FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

MAY 4, 2010

J OHN L EY

CL ERK [ P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 9

- 1 0 9 9 4

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 3

- 0 0 3 5 4

- C V

- O C

- 1 0

- G R J

O L D W E S T A N N U I T Y A N D L I F E I N S U R A N C E C O M P A N Y

,

e t a l

. ,

P l a i n t i f f

- C o u n t e r

- C l a i m a n t

,

U N I T E D S T A T E S O F A M E R I C A

,

I n t e r v e n o r P l a i n t i f

f

- C o u n t e r

- D e f

e n d a n t

- A p p e l l a n t

,

v e r s u s

T H E A P O L L O G R O U P

,

a C a l i f o r n i a c o r p o r a t i o n

,

D e f e n d a n t

- A p p e l l e e

,

C A M P C O A S T T O C O A S T

, I N C

.

T H E A F F I N I T Y G R O U P

, I N C

. ,

I n t e r v e n o r P l a i n t i f f s

- A p p e l l e e s

,

H A N S S C H U L Z

,

a T r u s t e e o f t h e S c h u l z F a m i l y T r u s t

, d a t e d

1 / 1 / 8 8

, e t a l

. ,

D e f e n d a n t s

._ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e M i d d l e D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( M a y 4

, 2 0 1 0 )

B e f o r e E D M O N D S O N

, B A R K E T T a n d B A L D O C K

, C i r c u i t J u d g e s

. *

P E R C U R I A M :

T h i s a p p e a l i s o n e b y t h e G o v e r n m e n t f r o m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s a l l o c a t i o n o f

s u r p l u s p r o c e e d s f

r o m t h e s a l e o f r e a l p r o p e r t y i n a f o r e c l o s u r e a c t i o n

. A

b a n k r u p t c y e s t a t e o w n e d t h e r e a l p r o p e r t y ; s e v e r a l c r e d i t o r s o b t a i n e d r e l i e f f r o m

t h e a u t o m a t i c s t a y t o p u r s u e t h i s f o r e c l o s u r e a c t i o n

. T h e G o v e r n m e n t c o n t e n d s

t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n t h e s e w a y s : ( 1 ) b y a p p l y i n g F l o r i d a l a w i n s t e a d o f

f e d e r a l c o m m o n l a w t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e G o v e r n m e n t c o u l d r e c o v e r f r o m t h e

s u r p l u s p r o c e e d s f

o r t a x l i e n s a g a i n s t t h e p r o p e r t y f o r t a x e s o w n e d b y t h e d e b t o r ’ s

a l l e g e d a l t e r e g o ; a n d ( 2 ) b y d i s t r i b u t i n g t h e s u r p l u s p r o c e e d s i n s a t i s f a c t i o n o f t h e

G o v e r n m e n t ’ s a n d C o a s t ’ s l i e n s i n s t e a d o f d i s t r i b u t i n g t h e f u n d s t o t h e b a n k r u p t c y

Honora ble B obby

R. Baldoc k, United States Circuit J udg e for the Tenth Circuit, sitting *

by desig nation.

2t r u s t e e o r a p p l y i n g t h e B a n k r u p t c y C o d e ’ s p r i o r i t y s c h e m e

.

W e a f f i r m

.

I

. B A C K G R O U N D

O l d W e s t A n n u i t y a n d L i f e I n s u r a n c e C o m p a n y ( “ O l d W e s t ” ) c o m m e n c e d

t h i s f o r e c l o s u r e a c t i o n i n F l o r i d a s t a t e c o u r t

, s e e k i n g t o f o r e c l o s e i t s m o r t g a g e l i e n

o n a c a m p g r o u n d i n C l e r m o n t

, F l o r i d a ( t h e “ C a m p g r o u n d ” ) o w n e d b y A p o l l o

G r o u p

, I n c

. ( “ A p o l l o ” )

. A p o l l o a c q u i r e d t h e C a m p g r o u n d i n a n a u c t i o n a s s o c i a t e d

w i t h t h e b a n k r u p t c y o f A l l S e a s o n s R e s o r t s

, I n c

. ( “ A l l S e a s o n s ” )

. S o o n a f t e r O l d

W e s t i n i t i a t e d t h e f

o r e c l o s u r e a c t i o n i n a F l o r i d a s t a t e c o u r t

, A p o l l o i t s e l f f i l e d a

p e t i t i o n u n d e r C h a p t e r 1 1 o f t h e B a n k r u p t c y C o d e i n t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f O h i o

.

T h e f i l i n g o f A p o l l o ’ s b a n k r u p t c y p e t i t i o n a u t o m a t i c a l l y s t a y e d t h e F l o r i d a

f o r e c l o s u r e a c t i o n

. S e e 1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2

. T w o y e a r s l a t e r

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t

g r a n t e d O l d W e s t r e l i e f f r o m t h e a u t o m a t i c s t a y

, a l l o w i n g O l d W e s t t o a s s e r t i t s

r i g h t s t o t h e C a m p g r o u n d b y c o n t i n u i n g w i t h t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n

.

S o o n a f t e r

, t h e G o v e r n m e n t f

i l e d a p r o o f o f c l a i m f

o r u n p a i d t a x e s i n t h e

b a n k r u p t c y c o u r t

. T h e c l a i m w a s b a s e d o n u n p a i d t a x a s s e s s m e n t s a g a i n s t A p o l l o

f o r a p p r o x i m a t e l y $ 2 1

, 0 0 0 a n d u n p a i d a s s e s s m e n t s a g a i n s t A l l S e a s o n s i n e x c e s s

3o f $ 1 0 m i l l i o n

. T h e G o v e r n m e n t c o n t e n d s t h a t A p o l l o i s t h e a l t e r e g o o f A l l

S e a s o n s

, m a k i n g A p o l l o l i a b l e f o r A l l S e a s o n s ’ s d e l i n q u e n t t a x e s

. T h e b a n k r u p t c y

c o u r t g r a n t e d t h e G o v e r n m e n t r e l i e f f r o m t h e s t a y t o e s t a b l i s h a n d e n f o r c e t a x l i e n s

a g a i n s t t h e C a m p g r o u n d

. T h e G o v e r n m e n t t h e n l o c a l l y r e c o r d e d n o t i c e o f i t s t a x

a s s e s s m e n t s a n d i n t e r v e n e d i n t h i s f o r e c l o s u r e a c t i o n i n s t a t e c o u r t

. T h e

G o v e r n m e n t l a t e r r e m o v e d t h i s c a s e ( t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n ) t o f

e d e r a l d i s t r i c t c o u r t

i n F l o r i d a

.

T h e b a n k r u p t c y c o u r t t h e n g r a n t e d c r e d i t o r s C a m p C o a s t t o C o a s t

, I n c

. a n d

A f f i n i t y G r o u p

, I n c

. ( “ C o a s t ” ) r e l i e f f r o m t h e a u t o m a t i c s t a y

. C o a s t h a d w o n a

s u b s t a n t i a l m o n e y j u d g m e n t a g a i n s t A p o l l o i n a C a l i f o r n i a c a s e s e v e r a l y e a r s

e a r l i e r

. A f

t e r C o a s t o b t a i n e d r e l i e f f r o m t h e s t a y

, i t d o m e s t i c a t e d i t s C a l i f o r n i a

j u d g m e n t i n F l o r i d a

. C o a s t o b t a i n e d a n o r d e r f r o m a F l o r i d a c o u r t d e c l a r i n g i t s

j u d g m e n t l i e n a g a i n s t t h e C a m p g r o u n d ; t h e l i e n w a s r e c o r d e d a n d t h u s p e r f e c t e d

.

C o a s t t h e n i n t e r v e n e d i n t h i s f o r e c l o s u r e a c t i o n

. T h e d i s t r i c t c o u r t o r d e r e d t h e s a l e

o f t h e C a m p g r o u n d

, w i t h t h e l i e n s o f O l d W e s t

, t h e G o v e r n m e n t

, a n d C o a s t t o

a t t a c h t o t h e p r o c e e d s o f t h e s a l e t o t h e s a m e e x t e n t

, a n d i n t h e s a m e p r i o r i t y

, t h a t

t h e y a t t a c h e d t o t h e p r o p e r t y p r i o r t o t h e s a l e

. T h e s a l e r e s u l t e d i n p r o c e e d s o f $ 4

. 4

m i l l i o n

.

B y t h e n

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t h a d c o n v e r t e d t h e b a n k r u p t c y c a s e f r o m

4C h a p t e r 1 1 t o C h a p t e r 7

. T h e G o v e r n m e n t s o u g h t a n d o b t a i n e d a n o r d e r f r o m t h e

b a n k r u p t c y c o u r t c o n f

i r m i n g t h a t t h e c o n v e r s i o n t o C h a p t e r 7 d i d n o t a f f e c t t h a t

c o u r t ’ s e a r l i e r s t a y

- r e l i e f o r d e r s

. T h e p r o c e e d i n g s i n t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n

c o n t i n u e d : O l d W e s t u n d i s p u t e d l y h e l d t h e f i r s t p r i o r i t y l i e n o n t h e C a m p g r o u n d

,

a n d t h e G o v e r n m e n t u n d i s p u t e d l y h e l d t h e s e c o n d p r i o r i t y l i e n f o r A p o l l o ’ s t a x e s

.

T h e c o n t e n t i o u s i s s u e i n t h e d i s t r i c t c o u r t w a s w h e t h e r t h e G o v e r n m e n t c o u l d a l s o

r e c o v e r f o r t h e t a x e s o w e d b y A p o l l o ’ s a l l e g e d a l t e r e g o

, A l l S e a s o n s ; i f s o

, t h e

G o v e r n m e n t ’ s r e c o v e r y w o u l d d e p l e t e t h e r e m a i n i n g p r o c e e d s a n d p r e c l u d e

r e c o v e r y b y C o a s t

. T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d O l d W e s t s u m m a r y j u d g m e n t a n d

d i s b u r s e d $ 2

. 9 m i l l i o n o f t h e p r o c e e d s i n s a t i s f a c t i o n o f i t s u n d i s p u t e d f i r s t p r i o r i t y

c l a i m

. T h e d i s t r i c t c o u r t s e t t h e a l t e r e g o i s s u e f o r t r i a l

.

M e a n w h i l e

, t h e G o v e r n m e n t f i l e d a n a d m i n i s t r a t i v e c l a i m i n t h e b a n k r u p t c y

c o u r t f o r t h e b a n k r u p t c y e s t a t e ’ s t a x l i a b i l i t i e s r e s u l t i n g f r o m t h e s a l e o f t h e

C a m p g r o u n d

, w h i c h a m o u n t e d t o o v e r $ 1

. 8 m i l l i o n ( m o r e t h a n t h e r e m a i n i n g

p r o c e e d s i n t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s r e g i s t e r )

. T h e G o v e r n m e n t t h e n f i l e d a

s u p p l e m e n t a l c o m p l a i n t i n t h e d i s t r i c t c o u r t s e e k i n g t o h a v e t h e f u n d s i n t h e d i s t r i c t

c o u r t ’ s r e g i s t e r r e t u r n e d t o t h e b a n k r u p t c y t r u s t e e f o r d i s t r i b u t i o n i n a c c o r d a n c e

w i t h t h e B a n k r u p t c y C o d e

. A f t e r t h a t

, t h e G o v e r n m e n t f i l e d a m o t i o n s p e c i f

i c a l l y

r e q u e s t i n g t h e t r a n s f

e r o f t h e m o n e y

. C o a s t o p p o s e d t h e m o t i o n o n s t a n d i n g

5g r o u n d s ; s o t h e G o v e r n m e n t o b t a i n e d a n o r d e r f r o m t h e b a n k r u p t c y c o u r t a l l o w i n g

t h e G o v e r n m e n t t o r e p r e s e n t t h e e s t a t e i n t h e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s i n t h e d i s t r i c t

c o u r t t o “ a s s e r t s u c h c l a i m s o r r i g h t s o n b e h a l f o f t h e e s t a t e w h i c h t h e T r u s t e e m a y

b e e n t i t l e d t o a s s e r t i n t h a t a c t i o n

, i n c l u d i n g w h e t h e r t h e b a n k r u p t c y e s t a t e h a s a

s e n i o r r i g h t t o t h e f

u n d s t h a t a r e n o w h e l d i n t h e r e g i s t r y o f t h a t c o u r t

. ” T h e

b a n k r u p t c y c o u r t ’ s o r d e r n o t e d

, h o w e v e r

, t h a t i t “ i s n o t r u l i n g

, a n d h a s n e v e r

p r e v i o u s l y r u l e d

, o n t h e i s s u e o f w h e t h e r [ 1 1 U

. S

. C

. ] § 5 4 4 ( a ) g r a n t s t h e e s t a t e

p r i o r i t y o v e r t h e l i e n c l a i m o f ” C o a s t

.

N o w a s s e r t i n g t h e s e c t i o n 5 4 4 ( a ) r i g h t s o f t h e t r u s t e e

, t h e G o v e r n m e n t

c o n t i n u e d t o a r g u e i n t h e d i s t r i c t c o u r t t h a t t h e f u n d s t h e r e s h o u l d b e r e t u r n e d t o t h e

b a n k r u p t c y c o u r t o r

, i n t h e a l t e r n a t i v e

, t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t s h o u l d d i s t r i b u t e t h e

r e m a i n i n g f

u n d s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e B a n k r u p t c y C o d e

. T h e c r u x o f t h e 1

G o v e r n m e n t ’ s a r g u m e n t w a s t h a t t h e b a n k r u p t c y c o u r t d i d n o t i n t e n d i t s s t a y

- r e l i e f

o r d e r s t o c o n s t i t u t e a n a b a n d o n m e n t o f t h e C a m p g r o u n d p r o p e r t y a n d t h a t

t h e r e f o r e t h e s u r p l u s p r o c e e d s r e m a i n e d t h e p r o p e r t y o f t h e e s t a t e a n d w e r e s u b j e c t

I n the district court, Coast ar g ued that it was improper for the G overnme nt to assert the 1

trustee’ s claims beca

use those cla ims were unsuppor ted by any pleading s. Although Coast

mentions the lack of suppor ting plea ding in a

footnote in its appellate br ief, Coast has not

prese nted substantive ar g ument on this point on appea l; the issue is therefor e wa ived. See

United States v. Flore s, 572 F.3d 1254, 1265 n.3 (11th Cir. 2009) ( noting that ba re a lleg ations

without citation of “any

authority ” or suppor

ting f acts a re w aived) ; Marek v. Sing letary , 62 F.3d

1295, 1298 n.2 (11th Cir. 1995) (“ I ssues not clea rly raised in the br iefs ar e conside red

abandone d.”). We e x press no opinion on the propr iety of the Gove rnment’s a ssertion of the

trustee’ s rig hts in a motion m id-trial.

6t o t h e B a n k r u p t c y C o d e

.

T h e d i s t r i c t c o u r t a c k n o w l e d g e d t h a t t h e t r u s t e e h a d n o t f o r m a l l y a b a n d o n e d

t h e C a m p g r o u n d

, b u t d e n i e d t h e G o v e r n m e n t ’ s m o t i o n t o t r a n s f e r t h e s u r p l u s

p r o c e e d s

. I n t e r p r e t i n g t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s o r d e r s

, t h e d i s t r i c t c o u r t d e t e r m i n e d

t h a t

, p u r s u a n t t o i t s c o n c u r r e n t j u r i s d i c t i o n o v e r t h e C a m p g r o u n d a n d i n t h e

a b s e n c e o f a c o n t r a r y o r d e r f r o m t h e b a n k r u p t c y c o u r t

, i t s t a s k w a s t o a d j u d i c a t e

t h e r i g h t s o f t h e p a r t i e s b e f o r e i t a n d t o d i s t r i b u t e t h e r e m a i n i n g s a l e s p r o c e e d s

.

T h e d i s t r i c t c o u r t a l s o r e j e c t e d t h e G o v e r n m e n t ’ s a t t e m p t t o a s s e r t t h e t r u s t e e ’ s

s t r o n g a r m p o w e r s u n d e r s e c t i o n 5 4 4

, c o n c l u d i n g t h a t t h o s e p o w e r s c a n o n l y d e f e a t

l i e n s a r i s i n g p r e

- p e t i t i o n

. 2

A f t e r h o l d i n g a b e n c h t r i a l o n t h e a l t e r e g o i s s u e

, t h e d i s t r i c t c o u r t c o n c l u d e d

t h a t i t m u s t a p p l y F l o r i d a l a w

- - a s o p p o s e d t o t h e f e d e r a l c o m m o n l a w a d v o c a t e d

b y t h e G o v e r n m e n t

- - w h e n d e t e r m i n i n g l i a b i l i t y

. T h e d i s t r i c t c o u r t c o n c l u d e d 3

t h a t t h e G o v e r n m e n t d i d n o t m e e t i t s b u r d e n t o e s t a b l i s h a l t e r e g o l i a b i l i t y u n d e r

F l o r i d a l a w ; t h e r e f

o r e

, t h e c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e G o v e r n m e n t w a s o n l y e n t i t l e d

The district cour

t also noted that it was “ve ry much awa

re of the re al motivation behind 2

the United States’ motion”: to rec eive a n automatic disburseme nt of the funds without nee ding to

litigate the alter e g o question. The district cour t declined to allow “ the United States at this very

late stag e in the litiga tion to forum shop and essentially neg ate this Court’s proce eding s, or to

use its derivative Tr

ustee standing in such a self -ser ving ma nner.”

The district cour

t viewed this deter

mination as critical be cause of the substantial 3

differ ence s betwee n the Flor ida and f eder al common law a lter eg o tests.

7t o r e c o v e r f o r A p o l l o ’ s t a x e s ( a n d n o t A l l S e a s o n s ’ s t a x e s ) a n d t h a t C o a s t w a s

e n t i t l e d t o t h e r e m a i n i n g f o r e c l o s u r e f

u n d s

. T h e G o v e r n m e n t n o w a p p e a l s

.

I I

. D I S C U S S I O N

A

. A p p l i c a b l e L a w t o D e t e r m i n e A l t e r E g o L i a b i l i t y

A t t r i a l

, t h e G o v e r n m e n t a r g u e d t h a t A p o l l o i s t h e a l t e r e g o o f A l l S e a s o n s

,

m a k i n g A p o l l o l i a b l e f

o r A l l S e a s o n s ’ s t a x l i a b i l i t i e s

. T h e G o v e r n m e n t c o n t e n d s

t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t s h o u l d h a v e a p p l i e d t h e f e d e r a l c o m m o n l a w a l t e r e g o t e s t

i n s t e a d o f t h e t e s t u n d e r F l o r i d a l a w

.

T h e G o v e r n m e n t c o n t e n d s t h a t

, b e c a u s e t h e t a x c o d e i s a n a t i o n w i d e f e d e r a l

p r o g r a m

, t h i s C o u r t m u s t a p p l y t h e f r a m e w o r k e s t a b l i s h e d b y U n i t e d S t a t e s v

.

K i m b e l l F o o d s

, I n c

. , 9 9 S

. C t

. 1 4 4 8

, 1 4 5 8

- 5 9 ( 1 9 7 9 )

, t o d e t e r m i n e w h e t h e r f e d e r a l

c o m m o n l a w o r s t a t e l a w d e t e r m i n e s a l t e r e g o l i a b i l i t y

. C o a s t

, o n t h e o t h e r h a n d

,

c o n t e n d s t h a t A q u i l i n o v

. U n i t e d S t a t e s

, 8 0 S

. C t

. 1 2 7 7 ( 1 9 6 0 )

, a n d D r y e v

. U n i t e d

S t a t e s

, 1 2 0 S

. C t

. 4 7 4 ( 1 9 9 9 )

, r e q u i r e t h i s C o u r t t o l o o k t o s t a t e l a w

. O t h e r c i r c u i t s

a p p e a r u n i f

o r m i n t h e i r a p p l i c a t i o n o f s t a t e l a w t o t h i s i s s u e

. S e e

, e

. g

. , U n i t e d

S t a t e s v

. S c h e r p i n g

, 1 8 7 F

. 3 d 7 9 6

, 8 0 1

- 0 2 ( 8 t h C i r

. 1 9 9 9 ) ( “ G e n e r a l l y

, f e d e r a l

8c o u r t s w i l l l o o k t o s t a t e l a w t o d e t e r m i n e w h e t h e r a n e n t i t y i s a n a l t e r e g o o f a

t a x p a y e r

. ” ) ; F l o y d v

. I

. R

. S

. , 1 5 1 F

. 3 d 1 2 9 5

, 1 2 9 8

- 9 9 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 8 ) ( a p p l y i n g

s t a t e l a w ) ; T o w e A n t i q u e F o r d F o u n d a t i o n v

. I

. R

. S

. , 9 9 9 F

. 2 d 1 3 8 7

, 1 3 9 1 ( 9 t h C i r

.

1 9 9 3 ) ( “ W e a p p l y t h e l a w o f t h e f o r u m s t a t e i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a c o r p o r a t i o n

i s a n a l t e r e g o o f t h e t a x p a y e r

. ” ) ; Z a h r a S p i r i t u a l T r u s t v

. U n i t e d S t a t e s

, 9 1 0 F

. 2 d

2 4 0

, 2 4 2 ( 5 t h C i r

. 1 9 9 0 ) ( “ I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e a p p e l l a n t s a r e t h e a l t e r e g o s

o f t h e t a x p a y e r s

, a n d w h e t h e r t h e t a x p a y e r h a s a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y t o w h i c h t h e

g o v e r n m e n t ' s t a x l i e n a t t a c h e d

, w e l o o k t o s t a t e l a w

. ” )

I n D r y e

, t h e S u p r e m e C o u r t a p p l i e d a t w o

- p a r t a n a l y s i s t o d e t e r m i n e

w h e t h e r a f

e d e r a l t a x l i e n c o u l d a t t a c h t o a n i n h e r i t a n c e t h a t h a d b e e n d i s c l a i m e d

b y t h e t a x p a y e r u n d e r s t a t e l a w

. 1 2 0 S

. C t

. a t 4 7 8

, 4 8 1

- 8 3

. T h e C o u r t n o t e d t h a t

,

p u r s u a n t t o t h e f

e d e r a l t a x c o d e

, “ t h e G o v e r n m e n t m a y i m p o s e a l i e n o n a n y

‘ p r o p e r t y ’ o r ‘ r i g h t s t o p r o p e r t y ’ b e l o n g i n g t o t h e t a x p a y e r

. ” I d

. a t 4 8 0

. C o u r t s

,

h o w e v e r

, m u s t l o o k f

i r s t t o “ s t a t e l a w t o d e t e r m i n e w h a t r i g h t s t h e t a x p a y e r h a s i n

t h e p r o p e r t y t h e G o v e r n m e n t s e e k s t o r e a c h

. ” I d

. a t 4 8 1

. T h e n

, f e d e r a l l a w

d e t e r m i n e s “ w h e t h e r t h e t a x p a y e r ’ s s t a t e

- d e l i n e a t e d r i g h t s q u a l i f y a s ‘ p r o p e r t y ’ o r

‘ r i g h t s t o p r o p e r t y ’ w i t h i n t h e c o m p a s s o f t h e f e d e r a l t a x l i e n l e g i s l a t i o n

. ” I d

. a t

4 8 1

. I f t h e G o v e r n m e n t i s a b l e t o a t t a c h a l i e n t o a s t a t e p r o p e r t y i n t e r e s t

q u a l i f y i n g e i t h e r a s p r o p e r t y o r a r i g h t t o p r o p e r t y u n d e r t h e f e d e r a l t a x c o d e

,

9f

e d e r a l l a w t h e n d e t e r m i n e s t h e p r i o r i t y o f t h a t l i e n

. A q u i l i n o

, 8 0 S

. C t

. a t 1 2 8 0

-

8 1

.

T h e G o v e r n m e n t c l a i m s t h a t w e s h o u l d v i e w t h e a l t e r e g o q u e s t i o n n o t a s a

q u e s t i o n o f p r o p e r t y u n d e r t h e A q u i l i n o a n d D r y e f r a m e w o r k

, b u t i n s t e a d a s a n

i s s u e o f t h e t a x p a y e r ’ s i d e n t i t y

- - a n i s s u e i t b e l i e v e s a u n i f o r m f e d e r a l c o m m o n

l a w s t a n d a r d s h o u l d c o n t r o l p e r t h e t e s t e s t a b l i s h e d b y K i m b e l l F o o d s

. B u t t h a t

i n q u i r y i s n o t t h e o n e D r y e

, a c a s e w h i c h h a s n o t b e e n o v e r r u l e d

, i n s t r u c t s u s t o

m a k e

. T h e q u e s t i o n w e m u s t a n s w e r i s t h i s o n e : D e s p i t e b e i n g t i t l e d i n A p o l l o ’ s

n a m e

, d o e s t h e C a m p g r o u n d b e l o n g t o A l l S e a s o n s o r d o e s A l l S e a s o n s h a v e r i g h t s

t o t h e C a m p g r o u n d ? A n u m b e r o f f a c t s o r l e g a l t h e o r i e s m i g h t s u p p o r t t h e n o t i o n

t h a t A l l S e a s o n s h a s a p r o p e r t y i n t e r e s t i n t h e C a m p g r o u n d s u b j e c t t o t h e r e a c h o f

t h e G o v e r n m e n t ’ s t a x l i e n

. T o d e t e r m i n e w h a t i n t e r e s t s A l l S e a s o n s m i g h t h a v e i n

t h e C a m p g r o u n d

, i f a n y

, w e m u s t l o o k t o s t a t e l a w

. D r y e

, 1 2 0 S

. C t

. a t 4 8 1

. T h e

S u p r e m e C o u r t h a s c o n f i r m e d t h e c o n t i n u e d v a l i d i t y o f t h i s f r a m e w o r k a s r e c e n t l y

a s 2 0 0 2

. S e e U n i t e d S t a t e s v

. C r a f t

, 1 2 2 S

. C t

. 1 4 1 4

, 1 4 2 0

- 2 1 ( 2 0 0 2 )

.

A p p l y i n g t h i s f

r a m e w o r k p r e s e r v e s t h e “ p r o p e r b a l a n c e b e t w e e n t h e

l e g i t i m a t e a n d t r a d i t i o n a l i n t e r e s t w h i c h t h e S t a t e h a s i n c r e a t i n g a n d d e f i n i n g t h e

p r o p e r t y i n t e r e s t o f i t s c i t i z e n s

, a n d t h e n e c e s s i t y f o r a u n i f o r m a d m i n i s t r a t i o n o f

t h e f e d e r a l r e v e n u e s t a t u t e s

. ” A q u i l i n o

, 8 0 S

. C t

. a t 1 2 8 1

. W e d e c l i n e t h e

10G o v e r n m e n t ’ s i n v i t a t i o n t o c o n c l u d e

- - a g a i n s t t h e c l e a r w e i g h t o f a u t h o r i t y

- - t h a t

a l t e r e g o a n a l y s i s i s n o t p r o p e r l y w i t h i n t h e A q u i l i n o a n d D r y e f r a m e w o r k

. T h e

d i s t r i c t c o u r t t h e r e f

o r e c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t F l o r i d a l a w s u p p l i e d t h e p e r t i n e n t

a l t e r e g o t e s t

. T h e G o v e r n m e n t d o e s n o t c o n t e n d t h a t

, i f F l o r i d a l a w c o n t r o l s

, t h e

d i s t r i c t c o u r t i n c o r r e c t l y a p p l i e d F l o r i d a l a w t o t h e f a c t s o f t h i s c a s e

. W e t h e r e f o r e

a f f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s j u d g m e n t t h a t t h e G o v e r n m e n t ’ s c l a i m o n t h e

C a m p g r o u n d i s l i m i t e d t o t h e t a x e s o w e d b y A p o l l o

.

B

. T h e D i s t r i c t C o u r t ’ s D i s t r i b u t i o n o f t h e P r o c e e d s i n S a t i s f a c t i o n o f t h e

P a r t i e s ’ L i e n s

A s a n a l t e r n a t i v e r o u t e t o r e c o v e r t h e s u r p l u s p r o c e e d s

, t h e G o v e r n m e n t

,

a s s e r t i n g t h e s e c t i o n 5 4 4 ( a ) r i g h t s o f t h e b a n k r u p t c y t r u s t e e

, a l s o a r g u e s t h a t t h e

s u r p l u s p r o c e e d s f

r o m t h e C a m p g r o u n d s a l e m u s t b e r e t u r n e d t o t h e b a n k r u p t c y

t r u s t e e o r d i s t r i b u t e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t a c c o r d i n g t o t h e B a n k r u p t c y C o d e ’ s

p r i o r i t i e s b e c a u s e ( d e s p i t e t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s o r d e r s a u t h o r i z i n g t h e

G o v e r n m e n t a n d C o a s t t o p r o c e e d ) t h e b a n k r u p t c y e s t a t e h a s n o t f o r m a l l y

a b a n d o n e d t h e p r o p e r t y

. T h e G o v e r n m e n t c o n t e n d s t h a t t h e b a n k r u p t c y t r u s t e e ’ s

h y p o t h e t i c a l l i e n u n d e r 1 1 U

. S

. C

. § 5 4 4 ( a ) p r i m e s

- - t h a t i s

, t a k e s p r i o r i t y o v e r

- -

11t h e G o v e r n m e n t ’ s o w n l i e n a n d C o a s t ’ s l i e n

, b o t h o f w h i c h w e r e p e r f e c t e d a f t e r t h e

b a n k r u p t c y p e t i t i o n d a t e a l t h o u g h w i t h a u t h o r i z a t i o n f r o m t h e b a n k r u p t c y c o u r t

.

T h e G o v e r n m e n t s a y s t h a t

, u n d e r t h e p e r t i n e n t s e c t i o n s o f t h e B a n k r u p t c y C o d e

, i t s

a d m i n i s t r a t i v e c l a i m f

o r t a x e s o w e d b y t h e b a n k r u p t c y e s t a t e a s a r e s u l t o f t h e

C a m p g r o u n d ’ s s a l e i s e n t i t l e d t o p r i o r i t y o v e r b o t h C o a s t ’ s l i e n a n d i t s o w n l i e n f o r

A p o l l o ’ s o l d t a x e s

.

C o a s t a r g u e s t h a t t h e B a n k r u p t c y C o d e i s i n a p p l i c a b l e t o t h i s f o r e c l o s u r e

a c t i o n w h e n a l l t h e p a r t i e s t o t h e a c t i o n h a v e e x p r e s s a u t h o r i z a t i o n f r o m t h e

b a n k r u p t c y c o u r t t o p r o c e e d a g a i n s t t h e c o l l a t e r a l

. I n t h e a l t e r n a t i v e

, C o a s t a r g u e s

t h a t

, e v e n u n d e r t h e B a n k r u p t c y C o d e

, i t w i l l b e e n t i t l e d t o t h e d i s p u t e d p r o c e e d s

b e c a u s e i t n o w h a s a p e r f e c t e d l i e n t h a t i s n o t s u b j e c t t o a v o i d a n c e b y t h e

b a n k r u p t c y t r u s t e e

.

W e c o n c l u d e t h a t

, e v e n i f t h e G o v e r n m e n t i s c o r r e c t t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t

s h o u l d h a v e t r a n s f

e r r e d t h e s u r p l u s p r o c e e d s t o t h e t r u s t e e t o d i s t r i b u t e a c c o r d i n g

t o t h e B a n k r u p t c y C o d e o r t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t i t s e l f s h o u l d h a v e a p p l i e d t h e

B a n k r u p t c y C o d e ’ s p r i o r i t i e s

, C o a s t w o u l d b e e n t i t l e d t o t h e d i s p u t e d p r o c e e d s

a c t u a l l y a w a r d e d t o i t b y t h e d i s t r i c t c o u r t

. W e t h e r e f o r e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f

t h e d i s t r i c t c o u r t

.

U p o n a d e b t o r ’ s f

i l i n g o f a b a n k r u p t c y p e t i t i o n

, h i s l e g a l a n d e q u i t a b l e

12i n t e r e s t s i n p r o p e r t y b e c o m e t h e p r o p e r t y o f t h e b a n k r u p t c y e s t a t e

. 1 1 U

. S

. C

.

§ 5 4 1 ( a ) ( 1 )

. T h e f

i l i n g o f a p e t i t i o n a l s o o p e r a t e s a s a n a u t o m a t i c s t a y

, p r e v e n t i n g

t h e c r e a t i o n

, p e r f

e c t i o n

, o r e n f

o r c e m e n t o f a n y l i e n a g a i n s t t h e e s t a t e ’ s p r o p e r t y

.

1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2 ( a ) ( 4 )

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t m a y g r a n t c r e d i t o r s r e l i e f f r o m t h e

s t a y a f t e r n o t i c e a n d a h e a r i n g

. 1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2 ( d )

. A s t a y

- r e l i e f o r d e r i s a f i n a l

o r d e r t h a t i s i m m e d i a t e l y a p p e a l a b l e

, B o r g

- W a r n e r A c c e p t a n c e C o r p

. v

. H a l l

, 6 8 5

F

. 2 d 1 3 0 6

, 1 3 0 9 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 8 2 )

, a n d n o t s u b j e c t t o c o l l a t e r a l a t t a c k

, F

. D

. I

. C

. v

.

S h e a r s o n

- A m e r i c a n E x p

. , I n c

. , 9 9 6 F

. 2 d 4 9 3

, 4 9 8 ( 1 s t C i r

. 1 9 9 3 )

. A b a n k r u p t c y

c o u r t ’ s o r d e r l i f

t i n g t h e a u t o m a t i c s t a y i s n o t e q u i v a l e n t t o a n a b a n d o n m e n t o f t h e

e s t a t e ’ s p r o p e r t y

. C a t a l a n o v

. C o m m ’ r

, 2 7 9 F

. 3 d 6 8 2

, 6 8 6

- 8 7 ( 9 t h C i r

. 2 0 0 2 )

.

W h e n a b a n k r u p t c y t r u s t e e a b a n d o n s e s t a t e p r o p e r t y

, t h e e s t a t e i s c o m p l e t e l y

d i v e s t e d o f a n y i n t e r e s t i n t h e a b a n d o n e d p r o p e r t y

. I d

. O n t h e o t h e r h a n d

, w h e n a

b a n k r u p t c y c o u r t g r a n t s a c r e d i t o r r e l i e f f r o m t h e a u t o m a t i c s t a y f o r p a r t o f t h e

e s t a t e ’ s p r o p e r t y

, t h e b a n k r u p t c y e s t a t e r e t a i n s a r e s i d u a l i n t e r e s t i n t h a t p r o p e r t y

.

S e e i d

. B u t

, a s t a y

- r e l i e f o r d e r n o r m a l l y a l l o w s t h e r e l i e v e d c r e d i t o r t o r e a l i z e i t s

i n t e r e s t i n t h e c o l l a t e r a l

, K i l l e b r e w v

. B r e w e r ( I n r e K i l l e b r e w )

, 8 8 8 F

. 2 d 1 5 1 6

,

1 5 1 9

- 2 0 ( 5 t h C i r

. 1 9 8 9 )

, b y

, f o r e x a m p l e

, p u r s u i n g a f o r e c l o s u r e a c t i o n

. I f s u c h a

f o r e c l o s u r e s a l e r e s u l t s i n p r o c e e d s i n e x c e s s o f t h e r e l i e v e d c r e d i t o r ’ s i n t e r e s t

, t h e

s u r p l u s p r o c e e d s n o r m a l l y b e l o n g t o t h e e s t a t e

. I d

.

13T h a t t h e t r u s t e e h a s n o t f o r m a l l y a b a n d o n e d t h e C a m p g r o u n d i s u n d i s p u t e d

,

b u t t h e l a c k o f f

o r m a l a b a n d o n m e n t i s n o t d i s p o s i t i v e i n t h i s c a s e

. F o r t h e

C a m p g r o u n d

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t g r a n t e d t h r e e c r e d i t o r s r e l i e f f r o m t h e

a u t o m a t i c s t a y

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s o r d e r p e r m i t t e d O l d W e s t t o “ a s s e r t [ ] i t s

r i g h t s t o ” t h e C a m p g r o u n d

, “ i n c l u d i n g p r o c e e d i n g w i t h t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. ” T h e

o r d e r p e r t i n e n t t o t h e G o v e r n m e n t a l l o w e d t h e G o v e r n m e n t t o “ a s s e r t a n d t o

e n f o r c e i t s c l a i m i n t h e F l o r i d a f o r e c l o s u r e a c t i o n t o t h e e x t e n t p e r m i t t e d b y t h a t

c o u r t

. ” T h e o r d e r f

o r C o a s t a l l o w e d C o a s t t o “ p e r f e c t i t s l i e n a g a i n s t t h e

[ C a m p g r o u n d ] a n d t o p a r t i c i p a t e i n a l l r e s p e c t a s a p a r t y i n t h e F o r e c l o s u r e

L i t i g a t i o n a n d / o r t o i n i t i a t e o r p a r t i c i p a t e i n a n y o t h e r f o r e c l o s u r e a c t i o n a g a i n s t t h e

[ C a m p g r o u n d ]

. ” T h e o r d e r f o r C o a s t f

u r t h e r s t a t e d t h a t i t a p p e a r e d t o t h e

b a n k r u p t c y c o u r t t h a t A p o l l o “ h a s n o e q u i t y i n t h e [ C a m p g r o u n d ] a n d t h e

r e o r g a n i z a t i o n o f D e b t o r i s u n l i k e l y

, a n d t h a t t h e r e f o r e

, t h e [ C a m p g r o u n d ] i s n o t

n e c e s s a r y f

o r a n e f f e c t i v e r e o r g a n i z a t i o n

. ”

T h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s s t a y

- r e l i e f o r d e r s m a y s e e m u n u s u a l o r e v e n

c o n f u s e d t o s o m e p e o p l e

, b u t t h o s e o r d e r s r e m a i n v a l i d a n d a r e n o t s u b j e c t t o

c o l l a t e r a l a t t a c k i n t h i s c a s e

. S e e S h e a r s o n

- A m e r i c a n E x p

. , 9 9 6 F

. 2 d a t 4 9 8

( “ [ O ] r d e r s o f t h e b a n k r u p t c y c o u r t m o d i f y i n g t h e s t a y

. . . , e v e n i f e r r o n e o u s

, a r e

e n t i t l e d t o r e s p e c t a n d a r e n o t s u b j e c t t o c o l l a t e r a l a t t a c k

. ” )

. T h e a p p r o p r i a t e f o r u m

14t o c h a l l e n g e t h e s t a y

- r e l i e f o r d e r s w a s t h e b a n k r u p t c y c o u r t ; t h e G o v e r n m e n t a n d

C o a s t p r o c e e d e d a g a i n s t t h e c o l l a t e r a l i n t h e d i s t r i c t c o u r t a s a u t h o r i z e d b y t h e

b a n k r u p t c y c o u r t ’ s o r d e r s

. T h e s o m e w h a t e x c e p t i o n a l c i r c u m s t a n c e s b e f o r e u s

r e f l e c t t h e r e s u l t s o f t h e s e e a r l i e r o r d e r s

.

T h e d i s t r i c t c o u r t p r o p e r l y d e t e r m i n e d t h a t t h e G o v e r n m e n t h a d t h e s e c o n d

p r i o r i t y l i e n o n t h e C a m p g r o u n d f o r A p o l l o ’ s t a x e s a n d t h a t C o a s t h a d t h e t h i r d

p r i o r i t y l i e n

. T h e q u e s t i o n w e m u s t r e s o l v e i s w h a t e f f e c t

, i f a n y

, t h e

G o v e r n m e n t ’ s a s s e r t i o n o f t h e t r u s t e e ’ s “ s t r o n g a r m ” p o w e r u n d e r s e c t i o n 5 4 4 ( a )

h a s o n t h e p r i o r i t i e s f

o r d i s t r i b u t i o n o f t h e p r o c e e d s

. I n a d d i t i o n t o a c t i n g a s a n

a u t o m a t i c s t a y

, t h e f

i l i n g o f a b a n k r u p t c y p e t i t i o n g r a n t s t h e b a n k r u p t c y t r u s t e e t h e

r i g h t s a n d p o w e r s o f a h y p o t h e t i c a l p e r f e c t e d j u d g m e n t l i e n c r e d i t o r

. 1 1 U

. S

. C

. 4

§ 5 4 4 ( a )

. T h i s s t a t u s a t t a c h e s “ a s o f t h e c o m m e n c e m e n t o f t h e c a s e

, ” i d

. , a n d d o e s

n o t t e r m i n a t e u n t i l t h e p r o p e r t y c e a s e s b e i n g t h e p r o p e r t y o f t h e e s t a t e

, I n r e

P a r r i s h

, 1 7 1 B

. R

. 1 3 8

, 1 4 1 ( B a n k r

. M

. D

. F l a

. 1 9 9 4 )

. B e c a u s e t h e C a m p g r o u n d

r e m a i n s t h e p r o p e r t y o f t h e e s t a t e

, t h e t r u s t e e ’ s h y p o t h e t i c a l l i e n s e e m s t o a t t a c h t o

t h e p r o p e r t y

. S t a t e l a w g e n e r a l l y d e t e r m i n e s t h e r i g h t s a t t r i b u t a b l e t o s u c h a l i e n

c r e d i t o r

. W e e d v

. W a s h i n g t o n ( I n r e W a s h i n g t o n )

, 2 4 2 F

. 3 d 1 3 2 0

, 1 3 2 2

- 2 3 ( 1 1 t h

C i r

. 2 0 0 1 )

. A n d u n d e r F l o r i d a l a w

, t h e t r u s t e e ’ s h y p o t h e t i c a l j u d g m e n t l i e n w i l l

Florida law also include s “[a] t rustee in ba nkruptcy from the da te of the f

iling of the 4

petition” within the definition of a “L ien cr editor.” F la. Stat. § 679.1021(zz ).

15g e n e r a l l y p r i m e a n y j u d g m e n t l i e n s a r i s i n g l a t e r i n t i m e

, i n c l u d i n g C o a s t ’ s a n d t h e

U n i t e d S t a t e s ’ i n t h i s c a s e

. S e e F r a n k l i n F i n

. , I n c

. v

. W h i t e

, 9 3 2 S o

. 2 d 4 3 4

, 4 3 6

-

3 7 ( F l a

. 4 t h D i s t

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ( “ W h e n a j u d g m e n t i s r e c o r d e d

, t h e j u d g m e n t l i e n

t a k e s p r i o r i t y o v e r a n y l i e n s r e c o r d e d t h e r e a f t e r

. ” )

.

B u t

, a c c e p t i n g f

o r t h e s a k e o f a r g u m e n t t h a t t h e t r u s t e e ’ s l i e n r e m a i n s

a t t a c h e d t o t h e C a m p g r o u n d

, e s t a b l i s h i n g t h e p r i o r i t y o f t h a t h y p o t h e t i c a l l i e n d o e s

l i t t l e t o r e s o l v e t h i s c a s e u l t i m a t e l y

. T h e t r u s t e e ’ s l i e n i s n o a c t u a l l i e n

- - i t i s n o t

m o n e t i z e d ; i t i s a t o o l i n t e n d e d t o b r i n g a s s e t s i n t o t h e b a n k r u p t c y e s t a t e f o r

d i s t r i b u t i o n a c c o r d i n g t o t h e B a n k r u p t c y C o d e

. S e e K a p i l a v

. A t l

. M o r t g a g e &

I n v

. C o r p

. ( I n r e H a l a b i )

, 1 8 4 F

. 3 d 1 3 3 5

, 1 3 3 7 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 9 )

. T h e B a n k r u p t c y

C o d e g i v e s t h e t r u s t e e o t h e r t o o l s a s w e l l

. S e c t i o n 5 4 4 ( a ) a l s o a l l o w s t h e t r u s t e e t o

a v o i d a t r a n s f

e r o f t h e d e b t o r ’ s p r o p e r t y t h a t i s a v o i d a b l e b y a c r e d i t o r h o l d i n g a

j u d g m e n t l i e n

. I n t h e t y p i c a l b a n k r u p t c y c a s e

, t h e t r u s t e e w i l l i n v o k e s e c t i o n

5 4 4 ( a ) t o a v o i d a n y i n t e r e s t i n f e r i o r t o h i s o w n

. B u t

, t h e t r u s t e e c a n o n l y u s e t h e

s e c t i o n 5 4 4 ( a ) a v o i d a n c e p o w e r t o a v o i d p r e

- p e t i t i o n t r a n s f e r s

. 1 1 U

. S

. C

. 5

§ 5 4 4 ( a ) ( “ T h e t r u s t e e

. . . m a y a v o i d a n y t r a n s f e r o f p r o p e r t y o f t h e d e b t o r

. . . . ”

( e m p h a s i s a d d e d ) ) ; 5 C o l l i e r o n B a n k r u p t c y ¶ 5 4 4

. 0 1 ( 2 0 0 9 ) ; s e e a l s o I n r e

We acc ept that sec tion 549 allows the trustee to avoid post-pe tition t ransf ers in ce rtain 5

circ umstances. 11 U.S.C. § 549(a) (“[T]he trustee may avoid a tra

nsfer of prope rty

of the e state .

. . .” (e mphasis added) ). B ut the section 549 avoida nce pow er is inapplica

ble in this case

beca use the ba nkruptcy court a uthorized the transac tions. 11 U.S.C . § 549(a) (2)( B)

.

16B r a n a m

, 2 4 7 B

. R

. 4 4 0

, 4 4 4 ( B a n k r

. E

. D

. T e n n

. 2 0 0 0 ) ; I n r e S t o o p s

, 2 0 9 B

. R

. 1

, 3

( B a n k r

. M

. D

. F l a

. 1 9 9 7 )

. C o a s t ’ s l i e n a n d t h e U n i t e d S t a t e s ’ l i e n a r o s e p o s t

p e t i t i o n a n d a r e t h e r e f

o r e o u t o f t h e r e a c h o f t h e s e c t i o n 5 5 4 ( a ) a v o i d a n c e p o w e r

.

I n t h i s c a s e

, t h e G o v e r n m e n t d o e s n o t e v e n a t t e m p t t o a s s e r t t h e t r u s t e e ’ s s e c t i o n

5 4 4 ( a ) a v o i d a n c e p o w e r

.

T h e u n u s u a l p r o c e d u r a l h i s t o r y o f t h i s c a s e t h u s l e a d s t o a n u n u s u a l r e s u l t :

e v e n w h e n w e a s s u m e t h a t t h e t r u s t e e h a s a h y p o t h e t i c a l l i e n t h a t t a k e s p r i o r i t y

o v e r t h e t w o s e c u r e d c r e d i t o r s ’ l i e n s

, t h e s e c u r e d c r e d i t o r s ’ l i e n s c a n n o t b e a v o i d e d

b y t h e t r u s t e e

. F o r b e t t e r o r f o r w o r s e

, C o a s t a n d t h e G o v e r n m e n t ( i n i t s n o n

t r u s t e e c a p a c i t y ) a r e n o w s e c u r e d c r e d i t o r s

. C f

. I n r e C o n c o r d M i l l L t d

.

P a r t n e r s h i p

, 1 3 6 B

. R

. 8 9 6

, 9 0 1

- 0 2 ( B a n k r

. D

. M a s s

. 1 9 9 2 ) ( c o n c l u d i n g c r e d i t o r

t h a t p e r f e c t e d l i e n p o s t

- p e t i t i o n d u r i n g r e l i e f f r o m t h e a u t o m a t i c s t a y w a s a l l o w e d

t o k e e p p e r f

e c t e d i n t e r e s t a f

t e r r e i m p o s i t i o n o f s t a y ) ; I n r e S p a u d e

, 1 1 2 B

. R

. 3 0 4

,

3 0 7 ( B a n k r

. D

. M i n n

. 1 9 9 0 ) ( “ W h e r e a c r e d i t o r h a s i n v o k e d r e m e d i e s a n d s e t t l e d

i t s p r o p e r t y r i g h t s i n g o o d f a i t h r e l i a n c e u p o n t h e t e r m i n a t i o n o f t h e a u t o m a t i c s t a y

i n B a n k r u p t c y

, t h e C o u r t s h o u l d n o t a n d m a y n o t i n v o k e i t s b r o a d e q u i t a b l e p o w e r s

t o v o i d t h e r e s u l t s o f t h e c r e d i t o r ’ s a c t i o n

- e v e n i f d o i n g s o w o u l d e n a b l e t h e d e b t o r

t o m a k e f

u l l u s e o f s t a t u t o r y r e m e d i e s p r e v i o u s l y u n a v a i l a b l e t o h i m u n d e r t h e

C o d e

. ” )

. A n d C o a s t a n d t h e U n i t e d S t a t e s r e m a i n s e c u r e d c r e d i t o r s u n d e r

17b a n k r u p t c y l a w

- - r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h a t l a w i s a p p l i e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t o r

b y t h e b a n k r u p t c y c o u r t i f t h e s u r p l u s p r o c e e d s w e r e t r a n s f e r r e d t o t h e t r u s t e e

- -

b e c a u s e t h e t r u s t e e c a n n o t a v o i d t h e i r l i e n s u n d e r s e c t i o n 5 4 4 ( a ) o r 5 4 9 ( a )

.

U n d e r t h e B a n k r u p t c y C o d e

, s e c u r e d c r e d i t o r s a r e g e n e r a l l y e n t i t l e d t o b e

p a i d f r o m t h e i r c o l l a t e r a l

. S e e 1 1 U

. S

. C

. § 7 2 5 ; M o n a r c h A i r S e r v

. , I n c

. v

. S o l o w

( I n r e M i d w a y A i r l i n e s

, I n c

. )

, 3 8 3 F

. 3 d 6 6 3

, 6 6 9 ( 7 t h C i r

. 2 0 0 4 ) ( “ S e c u r e d c l a i m s

a r e p a i d ( o r t h e c o l l a t e r a l r e t u r n e d ) b e f o r e a n y d i s t r i b u t i o n i s m a d e t o p r i o r i t y

c l a i m a n t s o r t o u n s e c u r e d g e n e r a l c r e d i t o r s

. ” )

. T h e G o v e r n m e n t ’ s t a x c l a i m o n t h e

g a i n a s s o c i a t e d w i t h t h e s a l e o f t h e C a m p g r o u n d i s a n a d m i n i s t r a t i v e c l a i m t h a t i s

e n t i t l e d t o p r i o r i t y o v e r u n s e c u r e d c l a i m s u n d e r 1 1 U

. S

. C

. § 7 2 6 ( a ) ( 1 )

.

“ A d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s

, h o w e v e r

, d o n o t h a v e p r i o r i t y o v e r s e c u r e d c l a i m s

. ”

H a r t f o r d U n d e r w r i t e r s I n s

. C o

. v

. U n i o n P l a n t e r s B a n k

, N

. A

. , 1 2 0 S

. C t

. 1 9 4 2

,

1 9 4 6 ( 2 0 0 0 )

. T h e r e f

o r e

, e v e n i f t h e G o v e r n m e n t i s c o r r e c t t h a t b a n k r u p t c y l a w

g o v e r n s t h i s c a s e

, t h e G o v e r n m e n t c a n n o t r e c o v e r o n i t s a d m i n i s t r a t i v e t a x c l a i m t o

t h e d e t r i m e n t o f C o a s t

. 6

I I I

. C O N C L U S I O N

The g overnme nt is before this Court represe nting the inter ests of the trustee . The only 6

basis the Gover

nment (as trustee ) asse rts for divesting Coast of its priority is that under the

Ba nkruptcy Code, administrative cla ims are supe rior to Coast’s claim. Given the circ umstances

here , we r ejec t that contention, but we only decide the issue pre sented to us.

18W e a f f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t F l o r i d a l a w d e t e r m i n e s t h e

a l t e r e g o l i a b i l i t y i s s u e i n t h i s c a s e

. B e c a u s e w e c o n c l u d e C o a s t i s e n t i t l e d t o t h e

d i s p u t e d s u r p l u s p r o c e e d s e v e n i f t h e G o v e r n m e n t i s c o r r e c t a b o u t t h e a p p l i c a b i l i t y

o f b a n k r u p t c y l a w t o t h i s a c t i o n

, w e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e d i s t r i c t c o u r t

.

A F F I R M E D

.

19