Número Identificador

SEN2024 _________________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL V (ESPECIAL)

JEAN DANIEL 

ETCHEVERS MUTIS

Apelada

v.

CONSEJO DE 

TITULARES COND. 

CONDADO ASTOR, 

UNIVERSAL 

INSURANCE 

COMPANY, FULANO 

DE TAL Y OTROS

Apelante

KLAN202400080

Apelación

Procedente del Tribunal 

de Primera Instancia, 

Sala de SAN JUAN

Caso Núm.:

SJ2019CV09224

Sobre:

Ley de Condominios

Panel integrado por su presidente el Juez Hernández Sánchez, el Juez 

Bonilla Ortiz y la Jueza Mateu Meléndez.

Mateu Meléndez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 22 de mayo de 2024.

Comparece ante nosotros el Consejo de Titulares del Condominio 

Condado Astor (en adelante, Consejo de Titulares) y Universal Insurance 

Company (en adelante, Universal y en conjunto, los apelantes) mediante 

recurso de Apelación en el cual nos solicitan la revocación de la Sentencia

emitida el 30 de junio de 2023 y notificada el 5 de julio de 2023 por el 

Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (en adelante, TPI 

o foro primario). Por medio de dicho dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la 

causa de acción presentada por Jean Daniel Etchevers Mutis (en adelante, 

señor Etchevers o el apelado) contra el Consejo, sentenciando y condenando 

a este último a un pago ascendiente a $173,983.29. 

1

1 Según resuelto en la Sentencia, la partida concedida en favor del apelado se desglosa de 

la siguiente manera: (1) $87,031.81 por gastos de materiales y mano de obra incurridos en 

la preparación de las cuatro oficinas; (2) $72,200.00 por pérdida de rentas; (3) $4,800.00 por 

pérdida de mobiliarios; (4) $8,943.30 por cuotas de mantenimiento; (5) $966.18 de gastos 

legales por moratoria del préstamo hipotecarios; y (5) $5,000.00 por concepto de honorarios 

de abogado por temeridad, más las costas e intereses legales.
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Evaluado el expediente ante nuestra consideración, por los 

fundamentos que a continuación expondremos, confirmamos la Sentencia

apelada. Veamos. 

I.

El caso de epígrafe inició el 7 de septiembre de 2019 con la 

presentación de una Demanda instada por el señor Etchevers por infracción 

a la Ley de Condominios de 2003, 31 LPRA secs. 1291 et seq., y por daños y 

perjuicios contra el Consejo de Titulares y Universal. En síntesis, reclamó 

haber sufrido daños debido a las actuaciones u omisiones negligentes, la 

dejadez, el abandono o error de la Junta de Directores al no corregir a 

tiempo- tras el paso del Huracán María en el año 2017- las filtraciones 

provenientes de áreas comunes generales del condominio. Así, sostuvo que 

el Condominio, el Consejo de Titulares y Universal tienen la 

responsabilidad de pagar indemnización por los daños ocasionados, 

conforme a: (i) la póliza de cubierta de Directores y Oficiales; (ii) el artículo 

1810 del Código Civil, 31 LPRA sec. 149, y (iii) el artículo 15(g) de la Ley de 

Condominios, 31 LPRA sec. 1291m, entre otras.2

El Consejo de Titulares y Universal contestaron la Demanda. Al así 

hacer, negaron responsabilidad por los daños reclamados y argumentaron 

que los daños alegados fueron provocados por fuerza mayor, es decir, por 

el paso de eventos naturales por Puerto Rico. Además, señalaron haber sido 

diligentes en el descargo de sus obligaciones e inclusive realizar trabajos de 

mitigación de daños consistentes en sellar parcialmente el área que el señor 

Etchevers alegó sufrió daños. 

Durante el trámite del caso, el foro primario tuvo ante su atención 

varias controversias en cuanto al descubrimiento de prueba, el 

2 Destacamos que posteriormente en el caso, específicamente el 24 de marzo de 2022, y al 

amparo de lo resuelto por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso Consejo de 

Titulares v. MAPFRE, 208 DPR 1018 (2022), el apelado desistió voluntariamente con 

perjuicio de la causa de acción mediante la cual, a tenor con el artículo 27.164(4) del Código 

de Seguros, 26 LPRA Sec. 2716d, solicitaba que se obligara a la aseguradora Universal a 

reembolsarle los honorarios de abogado incurridos.
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incumplimiento por parte de la parte apelante con varias órdenes del 

tribunal en cuanto al mismo, la imposición de sanciones por tal 

desobediencia, la admisión de ciertos requerimientos de admisiones, así 

como la presentación y denegatoria de una moción dispositiva sometida 

por la parte apelante. El juicio en el caso se celebró los días 28, 29, 30 y 31

de marzo de 2022. Allí, como prueba testifical del señor Etchevers, este 

sometió su testimonio, así como aquel del Dr. Omar Cruz Medina, ex 

presidente de la Junta de Directores del Consejo de Titulares y actual vocal 

de esta (Doctor Cruz). La parte apelante, por su parte, sometió la 

declaración del Doctor Cruz, del Sr. Rafael Menéndez Rivera, de la División 

Legal de Universal Insurance y de su perito, el Ing. Emilio Javier Solís San 

Miguel.3

Recibida la prueba testifical y documental, y adjudicada la 

credibilidad y el valor probatorio de la prueba, el TPI dictó la sentencia 

apelada. En su dictamen, el foro primario emitió 57 determinaciones de 

hechos. En virtud de estas, y al amparo del derecho aplicable allí citado, 

resolvió que el Consejo de Titulares y su aseguradora, Universal, 

respondían por los daños y perjuicios que el apelado sufrió a consecuencia 

de las filtraciones de la azotea del cuarto piso del Condominio, por ser el 

poseedor de hecho y titular de esa área común general voluntaria.4 Al 

explicar su decisión, el TPI rechazó las distintas teorías legales del Consejo 

de Titulares mediante las cuales negaba responsabilidad. Asimismo, y a 

3 La parte apelante había anunciado como testigo al Sr. Miguel Calarza. Sin embargo,

renunció al mismo con la anuencia del demandante. 

4 El TPI manifestó que la responsabilidad de la apelante surgía tanto al amparo del Artículo 

1810 del Código Civil de 1930, del Artículo 15(g) de la Ley de Condominios, así como del 

Artículo 1802 del Código Civil de 1930. La aplicación de estas disposiciones legales a la 

causa de acción responde a que al momento en que ocurrieron los hechos sobre los que 

esta trata estos eran los estatutos vigentes relacionados a las controversias. Si bien 

discrepamos del reconocimiento simultáneo de una causa de acción bajo el Artículo 1810 

y el Artículo 1802 del Código Civil, este formó parte del análisis y la discusión de las 

controversias y no de la parte dispositiva de la sentencia. El tribunal apelado no concedió 

partidas separadas para cada una de las disposiciones legales citadas. Por consiguiente, y 

dado que la revisión de una sentencia se da contra el resultado y no contra los 

fundamentos, Pueblo v. Pérez, 159 DPR 544 (2003), lo señalado no incide sobre la 

corrección del dictamen que revisamos.
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tenor con los términos de la póliza de responsabilidad pública expedida por 

Universal en favor del Consejo de Titulares, concluyó que la aseguradora 

tenía el deber de indemnizar solidariamente al señor Etchevers por los 

daños reclamados al amparo de ambas disposiciones legales. 

Además de lo anteriormente consignado, en la Sentencia el TPI 

concluyó que la parte apelante fue crasa e incuestionablemente temeraria. 

Tras así establecer, procedió a ordenar a la apelante a pagarle 

solidariamente al demandante las siguientes partidas:

a. $87,031.81 por gastos de materiales y mano de obra incurridos 

en la reparación de las cuatro (4) oficinas del lado Este del Local 

3-A, incluyendo su participación en el pasillo;

b. $72,200.00 por pérdida de rentas;

c. $4,800.00 por pérdida de mobiliario;

d. $8,943.30 por cuotas de mantenimiento;

e. $966.18 de gastos legales por la moratoria del préstamo 

hipotecario; y, 

f. $5,000.00 por concepto de honorarios de abogado por 

temeridad, más las costas e intereses legales. 

Inconforme con lo resuelto, la parte apelante presentó una Moción al 

amparo de la Regla 43.2 de Procedimiento Civil sobre solicitud de enmiendas a las 

determinaciones de hechos, así como determinaciones adicionales y bajo la Regla 47 

de Procedimiento Civil de reconsideración. En esta, propuso 72 determinaciones 

de hechos adicionales que, a su entendimiento, debían añadirse al dictamen 

emitido por el foro primario. Asimismo, argumentó la inaplicabilidad del 

Art. 1810 del Código Civil, así como la del Art. 15(g) de la Ley de 

Condominios de 2003, negó que el señor Etchevers hubiera establecido 

mediante prueba alguna la negligencia de la Junta de Directores del 

Condominio Astor, así como aquella del Consejo de Titulares. El 22 de 

diciembre de 2023, el TPI emitió Resolución mediante la que declaró No Ha 

Lugar este escrito.

Insatisfechos aún, los apelantes instaron el recurso de epígrafe en el 

que señalaron la comisión de los siguientes errores:
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Primer Error

Erró el Honorable Tribunal de Instancia al denegar la Solicitud de 

Desestimación Parcial de la Reclamación bajo el Artículo 1810 del 

Código Civil de Puerto Rico y determinar respo[n]sabilidad bajo 

éste.

Segundo Error

Erró el Tribunal de Instancia al denegar la Solicitud de 

desestimación parcial de la reclamación bajo el Artículo 15(G) de la 

Ley de Condominios de Puerto Rico y determinar 

respo[n]sabilidad bajo éste.

Tercer Error

Erró el Tribunal de Instancia al no tomar en consideración los 

trabajos de mitigación realizados por el Condominio y determinar 

respo[n]sabilidad bajo el Artículo 1802 del Código Civil.

Cuarto Error

Erró el Tribunal de Instancia al dar por admitidos Requerimientos 

de Admisiones que fueron contestados debidamente y conforme a 

la Regla 33 de Procedimiento Civil e imponer por lo mismo, 

sanciones en la cantidad de $500 pagaderos tanto al demandante 

como al Tribunal.

Quinto Error

Erró el Tribunal de Instancia al permitir la prueba documental de 

los alegados gastos de reparación en su totalidad, incluyendo tablas 

no preparadas por el demandante, y recibos y cotizaciones tampoco 

preparadas pro éste; además de permitir recibos en original que no 

fueron producidos a la apelante antes del juicio y cuyas copias, 

entregadas y en SUMAC, estaban en blanco o ilegibles. 

Sexto Error

Erró el Tribunal de Instancia al no aquilatar la prueba sobre los 

arrendatarios de las oficinas del Local 3 [ ] de acuerdo a la prueba 

documental sometida por el apelado y su testimonio.

Séptimo Error

Erró el Tribunal de Instancia al no hacer determinaciones de hechos 

adicionales bajo loa Regla 43.2 de Procedimiento Civil.

Octavo Error

Erró el Tribunal de Instancia no darle valor probatorio a la 

investigación y conclusión del perito de la apelante.

Noveno Error

Erró el Tribunal de Instancia al determinar que el costo de las 

unidades de aire acondicionado fue de $6,050, cuando compró 2 

unidades para el lado Este y el Oeste, respectivamente.

Décimo Error

Erró el Tribunal de Instancia al determinar temeridad cuando la 

demanda contaba con prueba pericial y una investigación de la 
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reclamación presentada a Universal que concluían la falta de 

responsabilidad del Consejo del Condominio Condado Astor.

Undécimo Error

Erró el TPI de instancia al apreciar y aquilatar la prueba de forma 

objetiva e imparcial.

Tras los trámites de rigor, que incluyeron la autorización, 

tramitación y estipulación de la transcripción de la prueba oral, el 14 de 

marzo de 2024 los apelantes presentaron Alegato Suplementario del Apelante. 

El 5 de abril de 2024 el apelado sometió su Alegato en Oposición a Apelación. 

Así pues, con la comparecencia de las partes queda sometido el asunto y 

resolvemos.

II.

-AEs sabido que la tarea principal de los tribunales apelativos es 

examinar cómo los tribunales inferiores aplican el derecho a los hechos 

particulares de cada caso. El desempeño de esta función revisora se basa en 

que el Tribunal de Primera Instancia haya desarrollado un expediente 

completo que incluya los hechos que haya determinado ciertos según la 

prueba que le fue presentada. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 

750 (2013). Así pues, la Regla 42.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, 

establece que las determinaciones de hechos que toma el foro primario a 

base de testimonio oral, “no se dejarán sin efecto a menos que sean 

claramente erróneas, y se dará la debida consideración a la oportunidad que 

tuvo el tribunal sentenciador para juzgar la credibilidad de las personas 

testigos”. De igual manera, la Regla 110 de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI 

dispone que, “será el juzgador de hechos quien deberá evaluar la prueba 

presentada con el propósito de determinar cuáles hechos fueron 

establecidos o demostrados”. 

Por razón de lo consignado en el párrafo anterior, es norma reiterada 

que cuando se le solicita a un foro apelativo que revise cuestiones de 
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hechos, la apreciación de la prueba, en primera instancia, le corresponde al 

tribunal sentenciador ya que estos tienen la oportunidad de observar y oír 

a los testigos, y por ello, están en mejor posición de evaluarla. Pueblo v. 

Acevedo Estrada, 150 DPR 84, 98-99 (2000); López Vicil v. ITT Intermedia, 

Inc., 142 DPR 857, 865 (1997). En ese sentido, la evaluación del foro 

sentenciador merece respeto y deferencia. González Hernández v. 

González Hernández, 181 DPR 746, 776 (2011). 

Asimismo, es norma fundamental hartamente conocida que, en 

nuestro ordenamiento jurídico, salvo evidencia de pasión, prejuicio, 

parcialidad o error manifiesto los foros revisores no intervendrán con la 

apreciación de la prueba, la adjudicación de credibilidad o la formulación 

de determinaciones de hechos por parte del Tribunal de Primera Instancia. 

TEC General Contractors v. AEE et als., 210 DPR 632 (2022), citando a 

Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., 206 DPR 194, 219 (2021); Santiago 

Montañez v. Fresenius Medical, 195 DPR 476, 490 (2016); Dávila Nieves v. 

Meléndez Marín, supra. Cónsono con ello, por lo general, “los tribunales 

apelativos no intervenimos ni alteramos innecesariamente las 

determinaciones de hechos que hayan formulado los tribunales de primera 

instancia luego de admitir y aquilatar la prueba presentada durante el 

juicio.” Suárez Cáceres v. Com. Estatal Elecciones, 176 DPR 31, 65 (2009).

La tarea de adjudicar credibilidad y determinar lo que realmente 

ocurrió depende en gran medida de la exposición del juez o la jueza a la 

prueba presentada, lo cual incluye, entre otros factores, ver el 

comportamiento del testigo mientras ofrece su testimonio y escuchar su 

voz. Gómez Márquez et al. v. El Oriental, 203 DPR 783 (2020).5 De ahí que 

los tribunales apelativos no intervendremos con la apreciación de la prueba, 

la adjudicación de credibilidad y las determinaciones de hechos que 

realizan los tribunales de instancia, a menos que se demuestre que el 

5 Citando a Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra. 
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juzgador actuó movido por pasión, prejuicio o parcialidad o que incurrió 

en error manifiesto. Íd. Cuando la alegación es de pasión, prejuicio o 

parcialidad, los foros apelativos debemos verificar primordialmente si el 

juez de primera instancia cumplió su función de adjudicar de manera 

imparcial, pues solo así podremos descansar en sus determinaciones de 

hechos. Íd. 

En cambio, el error manifiesto ocurre cuando, de un análisis de la 

totalidad de la evidencia, el tribunal apelativo queda convencido de que se 

cometió un error, aunque haya evidencia que sostenga las conclusiones de 

hecho del Tribunal. Íd. Este estándar de revisión restringe nuestra facultad 

para sustituir el criterio del foro primario a escenarios en que, de la prueba 

admitida, no exista base suficiente que apoye su determinación. Íd. 

Diferencias de criterio jurídico no alcanzan ese estándar. Íd.

-BEl Art. 1810 del Código Civil, 31 LPRA sec. 5149, dispone que “[e]l 

cabeza de familia que habita una casa o parte de ella es responsable por los 

daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”. En 

cuanto al citado artículo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió en 

Berio v. Royal, 164 DPR 797 (2005) que la expresión “cabeza de familia” se 

refiere a que “sólo se impondr[á] responsabilidad al principal o al 

responsable de la vivienda, en vez de a todos los habitantes de ella o a aquel 

que de hecho ocasionó la caída de la cosa.” Íd., a la pág. 801.

La responsabilidad impuesta en el Artículo 1810 es una objetiva. 

Incluye, dentro de su amplia cobertura, las situaciones que involucran 

filtraciones o caídas de líquidos en complejos de apartamentos. Ahora, lo 

anterior no impide que en una ley especial se incluya una disposición para 

responsabilizar a otra persona adicional a quien se considera como “cabeza 

de familia”, con el propósito de repartir la responsabilidad entre los 
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cocausantes del daño. SLG Vázquez, Ibanez v. De Jesús, Vélez, 180 DPR 387 

(2010). 

Contrario al conocido Artículo 1802 del Código Civil de 1930, 31 

LPRA sec. 5141, en una reclamación bajo el discutido artículo, el 

perjudicado no tiene que probar el elemento de negligencia para su

aplicación y consecuencias. Berio v. Royal, supra, a la pág. 801, citando a 

Carlos J. Irizarry Yunque, Responsabilidad Civil Extracontractual, 5ta Ed., 

2003, pág. 602. No obstante, el perjudicado no está exento de probar el nexo 

causal entre la caída del objeto y que ello fue la causa que provocó los daños 

sufridos. Elba A.B.M. v. U.P.R., 125 DPR 294, 310 (1990). Además, la defensa 

de negligencia comparada puede ser considerada por el foro sentenciador, 

por lo que es posible descontar al responsable, la porción por la que debe 

responder otra persona. Berio v. Royal, supra, a la pág. 805; Dones Jiménez 

v. Autoridad de Carreteras, 130 DPR 116, 124-125 (1992). 

De conformidad con lo anterior, si se configura una situación como 

la que anticipa el Artículo 1810 del Código Civil, supra, y no es de aplicación 

la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según conocida como la Ley de 

Condominios de 2003, según enmendada, 31 LPRA sec. 1291 et seq., el único 

responsable para resarcir el daño lo será “el cabeza de familia”. Con 

relación a la identidad del responsable, el Tribunal Supremo de Puerto Rico 

lo ha descrito como: “la persona a la que se le puede atribuir el control de 

la vivienda, aunque no hubiese sido ella quien arrojó o dejó caer la cosa.” 

Berio v. Royal, supra, a las págs. 801-802. Véase, también, S.L.G. VázquezIbañez v. De Jesús, Vélez, supra, a la pág. 400. 

En cuanto a la controversia que plantea el presente caso, cabe 

destacar que se ha resuelto que cuando ocurren daños debido a 

filtraciones o caídas de líquidos en apartamentos o viviendas por pisos, 

el artículo a invocarse no es el Artículo 1802 del Código Civil, supra, sino 

la responsabilidad objetiva dispuesta en el Artículo 1810 del Código 
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Civil, supra. S.L.G. Vázquez-Ibañez v. De Jesús, Vélez, supra, a las págs. 403-

404.

-CPor su parte, el artículo 15 de la Ley 104 de 25 de junio de 1958, mejor 

conocida como “Ley de Condominios”, vigente a la radicación de la 

Demanda, estableció unas reglas a regir el uso y disfrute de cada 

apartamiento sometido al estatuto. Estas son las siguientes:

(a) Cada apartamiento se dedicará únicamente al uso dispuesto 

para el mismo en la escritura a que se refiere el Artículo 2.

(b) Ningún ocupante del apartamiento producirá ruidos o 

molestias ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los 

demás titulares o vecinos.

(c) Los apartamientos no se usarán para fines contrarios a la ley, a 

la moral y a las buenas costumbres.

(d) Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de 

modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su 

apartamiento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás. 

Será deber ineludible de cada titular realizar las obras de 

reparación y seguridad, tan pronto sea necesario para que no se 

afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia. Todo 

titular u ocupante de un apartamiento vendrá obligado a 

permitir en su unidad las reparaciones o trabajos de 

mantenimiento que exija el inmueble, permitiendo la entrada al 

apartamiento para su realización.

(e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de 

todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni 

decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o 

tonalidades distintas a las del conjunto. Cuando una propuesta 

de cambio de la forma externa de la fachada, decoración de las 

paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades 

distintas a las del conjunto, sobre un condominio con cuarenta 

(40) o más apartamientos, y con ningún titular poseyendo la 

mitad o más de éstos, sea sometida a votación del Consejo de 

Titulares será suficiente la aprobación de por lo menos el 

setenta y cinco porciento (75%) de todos los titulares, siempre 

que ningún titular opositor demuestre que los cambios o 

alteraciones resulten innecesarios y le afecten adversamente el 

valor tasable de su apartamiento. Para determinar necesidad se 

considerará el grado de obsolescencia arquitectónica, el tiempo 

y el costo de remodelación particular y general, y la proyección 

sobre la tasación de cada inmueble. Se entiende por fachada el 

diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del 

edificio, según se desprende de los documentos constitutivos 

de condominio. 

Una vez las agencias concernidas emitan un aviso de huracán o 

tormenta, el uso de cualquier tipo de tormentera temporera o 

removible no constituirá alteración de la fachada. En cuanto a 

las permanentes, la Junta de Directores solicitará cotizaciones y 

alternativas de diseño, tipo y color específico y se las presentará 
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al Consejo de Titulares, que por votación mayoritaria decidirá 

las que se instalarán. Las tormenteras temporeras deberán 

removerse pasado el aviso de huracán o tormenta o luego de 

ocurrir el siniestro, salvo que el área protegida por ellas quede 

de tal forma averiada que éstas constituyan la única protección 

provisional.

Cuando a juicio de perito no se puedan reparar o sustituir los 

equipos o elementos originales del edificio que forman parte de 

su diseño arquitectónico, tales como ventanas, puertas, rejas u 

ornamentos, el Consejo de Titulares decidirá por voto 

mayoritario el tipo y diseño del equipo o elemento que

sustituirá al original. Cualquier titular que interese sustituir 

tales elementos o equipo, tendrá que hacerlo conforme al tipo y 

diseño adoptado por el Consejo. La imposición a todos los 

titulares de efectuar la sustitución requerirá que se cumpla con 

los requisitos dispuestos en el Artículo 38(d) sobre obras de 

mejora.

(f) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de 

participación fijado a su apartamiento en la escritura de 

constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al 

inciso (f) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado 

sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y 

responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, 

el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente 

aprobado por el Consejo de Titulares. 

(g) Todo titular observará la diligencia debida en el uso del 

inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y 

responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus 

familiares, visitas o empleados, y en general por las personas 

que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio 

de las acciones directas que procedan contra dichas personas. 

(Énfasis nuestro)

(h) Ningún titular u ocupante de una unidad podrá instalar o 

adherir objeto alguno en las paredes que pueda constituir un 

peligro para la seguridad de cualquier persona, de la propiedad 

comunal o la privada. 

(i) Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las 

disposiciones de administración que se consignen en esta ley, 

en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artículo 36. 

(j) El adquirente de un apartamiento cuyo transmitente no sea el 

desarrollador, administrador interino o constituyente del 

régimen, acepta la condición manifiesta de los elementos 

comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren 

físicamente al momento de adquirir, y se subroga en la posición 

del transmitente en cuanto a los derechos que tenga sobre 

iniciar cualquier acción en la que se impugne el cambio por 

violación a esta Ley, a la escritura matriz o al reglamento del 

condominio. A este adquirente se le atribuirá el conocimiento 

de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para 

todos los efectos de la tercería registral.

El discutido Artículo, claramente establece que la infracción de estas 

reglas dará lugar al ejercicio de la acción de daños y perjuicios por “aquel 
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titular u ocupante que resulte afectado”, además de cualquier otra acción 

que en derecho le corresponda. Véase, 31 LPRA, Sec. 1291m.

-IIIMediante la discusión de sus distintos señalamientos de error, los 

apelantes cuestionan la denegatoria por parte del foro primario de 

desestimar la causa de acción presentada por el apelado, impugnan la 

negativa del TPI de considerar los trabajos de mitigación que el 

Condominio realizó, afirman que fue un error el dar por admitidos ciertos 

requerimientos de admisiones que fueron contestados debidamente por el 

Consejo de Titulares y ponen entredicho el ejercicio de apreciación de 

prueba efectuado por el juzgador de hechos, así como el valor probatorio 

que le adjudicó a la evidencia desfilada durante el juicio.

A tales efectos, al discutir conjuntamente sus tres primeros 

señalamientos de error, exponen en que la jurisprudencia interpretativa del 

Artículo 15(g) de la anterior Ley de Condominios, supra, así como aquella 

que interpreta el Artículo 1810 del Código Civil trata de la responsabilidad 

que tienen los dueños de alguna vivienda o apartamento de donde 

provengan filtraciones, mas no a aquellas que pueda ocurrir en la azotea de 

un condominio o edificio sujeto a propiedad horizontal. 

Al oponerse a la apelación el señor Etchevers señala que los 

planteamientos levantados por los apelantes pretenden establecer un 

eximente de responsabilidad carente de autoridad jurídica en apoyo. A tales 

efectos, expone que en nuestro ordenamiento jurídico no se ha reconocido 

que el acto de llevar a cabo medidas de mitigación sea un eximente de 

responsabilidad. Independientemente de ello, indica que durante el juicio 

se demostró que por 19 meses el Consejo de Titulares impermeabilizó la 

azotea por áreas con el conocimiento de que dicha medida no funcionaba y 

de que las filtraciones continuaban ocasionándole daños a su propiedad.
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Sobre el particular, al resolver el caso, el TPI expuso que para 

analizar la alegación del Consejo de Titulares y su aplicación, debía 

considerar que toda interpretación estatutaria que conduzca a resultados 

irrazonables o absurdos o que derroten los propósitos de la ley interpretada 

deben ser rechazados.6 Así, a manera de ejemplo, señaló que algunos de los 

resultados que la interpretación propuesta del Consejo de Titulares podría 

tener son:

a) El dueño de un apartamento tipo “penthouse” que conforme a 

la escritura matriz tiene el uso y disfrute exclusivo y obligación 

de mantener la azotea, le respondería al dueño de otro 

apartamento —bajo los artículos 1810 del Código Civil y 15(g) 

de la Ley de Condominios— por daños por filtraciones 

provenientes del “penthouse”, excepto si éstas provienen de su 

azotea.

b) Los titulares de locales comerciales de un condominio o de un 

edificio comercial que no está sometido al régimen de 

propiedad horizontal estarían inmunes a causas de acción bajo 

los referidos artículos por los daños ocasionados por 

filtraciones o cosas que se caen o arrojan de dichas propiedades 

comerciales, debido a que éstas no son viviendas. Sin embargo, 

si se tratara de una residencia, el dueño sí sería responsable bajo 

el artículo 1810, excepto si la cosa se cae o arroja desde la azotea, 

porque la azotea no es una vivienda. 

c) Si de un edificio comercial –que no es condominio– o de la 

azotea de un condominio –sea elemento común general o 

limitado– se cae una antena satélite y mata a una persona, el 

dueño del edificio o de la azotea estarían inmunes de causas de 

acción bajo el artículo 1810 del Código Civil, porque “la azotea 

no es una vivienda”. Sin embargo, si ese mismo accidente 

ocurre del balcón de un apartamento, los perjudicados sí 

tendrían una causa de acción bajo el artículo 1810 y el 15(g) de 

la Ley de Condominios.

Basándose en estos ejemplos, el foro primario concluyó que la 

interpretación brindada por el Consejo de Titulares a las disposiciones de 

los artículos 1810 del Código Civil de 1930 y 15(g) de la Ley de Condominios

producía resultados irrazonables o absurdos. Expuso que, de acogerse tal 

interpretación, en los escenarios arriba enumerados los perjudicados 

6 Véase Sentencia al citar el Artículo 19 del Código Civil de 1930 y jurisprudencia 

mencionada; página 918 del Apéndice.
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tendrían que basar su reclamación de daños al amparo del artículo 1802 del 

Código Civil de 1930 y probar que el dueño incurrió en negligencia.7

Según el TPI, ello derrotaría el propósito del artículo 1810 del mismo 

cuerpo para que en tales casos se establezca responsabilidad absoluta y, 

particularmente, el deber de fiducia del consejo hacia los titulares, razón 

para la cual fue creado. Por razón de ello- y en especial consideración a que 

el Consejo de Titulares es el dueño de los elementos comunes generales de 

un condominio- el TPI concluyó que no existía base racional alguna que 

sustentara la interpretación del Consejo de Titulares y la sugerida 

inmunidad que esta implicaba, ni política pública que justificara

establecerla. Es al realizar este análisis que el foro primario concluyó que el 

Consejo de Titulares respondía de manera absoluta debiendo indemnizar 

al apelado por los daños que sufrió por las filtraciones provenientes de la 

azotea; área común general del Condominio.

Consideramos que el análisis efectuado por el foro primario al 

dilucidar la aplicabilidad de las disposiciones legales arriba mencionadas 

fue uno adecuado. Estimamos también que los argumentos levantados por 

el Consejo de Titulares para atacar la decisión son insuficientes para 

derrotar la razonabilidad y corrección del estudio del TPI. En contrario, sus 

planteamientos se centraron en que la jurisprudencia interpretativa de las 

disposiciones legales antes mencionadas trata de la responsabilidad de una 

“vivienda” o “apartamento” de donde provienen las filtraciones que 

ocasionan daño y no de filtraciones de azoteas. Los apelantes no atendieron

directamente- y por consiguiente no rebatieron- el avalúo del tribunal. 

Particularmente, la conclusión de que la interpretación de las disposiciones 

legales propuestas por el Consejo de Titulares en su moción de 

7

Inclusive, en la página 27 de la Sentencia, el TPI señaló que en su discusión el Consejo de 

Titulares guardó silencio y no estableció quién sería el responsable de los daños 

ocasionados al señor Etchevers por las filtraciones provenientes de la azotea común 

general.
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desestimación producía efectos irrazonables y absurdos, por lo que la 

solicitud de desestimación que hizo en su día era improcedente. Siendo ello 

así, resolvemos que los primeros 3 errores señalados no fueron cometidos.

Igual resolución tomamos en cuanto al cuarto señalamiento de error. 

Allí, los apelantes aseveran que se equivocó el TPI al dar por admitidos 

ciertos requerimientos de admisiones que fueron debidamente contestados 

por el Consejo de Titulares e imponerle $500.00 de sanciones. En la 

discusión de su error, no señalan la determinación específica que recoge el 

error señalado. No obstante, advertimos que la decisión en la que se

atribuye el error trata de la Resolución emitida y notificada en el caso el 23 

de marzo de 2022. En esta, se dieron por admitidos ciertos requerimientos. 

De la misma forma, notamos que los requerimientos admitidos están 

incluidos en la determinación de hechos número 44 de la Sentencia. 

Más allá de efectuar el señalamiento específico, los apelantes se 

limitan a exponer el derecho aplicable que estiman pertinente a la 

controversia; a señalar que los requerimientos de admisiones no fueron 

utilizados durante el juicio; a manifestar que el señor Etchevers no objetó 

su prueba bajo el fundamento de que existían unas admisiones; y a alegar 

que las admisiones tácitas fueron para todos los fines retiradas o 

enmendadas, pues el apelado pasó toda su prueba en el caso.

Los superfluos argumentos de los apelantes pasan por alto que la 

sentencia apelada, al detallar el tracto procesal, destaca la falta de diligencia 

observada por el Consejo de Titulares durante el trámite del caso en cumplir 

con las órdenes del tribunal y con las Reglas de Procedimiento Civil 

relativas a los requerimientos de admisiones. Estos, ignoran que fue 

precisamente la dejadez y desidia de su parte que motivó la admisión de 

los requerimientos. La Regla 33 de Procedimiento Civil, supra, es clara en 

cuanto a la consecuencia de no contestar adecuadamente los 

requerimientos de admisiones. Los someros argumentos de los apelantes
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en su cuarto señalamiento de error son insuficientes para persuadirnos a 

resolver que el TPI abusó de su discreción o que cometió error manifiesto 

al dar por admitidos los requerimientos de admisiones y coincidir con su 

apreciación de error. Las razones brindadas en la apelación no derrotan los 

hechos admitidos. Por tanto, concluimos que el cuarto error no fue 

cometido.

Tal desenlace ocurre también en cuanto al quinto y sexto 

señalamiento de error discutido por los apelantes al estimar que ninguno 

de los planteamientos que allí levantan son suficiente en derecho para 

rebatir las distintas determinaciones impugnadas en estos. Tampoco lo son

para ubicarnos en posición de sustituir el ejercicio de valoración de la 

prueba efectuada por el foro primario. Veamos.

En su quinto señalamiento de error, de forma limitada, los apelantes

catalogan de errada la admisión de prueba documental de ciertos alegados 

gastos de reparación del señor Etchevers puesto que no fue autenticada 

conforme a derecho. De igual forma, cuestionan la admisibilidad durante 

el juicio de algunos documentos producidos en ese momento en original, 

pues las copias que le fueron producidas y se encontraban en el expediente 

digital, estaban en blanco o era ilegibles. En apoyo a esta contención, en su 

alegato suplementario resumen algunas porciones de la prueba testifical y 

señalan las páginas de la transcripción de las que surgen las declaraciones 

resumidas.

De otra parte, en la discusión conjunta de 5 de sus últimos 6 

señalamientos de error, los apelantes cuestionan la apreciación de la prueba 

efectuada por el foro primario, el valor probatorio que le adjudicó al 

testimonio del señor Etchevers y la prueba documental que este sometió, 

así como la valorización de los daños decretada. Por último, al discutir su 

octavo señalamiento de error, los apelantes defienden la declaración de su 

perito frente al poco valor que este le mereció al tribunal.
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Previo a atender directamente estos planteamientos, estimamos 

importante reproducir una porción de la parte dispositiva de la Sentencia, y 

así procedemos a hacer.

El testimonio del Ing. Emilio Solís, perito de los demandados, fue 

insuficiente para controvertir la prueba antes mencionada, debido 

a que, según admitió durante su contrainterrogatorio: (a) 

Inspeccionó las aludidas cuatro (4) oficinas el 16 de septiembre de 

2020, aproximadamente treinta y cuatro (34) meses después de que 

el Demandante terminó de repararlas por primera vez a finales de 

octubre de 2017; (b) Durante su inspección no levantó los plafones 

acústicos, para observar si había huellas de filtraciones y su 

magnitud; y, (c) Su conocimiento sobre el estado en que estaban 

estas oficinas entre septiembre de 2017 y enero de 2019, lo obtuvo 

observando unas fotos que le proveyeron, pero admitió que éstas 

no le permiten apreciar la extensión de los daños por filtraciones de 

agua, ni en cuáles de las cuatro oficinas ocurrieron los daños, ni 

como quedaron estas oficinas cuando el Demandante terminó de 

repararlas a finales de octubre de 2017. 

Sobre el particular, el ingeniero Solís testificó que de su examen de 

las fotos de la azotea pudo concluir que el material 

impermeabilizante de la azotea se desprendió como consecuencia 

del Huracán María; y, que esto ocasionó filtraciones en el Local 3-

A, pero admitió que no puede precisar si las filtraciones ocurrieron 

en las referidas cuatro (4) oficinas. Esta limitación en su opinión 

pericial la confirmó durante el contrainterrogatorio sobre las fotos 

incluidas en el expediente de reclamación, el cual fue una de las 

bases de su opinión pericial, ya que no pudo precisar si los 

empozamientos de agua en la azotea son del lado Este u Oeste del 

Condominio. 

El testimonio del Demandante estableció la autenticidad de los 

Exhibit 33-A, B y C, en cumplimiento con la Regla 901 (A) de 

Evidencia, y su admisibilidad como récord de negocio, bajo la Regla 

805 (F) de Evidencia. Conforme a dichos Exhibits, el Demandante 

valoró su reclamación en la suma de $284,451.64, por concepto de 

las siguientes partidas: pérdida de ingreso por concepto de rentas 

de las cuatro oficinas; pérdida de mobiliario; participación 

correspondiente a las cuatro oficinas, incluyendo su participación 

proporcional en el pasillo, en las cuotas de mantenimiento pagadas 

al Consejo de Titulares desde octubre de 2017 hasta el 31 de mayo 

de 2019; participación correspondiente a las cuatro oficinas, 

incluyendo su participación proporcional en el pasillo, en los gastos 

legales incurridos en moratoria de préstamo hipotecario; compra 

de materiales para reparar las cuatro oficinas, incluyendo el pasillo; 

y, mano de obra para reparar las cuatro oficinas, incluyendo el 

pasillo.

Es harto conocido que en nuestro ordenamiento jurídico si una parte 

entiende que el tribunal admitió erróneamente evidencia debe, conforme a 

la Regla 104 de Evidencia, presentar una objeción oportuna, específica y 

correcta. Regla 104 de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI R. 104. Igual de sabido es 

que como regla general, los tribunales apelativos no revocarán una 
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sentencia por admisión errónea de evidencia, a menos que el error haya 

sido “un factor decisivo o sustancial en la sentencia emitida”. Regla 105 de 

Evidencia, 32 LPRA Ap. VI R. 105.

Una evaluación de la totalidad de la transcripción del juicio nos lleva 

a concluir que el error de admisión imputado en el quinto señalamiento no 

fue cometido. Si bien las instancias citadas por los apelantes sugieren la 

deficiencia probatoria señalada, sus limitados planteamientos no

consideran otras en las que el señor Etchevers declara sobre la preparación 

del documento, los pormenores de las facturas suplidas y la razón por la 

que estas tienen como emisor de pago distintas entidades corporativas, más 

son sobre el mismo asunto.8

Como se aprecia de la porción transcrita más arriba, es precisamente 

en virtud de dicho testimonio- el que no fue rebatido por los apelantes- que 

el foro primario estimó establecida la autenticidad de los documentos 

admitidos. Los argumentos provistos por los apelantes de ninguna manera 

derrotan tal admisibilidad, ni establecen que la admisión errónea señalada 

haya sido un factor decisivo o sustancial en la sentencia emitida, de manera 

que debamos intervenir con ella. 

Similar inhibición nos motiva los argumentos que los apelantes 

levantan para atacar la credibilidad y el valor probatorio que el juzgador de 

los hechos le atribuyó a la prueba del señor Etchevers. Más allá de intentar 

cuestionar la partida de pérdida de rentas impugnada al discutir su sexto 

error señalado, los apelantes no atienden ni argumentan los asuntos 

particulares levantados en sus señalamientos de error séptimo, noveno, 

décimo y undécimo.9 Por el contrario, sólo afirman que tenemos la prueba 

8 Véase págs. 44-53 de la transcripción de la vista del 28 de marzo de 2022 y pág. 122 de la 

transcripción de la vista del 29 de marzo de 2022. 

9 Los errores levantados y no discutidos en el recurso de apelación son los siguientes: 

séptimo error en el que se cuestionó la negativa del TPI de incluir determinaciones de 

hechos adicionales; noveno error mediante el que se impugnaba el costo de ciertas 

unidades de aire acondicionado; décimo error en el que se debatió la determinación de 

temeridad alcanzada y el undécimo error debatiendo la apreciación de prueba. La breve 

discusión relativa al sexto señalamiento de error que hacen los apelantes se limita a 
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documental ante nos y que al ir sobre la transcripción del juicio podremos 

apreciar que la sentencia apelada no se fundamenta con la prueba desfilada. 

El alegato suplementario de los apelantes en su mayoría es un 

resumen de algunas partes del testimonio que resultan convenientes a su 

postura. Los argumentos específicos allí levantados sobre los errores 

señalados son superficiales o meramente repetitivos. Más aún, la 

deficiencia probatoria que los apelantes sí argumentan en su alegato 

suplementario supone que la causa de acción del apelado requiere como 

elemento la demostración de negligencia. Obvian, así pues, que la causa de 

acción reconocida por el foro recurrido bajo la Ley de Condominios y de 

forma supletoria, aquella contenida en el artículo 1810 del Código Civil de 

1930 no exige que se pruebe negligencia.

Dada la norma de deferencia discutida en el inciso II de esta 

Sentencia, los apelantes son los encargados de señalar y demostrar la base 

para la intervención apelativa. S.L.G. Rivera Carrasquillo v. A.A.A., 177 

DPR 345, 356 (2009), citando a Pueblo v. Cabán Torres, 117 DPR 645, 648 

(1986). Examinados los distintos argumentos que los apelantes levantan al 

reclamar nuestra intervención con la apreciación de la prueba realizada por 

el foro primario, concluimos que estos no logran derrotar la deferencia que 

merece la apreciación efectuada por el TPI en el caso de autos y el valor 

probatorio que esta le atribuyó a la evidencia documental y testifical 

desfilada durante el juicio.10

-IVexponer que no hubo la perdida de ingreso resuelta, puesto que los inquilinos del señor 

Etchevers se relocalizaron a otras oficinas que estaban desocupadas. Sin embargo, tal 

somero argumento no considera que durante su testimonio el apelado aclaró que su 

reclamación descansaba en que, al ser tales inquilinos relocalizados a unas oficinas 

desocupadas, las oficinas que estos habían ocupado no pudieron alquilarse debido a que 

se vieron afectadas por las constantes filtraciones. Véase, Transcripción de vista de 29 de 

marzo de 2022, págs. 129-131.

10 Es precisamente el respeto que merece el ejercicio evaluativo del foro primario que 

igualmente fallido estimamos su intento de derrotar la decisión apelada mediante su 

octavo señalamiento de error. En la discusión final de este señalamiento, aunque reconocen 

que los tribunales no están obligados a adoptar el criterio de un perito, basándose en que 

la determinación alcanzada es contraria al testimonio del Ing. Emilio Solís los apelantes 

discuten que constituyó un error del TPI haber despachado la declaración del ingeniero. 
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Por los fundamentos antes enunciados, confirmamos la Sentencia 

emitida el 30 de junio de 2023 y notificada el 5 de julio de 2023 por el 

Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan en el caso de 

epígrafe.

Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del 

Tribunal. 

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones