D A 0 9

- 0 0 1 3

I N T H E S U P R E M E C O U

R T O F T H E S T

A T E O F M O N T

A N A

2 0 0 9 M T 4 3 4

J O H N T A L M A G E

, d /

b / a M O N T

A N A

D I A M O N D A I R E

, I

N C

. ,

P l a i n t i f f a n d A p p e l l a n t

,

v

.

C I T Y O F K

A L I S P E L L

, K

A L I S P E L L C I T Y

A I R P O R T A D V I S O R Y B O A R D

,

D e f e n d a n t s a n d A p p e l l e e s

.

APP EAL FROM: District Court of the Eleventh Judicial District

,

I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f F l a t h e a d

, C a

u s e N o

. D V 0 4

- 2 8 6 ( B )

H o n o r a b l e K a t h e r i

n e R

. C u r t i s

, P r e s i d i

n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t :

J a m e s D

. M o o r e

, A t t o r

n e y a t L a w

, K a l i s p e l l

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e s :

R i c h a r d M

. H i c k e l

, A d

j u t a n t K a l i s p e l l C i

t y A t t o r n e y

, K a l i s p e l l

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : S e p t e m b e r 1 6

, 2 0 0 9

D e c i d e d : D e c e m b e r 2 2

, 2 0 0 9

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k December 22 20092

Justice John Warner delivered the Opinion of the Court.

¶ 1 J o h n T a l m a g

e

, d / b / a M o n t a n a D i a m o n d A i r e

, I n c

. , a p p e a l s f

r o m t h e o r d e r o f t h e

E l e v e n t h J u d i c i a l D i s t r i c t C o u r t

, F l a t h e a d C o u n t y

, g

r a n t i n g t h e C i t y o f K a l i s p e l l a n d t h e

Kalispe l l A i r

p o r t A d v i s o r y B o a r d ’ s ( c o l l e c t i v e l y

, K a l i s p e l l ) m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

T h e i s s u e o n a p p e a l i s w

h e t h e r t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n g r a n t i n g K a l i s p e l l ’ s m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t b e c a u s e t h e r e a r e m a t e r i a l f a c t s a t i s s u e

. W e r e v

e r s e a n d r e m a n d f

o r

f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s O p i n i o n

.

¶ 2 T a l m a g e o w

n s a n d o p e r a t e s a n a i r c r a f t m a i n t e n a n c e a n d f

u e l i n g b u s i n e s s a d

j a c e n t t o

t h e K a l i s p e l l C i t y A i r

p o r t ( t h e A i r

p o r t )

. T h e d e e d t o T a l m a g e ’ s p r o p e r t y

, w

h i c h w a s

purchased from the Airport by Ta l m a g e ’ s p r e d e c e s s o r i n i n t e r e s t

, c o n t a i n s a r e s t r i c t i o n t h a t

l i m i t s t h e p r

o p e r t y ’ s u s e t o a i r

p o r t o p e r a t i o n s

.

¶ 3 I n 1 9 9 9 a n d 2 0 0 2

, e n g

i n e e r i n g c o n s u l t a n t s r e c o m m e n d e d t h a t K a l i s p e l l i n c r e a s e

s e c u r i t y a t t h e A i r

p o r t

. I n r e s p o n s e t o t

h i s r e c o m m e n d a t i o n

, K a l i s p e l l c o n s t r u c t e d a s e c u r i

t y

f e n c e i n O c t o b e r o f 2 0 0 3

. T h i s r e s u l t e d i n t h e c o n s t r u c t i o n o f a f

e n c e b e t w e e n T a l m a g e ’ s

b u s i n e s s a n d t h e A i r

p o r t r u n w a y

. K a l i s p e l l i n s t a l l e d a f o r t y

- e i g h t f o o t w i d e g

a t e t o a l l o w

a i r c r a f t t o a c c e s s T a l m a g e ’ s b u s i n e s s

.

¶ 4 I n M a y 2 0 0 4

, T a l m a g e f

i l e d a c o m

p l a i n t n a m

i n g

, a m o n g o t h e r s

, t h e C i t y o f K a l i s p e l l

a n d t h e K a l i s p e l l C i t y A i r p o r t A d v i s o r y B o a r d a s d e f

e n d a n t s

. T h e c o m

p l a i n t a l l e g

e d

u n r e a s o n a

b l e i n t e r f e r e n c e w i t h u s e o f a n e a s e m e n t

, p r i v a t e n u i s a n c e

, t o r t i o u s i n t e r f e r e n c e

w i t h b u s i n e s s p r o s p e c t s

, a n d i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

. T a l m a g e a l s o s o u g

h t p u n i t i v e

d a m a g e s

.3

¶ 5 T h e l a w s u i t l a n g

u i s h e d f o r m a n y m o n t h s

. T a l m a g e ’ s c o u n s e l w i t h d r e w o n M a y 7

,

2 0 0 7

. O n M a y 2 3

, T a l m a g e f i l e d a n u n o p p o s e d m o t i o n t o e x t e n d t h e t i m e w i t h i n w h i c h t o

f u r t h e r p l e a

d s o t h a t h e c o u l d s e c u r e c o u

n s e l

.

¶ 6 K a l i s p e l l f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n M a y 3 1

, 2 0 0 7

. I n i t s s u m m a r y

j u d g m e n t m o t i o n

, K a l i s p e l l c l a i m e d t h a t i t w a s j u s t i f

i e d i n f e n c i n g t h e A i r

p o r t a n d t h a t t h e

f o r t y

- e i g h t f o o t g a t e i n t h e f

e n c e w a s w i d e e n o u g

h t o a c c o m

m o d a t e t h e m a j o r i t y o f p l a n e s

u t i l i z i n g t h e A i r

p o r t

. A c c o r d i n g t o K a l i s p e l l

, t h e a v e r a g e p l a n e u t i l i z i n g t h e A i r p o r t h a d a

w i n g s p a n o f t h i r t y

- s e v

e n f e e t

. I n s u p p o r t o f i t s a r g

u m e n t t h a

t i t h a d p r o v i d e d r e a s o n a b l e

access t o T a l m a g e ’ s p r o p e r t y

, K a l i s p e l l s u b m i t t e d t h e a f

f i d a v i t o f t h e A i r

p o r t m a n a g

e r

s t a t i n g t h a t h e h a d p e r s o n a l l y o b s e r v e d a C e s s n a 1 8 5 a i r c r a f

t p a s s t h r o u g h t h e g a t e t o

T a l m a g e ’ s b u s i n e s s

, t u r n a r o u n d

, a n d e x i t t h r o u g

h t h e g a t e w i t h o u t d i f

f i c u l t y

.

¶ 7 Kalispell r e l i e d o n § 6 7

- 1 0

- 2 0 1 ( 1 )

, M C A ( 2 0 0 3 )

, w h i c h s t a t e s t h a t a m

u n i c i p a l i t y m a y

“ d e v e l o p

, c o n s t r

u c t

, e n l a r g e

, i m p r o v e

, m a i n t a i n

, e q u i p

, o p e r a t e

, r e g u l a t e

, p r o t e c t

, a

n d p o l i c e

a i r p o r t s a n d a i r n a v

i g a t i o n f a c i l i t i e s

, ” a n d a r g

u e d t o t h e D i s t r i c t C o u r t t h a t i t w a s e n t i t l e d t o

f e n c e t h e A i r

p o r t

, a s l o n g a s T a l m a g e h a d r e a s o n a b l e a c c e s s

.

¶ 8 A c t i n g pro se

, T a l m a g e f i l e d a b r i e f i n o p p o s i t i o n t o K a l i s p e l l ’ s m o t i o n

. T a l m a g e

a r g u e d t h a t h i s p r o p e r

t y w a s t h e o n l y b u s i n e s s o n o r a d j a c e n t t o t h e A i r

p o r t t h a t w a s

c o m p r o m i s e d b y t h e f

e n c e

. T a l m a g

e a l s o a l l e g

e d

, a l b e i t i n h i s b r i e f

, t h a t t h e o n l y o t

h e r

s o u r c e f o r f u e l a t t h e A i r

p o r t w a s n o t f

e n c e d

, a n d i t w a s o w

n e d b y K a l i s p e l l

. W i t h r e s p e c t t o

t h e w i d t h o f t h e g

a t e

, T a l m a g e m a i n t a i n e d t h a t i t i s n o t w i d e e n o u g

h t o a c c o m m o d a t e t w i n

e n g i n e a i r c r a f

t

, w h i c h m a d e u p t

h e b u l k o f h i s b u s i n e s s

. T a l m a g e a l s o a v e r r e d t h a t m o s t o f

h i s c u s t o m e r s w

h o f l y t u r b i n e

- p o w e r e d a i r c r a f

t a n d h e l i c o p t e r s c a n n o t e n t e r h i s b u s i n e s s o r4

p a r k n e x t t o h i s g a s p u m

p s

, a n d s o m e a i r c r a f

t c o u l d n o t a c c e s s h i s f

a c i l i t y w i t h o u

t t h e u s e o f

a t u g p u l l

. T a l m a g

e a l s o d o c u m e n t e d s e v

e r a l i n s t a n c e s w

h e r e a i r p l a n e s h a d c o l l i d e d w

i t h t h e

f e n c e

.

¶ 9 T a l m a g e a l s o f

i l e d a n a f f i d a v i t i n r e s p o n s e t o t

h e m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i n

w h i c h h e a l l e g

e d t h a t K a l i s p e l l h a d t a k e n a n u m b e r o f s t e p s t o d r i v

e h i m o u t o f b u s i n e s s

.

T a l m a g e c l a i m e d t h a t K a l i s p e l l h a d f e n c e d o f f h i s b u s i n e s s f

r o m t h e A i r

p o r t b e c a u s e t

h e

p r e v i o u s o w

n e r h a d n o t p a i d h i s A i r

p o r t

- u s e r f

e e s

. T a l m a g e a l s o m a i n t a i n e d t h a t K a l i s p e l l

h a d a p p r o v

e d a f e n c i n g p l a n i n S e p t e m

b e r 2 0 0 3 t h a

t w o u l d n o t h a v

e r e s t r i c t e d a c c e s s t o h i s

b u s i n e s s

, b u t o n O c t o b e r 2 0

, 2 0 0 3

, t o l d h i m t h a t h e h a d o n l y u n t i l O c t o b e r 2 7 t o f

e n c e h i s

p r o p e r t y h i m s e l f

.

¶ 1 0 T a l m a g e a l s o c l a i m e d t h a t i n D e c e m b e r 2 0 0 4

, K a l i s p e l l s e n t h i s p r e d e c e s s o r a n u m b e r

o f e m a i l s a s k i n g w

h e t h e r t h e p r e d e c e s s o r w a s s t i l l t h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y a n d s t a t i n g t h a t

K a l i s p e l l w a s “ v

e r y i n t e r e s t e d i n t

h e p r o p e r t y a n d w o u l d l i k e t o p o s s i b l y b u y i t

. ” L a s t l y

,

T a l m a g e a l l e g e d t h a t K a l i s p e l l h a d r e m o v e d t h e t a x i w a y t h a t g

u i d e d p i l o t s t o h i s b u s i n e s s

a n d i n i t s p l a c e p a i n t e d m a r k i n g s o n t h e p a v e m e n t i n d i c a t i n g t h e f

o r m e r t a x i w a y w a s a

v e h i c l e a c c e s s r o a d

. T a l m a g e a t t a c h e d d o c u m e n t a t i o n t o h i s a f

f i d a v i t t o s u p p o r

t t h e s e

a l l e g a t i o n s

.

¶ 1 1 The District Court concluded that all of Tal m a g e ’ s c l a i m s h i n g

e d o n w h e t h e r t h e

a c c e s s b e t w e e n h i s b u s i n e s s a n d t h e A i r p o r t w a s u n r e a s o n a b l y o b s t r u c t e d b y t h e f

o r t y

- e i g h t

f o o t g a t e

. T h e D i s t r i c t C o u r t n o t e d t h a t w h i l e K a l i s p e l l h a

d p r o v i d e d e v i d e n c e t h a t t

h e g a t e

i s s u f f i c i e n t l y w i d e f

o r a i r c r a f t a c c e s s

, T a l m a g e h a d p r e s e n t e d n o e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

,

a n d t h e r e f o r e s u m m a r y j u d g m e n t w a s a p p r o p r i a t e

. I n a d d i t i o n

, t

h e D i s t r i c t C o u r t c o n c l u

d e d5

t h a t T a l m a g

e h a d n o t s u p p o r

t e d h i s c l a i m o f e m o t i o n a l d i s t r e s s a n d t h a t K a l i s p e l l w a s

i m m u n e f r o m e x e m

p l a r y a n d p u n i t i v

e d a m a g e s

. A c c o r d i n g

l y

, t h e D i s t r i c t C o u r t g

r a n t e d

s u m m a r y j u d g m e n t i n f

a v o r o f K a l i s p e l l o n a l l c o u n t s

.

¶ 1 2 O u r s t a n d a r d o f r e v i e w i n a p p e a l s f r o m s u m m a r y j u d g m e n t r u l i n g s i s d e n o v

o

. T o w n

& Country Foods, Inc. v. City of Bozeman

, 2 0 0 9 M T 7 2

, ¶ 1 2

, 3 4 9 M o n t

. 4 5 3

, 2 0 3 P

. 3 d

1 2 8 3

. W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o d e t e r m i n e w h e t h e r i t w a s

c o r r e c t l y d e c i d e d p u r s u a

n t t o M

. R

. C i v

. P

. 5 6

, w

h i c h p r o v i d e s t h a t s u m m a r y j u d g m e n t i s

a p p r o p r i a t e o n l y w

h e n t h e r e i s n o g

e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

, a n d t h e m o v i n g p a r t y i s

e n t i t l e d t o j u d g

m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. E r l e r v

. C r e a t i v e F i n a n c e & I

n v e s t m e n t

s

, L

. L

. C

. ,

2 0 0 9 M T 3 6

, ¶ 1 6

, 3 4 9 M o n t

. 2 0 7

, 2 0 3 P

. 3 d 7 4 4

. A l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s t h a t m a y b e

d r a w n f r o m t h e e v i d e n c e m

u s t b e d r a w

n i n f a v o r o f t h e p a r

t y o p p o s i n g s u m m a r y j u d g m e n t

.

Hopkins v. Superior Metal Workings Systems, L.L.C.

, 2 0 0 9 M T 4 8

, ¶ 5

, 3 4 9 M o n t

. 2 9 2

, 2 0 3

P

. 3 d 8 0 3

.

¶ 1 3 O n a p p e a l

, T a l m a g e a r g u e s t h a t h e h a s r a i s e d a n u m b e r o f m a t e r i a l f

a c t s t h a t r e m a i n a t

i s s u e a n d t h a

t s u m m a r y j u d g m e n t i s t h e r e f

o r e p r e c l u d e d b y M

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( c )

.

¶ 1 4 T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h a t K a l i s p e l l h a s t h e a

u t h o r i t y t o f

e n c e t h e A i r

p o r t

.

H o w e v e r

, u p o n r e v i e w o f t h e r e c o r d

, w e c o n c l u d e t h a t a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t e x i s t s

r e g a r d i n g w h e t h e r t h e f

e n c e a n d g

a t e p r o v i d e d b y K a l i s p e l l t o r t i o u s l y r e s t r i c t s o r i n t e r f

e r e s

w i t h T a l m a g

e ’ s b u s i n e s s

. W

h i l e p e r h a p s n o t a r t f

u l l y p l e d

, e s p e c i a l l y w

h i l e h e w a s a c t i n g

p r o s e

, t h e r e c o r d c o n t a i n s s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o r a i s e a f

a c t i s s u e a s t o w

h e t h e r t h e g a t e

i n s t a l l e d w a s o f s u f

f i c i e n t w i d t h t o a l l o w r e a s o n a b l e a c c e s s t o T a l m a g

e ’ s b u s i n e s s

, a n d

w h e t h e r K a l i s p e l l

, i n c o n s t r u c t i n g t h e f

e n c e a n d g

a t e

, a c t e d t o t o r t i o u s l y i n t e r f e r e w i t h6

T a l m a g e ’ s b u s i n e s s

, u n r e a s o n a b l y i n t e r f e r e w i t h T a l m a g

e ’ s a l l e g e d i m p l i e d e a s e m e n t

, a n d

i n t e n t i o n a l l y i n f

l i c t s e v e r e e m o t i o n a l d i s t r e s s

.

¶ 1 5 I n h i s a f f i d a v i t i n o p p o s i t i o n t o t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, T a l m a g e a l s o s e t

f o r t h f a c t s c o n c e r n i n g K a l i s p e l l ’ s a c t i o n s i n r e g a r d t o t h e t a x i w a y l e a d i n g i n t o h i s b u s i n e s s

.

B e c a u s e t h e s e f

a c t s a r e t o b e t a k e n a s t r

u e f o r p u r p o s e s o f t h e m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g

m e n t

,

a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t i s r a i s e d c o n c e r n i n g w h e t h e r

, b y a l t e r i n g t h i s t a x i w a y

,

K a l i s p e l l i n t e n t i o n a l l y s o u g h t t o h a r m T a l m a g e ’ s b u s i n e s s

, i n t e r f e r e w i t h h i s a l l e g

e d i m p l i e d

e a s e m e n t

, a n d c a u s e h i m s e v e r e e m o t i o n a l d i s t r e s s

.

¶ 1 6 T a l m a g e a b a n d o n s h i s c l a i m s f o r p r i v a t e n u i s a n c e a n d p u

n i t i v e d a m a g e s o n a p p e a l

.

T h e j u d g m e n t o f t h e D i s t r i c t C o u r t i s r e v e r s e d a n d t h i s m a t t e r i s r e m a n d e d f o r t r i a l o n

T a l m a g e ’ s c l a i m s b a s e d o n u n r e a s o n a b l e i n t e r f e r e n c e w i t h t h e u s e o f a n e a s e m e n t

, t o r t i o u s

i n t e r f e r e n c e w i t h b u s i n e s s r e l a t i o n s

, a n d i n t e n t i o n a l i n f l i c t i o n o f s e v

e r e e m o t i o n a l d i s t r e s s

.

/ S / J O H N W A R N E R

W e C o n c u r :

/ S / M I K E M c G R A T H

/ S / J A M E S C

. N E L S O N

/ S / W

. W I L L I

A M L E A P H A R T

/ S / J I M R I C E

/ S / B R I A N M O R R I S

/ S / P A T R I C I A O

. C O T T E R