Número Identificador

SEN2023____________________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL VI

HRC HOLDING QOZB

Apelante 

v.

PR LEGAL RESOURCE 

LLC

Apelados

KLAN202300828

Apelación

Procedente del 

Tribunal de Primera 

Instancia, Sala 

Superior de San 

Juan

Caso Civil Núm.:

SJ2023CV06978

Salón: 803

Sobre:

Desahucio, Cobro de 

Dinero

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, el Juez 

Rivera Torres y la Jueza Rivera Pérez.

Rivera Pérez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de octubre de 2023.

Comparece ante nos la parte demandada-apelante, PR LEGAL 

RESOURCE LLC (en adelante, PR LEGAL), mediante un recurso de 

Apelación y nos solicita la revisión de la Sentencia Parcial dictada el 

11 de septiembre de 2023 y notificada el 13 de septiembre de 2023 

por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (en 

adelante, TPI). Mediante este dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la 

solicitud de desahucio presentada por la parte demandanteapelada, HRC HOLDING QOZB, LLC (en adelante, HRC HOLDING)

y ordenó a PR LEGAL a desalojar las suites núm. 800 y 812 del

edificio The Hato Rey Center en un término de veinte (20) días a 

partir de la notificación del dictamen. Además, se fijó en $5,000.00 

el monto de la fianza para presentar un recurso de apelación.

Por los fundamentos que expondremos, se confirma la 

Sentencia Parcial apelada.

I
2

El 20 de julio de 2023, HRC HOLDING presentó una Demanda

sobre desahucio y cobro de dinero por la vía sumaria en contra de 

PR LEGAL.1 En esta, HRC HOLDING alegó que el 28 de junio de 

2019, Vivoni Law Office, LLC y SFIII PR, LCC suscribieron un 

contrato titulado Office Space Lease Agreement para el 

arrendamiento de la suite núm. 812 del edificio The Hato Rey Center 

en San Juan. Este contrato fue enmendado el 24 de septiembre de 

2021 mediante un acuerdo titulado Assignment and Amendment to 

Office Space Lease Agreement a los fines, entre otros, de incluir el 

arrendamiento de la suite núm. 800 como parte del acuerdo y ceder 

a PR LEGAL el derecho de arrendamiento que ostentaba SFIII PR, 

LCC. Según se alegó en la demanda, en el contrato de arrendamiento 

se acordó, entre otras cosas, lo siguiente:

“7. El canon de arrendamiento base (basic rent) 

estipulado en el Contrato para el primer año fue de 

$12.00 el pie cuadrado, para un total de ocho mil 

quinientos de ocho mil quinientos treinta y dos dólares 

($8,532.00) anual o setecientos once dólares ($711.00) 

mensual, y un canon de alquiler adicional (Additional 

Rent) de $12.00 el pie cuadrado, para un total de ocho 

mil quinientos treinta y dos dólares ($8,532.00) anual o 

setecientos once dólares ($711.00) mensual. Véase, 

Exhibit A, página ii.

6. La sección 8 del Contrato estipula que si el pago del 

arrendamiento no se ha realizado dentro de los 

primeros catorce (14) días del mes, se hará un cargo 

adicional por tardanza correspondiente al doce por 

ciento (12%) del total adeudado. Véase, Exhibit A, pág. 

7.”2 (énfasis en el original).

En cuanto a la causa de acción, HRC HOLDING alegó que PR 

LEGAL incumplió con su obligación de pagar el canon acordado

desde noviembre de 2022, por lo que el 6 de junio de 2023 le envió 

una Notificación de Incumplimiento y Terminación de Contrato, en la 

cual le advirtió lo siguiente:

“8. [...] HRC advirtió al arrendatario que había 

incumplido con los términos de pago del Contrato. Por 

lo tanto, conforme al artículo 29 del Contrato, HRC 

solicitó el pago del balance pendiente ($28,074.74) 

1 Apéndice de la Apelación, págs. 1-3.

2 Íd., págs. 1-2.
3

dentro de treinta (30) días de cursada la Notificación o, 

de lo contrario, el Contrato expiraría y el arrendatario 

sería responsable del balance adeudado, más el alquiler 

que se acumulase de ahí en adelante a razón de 200% 

sobre el alquiler aplicable durante el año anterior, 

conforme al artículo 30 del Contrato.”3

Transcurrido el término concedido, PR LEGAL no saldó el 

balance adeudado, por lo que el 6 de julio de 2023 HRC HOLDING

le notificó a PR LEGAL que dio por expirado el contrato y procedió a 

presentar la demanda del presente caso. En esta, HRC HOLDING

solicitó como remedio que se ordenara el lanzamiento de PR LEGAL; 

el pago de $32,067.02 adeudados al 15 de julio de 2023; el pago del 

“hold-over rent” y de las penalidades que se acumularan hasta que 

PR LEGAL desalojara la propiedad; y el pago de las costas y de los

honorarios de abogados pactados.

El 18 de agosto de 2023, PR LEGAL presentó su Contestación 

a Demanda y Solicitud para que se Convierta en un Procedimiento 

Ordinario.

4 En síntesis, PR LEGAL negó las alegaciones en su contra, 

levantó varias defensas afirmativas, y solicitó la conversión del 

proceso sumario de desahucio a uno ordinario.

En esa misma fecha, PR LEGAL presentó, además, una 

Urgente Solicitud de Interdicto Posesorio5 solicitando que se ordenara 

a HRC HOLDING a lo siguiente:

“[...] [Q]ue mientras continuemos poseyendo legalmente 

las propiedades arrendadas, se mantengan las áreas 

limpias, los aires acondicionados prendidos, los accesos 

abiertos, los estacionamientos abiertos, los baños 

limpios y con papel y jabón, se recoja la basura en las 

oficinas y cualquier otro servicio necesario para el 

disfrute ininterrumpido y seguro de las facilidades 

hasta que este Honorable Tribunal expida una 

Sentencia final que determine lo contrario.”6

El 21 de agosto de 2023, se celebró una vista, mediante 

videoconferencia, a la cual comparecieron las partes y sus 

3 Íd., pág. 3.

4 Apéndice de la Apelación, págs. 92-105.

5 Apéndice de la Apelación, págs. 120-121.

6 Íd., pág. 121.
4

representantes legales.7 Durante la misma, las partes argumentaron 

a favor de sus respectivas posiciones con relación a la solicitud de 

conversión del proceso de desahucio. Finalizada la vista, el TPI 

emitió una Orden, en la cual dispuso lo siguiente:

“Según discutido en corte abierta se señala vista 

evidenciaria sobre desahucio el jueves 24 de agosto a 

las 2: 00 pm.

Se bifurca el caso de manera que la causa de acción de 

desahucio permanece sumaria según dispone el código 

de enjuiciamiento civil, 32 L.P.R.A. Sec.2821 y 

subsiguientes, y las causas de cobro de dinero[,] daños, 

[e] incumplimiento de contrato se atenderán mediante 

el trámite ordinario.”

8

En esa misma fecha, PR LEGAL presentó una Moción 

Informativa sobre Consignación y Otros Extremos. En su moción, PR 

LEGAL informó que había consignado $31,720.00, equivalentes a 

los cánones de arrendamiento vencidos desde diciembre del 2022 

hasta septiembre de 2023.

9 Además, habiéndose consignado el 

importe del precio de la deuda, solicitó lo siguiente:

“[S]olicitamos que este honorable Tribunal encuentre a 

la Demandada en cumplimiento con toda obligación 

contractual, estime improcedente el reclamo de 

desahucio contra la parte compareciente y deje sin 

efecto la vista del próximo jueves 24 de agostos a la 

2:00pm.”

10

El 22 de agosto de 2023, el TPI emitió y notificó una Orden en 

atención a la Moción Informativa sobre Consignación y Otros 

Extremos presentada por PR LEGAL, en la cual dispuso lo siguiente:

“Académico, en la vista celebrada el 21 de agosto se 

declaró No ha lugar a la consignación propuesta. La 

consignación no cumple con los requisitos legales ya 

que no se ofreció a la parte demandante y fue 

rechazada. Por otro lado, habiendo señalado vista de 

desahucio para el jueves, la consignación está hecha a 

destiempo.”11

7 Apéndice de la Apelación, págs. 120-125.

8 Apéndice de la Apelación, pág. 127. La Orden se emitió el 21 de agosto de 2023, 

y se notificó el 22 de agosto de 2023

9 Apéndice de la Apelación, págs. 79-91.

10 Íd., pág. 82.

11 Apéndice de la Apelación, pág. 126.
5

El 24 de agosto de 2023, PR LEGAL presentó una 

Reconvención.

12 En síntesis, PR LEGAL alegó que HRC HOLDING 

incumplió con las obligaciones que asumió en el contrato de 

arrendamiento relacionadas a prestación de servicios de utilidades

y manteamiento de la propiedad arrendada. Además, le imputó 

incumplimiento contractual por haber resuelto el contrato y 

requerido el desalojo del edificio antes del vencimiento del término 

del arrendamiento para llevar a cabo ciertas reparaciones. Como 

remedio, PR LEGAL solicitó en la reconvención el pago de no menos 

de $350,000.00 por concepto de indemnización por los daños y 

perjuicios alegadamente sufridos por causa del incumplimiento 

contractual y por concepto de reembolso del depósito retenido, las 

mejoras realizadas, y de lo pagado durante los meses en que no se 

pudo utilizar la propiedad y en que los servicios de utilidades y 

mantenimiento se proveyeron de forma deficiente.

En esa misma fecha, se celebró mediante videoconferencia la 

Vista de Desahucio, a la cual comparecieron las partes y sus 

representantes legales.

13 Durante la misma, las partes presentaron 

prueba y argumentaron a favor de sus respectivas posiciones con 

relación a la solicitud de desahucio. Entre otras cosas, PR LEGAL 

reiteró su solicitud para que el proceso de desahucio se viera en su 

totalidad por la vía ordinaria. 

Finalmente, el 11 de septiembre de 2023, notificada el 13 de 

septiembre de 2023, el TPI dictó la Sentencia Parcial apelada.14

Mediante este dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la solicitud de 

desahucio presentada por HRC HOLDING. En consecuencia, se

ordenó a PR LEGAL a desalojar las suites núm. 800 y 812 del edificio 

The Hato Rey Center en un término de veinte (20) días a partir de la 

12 Apéndice de la Apelación, págs. 106-111.

13 Apéndice de la Apelación, págs. 128-135.

14 Apéndice de la Apelación, págs. 113-119.
6

notificación del dictamen. Además, se fijó en $5,000.00 el monto de 

la fianza para presentar un recurso de apelación. El TPI concluyó y 

resolvió lo siguiente:

“En este caso entre la parte demandada firmó un 

contrato de arrendamiento enmendado en el que se 

compromete a pagar una renta básica y una renta 

adicional por dos oficinas. En el transcurso de la 

relación comercial, la parte demandante quien para la 

fecha era el arrendador, envía una carta informando la 

necesidad de hacer reparaciones que van a requerir el 

desalojo del edificio. Esta carta se envió en noviembre 

de 2022 y se esperaba el desalojo para julio 30 del 2023 

o sea el aviso fue dado con 8 meses de anticipación. La 

parte demandada estipuló en corte abierta que dejó de 

hacer pagos en diciembre de 2022. Al mes de recibida 

la carta dejó cumplir su obligación de hacer pagos. En 

la vista la propia parte demandada testificó problemas 

con el aire acondicionado y con sabandijas que 

confirman la posición de la parte demandante de que el 

edificio necesitaba reparaciones mayores.

La posición de la parte demandada es que pueden 

permanecer en la posesión de los locales arrendados por 

virtud del contrato de arrendamiento enmendado cuya 

duración es de 5 años. Sin embargo, al ellos incumplir 

con su obligación de pago, abrieron la puerta para que 

la parte demandante diera por terminado el contrato, 

como permite el propio documento. La parte 

demandada tiene unas alegaciones de gastos y mejoras 

que equivalen o superan las rentas que dejó de pagar, 

sin embargo, el contrato no provee para que la renta se 

sustituya por gastos en mejoras. Puede que la parte 

demandada tenga un derecho a recuperar su inversión, 

pero, no tiene el derecho a permanecer en la 

propiedad.”15

Inconforme con dicha determinación, PR LEGAL acudió ante 

nos mediante el presente recurso de Apelación, en cual señala los 

errores siguientes:

Erró el Tribunal al dilucidar lo pertinente al desahucio 

mediante el procedimiento sumario cuando la prueba 

necesaria para adjudicarlo se ventilar[á] por el trámite 

ordinario según ordenado por el propio tribunal.

Erró el Tribunal al declarar con lugar el desahucio ante 

la ausencia de prueba que será producida y evaluada 

en el procedimiento ordinario por orden del Tribunal.

El 20 de septiembre de 2023, emitimos y notificamos una 

Resolución, mediante la cual determinamos que la consignación en 

15 Íd., págs. 118-119.
7

la Secretaría del TPI del importe del precio de la deuda realizada el 

23 de agosto de 2023 por PR LEGAL cumplía con lo exigido en el 

Artículo 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2832.

El 29 de septiembre de 2023, HRC HOLDING presentó su 

Alegato de la Parte Apelada.

Contando con el beneficio de la comparecencia de las partes, 

procedemos a resolver.

II

A.

La acción de desahucio es el procedimiento que puede llevar 

una persona propietaria de algún bien inmueble para recuperar la 

posesión de hecho. El trámite de desahucio de nuestro 

ordenamiento está reglamentado en los Artículos 620 al 634 de la 

Ley de Procedimientos Legales Especiales, contenida en el Código de 

Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838.

Como norma general, la causa de acción de desahucio se 

tramita de forma sumaria, pues se reconoce que el Estado tiene el 

interés de atender con agilidad el reclamo de una persona dueña de 

un inmueble que ha sido impedida de ejercer su derecho a poseer y 

disfrutar de su propiedad. Payano v. SLG Cruz Pagán, 209 DPR 876 

(2022); ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5 (2016). Como 

corolario de lo anterior, el Artículo 627 del Código de Enjuiciamiento 

Civil, supra, dispone que los desahucios basados en falta de pago 

solo permiten que la parte demandada presente prueba de que pagó 

los cánones adeudados. 

No obstante, el Tribunal Supremo ha reconocido que las 

partes demandadas tienen la facultad de presentar defensas 

afirmativas con el fin de convertir el procedimiento en uno ordinario. 

Payano v. SLG Cruz Pagán, supra. En virtud de lo anterior, los foros 

judiciales gozan de discreción para convertir el procedimiento de 
8

desahucio en uno ordinario, prorrogar términos, posponer 

señalamientos y permitir enmiendas a las alegaciones. Íd.

B.

En nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de la 

libertad de contratación o autonomía de la voluntad, según el cual 

las partes contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y 

condiciones que tengan por conveniente, siempre que las mismas 

no sean contrarias a las leyes, a la moral ni al orden público. 

Artículo 1207 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3372;16 Feliciano 

v. Luxury Hotels Int’l., 210 DPR 712 (2022); Álvarez v. Rivera, 165 

DPR 1, 17 (2005) S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713 

(2001); Trinidad v. Chade, 153 DPR 280 (2001).

A partir del perfeccionamiento de un contrato, las partes 

quedan obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y a 

las consecuencias que se deriven del mismo, ello conforme a la 

buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA 

ante sec. 3375; Trinidad v. Chade, supra. De esta manera, cuando 

un contrato es legal, válido y carente de vicios del consentimiento, 

el mismo constituye la ley entre las partes y debe cumplirse a tenor 

de este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 2994;

Feliciano v. Luxury Hotels Int’l., supra. Es por ello, que el Artículo 

1054 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3018, sujeta a aquellos 

que de alguna manera contravengan sus obligaciones a la 

indemnización de los daños y perjuicios causados. Bajo dicho 

supuesto, todo incumplimiento contractual dará lugar a un 

resarcimiento. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 18.

Las acciones ex contractu se basan en el quebrantamiento de 

un deber que surge de un contrato expreso o implícito, y tienen por 

16 El “Código Civil de Puerto Rico”, Edición de 1930, fue derogado y sustituido por 

la Ley Núm. 55-2020, según emendada, conocida como “Código Civil de Puerto 

Rico” de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq. Los hechos que originan la presente 

controversia tomaron lugar durante la vigencia del código anterior, por lo cual 

esta es la ley aplicable. 
9

objeto que se cumplan las promesas sobre las cuales las partes 

otorgaron su consentimiento. Íd. Por tanto, para que proceda esta 

acción tiene que haber habido un acuerdo de voluntades que genere 

una obligación, situación o estado de derecho resultante de un 

convenio y que haya creado unas expectativas a base de las cuales 

actuaron las partes. Íd., pág. 18; Trinidad v. Chade, supra.

En el caso de las obligaciones recíprocas, el Artículo 1077 del 

Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3052, dispone lo siguiente:

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende 

implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de 

los obligados no cumpliere con lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el 

cumplimiento o la resolución de la obligación, con el 

resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos 

casos. También podrá pedir la resolución, aun después 

de haber optado por el cumplimiento, cuando éste 

resultare imposible.”

De la referida disposición estatutaria surge que, ante un 

incumplimiento de una obligación bilateral, el perjudicado puede 

optar entre exigir el cumplimiento de la obligación o su resolución, 

y en ambos casos, si tal incumplimiento ha tenido repercusiones en 

su patrimonio de forma desfavorable, puede reclamar el 

resarcimiento por los daños ocasionados. Álvarez v. Rivera, supra, 

pág. 19.

En cuanto a la resolución del contrato, se ha indicado que la 

referida disposición estatutaria establece una condición resolutoria 

tácita en todo contrato bilateral que opera ex propio vigore o por su 

propia fuerza. Íd. En consecuencia, si uno de los contratantes 

incumple el otro puede darlo por resuelto sin necesidad de que un 

tribunal así lo declare.

Cuando nos enfrentamos a un cumplimiento parcial o 

defectuoso, en principio, se justifica el ejercicio de la acción de 

resolución. No obstante, en la doctrina civilista se entiende que el 

ejercicio del derecho de resolución no debe ser utilizado en todas las 
10

situaciones ya que la buena fe en la contratación puede imponer 

alguna moderación a este resultado. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 

19, citando a L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 

4ta ed. rev., Madrid, Ed. Tecnos, 1983, Vol. II, págs. 226-227, y a J. 

Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed. rev., Barcelona, 

Ed. Bosch, Tomo I, Vol. 2, 1985, págs. 126-127. Dicho de otra 

manera, únicamente si el cumplimiento parcial o defectuoso implica 

la frustración de la finalidad contractual para la parte perjudicada, 

procederá entonces, la resolución del contrato. Íd., págs. 19-20. En 

los demás casos, en que la prestación se ha efectuado parcialmente 

o resulta defectuosa, será procedente exigir el cumplimiento total o 

libre de defectos y, en los casos en que proceda, una reducción 

proporcional del precio. Íd. 

Por otra parte, el Artículo 1077 del Código Civil, supra, 

reconoce que, ante el incumplimiento de una obligación recíproca, 

la parte perjudicada puede exigir su cumplimiento. En decir, si el 

que incurre en incumplimiento exige la satisfacción de la prestación 

debida, la otra parte puede oponer la defensa del contrato 

incumplido. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 20. Este principio general 

en materia de contratos recíprocos es conocido en la doctrina 

civilista como la excepción de contrato no cumplido (exceptio non 

adimpleti contractus). Íd. Esta excepción de contrato no cumplido 

se fundamenta en la regla de la ejecución simultánea de las 

obligaciones recíprocas. Íd., citando a Puig Brutau, op. cit., pág. 

115; Artículo 1053 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3017.

Existe una modalidad de la excepción de contrato no 

cumplido, que la jurisprudencia y la doctrina civilista ha reconocido 

como la “excepción de contrato no cumplido adecuadamente” o 

“excepción de falta de cumplimiento regular”, denominada en latín 

como la exceptio non rite adimpleti contractus. Álvarez v. Rivera, 

supra, págs. 20-21. Esta excepción aplica en el caso que una de las 
11

partes haya cumplido la prestación parcial o defectuosamente sin 

ajustarse debidamente a lo que exige el vínculo obligatorio. Íd.

La exceptio non rite adimpleti contractus es una defensa 

disponible al demandado, la cual, es oponible al demandante que 

pretende exigir el cumplimiento de una obligación a pesar de que él 

ha cumplido parcial o defectuosamente con su prestación. Íd., págs. 

21-22. El efecto o consecuencia primordial de la aplicación de la 

excepción es que el demandado no vendrá obligado a cumplir con 

su parte hasta tanto el demandante cumpla con su prestación 

totalmente o libre de defectos. Íd., pág. 22, citando a Díez-Picazo y 

Gullón, op. cit., págs. 227-228; Puig Brutau, op. cit., pág. 116.

Ahora bien, no todo supuesto de cumplimiento parcial o 

defectuoso puede tener el efecto de liberar al demandado de cumplir 

con su prestación. El demandado no podrá invocar con éxito la 

doctrina en los casos en que la aplicación de la exceptio non rite 

adimpleti contractus puede resultar contraria al principio de buena 

fe en la contratación. Íd., citando a D. Espín Canovas, La excepción 

de incumplimiento contractual, 17 An. Der. Civ. 543, 568 (1964).17

Al respecto, en Álvarez v. Rivera, supra, pág. 22, el Tribunal 

Supremo aclaró y resolvió que esta defensa puede ser invocada por 

el demandado en los casos en que el demandante pretende exigir el 

cumplimiento de una obligación a pesar de que él ha cumplido 

parcial o defectuosamente con su prestación y su efecto será, que el 

demandado no vendrá obligado a cumplir con su parte hasta tanto 

el demandante cumpla con la suya. No obstante, en los casos en 

17 En Álvarez v. Rivera, supra, pág. 22, el Tribunal Supremo da los ejemplos 

siguientes:

“Así, por ejemplo, si la causa del incumplimiento parcial o 

defectuoso se debe a la conducta del demandado, resulta obvio que 

no se puede invocar la excepción. Tampoco se podrá invocar, con 

éxito, la excepción si el demandado admitió la contraprestación sin 

reserva ni protesta alguna cuando pudo comprobar los defectos ya 

que iría contra sus propios actos. En estos casos es que el tribunal 

deberá reconocer una disminución proporcional del precio, en 

razón de lo no cumplido o de los defectos en la prestación.” (citas 

omitidas).
12

que su aplicación pueda resultar contraria al principio de la buena 

fe contractual, el demandado no podrá invocar la excepción 

exitosamente. Íd., pág. 23. En esos casos procede reducir el importe 

de lo no realizado o en atención a lo llevado a cabo defectuosamente.

Master Concrete Corp. v. Fraya, S.E., 152 DPR 616, 630-631 (2000).

C.

En un contrato de arrendamiento de cosas el arrendador se 

obliga a dar al arrendatario el goce y uso de una cosa por tiempo 

determinado y precio cierto. Artículo 1433 del Código Civil, 31 LPRA 

ante sec. 4012. Así, en un contrato de arrendamiento las partes —

el arrendador y el arrendatario— se obligan recíprocamente. 

Artículos. 1444-1445 del Código Civil, 31 LPRA ante secs. 4051-

4052. Al perfeccionarse el contrato de arrendamiento surgen las 

obligaciones bilaterales que el Código Civil les impone a una y a otra 

parte. 

De ordinario, las dos partes que intervienen en un contrato 

de arrendamiento son el arrendador o la arrendadora —quien se 

obliga a ceder el uso de la cosa— y el arrendatario o la arrendataria 

—quien obtiene el uso de la cosa arrendada. José R. Vélez Torres,

Los contratos, San Juan, Puerto Rico, 1987, pág. 356.

Entre las obligaciones del arrendador o la arrendadora está 

entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y mantener al 

arrendatario o a la arrendataria en el goce pacífico del 

arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Artículo 1444 del 

Código Civil, 31 LPRA ante sec. 4051. Por otro lado, es 

responsabilidad del arrendatario o la arrendataria pagar el precio 

del arrendamiento en los términos convenidos y usar la cosa 

arrendada como una persona prudente, razonable y diligente, 

destinándola al uso pactado. Artículo 1445 del Código Civil 1930, 

31 LPRA ante sec. 4052.

Si el arrendatario o la arrendataria incumple con sus 
13

obligaciones, el arrendador o la arrendadora podrá pedir la rescisión 

del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto 

último y dejar el contrato subsistente. Artículo 1446 del Código 

Civil, 31 LPRA ante sec. 4053.

III

En su recurso de Apelación, PR LEGAL señala que erró el TPI 

“al dilucidar lo pertinente al desahucio mediante el procedimiento 

sumario cuando la prueba necesaria para adjudicarlo se ventilar[á] 

por el trámite ordinario según ordenado por el propio tribunal” y “al 

declarar con lugar el desahucio ante la ausencia de prueba que será 

producida y evaluada en el procedimiento ordinario por orden del 

Tribunal”. 

En síntesis, PR LEGAL argumenta que no procedía que se 

adjudicara la causa de acción de desahucio basada en la falta de 

pago del canon de arrendamiento, debido a que, tratándose de 

obligaciones recíprocas, tenía la facultad de suspender el 

cumplimiento de su obligación bajo el contrato ante el 

incumplimiento de HRC HOLDING con las suyas. A nuestro juicio, 

no le asiste la razón. Veamos. 

De un examen del contrato de arrendamiento suscrito entre 

las partes, surge la obligación contractual de PR LEGAL de pagar las

rentas según lo dispuesto en el contrato. Al respecto, el Artículo 8 

(c) del contrato establece lo siguiente:

“8. Payment of Basic Rent, Additional Rent; Late 

Payment Charges.

[...]

c. Tenant covenants to pay the Monthly Basic Rent and 

Additional Rent as herein provided, when due and 

without notice or demand, in lawful money of the United 

States of America, and without any abatement, 

reduction, setoff, counterclaim, defense or deduction 

whatsoever, except as otherwise expressly provided for 

elsewhere in this Lease Agreement.”18

18 Apéndice de la Apelación, págs. 15-16.
14

Conforme a los términos y condiciones establecidos en este

Artículo, PR LEGAL se comprometió a cumplir con su obligación de 

pagar los cánones de arrendamiento independientemente de que 

tuviera una reclamación en contra de su arrendador.

Por su parte, HRC HOLDING tenía facultad bajo el contrato

para dar por terminado el mismo ante un evento de incumplimiento 

de arrendatario con su obligación contractual de pagar los cánones 

de arrendamiento, como en efecto hizo.19 Al respecto, el Artículo 29 

del contrato establece lo siguiente:

“29. Events of Default, Remedies, Damages.

a. The occurrence of any of the following events shall 

constitute an event of default under this Lease 

Agreement (each, an "Event of Default"):

1) If Tenant defaults in the payment when and as due of all 

or any portion of any installment of Basic Rent or any 

Additional Rent on the date upon which they shall first 

become due, and such default shall continue for fourteen 

(14) calendar days after the due date, or if Tenant fails to 

pay when and as due any Basic Rent or Additional Rent 

three (3) consecutive times during any twelve (12) month 

period, or five (5) times during any Lease year, even if 

Tenant pays such Rent within the fourteen (14) calendar 

days after the due date;

2) Tenant fails to fulfill and perform any of the covenants, 

terms or conditions of this Lease Agreement, other than 

the covenants for the payment of any amounts due under 

this Lease Agreement;

[...]

b. Upon the occurrence of an Event of Default, Landlord 

may, at any time thereafter, give Tenant a notice of 

termination of this Lease setting forth a termination 

date thirty (30) days from the date of giving such notice. 

Upon the expiration of said thirty (30) day period, and 

if such breach continues or is not fully remedied to the 

satisfaction of Landlord, this Lease and the terms and 

rights hereby granted will expire and terminate with the 

same effect as if that day were the Termination Date. 

Notwithstanding the foregoing, in connection with a 

breach which cannot be remedied or cured within said 

thirty (30) day period (other than a breach related to 

non-payment of an amount due hereunder, assignment 

of this Lease, subletting of all or any portion of the 

Leased Premises, filing of a voluntary insolvency 

proceeding by Tenant or voluntary abandonment of the 

Leased Premises by Tenant), Landlord may extend the 

19 Véase, Notice of Default and Termination of Lease con fecha de 6 de junio de 

2023. Apéndice de la Apelación, págs. 15-16.
15

time of Tenant within which to our such breach as 

necessary, but only it Tenant, within such thirty (30) 

day period, promptly commences and thereafter 

proceeds diligently and continuously to cure such 

breach, provided that such period of time shall not be 

so extended as to jeopardize the interest of Landlord in 

the Land and/or the Building or so as to subject 

Landlord to any liability, civil or criminal; or if an Event 

of Default occurs, Landlord, whether or not this Lease 

has been terminated, may, without notice to Tenant, 

immediately or at any time thereafter re-enter into or 

upon the Leased Premises or any part thereto, either by 

summary proceedings or by any suitable action or 

proceeding at law, or by force or otherwise, to the extent 

legally permitted, without being liable to indictment, 

prosecution or damages therefor, and may repossess 

the Leased Promises and remove any persons or 

property therefrom, to the extent that Landlord may

have, hold and enjoy the Leased Premises as in the 

beginning of the Lease Term. The words re-enter", reentry" and re-entered’’, as used in this Lease, are not 

restricted to their technical legal meanings.”

20

Según expusimos, la excepción del contrato ‘no cumplido 

adecuadamente’ o exceptio non rite adimpleti contractus es una 

defensa disponible al demandado, la cual, es oponible al 

demandante que pretende exigir el cumplimiento de una obligación 

a pesar de que él ha cumplido parcial o defectuosamente con su 

prestación. Álvarez v. Rivera, supra, págs. 21-22. El efecto o 

consecuencia primordial de la aplicación de la excepción es que el 

demandado no vendrá obligado a cumplir con su parte hasta tanto 

el demandante cumpla con su prestación totalmente o libre de 

defectos. Íd., pág. 22, citando a Díez-Picazo y Gullón, op. cit., págs. 

227-228; Puig Brutau, op. cit., pág. 116.

Ahora bien, no todo supuesto de cumplimiento parcial o 

defectuoso puede tener el efecto de liberar al demandado de cumplir 

con su prestación. El demandado no podrá invocar con éxito la 

doctrina en los casos en que la aplicación de la exceptio non rite 

adimpleti contractus puede resultar contraria al principio de buena 

fe en la contratación. Íd., citando a D. Espín Canovas, op. cit., pág. 

568.

20 Apéndice de la Apelación, págs. 37-40.
16

A la luz de lo anterior determinamos, en este caso en 

particular, que la defensa del contrato ‘no cumplido adecuadamente’ 

levantada por PR LEGAL como parte de su reclamación contra HRC 

HOLDING, no incide sobre la causa de acción de desahucio. 

Por lo tanto, el TPI en el ejercicio de su discreción podía 

bifurcar las causas de acción de manera que el desahucio se 

tramitara por la vía sumaria, y las demás causas de acción por la 

vía ordinaria. 

IV

Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia 

Parcial apelada.

Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del 

Tribunal. 

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones