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                                                                   EXHIBIT 10.72

                                     SUMMARY

         Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Kallco Projekt Projektges GmbH, 1050 Vienna, for property
located at Duckegasse 15, 1220 Vienna, Austria. The lease term begins on
February 1, 1999. The lease may be canceled upon three months' notice by either
party. STAR GmbH incurs rental charges of approximately 168,000 ATS per month
and approximately 32,580 ATS per month in additional expenses. The leased
property is approximately 6,467 square feet.

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                                   MIETVERTRAG

Abgeschlossen zwischen

     KALLCO PROJEKT Donaufelderhof Projektentwicklungsges.m.b.H.
     1050 Wien, Schlobgasse 13

(im folgenden kurz, Vermieter" genannt) einerseits und

     STAR Telecommunications GmbH
     1010 Wien, Parkring 10/5

(im folgenden kurz "Mieter" genannt) andererseits wie folgt:

                                    PRAAMBEL

Die KALLCO PROJEKT "Donaufelderhof" Projektentwicklungsges.m.b.H. ist
Eigentumerin der Liegenschft Wien 22,
Duckegasse/Prandaugasse/TokiostraBe/ArakawastraBe, EZ 3723, KG 01660 Kagran, auf
der sie eine Wohnhausanlage samt Geschaftsraumen (Buro-sowle Gewerbeeinheiten,
Geschaftslokale, Lager) und Gemeinschaftseinrichtungen (insbesondere Tiefgarage)
errichtet. Die Wohnungen sowle einzelne Geschaftsraume werden aus offentlichen
Mitteln gefordert. Festehalten wird, daB der Mietgegenstand, uber den der
Vorliegende Vertrag geschlossen wird, aufgrund elner Baubewilligung vom 11.
Oktober 1996 neu errichtet wird. Die Vertragsparteien stellen einvernehmlich
fest daB fur den gegenstandlichen Mietvertrag - unbeschadet der Geltung
zwingender Rechtsnormen des MRG - ausschlieBlich die Bestimmungen dieses
Vertrages und subsidiar die Bestimmungen des ABGB rechtswirksam sind.

                                1. MIETGEGENSTAND

1.l      Gegenstand dieses Mietvertrages sind:
         Top Nr. II.0.01, EG, Stiege II sowie
         Top Nr. II.2.01 und Top Nr.II.2.02, 2.OG, Stiege I in oben genannter
         Wohnhausanlage.
         Als Mietgegenstand gilt lediglich der Innenraum der genannten Tops.

1.2      Der beiliegende Plan sowie die beiliegende Bau- und
         Ausstattungsbeschreibung bilden integrierende Bestandteile dieses
         Vertrages. Die Nutzflache des Mietgegenstandes betragt im EG ca. 1.440
         m2 (Top Nr.II.0.01) sowie im 2.OG ca. 461 m2 (Top Nr.II.2.01) bzw. ca.
         70 m2 (Top Nr.II.2.02) und ist Grundlage fur Die vereinbarte Miete.
         Abwelchungen bis zu +/- 3 %gegenuber dem tatsachlichen AusmaB
         (NaturmaB) nach Fertigstellung gelten als unwesentlich und werden
         beiderseits tolerlert. Vom beiliegenden Plan abweichende Zwischenwande
         oder Einbauten innerhalb des Mietgegenstandes haben keinen EinfluB
         aufdie vereinbarte Mietflache, gleichgultig ob sie auf Kosten des
         Mieters oder des Vermleters hergestellt wurden.

1.3      Der Mietgegenstand dient zum Betrieb von Vermittlungsrechnem fur die
         Festnetz-Telekommunikation im EG bzw. zur Nutzung als Buro im 2.OG eine
         Anderung des Mietzweckes bedarf der schriftlichen Zustimmung des
         Vermieters. Der Vermieter haftet fur keine uber den beiliegenden Plan
         sowie die beiliegende Bau- und Ausstattungsbeschreibung hinausgehende
         Eignung des Mietgegenstandes. Der Mieter hat samtliche zum Betrieb
         seiner Tatigkeit spezifisch erforderlichen behordlichen Bewilligungen
         selbst und auf eigene Kosten einzuholen.

1.4      Die KFZ-Einstellplatze in der Tiefgarage sind nicht Gegenstand dieses
         Vertrages. Ober sie wird eine Gesonderte Vereinbarung getroffen.

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                                2. VERTRAGSDAUER

2.1      Das Mietverhaltnis beginnt mit Obergabe und wird auf unbefristeteDauer
         abgeschlossen. Das Mietverhaltnis kann von beiden Vertragspartnem unter
         Einhaltung einer dreimonatigen Kundigungsfrist zum Ende eines jeden
         Quartals aufgekundigt werden. Von selten des Vermieters kann neben den
         Kundigungsgrunden des MRG eine fristlose Kundigung gemaB $ 1118 ABGB
         ausgesprochen werden. Der Mieter verzichtet fur die ersten zehn Jahre
         auf die Ausubung seines Kundigungsrechtes. Eine Teilkundigung ist nicht
         zulassig.

2.2      Der Vermieter ist zur Obergabe des Mietgegenstandes innerhalb von vier
         Wochen ab seine nacriweislichen Kenntnls von der
         Veftragsunterzeichnung~ verpflichtet. Der Mieter verpflichtet. sich,
         den im Zustand It. big. Plan bzw. laut Bau- und
         Ausstattungsbeschreibung fertiggestelltel Mietgegenstand zu dem vom
         Vermieter zumindest zwel Wochen irn Voraus bekanntzugebendell Tennin zu
         ubernehmen. Ab dem auf die Obemahme folgenden Monatsersten ist auch das
         Mietentgelt falIlig. Verweigert der Mieter die Obernahme, ohne daB
         Mangel festqesteilt wurden die die weltere Adaptierung bzw. die
         Benutzung wesentlich behindern~ verzogert dies nicht den Eintritt der
         Falligkeit des Mietentgeltes. Aus Verzogerungen in der Fertigstellung
         andere Mietgegenstande bzw. der AuBenanlagen erwachsen dem Mieter keine
         Anspruche. Auch eine berechtigte Verweigerung der Obernabme begrundet
         eine Schadenersatzpflicht des Vermieters nur bei Vorliegen von grobem
         Verschulden.

                                 3. MIETENTGELT

3.1      Das Mietentgelt besteht aus dem Hauptmietzins, den auf den
         Mietgegenstand entfallender Betriebskosten einschlieblich elnem
         Pflegebeitrag sowie der Umsatzsteuer.

3.2      Der monatliche Hauptmietzins betragt zum Zeitpunkt des
         Vertragsabschlusses ATS 188.OOO,- exklusive Umsatzsteuer. Der
         Hauptmietzins ist wertgesichert. Die Wertanpassung erfolgt jahrlich
         analog derr Verbraucherprelsindex 1996 oder einem gleichwertigen, an
         dessen Stelle tretenden Index. Der jeweils fur Juni verlautbarte Index
         wird dabei dem letzten vor Vertragsunterzeicbnung verlautbarten
         Juni-index gegenubergestellt. Aufgrund der Wertanpassung erhont sich
         die Miete jeweils mit 1. Janner des folgenden Jahres, wobel aufgrund
         der Finanzierungsbedingungen elne jahrliche Mindeststeigerung von 2 %
         vereinbart wird.

3.3      Die Betriebskosten umfassen samtliche Aufwendungen und offentlichen
         Abgaben, die fur einen ordnungsgernaBen Gebrauch der Liegenschaft
         nutzlich oder notwendig sind. Nahere Regelungen hlezu werden im
         beiliegenden Vertragsbestnndteil "Kostenverteilung" vereinbart. Der
         Mieter tragt die Betriebskosten mit dem auf das Mietobjeki
         entftallenden Anteil laut Nutzwert festsetzung. Fur samtliche Objekte
         in der Wohnbausanlage gilt, daB Umbauten innerhalb der einzeinen
         Mietgegenstande - gleichigultig ob sie vor oder nach der Obergabe
         durchgefuhrt werden - keine Anderungen des Nutawertes nach sich ziehen,
         sofern sie keinen EinfluB auf die ubrigen Mietgegenstande haben und auf
         alleinige Kosten des jeweiligen Nutzers erfolgen. Die Betriebskosten
         werden jahrlich kalkuliert und in gleichbleibenden monatlichen
         Teilbetragen vorschuBweise gegen jahrliche Verrechnung bis zum 30. Juni
         des folgenden Jahres eingehoben. Sollten sich durch unvorhergesehene
         Erhohungen, aber auch Einsparungen, wahrend des Jahres wesentliche
         Anderungen der Kalkulationsgrundlage ergeben, ist eine Anderung der
         Akonti auch im laufenden Jahr moglich.
         Kosten fur Heizung sowie Warmwasser- und Kaitwasserversorgung sind in
         den Betriebskosten nicht enthalten und werden getrennt verrechnet. Der
         Mieter verpflichtet sich zum AbschluB eines Einzellieferungsvertrages
         zu marktublichen Konditionen mit dem Betreiber dur durch die Fernwarme
         Wien gespeisten zentralen Versorgungsanlage.

3.4      Gemeinsam mIt den Betriebskosten wird ein Pflegebeitrag in Hohe von 3%
         des gemaB Pkt. 3.2 zur Vorschreibung gelangenden Hauptmietzinses
         eingehoben, der zur laufenden Pflege und schonheitlichen Erhaltung des
         Gebaudes dient. Die Instandhaltungsverpftichtung des Vermieters gemaB
         Pkt. 6.2 bleibt dadurch unberuhrt.

3.5      Die Umsatzsteuer wird in der jeweiligen gesetzlichen Hone
         vorgeschrieben. Der Hauptmietzins beruht auf der Geschaftsgrundlage,
         daB der Vermieter gemaB Section 6 Abs.2 UStG 1994 die Option

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         zur Regelbesteuerung wahmehmen kann. Solite aufgrund gesetzlicher
         Regelungen oder Anderung der Verwaltungsubung diese Regelbesteuerung
         nicbt mehr moglich sein, die unechte Steuerbefreiunq in Wirksamkeit
         treten und der Vermieter nicht mehr die Moglichkeit besitzen, Vorsteuem
         geltend zu machen bzw, verpflichtet werden, berelts zuerkannte
         Vorsteuern ruckzuerstatten werden die Vertragspartner einen gemeinsamen
         Ausgleich treffen.

3.6      Das Mietentgelt ist im voraus bis zum Ersten eines jeden Monats auf das
         vom Vermieter bekanntgegebene Konto zu Oberweisen, wobel fur die
         Rechtzeitigkeit der Zablung des Einlangen maBgebend ist. Der Mieter
         haftet dem Vermieter fur alle durcb verspatete Entgeitzahlung verur-
         sacbten Kosten. Fur den Fall des Zahlungsverzuges verpflichtet sich der
         Mieter zur Bezahlung von Verzugszinsen in Hohe der bankublichen Zinsen
         fur kurzfristige Ausleihungen fur den jeweils aushaftenden Betrag ab
         Falligkeit.

                                   4. KAUTION

4.1      Der Mieter ubergibt dom Vermieter bei Mietvertragsabscb1uB eine
         Bankgarantie in Hohe von vier Btuttomonantsmietentgoelten
         (Hauptmiezins, vorlaufiges Betriebskostenakonto inkl. Pflegabietrag
         sowie Ust.) das sind zum Zeitpunkt des Vertragsabsclusses ATS
         962,780,.--.

4.2      Die Kaution dient zur Sicherstellung des Mietentgeltes, der
         prdnungsgemaBen Instandhaltung des Mietobjektas einschIieBlich der
         Beseitigung wertmindernder baulicher Veranderungen durch den Mieter.
         Derr Vermieter ist berechitgt, trotz Falligkiet nicht belichene
         Forderungen gegen den Mieter aus oben genannter Kaution zu decken. Dar
         Mieter ist verpflichtet, im Falle der berechtigten Inanspruchnahme der
         Kaution die Erhohng auf die verienbarte ursprungliche Hohe zuzuglich
         Wertsicherung analog dem Hauptmietzins zu veranlasse.n
         Der Mieter darf diese Kaution keiner zahlungsverpflicbtung,
         insbesondere auch nicht zur Rerablung von Bezahlung von
         Mietsinsruckstannden widmen.

4.3      Die Ruckstellung der Bankgarantie erfolgt innerhalb einer Woche nach
         ordnungsgemaBer Ruckgabe des Mietgegenstandes an den Vermieter gemaB
         Pkt. 6.5 und Pkt. 7.3.

                        5. UNTERVERMIETUNG UND WEITERGABE

5.1      Der Mieter darf ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters, die dieser
         nur bei Vorliegen wichtiger Grunde verweigern kann, das Mietobjekt
         weder entgeltlich noch unentgeltich, weder ganz noch teilweise dritten
         Personen uberlassan, auch nicht im Wege eines allfalligen
         Gesellschaftsverhaltnisses, Pachtvrtrages, etc. In keinem Falle ist es
         dem Mieter gastattet, Rechte aus diesem Vertrag zur Ganze oder
         tellweise dritten Personen abzutreten oder an solche - in welcher
         Rechtsform auch immer - zu ubetragen.
         Eine Ausnabme von diesen Grundsatzen wird hinsichtlich von
         Konzemuntemehmen ISd Section 15 AktG vereinbart, sofern diese den
         Meitgegenstand fur den gleichan Gescbatfszweck (vgl. Pkt. 1.3) nutzen.

5.2      Eine allfallige Uberlassung der Mietrechte ist gegenuber dem Vermieter
         jedendalls erst ab jenem Zeitpunky wirksam, in dem diese Uberlassung
         dem Vermieter nachweislich mittels eingeschriebenem Brief zur Kenntnis
         gebracht wird.

                    6. INSTANDHALTUNG, BAULICHE VERANDERUNGEN

6.1      Der Vermeiter ubrgibt den Mietgegenstand It. Blg. Bau- und
         Ausstattungs-beschreiltung In neusm Zustand. Liegen sichtbare Mangel
         vor, so sind diese im Zuge der Obemahme in ceinem Protokoll
         festzuhalten. Der Vermieter wird daraufhin die Mangelbehebung innerhalb
         angemessener Frist veranlassen. Werden in dem Protokoll keine Mangel
         vermerkt, so wird durch dieses Protokoll beiderseits bestatigt,baB
         keine sichtbaren Mangel vorliegen.
         Der Mieter hat nach der Ubergabe und wahrend der gesamten Dauer des
         Mietverhaltnisses auftretende Mangel sowie Schaden am Mietgegenstand -
         soweit er zu deren Behebung nicht

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         selbst verpflichtet ist - dem Vermieter unverzuglich anzuzeigen.
         Erfolgt die Anzeige verspatet oder uberhaupt nicht, sodaB der Vermieter
         nictht rechtzeitig MaBnahmen zur Schadensbehebung veranlassen kann, ist
         der Mieter schadenersatzpflichtig. Behebt der Vermieter die
         angezeigtenieigten Schanden bzw. Mangel binnen angemessener Frist, ist
         der Mieter nicht berechtigt, weitere Anspuche zu stellen oder
         Rechtsfolgen abzuleiten.
         Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand pfleglich zu behandeln
         und haftet gemaB Section 1111 ABGB fur jeden Schaden, der dem Vermieter
         aus einer unsachgemaBen Behandlung des Mietgegenstandes durch ihn sowie
         Besucher oder sonstige Benutzer entsteht.

6.2      Der Vermieter ist verpflichtet, das Gebaude, in dem sich die Mietraume
         befonden, wahrend der Bestandsdauer gegen Brandschaen ausreichend
         versichern zu lassen, es auf seine Kosten in baulich gut benutzbarem
         Zustand zu halten und alle notwendig werdenden Instandhaltungsarbeiten,
         die der Behebung von emsten Schaden der allgemeinen Teils des Hauses
         dienen, auf seine Kosten vornohmen zu lassen.
         Notwendige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus konnen auch
         ohne Zustimmung des Mieters vorgenommon werden. Solche Arbeiten sind -
         gegebenenfalls auch innerhalb des Mietgegenstandes - vom Mieter zu
         duldon. Die betroffenen Raume sind wahrend der ublichen Geschaftzieiten
         zuganglich zu machen, wobei eine Vorankundigung zu erfolgen hat
         (ausgenommen Gefahr im Verzug). Bei Verzogerung oder Verhinderung
         solchor Arbeiten durch den Mieter ist der dadurch entstehende Schaden
         vom Mieter zu tragen. Aus der Duldung derartiger Arbeiten ist - sofern
         der Schaden nicht auf grobes Verschulden des Vermieters zurckzufuhren
         ist - kein Anspruch auf Scrhadeneratz, Minderung oder Ruckhaltung der
         Miete ableitbar.

6.3      Der Meiter verpflichtet sich hingegen alle Reparaturen und
         Wartungsarbeiten, sowie die laufenden Instandhaltungsarbeiten im
         Innrren des Mietgegenstandes, wie z. B. das Ausmalen der Mietraurme,
         Instandhaltung der Bodenbeiage, Reparaturen der Gerate, Turen und
         Fenster an der Innenseite von hiezu befugten Gewerbsleuten ohne
         Verzogerung sowie auf eigenen Veranlassung und Rechnung durchfuhren zu
         lassen, und verzichtet auf das Recht, die Instandhaltung im Inneren des
         Mietgegenstandes vom Vermieter zu fordem.

6.4      Bauliche Veranderungen des Mietgegenstandes, das sind insbesondere
         Anderungen der GrundriBgestaltung und des auBereb Erscheinungsbildes,
         durfen nur mit Bewilligung des Vermieters erfolgen. Diese setzt die
         Vorlage einer planlichen Darstellung der MaBnahme voraus. Der Mieter
         hat jede von ihm beabsichtige bauliche Veranderung des Mietgegenstandes
         der Vermieter anzuzeigen.
         Fur den Fall von mieterseitigen baulichen MaBnahmen vetpflichtt sich
         der Mieter, der Vermieter samtliche zur Erstellung von Bestandsplanen
         erforderliche Informationen un Unterlagen uber die endgulitge
         Ausfuhrung zu ubergeben (insbesondere entsprechende Plane auf Diskette
         in dxf-files).
         Bei beendigung des Mietverhaltnisses hat der Vermeiter das Wahlrecht,
         entweder auf die Wiederherstellung de ursprunglichen Zustandes zu
         bestehen, wenn der Vermietet sich dieses Recht bei Genehmigung der
         Veranderung vorbehalton hat, oder die investition des Mieters in den
         Mietgegenstand analog Section 10 MRG zu ersetzen.

6.5      Samtliche Raume de Mietgegenstandes sind bei Ruckstellung von den
         eingebtachten Fah nissen zu raumen, der Wandanstrich zu erneuern und
         ansonsten unter Berucksichtigung einer normalen Abnutzung in
         neuwertigem und saubberem Zustand besenreln zu ubergeben. Uber diese
         Ubergabo ist nach gemeinsamer Begehung ein Protokoll zu erstellen.
         Im Falle der Ruckstellung des Mietgegenstandes ohne Erfullung dieser
         Verpflichtungen werden die erforderlichen MaBnahmen auf Veranlassung
         des Vermieters innerthalb angemessener Zeit zulasten des Mieters
         durchgefurt, Bls zur wiederherstellung des ordnungsgemaBen Zusstandes
         ist das laufende Mietentgelt vom Mieter weiter zu entrichten.
         Fahrnisse, die der Mieter bei Ruckstellung im Mietobjekt bbelaBt und im
         Ubergabeprotokoll enthalten sind, gehen in das Eigentum des Vermeiters
         uber, der die zuruckgelassenen Gegen stande auf Kosten des Mieters
         ueiner Verwertung zufuhren kann.

                            7. BENUTZUNG, WERBEMITTEL

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7.1      Bei der Benuzung des Mietobjektes sowie der Anlieferung und Entsorgung
         ist eine Storung der anderen Mieter durch Larm tunlichst zu vermeiden.
         Liefertatigkeiten sind auf Werktage im Zeitraum zwischen 08.00 bis
         18.00 Uhr (sa 09.00 bis 12.00) zu beschranken.
         Das Abstellen von Gegenstanden auBerhalb des Mietobjektes ist
         unzulassig. Motorfahrzeuge jeglicher Art durfen ohne gesonderte
         Vereinbarung wedee im Gebaude, noch im Mietgegenstand noch sonstwo auf
         der Liegenschaft abgestellt werden.

7.2      Im Hinblick auf ein geordnetes Erscheinungsbild der gesamten
         Wohnhausanlage behalt sich der Vetmieter die vorherige Genehmigung
         samtllicher Beschriftungen, Beschilderungen, Anbringung von Reklame
         jeglicher Art (im folgenden kurz "Wetbemitte") ausdrucklich vor. Der
         Mieter verpflichtet sich, die beabsichtigten derartigen MaBnahmen
         rechtzeitig vor deren Umsetzung dem Vermieter in genauer planlicher
         Darstellung und Beschreibung zur Abstimmung mit dem vom Vermieter
         beauftragten Architekten sowie zur Genehmigung vorzulegen. Der
         Vermieter kann diese Genehmigung nur dann verweigern, wenn die
         MaBnahmen von der ublichen Beschaffenheit oder dem ublichen AusmaB
         abweichen, die Werbeerfordernisse anderer Mieter nicht ausreichend
         berucksichtigt sind bzw. das Erscheinungsbild der Ladenzeile oder der
         gesamten Wohnhausanlage dadurch gestort wird. Das Verkleben von
         Fenstern ist untersagt.
         Der Mieter hat fur die Montage, Wartung, Erhaltung und Erneuerung
         der Werbemittel, die Einholung der erforderlichen behordlichen
         Bewilligungen sowie die Begleichung allfalliger Gebrauchsabgaben
         Sorge zu tragen.
         Der Mieter ermachtigh den Vermeiter, Werbemittel, die ohne diese
         Genehmigung angebracht werden, nach vorheriger Aufforderung des
         Mieters zur Entferung unter Setzung einer angemessenen Frist auf
         Kosten des Mieters zu entfemen und zu entsorgen.
         Bei Beendigung des Mietverhaltnisses sind die Werbemittel vom Mieter
         auf seine Kosten zu entfernen und auf seine Kosten eine allfallige
         Beschadigung der Befestigungsstelle zu beheben. Bei VerstoB gegen
         diese Regelung hat der Vermieter nach Setzung einer angemessenen
         Nachfrist das Recht, die Entfemung und Entsorgung der Werbemittel ohne
         weitere Ankunndigun auf Kosten des Mieters zu veernlassen.

7.3      Fur die Mietdauer werden dem Mieter die eforderllichen Achlussel
         ausgehandigt. Die Ubergabe hat in einer Schlusselaufstellung bestatigh
         zu wreden.
         Der Meiter ist verpflichtet, bei Ruck stellung des Mietobjektes ale
         Schlussel, auch zusatzlich angefertigte, dem Vermieter kostelos u
         ubergeben. Fehlen Schlussel, so sind diese - auf Verlangen des
         vermieters auch das ganze SchloBayatem - vom Mieter auf dessen Kosten
         zu ersetzen. Wird das SchloB ernerert, so sind drei Schlussel und die
         fur die anderen Mieter anorderliche Anzahl von Schlussel zu ersetzen.

             8. RECHT DES VERMIETERS, DEN MIETGEGENSTAND ZU BETRETEN

8.1      Der Vermieter oder ein von Ihm schriftlich Bevollmachtigter ist bei
         Vorligen eines wichtigen Grundes innerhalb der ublichen Geschaftszeiten
         jederzeituit gegen vorherige Anmeldung berechtight, den Mietgegenstand
         in Beisein des Mieters zu betreten. Ist In Fallen von Gefar in Verzug
         der MIctgegenst~nd Meitgegenstand unbeaufsichtigt, und kann der Mieter
         nicht innerhalb des enforderlichen Zeitraumes verstandigt werden,
         durfen Organe des Sicherheitsdienstes (Polize,Feuerwehr) auf Kosten des
         Mieters beigezogen werden. Die Feuewehr bzw. der Brandschutzbeauftragte
         sind in diesen Fallen berecgtigt, den Zutritt mittels
         Generalhauptschlussel zu ermoglichen.

8.2      Der Mieterverpflichtet sich, innerhaulb der letzten drei Monate vor
         Auflosung des Meitverhaltnisses die Besichtigung des Mietobjektes an
         Werktagen zwischen 09:00 und 16:00 Uhr gegen Vornmeldung im
         HochstausmaB von Zwei Studen pro Tag zuzulasssen.

                              9. AUFTECHNUNGSVETBOT

9.1      Der Mieter ist nicht berechtigt, allfalligel Gegenfortderungen - aus
         welchem Titel immer - mit dem Meitentgelt zu kompensieren oder aus
         diesem Grund den Mietzins ganz oder teilweise

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         zuruckzuhalten. Vom Aufrechnungsverbot ausgenommen sind gerichtlich
         festgestellte oder ausdrucklich anerkannte Forderungen.

                             10. KOSTEN UND GEBUHREN

10.1     Die mit der Errichtung und Vergebuhring dieses Mietvertrages
         verbundenen staatlichen Gebuhren ttagtt der Mieter. Die Kosten einer
         allfalliden rechtsfreutndlichen Beratung und Vertretung tragt jeder
         Vertragsteil fur sich.

10.2     Fur Zwecke der Gebuhrenbemessun witd festgestellt, daB der auf den
         Mietgegenstand entfallende Gesamtmietzins einschlieBlich Nebenkosten
         pro Jahr voraussichtlich ATS 2,888,350.--inkl. Ust. Betragen wird.

                           11. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

11.1     Der Bestand dises vertrages wird durch die Unwirksamkeit einzelner
         Best;mmungen desselben nicht beruhrt. Eine unwirksame Bestimmund ist
         von den Vertragsparteien surch eine andere gultige und zulassige
         Bestimmung zu ersetzen, die sem Sinn und Zweck der weggefallenen
         Bestimmung entspricht.

11.2     Anderungen der Anschrift der Vertragspartner sind dem anderen Teil
         schriftlich bekanntzugeben, widrigenfalls Postsendungen an die zuletzt
         bekanntgegebene Anschrift als ordnungsgemaB zugestellt gelten.

11.3     Allfallige, vor AbschluB dieses Vertrages schriftlich oder mundlich
         getroffene Verinbarinbarungen verlieren bei VertragssabschluB ihre
         Gultigkeit; eine Anderung dieses Vertrages bedarf der Schriftfirm. Das
         Abegehen vom Erfordemis der Schriftlichkeit kann ebendalls nur
         schriftlich vereinbart werden.

11.4     Dieser Meirvertrg wird in drei Ausfertigungen errichtet, von denen
         jeder Vertragsteil je eine Ausfertigung erhalt. Eine Ausfertigung ist
         fur das Finanzamt fur Gebuhren und Verkehrssteuem bestimmt, dem
         damtliche Ausfertigungen im Original anzuzeigen sind.

11.5     Fur den des Vermeirerwechsels verpflichtet sich der Vertieter, auch
         seine rechtsnachfolger an diesen Vertrag zu binden

11.6     Enivernehmlich ird der Vertrag ausschlieBlich in osterreichischer
         Wahrung ausgefertigt. Der Vermeiter hat die im Vertrag bekanntgegebenen
         Betrage vor dem 01.01.2002 zusatzlich such ir Euro shcriftlich
         bakanntzugeben.

Wein am _____________________               Wein am _____________________



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