### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Nov em be r 15 , 20 12 Ses si on

GREE NBANK v . STERLI NG VENTURES, L.L .C., E T A L



### .

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r W i l l i a m s o n C o u n t y

N o

. 3 9 8 9 7 T i m o t h y L

. E a s t e r , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 2

- 0 1 3 1 2

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d D e c e m b e r 7

, 2 0 1 2

A f t e r t h e p r o p e r t y a t i s s u e w a s s o l d a t a f o r e c l o s u r e s a l e

, A p p e l l e e B a n k f i l e d t h e i n s t a n t

a c t i o n s e e k i n g a d e f

i c i e n c y j u d g m e n t a g a i n s t A p p e l l a n t s

. T h e B a n k s u b s e q u e n t l y m o v e d f o r

s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e b a s i s o f t h e s t a t u t o r y p r e s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e

w a s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f p u r c h a s e

. T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

-

1 1 8 ( b )

. A p p e l l a n t s o b

j e c t e d

, a s s e r t i n g t h a t

, b e c a u s e t h e f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e w a s l e s s t h a n

t h e a p p r a i s e d v a l u e o f t h e p r o p e r t y

, t h e s a l e w a s c o m m e r c i a l l y u n r e a s o n a b l e

. T h e t r i a l c o u r t

g r a n t e d t h e B a n k ’ s m o t i o n

, f i n d i n g t h a t A p p e l l a n t s f a i l e d t o m e e t t h e i r b u r d e n t o s h o w

, b y

a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

, t h a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e w a s “ m a t e r i a l l y l e s s ” t h a n

t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f f o r e c l o s u r e

. T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

-

1 1 8 ( c )

. D i s c e r n i n g n o e r r o r

, w e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3

. A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. , a n d D A V ID R

. F A R M E R

, J

. , j o i n e d

.

R o b e r t J

. N o t e s t i n e

, I I I

, a n d W

. H

. S t e p h e n s o n

, I I

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

,

S t e r l i n g V e n t u r e s

, L

. L

. C

. , C h a r l e s F

. C a u d e l l

, I I I

, a n d J a m e s C

. W o o d a r d

, I I

.

D a v i d M

. A n t h o n y

, C

. T u c k e r H e r n d o n

, a n d S e a n C

. K i r k

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e

a p p e l l e e

, C a p i t a l B a n k

, N

. A

. , S u c c e s s o r b y M e r g e r t o G r e e n B a n k

.

O P I N I O N

O n S e p t e m b e r 2 5

, 2 0 0 7

, S t e r l i n g V e n t u r e s

, b y a n d t h r o u g h C h a r l e s F

. C a u d e l l

, I I I a n d

J a m e s C

. W o o d a r d

, I I ( t o g e t h e r w i t h S t e r l i n g V e n t u r e s a n d M r

. C a u d e l l

, “ A p p e l l a n t s ” )

, i n

t h e i r r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t i e s

, e x e c u t e d a U n i v e r s a l N o t e a n d S e c u r i t y A g r e e m e n t

, a sm o d i f

i e d b y v a r i o u s C o m m e r c i a l D e b t M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t s a n d s u b s e q u e n t U n i v e r s a l

N o t e s a n d S e c u r i t y A g r e e m e n t s ( c o l l e c t i v e l y t h e “ N o t e ” )

. T h e N o t e

, w h i c h w a s e x e c u t e d 1

i n f a v o r o f A p p e l l e e G r e e n B a n k

, w a s i n t h e m a x i m u m p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 7 9 2

, 0 0 0

. 0 0

. 2

I n c o n n e c t i o n w i t h t h e N o t e

, S t e r l i n g V e n t u r e s

, b y a n d t h r o u g h M e s s r s

. W o o d a r d a n d

C a u d e l l

, i n t h e i r r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t i e s

, e x e c u t e d a C o m m e r c i a l L o a n A g r e e m e n t

, d a t e d

S e p t e m b e r 2 4

, 2 0 0 7

, i n t h e m a x i m u m p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 7 9 2

, 0 0 0

. 0 0

. T h i s C o m m e r c i a l

L o a n A g r e e m e n t

, e x e c u t e d i n f a v o r o f G r e e n B a n k

, w a s s u b s e q u e n t l y m o d i f i e d a n d a m e n d e d

b y a s e c o n d C o m m e r c i a l L o a n A g r e e m e n t d a t e d M a r c h 3 0

, 2 0 1 0 ( t h e “ L o a n A g r e e m e n t ” )

.

I n a d d i t i o n

, b o t h M r

. C a u d e l l a n d M r

. W o o d a r d e x e c u t e d s e p a r a t e G u a r a n t y a g r e e m e n t s

, b o t h

d a t e d J u l y 3 1

, 2 0 0 7

, i n d i c a t i n g t h a t t h e y w o u l d

, i n d i v i d u a l l y

, r e p a y a n y a n d a l l d e b t s o w e d

b y S t e r l i n g V e n t u r e s t o G r e e n B a n k

.

S t e r l i n g V e n t u r e s d e f

a u l t e d i n m a k i n g p a y m e n t s t o G r e e n B a n k u n d e r t h e N o t e

. A s

a r e s u l t

, G r e e n B a n k d e c l a r e d a d e f a u l t o n t h e N o t e b y l e t t e r o f F e b r u a r y 7

, 2 0 1 1

. T h e l e t t e r

s t a t e s t h a t

, “ [ a ] s o f F e b r u a r y 3

, 2 0 1 1

, t h e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e

. . . w a s $ 7 9 2

, 0 0 0

. 0 0 ; t h e

a c c r u e d i n t e r e s t w a s $ 8

, 3 1 6

. 0 0 ; a n d l a t e c h a r g e s a n d o t h e r f e e s w e r e $ 8 8 8

. 8 5 f

o r a t o t a l

b a l a n c e o f $ 8 0 1

, 2 0 4

. 8 5

. ” T h e l e t t e r a c c e l e r a t e d a n d d e m a n d e d p a y m e n t o f a l l a m o u n t s d u e

u n d e r t h e N o t e p u r s u a n t t o t h e L o a n A g r e e m e n t

. O n M a r c h 2 2

, 2 0 1 1

, t h e p r o p e r t y s e c u r i n g

t h e N o t e w a s s o l d a t a f

o r e c l o s u r e s a l e

. G r e e n B a n k

, t h e s o l e b i d d e r

, p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y 3

f o r $ 6 6 7

, 0 0 0

. 0 0

.

O n J u n e 2 9

, 2 0 1 1

, G r e e n B a n k f i l e d s u i t

, s e e k i n g m o n e t a r y j u d g m e n t a g a i n s t t h e

A p p e l l a n t s

, j o i n t l y a n d s e v e r a l l y

, f o r t h e d e f

i c i e n c y b a l a n c e o w e d u n d e r t h e N o t e

. A t t h e

t i m e t h e c o m p l a i n t w a s f i l e d

, a n d a s a v e r r e d t h e r e i n

, t h e N o t e h a d a n u n p a i d b a l a n c e o f

$ 1 4 6

, 8 4 9

. 5 9

, w h i c h i n c l u d e d a c c r u e d a n d u n p a i d i n t e r e s t a n d l a t e c h a r g e s t h r o u g h J u n e 2 9

,

2 0 1 1

. T h e c o m p l a i n t

, h o w e v e r

, n o t e s t h a t i n t e r e s t c o n t i n u e s t o a c c r u e p u r s u a n t t o t h e N o t e

.

O n A u g u s t 5

, 2 0 1 1

, A p p e l l a n t s f i l e d a j o i n t a n s w e r

, i n w h i c h t h e y ( a s s t a t e d i n t h e i r

a p p e l l a t e b r i e f

) “ b a s i c a l l y a d m i t t [ e d ] t o t h e f a c t u a l a l l e g a t i o n s o f t h e c o m p l a i n t

. ” H o w e v e r

,

t h e a n s w e r r a i s e s t h e f

o l l o w i n g a f

f i r m a t i v e d e f

e n s e s : ( 1 ) G r e e n B a n k f a i l s t o s t a t e a c l a i m

u p o n w h i c h r e l i e f c a n b e g r a n t e d ; ( 2 ) G r e e n B a n k

, t h r o u g h i t s a g e n t s a n d r e p r e s e n t a t i v e s

,

a c t e d i n b a d f

a i t h ; ( 3 ) G r e e n B a n k b r e a c h e d i t s o b l i g a t i o n t o m i t i g a t e d a m a g e s ; a n d ( 4 )

Acco rdi ng to t he c om

pla int , M r. Ca ude ll is th e Se cr et ar y of St er li ng Ve ntu re s a nd M r. W ooda rd 1

is it s Chi ef

Ma nager.

As not ed in the tr ia l c o u rt ’s ord er grant ing summ ar y j udgm ent

, Gre enBa nk is “no w known as 2

Capi ta l Ba nk, N.A., suc ces sor by m er ger t o Gr een Bank.”

Appel la nts did not al le ge, at the hea ri ng or on a p p eal

, tha t the for ecl osu re sal e it sel f was 3

fr aud ule ntl y conduc te d or ir re gular in any m ann er

-2-G r e e n B a n k ’ s f o r e c l o s u r e w a s c o m m e r c i a l l y u n r e a s o n a b l e

.

O n S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 1 1

, G r e e n B a n k m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. I n s u p p o r t o f i t s

m o t i o n

, G r e e n B a n k a l s o f i l e d : ( 1 ) a T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

. 0 3 s t a t e m e n t o f

u n d i s p u t e d m a t e r i a l f

a c t s ; ( 2 ) t h e S e p t e m b e r 2 1

, 2 0 1 1 A f f i d a v i t o f L o n n i e M a l o n e

, S e n i o r

V i c e P r e s i d e n t o f G r e e n B a n k ; ( 3 ) t h e S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 1 1 A f f i d a v i t o f D a v i d A n t h o n y

,

G r e e n B a n k ’ s a t t o r n e y ; a n d ( 4 ) a m e m o r a n d u m o f l a w i n s u p p o r t o f t h e m o t i o n

. T h e m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t a v e r s t h a t

, a s o f t h e d a t e o f f i l i n g

, t h e t o t a l d e b t o w e d b y A p p e l l a n t s

w a s $ 1 5 3

, 2 2 1

. 2 2

. T h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t f u r t h e r s t a t e s t h a t t h e b a l a n c e o n t h e

N o t e a c c r u e s i n t e r e s t a t a r a t e o f $ 2 0

. 7 6 p e r d i e m

.

T h e m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t w a s i n i t i a l l y s e t f o r h e a r i n g o n O c t o b e r 2 4

, 2 0 1 1 ;

h o w e v e r

, t h e h e a r i n g w a s c o n t i n u e d t w i c e u p o n A p p e l l a n t s ’ m o t i o n s

. T h e h e a r i n g o n t h e

m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t w a s u l t i m a t e l y s e t f o r J a n u a r y 1 8

, 2 0 1 2

. I n i t s D e c e m b e r 7

,

2 0 1 1 o r d e r

, w h i c h s e t s t h e J a n u a r y 1 8

, 2 0 1 2 h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t s p e c i f i c a l l y s t a t e s t h a t

A p p e l l a n t s ’ “ d e p o s i t i o n s m u s t b e c o n d u c t e d o n o r b e f o r e D e c e m b e r 1 3 o r 1 4

, 2 0 1 1

. ” D u r i n g

t h e p e n d e n c y

, o n D e c e m b e r 1 3

, 2 0 1 1

, A p p e l l a n t s d e p o s e d M r

. M a l o n e

, a l o n g w i t h R o b e r t

C u l l e n A s h w o r t h

, a n o t h e r G r e e n B a n k e m p l o y e e

. O n e d a y b e f o r e t h e h e a r i n g

, o n J a n u a r y 1 7

,

2 0 1 2

, A p p e l l a n t s f

i l e d t h e i r r e s p o n s e s t o G r e e n B a n k ’ s R u l e 5 6

. 0 3 s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d

m a t e r i a l f

a c t s

. A s r e l e v a n t t o t h e i n s t a n t a p p e a l

, A p p e l l a n t s ’ r e s p o n s e s d i s p u t e : ( 1 ) t h e

r e m a i n i n g b a l a n c e d u e a n d o w i n g u n d e r t h e N o t e

, w h i c h G r e e n B a n k s t a t e s i s $ 1 5 1

, 6 1 6

. 1 4 ;

( 2 ) t h e i n t e r e s t a c c r u a l r a t e o n t h e N o t e

, w h i c h G r e e n B a n k s t a t e s i s $ 2 0

. 7 6 p e r d i e m ; ( 3 )

G r e e n B a n k ’ s a s s e r t i o n t h a t A p p e l l a n t s a r e d u e n o o t h e r c r e d i t s o n t h e N o t e

, a s a l l c o l l a t e r a l

h a s b e e n l i q u i d a t e d ; a n d ( 4 ) t h e s p e c i f i c a m o u n t s o f p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t d u e o n t h e N o t e

a s s e t o u t b y G r e e n B a n k

. T o a l l o f t h e s t a t e m e n t s b y G r e e n B a n k

, A p p e l l a n t s a s s e r t t h a t t h e r e

i s a d i s p u t e o f f

a c t a n d f u r t h e r s t a t e

, i n e a c h r e s p o n s e

, t h a t :

I n s u p p o r t o f t h e d i s p u t e h e r e o f

, w h i c h i s a q u e s t i o n o f f a c t t o b e

d e t e r m i n e d a t t r i a l

, [ A p p e l l a n t s ] w o u l d s h o w [ G r e e n B a n k ]

f o r e c l o s e d o n t h e s e c u r e d p a r c e l o f r e a l e s t a t e

. T h e a p p r a i s e d

v a l u e f o r t h e r e a l e s t a t e w a s $ 7 3 5

, 0 0 0

. 0 0

. A t t h e f o r e c l o s u r e

s a l e

, [ G r e e n B a n k ] b i d a n d p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y f o r

$ 6 6 7

, 0 0 0

. 0 0 w h i c h w a s c o m m e r c i a l l y u n r e a s o n a b l e u n d e r t h e

c i r c u m s t a n c e s

. [ A p p e l l a n t s ] a r e t h e r e f o r e e n t i t l e d t o a d d i t i o n a l

c r e d i t

. 4

A l s o i n s u p p o r t o f t h e i r c o n t e n t i o n t h a t t h e r e a r e m a t e r i a l f a c t s i n d i s p u t e

, A p p e l l a n t s

r e l y u p o n t h e A f

f i d a v i t o f C h a r l e s F

. C a u d e l l

, I I I

, w h i c h w a s a l s o f i l e d o n J a n u a r y 1 7

, 2 0 1 2

.

T he r eco rd ind ic at es tha t t he a ct ual fo re cl osu re sa le pr ic e was $66 7,40 0.00

. 4

-3-I n h i s A f

f i d a v i t

, M r

. C a u d e l l s t a t e s

, i n r e l e v a n t p a r t

, t h a t :

6

. I n N o v e m b e r 2 0 1 0

, [ A p p e l l a n t s ] e x p e r i e n c e d f i n a n c i a l

d i f f i c u l t i e s w i t h t h i s p a r t i c u l a r p a r c e l o f r e a l e s t a t e [ i

. e

. , t h e

p a r c e l s e c u r i n g t h e N o t e a t i s s u e h e r e ]

. I c o n s e q u e n t l y v i s i t e d

w i t h t h e b a n k a n d a d v i s e d i t t h a t t h e D e c e m b e r p a y m e n t w o u l d

b e t h e l a s t o n e I w o u l d b e a b l e t o m a k e

, a n d I s u g g e s t e d a

m e e t i n g t o h o p e f

u l l y r e s o l v e t h e m a t t e r

.

7

. D u r i n g t h i s p e r i o d o f t i m e

, t h e r e w a s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

a n d p o t e n t i a l b u y e r s

. M a t t e r o f f a c t

, a l u m p

- s u m c a s h a m o u n t

o f $ 6 7 5

, 0 0 0

. 0 0 w a s o f f e r e d

, a n d [ G r e e n B a n k ] s u m m a r i l y

r e j e c t e d i t

. 5

8

. D u r i n g a J a n u a r y m e e t i n g I h a d w i t h [ G r e e n B a n k ]

, I w a s t o l d

t h a t t h e i r a p p r a i s a l v a l u e f o r t h e p a r c e l o f r e a l e s t a t e w a s

$ 7 8 5

, 0 0 0

. 0 0

.

9

. D u r i n g t h e t i m e o f t h e f o r e c l o s u r e

, t h e t o t a l t a x a p p r a i s a l b y

W i l l i a m s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

, a m o u n t e d t o $ 8 4 9

, 0 0 0

. 0 0

. 6

1 0

. I m m e d i a t e l y p r i o r t o t h e f o r e c l o s u r e t h a t o c c u r r e d o n M a r c h

3 1

, 2 0 1 1

, [ G r e e n B a n k ] h a d a n o f f e r t o p u r c h a s e t h e p a r c e l o f

r e a l e s t a t e “ a s i s ” i n t h e a m o u n t o f $ 7 3 5

, 0 0 0

. 0 0

. T h e o n l y

c o n t i n g e n c y f

o r t h i s t r a n s a c t i o n w a s a d d i t i o n a l t i m e f o r t h e

p u r c h a s e r t o m a k e t h e n e c e s s a r y a r r a n g e m e n t s f o r p u r c h a s e

.

* * *

1 2

. A s a l i c e n s e d r e a l e s t a t e p r i n c i p a l b r o k e r w h o i s f a m i l i a r

w i t h t h i s a r e a

, i

. e

. , W i l l i a m s o n C o u n t y

, a n d a s a n o w n e r o f t h e

p r o p e r t y

, I p l a c e a v a l u e o n t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e [ o f ] t h e

f o r e c l o s u r e t o b e a t l e a s t $ 7 5 0

, 0 0 0

. 0 0

.

A s n o t e d a b o v e

, A p p e l l a n t s c o n d u c t e d t h e i r o w n d e p o s i t i o n o f L o n n i e M a l o n e

, a

S e n i o r V i c e P r e s i d e n t o f G r e e n B a n k

. T h i s A f f i d a v i t w a s f

i l e d b y A p p e l l a n t s o n J a n u a r y 1 8

,

T her e i s no doc um ent at ion in th e r eco rd con cer nin g the a ll eged $6 75,0 00.0 0 of fe r. 5

No t ax s ta te m ent s or re cor ds a re in cl ude d i n t his re cor d. 6

-4-2 0 1 2 a n d p r o v i d e s

, i n r e l e v a n t p a r t

, a s f o l l o w s :

5

. A s a n o f

f i c e r o f G r e e n B a n k

. . . I p e r s o n a l l y m e t w i t h t h e

[ A p p e l l a n t s ] a n d d i s c u s s e d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y [ s e c u r i n g

t h e N o t e ]

. . . a n d d i s c u s s e d m u l t i p l e i s s u e s r e l a t i n g t o

c o n s t r u c t i o n a n d c o m p l e t i o n

, p r o p o s a l s a n d v a l u e s o f t h e

p a r t i a l l y c o m p l e t e d h o u s e

. A t t h e t i m e o f t h e m e e t i n g

, t h e h o u s e

w a s e i g h t y

- f

i v e p e r c e n t ( 8 5 % ) c o m p l e t e a n d t h e h o u s e h a d

s u b s t a n t i a l d a m a g e

, i n c l u d i n g m u l t i p l e w a t e r l e a k s

, d i d n o t

c o n t a i n i n s u l a t i o n a n d t h e p r o p e r t y h a d d r a i n a g e a n d g r a d i n g

i s s u e s

.

6

. [ G r e e n B a n k ] o b t a i n e d a n a p p r a i s a l c o n d u c t e d b y T r a c e y

D u k e o n M a r c h 2 2

, 2 0 1 1 e v i d e n c i n g t h e a p p r a i s e d v a l u e o f t h e

p r o p e r t y

. . . t o b e $ 7 1 0

, 0 0 0

. 0 0 a s a c u r r e n t m a r k e t v a l u e

, s u b j e c t

t o a l i q u i d a t i o n v a l u e s t a t e d t o b e $ 5 8 1

, 0 0 0

. 0 0

. [ G r e e n B a n k ]

r e l i e d u p o n t h i s a p p r a i s a l a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e a n d e n t e r e d t h e

e n t r y b i d o f $ 6 6 7

, 4 0 0

. 0 0 a n d t h e r e w e r e n o o t h e r i n d i v i d u a l s o r

e n t i t i e s i n t e r e s t e d i n b i d d i n g a n y a d d i t i o n a l m o n i e s

. 7

7

. O n A p r i l 2 7

, 2 0 1 1

, [ G r e e n B a n k ] r e c e i v e d a n o f f e r t o

p u r c h a s e t h e p r o p e r t y

. . . a s e v i d e n c e d i n t h e a t t a c h e d S p e c i a l

W a r r a n t y D e e d

, E x h i b i t B

. [ G r e e n B a n k ] a g r e e d t o s e l l t h e

p r o p e r t y f

o r $ 6 3 2

, 0 0 0

. 0 0 a s t h e h o u s e n e e d e d a d d i t i o n a l w o r k

t o b e c o m p l e t e d

. A s a r e s u l t o f t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y

, [ G r e e n B a n k ] i n c u r r e d a n a d d i t i o n a l l o s s

.

F o l l o w i n g t h e J a n u a r y 1 8

, 2 0 1 2 h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n

f a v o r o f G r e e n B a n k b y o r d e r o f J a n u a r y 3 1

, 2 0 1 2

. T h e o r d e r p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

, a s

f o l l o w s :

3

. A f

t e r c o n s i d e r i n g a l l p l e a d i n g s f i l e d i n s u p p o r t o f

[ G r e e n B a n k ’ s ] M o t i o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t

, [ A p p e l l a n t s ’ ]

r e s p o n s e

, a n d h e a r i n g o n J a n u a r y 1 8

, 2 0 1 2

, t h i s C o u r t f i n d s t h e

[ A p p e l l a n t s ] f

a i l e d t o o v e r c o m e t h e p r e s u m p t i o n t h a t t h e

f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y b i d b y [ G r e e n B a n k ] i s

e q u a l t o t h e f

a i r m a r k e t v a l u e a n d t h e M o t i o n i s w e l l t a k e n w i t h

r e g a r d t o [ G r e e n B a n k ’ s ] c l a i m s a g a i n s t [ A p p e l l a n t s ] r e g a r d i n g

A cop y of M r. Du ke’s a ppr ai sal was at ta che d as Exhi bit A to Mr . M al one ’s Aff ida vit. 7

-5-t h e a m o u n t s o w e d u n d e r t h e [ N o t e a n d G u a r a n t i e s ]

.

4

. T h e C o u r t f

i n d s t h e r e a r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t

i n d i s p u t e r e g a r d i n g [ G r e e n B a n k ’ s ] a l l e g a t i o n s r e g a r d i n g t h e

N o t e a n d t h e G u a r a n t i e s a n d t h a t [ G r e e n B a n k ] i s e n t i t l e d t o

S u m m a r y J u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w o n i t s c l a i m s f o r t h e

u n p a i d a m o u n t s d u e t o [ G r e e n B a n k ] i n t h e t o t a l a m o u n t o f

$ 1 6 0

, 0 3 2

. 7 2

. T h i s S u m m a r y J u d g m e n t a m o u n t c o n s i s t s o f

u n p a i d b a l a n c e o f $ 1 5 1

, 6 1 6

. 1 4

, p l u s i n t e r e s t o f $ 2

, 4 7 0

. 3 4 ( f r o m

S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 1 1 t o t h e J a n u a r y 1 8

, 2 0 1 2 h e a r i n g d a t e )

, a n d

a t t o r n e y ’ s f

e e s a n d e x p e n s e s o f $ 5

, 9 4 6

. 2 4 ( f r o m S e p t e m b e r 2 2

,

2 0 1 1 t o t h e J a n u a r y 1 8

, 2 0 1 2 h e a r i n g d a t e ) i n c u r r e d b y

[ G r e e n B a n k ’ s ] a t t o r n e y s

.

O n M a r c h 1

, 2 0 1 2

, A p p e l l a n t s f i l e d a m o t i o n t o r e c o n s i d e r

, t o a l t e r o r a m e n d a n d / o r

f o r o t h e r a p p r o p r i a t e r e l i e f

. A s i s r e l e v a n t t o t h e i n s t a n t a p p e a l

. A p p e l l a n t s a r g u e t h a t t h e

t r i a l c o u r t e r r e d i n f

i n d i n g t h a t A p p e l l a n t s h a d f a i l e d t o o v e r c o m e t h e p r e s u m p t i o n t h a t t h e

f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y i s e q u a l t o i t s f a i r m a r k e t v a l u e

. G r e e n B a n k f i l e d a

r e p l y i n o p p o s i t i o n t o A p p e l l a n t s ’ m o t i o n t o r e c o n s i d e r

. T h e m o t i o n w a s u l t i m a t e l y d e n i e d

b y o r d e r o f M a y 9

, 2 0 1 2

.

A p p e l l a n t s a p p e a l

. T h e d i s p o s i t i v e i s s u e i s : W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g

s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f G r e e n B a n k ?

B e c a u s e t h i s c a s e w a s a d j u d i c a t e d b y s u m m a r y j u d g m e n t

, w e f i r s t n o t e t h a t a t r i a l

c o u r t ' s d e c i s i o n o n a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t p r e s e n t s a q u e s t i o n o f l a w

. O u r r e v i e w

i s

, t h e r e f o r e

, d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a f f o r d e d t o t h e t r i a l c o u r t ' s

d e t e r m i n a t i o n

. B a i n v

. W e l l s

, 9 3 6 S

. W

. 2 d 6 1 8

, 6 2 2 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. “ T h i s C o u r t m u s t m a k e a

f r e s h d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e r e q u i r e m e n t s o f T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6 h a v e b e e n

s a t i s f i e d

. ” M a th e w s P a r t n e r s , L

. L

. C

. v

. L e m m e

, N o

. M 2 0 0 8

– 0 1 0 3 6

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 9

W L 3 1 7 2 1 3 4

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 ) ( c i t i n g H u n t e r v

. B r o w n

, 9 5 5 S

. W

. 2 d 4 9

, 5 0

– 5 1

( T e n n

. 1 9 9 7 ) )

.

W h e n a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i s m a d e

, t h e m o v i n g p a r t y h a s t h e b u r d e n o f

s h o w i n g t h a t “ t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s

e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. T h e m o v i n g p a r t y m a y

a c c o m p l i s h t h i s b y e i t h e r : ( 1 ) a f f i r m a t i v e l y n e g a t i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n

- m o v i n g

p a r t y ' s c l a i m ; o r ( 2 ) s h o w i n g t h a t t h e n o n

- m o v i n g p a r t y w i l l n o t b e a b l e t o p r o v e a n e s s e n t i a l

e l e m e n t a t t r i a l

. H

a n n a n v

. A l

l t e l P u b l ' g C o

. , 2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 8

– 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. H o w e v e r

,

“ [ i ] t i s n o t e n o u g h f

o r t h e m o v i n g p a r t y t o c h a l l e n g e t h e n o n m o v i n g p a r t y t o ‘ p u t u p o r

-6-s h u t u p ’ o r e v e n t o c a s t d o u b t o n a p a r t y ' s a b i l i t y t o p r o v e a n e l e m e n t a t t r i a l

. ” I d

. a t 8

. I f t h e

m o v i n g p a r t y ' s m o t i o n i s p r o p e r l y s u p p o r t e d

, “ [ t ] h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n t h e n s h i f t s t o t h e

n o n m o v i n g p a r t y t o s h o w t h a t a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s

. ” I

d

. a t 5 ( c i t i n g B

y r d

v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) )

. T h e n o n

- m o v i n g p a r t y m a y a c c o m p l i s h t h i s b y :

“ ( 1 ) p o i n t i n g t o e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e s t h a t w e r e o v e r l o o k e d o r

i g n o r e d b y t h e m o v i n g p a r t y ; ( 2 ) r e h a b i l i t a t i n g t h e e v i d e n c e a t t a c k e d b y t h e m o v i n g p a r t y ;

( 3 ) p r o d u c i n g a d d i t i o n a l e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e f o r t h e t r i a l ;

o r ( 4 ) s u b m i t t i n g a n a f

f i d a v i t e x p l a i n i n g t h e n e c e s s i t y f o r f u r t h e r d i s c o v e r y p u r s u a n t t o T e n n

.

R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 6

. ” M a r t i n v

. N o r f o l k S

. R y

. C o

. , 2 7 1 S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n s

o m i t t e d )

.

W h e n r e v i e w i n g t h e e v i d e n c e

, w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r f a c t u a l d i s p u t e s e x i s t

. I n

e v a l u a t i n g t h e t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n

, w e r e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e

n o n m o v i n g p a r t y a n d d r a w a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s i n t h e n o n m o v i n g p a r t y ' s f a v o r

. S t o v a l

l

v

. C l a r k e

, 1 1 3 S

. W

. 3 d 7 1 5

, 7 2 1 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

. I f w e f i n d a d i s p u t e d f

a c t

, w e m u s t “ d e t e r m i n e

w h e t h e r t h e f

a c t i s m a t e r i a l t o t h e c l a i m o r d e f e n s e u p o n w h i c h s u m m a r y j u d g m e n t i s

p r e d i c a t e d a n d w h e t h e r t h e d i s p u t e d f a c t c r e a t e s a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. ” M a t

h e w s

P a r t n e r s

, 2 0 0 9 W L 3 1 7 2 1 3 4

, a t * 3 ( c i t i n g B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 4 )

. “ A d i s p u t e d f a c t i s

m a t e r i a l i f i t m u s t b e d e c i d e d i n o r d e r t o r e s o l v e t h e s u b s t a n t i v e c l a i m o r d e f e n s e a t w h i c h

t h e m o t i o n i s d i r e c t e d

. ” B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5

. A g e n u i n e i s s u e e x i s t s i f “ a r e a s o n a b l e j u r y

c o u l d l e g i t i m a t e l y r e s o l v e t h e f a c t i n f a v o r o f o n e s i d e o r t h e o t h e r

. ” I d

. “ S u m m a r y

[ j ] u d g m e n t i s o n l y a p p r o p r i a t e w h e n t h e f a c t s a n d t h e l e g a l c o n c l u s i o n s d r a w n f r o m t h e f a c t s

r e a s o n a b l y p e r m i t o n l y o n e c o n c l u s i o n

. ” L a n d r y v

. S o u t h C u m b e r l a n d A m o c o , e t a l

. , N o

.

E 2 0 0 9

– 0 1 3 5 4

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 1 0 W L 8 4 5 3 9 0

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r c h 1 0

, 2 0 1 0 )

( c i t i n g C a r v e l

l v

. B o t t o m s

, 9 0 0 S

. W

. 2 d 2 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) )

. H o w e v e r

, i f t h e r e i s a n y u n c e r t a i n t y

c o n c e r n i n g a m a t e r i a l f a c t

, t h e n s u m m a r y j u d g m e n t i s n o t t h e a p p r o p r i a t e d i s p o s i t i o n

. A s

s t a t e d b y o u r S u p r e m e C o u r t i n E V C O C o r p

. v

. R o s s

, 5 2 8 S

. W

. 2 d 2 0 ( T e n n

. 1 9 7 5 ) :

T h e s u m m a r y j u d g m e n t p r o c e d u r e w a s d e s i g n e d t o p r o v i d e a

q u i c k

, i n e x p e n s i v e m e a n s o f c o n c l u d i n g c a s e s

, i n w h o l e o r i n

p a r t

, u p o n i s s u e s a s t o w h i c h t h e r e i s n o d i s p u t e r e g a r d i n g t h e

m a t e r i a l f

a c t s

. W h e r e t h e r e d o e s e x i s t a d i s p u t e a s t o f a c t s w h i c h

a r e d e e m e d m a t e r i a l b y t h e t r i a l c o u r t

, h o w e v e r

, o r w h e r e t h e r e

i s u n c e r t a i n t y a s t o w h e t h e r t h e r e m a y b e s u c h a d i s p u t e

, t h e

d u t y o f t h e t r i a l c o u r t i s c l e a r

. H e [ o r s h e ] i s t o o v e r r u l e a n y

m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i n s u c h c a s e s

, b e c a u s e s u m m a r y

j u d g m e n t p r o c e e d i n g s a r e n o t i n a n y s e n s e t o b e v i e w e d a s a

s u b s t i t u t e f

o r a t r i a l o f d i s p u t e d f

a c t u a l i s s u e s

.

I d

. a t 2 4

– 2 5

.

-7-I n T e n n e s s e e

, t h e h o l d e r o f a n o t e h a s t h e r i g h t t o p u r s u e f o r e c l o s u r e o f t h e

c o r r e s p o n d i n g s e c u r i t y i n s t r u m e n t

. S e e F r a m e v

. T a b l e r

, 5 2 S

. W

. 1 0 1 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 8 9 8 ) ; P e r r i n v

. T

r i m b l e

, 4 8 S

. W

. 1 2 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 8 9 8 )

. G e n e r a l l y

, w h e n r e a l p r o p e r t y

h a s b e e n f

o r e c l o s e d u p o n a n d t h e f o r e c l o s u r e d o e s n o t s a t i s f y t h e a m o u n t o f t h e f

i n a n c i a l

o b l i g a t i o n f

o r w h i c h t h e p r o p e r t y w a s s e c u r i t y

, t h e f o r e c l o s i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o a d e f i c i e n c y

j u d g m e n t a g a i n s t t h e p a r t y l i a b l e o n t h e u n d e r l y i n g o b l i g a t i o n

. S e e R e s t a t e m e n t ( T h i r d ) o f

P r o p e r t y ( M o r t g a g e s ) § 8

. 4 ( 1 9 9 7 ) ; s e e a l s o L o s t M o u n t a i n D e v

. C o

. v

. K i n g

, N o

.

M 2 0 0 4

– 0 2 6 6 3

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 6 W L 3 7 4 0 7 9 1

, a t * 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. D e c

. 1 9

, 2 0 0 6 )

.

“ F o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s e x t i n g u i s h t h e m o r t g a g e d e b t w h e n t h e p r o c e e d s o f t h e f o r e c l o s u r e

s a l e e q u a l o r e x c e e d t h e d e b t a n d r e l a t e d c o s t s

. A c c o r d i n g l y

, a m o r t g a g e e w h o b i d s i n t h e f u l l

a m o u n t o f t h e d e b t a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e a c c e p t s t h e p r o p e r t y i t s e l f i n f u l l p a y m e n t o f t h e

u n d e r l y i n g d e b t

, w h i l e a m o r t g a g e e w h o b i d s i n l e s s t h a n t h e f u l l a m o u n t o f t h e d e b t r e t a i n s

i t s s t a t u s a s a c r e d i t o r w i t h r e g a r d t o t h e d e f i c i e n c y

. ” F i r s t I

n v

. C o

. v

. A l

l s t a t e I n s

. C o

. , 9 1 7

S

. W

. 2 d 2 2 9

, 2 3 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 4 )

.

U n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s

, h o w e v e r

, t h e p a r t y t o b e h e l d l i a b l e m a y p r o p e r l y a v o i d

o r r e d u c e t h e a m o u n t o f t h e d e f i c i e n c y j u d g m e n t t o b e a w a r d e d b y c h a l l e n g i n g t h e

f o r e c l o s u r e s a l e

. D u k e v

. D a n i e l s

, 6 6 0 S

. W

. 2 d 7 9 3

, 7 9 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 3 )

. I n a s u i t f o r

a d e f i c i e n c y j u d g m e n t

, T e n n e s s e e c o u r t s a p p l y T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 3 5

- 5

- 1 1 8

,

w h i c h b e c a m e e f

f e c t i v e ( i n i t s p r e s e n t f

o r m ) o n S e p t e m b e r 1

, 2 0 1 0

. T h e s t a t u t e p r o v i d e s

, 8

i n r e l e v a n t p a r t

, a s f

o l l o w s :

( a ) I n a n a c t i o n b r o u g h t b y a c r e d i t o r t o r e c o v e r a b a l a n c e s t i l l

o w i n g o n a n i n d e b t e d n e s s a f t e r a t r u s t e e ' s o r f

o r e c l o s u r e s a l e o f

r e a l p r o p e r t y s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t o r m o r t g a g e

, t h e c r e d i t o r

s h a l l b e e n t i t l e d t o a d e f i c i e n c y j u d g m e n t i n a n a m o u n t

s u f f i c i e n t t o s a t i s f

y f u l l y t h e i n d e b t e d n e s s

.

( b ) I n a l l s u c h a c t i o n s

, a b s e n t a s h o w i n g o f f r a u d

, c o l l u s i o n

,

m i s c o n d u c t

, o r i r r e g u l a r i t y i n t h e s a l e p r o c e s s

, t h e d e f i c i e n c y

j u d g m e n t s h a l l b e f

o r t h e t o t a l a m o u n t o f i n d e b t e d n e s s p r i o r t o

t h e s a l e p l u s t h e c o s t s o f t h e f o r e c l o s u r e a n d s a l e

, l e s s t h e f a i r

201 0 Pub .Act s, c h. 10 01, § 2, p rovid es: 8

T his act sha ll ta ke ef fe ct on Sept ember 1, 2010

, the publ ic wel fa re

re qui ri ng it and sha ll app ly to al l tr ust ee or fo r e c l osu re sal es of re al

pro p e r t y s ecu re d by a dee d of tr ust for whic h the fi rs t for ecl osu re

publ ic at ion is given on or af te r s uch dat e.

-8-m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

. T h e c r e d i t o r

s h a l l b e e n t i t l e d t o a r e b u t t a b l e p r i m a f a c i e p r e s u m p t i o n t h a t t h e

s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y i s e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e

p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

.

( c ) T o o v e r c o m e t h e p r e s u m p t i o n s e t f o r t h i n s u b s e c t i o n ( b )

, t h e

d e b t o r m u s t p r o v e b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e

p r o p e r t y s o l d f

o r a n a m o u n t m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t

v a l u e o f p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. I f t h e d e b t o r

o v e r c o m e s t h e p r e s u m p t i o n

, t h e d e f i c i e n c y s h a l l b e t h e t o t a l

a m o u n t o f t h e i n d e b t e d n e s s p r i o r t o t h e s a l e p l u s t h e c o s t s o f t h e

f o r e c l o s u r e a n d s a l e

, l e s s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t

t h e t i m e o f t h e s a l e a s d e t e r m i n e d b y t h e c o u r t

.

P u r s u a n t t o t h e s t a t u t e

, a b s e n t f r a u d

, c o l l u s i o n

, m i s c o n d u c t

, o r i r r e g u l a r i t y i n t h e

f o r e c l o s u r e s a l e ( w h i c h a r e n o t a v e r r e d i n t h e i n s t a n t c a s e )

, “ t h e d e f i c i e n c y j u d g m e n t s h a l l

b e f o r t h e t o t a l a m o u n t o f i n d e b t e d n e s s p r i o r t o t h e s a l e p l u s t h e c o s t s o f t h e f o r e c l o s u r e a n d

s a l e

, l e s s t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. §

3 5

– 5

– 1 1 8 ( b )

. I n s u c h c a s e s

, “ [ t ] h e c r e d i t o r s h a l l b e e n t i t l e d t o a r e b u t t a b l e p r i m a f a c i e

p r e s u m p t i o n t h a t t h e s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y i s e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e

p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

– 5

– 1 1 8 ( b ) ; s e e D u k e v

. D a n i e l s

, 6 6 0

S

. W

. 2 d 7 9 3

, 7 9 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 3 )

. I f a d e f e n d a n t r a i s e s i n a d e q u a c y o f t h e f o r e c l o s u r e

p r i c e a s a d e f

e n s e t o t h e d e f

i c i e n c y c l a i m

, t h e d e f

e n d a n t “ m u s t p r o v e b y a p r e p o n d e r a n c e o f

t h e e v i d e n c e t h a t t h e p r o p e r t y s o l d f o r a n a m o u n t m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e

o f p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

– 5

– 1 1 8 ( c ) ; s e e a l s o

L o s t M o u n t a i n D e v

. C o

. v

. K i n g

, N o

. M 2 0 0 4

– 0 2 6 6 3

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 6 W L 3 7 4 0 7 9 1

, a t

* 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. D e c

. 1 9

, 2 0 0 6 ) ( “ [ T ] h e i s s u e i n d e f i c i e n c y a c t i o n s i s t h e f

a i r m a r k e t v a l u e

o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e i t w a s s o l d

. ” )

. P r i o r t o t h e S e p t e m b e r 1

, 2 0 1 0 a m e n d m e n t t o

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 3 5

- 5

- 1 1 8

, t h e d e b t o r w a s r e q u i r e d t o s h o w

, b y a

p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

, t h a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e w a s “ g r o s s l y i n a d e q u a t e ” a s

c o m p a r e d t o t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

. F o l l o w i n g t h e a m e n d m e n t

, t h e d e b t o r ’ s

s t a n d a r d w a s c h a n g e d f r o m “ g r o s s l y i n a d e q u a t e ” t o “ m a t e r i a l l y l e s s ” t h a n t h e f a i r m a r k e t

v a l u e

. I n a p p l y i n g t h e a m e n d e d T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 3 5

- 5

- 1 1 8 t o t h i s c a s e

,

w e m u s t a p p l y t h e m o s t b a s i c p r i n c i p l e o f s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n

, w h i c h i s t o a s c e r t a i n a n d

g i v e e f f e c t t o l e g i s l a t i v e i n t e n t w i t h o u t b r o a d e n i n g t h e s t a t u t e b e y o n d i t s i n t e n d e d s c o p e

. S e e

S t a t e v

. S h e r m a n

, 2 6 6 S

. W

. 3 d 3 9 5

, 4 0 1 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

.

T u r n i n g t o t h e r e c o r d

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e o f t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y w a s $ 6 6 7

, 4 0 0

. 0 0

. A p p e l l a n t s c o n t e n d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y w a s

b e t w e e n $ 7 3 5

, 0 0 0

. 0 0 a n d $ 7 5 0

, 0 0 0

. 0 0

. U s i n g t h e h i g h e s t f a i r m a r k e t v a l u e p r o p o s e d b y

-9-A p p e l l a n t s ( i

. e

. , $ 7 5 0

, 0 0 0

. 0 0 )

, a s w e m u s t d o a t t h e s u m m a r y j u d g m e n t s t a g e

, $ 6 6 7

, 4 0 0

. 0 0

r e p r e s e n t s a p p r o x i m a t e l y 8 9 % o f t h e h i g h e s t f a i r m a r k e t v a l u e p r o f

f e r e d b y A p p e l l a n t s

. T h e

q u e s t i o n

, t h e n

, i s w h e t h e r a f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e o f 8 9 % o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e i s

“ m a t e r i a l l y l e s s ” t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t i s s u e

. I f n o t

, t h e n t h e t r i a l

c o u r t c o r r e c t l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o G r e e n B a n k u p o n i t s f i n d i n g t h a t A p p e l l a n t s h a d

n o t o v e r c o m e t h e p r i m a f a c i e p r e s u m p t i o n “ t h a t t h e s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y i s e q u a l t o t h e

f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 1 8 ( b )

.

I n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r G r e e n B a n k w a s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t i n t h i s

c a s e

, w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e f o r e c l o s u r e p r i c e i n t h i s c a s e w a s “ m a t e r i a l l y l e s s ” t h a n

t h e a p p r a i s e d v a l u e o f t h e p r o p e r t y

. T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 1 8 ( c )

. T h u s

, t h e i s s u e i n t h i s

c a s e r e q u i r e s u s t o i n t e r p r e t a s t a t u t e

. 

### In d eterm in in g th e p ro p er in terp retatio n to b e g iv en to

a statu te, w e m

u st em p lo y th e ru les o f statu to ry co n stru ctio n

. T h e T en n essee S u p rem e C o u rt

recen tly reiterated th e “f

am iliar ru les,” statin g :

O u r ro le is to d eterm in e leg islativ e in ten t an d to ef f ectu ate

l e g i s l ativ e p u rp o se. [ L ee M ed

., In c. v. B eech er

, 3 1 2 S .W.3 d

5 1 5

, 5 2 6 (T en n

. 2 0 1 0 ) ] ; I n re E sta te o f T a n n er

, 2 9 5 S .W.3 d

6 1 0

, 6 1 3 ( T e n n

. 2 0 0 9 ). T h e tex t o f th e statu te is o f p rim ary

im p o r t a n c e

, an d th e w o rd s m u st b e g iv en th eir n atu ral an d

o rd in ary m ean in g in th e co n tex t in w h ich th ey ap p ear an d in

lig h t o f th e statu te's g en eral p u rp o se. S ee L ee M ed

., In c.

, 3 1 2

S .W.3 d at 5 2 6 ; H

a yes v. G ib so n C

n ty.

, 2 8 8 S .W.3 d 3 3 4

, 3 3 7

(T en n

. 2 0 0 9 ); W

a ld sch m id t v. R ea ssu re A m

. L ife In s. C o

. , 2 7 1

S .W.3 d 1 7 3

, 1 7 6 (T en n

. 2 0 0 8 ). Wh en th e lan g u ag e o f th e

statu te is clear an d u n am b ig u o u s, c o u rts lo o k n o f arth er to

ascertain its m ean in g

. S

ee L ee M ed ., In c.

, 3 1 2 S .W.3 d at 5 2 7 ;

G reen v. G reen

, 2 9 3 S .W.3 d 4 9 3

, 5 0 7 (T en n

. 2 0 0 9 ). Wh en

n ecessary to reso lv e a statu to ry am b ig u ity o r co n f

lict, co u rts

m ay co n sid er m atters b ey o n d th e statu to ry tex t, in clu din g p u b lic

p o licy

, h isto rical f

acts relev an t to th e en actm en t o f th e statu te,

th e b ac k g r o u n d an d p u rp o se o f th e statu te, an d th e en tire

statu to ry sc h e me

. L ee M ed

., In c.

, 3 1 2 S .W.3 d at 5 2 7

– 2 8

. H o w ev er, th ese n o n -co d if ied ex tern al so u rces “can n o t p ro v id e

a b asis f o r d ep artin g f

ro m clear co d if

ied statu to ry p ro v isio n s.”

Id

. at 5 2 8

.

M ills v. F u lm a rq u e

, 3 6 0 S .W.3 d 3 6 2

, 3 6 8 (T en n

. 2 0 1 2 ). T h e t e r m “ m a t e r i a l l y l e s s ” i s n o t

d e f i n e d i n T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 3 5

- 5

- 1 1 8

, n o r h a s a n y T e n n e s s e e c a s e e v e r

s p e c i f i c a l l y d e f

i n e d i t

. W h e r e a p p r o p r i a t e

, c o u r t s m a y u t i l i z e d i c t i o n a r y d e f i n i t i o n s i n

-10-i n t e r p r e t i n g s t a t u t e s

. S t a t e v

. M a j o r s

, 3 1 8 S

. W

. 3 d 8 5 0

, 8 5 9 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ( q u o t i n g S t a t e v

.

W i l l i a m s

, 6 9 0 S

. W

. 2 d 5 1 7

, 5 2 9 ( T e n n

. 1 9 8 5 ) )

. H o w e v e r

, t h e d i c t i o n a r y d e f i n i t i o n i s n o t

d e t e r m i n a t i v e i n t h i s c a s e

. B r y a n G a r n e r ’ s 

### A D ictio n ary o f M o d ern L eg al U sag e s t a t e s t h a t

t h e t e r m “ m a t e r i a l l y ” i s o f t e n “ u s e d i n t h e s e n s e ‘ s i g n i f i c a n t

. ’ ” 

### B ry an A

. G arn er, A

D ictio n ary o f M o d ern L eg al U sa g e 5 5 1 (2 d ed

. 1 9 9 5 ). T h u s

, a c c o r d i n g t o t h e d i c t i o n a r y

d e f i n i t i o n

, a f

o r e c l o s u r e s a l e p r i c e w i l l o n l y b e d e e m e d “ m a t e r i a l l y l e s s ” w h e n t h e d i f f e r e n c e

i n p r i c e i s “ s i g n i f

i c a n t

. ” W h i l e t h e d i c t i o n a r y d e f i n i t i o n i s h e l p f

u l

, i t f a i l s t o a n s w e r t h e

q u e s t i o n o f w h e n a f

o r e c l o s u r e s a l e p r i c e w i l l b e d e e m e d “ m a t e r i a l l y ” o r “ s i g n i f i c a n t l y ” l e s s

t h a n t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f

a p r o p e r t y

. C o n s e q u e n t l y

, i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e l e g i s l a t i v e

i n t e n t r e g a r d i n g t h e a d o p t i o n o f t h e “ m a t e r i a l l y l e s s ” l a n g u a g e

, w e l o o k t o t h e l e g i s l a t i v e

h i s t o r y o f t h e s t a t u t e

.

I n d i s c u s s i n g H B 3 0 5 7 ( S B 3 0 3 9 )

, o n A p r i l 2 6

, 2 0 1 0

, R e p r e s e n t a t i v e V a n c e D e n n i s

,

t h e S p o n s o r o f t h i s B i l l i n t h e T e n n e s s e e H o u s e o f R e p r e s e n t a t i v e s

, s t a t e s

, i n r e s p o n s e t o a

q u e s t i o n p o s e d b y R e p r e s e n t a t i v e J o h n n i e T u r n e r :

R i g h t n o w [ i

. e

. , b e f

o r e t h e a m e n d m e n t p a s s e s ]

, a f t e r a

f o r e c l o s u r e

, s a y

, a p r o p e r t y t h a t y o u o w e d $ 1 0 0

, 0 0 0 o n w a s

f o r e c l o s e d a n d i t w a s s o l d f o r $ 5 0

, 0 0 0

, y o u ’ v e g o t a $ 5 0

, 0 0 0

s h o r t f a l l i n w h a t y o u o w e t h e b a n k

. R i g h t n o w

, i f y o u ’ r e t h e

d e b t o r

, [ a n d ] y o u c a n p r o v e t h a t t h e $ 5 0

, 0 0 0 w a s “ g r o s s l y

i n a d e q u a t e ” f

r o m t h e a c t u a l v a l u e o f t h e p r o p e r t y

, t h e n t h e c o u r t

c a n a l l o w a n o f

f s e t [ o f ] t h a t $ 5 0

, 0 0 0

. T h i s B i l l a c t u a l l y p u l l s

b a c k f r o m t h a t s t a n d a r d a l i t t l e b i t a n d c r e a t e s a r e b u t t a b l e

p r e s u m p t i o n t h a t y o u ’ v e g o t t o s h o w a “ m a t e r i a l d i f f e r e n c e ”

i n s t e a d o f “ g r o s s i n a d e q u a c y

. ” S o

, t h e b o t t o m l i n e i s t h a t i t i s a

l i t t l e b i t m o r e c o n s u m e r f r i e n d l y i n t h a t r e g a r d

, b e c a u s e

, i f t h e

c o n s u m e r c a n s h o w t h a t t h e r e w a s a “ m a t e r i a l d i f f e r e n c e ”

b e t w e e n w h a t t h e h o u s e s o l d f o r a t t h e f

o r e c l o s u r e s a l e a n d t h e

a c t u a l v a l u e o f t h e h o u s e

, t h e n t h e c o u r t c a n r e d u c e t h e

j u d g m e n t b y t h a t a m o u n t

.

R e p r e s e n t a t i v e H e n r y F i n c h e r g o e s o n t o e x p l a i n :

I j u s t w a n t e d t o s p e a k a l i t t l e b i t o n t h e L e g i s l a t i v e h i s t o r y [ ] o f

t h i s [ B i l l ]

. T h e [ p r o p o s e d ] L e g i s l a t i o n r e q u i r e s a “ m a t e r i a l

d i f f e r e n c e ” b e t w e e n t h e s a l e p r i c e a n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e

.

T h a t i s t h e t r i g g e r i n o r d e r f o r t h e c o u r t t o r e v i e w t h e s e [ c a s e s ]

.

“ M a t e r i a l ” i s a t e r m u s e d i n a l o t o f d i f f e r e n t c o n t e x t s : l e g a l

,

c o u r t c a s e s

, a c c o u n t i n g

, [ a n d ] a l s o i n s e c u r i t i e s

. M y

-11-u n d e r s t a n d i n g i s t h a t t h e t e r m “ m a t e r i a l

, ” i n [ t h e c o n t e x t o f t h i s

B i l l ]

, i s l i m i t e d p r i m a r i l y w i t h [ s i c ] i t s r e l a t i o n t o t h e p r o p e r t y ’ s

v a l u e a n d t h e s a l e p r i c e a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. . . . I t ’ s n o t

i n t e n d e d t o a p p l y t o a n y o f t h e s e o t h e r c o n t e x t s ; i t ’ s t h e

r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e s a l e p r i c e a n d t h e a c t u a l v a l u e o f t h e

p r o p e r t y [ a t t h e t i m e o f f o r e c l o s u r e ]

. W h e n w e t a l k a b o u t f a i r

m a r k e t v a l u e

, a l o t o f t i m e s w e h a v e a p p r a i s a l s t h a t a r e u s e d a s

t h e b a s i s o f m a k i n g l o a n s a n d v a l u i n g t h e p r o p e r t y

. T h e y ’ r e

u s e d f o r t a x p u r p o s e s

. A l o t o f t i m e s

, o u r a p p r a i s e r s f i n d

d i f f e r e n t c o n c l u s i o n s

. T h e p r e f e r e n c e w o u l d b e t h a t w e

w o u l d n ’ t j u s t b a s e t h i s s o l e l y o n o n e a p p r a i s a l

, b u t a n y a p p r a i s a l

t h a t i s o f f e r e d f o r t h e c o u r t ’ s d e c i s i o n w o u l d b e a v a i l a b l e a n d

c o u l d b e c o n s i d e r e d b y t h e c o u r t

. A n d a l s o

, a l o t o f t i m e s

p r o p e r t i e s i n f

o r e c l o s u r e a r e f

o u n d t o b e i n n e e d o f r e p a i r

, o r t h e

p r o j e c t s m a y o n l y b e p a r t i a l l y c o m p l e t e d

. T h e f a i r m a r k e t v a l u e

w e a r e t a l k i n g a b o u t i n t h i s c o n t e x t

— t h a t ’ s t h e v a l u e o f t h e

p r o p e r t y i n t h e c o n d i t i o n i t ’ s i n a t t h e t i m e o f t h e f o r e c l o s u r e

.

T h e r e a f t e r

, R e p r e s e n t a t i v e D e n n i s s t a t e s t h a t

, a l t h o u g h t h e b u r d e n o f p r o o f w o u l d

r e m a i n o n t h e d e b t o r

, t h e s t a n d a r d a p p l i e d w o u l d c h a n g e t o “ m a t e r i a l d i f f e r e n c e

, ” w h i c h i s

a l e s s e r b u r d e n t h a t t h e t h e n

- e x i s t i n g “ g r o s s i n a d e q u a c y ” s t a n d a r d

.

R e p r e s e n t a t i v e M a r k M a d d o x t h e n o f f e r s t h e f o l l o w i n g h y p o t h e t i c a l : “ A $ 1 0 0

, 0 0 0

l o a n [ i s ] f

o r e c l o s e d

. I o w e $ 8 0

, 0 0 0 o n t h e $ 1 0 0

, 0 0 0 h o u s e

. [ T h e ] h o u s e s e l l s f o r $ 2 5

, 0 0 0

.

W h a t h a p p e n s r i g h t n o w [ i

. e

. , b e f o r e t h e a m e n d m e n t ] ? ”

R e p r e s e n t a t i v e D e n n i s r e s p o n d s :

R i g h t n o w

, i f t h e b a n k c h o o s e s

, i t c a n s u e y o u f o r t h e d i f f e r e n c e

b e t w e e n $ 8 0

, 0 0 0 a n d $ 2 5

, 0 0 0

. . . . Y o u t e c h n i c a l l y o w e t h e m

$ 5 5

, 0 0 0

. . . . I f y o u c a n p r o v e t h a t t h e s a l e p r i c e w a s “ g r o s s l y

i n a d e q u a t e ” r i g h t n o w

, t h e n t h e j u d g e c o u l d d e t e r m i n e w h a t t h e

f a i r m a r k e t v a l u e i s

, a n d o n l y g i v e t h e b a n k a j u d g m e n t f o r a

l e s s e r a m o u n t

, i f t h e f

a i r m a r k e t v a l u e w a s m o r e

. . . . [ A f t e r t h e

a m e n d m e n t p a s s e s

, ] i f t h e d e b t o r c a n p r o v e t h a t t h e r e w a s a

“ m a t e r i a l d i f

f e r e n c e ” b e t w e e n t h e s a l e p r i c e a n d t h e f a i r m a r k e t

v a l u e

, t h e n

—

R e p r e s e n t a t i v e M a d d o x i n t e r j e c t s :

-12-W h i c h i s e a s y t o d o b e c a u s e I h a v e a n a p p r a i s a l t h a t s a y s t h i s

h o u s e i s w o r t h $ 1 0 0

, 0 0 0 a n d i t o n l y s o l d f o r $ 2 5

, 0 0 0

. S o n o w

[ i f t h e a m e n d m e n t p a s s e s ] I ’ v e g o t a n e a s i e r p a t h t o o w e l e s s

m o n e y

.

R e p r e s e n t a t i v e D e n n i s e x p l a i n s :

I t ’ s n o t q u i t e a s e a s y a s I t h i n k [ R e p r e s e n t a t i v e M a d d o x ’ s

c o m m e n t s ] w o u l d i n d i c a t e

. T h e d e b t o r i s s t i l l g o i n g t o h a v e t o

p r o v e a “ m a t e r i a l d i f

f e r e n c e

. ” A “ m a t e r i a l d i f f e r e n c e ” i s a

p r e t t y s u b s t a n t i a l d i f

f e r e n c e a s y o u k n o w f

r o m y o u r w o r k o n t h e

c h i l d a n d f

a m i l y c o m m i t t e e

. I f y o u w a n t t o c h a n g e a c h i l d ’ s

c u s t o d y a r r a n g e m e n t

, y o u ’ v e g o t t o s h o w a m a t e r i a l c h a n g e i n

c i r c u m s t a n c e s

— t h a t i s a s i g n i f i c a n t c h a n g e o f c i r c u m s t a n c e s

.

T h a t ’ s o n e o f t h e r e a s o n s [ w h y ] w e u s e “ m a t e r i a l

, ” b e c a u s e

t h e r e a r e s e v e r a l o t h e r i s s u e s a n d f a c t o r s i n t h e l a w w h e r e

“ m a t e r i a l ” i s u s e d

. O u r i n t e n t w a s t o t r y t o m i r r o r t h o s e

, t o t r y

t o s h o w t h a t y o u h a v e t o s h o w a p r e t t y s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e

.

I t ’ s n o t j u s t b r i n g i n m y a p p r a i s a l b e c a u s e y o u r b a n k i s a l s o

g o i n g t o h a v e a n a p p r a i s a l

. [ A n d t h e b a n k h a s ] t h e b e n e f i t o f

h a v i n g a f

r e e a n d f a i r m a r k e t a u c t i o n

, w h e r e t h e y ’ v e g o t a p r i c e

e s t a b l i s h e d a t t h a t a u c t i o n

. S o

, t h e b u r d e n i s g o i n g t o b e s t i l l

f a i r l y s i g n i f

i c a n t f o r t h e d e b t o r t o o v e r c o m e t h a t b u r d e n

.

R e p r e s e n t a t i v e P h i l l i p J o h n s o n t h e n a s k s R e p r e s e n t a t i v e D e n n i s t o e x p l a i n t h e

d i f f e r e n c e b e t w e e n “ m a t e r i a l ” a n d “ s i g n i f i c a n t ” i n t h e c o n t e x t o f t h e p r o p o s e d a m e n d m e n t

.

T o w h i c h R e p r e s e n t a t i v e D e n n i s r e s p o n d s :

I d o n ’ t t h i n k t h e r e ’ s a w h o l e l o t o f d i f f e r e n c e

, m y s e l f

. W e u s e

“ m a t e r i a l ” i n w o r k i n g w i t h o u r b a n k e r s a n d f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s

a n d w i t h o u r h o m e b u i l d e r s a n d o t h e r d e b t o r s

. W e w e r e t r y i n g

t o f i n d s o m e t h i n g t h a t m a d e t h e m o s t s e n s e

, t h a t w a s t h e m o s t

c o m m o n l y u s e d

. I n m y m i n d

, t h e r e ’ s n o t a l o t o f d i f f e r e n c e

b e t w e e n “ s i g n i f

i c a n t ” a n d “ m a t e r i a l ”

. T h e p r o b l e m i s t h a t e a c h

p a r t i c u l a r c a s e i s d i f

f e r e n t

. W h a t m a y b e m a t e r i a l i n o n e

s i t u a t i o n m a y n o t b e m a t e r i a l i n a n o t h e r

. W h a t m a y b e

s i g n i f i c a n t i n o n e c a s e m a y n o t b e i n a n o t h e r

. B u t I b e l i e v e t h e

i n t e n t o f t h e L e g i s l a t i o n i s t h a t t h e y a r e v e r y s i m i l a r

.

“ S i g n i f i c a n t

, ” “ s u b s t a n t i a l

, ” “ m a t e r i a l

, ” t h e y ’ r e a l l a l o n g t h e

s a m e l i n e s

. I t ’ s a v e r y d i f f i c u l t b u r d e n f

o r t h e d e b t o r t o

-13-o v e r c o m e

. . . . Y o u h a v e t o s h o w a “ s t r o n g ” d i f f e r e n c e

, a

“ m a t e r i a l ” d i f

f e r e n c e

. 9

I t i s c l e a r f

r o m t h e f

o r e g o i n g d i s c u s s i o n t h a t t h e L e g i s l a t i v e i n t e n t i n a d o p t i n g t h e

“ m a t e r i a l l y l e s s ” s t a n d a r d w a s n o t t o l e s s e n t h e b u r d e n o n t h e d e b t o r s o m u c h a s t o n e g a t e

t h e p r e s u m p t i o n t h a t t h e s a l e p r i c e r e p r e s e n t s t h e f a i r m a r k e t v a l u e

. R a t h e r

, t h e t e r m

“ m a t e r i a l l y l e s s ” s t i l l r e p r e s e n t s “ a p r e t t y s u b s t a n t i a l d i f f e r e n c e

. ” A s R e p r e s e n t a t i v e D e n n i s

f u r t h e r e x p l a i n s : “ I t ’ s a v e r y d i f f i c u l t b u r d e n f

o r t h e d e b t o r t o o v e r c o m e

. . . . Y o u h a v e t o

s h o w a “ s t r o n g ” d i f

f e r e n c e

, a “ m a t e r i a l ” d i f f e r e n c e

. ”

S i n c e t h e a m e n d m e n t t o T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 3 5

- 5

- 1 1 8 w e n t i n t o

e f f e c t

, o n l y o n e T e n n e s s e e c a s e h a s a n a l y z e d t h e s t a t u t e

. I n S t a t e o f F r a n k l i n B a n k v

. R i

g g s

,

N o

. E 2 0 1 0

- 0 1 5 0 5

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 1 W L 5 0 9 0 8 8 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 2 7

, 2 0 1 1 )

, t h i s

C o u r t a f f i r m e d t h e d e f

a u l t j u d g m e n t i n f

a v o r o f A p p e l l e e / b a n k

, f i n d i n g t h a t p r o p e r t y o w n e r s

d i d n o t p r e s e n t s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t o s h o w t h a t t h e y h a d a m e r i t o r i o u s d e f e n s e b e c a u s e t h e

e v i d e n c e s u b m i t t e d b y t h e p r o p e r t y o w n e r s f a i l e d t o o v e r c o m e t h e T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d S e c t i o n 3 5

- 5

- 1 1 8 ( b ) p r e s u m p t i o n

. I n d o i n g s o

, w e n o t e d t h a t t h e “ [ t ] h e c u r r e n t

a p p r a i s a l v a l u e d t h e p r o p e r t y b e t w e e n $ 5 0 0

, 0 0 0 a n d $ 7 0 0

, 0 0 0

, a n d t h e B a n k p u r c h a s e d t h e

p r o p e r t y [ a t f

o r e c l o s u r e ] f

o r $ 6 0 0

, 0 0 0

. ” I

d

. a t * 6

. T a k i n g t h e h i g h e s t a p p r a i s e d v a l u e o f

$ 7 0 0

, 0 0 0

. 0 0

, t h e $ 6 0 0

, 0 0 0

. 0 0 f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e i n R i g g s i s a p p r o x i m a t e l y 8 6 % o f t h e

f a i r m a r k e t v a l u e

. W h i l e t h e C o u r t i n R i g g s d i d n o t s p e c i f

i c a l l y s t a t e t h a t a f

o r e c l o s u r e s a l e

p r i c e

, r e a l i z i n g 8 6 % o f

t h e a p p r a i s e d v a l u e o f

t h e h o m e

, n e c e s s i t a t e d a f i n d i n g t h a t t h e s a l e

w a s c o m m e r c i a l l y r e a s o n a b l e

, t h e C o u r t d i d c o n c l u d e t h a t

, d e s p i t e t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n

t h e f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e a n d t h e a p p r a i s e d v a l u e

, t h e p r o p e r t y o w n e r s h a d n o t s e t f o r t h a

d e f e n s e t h a t “ a t l e a s t h a d t h e p o t e n t i a l o f s u c c e e d i n g a t t r i a l

. ” A c c o r d i n g l y

, w e c a n i n f e r t h a t

t h e R i g g s C o u r t c o n c l u d e d t h a t a f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e t h a t w a s 1 4 % b e l o w t h e a p p r a i s e d

v a l u e d i d n o t m e e t t h e “ m a t e r i a l l y l e s s ” s t a n d a r d i n o r d e r t o o v e r c o m e t h e s t a t u t o r y

p r e s u m p t i o n

. I n t h e i n s t a n t c a s e

, t h e s a l e p r i c e i s 8 9 % o f t h e h i g h e s t a p p r a i s a l v a l u e

,

r e p r e s e n t i n g a d i f

f e r e n c e b e t w e e n t h e a p p r a i s e d v a l u e a n d t h e s a l e p r i c e o f o n l y 1 1 %

. I n

d i s c u s s i n g t h i s l e g i s l a t i o n

, R e p r e s e n t a t i v e D e n n i s c a u t i o n e d t h a t t h e d e t e r m i n a t i o n o f

“ m a t e r i a l l y l e s s ” i s t o b e m a d e o n a c a s e

- b y

- c a s e b a s i s u n d e r t h e p a r t i c u l a r f a c t s p r e s e n t e d

.

S i n c e t h e c o u r t w i l l i n v a r i a b l y b e c o m p a r i n g t h e f o r e c l o s u r e s a l e p r i c e a n d t h e a s s e r t e d f a i r

m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

, i t i s a x i o m a t i c t h a t a p o r t i o n o f t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d w i l l

f o c u s o n t h e p e r c e n t a g e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s e t w o f i g u r e s

. H o w e v e r

, w e c a n n o t e s t a b l i s h

T he Bil l was con ti nue d to the nex t ses si on, whic h was hel d on Ma y 5, 2010

. At tha t ti m e, the Bil l 9

pas sed the Hous e of Repr ese nta ti ves on thi rd con si der at ion by a vote of 92–2

. T h e S e n a t e amended the

pro pos e d B i l l c o nce rni ng the ef fe ct ive dat e, but m ade no m at er ia l amendm ent s. On Ma y 13, 2010

, the

amended Bil l pas sed the Sena te by una nimous vote, and was re tur ned to the Hous e of Repr ese nta ti ves, wher e

it pas sed by a vote o f 8 7–0 on M ay 20, 20 10.

-14-a b r i g h t

- l i n e p e r c e n t a g e

, a b o v e o r b e l o w w h i c h t h e s t a t u t o r y p r e s u m p t i o n i s r e b u t t e d

. T h e

l e g i s l a t i v e h i s t o r y c i t e d a b o v e i n d i c a t e s t h a t t h e “ m a t e r i a l l y l e s s ” s t a n d a r d i s s t i l l a s i g n i f i c a n t

b u r d e n

. C o n s e q u e n t l y

, i f a 1 4 % d i f f e r e n c e i n p r i c e i s n o t “ m a t e r i a l l y l e s s

, ” w e c a n n o t

c o n c l u d e

, u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s p r e s e n t e d h e r e

, t h a t a n 1 1 % d i f f e r e n c e i s

. C

f

. F i s c h e r v

.

F r i t c h e l

, I n c

. , 3 6 4 S

. W

. 3 d 2 1 6

, 2 2 4 ( M o

. 2 0 1 2 ) ( n o t i n g t h a t i t w a s n o t p e r s u a d e d t o c h a n g e

t h e c u r r e n t M i s s o u r i “ s h o c k s t h e c o n s c i e n c e ” s t a n d a r d f o r v o i d i n g a f

o r e c l o s u r e s a l e

, e v e n

w h e n t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e a t i s s u e w a s “ b a r e l y m o r e t h a n 5 0 p e r c e n t o f t h e f a i r m a r k e t

v a l u e ” o f t h e p r o p e r t y ) ; C o m m e r c i a l B a n k

, I n c

. v

. L a c

y

, 3 7 1 S

. W

. 3 d 1 2 1

, 1 2 5

– 2 6 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 2 0 1 2 ) ( a f

f i r m i n g s u m m a r y j u d g m e n t

, a n d n o t i n g

, i n d i c t a

, t h a t

, a l t h o u g h t h e

p r o p e r t y o w n e r p r e s e n t e d e v i d e n c e o f a n 8 % d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e f

o r e c l o s u r e s a l e p r i c e

a n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

, t h e p r o p e r t y o w n e r “ d i d n o t p r o d u c e e v i d e n c e

s u f f i c i e n t t o r e b u t t h e p r e s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r i c e w a s t h e f a i r m a r k e t v a l u e ” )

.

I n a d d i t i o n

, a c c o r d i n g t o M r

. M a l o n e ’ s u n d i s p u t e d a f f i d a v i t t e s t i m o n y

, t h e p r o p e r t y

a t i s s u e i s o n l y 8 5 % c o m p l e t e a n d t h e h o u s e h a s “ s u b s t a n t i a l d a m a g e

, i n c l u d i n g m u l t i p l e

w a t e r l e a k s

, [ n o ] i n s u l a t i o n

. . . a n d

. . . d r a i n a g e a n d g r a d i n g i s s u e s

. ” A s n o t e d b y

R e p r e s e n t a t i v e F i n c h e r : “ [ A ] l o t o f t i m e s p r o p e r t i e s i n f o r e c l o s u r e a r e f

o u n d t o b e i n n e e d

o f r e p a i r

, o r t h e p r o

j e c t s m a y o n l y b e p a r t i a l l y c o m p l e t e d

. T h e f a i r m a r k e t v a l u e w e a r e

t a l k i n g a b o u t i n t h i s c o n t e x t

— t h a t ’ s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n t h e c o n d i t i o n i t ’ s i n a t t h e

t i m e o f t h e f

o r e c l o s u r e

. ” A c c o r d i n g l y

, t h e f a c t t h a t t h e p r o p e r t y a t i s s u e h e r e i s u n d i s p u t e d l y

i n n e e d o f c o m p l e t i o n a n d r e p a i r s

, w o u l d n e g a t i v e l y i m p a c t i t s f a i r m a r k e t v a l u e

. S t i l l

, f r o m

t h e t o t a l i t y o f t h e c i r c u m s t a n c e

, a n d t a k i n g A p p e l l a n t s ’ h i g h e s t p r o p o s e d a p p r a i s a l v a l u e a n d

a l l o t h e r f

a c t u a l a l l e g a t i o n s a s t r u e

, w e c a n n o t c o n c l u d e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g

t h a t t h e $ 6 6 7

, 4 0 0

. 0 0 f

o r e c l o s u r e s a l e p r i c e w a s n o t “ m a t e r i a l l y l e s s ” t h a n t h e a c t u a l v a l u e o f

t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f f o r e c l o s u r e

.

W e n e x t c o n s i d e r w h e t h e r s u m m a r y j u d g m e n t w a s p r o p e r l y g r a n t e d i n f a v o r o f

G r e e n B a n k

. A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d

, t h e m o v i n g p a r t y h a s t h e b u r d e n o f s h o w i n g t h a t “ t h e r e

i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a

m a t t e r o f l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. I n t h i s c a s e

, G r e e n B a n k m o v e d f o r s u m m a r y

j u d g m e n t o n t h e i s s u e o f t h e d e f i c i e n c y

. B e c a u s e t h e r e a r e n o a l l e g a t i o n s o f “ f r a u d

, c o l l u s i o n

,

m i s c o n d u c t

, o r i r r e g u l a r i t y i n t h e s a l e p r o c e s s

, ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 1 8 ( b )

, t h e r e w a s

a p r e s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r i c e w a s e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

,

a n d t h e b u r d e n s h i f

t e d t o A p p e l l a n t s t o “ s e t f o r t h s p e c i f

i c f a c t s s h o w i n g t h a t t h e r e i s a

g e n u i n e i s s u e f

o r t r i a l

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 6

. T h e A p p e l l a n t s a t t e m p t e d t o m e e t t h i s b u r d e n

b y f i l i n g a n a f

f i d a v i t r e g a r d i n g t h e a p p r a i s e d v a l u e o f t h e p r o p e r t y a n d a s s e r t i n g t h a t t h e f a i r

m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y w a s $ 7 5 0

, 0 0 0

. 0 0

. I n t h i s c a s e

, h o w e v e r

, t h e A p p e l l a n t ’ s f a i l e d

t o m e e t t h e i r b u r d e n t o s h o w a g e n u i n e i s s u e o f f a c t

. A s d i s c u s s e d a b o v e

, e v e n t a k i n g a l l t h e

a l l e g a t i o n s i n t h e i r a f

f i d a v i t a s t r u e

, t h e p r i c e r e a l i z e d a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e i s n o t m a t e r i a l l y

l e s s t h a n t h e a p p r a i s e d v a l u e s e t f o r t h b y t h e A p p e l l a n t s

. S i m i l a r l y

, i n R i g g s

, t h i s C o u r t h e l d

-15-t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s f a i l e d t o s h o w t h a t t h e y h a d a m e r i t o r i o u s d e f e n s e a l l o w i n g t h e m

t o s e t a s i d e t h e d e f

a u l t j u d g m e n t a g a i n s t t h e m

, w h e n t h e y s u b m i t t e d e v i d e n c e t h a t t h e

f o r e c l o s u r e p r i c e w a s 1 4 % l e s s t h a n t h e a p p r a i s e d v a l u e

. A l t h o u g h t h e p r o p e r t y o w n e r s d i d

s u b m i t e v i d e n c e s h o w i n g a d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e a n d t h e a p p r a i s e d v a l u e

,

t h i s C o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e y “ d i d n o t s u b m i t e v i d e n c e t h a t c o u l d h a v e o v e r c o m e t h e

p r e s u m p t i o n t h a t t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e w a s c o m m e n s u r a t e w i t h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e

p r o p e r t i e s

. ” R i

g g s

, 2 0 1 1 W L 5 0 9 0 8 8 8

, a t * 5 ( e m p h a s i s i n o r i g i n a l )

. I n t h i s c a s e

, t h e

A p p e l l a n t s h a v e l i k e w i s e n o t s u b m i t t e d e v i d e n c e t h a t c o u l d h a v e o v e r c o m e t h e p r e s u m p t i o n

t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r i c e w a s f

a i r b e c a u s e t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e i s n o t m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e

p r i c e t h e y a l l e g e i s t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

, a s a m a t t e r o f l a w

. A c c o r d i n g l y

, t h e

t r i a l c o u r t c o r r e c t l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f G r e e n B a n k

.

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e o r d e r o f t h e t r i a l c o u r t

. T h e c a s e i s r e m a n d e d

f o r a l l f u r t h e r p r o c e e d i n g s a s m a y b e n e c e s s a r y a n d a r e c o n s i s t e n t w i t h t h i s O p i n i o n

. C o s t s

o f t h i s a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e A p p e l l a n t s

, S t e r l i n g V e n t u r e s

, L

. L

. C

. , C h a r l e s F

.

C a u d e l l

, I I I

, J a m e s C

. W o o d a r d

, I I

, a n d t h e i r s u r e t y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J U D G E

-16-