N D O M I N I U M

A S S O C I A T I O N B O A R D O F D I R E C T O R S

,

D e f e n d a n t

- A p p e l l e e

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( M a r c h 3

, 2 0 1 0 )

B e f o r e B A R K E T T

, H U L L a n d M A R C U S

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M :

D e n n y W o o d

, p r o s e

, a p p e a l s t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f s e v e r a l o f h i sc l a i m s b r o u g h t u n d e r t h e F a i r H o u s i n g A c t ( “ F H A ” )

, 4 2 U

. S

. C

. § § 3 6 0 4

, 3 6 1 7

, a n d

o f h i s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m ; g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o B r i a r w i n d s

C o n d o m i n i u m A s s o c i a t i o n B o a r d o f D i r e c t o r s ( “ B r i a r w i n d s ” ) a s t o h i s t w o

r e m a i n i n g F H A c l a i m s ; a n d d e n i a l o f h i s m o t i o n t o a p p o i n t c o u n s e l

. A f t e r

t h o r o u g h r e v i e w

, w e a f

f i r m i n p a r t a n d v a c a t e a n d r e m a n d i n p a r t

.

F i r s t

, w e a f

f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f W o o d ’ s F H A c l a i m s

. T o

s u r v i v e a m o t i o n t o d i s m i s s u n d e r R u l e 1 2 ( b ) ( 6 )

, a p l a i n t i f f m u s t a l l e g e i n h i s

c o m p l a i n t s u f

f i c i e n t f a c t s “ t o r a i s e a r i g h t t o r e l i e f a b o v e t h e s p e c u l a t i v e l e v e l

. ”

B e l l A t l

. C o r p

. v

. T w o m b l y

, 5 5 0 U

. S

. 5 4 4

, 5 5 5

- 5 6 ( 2 0 0 7 ) ( c i t a t i o n o m i t t e d )

. T h u s

,

“ c o n c l u s o r y a l l e g a t i o n s

, u n w a r r a n t e d d e d u c t i o n s o f f a c t s [

, ] o r l e g a l c o n c l u s i o n s

m a s q u e r a d i n g a s f

a c t s w i l l n o t p r e v e n t d i s m i s s a l

. ” O x f o r d A s s e t M g m t

. , L t d

. v

.

J a h a r i s

, 2 9 7 F

. 3 d 1 1 8 2

, 1 1 8 8 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 2 )

. H o w e v e r

, w e c o n s t r u e p r o s e

p l e a d i n g s l i b e r a l l y

. B o x e r X v

. H a r r i s

, 4 3 7 F

. 3 d 1 1 0 7

, 1 1 1 0 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 )

.

T h e F H A p r o v i d e s t h a t i t i s u n l a w f u l t o “ d i s c r i m i n a t e a g a i n s t a n y p e r s o n i n

t e r m s

, c o n d i t i o n s

, o r p r i v i l e g e s o f s a l e o r r e n t a l o f a d w e l l i n g

, o r i n t h e p r o v i s i o n o f

s e r v i c e s o r f

a c i l i t i e s i n c o n n e c t i o n w i t h s u c h d w e l l i n g

, b e c a u s e o f a h a n d i c a p

. ” 4 2

U

. S

. C

. § 3 6 0 4 ( f

) ( 2 ) ( A )

. D i s c r i m i n a t i o n u n d e r § 3 6 0 4 i n c l u d e s “ a r e f u s a l t o p e r m i t

,

a t t h e e x p e n s e o f t h e h a n d i c a p p e d p e r s o n

, r e a s o n a b l e m o d i f i c a t i o n s o f e x i s t i n g

p r e m i s e s o c c u p i e d o r t o b e o c c u p i e d b y s u c h p e r s o n i f s u c h m o d i f i c a t i o n s m a y b e

2n e c e s s a r y t o a f f o r d s u c h p e r s o n f

u l l e n j o y m e n t o f t h e p r e m i s e s ” o r “ a r e f u s a l t o

m a k e r e a s o n a b l e a c c o m m o d a t i o n s i n r u l e s

, p o l i c i e s

, p r a c t i c e s

, o r s e r v i c e s

, w h e n

s u c h a c c o m m o d a t i o n s m a y b e n e c e s s a r y t o a f f o r d s u c h p e r s o n e q u a l o p p o r t u n i t y t o

u s e a n d e n

j o y a d w e l l i n g

. ” 4 2 U

. S

. C

. § § 3 6 0 4 ( f ) ( 3 ) ( A ) & ( B )

.

W i t h r e s p e c t t o e a c h o f t h e d i s m i s s e d d i s c r i m i n a t i o n c l a i m s

, W o o d e i t h e r

a b a n d o n e d t h e c l a i m o r f a i l e d t o a l l e g e a n y F H A v i o l a t i o n

. S p e c i f i c a l l y

, W o o d

a b a n d o n e d h i s c l a i m s t h a t B r i a r w i n d s ’ s f a i l u r e t o s t o r e t h e p o o l l i f t d u r i n g

i n c l e m e n t w e a t h e r a n d t h a t t h e r e c o n f i g u r a t i o n o f h i s p a r k i n g s p a c e v i o l a t e t h e

F H A

, b e c a u s e h e d i d n o t r a i s e t h o s e a r g u m e n t s o n a p p e a l

. S e e H o r s e l y v

. F e l d t

,

3 0 4 F

. 3 d 1 1 2 5

, 1 1 3 1 n

. 1 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 2 )

. N o r w i l l w e c o n s i d e r W o o d ’ s c l a i m t h a t

t h e u s e o f a m a s k a n d s n o r k e l i n t h e c o m m u n i t y p o o l i s a l e g i t i m a t e

a c c o m m o d a t i o n f

o r h i s d i s a b i l i t y

, b e c a u s e h e d o e s n o t p r o v i d e a n y a r g u m e n t i n

s u p p o r t o f t h i s r e q u e s t o r o t h e r w i s e e x p l a i n h o w B r i a r w i n d s ’ s p o o l r u l e s v i o l a t e t h e

F H A

. I d

.

A s f o r W o o d ’ s o t h e r c l a i m s

- - ( 1 ) i n a c c e s s i b i l i t y o f B r i a r w i n d s ’ s p o o l

f u r n i t u r e ; ( 2 ) i n a c c e s s i b i l i t y o f B r i a r w i n d s ’ s p i c n i c t a b l e s a n d g r i l l s ; ( 3 )

B r i a r w i n d s ’ s f

a i l u r e t o a l l o w W o o d t o i n s t a l l a h e a t p u m p i n t h e p o o l ; a n d ( 4 )

B r i a r w i n d s ’ s u s e o f s p e e d b u m p s i n t h e p a r k i n g l o t

- - w e a d o p t t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s

t h o r o u g h r e a s o n i n g d i s m i s s i n g t h e m

. W o o d d o e s n o t a l l e g e t h a t B r i a r w i n d s

3r e f

u s e d h i s o f

f e r t o m o d i f

y a n y o f t h e a b o v e

- m e n t i o n e d p r o p e r t y c o n d i t i o n s a t h i s

o w n e x p e n s e

, o t h e r t h a n t h e l a c k o f a p o o l h e a t e r

, w h i c h d o e s n o t c o n s t i t u t e

d i s c r i m i n a t i o n u n d e r t h e F H A b e c a u s e h e a t i n g t h e p o o l i s n o t r e q u i r e d t o e n s u r e

t h a t W o o d c a n e n

j o y t h e p o o l a r e a e q u a l l y w i t h n o n

- d i s a b l e d r e s i d e n t s

, s e e 4 2

U

. S

. C

. § § 3 6 0 4 ( f

) ( 2 ) ( A )

, ( f

) ( 3 ) ( A ) & ( B )

. F u r t h e r

, t h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y

d i s m i s s e d W o o d ’ s c l a i m t h a t t h e d e s i g n o f t h e g u e s t p a r k i n g s p a c e s w e r e

d i s c r i m i n a t o r y

, b e c a u s e h e d i d n o t h a v e s t a n d i n g t o b r i n g t h a t c l a i m

. H i s

c o m p l a i n t c o n t a i n s n o a l l e g a t i o n t h a t h e e v e r u s e d t h o s e p a r k i n g s p o t s o r s u f f e r e d

a n y i n j u r y h i m s e l f f

r o m t h e i r d e s i g n

. S e e E l e n d v

. B a s h a m

, 4 7 1 F

. 3 d 1 1 9 9

, 1 2 0 5

( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 )

.

T h e F H A a l s o p r o v i d e s t h a t “ [ i ] t s h a l l b e u n l a w f u l t o c o e r c e

, i n t i m i d a t e

,

t h r e a t e n

, o r i n t e r f

e r e w i t h a n y p e r s o n i n t h e e x e r c i s e o r e n j o y m e n t o f

, o r o n a c c o u n t

o f h i s h a v i n g e x e r c i s e d o r e n j o y e d ” a n y r i g h t g r a n t e d o r p r o t e c t e d u n d e r t h e F H A

.

4 2 U

. S

. C

. § 3 6 1 7 ; s e e S o f a r e l l i v

. P i n e l l a s C o u n t y

, 9 3 1 F

. 2 d 7 1 8

, 7 2 2 ( 1 1 t h C i r

.

1 9 9 1 ) ( f i n d i n g t h a t a n o t e t h r e a t e n i n g “ t o b r e a k [ t h e p l a i n t i f f ] i n h a l f

, ” h i t t i n g h i s

t r u c k

, s h o u t i n g o b s c e n i t i e s a n d s p i t t i n g a t h i m c o n s t i t u t e d c o e r c i o n a n d

i n t i m i d a t i o n u n d e r § 3 6 1 7 w h e n t h e r e w a s a l s o a n i n d i c a t i o n t h a t t h e r e w a s a

d i s c r i m i n a t o r y m o t i v a t i o n b e h i n d t h a t c o n d u c t )

. A s f o r W o o d ’ s F H A r e t a l i a t i o n

c l a i m

, h e f

a i l e d t o a l l e g e c o n d u c t t h a t r i s e s t o t h e l e v e l o f c o e r c i o n o r i n t i m i d a t i o n

4u n d e r t h e F H A ; h e a l l e g e s o n l y t h a t h e w a s r e t a l i a t e d a g a i n s t w h e n h i s v a n

, w h i c h

w a s l e a k i n g o i l

, w a s t o w e d

, a b o a r d m e m b e r c o m p l a i n e d t h a t h e w a s v i o l a t i n g t h e

p o o l r u l e s b y u s i n g a m a s k a n d s n o r k e l i n t h e p o o l

, a n d t h e s a m e b o a r d m e m b e r

a s s e s s e d f

i n e s a g a i n s t W o o d f

o r t h e o i l l e a k a n d t o o k p h o t o g r a p h s o f h i m

. T h a t

c o n d u c t d o e s n o t r i s e t o t h e l e v e l o f i n t i m i d a t i o n o r t h r e a t s

, n o r d i d W o o d

d e m o n s t r a t e a n y n e x u s b e t w e e n t h e c o m p l a i n e d a b o u t c o n d u c t a n d h i s F H A

p r o t e c t e d a c t i v i t y

. T h e r e f o r e

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t e r r i n d i s m i s s i n g t h e s e F H A

d i s c r i m i n a t i o n a n d r e t a l i a t i o n c l a i m s

.

W o o d a l s o a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g h i s b r e a c h o f

c o n t r a c t c l a i m

, w h i c h a l l e g e d t h a t B r i a r w i n d s v i o l a t e d p r e v i o u s c o n t r a c t u a l 1

a g r e e m e n t s d i c t a t i n g t h e s i z e o f h i s p a r k i n g s p a c e

. B r i a r w i n d s s a y s o n a p p e a l t h a t

t h i s i s s u e i s m o o t

, b e c a u s e B r i a r w i n d s h a s r e c o n f i g u r e d t h e p a r k i n g s p a c e t o m e e t

W o o d ’ s s p e c i f

i c a t i o n s

. H o w e v e r

, i t a p p e a r s t h a t n o e v i d e n c e o f t h i s m o d i f i c a t i o n

w a s p r e s e n t e d t o t h e d i s t r i c t c o u r t

. M o r e o v e r

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a d e q u a t e l y

a d d r e s s W o o d ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m

. I t s t a t e s o n l y t h a t “ W o o d h a s f a i l e d t o

a l l e g e t h a t h i s p a r k i n g s p a c e v i o l a t e s t h e F H A o r a p r i o r c o n c i l i a t i o n a g r e e m e n t

, ”

I n liberally

construing Woods’s pro se complaint, we f ind that he ra ised a bre ach of 1

contra ct claim. Althoug h all three of the c ounts he alleg es in his complaint are broug ht under the

FHA , he also states tha t he is seeking to have the te rms of the c onciliation ag ree ments he ente red

into with Briar

winds enfor ced. I

n addition, in Briar

winds’s answe r to Wood’s complaint, it

states that “De fenda

nt admits that P laintiff purports . . . to enf orce a prior se ttlement ag ree ment

which Plaintiff contends the Def endant ha s brea ched” (Answe r ¶ 4)

.

5a n d d o e s n o t a d d r e s s W o o d ’ s c o n t e n t i o n i n h i s c o m p l a i n t t h a t B r i a r w i n d s “ v i o l a t e d

t h e t e r m s o f t h e C o n c i l i a t i o n A g r e e m e n t o f 1 9 9 4

. . . b y r e d u c i n g t h e p l a i n t i f f ’ s

a s s i g n e d p a r k i n g s p a c e t o 8 9 i n c h e s f r o m t h e 1 4 4 i n c h e s

. ” S e e S i m m o n s v

.

W a i n w r i g h t

, 4 6 2 F

. 2 d 1 3 4 0

, 1 3 4 2 ( 5 t h C i r

. 1 9 7 2 ) ( v a c a t i n g a n d r e m a n d i n g a

d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f a p l a i n t i f f ’ s c l a i m s u n d e r 4 2 U

. S

. C

. § 1 9 8 3 b e c a u s e t h e

d i s t r i c t c o u r t f

a i l e d t o e n t e r f

i n d i n g s a n d c o n c l u s i o n s w i t h r e s p e c t t o a l l t h e

p l a i n t i f f ’ s c l a i m s ) ; I m p e r i a l R e s i d e n t i a l D e s i g n

, I n c

. v

. P a l m s D e v

. G r o u p

, I n c

. , 2 9

F

. 3 d 5 8 1

, 5 8 3 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 4 ) ( s t a t i n g t h a t w i t h o u t a n e x p l a n a t i o n f r o m t h e d i s t r i c t

c o u r t a b o u t i t s f

a c t u a l a n d l e g a l c o n c l u s i o n s o n a n i s s u e

, w e c a n n o t e f f e c t i v e l y

r e v i e w t h e i s s u e a n a p p e a l )

.

A c c o r d i n g l y

, w e v a c a t e a n d r e m a n d t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f W o o d ’ s

b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m s o t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t m a y d e t e r m i n e w h e t h e r t h i s c l a i m

i n n o w m o o t

, o r i n t h e a l t e r n a t i v e

, t o e x p l a i n i t s r e a s o n s f o r d i s m i s s i n g W o o d ’ s

b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m

.

T h i r d

, W o o d a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g s u m m a r y

j u d g m e n t t o B r i a r w i n d s o n h i s t w o r e m a i n i n g F H A c l a i m s o n s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

g r o u n d s

. W e a r e u n p e r s u a d e d

. U n d e r t h e F H A

, a n i n d i v i d u a l m a y s u e “ n o t l a t e r

t h a n 2 y e a r s a f

t e r t h e o c c u r r e n c e o r t h e t e r m i n a t i o n o f a n a l l e g e d d i s c r i m i n a t o r y

h o u s i n g p r a c t i c e

. ” 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 1 3 ( a ) ( 1 ) ( A ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. A s t a t u t e o f

6l i m i t a t i o n s b e g i n s t o r u n w h e n “ f a c t s s u p p o r t i v e o f t h e c a u s e o f a c t i o n a r e o r

s h o u l d b e a p p a r e n t t o a r e a s o n a b l y p r u d e n t p e r s o n s i m i l a r l y s i t u a t e d

. ” H i p p v

.

L i b e r t y N a t ’ l I n s

. C o

. , 2 5 2 F

. 3 d 1 2 0 8

, 1 2 2 2 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 1 ) ( q u o t a t i o n m a r k s a n d

c i t a t i o n s o m i t t e d )

. I n t h e c a s e o f a c o n t i n u i n g v i o l a t i o n

, t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

w i l l r u n f

r o m t h e m o m e n t t h e v i o l a t i o n b e g i n s i f t h e v i o l a t i o n c o n t i n u e s o n l y

b e c a u s e o f t h e p l a i n t i f

f ’ s k n o w i n g f

a i l u r e t o s e e k r e l i e f

. S e e R o b e r t s v

. G a d s d e n

M e m ’ l H o s p

. , 8 5 0 F

. 2 d 1 5 4 9

, 1 5 5 0 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 8 8 ) ( f i n d i n g a c l a i m o f a

“ c o n t i n u i n g ” i n

j u r y w a s t i m e

- b a r r e d w h e n t h e p l a i n t i f f k n o w i n g l y f

a i l e d t o

e x e r c i s e h i s r i g h t s ) ; s e e a l s o M a n g u m v

. A c t i o n C o l l e c t i o n S e r v

. , I n c

. , 5 7 5 F

. 3 d

9 3 5

, 9 4 6 ( 9 t h C i r

. 2 0 0 9 ) ( “ [ T ] h e F H A ’ s s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s s t a r t s t h e c l o c k o n t h e

d a t e t h e v i o l a t i o n o c c u r s

. . . . T h e o c c u r r e n c e o f t h e d i s c r i m i n a t o r y h o u s i n g

p r a c t i c e

. . . i s t h e f

a i l u r e t o d e s i g n a n d c o n s t r u c t

, n o t t h e p l a i n t i f f ’ s d i s c o v e r y o f

t h e v i o l a t i o n

. ” ) ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

W o o d h a s b e e n a w a r e o f a l l o f t h e p h y s i c a l a t t r i b u t e s o f B r i a r w i n d s a b o u t

w h i c h h e n o w c o m p l a i n s f o r m o r e t h a n t w o y e a r s

. W i t h r e s p e c t t o t h e f i r s t F H A

c l a i m t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t r e j e c t e d o n s u m m a r y j u d g m e n t

, W o o d a c k n o w l e d g e s

t h a t t h e c h a l l e n g e d p a t h w a y h a s b e e n t h e s a m e s i n c e a t l e a s t 1 9 9 3

, w h e n h e b e c a m e

a p e r m a n e n t r e s i d e n t o f B r i a r w i n d s

, a n d t h a t h e w a s a w a r e o f i t s e x i s t e n c e

.

S i m i l a r l y

, t h e u s e o f c r u s h e d r o c k i n t h e a t r i u m

, w h i c h f o r m s t h e b a s i s o f W o o d ’ s

7o t h e r F H A c l a i m

, w a s u n d i s p u t a b l y i n p l a c e w i t h W o o d ’ s k n o w l e d g e s i n c e 2 0 0 5

.

A c c o r d i n g l y

, b o t h c l a i m s a r e b a r r e d b y t h e F H A ’ s t w o

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

.

F i n a l l y

, W o o d a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d w h e n i t d e n i e d h i s m o t i o n

t o a p p o i n t c o u n s e l f

o r h i m

. I n d e c i d i n g w h e t h e r t o a p p o i n t c o u n s e l

, t h e d i s t r i c t

c o u r t “ h a s b r o a d d i s c r e t i o n

. . . a n d s h o u l d a p p o i n t c o u n s e l o n l y i n e x c e p t i o n a l

c i r c u m s t a n c e s

. ” B a s s v

. P e r r i n

, 1 7 0 F

. 3 d 1 3 1 2

, 1 3 2 0 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 9 ) ( c i t a t i o n s

o m i t t e d )

. B e c a u s e W o o d f a i l e d t o e s t a b l i s h a n y e x c e p t i o n a l c i r c u m s t a n c e s

j u s t i f y i n g t h e a p p o i n t m e n t o f c o u n s e l

, p a r t i c u l a r l y w h e r e h e p r i m a r i l y a l l e g e d

s t r a i g h t f o r w a r d F H A a n d b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m s c o n c e r n i n g t h e w h e e l c h a i r

a c c e s s i b i l i t y o f h i s r e s i d e n c e

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a b u s e i t s c o n s i d e r a b l e

d i s c r e t i o n i n d e n y i n g h i s m o t i o n t o a p p o i n t c o u n s e l

.

A F F I R M E D i n p a r t

, V A C A T E D a n d R E M A N D E D i n p a r t

.

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