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                                                                   EXHIBIT 10.68

                                     SUMMARY

         Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Gewerbehof Athen, 30519 Hannover, Germany, for property
located at Am Eisenwerk 29, 30519 Hannover, Germany. The lease term is for a
minimum of 15 years beginning on March 1, 1999 and ending on March 1, 2014. STAR
GmbH incurs rental charges of approximately 19,869 DM per month and
approximately 1,300 DM per month in additional expenses. The leased property is
approximately 5,857 square feet.

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                                   MIETVERTRAG

                  fur gewerblich genutzte Raume und Grundstucke

Zwischen

                                Frau Lucia Athen
                                Gewerbehof Athen
                                 Am Eisenwerk 11
                                 30519 Hannover
                          Tel. 05118791030 Fax 8790035

Als Vermieterin
und

                                      Firma
                    STAR Telecommunications Deutschland GmbH
                                  Prinzenstr. 7
                                40459 Dusseldorf

als Mieter

SECTION 1 MIETSACHE

(1) Vermietet werden auf dem Grundstuck

                                 30519 Hannover
                   Am Eisenwerk 11-51 / Am Mittelfelde 27 - 45

das Gebaude mit der Hausnummer: Am Eisenwerk 29, im Gesamtgrundrissplan - Anlage
1 - rot umrandet. Es sollen Geschafts und Technikraume eingerichtet werden und
insbesondere sollen Telekommunikationsvernmitt lungseinrichtungen aufgestellt
werden. Die Raumlichkeiten haben eine Nutzflache von ca 1.785 qm. Das Gebaude
wird noch umgebaut. Die Baubeschreibung ist als Anlage 3 beigefugt.

(2) weiterhin werden 6 Parkplatze - grun eingezeichnet - mitvermietet.

(3) Mitbenitzt werden durfen:
 (a) die Grundstuckseinfahrten "Am Eisenswerk" und "Am Mittefelde".
 (b) die Oststrasse  (Bahndamm)die Werkstrasse, die Nordstrasse,
       und die Strasse unter der Hochbrucke.
 (c) ausser auf den gekennzeichneten Parkplatze durfen auf den Strassen
       bzw.  Freiflachen keine Fahrzeuge abgestellt oder Waren gelargert werden.

Alle Mieter sind zure Offenhalten der Verkehrswege verpflichtet.

SECTION 2 MIETZEIT / KUNDIGUNG

(1) Das Mieteverhaltnis beginnt am

                                01 03 1999

und wird mit auf 15 Jahre fest abgeschlossen. Es lauft somit am 28. 2. 2014 ab,
sofern es mit einer Frist von 6 Monaten zu diesem Zeitpunkt gekundigt wird.
Ansonsten verlangert es sich um jeweils weitere 5 Jahre.

(2) Die Kundigung muss schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der
Kundigungfrist erfolgen.

(3) Schadensersatzanspruche des Mieters bei nicht rechtzeitiger. Freimachnung
oder nicht rechtzeitiger Fertigstel

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lung der Mietsache sind ausgeschlossen.

                  MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 -
                  30519 HANNOVER

                  SECTION 3 AUSSERORDENTLICHES KUNDIGUNGSrECHT

                  (1) Fur die Ausserordentliche Kundigung gelten
                  grundsatzlich die gesetzlichen Bestimmungen.

                  (2) Die Vermieterin kann den Mietvertrag aus wichtigen Grunden
                  mit sofortiger Wirkung insbesondere dann kundigen, wenn:

                    (a) die Mieterin mit der Zahlung eines nicht unerheblichen
                    Teil des Mietzinses langer als 2 Monate im Ruckstand ist,

                    (b) die mieterin oder die fur diese tatigen Personen sich
                    erheblicher Belastigungen gegenuber der Vermieterin, anderen
                    Mietern oder den fur diese tatigen Personen schuldig macht,

                    (c) die Mieterin den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache
                    oder ihre unbefugte Uberassung an dritte Personnen trotz
                    Mahnung der Vermieterin fortsetzt,

                    (d) die Mieterin ihren sonstigen vertraglichen
                    Verpflichtungen trotz schriflicher Mahnung nicht innerhalb
                    angemessner Frist nachkommt.

                  (3) Falls ein antrag auf Eroffnung eines Insolvenverfahrens
                  uber das Vermogen einer Partei gestellt wird, ein
                  ausserordentliches, der Schuldenregulierung dienendes
                  Verfahren eingeleitet wird oder eine dieser Parteien ihre
                  Zahlungen einstellt, hat die andere Partei ein
                  ausserordentliches Kundigugnsrecht.

                  (4) Fur den Fall der ausserordentlichen Kundigung
                  umfasst der Mietzins auch der Betriebskosten und Zuschlage
                  (Nebenkosten). Der Mieter haftet fur den Miet- und
                  Nebenkostenausfall sowie fur alle weiteren Schaden, die die
                  Vermieterin durch die vortzeitige Beendigung des Mietvertrages
                  erleidet. Als Mindestschaden kann die Fortzahlung des
                  vereinbarten Mietzins und evtl. Der Nebenkosten bis zum Ablauf
                  der Vertragsdauer verlangt werden, soweit die Vermieterin
                  nicht durech anderweitige Vermietung des Mietobjektes schadlos
                  gestellt wird.

                  SECTION 4 MIETZINS

                  (1) Der Mietzins betragt mtl.:

                  Zu Section 1 Abs. Halle       1.455 qm   9,80 =  14.259,00 DM
                              Buro                330 qm   17,00 =  5.610, 00 DM
                  Zu Section 1 Abs. 2                                    0,00 DM
                  Zu Section 1 Abs. 3         kostenlos
                  Alle Betrage zzgl. MWSt.

                  (2) Die Nebenkosten - Wasser, Kanal, Strom, Aussenlicht,
                  Heizung - Gas, Warmwasser, Wartungs- und Reparaturarbeiten der
                  Heizungsanlage, Schornsteinfeger, Mullabfuhr, Grundsteuer,
                  Strassenreinugung, Versicherungen aller Art einschl.
                  Brandversichering, Hausmeister - sind vom Mieter zu tragen.
                  Die Kosten werden nach einem noch zu bestimmenden Schlussel
                  auf die Mieter umgelegt. Auf diese Kosten ist eine mtl.
                  Abschlagszahlung von DM 1.300,00 zzgl. MWSt zu entrichten, die
                  per 31.12. eines jeden Jahres abgerechnet wird. In diesem
                  Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Hiezkosten (Gas) i. H.
                  v. 300,00 DM enthalten.

                  (3) Der Mieter ist verpflichtet, fur Schaden an eigenen
                  Vermogensgegenstanden entsprechende Versicherungen
                  abzuschliessen. Die Haftung des Vermieters fur Vermieters
                  fur Schaden jeglicher Art ist, soweit rechtlich zulassig,
                  unter Ausschluss weitegehender Schadensersatzansspruche -
                  gleich aus welchem Rechtsgrund - dem

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                  Grund und der Hohe nach auf die Deckung der
                  Haftpflichtversichering der Vermieterin wird einen
                  entsprechenden Versicherungsschutz auf Anfordering nachweisen.

         MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 - 30519
         HANNOVER

         SECTION UMWELTSCHUTZ

         (1)  Auf das Erfordernis der Einhaltung gesetzlicher Auflagen und
              dergleichen zum Schutz der Umwelt wird hingewiesen.

         Hierzu gehoren insbesondere:

         Bundes-Immissions-Schutzgesetz / Gesetze zum Schutz von samtlichen
         Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Gerausche,
         Erschutterungen und ahnliche Vorange / Abfallbeseitigungsgesetz mit
         Abfallnachweisverordnung, Abfallbeforderingsverordung, Abfalleinfuhr-VO
         / Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) /
         Wasserhaushaltsgesetz

         Die Mietering verpflichtet sich, die gesetzlichen Bestimmungen zu
         beachten und evtl. Auflagen auf ihre Kosten fristgemass zu
         erfullen.

         Fur eine Inanspruchnahme der Vermeiterin, die durch Nichtbeachtung der
         gesetzlichen Bestimmungen oder Auflagen seitens der Mieterin verursacht
         wird, ist die Mieterin in vollem Umfang regresslflichtig.

         Die Kosten fur die Beseitigung von Industrie- und Buromull ubernimmt
         die Mietrin.

         SECTION 6 ZAHLUNG DES MIETZINSES

         (1) Der Mietzins ist spatestens am 3. Tage eines jeden Monats an den
         Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme jeweils ermachtige Person
         oder Stelle, hier

                       Vereins- und Westbank AG, Hannover
                         BLZ 200 300 00 / Kto.: 7537418

         Kostenfrei im voraus zu zahlen. Soweit Nebenkosten angefordert werddn
         sind sie binnen einer Woche zu zahlen Befindet sich der Mieter mit der
         Zahlung de Mietzins im Ruckstand, sind Zahlungen, trotz
         entgegenstehender Bestimmung zunachst auf etwaige Anspruche, deren
         Verjahrung droht, dann auf etwaige Kosten, Zinsen und ubrige Schulden
         anzurechnen.

         (2)  Bie Mietruckstanden werden ab der 2 Mahnung 15, -- DM zzgl. USt
              und fur jeden angefangenen Monat des Mietruckstandes 1,0%
              Verzugszinsen berechtnet.

         SECTION 7 MINDERUNG, AUFRECHNUNG, UND ZURUCKBEHALTUNG

         (1) Der Mieter kann ein Minderungsrecht am Mietzins nur austuben, wenn
         er dieses mindestens einen Monat vor Falligkeit dem Vermieter
         schriftlich angekundigt hat. Bei Ubergabe der Mietsache wird ein von
         beiden Seiten unterzeichenetes Protokoll erstellt, in dem der Zustand
         der Mietsache festgehalten wird. Sofern in diesem Protokoll nichts
         anderes vermerkt ist, erkennt der Mieter zu dem Zietpunkt der
         Uberlassung der Mietsache deren ordnungs und vertragsgemassen
         Zustand an und dass ihm Mietminderungsanspruche wegen etwaiger
         Mangel im Zeitpunkt der Uberlassung nicht zustehen.

         (3) Ersatzanspruche nach Section 538 BGB sind ausgeschlossen.

         SECTION BENUTZUNG DER MIETSACHE, GEBRAUSCHSUBERLASSUNG

         (1)  Der Mieter ist zu einer Untervermietung oder Gebrauchsuberlassung
              an Dritte im Rahmen seines Geschftsbetriebes berechtigt.
         (2)  Der Mieter tritt dem Vermeiter schon fur den Fall der
              Untervermietung / Gebrauchsuberlassung die

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              ihm gegen den Untermieter zustenhende Forderung nebst Pfandrecht
              in Hohe der Mieterforderung des Vermieters zur Sicherheit ab.
         (3)  Dem Mieter ist das Verkaufen und Abieten von Erzeugnissen, die ein
              anderer Mieter bereits im Hause vertriebt, untersagt.

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                  MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 -
                  30519 HANNOVER

                  SECTION 9 SCHILDER, REKLAMEANLAGEN

                  (l) Der Mieter hat, soweit Platz vorhanden, Anspruch auf
                  Anbringung eines Firmenschildes. Der Vermieter weist dafur
                  einen Platz an geeigneter Stelle un geeigneter Form an. Die
                  Ermietrung und benutzung der Aussenwande
                  einschliesslich der Gestaltung der Fenster bedarf
                  gesonderten Vereinbarung.

                  (2) Ist die bEntfernung von Reklameanlagen am Grundstuck
                  erforderlich, so tragt der Mieter die Kosten der Entfernung,
                  Lagerung und notwendige. Wiederanbringung einschliesslich
                  der hierdurch erfordlichen Reparatur an der Anlage. Dem Mieter
                  obliegt die Verkehrssicherungspflict.

                  SECTION 10 BEHORDLICHE GENEHMIGUNGEN

                  Der Vermeiter ubernimmt keine Haftung dafur, dass
                  Genehmigungen mit Ausnahme der baurechtlichen, fur den
                  vorgesehenen Beitrieb und seine Anlagen erteilt bzw. erteilte
                  Genebmigungen forthestehen. Das gilt insbesondere fur
                  Konzessionen. Der Mieter hat auf seine Kosten samtliche
                  Voraussetzungen fur den Betrieb seines Gerwerbes zu schaffen
                  und aufrecht zu erhalten. Dieses gilt auch fur Reklameanlagen
                  usw. die Nichterteilung von Genehmigungen kann nicht als Grund
                  fur eine ausserordentliche Kundigung herangezogen werden.

                  SECTION INSTANDHALTUNG DER MIETSACHE

         (1) Der Mieter hat in der mIetsache fur ausreichend Reinigung, Luftung
         und Heizung zu sorgen und die Raume und die darin befindlichen Anglen
         und Einrichtungen pfleglich zu behandeln und von Ungeziefer
         freizuhalen.

         (2) Fur die Beschadigungen der Mietsache oder zu dem Gebaude gehorigen
         Anlagen ist der Mieter ersatzverpflichtet, soweit sie von ihm oder zu
         seinem Betrieb gehorigen Personen sowie Untermietern, besuchern,
         Lieferanten, Handwerkern usw. grob fahrlassig oder vorsatzlich
         verursacht worden sind. Lasst sich bei einer Verstopfung von
         Abflussleitungen nicht festellen, welcher Mieter sie verursacht
         hat, so lasst der Vermieter den Schaden beseitigen. Die Kosten
         tragen in diesem Falle alle Mieter anteilig, die an dem betrettenden
         Abflussstrang angschlossen sind mit Ausnahme desjenigen Mieters,
         der nachweist, dass er die Verstopfung nicht verursacht haben kann.

         (3) Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten
         Schonheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen, Kalken der Wande
         und Decken, das Streichen der Fussboden, Heizkorper einschl.
         Heizohre, der Innenturen sowie der Fenster und Aussenturen von
         innen in den Mietraumen in angemessesnen Zeitraumen ausfuhren zu
         lassen, sowie die Rolladen, Rolltore, Licht- und Klingelanlagen,
         Warmemesser, Schlosser, Wasserhahne, Klosettspuler, Wasch - und
         Abflussbecken einschl. Der Zu- und Ableitungen, Ofen, herde, Gas-
         und Elektrogerate und ahnliche Einrichtungen und
         Warmwasserbereitungsanlagen die ausschliesslich der Versorgung des
         Mieters dienen, zu warten verpflichtet, beschadigte Glasschieben
         auszuwechseln, soweit eigenes Verschulden vorliegt.

         (4) Naturlasiertes Holwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

         (5) Der Mieter ist verpflichtet, die fachgemasse Wartung,
         Reinigung, und Uberprufung von Durchlauferhitzern,
         Warmwasserbereitungsanlagen, Ofen und Herden, Elektroanlagen und
         Rolltoren mindestens jahrlich durchzufuhren.

         (6) Bei Beendigung des Mietverhaltnis hat der Mieter Mietsache im
         fachgerechten Zustand zu ubergeben.

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         MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 - 30519
         HANNOVER

         SECTION 12 AUSBESSERUNGEN UND BAULICHE VERANDERUNGEN DURCH DEN
         VERMIETER

         (1) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veranderungen, die
         zur Erhaltung der Gebaude und der Mietraume oder zur Abwendung
         drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schaden notwendig werden
         auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch dann fur
         Arbeiten, die zwar nicht notwendig, aber zweckmass sind, z.B.
         Modernisierung des Gebaudes und der Mietraume. Der Mieter hat die
         betreffenden Mietraume zu den Geschaftszeiten zuganglich zu halten. Die
         Ausfuhrung der Arbeiten darf von ihm nicht verzorgert oder verhindert
         werden.

         (2) Der Vermieter ist verpflichtet, die Durchfuhrung von Ausbesserungen
         und baulichen Veranderungen vorab so rechtzeitig mit dem Mieter
         abzustimmen, dass etwaige Storungen des Geschaftsbetriebes des
         Mieters auf ein vertragliches Mindestmass reduziert werden.

         SECTION 13 BAULICHE VERANDERUNGEN DURCH DEN MIETER

          (1) Bauliche Anderungen durch den Mieter, insbesondere um-und
              Einbauten, Installationen, auch die Vergitteerung der Fenster und
              die Herstellung oder Veranderung von Feuerstatten, durfen nur mit
              schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden.
              Ertleit der Vermieter eine solche Einwilligung, so ist der Mieter
              fur die Einholung der bauaufsichtlichen bzw. amtlichen Genehmigung
              verantwortlich und hat alle Kosten hierfur zu tragen.
          (2) Etwaiger vom Vermieter ubernommene Betriebs und sonstige
              Einrichtungen (Werbung) gelten als nicht zur Mietsache gehorig und
              als vom Vermietereingebaut bzw. eingebraucht.
          (3) Einrichtungen mit denen der Mieter die Raume eingerichtet hat,
              kann er wegnehmen. Der Vermieter kann aber auch verlangen,
              dass die Sachen bei beendigung des Mietverhaltnisses in den
              Raumen zuruckgelassen werden, wen der Vermieter soviel zahlt, als
              dem Zeitwert - unter Berucksichtigung der wirtschaftlichen
              Abnutzung und des technischen Fortschritts - entrsprecht. Meiter
              und Vermieter haben sich so rechtzeitig zu erklaren, dass
              Vereinbarungen hieruber noch vor der Raumung getroffen werden
              konnen. Ubernimmt der Vermieter vom Mieter eingebaute
              Einrichtungen nicht, so hat letztere bis zum Vetragsblauf den
              fruheren Zustand einschliesslich aller hierzu erforderlichen
              Nebenarbeiten wiederherzustellen.
          (4) Die Anbringung von Aussenantennen bedarf des Abschlusses
              eines Antennenvertrages.
          (5) Der Mieter haftet fur alle von im grob fahrlassig oder vorsatzlich
              verursachte Schaden, die im Zuzammenhang mit dem von ihm
              vorgenommenen Baumassnahmen entstehen.
          (6) Der Werkshutz fur den von der mietering ubernommenen Bereich
              ubernimmt die Mieterin.
          (7) Die erforderlichen Feuerschutzeinrichtungen sind vom Mieter zu
              stellen.
          (8) Der Vermieter stellt einen Wasseranschuss zur Verfugung.  Die
              Abrechnung des Wasserverbrauchs erfolgt uber eine Wasseruhr mit
              dem Vermieter.  Die Instandhaltung der Wasserzu - und ablaufe ab
              der Uhr ist Angelegenheit des Mieters.
          (9) Der Vermieter stellt einen Gasanschluss zur Verfugung. Die
              Gaskosten werden uber Gasuhr mit dem Vermieter abgerechnet.

         SECTION 14 BETRETEN DER MIETRAUME DURCH DEN VERMIETER

         (1)  Der Vermieter und sein Beauftragter konnen die Mietraume wahrend
              der Geschaftszeiten zur Prufung ihres Zustandes oder anderen
              wichtigen Grunden betreten. Bei Gefahr ist ihnen Zutritt zu jeder
              Tag - und Nachtzeit gesttet.
         (2)  Will der Vermieter das Grund stuck verkaufen, so darf er oder sein
              Beauftragter die Mietraume zusammen mit Kauflustigen wahrend der
              Geschaftszeit betreten. Ist das Mietverhaltnis gekundigt, so darf
              er oder/und sein Beauftragter die Raume zusammen mit dem
              Mietlustigen wahrend der Geschaftszeit betreten.
         (3)  Der Mieter muss dafur sorgen, dass die Raume auch wahrend
              seiner Abwesenheit betreten werden konnen. Bei langerer
              Abwesenheit z.B. Betriebsferein hat er den Schlussel an einer
              schnell erreichbaren Stelle unter entsprechender Benachrichtigung
              des Vermieters zu hinterlegen.

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         MIETVERTRAG: LUCIA ATHEN - STAR TELECOM - AM EISENWERK 29 - 30519
         HANNOVER

         SECTION 15 BEENDIGUNG DER MIETZEIT

         Die Mietraume sind bei Beendigung der Mietzeit dem Vermieter im
         besenreinen Zustand und mit allen, auch von ihm selbst beschafften
         Schlusseln, ohne Auspruch auf Entgelt, dem Vermieter zu ubergeben.
         Anderfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die
         Mietraume offnen, reinigen und neue Schlosser und Schlussel anfertigen
         zu lassen.

         SECTION 16 MEHRERE PERSONEN ALS MIETER ODER VERMIETER

         Vermieter und Mieter haften als Gesamtschulder, sofern es sich um
         mehrere Personen handelt.

         SECTION 17 WEITERE VEREINBARUNGEN

         (1)  Die Mullbeseitigung ubdernimmt der Mieter.
         (2)  Die in Zusammenhang mit dem Mietobjekt bestehende allgemeine
              Verkehrssicherungspflicht obliegt der Mieterin. Diese ubernimmt
              insbesondere die gelb eingezeichneten Bereiche unmittelbar vor dem
              Gebaude "Am Eisenwerk 29" zu reinigen, von Schnee zu raumen und
              gegen Glatteis zu streuen, diese Arbeiten werden von der
              Hausverwaltung ubernommen und im Wege der Umlagen abgerechtnet.
         (3)  Die Mieterin stellt hiermit die Vermieterin frei von allen
              Anspruchen Dritter, die aus einer Verletzung der
              Verkehrssicherungspflicht herruhren.
         (4)  Anderungen und Erganzungen dieses Vertrages gelten nur bei
              schriftlicher Vereinbarung.

         SECTION 18 SALVATORISCHE KLAUSEL

         Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise
         rechtsunwirksam sein oder werdden, so wird die Gultigkeit der ubrigen
         Bestimmungen dadurch nicht beruhrt. In einem solchen Fall ist der
         Vertrag vielmehr seinem Sinne gemass zur Durchfuhrung zu bringen.
         Beruht die Ungultigkeit auf einer Leistung oder Tatbestimmung, so tritt
         an ihrer Stelle das gestzlich zulassig Mass.

         SECTION 19 GERICHTSSTAND

         Als Gerichsstand wird Hannover vereinbart.

         SECTION 20 INKRAFTTRETEN

         Dieser Vertrag tritt mit Vertragsabschluss

         SECTION WERTSICHERUNGSKLAUSEL

         Steigt oder fallt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex
         fur die Lebenshaltung von Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushalten mit
         mitterlem Einkommen (auf der Basis von 1991 = 100%) wahrend der Dauer
         des Mietvertrages um 10% gegenuber dem fur den 03.99 ermittelten Index,
         so sind der Vermieter oder der Mieter berechtigt, den Mietzins
         (Kaltmeite) durch einseitige Erklarung entersprechend der Abweichung zu
         erhohon bzw. zu ermassigen. Erhohung bzw. Ermassigung treten
         mit dem Monat in Kraft, welcher dem Eingang der jeweiligen Erklarung
         mittels eingeschriebenen Briefes bei dem Mieter bzw.

         Vermieter folgt.

         Der erhohte bzw. ermassigte Mietzins (Kaltmiete) kann nach dieser
         Regelung immer wieder um 10% erhoht bzw. ermassigt werden, sobald
         der Index, der die jeweils vorausgegangene Erhohung bzw.
         Ermassigugn ausgelost hat, abermals um 10% gestiegen oder gefallen
         ist.

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         SECTION WESENTLICHE BESTANDTEIL

         Wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages sind folgende Anlagen:

                                              Anlage 1        Gesamtgrundriss

                                              Anlage 2        Einzelgrundiss

                                              Anlage 3        Baubeschreibung

         Hannover     /3.02/         1999   Frankfurt     /03.02/          1999
                  ------------------                 ---------------------

               /XXXXXXXXXX/                                 /XXXXXXXXXXX/
          ------------------------------             ---------------------------
              (Vermieter)                                    (Mieter)

         GEWERBEHOF ATHEN                            STAR TELECOMMUNICATIONS

         AM EISENWERK 11- 51                         DEUTSCHLAND GmbH
         AM MITTELFELDE 37-43                        VOLTASTRA(BETA)e 1 A
         30519 HANNOVER                              60486 FRANKFURT AM MAIN

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