T.C. Sum m ary Opi ni on 20 15 -2 2

UNITED STAT ES TAX COURT

RUDY G. LOPEZ AND HE LEN M. LOPEZ , Pet it io ne rs v. COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt

Doc ke t No . 24 87 1- 12 S. Fi le d M arch 25 , 20 15 . Kell y A. Gibs on , forpe ti ti on ers . Je ffre y L. Hein ke l, Eri n Kat hl eenSal el , andSy lv iaL. Shau gh ne ss y , for res po nd en t.

SUMM ARY OPINION NEGA, Jud ge : Th is cas e was he ardpu rs ua ntto th e p ro vi si on s o f se ct io n 74 63 of t he Int ern al Rev enue Co de ineffec t wh enth e p et it io n was fil ed . 1 Unl es s o th erwi se in di cat ed , all sec ti on refe ren ces are t o t he Int ern al 1 (co nt in ue d...)- 2 -

Purs ua ntto sec ti on 74 63 (b ), th e d eci si on to be en te redis no t re vi ewab le by any ot he r co urt, an d thi s o pi ni on sh al l n otbe tre at edas p rece de ntforan y ot he r cas e. Res po nd en t d et erm in eda de fic ie nc y of $ 10 ,88 7 i n p et it io ne rs ’ Fed eral in co m e ta x a nda se ct io n 6 66 2( a) p en al ty of $2 ,17 7.4 0 fo r th e 2 00 9 t ax y ear. Th e is su es forde ci si on are wh ethe r se ct io n 4 69 pre cl ud es pe ti ti on ers ’ de du ct io ns for ren ta l l os se s cl ai m edan d wh ethe r pe ti ti on ers are l iabl e fo r th e p en al ty. Bac kg ro un d So m e o f th e fac ts ha ve be enst ip ul at edan d a re s o fo un d. Th e st ip ul at io n o f fact s an d the acco m

pa nyin g e xh ib it s ar e in co rp or at edhe rei n b y th is refe ren ce. Pet it io ne rs res id edinCal ifo rn iawhen th ei r pe ti ti on was fi le d. Pe ti ti on ers joi nt ly fil edth ei r 20 09 Fed eral tax return. Pet it io ne r Ru dy G. Lop ez i s a r et ire d m en ta l h eal th di rect or . In 2 00 9 h e worke d a s a m en ta l h eal th co ns ul tantan d h is wife , pet it io ne r Hel enM. Lop ez worke d fo r th e Co un ty of SanBern ard in o a s a h um anservi ces adm in is tra to r. Pet it io ne rs own edfou r ren ta l p ro pe rti es inCal ifo rn iain20 09 : (1 ) a co nd om in iu m

un iton W in te r Gard en s B ou le va rd(W in te r Gard en s p ro pe rty); (2 ) a si ng le -fam il y

res id en ce o n Wil dwo odLane (W il dwo odpro pe rty); (3 ) a s in gl e- (...co nt inue d) 1 Rev enue Co de ineffe ctforth e y ear i n i ss ue , andall Ru le refe ren ces are t o t he Tax Co urt Ru le s o f Prac ti ce an d P ro cedur e.- 3 -

fam il y res id en ce o n Yu cca Dri ve (Yuc ca p ro pe rty); an d (4 ) a s in gl e-fa m il y res id en ce o n 9 th Str eet(9t h S t. p ro pe rty). Peti ti on ers fil edanele ct io n wi thth ei r in co m e ta x re tu rnfor19 96 to tre atall in te res ts inth es e p ro pe rti es as asi ng le ren ta l real est at e act iv ity

pu rs ua ntto sec ti on46 9( c)(7 )(A). The W in te r Gard en s p ro pe rty was 9 2 m il es fro m pe ti ti on ers ’ pr im ary res id en ce an d was oc cupi edby pet it io ne rs ’ daug ht er an d h er b oyfrien d. Pet it io ne rs ab at edth e co up le ’s m on th ly rentinex ch an ge for th ei r work o n im pr ov em en ts m ad e to th e p ro pe rty. T he W il dwo odpro pe rty was 1 72 mil es fro m pe ti ti on ers ’ pr im ary res id en ce b uton ly 2 m il es fro m th ei r othe r res id en ce i n S an Bern ard in o C ou nt y . The Yu cca and9t h S t. p ro pe rti es were cl os e to pe ti ti on ers ’ pr im ary res id en ce. Inm id -No ve m be r pe ti ti on ers ev ic te d t he Yucc a p ro pe rty te na ntforfai lu re t o p ay

ren t. Pet it io ne rs als o c oo wne d p ro pe rty in S ou th Caro li nawith M rs . Lop ez’ m ot he r. Ini ti al ly, pe ti ti on ers pro du ceda se tt le m en t s tate m en t t o re sp on de ntth at in di cat edth ey

were the on ly m ortg ag or s o f th e p ro pe rty. Ano th er n am e ap pe ared to be co ve redup on th e d oc um en t. At tria l re sp on de ntpro du ceddo cu m en ts sh owi ng th atpe ti ti on ers an d M rs . Lop ez’ m ot he r were m ortg ag or s o f th is pro pe rty. Mrs . Lop ez t es ti fie d tha t h er m ot he r ha d qui tc la im edhe r in te res t i n t he- 4 -

pr op erty to pe ti ti on ers inord er t o qua li fy forMed ic ai d andothe r so ci al servi ce be ne fit s. In20 09 pe ti ti on ers rece iv edpa ym en ts fro m Mrs . Lop ez’ m ot he r fo r us e o f th e p ro pe rty. T he se pa ym en ts rou gh ly reflec te d t he m on th ly m ortg ag e p aym en ts du e o n the pro pe rty. A ltho ug h p et it io ne rs cla im edde du ct io ns forlo ss es onth is pr op erty on th ei r 20 09 tax return, n on e o f th e h ou rs Mr. Lop ez l og ge d t o qua li fy as a rea l es ta te pro fes si on al ap pl ie d t o t hi s p ro pe rty. Pet it io ne rs ’ lo g o f th e h ou rs Mr. Lop ez al le ge dl y sp en t o n h is real est at e act iv ity co nt ai ne d e nt rie s fo r ba si c la nd lo rdfun ct io ns su chas c ol le ct in g re nt s, pe rfo rm in g ro ut in e rep ai rs an d m ai nt en an ce (s om et im es with the he lp of in de pe nd en t co nt ract or s) , andin sp ect in g t he pro pe rti es . Mr. Lop ez al so lo gg ed ho ur s fo r m ak in g s ig ni fic an t re pa irs an d m an ag in g a n e vi ct io n a t the Yucc a pr op erty , per fo rm in g fo un da ti on workat t he W il dwo odpro pe rty, pai nt in g t he pr op ert ie s, s ho pp in g fo r supp li es , bo okke ep in g, b an ki ng , tax return p rep arat io n, an d trav el in g t o a ndfro m th e p ro pe rti es . Peti ti on ers reco rd edth atMr. Lop ez sp en t o ve r 90 0 h ou rs in20 09 on hi s re nt al act iv ity . At tri al Mrs . Lop ez t es ti fie d th atsh e as si st edwith m an ag in g t he ev ic ti onat t he Yucc a p ro pe rty, sho pp in g fo r supp li es , andbo okke ep in g.- 5 -

Pet it io ne rs ori gi na ll y

pro vi de d re sp on de ntwith asu m m ary sp read sh eetlo g li st in g e ach da te of the 20 09 cal en da r y ear wi th bri ef n ot es of a ct iv it ie s p erfo rm ed on th ei r res pe ct iv e d at es an d t ot al ho ur s s pe ntin30 -m in ut e in crem en ts . For ex am pl e, on Feb ru ary 6, p et it io ne rs lo gg ed10 .5 h ou rs for“pa in t k it ch en , Cos tc o pa in t s pr ay er, trav el ” fo r th e Wint er Gard en s p ro pe rty. O n No ve m be r 26 -- Thank sg iv in g Day, andsh ortl y aft er the Yucc a p ro pe rty ten an t was ev ic te d, pe ti ti on ers lo gg ed10 ho ur s t o “ cl ean up /s ho w” th is pro pe rty. At tria l p et it io ne rs ’ fri en d t es ti fie d tha t i t t oo k a ro un d t hr ee wee ks aft er the Yucc a p ro pe rty ten an t was ev ic te d t o m ak e th e p ro pe rty m ark et ab le ag ai n. Pet it io ne rs tes ti fie d tha t the y m ean t fo r th ei r subm it te d l og to be a su m m ary of a m or e d et ai le d c al en dar lo g the y in it ia ll y ke ptto th em se lv es an d d idno t pr ov id e to res po nd en t u nt il aft er the ex am in at io n p ro ces s. Ori gi na ll y , pet it io ne rs to ldres po nd en t tha t M r. Lop ez m ai nt ai ne d aha nd writ te n d ay pl an ne r th athe ke pt in hi s ca r to reco rdhi s re nt al act iv it ie s. At tria l the y tes ti fie d t ha t the y

crea te d the m or e d et ai le d c al en da r lo g b y co m pi li ng th e n ot es Mr. Lop ez m ad e o n h is ph on e co nt em po ran eo us ly w ith h is ren ta l ac ti vi ti es with t he rece ip ts he ke ptpe rta in in g t o hi s re nt al act iv it ie s. Th en , on ce a m on th , pet it io ne rs wou ldinpu t thi s i nf orm at io n in to anele ctro ni c cal en da r th atMrs . Lop ez m ai nt ai ne d. Th is reco nc il ia ti on- 6 -

pr oc es s was in cl ud edinth e h ou rs lo gg edforwhatMr. Lop ez d es cri be d a s

“bo okke ep in g” . The re were so m e d is crep an ci es with t he rece ip ts pe ti ti on ers in it ia ll y pr ov id edto res po nd en t t o s ub st an ti at e th ei r ren ta l ac ti vi ty hou rs . For e xa m pl e, pe ti ti on ers subm it te d arece ip t fo r pa in ti ng workpe rfo rm edon th ei r so n’s h om e to subs tant ia te ho ur s wo rk edon th ei r ren ta l p ro pe rti es on Nov em be r 17 , 20 09 . In it ia ll y th e ad dr es s o n the rece ip t was co ve redup , bu t attri al res po nd en t pr oduc edth e o rig in al rece ip t i nd ic at in g p et it io ne rs ’ so n’s ad dr es s. Si m il arl y , pe ti ti on ers pro vi de d arece ip t fo r work d on e o n t he ir p ers on al res id en ce t o subs tant ia te ho ur s wo rk edon th ei r ren ta l p ro pe rti es on Feb ru ary 7, 2 00 9. The re were als o d is crep an ci es be twee n t he rece ip ts pe ti ti on ers pro vi de d a nd th e in fo rm at io n c on ta in edinth ei r lo gs . For e xa m pl e, Mr. Lo pe z wou ldgi ve ren t co ll ect io n re cei pt s t o the ten an ts who us edcas h t o p ay th ei r ren t. So m e o f th e da te s o n the se rece ip ts di d n otm at chth e d at es in di cat edforco ll ect in g re nton pe ti ti on ers ’ su m

m ary lo g. Inad di ti on , pet it io ne rs ’ cal en da r lo g i nd ic at ed(an d th ey tes ti fie d) th atth ey

wentto pa rti cu lar st or es forsupp li es inon e ci ty whi le th ei r rece ip ts sh owe d tha t the y were atth e sam e st or es indi ffer en t ci ti es m or e th an10 0 m il es away .- 7 -

Res po nd en t’s n ot ic e o f de fic ie nc y di sa ll owe d d educ ti on s fo r pe ti ti on ers ’ ren ta l l os se s an d d et erm in edth atpe ti ti on ers were l iabl e fo r a s ect io n 6 66 2( a) accu racy-rela te d p en al ty. Dis cu ss io n Tax pa y ers are al lo wedde du ct io ns forcert ai n b us in es s an d i nv es tm en t ex pe ns es un de r se ct io ns 16 2 and21 2. Se ct io n 4 69 , ho wev er, g en eral ly lim it s de du ct io ns fro m

an y pa ss iv e act iv ity

lo ss . A pas si ve act iv ity

lo ss is de fin edas t he ex ces s o f th e ag gr eg at e lo ss es fro m all pa ss iv e act iv it ie s fo r th e ta xabl e y ear o ve r th e ag gr eg at e in co m e fro m all pa ss iv e act iv it ie s fo r th aty ear. Se c. 46 9( d) (1 ). A pa ss iv e act iv ity

is an y tra de or b us in es s i n wh ic h t he tax pa y er d oe s n otm at eri al ly pa rti ci pa te . Sec. 4 69 (c)( 1) . For t he pu rp os es of s ect io n 4 69 an d t o t he ex te nt pr ov id edinreg ul at io ns , a tra de or b us in es s i nc lu de s an y act iv ity with re sp ectto whi chex pe ns es are al lo wab le as ade du ct io n u nd er s ect io n 2 12 . Sec. 46 9( c)(6 )(B) . Ren ta l ac ti vi ty is g en eral ly treat edas ape r se pa ss iv e act iv ity reg ard le ss of wh ethe r th e ta xp ay er m at eri al ly part ic ip at es . Sec. 4 69 (c)( 2) , (4) . Mat eri al pa rti ci pa ti on is de fin edas i nv ol ve m en t i n t he op erat io ns of t he act iv ity th atis reg ul ar, co nt inuo us , andsubs tant ia l. Sec . 46 9( h) (1 ). An ex cep ti on to th e ru le th ata ren ta l ac ti vi ty is p er s e p as si ve is fou ndin se ct io n 4 69 (c)( 7) , whi chpro vi de s tha t the ren ta l ac ti vi ti es of c ert ai n t ax pay ers in- 8 -

real pro pe rty trad es or b us in es se s (s om et im es refe rredto as r eal est at e pr of es si on al s) are n otpe r se pa ss iv e act iv it ie s u nd er s ect io n 4 69 (c)( 2) bu t ar e tre at edas atra de or b us in es s s ub ject t o t he m at eri al parti ci pa ti on requi rem en ts of se ct io n 4 69 (c)( 1) . See s ec. 1 .46 9- 9( e)(1 ), In co m e Tax Reg s. A ta xp ay er m ay qu al ify as a re al est at e p ro fes si on al if: (1) m or e th anon e-h al f of th e p ers on al se rv ic es pe rfo rm edintra de s o r bu si ne ss es by the tax pa y er dur in g t he tax ab le y ear are p erfo rm edinreal pro pe rty trad es or b us in es se s i n wh ic h the tax pa y er m at eri al ly part ic ip at es an d (2 ) th e ta xp ay er p erfo rm s m or e th an75 0 h ou rs of se rv ic es durin g the tax ab le y ear i n re al pro pe rty trad es or b us in es se s i n wh ic h the ta xp ay er m at eri al ly part ic ip at es . Sec. 4 69 (c)( 7) (B)( i) and(ii ). In t he cas e o f a joi nttax return, ei th er s po us e m us t s at is fy

bo th requi rem en ts . Sec. 4 69 (c)( 7) (B). Thu s, i f ei th er s po us e qua li fie s as a real est at e p ro fes si on al , th e ren ta l ac ti vi ti es of th e rea l es ta te pro fes si on al are n otpe r se pa ss iv e und er s ect io n 4 69 (c)( 2) . Bo th pe ti ti on ers ap pe aredan d t es ti fie d a t tria l. The y in si st edth atwhatwas reco rd edinth ei r lo gs rep res en te d wh atMr. Lop ez d iddu rin g t he 20 09 tax y ear. W e n eedno t ac cep t p et it io ne rs ’ te st im on y an d m ay an d d o re ject i t b ecau se of t he m an y in di ci a o f un rel iabi li ty. See Fl ei sc he r v. C omm is si on er, 4 03 F.2d40 3, 4 06 (2 d C ir. 1 96 8) , aff’g T.C. Mem o. 1 96 7- 85 ; To ka rs ki v. Co m m is si on er, 8 7 T.C. 7 4, 77 (19 86 ). Pet it io ne rs ’ te st im on y is un de rm in edby the ir que st io nabl e cl ai m s- 9 -

ab ou t the ir a ll eg ed ly con te m po ran eo us cal en da r, th e v ag ue ne ss an d i nh eren t im pr ob ab il ity

of M r. Lop ez’ est im at es , andth ei r pr oduc ti on of d oc um en ts th at ap pe ar t o l ackforth rig ht ne ss . Bec au se we are n otpe rs ua de d tha t M r. Lop ez s pe ntm or e th at75 0 h ours on hi s re nt al act iv ity , pet it io ne rs ha ve no t es tabl is he d t ha t h e is a real est at e pr of es si on al . Con se qu en tl y , we nee d n otan al yze wh ethe r Mr. Lo pe z sp en t m or e th an50 % of h is ti m e in real est at e tr ad es or b us in es se s o r whe th er p et it io ne rs m at eri al ly part ic ip at edinth e m an ag em en t o f th ei r ren ta l p ro pe rti es . Peti ti on ers ’ ren ta l ac ti vi ty, th eref

or e, is pe r se pa ss iv e, an d t he y m ay no t o ffs etth e lo ss es ag ai ns t the ir o th er i nc om e fo r 20 09 . Sect io n 6 66 2( a) Pe na lty Sect io n 6 66 2( a) an d (b )(2 ) im po se s a 2 0% a ccu racy-rela te d p en al ty on any un de rp aym en t o f Fed eral in co m e ta x wh ic h i s at tri bu tabl e to a subs tant ia l un de rs ta te m en t o f in co m e ta x. Anun de rs ta te m en t o f in co m e ta x i s s ub st an ti al if i t ex ceed s the gre at er o f 10 % of t he tax requi redto be sh own on th e return o r $5 ,00 0. Se c. 66 62 (d )(1 )(A). Und er s ect io n 7 49 1( c), the Co m m is si on er b ears th e b ur de n o f pr oduc ti on with re ga rd s t o p en al ti es an d m us t co m e fo rwardwith s uf fic ie ntev id en ce in di cat in g tha t i t i s ap pr op ria te to im po se pe na lt ie s. Hig be e v . Commis si on er, 1 16- 10 -

T.C. 43 8, 4 46 -4 47 (20 01 ). Res po nd en t h as co m pu te d t he de fic ie nc y , andth e un de rs ta te m en t o f in co m e ta x i s g reat er tha n $ 5,0 00 , whi chis gre at er tha n 1 0% o f th e ta x re qu ire d t o b e sh ownon pe ti ti on ers ’ return fo r 20 09 . Thu s, re sp on de nt ’s bu rd enof g oi ng forwardha s b eensat is fie d. Onc e th e Co m

m is si on er h as m etth e b ur de n o f pr oduc ti on , th e ta xp ay ers m us t co m e fo rwardwith p ers ua si ve ev id en ce tha t the pe na lty is in ap pr op ria te be cau se , for

ex am pl e, th ey act edwith re as on ab le cau se an d i n g oo d fa ith. Se c. 66 64 (c)( 1) ; Hi gb ee v . Commis si on er, 1 16 T.C. at 4 48 -4 49 . The d eci si on as t o whe th er a t ax pa y er ac te d wi th reas on ab le cau se an d i n g oo d fa ith i s m ad e o n a cas e-b y -cas e b as is , tak in g i nt o a cco un t al l o f th e p ert in en t fa ct s an d c irc um st an ces . See s ec. 1 .66 64 -4 (b )(1 ), In co m e Tax Reg s. To the ex te ntth atth e p en al ty is at tri bu tabl e to a subs tant ia l u nd ers ta te m en t of in co m e ta x u nd er s ect io n 6 66 2( b) (2 ), itm ay be reduc edif (1 ) th e ta xp ay er’s po si ti onis supp orte d b y

“ subs tant ia l au th or ity ” o r (2 ) rel ev an t fa ct s ar e ad equa te ly di sc lo se d i n ast at em en t at ta ch edto th e return a ndth e ta xp ay er’s p os it io n h as a reas on ab le ba si s. Sec . 66 62 (d )(2 )(B) . Peti ti on ers do no t ar gu e th atth e am ou ntof th ei r pe na lty

sh ou ldbe reduc edbe cau se th ey ha d s ub st an ti al au th or ity for th ei r cl ai m edlo ss es or b ecau se th ei r po si ti on was a de qu at el y di sc lo se d. Acco rd in gl y , we do no t re du ce p et it io ne rs ’ pe na lty pu rs ua ntto sec ti on 66 62 (d )(2 )(B) .- 11 -

W e co nc lu de th atpe ti ti on ers ’ ex ag ge rat edlo gs an d t es ti m on y ne ga te th ei r go odfai th incla im in g re nt al lo ss es ag ai ns t the ir e arn edin co m e. Pet it io ne rs of fere d n o p ers ua si ve arg um en t o r ev id en ce t o s ho w th atth ey ha d re as on ab le cau se forth e und erp aym en t an d t ha t the y act edingo odfai th with re sp ectto th e un de rp aym en t fo r 20 09 . Con se qu en tl y , pet it io ne rs are l iabl e fo r th e se ct io n 66 62 (a) p en al ty for a s ub st an ti al un de rs ta te m en t o f in co m e ta x fo r 20 09 . W e h av e co ns id eredth e o th er ar gu m en ts of t he pa rti es , andth ey are n ot m at eri al to ou r co nc lu si on s. To re fle ctth e fo reg oi ng , Deci si on wil l b e en te red fo r res po nd en t.