Número Identificador
RES202 4

_______________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL

ALVERIO SERVICE STATION, INC.; ESTRELLA SERVICES STATION, I NC.; TO GO STORES, LLC
Recurrentes

v. MUNICIPIO AUTÓNOMO DE CAGUAS
Recurrido
SAMMY ODEH & SONS,

INC.
Concesionario KLRA202200 442
CONSOLIDADO CON:
KLAN202200646 Revisión

Administrativa procedente de la Oficina de Permisos Municipio Autónomo de Caguas
Caso N úm.: 2018

- 248898

- PCO

- 0117383; 2019

- 288289

- PCOC

- 0035 6 0; 2019

- 289469

- PU

014630; 2019

- 288289

- PCOC

- 005541

. Caso C ivil Núm. : CG 2022CV01745
Sobre: Revocación de Permisos ; Interdicto Estatutario, Art. 14 Ley 161 de 2009

. Panel integrado por su president e , el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Adames Soto, la Jueza Mateu Meléndez y el Juez Marrero Guerrero. Rodríguez Casillas, j uez p onente

. SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 7 de febrero de 202 4

. El 1 1 de agosto de 2022 , comparecieron ante nos Alverio Service Station, Inc ., Estrella Service Station, Inc. , y To Go Stores, LLC (en adelante, “ recurrentes ” ) mediante un recurso de
Revisión Administrativa

. Nos solicitan que revisemos una Resolución
notificada el 12 julio de 2022 por la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia y Permisos (en adelante,

“ DRA
- OGPe ”), en el cual, determinó no acoger una Revisión Administrativa y Solicitud de Paralización de Obras de Construcción, núm. 2022

- 44593

- SDR009529 , presentada por losKLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 2

recurrentes para impugnar los permisos: 1 (1) 2018
- 248898
- P CO
017383 ; 2 (2) 2019
- 289469
- PU
- 014630 ; 3 (3) 2019
- 288289
- PCOC
0035 6 0 ; 4 y (4) 2019
- 288289
- PCOC
- 005541 , 5 emitidos a favor de Sammy Odeh & Sons, Inc. , (en adelante, “ Sammy Odeh ”) por la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Caguas (en adelante, “ OP
- MAC ”). Además, el 15 de agosto de 2022 los recurrentes acudieron

ante nos mediante un recurso de Apelación

. En este, solicitan la
revisión de una Sentencia del Tribunal de Primera Instancia (en adelante, “ TPI ”), Sala Superior de Caguas, notificada el 14 de julio
de 2022 , en la cual determinó que no procedía la petición de
interdicto estatutario instada por los recurrentes al amparo del
Artículo 14.1 de la Le y 161

- 2009. En vista de ello, impuso el pago de honorarios de abogado a favor de Sammy Odeh y del Municipio Autónomo de Caguas

. E l 29 de agosto de 2022 , orden amos la consolidación de los

recursos KLRA202200442 y KLAN202200646 , conforme a la Orden
Administr ativa DJ

- 2019

- 316 y la Regla 80.1 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones. 6 Luego de recibir la T ranscripción de la P rueba O ral (TPO),
examinar los recursos presentados y de ponderar los argumentos esbozados por ambas partes , confirmamos los dictámenes
recurrido s
. Veamos el fundamento

.

- I
En primer orden, examinemos el tracto procesal y los hechos que originan los recurso s ante nos.

1 Véase, Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 1

- 4. 2 Permiso de construcción certificado para estación de gasolina. 3 Permiso único de operación para estación de gasolina y tienda de conveniencia. 4 Permiso de construcción enmendado para la estaci ón de gasolina y tienda de conveniencia. Obsérvese, que por error involuntario se expresó el núm. 2019

- 288289

- PCOC

- 0035 8 0 , cuando lo correcto es 2019

- 288289

- PCOC

- 0035 6 0. 5 Enmienda a los fines de incluir la instalación de 2 despachadores de gasolina adicio nales. 6 4 LPRA Ap. XXII

- B.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 3
El 27 de junio de 2014 , Total Petroleum Puerto Rico Corp (en adelante, “Total”) vende la gasolinera objeto de controversia en este

caso, a Sammy Odeh , la cual, consistía de dos lotes

. Posterior a ello,

e l 29 de junio de 2016 Sammy Odeh solicitó una primera Pre

Consulta , por lo que sometió ante la OP

- MAC los siguientes
documentos: Escritura de Compraventa Núm. 43 del 27 de junio de 2014; 7 Contrato de Arrendamiento, Escritura Núm. 44 del 27 de junio de 2014; 8 Acta Notarial de 18 de mayo de 2013; 9 Contrato de
Subarriendo para Estaci ón #220880 de 27 de junio de 2014; 10
Certificación de No Presencia de Asbesto en Estructura; 11
Certificación de No Presencia de Pintura con Base de Plomo en Estructura a Demolerse; 12 y, Breve Explicación de la Pre

- Consulta

. 13 En dicha Explicación Pre

- Consu lta, le indicó a la OP

- MAC que se proponía la re construcción de una nueva tienda de conveniencia y un techo para el área de despacho de combustible con un permiso
de uso núm. 45165

- ARPE

- HUMACAO

. 14 La demolición de l a antigu a
tienda de conveniencias y remodelación gasolinera respondió a los riesgos de seguridad que representaban al público y a las sugerencias de los representantes de la compañía de seguros.
E l 31 de agosto de 2016 la OP

- MAC emitió una primera
Determinación sobre Pre

- Co nsulta de reconstrucción presentada por Sammy Odeh en la cual resolvió lo siguiente:

1. La pertenencia ubica dentro de un Distrito Comercial Intermedio (C

- I). 2. La Sección 23.1.6 del Reglamento Conjunto establece que la separación radial entre una estación de gasolina y una escuela pública o privada o institución educativa post

7 Véase, Apéndice del recurso KLRA202200442, en las págs. 74

- 88. 8 Véase, Apéndice del recurso KLRA202200442, en las págs. 30

- 54. 9 Véase, Apéndice del recurso KLRA202200442, en las págs. 62

- 69. 10 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 55

- 84. 11 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442 , en las págs. 85

- 86. 12 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 87

- 88. 13 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 26

- 29. 14 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la págs. 25.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 4 secundaria será de mil (1,000) pies o trescientos cinco (305) metros, según dispuesto en la Ley Núm. 169 de 26 de julio de 2003. 3. La estación propuesta no cumple con lo dispue sto en el Reglamento toda vez que está localizada a menos de veinte (20) metros de distancia de una institución educativa. 4. Por tal razón, tendrá que considerar otro uso que esté permitido dentro de un distrito C

- I. 5. Se recomienda iniciar los trámites para l a remoción o cierre de los tanques soterrados toda vez que el uso de estación de gasolina no puede ser autorizado. Para ello, deberá consultar al Área de Calidad de Agua y obtener las autorizaciones correspondientes

. 6. Cabe mencionar que existe una querella registrada bajo el caso QXP

- 2015

- 02001 en nuestros archivos. Esto, por realizar trabajos de demolición sin permiso

. 7. A esos efectos, deberá efectuar el pago de la multa administrativa emitida (Boleto 50758). De no cumplir con lo requerido, procederemos con las acciones administrativas que correspondan

. 15
E l 20 de septiembre de 2018 Sammy Odeh sometió una segunda Pre

- Consulta de Reconsideración de Uso , 16 acompañada
de un Memorial Explicativo , 17 en el cual , le anejó los siguientes
documentos : Determinación sobre Pre

- Consulta del 31 de agosto de
2016 ; 18 Certificado de Incorporación del Departamento de Estado de P.R., a favor de Sammy Odeh; 19 Certificado de Cumplimiento (Good Standing) de Sammy Odeh; 20 Resolución Corporativa del 3 de agosto de 2018, a favor del Sr. Ibrahi m Odeh como Administrador de Sammy Odeh; 21 Carta de 7 de junio de 2016 del Sr. Jan Carlos Rodríguez, Director de Red de Estaciones de Total Petroleum Puerto Rico Corp (“ TPPRC ”) ; 22 Acuerd o de Traspaso de 24 de junio de 2014

15 Véase, Apéndice de l recurso KLRA2O2200442, en las pág. 91

. 16 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 89. 17 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 90

- 101. 18 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 103. 19 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión A dministrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 104. 20 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 105. 21 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 106. 22 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 107.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 5

entre TPPRC y Sammy Odeh; 23 Permiso de Operación Conforme al Reglamento para el Control de Tanques de Almacenamiento
Soterrados de la Junta de Calidad Ambiental (“ JCA ”) , firmado el 28 de junio de 2018 por Wilmarie River a Otero , Jefa de la División de Control de Tanques de Almacenamiento Soterrados, Área de Calidad de Agua; 24 Plano de Localización de Gasolinera Sammy Odeh; 25 y, Escritura de Compraventa Núm. 43 del 27 de junio de 2014

. 26 En

resumen, el Memorial Explicativo aclaró que la gasolinera está ubicada en ese predio antes de que la institución educación superior Huertas Junior College; además, ambas entidades están separa das

por una calle local en la que transcurren automóviles en ambas direcciones. Indicó que el permiso de uso (in rem) se mantuvo vigente, aunque la gasolinera estuvo (involuntariamente) sin operar durante menos de 2 años en que el proceso de reconstrucción,
remod elación y ampliación estuvo llevándose a cabo, por lo que el proponente siempre tuvo la intención de continuar la operación del mismo negocio, en el mismo lugar y bajo la misma huella. Prueba de ello, fue el proceso ant e la JCA para la certificación de los tanques
soterrados de almacenamiento gasolina que se extendió hasta el 28 de junio de 2018. En cuanto a la demolición sin los permisos correspondientes, ello se debió a que tuvo que realizar lo con carácter de urgencia, ya que “ la compañía de seguros se ne gaba a ofrecer la cubierta, porque la estructura estaba muy deteriorada y representaba un peligro para la vida de los visitantes ”; así, solicitó que se le condonara tal acción, no intencional. 27

23 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la s pág s . 108

- 109

. 24 Véase, Ap éndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 110

- 111. 25 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 112. 26 Véase, Apéndice del recurso KLRA202200442, en las pág s. 74

- 88. 27 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 90

- 1 01

.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 6

E l 27 de septiembre de 2018 , la OP

- MAC emitió una segunda D eterminación sobre Pre

- Consulta a la reconsideración sometida por Sammy Odeh

. Por su importancia, citamos in extenso:

1. La propiedad ubica en un Distrito Comercial Intermedio (C

- I)

. 2. La estación de gasolina llevó sus operaciones con un Permiso de Uso para Estación de Gasolina bajo el caso 99

- 46

- D

- 890

- HPU emitido por la ARPE. 3. El cierre de la Estación de Gasolina fue involuntario , según demostrado en documentos presentados por el proponente en el caso. 4. La demolición de la estructura fue requerida por la compañía de seguros; según documentos presentados, dicha compañía se negaba a dar cubierta por el mal estado de la estructura. 5. Los tanques de almacenaje de combustible permanecen en el predio, lo que demuestra la intención de continuar operaciones. Por lo anterior, la Oficina de Permisos concluye que a pesar de que el uso no ha operado por un término mayor de dos (2) años, lo cierto es que el uso ha sido uno ininterrumpido, ya que existe evidencia del interés del propietario de continuar con la operación de dicho uso. Por lo tanto, el uso propuesto cumple y puede ser solicitado como un cambio de dueño o de nombre. Todo lo anterior sujeto a las siguientes directrices: 1. Tendrá que presentar la correspondiente Solicitud de Permiso de Construcción Certificado, q ue incluya planos para la construcción del edificio que albergará los usos solicitados. Los planos finales para la estructura cumplirán con todas y cada una de las disposiciones del Reglamento de Edificación de Puerto Rico de 2011 y las enmiendas adoptadas al Uniform Building Code de 2009; y sin limitaciones, aquellas relacionadas a: ventilación, seguridad, protección contra incendios, medios de salidas, barreras arquitectónicas y cualquier otra reglamentación aplicable vigente. Estos planos deberán presen tarse según lo dispuesto en el Capítulo 15 del Reglamento Conjunto para las Obras de Construcción y Usos de Terrenos del 29 de noviembre de 2010. 2. Luego corresponde que formalice su Solicitud de Permiso de Uso Certificado, bajo las disposiciones del Reglame nto Conjunto, sobre cambio de dueño o de nombre del uso existente. 28
E l 20 de febrero de 2019 los recurrentes presentaron una Solicitud de Intervención y en Oposición a Solicitud de Permiso ante

28 Véase, A péndice del recurso KLRA202200442, en las págs. 98

- 99. Énfasis nuestro

.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 7

la OP
- MAC

. En resumen, arguyeron que la solicitud de permiso de construcción fue presentada ilegalmente, toda vez que la gasolinera no opera hace mucho más de dos (2) años y colinda con propiedades residenciales; además, de ubicarse a menos de 1,000 pies de unas
instituciones educativas. 29 La referida solicitud de parte
interventora fue autorizada mediante Resolución

. 30
Conforme a la reconsideración de la Determinación sobre Pre

Consulta antes dicha, e l 21 de febrero de 2019 la OP

- MAC autorizó
el Permiso de Construcción y Remodelación núm. 2018
- 248898
- PCO
- 017383 , solicitado por Sammy Odeh

. 31 C oncluy ó que el permiso de uso dado a la estación de gasolina estaba vigente, por lo que se procedería con la emisión de un Permiso de Uso, bajo la figura
de cambio de dueño o cambio de nombre. Inconformes, e l 19 de marzo de 2019 , los recurrentes presentaron u na p rimera Solicitud de Revisión Administrativa , caso
núm. 2019

- 257819

- SDR

- 003104 ante la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia y Permisos (en adelante,

“ DRA
- OGPe ” ) , en el cual , solicit aron la nulidad del permiso de construcción y remodelación núm. 2018
- 248898
- PCO
- 017383

. Este caso fue devuelto por la DR

- OGPe a la OP

- MAC para que notificara dicho permiso de construcción y remodelación a todas las partes, que incluía a la Oficina de Asuntos M onopolísticos del Departamento de Justicia de P.R. Cabe indicar que e l 22 de agosto de 2019, la OP

- MAC notificó correctamente dicho permiso de
construcción

. 32

29 Véase, Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 20 8

- 215. 30 Véase la Resolución que autoriza la intervención de los recurrentes, notificada el 28 de febrero del 2019 , en el Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la s págs . 9 4

- 96

. 31 Véase, permiso de construcción núm. 2018
- 248898
- PCO
- 017383 , en el Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 31

- 35. 32 Véase, caso núm. KLRA202000033, a la pág. 3. Véanse , además, Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 217; y, la Oposición a la Solicitud de Apelación KLAN202200646 de la OP

- MAC , en la pág. 2.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 8 No obstante, e l 21 de marzo de 2019 , l os recurrentes presentaron ante el TPI el caso civil núm. CG2019CV00953, 33 sobre
interd i cto sumario, provisional , preliminar y permanente en contra
de Sammy Odeh y l a OP

- MAC , en virtud del Artículo 14.1 de Ley
Núm. 161

- 2009, infra

. 34 En resumen, a legaron que la otorgación del permiso de construcción y remodelación se concedió mediante información falsa o engañosa

. 35
El 10 de abril de 2019 , el TPI concluyó en el caso civil núm.
CG2019CV00953 que los recurrentes no cumpli eron con los requisitos necesarios en derecho para un rem edio interdictal, por lo

que procedía la desestimación de su faz , y la continuación de los procesos administrativos ante la DRA
- O GPe , que todavía estaba pendiente. 36 En descuerdo, los recurrentes acuden en auxilio de jurisdicción y en apelación a l Tribunal de Apelaciones (en adelante,

“ TA ”), por lo cual, el 12 de abril de 2019 acogió el KLAN201900401

como un certiorari

, declaró sin lugar el auxilio de jurisdicción y denegó la expedición del auto de certiorari para la paralización de la construcción comenzada por Sammy Odeh

. 37 Posteriormente, el Tribunal Supremo (en adelante, “ TS ”) declinó revisar la resolución del TA y una solicitud de reconsideración ante sí

. 38
El 31 de julio de 2019 l os recurrentes acud e n nuevamente
ante la OP

- MAC mediante escrito intitulado, “ Solicitud de Paralización de Proyecto en Construcción y para que se Resuelva la

33 En específico, comparecieron como demandantes : Caguas Petroleum Corp.; Odeh Petroleum; Berwin Fuel Co rp.; Alverio Service Station, Inc.; Estrella Service Station, Inc.; y Hernández Vélez, Inc. Po su parte, los demandados fueron: Sammy Odeh & Sons, Inc.; Municipio Autónomo de Caguas; Departamento de Justicia, Oficina de Asuntos Monopolísticos, entre otros. 34 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en la pág. 12 y la nota al calce núm. 2. 35 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 1

- 10. 36 Id , a la pág. 10. 37 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 11

- 18. 38 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 19

- 20.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 9

Oposición a Solicitud de Permiso ” , 39 En síntesis , reiteraron íntegramente las alegaciones presentadas el 20 de febrero de 2019
en la Solicitud de Intervención y en Oposición a Solicitud de Permiso
ante la OP

- MAC

. E l 11 de septiembre de 2019 , los recurrentes presentaron

un a segund a Solicitud de Revisión Administrativa , caso núm. 2019

- 257819

- SDR

- 003461 ante DR
- OGPe , en el cual , volvi eron a impugn ar el p ermiso de c onstrucción n úm. 2018
- 248898
- PCO
017383 , concedido por la OP

- MAC . Entre otras cosas, alegaron que la obra excedía el máximo de ocupación, no se celebraron vistas públicas y no cumplía los parámetros de colindancia con un predio
residencial. 40 Con posterioridad, el 29 de octubre de 2019 Sammy Odeh presentó ante la OP

- MA C una Solicitud de enmienda permiso de
construcción 2018
- 248898
- PCO
- 017383 . En esta, solicitó que se incluyera en el permiso la construcción de una tienda de conveniencia ( “ mini market ” ).
E l 15 de noviembre de 2019 , — y a ú n pendiente la segunda
S olicitud de R evisión núm. 2019

- 257819

- SDR

- 003461 ante la DR
OGPe

— , la OP
- MAC autorizó una enmienda al permiso de construcción y concedió un Permiso de Uso Único , núm. 2019
- 288289
- PCOC
- 0035 6 0 para la operación de la estación de gasolina

y tienda de convenie ncia

. 41 El referido permiso fue notificado a los

recurrentes el 2 de diciembre de 2019 , quienes figuraban como partes interventor a s. Posteriormente , e l 20 de diciembre de 2019
la OP

- MAC expidió el permiso referente a la operación de la estación

39 Véase, Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 217

- 224. 40 Véase, caso núm. KLRA202000033, a la pág. 3. 41 Véase, permiso núm. 2019
- 288289
- PCOC
- 0035 6 0 , en el Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA20220 0442, en las págs. 45

- 50.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 10

de gasolina y la tienda de conveniencia , núm. 2019
- 289469
- PU
014630

. 42 Entretanto,

—

y con respecto a la segunda Solicitud de
R evisión n úm. 2019

- 257819

- SDR

- 003461

— , el 6 de diciembre de
2020 la DR
- OGPe emitió una Minuta y Orden en la que prorrogó por un periodo de treinta (30) días adicionales el término para
revisar el p ermiso de c onstrucción, n úm. 2018

- 248898

- PCO

017383. Sin embargo, luego de pasados los treinta (30) días , la DR
OGPe no se expr esó, por tanto, la agencia revisora perdió jurisdicción sobre dicha revisión administrativa. De otra parte,

—

y ante la actuación de la Oficina de Permisos del Municipio al conceder el Permiso Único

— , el 23 de diciembre
de 2019 , los recurrentes presentaron una tercera Revisión Administrativa y solicitud de paralización de obras de construcción,

n úm. 2019

- 257819

- SDR

- 003734 , ante la DR
- OGPe , en la que
solicit aron la revisión del p ermiso único de c onstrucción n úm.
2019
- 288289
- PCOC
- 003560 , 43 que había sido notificado el 2 de diciembre de 2019. Sobre dicha solicitud de revisión administrativa,
el 3 de enero de 2020 , la DR
- OGPe emitió una Notificación acogiendo solicitud de Revisión Administrativa.
El 21 de enero de 2020 , los recurrentes presentan el recurso
de revisión KLRA202000033 ante el TA para la revis ión de la otorgación del Permiso de Construcción 2018
- 248898
- PCO
017383 y el Permiso de Uso (Permiso Único) 2019
- 289469
- PU 1 014630 , ambos emitidos por la OP

- MAC. Entre tanto, el 28 de febrero de 2020 la OP

- MAC expidió un permiso adicional ( núm. 2019
- 288289
- PCOC
- 005541 ) a los fines de enmendar el Permiso de Construcción original , con miras de

42 Véase, permiso núm. 2019
- 289469
- PU
- 014630 , en el Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 36

- 44. 43 Permiso de Construcción Enmendado.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 11

incluir la instalación de dos despachadores (“surtidores”) de gasolina adicionales. 44
El 13 de marzo de 2020 el TA emitió una Sentenci a en el

caso KLRA202000033 , en la que declaró carecer de jurisdicción por ser prematuro el recurso de revisión de los recurrente s . A esos fines,
razonó: Del trasfondo procesal se desprende que estamos ante

un proceso administrativo de evaluación para la revisión de un permiso de construcción de una gasolinera. Aunque dicho permiso originalmente fue expedido el 21 de febrero de 2019, Núm. 2018

- 248898

- PCO

- 017383 , posteriormente sufrió enmiendas y se notificó el nuevo Permiso de Construcción Núm. 2019

- 288289

- PCOC

003560 (Permiso de Construcción Enmendado). Este último se encuentra actualmente ante la revisión de la OGPe en el Caso 2019

- 257819

- SDR

- 003734, sin que dicho trámite haya concluido, o el foro administrativo haya perdido jurisdicción

. 45
E l 4 de septiembre de 2020 , — y v encido el término sin que
la DR
- OGPe emitiera R esolución alguna en la tercera Revisión Administrativa y solicitud de paralización de obras de construcción,
núm. 2019

- 257819

- SDR

- 003734

— , los recurrentes radican el

r ecurso de r evisión judicial KLRA202000312 ante el TA

. En
síntesis , solicitaron la revisión de los siguientes permisos: ( 1) 201 8
- 248898
- PCO
- 017383 (Permiso de Construcción Certificado para estación de gasolina del 21/feb/2019 ); ( 2) 2019
- 288289
- PCOC
003560 (Permiso de Construcción Enmendado para la estación de gasolina y tienda de conveniencia del 15/nov/2019); y, ( 3 ) 2019
- 289469
- PU
- 0146 3 0 (Permiso Único de Operación para estación de gasolina y tienda de conveniencia del 20/dic/2019 )

. El 18 de noviembre de 2020 , el TA emitió una sentencia en
el caso KLRA202000312 , en el que resolvió que carecía de jurisdicción para atender el asunto, dado que los tres ( 3 ) permisos

antes emitidos por la OP

- MAC no fueron notificados conforme a

44 Véase, permiso núm. 2019
- 288289
- PCOC
- 005541 , en el Apéndice de la Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 51

- 56. 45 Véase, caso núm. KLRA202000033, a las págs. 6

- 7.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 12

derecho ; por lo cual, el TA ordenó a la OP

- MAC a que notifica ra
nuevamente los mismos

. 46 Así las cosas, e l 27 de mayo de 2022 l os recurrentes radican
l a presente Demanda y Petición de Interdicto Estatutario , (caso civil núm. CG2022CV01745) contra Sammy Odeh y la OP

- MAC

. En síntesis, en virtud del Art ículo 14 .1 de la Ley Núm. 161

- 2009, infra , solicitaron la paralización de la estación de gasolina , alegando que operaba de forma ilegal al no expedirse los permisos conforme a
derecho. 47 En cumplimiento con lo ordenado por el TA en el caso
KLRA202000312 , el 8 de junio de 2022 , la OP

- MAC notificó a las partes los tres ( 3 ) permisos allí indicados; además, fue notific ado el cuarto permiso 2019
- 288289
- PCOC
- 005541 expedido el 28 de
febrero de 2020

. 48 En reacción a dicha notificación, el 28 de junio de 2022 los
recurrentes instaro n una cuarta Revisión Administrativa y Solicitud de Paralización de Obras de Construcción, núm. 2022

- 44593

- SDR

00 9529 , ante la DR
- OGPe para que revocara los cuatro ( 4 ) permisos expedidos: ( 1) 2018
- 248898
- PCO
- 017383 d el 21/feb/2019); ( 2)
2019
- 288289
- PCOC
- 003560 d el 15/nov/2019); ( 3) 2019
- 289469
- PU
- 014630 d el 20/dic/2019 y ( 4) 2019
- 288289
- PCOC
- 005541 de l
28 / feb / 2020.
En atención a la Demanda y Petición de Interdicto Estatutario del presente caso civil núm. CG2022CV01745 , e l 5 de julio de 2 022
el TP I notificó la Sentencia aquí apelada , luego de celebrar vista en su fondo el 10 y 17 de junio de 2022

. 49

46 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 21

- 24. 47 Véase, el A péndice del recurso de Apelación KLAN202200646 , en las págs. 1

- 25

. 48 Véase, Apéndice del recurso KLRA202200442, en la pág. 61. 49 La prueba testifical de los recurrente s fue la siguiente: ( 1 ) Sr. Felix F. Bermudez Vega; y (2) Perito

- Edwin A. Ayala Ramírez, ingeniero. En cuanto a Sammy Odeh, la prueba testifical fue la siguiente: (1) Perito

– José Ortíz Rodríguez , ingeniero ; y (2) Sr. Aram Odeh. Véanse los testimonio s en la Transcripción de la Prueba Oral Estipulada (“ TPOE ”) de los días 10 y 17 de junio de 2022. Los siguientes ExhibitsKLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 13 Primeramente, a tono con el Art. 14.1 de la Ley 161

- 2009, el TPI puntualizó la controversia como sigue :

En el caso de marras nuestra facultad para intervenir en la validez del permiso de reconstrucción y remodelación otorgado está limitada a determinar si el mismo se obtuvo utilizando información falsa o incorrecta

. Ergo , si Sammy Odeh demolió a Total Petroleum, si la estación llevaba cerrada 6 años a la fecha en que se solicitó el permiso de reconstrucción y remodelación, si el permiso de uso de la estación había vencido a la fecha en que Sammy Odeh solicitó el permiso de reconstrucción y remodelación, si lo que procedía era peticiona r la aprobación de un permiso para una nueva estación de gasolina, si se necesitaba cumplir con el proceso de vistas públicas, si el sistema de tanques soterrados de la estación ubica a menos de 1,000 metros de distancias de escuelas y centros educativos, nada de ello justifica nuestra intervención con los permisos, ni es fundamento para la expedición del interdicto dispuesto en el Artículo 14.1, supra. Esas controversias escapan la jurisdicción de esta Sala. La única causal por la cual pudiésemos expedir el interdicto estatutario que se nos solicita es si el permiso de remodelación y reconstrucción fue obtenido mediando información falsa o incorrecta

. 50
Puntualizada la controversia de este caso, en lo pertinente el TPI esbozó el derecho a aplicar:

La Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, Ley 161

- 2009, define “Certificación de Exclusión Categórica”, como una declaración escrita que somete el solicitante certificando que la acción o actividad que se propone llevar a cabo, en el curso normal de su ejecución, no conlleva un impacto ambiental significativo y/o que la misma está expresamente excluida del proceso

fueron admitidos en evidencia : Exhibits 1
– Fotografía; Exhibits 2
– Patente municipal #3762; Exhibits 3
– Acta Notarial Escritura 43 de 8 de marzo de 2013; Exhibits 4
– Escritura de Comprave nta # 43 de 27 de junio de 2014; Exhibits 5

– Fotografía; Exhibits 6
– Determinación Pre

- Consulta de 31 de agosto de 2016; Exhibits 7

- Determinación Pre

- Consulta de 20 de septiembre de 2018; Exhibits 8
– Active Site LUST List 2018; Exhibits 9

- Certificaci ón de Cumplimiento Ambiental por Exclusión Categórica, expedido el 10 de diciembre de 2018, núm. caso 2018

- 248898

- dec

- 068870; Exhibits 10
– 2018

- 248898

- PCO

- 017383 (Permiso de Construcción Certificado para estación de gasolina del 21/feb/2019); Exhibits 11
- 2019

- 288289

- PCOC

- 003560 (Permiso de Construcción Enmendado para la estación de gasolina y tienda de conveniencia del 15/nov/2019); Exhibits 12
- 2019

- 289469

- PU

- 014630 (Permiso Único de Operación para estación de gasolina y tienda de conveniencia del 20/dic/2019); Exhibits 13A
– Parte I de Informe pericial de l Ing. Edwin A. Rodríguez, perito de los recurrentes; Exhibits 13B
- Parte II de Informe pericial del Ing. Edwi n A. Rodríguez, perito de los recurrentes; Exhibits 13C
- Parte III de Informe pericial del Ing. Edwin A. Rodríguez, perito de los recurrentes; Exhibits 14

– Resolución de permiso 2018

- 248898

- PCO

- 017383 (Permiso de Construcción Certificado para estación d e gasolina del 21/feb/2019); y, Exhibits 15
– Permiso de Uso de 1999, núm. 15165. Véanse los Exhibits, en el Apéndice del recurso de Apelación KLAN202200646, en las págs. 477

- 658. Énfasis nuestro. 50 Véase, la Sentencia apelada en el Apéndice del recurso de Apelación KLAN202200646, en las págs. 438

- 439

. Énfasis nuestro.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 14 de planificación ambiental por una ley o reglamento. Define “Determinación de Cumplim iento Ambiental” como aquella determinación que realiza el director ejecutivo de la Oficina de Gerencia e Permisos, o la Junta Adjudicativa, certificando que el proponente de la acción ha cumplido con todos los requisitos, sustantivos y procesales del Artí culo 4(B)(3) de la Ley sobre Política Pública Ambiental, Ley 416

- 2004, según enmendada, y con sus reglamentos aplicables. Define el término “Determinación de Cumplimiento Ambiental por Exclusión Categórica”, como el dictamen que realiza un profesional auto rizado, o el director de la Oficina de Gerencia de Permisos, certificando que la acción y/o actividad y/o proyecto propuesto no requiere de ulterior planificación ambiental por estar clasificado como una exclusión categórica. Se dispone, además, que serán exclusiones categóricas todas aquellas acciones y/o actividades que así determine la Junta de Calidad Ambiental (“JCA”) mediante reglamento, orden o resolución. El Artículo 8.5 de la Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, Ley 161

- 2009 , confirió a la JCA la autoridad para reglamentar las acciones, que, por su naturaleza rutinaria y predecible en el curso normal de su ejecución, no tendrán un impacto ambiental significativo, por lo que pueden ser consideradas exclusiones categóricas. El lo implica que el proponente no tendrá que preparar un documento ambiental para aquellas acciones y/o actividades que, la JCA haya catalogado como exclusiones categóricas, y se obtenga una determinación de cumplimiento ambiental por exclusión categórica po r parte de la Oficina de Gerencia de Permisos, (“OGPe”). Como indicamos previamente, las acciones y/o actividades que la Junta de Gobierno de la JCA haya identificado como exclusiones categóricas pueden ser reclamadas como tal mediante una solicitud de de terminación de cumplimiento ambiental por exclusión categórica ante la OGPe. Como parte de la solicitud de determinación de cumplimiento ambiental por exclusión categórica, el peticionario viene obligado a certificar que la información provista en la soli citud es veraz, correcta y completa, y que la acción propuesta cualifica como una exclusión categórica. El Artículo 119 A(1)(2) del Reglamento de Evaluación y Trámite de Documentos Ambientales (“RETDA”), que emitió la JCA, dispuso para el establecimiento de las exclusiones categóricas que podrían ser peticionadas ante la OGPe durante el proceso de determinación de cumplimiento ambiental. Al amparo de dicho articulado la JCA emitió Resolución 11

- 17, de 21 de noviembre de 2011, Sobre Enmienda al Lista do de E xclusiones Categóricas. Dicha Resolución contiene el listado de las acciones o actividades que la agencia determinó cumplen con los parámetros establecidos para ser consideradas exclusiones categóricas. La exclusión número 45 de dicho listado permite remo delar una estación de gasolina, y sustituir sus tanques soterrados por unos de igual o menor capacidad, cuando ello se realiza dentro de la huella original de la estación. “Remodelación de estación de servicio (i.e., gasolinera) incluyendo el reemplazo d e tanques soterrados existentes por unos de igual o menor capacidad dentro de la huella original de la estación de servicio .” El RETDA fue derogado por el Reglamento para el Proceso de Evaluación Ambiental , Reglamento número 8858, de 23 de noviembre de 2016 (“RPEA”). EsteKLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 15 Reglamento en su Artículo 125, dispone que las acciones predecibles o rutinarias que no conllevan un impacto ambiental significativo en el curso normal de sus ejecuciones pueden ser consideradas exclusiones categóricas, siempre que cum plan con las disposiciones de dicho reglamento. A u n cuando la JCA haya previamente considerado una acción o actividad como exclusión categórica, el proponente siempre viene obligado a certificar que la acción o actividad cumple con los requisitos establecidos en el Artículo 129 de RPEA. Uno de los requisitos es que no haya una determinación de la JCA u otras agencias gubernamentales estatales o federales, que el área donde se pretende llevar a cabo la acción u obra está afectada por un grado de contaminación que excede el permitido por los reglamentos vigentes. 51 Presentada la controversia y el derecho a dilucidar, el TPI
razonó y resolvió lo siguiente:

Para la obtención del permiso de reconstrucción y remodelación objeto de la disputa ante nuestra consideración, Sammy Odeh sometió una certificación de cumplimiento ambiental amparada en la exclusión categórica #45 contenida en la Resolución 11

- 17 emitida por la JCA. En respuesta a la misma, la OGPe emitió Certificación de Cumplimiento Ambiental por Exclusión Categórica. La referida certificación, en su sección pertinente, lee de la siguiente manera: Condiciones Generales De acuerdo con la so licitud de esta Determinación, se certificó el cumplimiento con los siguientes requisitos, cuyo incumplimiento podrá repercutir en la revocación de esta Determinación: 1. Las actividades de uso o de construcciones livianas de nuevas estructuras no están ubicadas o desarrolladas en:
a. ... b. Áreas en las que la Junta de Calidad Ambiental (JCA) u otras agencias gubernamentales estatales o federales hayan determinado que existe un grado de contaminación que excede el permitido por los reglamentos vigentes. La parte demandante [ parte recurrente] arguye que la certificación de cumplimiento ambiental fue obtenida mediante información falsa e incorrecta, por cuanto a la fecha en que se solicitó la misma, la JCA había determinado que el predio de terreno donde ubica la estación de gasolina de Sammy Odeh adolecía de un grado de contaminación que excedía el permitido por los reglamentos vigentes para aquel entonces. Para sostener
su posición, sometió un listado emitido por la JCA de tanques soterrados que filtraban (“Leaking Underground Storae Tank”, t/c/c “ LUST ”). En ese listado figuran los tanques soterrados de la estación de gasolina objeto de controversia en este caso. Es decir, para la fecha en que se peticionó la exclusión categórica #45, la estación de gasolina de Sammy Odeh figuraba en la lista de “LUST”.

51 Véase, la Sentencia apelada en el Apéndice del recurso de Apelación KLAN202200646, en las págs. 439

- 441. Énfasis nuestro.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 16 Sin embargo, ello resulta insuficiente para sostener la alegación de los demandantes [recurrentes] que la certificación d e cumplimiento ambiental fue obtenida mediante información falsa o incorrecta. En primer lugar, no hay disposición alguna que impida peticionar y hacer uso de la exclusión categórica para una estación de gasolina cuyos tanques están incluidos en el “LUST List”. Tampoco existe disposición alguna que, como parte del trámite para solicitar una certificación de cumplimiento ambiental por exclusión categórica, requiera reportar o informar que una estación de gasolina está en el “LUST List”. La prohibición para hacer uso de la exclusión categórica, que cita la parte demandante [ parte recurrente]

, lo que dispone es que no se podrán utilizar las exclusiones categóricas como eximente para preparar un documento ambiental, cuando el área donde se vaya a realizar la a cción o actividad excede el grado de contaminación permitido por los reglamentos vigentes

. Ergo , no basta con demostrar que la estación de gasolina se encuentra en el “LUST List”. Tampoco basta con demostrar que el área donde ubica la gasolinera adolece de contaminación

. En este caso los demandantes [recurrentes] tenían que establecer que el área donde ubica la estación de gasolina de Sammy Odeh sobrepasa el grado de contaminación permitido por los reglamentos de la JCA, u otras agencias concer nidas. Sobre tal crucial punto no se presentó prueba alguna para establecer cuál era el grado de contaminación que excedía el permitido cuando se tramitó el permiso de reconstrucción o remodelación. Tampoco se presentó prueba que demostrara cuál era el gr ado de contaminación, si alguno, que tenía o tiene el área donde ubica la estación de gasolina. Tampoco se sometió prueba que demostrara que una estación de gasolina incluida en el “LUST List”, es parangón de que sus terrenos adolecen de un grado de contam inación que excede el permitido por la reglamentación vigente

. En consecuencia, la parte demandante [ parte recurrente] no demostró que Sammy Odeh haya sometido información falsa e incorrecta en la obtención del permiso de reconstrucción y remodelación de la gasolinera y tienda de conveniencia. [...]. 52
Por los fundamentos antes dicho , el TPI determinó que :

“ aquilatada la p rueba testifical y documental desfilada y admitida, habiendo escuchado, visto y observado la manera en que los testigos y peritos declararon, apreciados sus gestos, titubeos, contradicciones,

52 Véase, la Sentencia apelada en el Apéndice del recurso de Apelaci ón KLAN202200646, en las págs. 441

- 4 43 . Énfasis nuestro.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 17

manerismos, dudas y vacilaciones en la silla testifical, y la

cr edibilidad que finalmente nos merecieron sus testimonios ” , 53 no proced e la petición de interdicto estatutario instada por los recurrentes al amparo del Artículo 14.1 de la Ley 161

- 2009, infra

. En vista de ello, impuso el pago de costas y honorarios de abogado a favor de Sammy Odeh y de la OP

- MAC. 54
El 12 de julio de 2022 , la DR
- OGPe determinó no acoger la Revisión Administrativa y Solicitud de Paralización de Obras de Construcción, núm. 2022

- 44593

- SDR

- 009529 , de los recurrentes para los permisos: 55 (1) 2018
- 248898
- PCO
- 017383 ; 56 (2) 2019
- 289469
- PU
- 014630 ; 57 (3) 2019
- 288289
- PCOC
- 0035 6 0 ; 58 y (4)
2019
- 288289
- PCOC
- 005541

. 59
Inconforme s , el 11 de agosto de 2022 los recurrentes
acudieron ante nos m ediante el recurso de revisión judicial
KLRA202200442 imputan do la comisión de los siguientes errores: 1) Erró la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Caguas al expedir un permiso de construcción para la construcción de una nueva estación de gasolina, al actuar sin jurisdicción y evaluar los permisos solicitados de forma ministerial sin celebrar una vista pública. 2) Erró la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Caguas al expedir los permisos impugnados para la construcción de una nueva estación de gasolina y tienda de conveniencia, y sus enmiendas y expansiones, en un predio que: (1) lleva más de 6 años sin ningún tipo de operación; (2) se ubica a menos de 1000 pies de escuelas o instituciones educativas; (3) donde no existen estructuras; (4) que fraudulentamente se obtuvo una certificación de exclusión categórica ambiental; y (5) se realizaron obras en una estación que no tenía conformidad legal sin celebración de vista pública e intensificando el uso anterior. 3) Erró la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Caguas al expedir un permiso de uso para la operación de una nueva estación de gasolina sin celebrar una vista

53 Véase, el Apéndice del recurso de Apelación KLAN202200646 , en la pág. 433. 54 Véase, el Apéndice del recurso de Apelación KLAN202200646 , en la pág. 443. 55 Véase, Apéndice del recurso KLRA202200442, en las págs. 1

- 4. 56 Permiso de construcción certificado para estación de gasolina. 57 Permiso único de operación para estación de gasolina y tienda de conveniencia. 58 Permiso de construcción enmendado para la estación de gasolina y tienda de conveniencia. 59 Enmienda a los fines de incluir la instalación de 2 despachadores de gasolina adicionales.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 18 pública conforme al Reglamento Conjunto de Permisos, y cumplir con los requisitos reglamentarios. 4) Erró la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Caguas al expedir un permiso de enmienda a construcción violentando el derecho al debido proceso de ley de los interventores y en violación a los requisitos estatutarios. 5) Erró la Oficina de Permisos del Munic ipio Autónomo de Caguas al expedir un permiso de enmienda de construcción para la expansión e instalación de dos despachadoras adicionales en una estación nueva y bajo una no conformidad legal. Además, el 15 de agosto de 2022 los recurrentes presentaron

a nte nos el recurso de apelación KLAN202200646 señalando la comisión de los siguientes errores: 1) Erró el TPI al no declarar con lugar la petición de interdicto estatutario al amparo del art. 14.1 de la Ley 161 de 2009, aun cuando los recurrentes presentaron prueba clara y robusta de que se obtuvieron permisos mediante una información falsa e incorrecta. 2) Erró el Tribunal de Primera Instancia de Caguas al emitir una sentencia imponiendo honorarios de abogados y costas al amparo del artículo 14.1 de la Ley 161 del 2009, aduciendo que el interdicto carecía de méritos aun cuando se demostró mediante prueba tes tifical, pericial y documental la necesidad de revocar los permisos otorgados y no notificados conforme a derecho.
Perfeccionados los recursos ante nuestra consideración , procedemos a resolver.

- II
Resumidos los hechos que originan la presente controversia, examinemos el derecho aplicable.
KLRA2 0220 0 442
A. La Ley Núm. 161

- 2009, conocida como la Ley para la Reforma
del Proceso de Permisos de Puerto Rico , según enmendada (en adelante, “ Ley 161
- 2009 ”) , 60 fue aprobada con el propósito de reformar y transformar el sistema de obtención de permisos. “ [E] s la disposición legal que establece el marco jurídico y administrativo que

60 23 LPRA sec. 9011 et seq

.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 19

rige la solicitud, evaluación, concesión y denegación de permisos por
el Estado Libre Asociado de Puerto Rico. ” 61 Entre otras, el Artículo 1.5 del Capítulo I de la Ley 161

- 2009 nos define los siguientes términos :

Certificación de Exclusión Categórica

— para propósitos de esta Ley, declaración escrita que somete el solicitante de una determinación final o permiso ante la Oficina de Gerencia de Permisos o ante un Profesional Autorizado, en donde certifica que la acción propuesta es una que, en el curso normal de su ejecución, no tendrá un impacto ambiental y/o que la misma ha si do expresamente excluida del proceso de planificación ambiental mediante una Ley o Reglamento. 62 Permiso

— Aprobación escrita autorizando el comienzo de una acción, actividad o proyecto, expedida por la Oficina de Gerencia de Permisos, por un Municipio Aut ónomo con Jerarquía de la I a la V, o por un Profesional Autorizado, conforme a las disposiciones de esta Ley y para la cual no se incluyen licencias, certificados de inspección, ni certificaciones

. 63 Permiso de Construcción

— Trámite consolidado que incluye una o más de las siguientes actividades: construcción, reconstrucción, remodelación, demolición u obras de urbanización. 64 Permisos Relacionados a Desarrollo y Uso de Terrenos

— aquellos permisos requeridos para realizar mejoras a terrenos u obras o para el uso de una pertenencia, estructura, rótulo, anuncio o edificio, los cuales no incluye aquellos permisos que son requeridos para la operación de un establecimiento; 65 Permiso Únic o
— Permiso para el inicio o continuació n de la operación de un negocio, construcción y/o actividad incidental al mismo en el que se consolida permisos, licencias, autorizaciones o certificaciones, el cual será expedido por la Oficina de Gerencia de Permisos, o los Municipios Autónomos con Jerar quía de la I a la V, conforme a lo dispuesto en el Capítulo VIII de esta Ley. 66 Uso

— el propósito para el cual una pertenencia fue diseñada, es ocupada, usada o se pretende usar u ocupar
. 67 Además, la Ley 161

- 2009 crea la Oficina de Gerencia de
Permisos ( “ OGPe ” ) como una Secretaría Auxiliar del Departamento
de Desarrollo Económico y Comercio

. 68 A partir de la vigencia de la

61 Laureano v. Mun. de Bayamón , 197 DPR 420, 433 (2017). 62 Artículo 1.5 inciso 12. 23 LPRA sec. 9011 63 Artículo 1.5 inciso 57. 23 LPRA sec. 9011. 64 Artículo 1.5 inciso 57 (A). 23 LPRA sec. 9011. 65 Artículo 1.5 inciso 58. 23 LPRA sec. 9011. 66 Artículo 1.5 inciso 59 (A). 23 LPRA sec. 9011. 67 Artículo 1.5 inciso 90. 23 LPRA sec. 9011. 68 Artículo 2.1. 23 LPRA sec. 9012.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 20

Ley 161

- 2009 , cualquier persona que interese solicitar permisos, recomendaciones, licencias, o certificaciones relacionados al desarrollo y uso de terrenos en Puerto Rico o cualquier otra autorización o trámite que sea necesario, según establecido en el Artículo 1.3, 2.5 y 7.3 de esta Ley, podrá hacerlo ante la OGPe , sea
a nivel central o regional, Municipios Autónomos con Jerarquía I
a V o mediante un Profesional Autorizado, según aplique

. 69
En cuanto a una Pre
- Consulta , el Artículo 8. 2 de la Ley 161

- 2009 dispone lo siguiente:

[C]ualquier persona que interese un permiso, licencia, certificaciones, autorizaciones, recomendaciones y cualquier trámite necesario o que incida de forma alguna en la operación de un negocio en Puerto Rico podrá solicitar a la Oficina de Gerencia de Perm isos o al Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V , según aplique, una orientación en la cual se identificarán las disposiciones de ley y reglamentarias aplicables a tal acción, actividad o proyecto propuesto y la información que conforme a ésta deb erá, en su día, presentar el solicitante. De requerirlo el solicitante, acompañando una descripción del proyecto, se le proveerá una lista de los permisos o autorizaciones que, a tenor con las disposiciones de ley y reglamentarias aplicables, deberá obtene r para poder comenzar la operación, y de ser aplicable, la construcción del proyecto. En la evaluación de la pre

consulta participarán representantes de los Gerentes de Permisos o el Director de la División de Evaluación de Cumplimiento Ambiental, según ap lique a discreción del Secretario Auxiliar o del Director Regional. Como parte de la pre

- consulta, el solicitante indicará de manera escrita y detallada, como mínimo, la ubicación propuesta y la naturaleza de la actividad. 70 De igual manera, el Artículo 8 .4 inciso A de la Ley 161

- 2009, provee para la otorgación de un Permiso Único de la siguiente
forma: Todo edificio existente o nuevo, con usos no residenciales, así como todo negocio nuevo o existente, obtendrá el Permiso Único para iniciar o continuar sus operaciones, el cual incluirá: permiso de uso; certificación de exclusión categórica; certificación para la prevención de incendios; certificación de salud ambiental; licencias sanitarias; y cualquier otro tipo de licencia o autorización aplicable requerida para la operación de la actividad o uso del negocio. El propósito del permiso único es consolidar e

69 Artículo 8.1

. 23 LPRA sec. 9018. 70 23 LPRA sec. 9018 a
.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 21 incorporar trámites en una sola solicitud, para simplificar los procedimientos y reducir el tiempo de evaluación y adjudicación de las solicitudes requeridas para iniciar o continuar la operación de un negocio. Disponiéndose que la Oficina de Gerencia de Permisos será la entidad encargada de expedir las certificaciones y licencias necesarias para la expedición de un Permiso Único. Sólo podrá solicitarse un Permiso Único cuando se incluya como parte de la solicitud, la autorización para el uso del negoci o o proyecto. Toda persona que posea un permiso de uso vigente, al solicitar una enmienda o cambio de nombre, presentará una solicitud de Permiso Único. El Permiso Único tendrá la vigencia que se establezca en el Reglamento Conjunto. 71 Además, se debe tomar en consideración el Artículo 8.5 de la Ley 161 de 2009, para la evaluación de cumplimiento ambiental

que a continuación se dispone el procedimiento a s e g u i r :

El proceso de planificación ambiental es un procedimiento informal sui generis excluido de la aplicabilidad de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme. El Secretario Auxiliar de la Oficina de Gerencia de Permisos, realizará la determinación de cump limiento ambiental requerida bajo las disposiciones del Artículo 4(B)(3) de la Ley 416

- 2004, supra, y el reglamento que a los fines de este Artículo y de esta Ley, apruebe la Junta de Calidad Ambiental en cuanto a: las acciones que tome con relación al trá mite de los documentos ambientales, a las exclusiones categóricas, a las acciones con relación a la determinación de cumplimiento ambiental, y a las determinaciones finales que se le soliciten, de conformidad con esta Ley; y cualquier acción sujeta al cump limiento con las disposiciones del Artículo 4(B)(3) de la Ley 416

- 2004, supra

. La Oficina de Gerencia de Permisos fungirá como agencia proponente con relación al proceso de planificación ambiental, excepto en aquellos casos en los que , a los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V, se les haya delegado esta facultad como consecuencia del convenio de transferencia establecido en la Ley 81

- 1991, supra

. La Oficina de Gerencia de Permisos dirigirá el proceso de evaluación del documento ambiental a través de la División de Evaluación de Cumplimiento Ambiental. En el caso de que la Oficina de Gerencia de Permisos sea la agencia proponente, el proceso de planificación ambiental a seguir será el siguiente: cuando el documento ambiental some tido sea una Evaluación Ambiental, la División de Evaluación de Cumplimiento Ambiental evaluará el documento ambiental y remitirá sus recomendaciones al Director Ejecutivo; siendo éste quien determine el cumplimiento ambiental, la cual será considerada un componente de la determinación final sobre la acción propuesta. En caso de que el documento ambiental sometido sea una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), la

71 23 LPRA sec. 9018c

- 1.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 22 División de Evaluación de Cumplimiento Ambiental evaluará la DIA y remitirá sus recomendacione s a la Junta Adjudicativa para que ésta emita la determinación sobre la misma, la cual será un componente de la determinación final sobre la acción propuesta. Sin embargo, cuando el Municipio Autónomo sea la agencia proponente, el proceso de planificació n ambiental será el siguiente: el Municipio Autónomo remitirá a la Oficina de Gerencia de Permisos el documento ambiental, sea éste una Evaluación Ambiental o una Declaración de Impacto Ambiental, el cual será evaluado en la División de Evaluación de Cumpl imiento Ambiental. Ésta remitirá sus recomendaciones al Secretario Auxiliar o a la Junta Adjudicativa, según aplique, quien determinará el cumplimiento ambiental y remitirá su determinación al Municipio Autónomo, la cual será un componente de la determinac ión final del permiso solicitado que emitirá oportunamente el Municipio Autónomo. Cuando la acción propuesta sea una exclusión categórica para fines del proceso de planificación ambiental, el solicitante del permiso certificará por escrito y bajo juramen to, que la acción propuesta cualifica como una exclusión categórica . La Oficina de Gerencia de Permisos, a través de su Secretario Auxiliar o los Profesionales Autorizados podrá emitir una Determinación de Cumplimiento Ambiental por Exclusión Categórica de forma automática, la cual pasará a formar parte del expediente administrativo, y será un componente de la determinación final de la agencia proponente o del Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V, sobre la acción propuesta. La Oficina de Gerenc ia de Permisos, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V, la Junta de Calidad Ambiental y los Profesionales Autorizados evaluarán la viabilidad ambiental, mediante una exclusión categórica para permisos verdes y permisos para PYMES. El procedi miento de la viabilidad ambiental para la otorgación de un permiso verde y un permiso para PYMES será establecido mediante el Reglamento Conjunto. Cuando los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V tengan jurisdicción para expedir determinacion es finales sobre la acción propuesta, entonces la Oficina de Gerencia de Permisos podrá fungir como agencia proponente, al amparo de esta Ley. Las Declaraciones de Impacto Ambiental y aquellas evaluaciones ambientales que requieran un proceso de evaluación “NEPA

- Like Process”, serán comentadas por el público en general durante el proceso de planificación ambiental, mediante vista pública, según aplique, y seguirá el procedimiento que establezca la Junta de Calidad Ambiental, mediante el Reglamento Conjunto. Además, la determinación de cumplimiento ambiental será revisada, en conjunto con la determinación final, según se establezca por reglamentación que la Oficina de Gerencia de Permisos adopte a tales efectos. En aquellos casos en que la única acción es la expedición o modificación de un permiso, no sujeto a las disposiciones de esta Ley y bajo la jurisdicción única de la Junta de Calidad Ambiental, no será necesaria la evaluaciónKLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 23 de los impactos ambientales de la acción propuesta por parte de la División de Evaluación de Cumplimiento Ambiental. En tales casos, la Junta de Calidad Ambiental determinará el mecanismo de evaluación de dichos impactos ambientales a través del reglamento que promulgue. En aquellos c asos en que la acción propuesta contemple proyectos cuya operación es regulada por la Junta de Calidad Ambiental, la Oficina de Gerencia de Permisos requerirá a la Junta de Calidad Ambiental recomendación sobre el documento ambiental presentado para dicho proyecto. Dichas recomendaciones deberán ser sometidas dentro del término de treinta (30) días contados a partir de la fecha de notificación de la solicitud de las recomendaciones, transcurrido dicho término, la Oficina de Gerencia de Permisos entenderá que la Junta de Calidad Ambiental no tiene recomendaciones. 72 Así pues, el Artículo 9. 6 de la Ley 161

- 2009 dispone que los permisos son de naturaleza in rem y la transferencia automática del permiso único a nombre del nuevo dueño o sucesor :

A los fines de esta Ley, los permisos son de naturaleza in rem

. En ningún caso se requerirá la expedición de un nuevo permiso, siempre y cuando el uso autorizado, permitido o no conforme legal, continúe siendo de la mi sma naturaleza y no sea interrumpido por un período mayor de dos (2) años. Los permisos de uso para vivienda no tendrán fecha de expiración

. En cuanto a usos no residenciales, cuando ocurra un cambio de nombre, dueño o un sucesor, la Oficina de Gerencia d e Permisos, Profesional Autorizado o Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V, según corresponda, lo transferirá a un permiso único de manera automática, una vez presentada la correspondiente solicitud de transferencia de permiso de uso, a nombre de l nuevo dueño o sucesor, siempre y cuando el uso autorizado de la propiedad o establecimiento continúe siendo de la misma naturaleza , según se establezca en el Reglamento Conjunto de Permisos. Se incluirá en el permiso único el certificado de salud ambiental, la licencia sanitaria, otras licencias aplicables y el certificado de inspección para la prevención de incendios. La Oficina de Gerencia de Permisos, el Profesional Autorizado o Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V, según corresponda, notificarán la transferencia de las autorizaciones arriba descritas a las agencias y/o municipios aplicables para que tomen las acciones que en derecho procedan. Las autorizaciones transferidas en cumplimiento de este Artículo tendrán el mismo término y fecha de vigencia que la original. Si no se llevó a cabo una inspección, cuando se realice la misma se concederán nuevos términos de vigen cia. Cuando un solicitante requiera un permiso de uso o permiso único para establecer una actividad o acción de la misma naturaleza a una ya autorizada en la propiedad y la misma se encuentra

72 Artículo 8.5.

— Evaluación de Cumplimiento Ambiental. 23 LPRA sec. 9018d.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 24 vigente, pero a nombre de otro dueño, éste podrá presentar el pe rmiso de uso o permiso único existente para obtener de forma automática el permiso, según se establezca en el Reglamento Conjunto de Permisos. 73 Una vez se otorga un permiso, e l Art ículo 9.10 de la Ley 161

- 2009 establece la presunción de corrección

— t anto para las
determinaciones finales como los permisos concedidos

— por la
OGPe , por el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V y por
los Profesionales Autorizados. En consecuencia , se dispone lo siguiente: Se presume la corrección y la legalidad de las determinaciones finales y de los permisos expedidos por la Oficina de Gerencia de Permisos, por el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V y por los Profesionales Autorizados. No obstante, cuando medie fraude, dolo, engaño, extorsión, soborno o la comisión de algún otro delito en el otorgamiento o denegación de la determinación final o del permiso, o en aquellos casos en que la estructura represente un riesgo a la salud o la seguridad, a condiciones amb ientales o arqueológicas, la determinación final emitida y el permiso otorgado por la Oficina de Gerencia de Permisos, por el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V o por el Profesional Autorizado, deberá ser revocado . La estructura se podrá modif icar, conservar o demoler, sólo después de que un Tribunal competente así lo determine y siguiendo con el procedimiento judicial establecido en el Capítulo XIV de esta Ley, además de cumplir con el debido proceso de ley
. Además, se dispone que bajo ningun a circunstancia, una determinación final será suspendida, sin mediar una autorización o mandato judicial de un Tribunal competente o el foro correspondiente, en estricto cumplimiento con el debido proceso de ley. Las disposiciones de este Artículo no crear án un precedente reclamable por terceros ajenos a la propiedad objeto del permiso. Entendiéndose que, sujeto a lo dispuesto en esta Ley, una determinación final se considerará final y firme, o un permiso, y no podrá ser impugnado una vez el solicitante hay a cumplido con todos los requisitos establecidos en la notificación de determinación final y haya transcurrido el término de veinte (20) días sin que una parte adversamente afectada por la notificación haya presentado un recurso de revisión o un proceso de revisión administrativa, así como haya transcurrido el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial. No obstante, la parte adversamente afectada por una determinación final, podrá ser revisada sujeto a lo establecido en esta Ley. [...]. 74

23 LPRA sec. 9019e

. 74 23 LPRA sec. 9019i.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 25 Nótese, que, en cuanto a l caso que nos ocupa , para revocar un permiso tiene que probarse que fue concedido mediante fraude, dolo, engaño, extorsión, soborno o la comisión de algún otro
delito al otorgar el permiso. En ese sentido, el Artículo 11.1 de la Ley 161

- 2009 crea la División de Revisiones Administrativas como organismo adscrito a
la Oficina de Gerencia de Permisos (“ DR

- OGPe ”) , la cual tendrá la función de revisar las actuaciones y determinaciones de la Junta Adjudicativa, la Oficina de Gerencia de Permisos (“OGPe”) , los Profesionales Autorizados y los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V

. 75 Así, e l Artículo 11.8 de la Ley 161

– 2009 establece el término para la adjudicación de solicitudes de revis ión administrativa
ante la DR

- OGPe : Una vez presentada una solicitud de revisión administrativa, el Juez Administrativo tendrá un término de quince (15) días para determinar si acoge la misma. Si en este término se denegase o no se emitiese una determinación a esos fines, en cuyo caso se entenderá rechazada de plano, perderá jurisdicción sobre la misma y comenzará a decursar el término de treinta (30) días para recurrir al Tribunal de Apelaciones desde que se notifique la denegatoria o desde que expiren esos quince (15) días, según sea el caso . La División de Revisiones Administrativas dispondrá de las solicitudes acogidas ante su consideración dentro de un periodo de noventa (90) días naturales desde su presentación. Dicho término podrá ser prorr ogado por treinta (30) días adicionales contados a partir de la fecha de vencimiento, en casos excepcionales. Si la División de Revisiones Administrativas no adjudicara la solicitud dentro del término aquí dispuesto, dicho foro perderá jurisdicción sobre l a misma y comenzará a decursar el término de treinta (30) días para recurrir al Tribunal de Apelaciones. Las resoluciones de la División de Revisiones Administrativas serán consideradas determinaciones finales de la Oficina de Gerencia de Permisos

. 76
Cabe destacar que la precitada Ley 161

- 2009 , establece la aplicabilidad de las disposiciones de la Ley de Procedimiento

75 23 LPRA sec. 9021m. 76 23 LPRA sec. 9021t.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 26

Administrativo Uniforme ( “ LPAU ” ) , 77 en las determinaciones de la agencia sobre la concesión de permiso, disponiendo lo siguiente: La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme será de aplicación a todos los procedimientos para la evaluación, el otorgamiento o la denegación de determinacio nes finales y permisos

, recomendaciones, certificaciones, licencias, certificados, incluyendo determinaciones de cumplimiento ambiental relacionados a Declaraciones de Impacto Ambiental, o cualquier otra autorización similar otorgada por la Oficina de Gere ncia de Permisos, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V , el Profesional Autorizado e Inspector Autorizado, así como la adjudicación de querellas u órdenes administrativas por el Director Ejecutivo, por las Entidades Gubernamentales Concerni das, o los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V , al amparo de las disposiciones de esta Ley, salvo en las instancias que expresamente se disponga lo contrario o en aquellos casos donde esta Ley resulte inconsistente con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme. 78 Cónsono con la política pública que inspiró la Ley 161

- 2009, se aprobó el Reglamento Conjunto de Permisos para Obras de Construcción y Uso de Terrenos, Reglamento Núm. 7951 , de 30
de noviembre de 2010 (en adelante, “ Reglamento Conjunto ” ). 79 En lo pertinente a la controversia que nos ocupa, la Regla 9.5 del Reglamento Conjunto r egula los permisos de uso . En particular, la sección 9.5.1(a) dispone lo siguiente:

“ Los permisos de uso son de naturaleza “ in rem ”. Por tanto, no se requerirá la expedición de un nuevo permiso de uso o la renovación del mismo , siempre y cuando el uso continúe siendo el mismo ”

. 80 En particular, la sección 9.5.1. (g) dispone sobre la validez de los permisos de uso descontinuados por dos (2) o más años: Si el uso para el cual se expide un permiso se descontinuara por dos (2) años o más, el mismo dejará de ser válido independientemente de que sea un uso permitido o no conforme legal, excepto permisos expedidos para viviendas que no tendrán fecha de vencimi ento. El permiso se expide a la propiedad (In Rem); por lo que, un cambio de dueño no requiere un nuevo permiso si mantiene el mismo uso.

77 Ley Núm. 38

- 2017. 3 LPRA sec. 9601 et seq

. 78 23 LPRA sec. 9028e. 79 Para los hechos de este caso, es de aplicación e l citado Reglamento Conjunto de 2010 , que actualmente está derogado por el Reglamento Conjunto para la Evaluación y Expedición de Permisos Relacionados al Desarrollo, Uso de Terrenos y Operación de Negocios, Reglamento Núm. 947 3 , de 16 de junio de 2023. 80 Énfasis nuestro.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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Nótese, que literalmente la citada sección 9.5.1. ( g ), supra, no prevé la validez de un permiso de uso descontinuado por más de dos (2) años; de hecho, no toma en cuenta que el desuso sea consecuencia de un acto involuntario, como lo sería el proceso de construcción o pleito judicial. Esa situación fue atendida en este Tribunal de Apelaciones, Región Judicial de Ponce e n el caso de
González Muñiz v. ARPe , KLRA200400768, sentencia de 22 de junio de 2005; cuando expresó: 81 [E]s la doctrina mayoritaria que ha sido reconocida y aplicada por los tribunales federales [...] que establece las circunstancias en las cuales se entiende que no hubo intención del dueño de abandonar el uso no conforme legal de una estructura o edificio. Entre las mismas, se encuentra cuando la descontinuación del uso no conforme legal se debió a la existencia de un pleito legal. [...T]ampoco constit uye abandono del derecho al uso no conforme legal el cambio de dueño de la propiedad y que se han considerado actos ostensibles de continuidad del uso no conforme legal el mantener vigentes las licencias para operar un establecimiento. Citas omitidas.
En ese caso, el TA sostuvo el permiso de uso de una estación de gasolina que había cerrado operaciones por once (11) años, a raíz de un pleito judicial por la división de los bienes gananciales. Razonó que nada en el expediente le indujo a concluir que hubi ese
habido la intención de descontinuar o abandonar el mismo.
Esta doctrina del desuso o abandono involuntario encuentra apoyo en la jurisprudencia federal y estatal discutida por el tratadista, E.C. Yokley , en su obra, Zoning Law and Practice , 82 que

en resumen plantea que si un gobierno local intenta proclamar que
la mera descontinuidad del uso representa su abandono, esta actuación se debe considerar inconstitucional, cuando se pueda
demostrar el abandono o desuso ha sido involuntario

. Todavía más, en el campo de la planificación ha quedado establecido que la determinación de un abandono en el uso va a

81 González Muñiz v. ARPe , supra , pág. 16, KLRA200400768 (2005). 82 Véase, E.C. Yokley, LL.B., J.D., Zoning Law and Practice, Chapter 22 Nonconforming Uses , §22

- 12 Abandonment , 4th ed., Vol. 4, 2011 Revision by Douglas Scott MacGregor, LexisNexis 2011.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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depender de dos elementos: ( 1) el abandono debe ser voluntario y no atribuible a terceras personas; y , ( 2) deben existir hechos afirmativos que indiquen la intención del concesionario o dueño de la propiedad de abandonar o cesar el uso. 83 En consecuencia, los tribunales generalmente requieren que el abandono sea voluntario.
De otr a parte , e l C apítulo 25

- Estaciones de Gasolina del Reglamento Conjunto está dirigido a reglamentar las estaciones de gasolina. 84 En cuanto a nuevas gasolineras o ampliación de una
existente que contemple un aumento de más de 50% de sus despachadoras , l a sección 25.1.2 del citado reglamento establece

que: Toda solicitud para una nueva estación de gasolina o ampliación a una existente que conlleve un aumento en el número de despachadoras existentes, mayor a un 50% , deberá ser acompañada de una certificación donde conste que han sido notificados de la intención de establecer dicha estación de gasolina todos los distribuidores

mayoristas, dueños o arrendatarios de estaciones de gasolina que radiquen dentro del perímetro establecido más adelante a propósito del estudio de viabilidad . Dicha certificación incluirá el nombre y la dirección de las personas notificadas. 85 También, l a sección 25.1.3 del Reglamento Conjunto por otra parte, detalla el requisito de presentar un estudio de viabilidad para

un a nueva gasolinera o una existente que contemple un aumento de más de 50% de sus despachadoras . Respecto a ello , expone: Toda solicitud para una nueva estación de gasolina o ampliación a una existente que conlleve un aumento en el número de despachadoras existentes, mayor a un 50% , deberá ser acompañada de un estudio de viabilidad que demuestre la necesidad y conveniencia del establecimiento de la misma. [

... ].
Por último, en lo concerniente a la celebración de vistas públicas , la sección 25.1.4 ( a ) del Reglamento Conjunto, dispone:

a. En todos los casos, la OPGe podrá aprobar el

83 Anderson, American Law of Zoning, Col, 1, Sec. 6.58

- 6.61, Mandelker, Land Use Law, 5 th Ed 2003, Seq. 581. 84 CAPÍTULO 25 ESTACIONES DE GASOLINA Reglamento Conjunto de Permisos p ara Obras de Construcción y Usos de Terrenos, 29 de noviembre de 2010. 85 Id. (Énfasis nuestro).KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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establecimiento de nuevas estaciones de gasolina , previa celebración de vistas públicas y previa recomendación de la Compañía de Comercio y Exportación

. B. A tono con lo antes dicho, r e sulta importante destacar que nuestra jurisdicción ha establecido que las decisiones que toman las agencias administrativas merecen la mayor deferencia judicial

. 86 Esta norma se basa en el conocimiento especializado ( “ expertise ” ) y la experiencia que las agencias administrativas poseen sobre los asuntos que le son encomendados. 87 A esta norma de deferencia, va unida una presunción de legalidad y corrección que debe respetarse mientras no se pruebe que la agencia abusó de su discre ción. 88 Por ello, la revisión judicial de las decisiones administrativas se limita a
determinar si la agencia actuó de manera arbitraria o ilegal; o de forma tan irrazonable, que su actuación constituya un
abuso de discreción

. 89 Así pues, se ha estableci do que el criterio fundamental bajo el cual un tribunal debe revisar las determinaciones e interpretaciones de una agencia administrativa es el de razonabilidad

. 90 De esta manera, se busca evitar la sustitución del criterio del organismo
administrativo en materia especializada por el criterio del tribunal
revisor. 91
KLAN2 02 2 0 0646
A. De entrada, cabe diferenciar que el injunction estatutario es independiente del injunction tradicional y, por consiguiente,

86 Cruz v. Administración de Corrección , 164 D.P.R. 341 (2005); Mun. de San Juan v. J. C. A. , 152 D.P.R. 673, 688

- 689 (2000). 87 Otero v. Toyota, 163 D.P.R. 716, 727 (2005). 88 Hatillo Cash & Carry v. A.R.P.E. , 173 D.P.R. 934, 960 (2008)

. 89 Ramos Cardona v. Corp. Centro Bellas Artes , 178 D.P.R. 867, 883

- 884 (2010). 90 Rebollo v. Yiyi Motors, 161 D.P.R. 69, 76 (2004). 91 Vélez v. A.R.Pe. , 167 D.P.R. 684, 693 (2006); Misión Industrial P.R. v. J.P., 146 D.P.R. 64, 131 (1998).KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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generalmente exento de la normativa aplicable a este último. 92 Ello, porque los requisitos del injunction tradicional son, de ordinario, más rigurosos que los exigidos para el injunction estatutario

. 93
El injunction tradicional tiene su origen en la equidad y va dirigido esencialmente a ate nder situaciones donde no existe otro remedio adecuado en ley para atender los perjuicios que enfrenta una persona, mientras que el injunction estatutario proviene de un mandato legislativo expreso. Es por ello, que la concesión de un injunction estatutari o requiere un tratamiento especial, enmarcado dentro de un examen o escrutinio judicial más acotado. 94 Aunque los criterios rectores para la expedición del injunction tradicional no aplican estrictamente, esas disposiciones son guías para la expedición del remedio provisional establecido en la Ley. No obstante, tales guías deben ser atemperadas a las disposiciones y los propósitos de la pieza legislativa que dispone para el injunct ion
estatutario . Es decir, deben conciliar con su política pública.
E n ese sentido, y e n lo pertinente a la controversia presentada, el Artículo 14.1 de la Ley 161

- 2009, supra , permite que
se inste en el TPI un recurso de injunction , entre otros, para revo ca r un permiso otorgado por información incorrecta o falsa

. 95 E n específico, e l A rtículo 14.1 dispone lo siguiente:

La Junta de Planificación, así como cualquier entidad gubernamental concernida, Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V o cualquier otra dependencia o instrumentalidad del Gobierno de Puerto Rico en representación del interés público o una persona privada, natural o jurídica, que tenga un interés propietario o personal que podría verse adversamente afectado, podrá presentar una acción de injunction, mandamus, sentencia declaratoria, o cualquier otra acción adecuada para solicitar: (1) la revocación de un permiso otorgado, cuya solicitud se haya hecho utilizando información incorrecta o

92 Next Step Medical v. Bromedicon et al. , 190 DPR 474 (2014). 93 Id.; CBS Outdoor v. Billboard One, Inc. , 179 DPR 391, 409 (2010). 94 Next Step Medical v. Bromedicon , supra , a la pág. 497. 95 CAPITULO XIV

— DISPOSICIONES ANTE EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA

. Artículo 14.1.

— Recursos Extraordinarios para Solicitar Revocación de Permisos, Paralización de Obras o Usos No Autorizados, Demolición de Obras

. 23 LP RA sec. 9024.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 31 falsa ; (2) la paralización de una obra iniciada sin contar con las autorizaciones y permisos correspondientes, o incumpliendo con las disposiciones y condiciones del p ermiso otorgado; (3) la paralización de un uso no autorizado; (4) la demolición de obras construidas, que al momento de la presentación del recurso y al momento de adjudicar el mismo no cuenten con permiso de construcción, ya sea porque nunca se obtuvo o p orque el mismo ha sido revocado. 96 Los recursos extraordinarios antes indicados pueden presentarse ante el TPI , indistintamente de haberse presentado una querella administrativa alegando los mismos hechos ; lo que provocará que la agencia administrativa p i erd a jurisdicción automáticamente sobre la querella , y cualquier actuación que llevare a cabo con respecto a la misma , será considerada ultra vires

. Además, el TPI impondrá honorarios de abogados contra la parte que presenta el recurso si su petición resulta carente de mérito y
razonabilidad :

Indistintamente de haberse presentado una querella administrativa ante la Junta de Planificación, entidad gubernamental concernida, Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V o cualquier otra dependencia o instrumentalidad del Gobierno de Puerto Rico , alegando los mismos hechos, una parte adversamente afectada podrá presentar un recurso extraordinario en el Tribunal de Primera Instancia. Una vez habiéndose presentado el recurso extraordinario a l amparo de esta sección, la agencia administrativa perderá jurisdicción automáticamente sobre la querella y cualquier actuación que llevare a cabo con respecto a la misma será considerada ultra vires. El Tribunal de Primera Instancia deberá celebrar vista dentro de un término no mayor de diez (10) días naturales desde la presentación del recurso y deberá dictar sentencia en un término no mayor de veinte (20) días naturales desde la celebración de la vista. En aquellos casos en los cuales se solicite la par alización de una obra o uso, de ser la misma ordenada por el tribunal, se circunscribirá única y exclusivamente a aquellos permisos, obras o uso impugnado, mas no a ningún otro que se lleve a cabo en la propiedad y que cuente con un permiso o autorización debidamente expedida 97 En aquellos casos en los cuales se solicite la paralización de una obra o uso, de ser la misma ordenada por el tribunal, se circunscribirá única y exclusivamente a aquellos permisos, obras o uso impugnado, mas no a ningún otro que
s e lleve a cabo en la propiedad y que cuente con un permiso o autorización debidamente expedida

.

96 Id

. Énfasis nuestro

. 97 Id

. Énfasis nuestro

.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 32

El tribunal impondrá honorarios de abogados contra la parte que presenta el recurso bajo esta sección si su petición resulta carente de mérito y razonabilidad o se presenta con el fin de paralizar una obra o permiso sin fundamento en ley . Los honorarios de a bogados bajo esta sección será una suma igual a los honorarios que las otras partes asumieron para oponerse a la petición judicial. En el caso que el tribunal entienda que no es aplicable la presente imposición de honorarios de abogados, tendrá que así exp licarlo en su dictamen con los fundamentos para ello. Las revisiones de los dictámenes bajo esta sección ante el Tribunal de Apelaciones se remitirán a los paneles especializados creados mediante este capítulo y dicho foro tendrá 60 días para resolver el r ecurso de revisión desde la presentación del mismo.

E n fin, e l procedimiento especial provisto por el Artículo 14.1,

supra , al igual que otros interdictos estatutarios, es un mecanismo establecido por un estatuto, independiente, sumario y limitado. 98
Una vez se solicita correctamente el procedimiento especial, el tribunal expedirá una orden de paralización provisional hasta que se ventile judicialmente el derecho de la parte que lo invocó. Nótese, sin embargo, que su concesión ha de evaluarse a la luz de l a letra de este artículo y su jurisprudencia interpretativa. 99

- B
Sabido es que los foros apelativos no intervendremos con las determinaciones de hechos de los tribunales de instancia, su apreciación sobre la credibilidad de los testigos y el valor probatorio conferido a la prueba presentada en sala, salvo que se demuestre que incurrió en pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto. 100 A tenor con ello, la Regla 42.2 de Procedimiento Civil dispone

que “[l]as determinaciones de hechos basadas en testimonio oral no

98 ARPe v. Rivera , 159 DPR 429, 443 (2003); ARPe v. Rodríguez , 127 DPR 793 (1991); La jurisprudencia citada se refiere al Artículo 28 de la Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975, el cual fue derogado mediante la aprobación de la Ley Núm. 161

- 2009, supra. Ante la ausencia de jurisprudencia que trate el Artículo 14.1 de la Ley 161

- 2009, según enmendado, y debido a que se trata de la figura antecesora del actual Artículo 14.1, supra , que procurab a esencialmente los mismos objetivos, acudimos a dicha jurisprudencia interpretativa. 99 Id. 100 González Rivera v. Robles Laracuente , 203 DPR 645, 665 (2019) ( Resolución ), Opinión de Conformidad emitida por el Juez Asociado señor Feliberti Cintrón; Dávila Ni eves v. Meléndez Marín , 187 DPR 750, 770

- 771 (2013); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA , 177 DPR 345, 356 (2009).KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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se dejarán sin efecto a menos que sean claramente erróneas, y se dará la debida consideración a la oportunidad que tuvo el tri bunal sentenciador para juzgar la credibilidad de las personas testigos ”. 101 Esta norma de deferencia judicial está apoyada en que la tarea de apreciación de la prueba testifical está llena de elementos subjetivos y es el foro de instancia quien está mejor posición para aquilatarla. 102 Por lo cual, los foros apelativos solo contamos con

“ récords mudos e inexpresivos ”. 103 En consecuencia, las decisiones del tribunal de instancia están revestidas de una presunción de corrección. 104

- III
A nuestra atención se han presentado dos casos
íntimamente relacionados que corresponden a distintos ámbitos del derecho; a saber: el administrativo y el civil. Bien merece decir que el proceso en ambas vertientes ha sido un tanto tortuoso, por no atribuirle algo de sub realism o. Así, hemos consolidados los recursos KLRA202200442 y KLAN202200646 por considerar que conjuntamente impugnan la otorgación de l os mismos permiso s otorgados por la OP

- MAC y que
el TPI sostuvo su validez al amparo del Artículo 14.1 de la Ley 161 de 2009, supra
. En síntesis, en ambos recursos KLRA202200442 y
KLAN202200646 los recurrentes plantean que se debió celebrar una vista pública antes de otorgar los permisos en controversia ya que
se trataba de la co nstrucción de una nueva estac i ón de gasolina , pues la misma no contaba con permiso de uso al estar cerrada por

101 32 LPRA Ap. V., R. 42.2. 102 González Rivera v. Robles Laracuente , supra ; Muñiz Noriega v. Muñiz Bonet , 177 DPR 967, 986

- 987 (2010); Dávila Nieves v. Meléndez Marín , supra , pág. 771; Argüello v. Argüello , 155 DPR 62 (2001). 103 González Rivera v. Robles Laracuente , supra ; Trinidad v. Chade , 153 DPR 280, 291 (2001) citando a Pérez Cruz v. Hosp. La Concepción , 115 DPR 721, 728 (1984). 104 López García v. López García , 200 DPR 50 (2018); Vargas Cobián v. González Rodríguez , 149 DPR 859 (1999).KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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más de dos años; además, obtuvo fraudulentamente un a certificación de exclusión de categoría ambiental. Por la cual, aducen que erró la OP

- MAC al expedirlos y el TPI al validarlos. No
tiene n razón

. Primeramente , la cuestión medular a resolver estriba en si la estación de gasolina comprada por Sammy Odeh en 2014 no contaba con permiso de uso, ya que dicho permiso había caducado por no operar durante más de dos años. Ese punto fue resuelto el 27 de septiembre de 2018 , por la
OP

- MAC cuando emitió la segunda Determinación sobre Pre

C onsulta que en reconsideración sometió Sammy Odeh. Allí, la OP

MAC reconoció que: (1) la gasolinera ubica en un Distrito Comercial Intermedio (C

- I) ; (2) dicha estación de gasolina llevó sus operaciones con un Permiso de Uso núm. 99

- 46

- D

- 890

- HPU emitido

por la ARPE ; (3) el cierre de la referida e stación de g asolina fue involuntario, según demostrado en documentos presentados por el proponente en el caso ; (4) l a demolición de la estructura fue requerida por la compañía de seguros , se negaba n a dar cubierta por el mal estado de la estructura ; y, (5) l os tanques de almacenaje de combustible permanecen en el predio, lo que demuestra la intención de continuar operaciones

. Por lo cual , concluyó lo siguiente:

Por lo anterior, la Oficina de Permisos concluye que a pesar de que el uso no ha operado por un término mayor de dos (2) años, lo cierto es que el uso ha sido uno ininterrumpido, ya que existe evidencia del interés del propietario de continuar con la operación de dicho uso. Por lo tanto, el us o propuesto cumple y puede ser solicitado como un cambio de dueño o de nombre. [...]. 105 Nótese, que la OP

- MAC tuvo ante sí

— entre otros
documentos

— el Permiso de Operación Conforme al Reglamento para

105 Véase, Apéndice del recurso KLRA202200442, en las págs. 98

- 99. Énfasis nuestro.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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el Control de Tanques de Almacenamiento Soterrados de la Junta de Calidad Ambiental (“ JCA ”), firmado el 28 de junio de 2018 por Wilmarie Rivera Otero, Jefa de la División de Control de Tanques de Almacenamiento Soterrados, Área de Calidad de Agua , 106 y la Carta de 7 de junio de 2016 del Sr. Jan C arlos Rodríguez, Director de Red de Estaciones de Total Petroleum Puerto Rico Corp (“ TPPRC ”) , 107 ello

con la intención de continuar la operación de la estación de gasolina comprada por Sammy Odeh.
Además , en la vista celebrada el 17 de junio de 2022 ante e l TPI, el Sr. Akram Odeh , gerente de ventas de Sammy Odeh declaró sobre la intención al momento de comprar la estación de gasolina :

[

... ] P ¿Cuál era la intención cuando se adquiere esa propiedad, para allá para el 2014? R Pues cuando nosotros compramos, realmente compramos una estación de gasolina. No es que compramos un solar. A Total se le compra una estación de gasolina. Y , de hecho, cuando se hace la compraventa se firma simultáneamente un contrato de suministro de gasolina por 20 años. P Al día de hoy, ¿ese contrato de suministro está vigente? R Actualmente no está vigente. Porque por mutuo acuerdo eh, cesamos el contrato. P ¿Qué documento, si alguno, le presentó usted, la estación Total sobre los permisos de usos correspondientes a esa es tación de gasolina? R Ellos me proveyeron copia del permiso de uso de esa estación que fechaba para

... P ¿De qué año es ese permiso? R 1999 P Ese permiso, ¿cuál es el status de ese permiso? Independiente de los permisos que están en controversia

. R Que está vigente. Y nunca ha sido revocado

. P Ese permiso en particular... Licenciado Díaz: Señoría, tengo que objetar. Porque es su opinión. Está testificando una opinión. Juez: No. Se le permite. R Que está vigente y que nunca ha sido revocado

. 108 [...]

106 Véase, Apéndice de la Oposición a Revi sión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 110

- 111. 107 Véase, Apéndice de la Oposición a Revisión Administrativa del recurso KLRA202200442, en las págs. 107. 108 Véase, la TPOE, de la vista del 17 de junio de 2022, a la pág. 30. Énfasis nuestro.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

### 36 Todavía más, el perito de los recurrentes, Ing. Edwin A. Ayala Rodríguez, declaró:

[...] P Okey. Ahora bien, testigo. Nos había dicho que con relación a la construcción nueva. ¿ Usted e ntiende que es una construcción nueva porque dejó de operar por
un tiempo? ¿Es correcto ? R P or dos razones. P ¿ Cuál es la primer razón ? R Una porque no tengo evidencia de que estuvo operando por más de dos años y la segunda porque la construcción fue más de 50 por ciento, basado en la definición. P Vamos a la primera. Ust ed dice de que no tiene evidencia de que estuvo operando por más de dos años. R Correcto. P ¿ Leyó usted el Memorial Explicativo que se sometió en la segunda Preconsulta ? R Sí. P Que es la que... ¿Diga si es o no cierto que ese Memorial Explicativo contenía 16 anejos? R Eso es correcto. P ¿Y de esos anejos, fue evaluado por el Municipio Autónomo de Caguas? R Sí. Es correcto. P Entonces. ¿ Usted conoce cómo se ha interpretado el concepto de interrupción de tiempo de un Permiso de Uso ? No de construcció n. Un permiso de uso

. ¿Usted tiene conocimiento? R Sí. P ¿ Cómo se ha interpretado ese concepto ? R Yo entiendo q ue tiene que haber la intención de haber operado
. P La intención de haber operado. ¿Y qué más? R Eso es lo que sé. P ¿Perdón? R Eso es lo que conozco
. 109 [...] Cónsono con lo anterior, la OP

- MAC no erró al determin ar que, desde el momento en que Sammy Odeh adquirió la estación de gasolin a , tuvo siempre la intención de re abrirla al público como gasolinera

. Así lo hizo. Es por ello , que a pesar de no haber despachado gasolina por un periodo mayor de dos años, no se puede concluir que Sammy Odeh renunció al permiso de uso de la gasolinera

. Por tal razón, los procesos ante la O P

- MAC no

109 Véase, la TPOE, de la vista del 17 de junio de 2022, en el contrainterrogatorio a la s pág s
. 12

- 13

. Énfasis nuestro.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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correspondían a aquellos propios de una nueva esta ción de gasolina . De manera que, las vistas públicas que, según los recurrentes debían ocurrir previo a la emisión de l permiso 2018
- 248898
- PCO
- 017383 , 110 y subsiguientes permisos , no son de aplicación ni necesarias para este caso

. En ese sentido, el permiso de uso y localización de la estación de gasolina adquirida por Sammy Odeh resulta ser antes de la prohibición de ubicación a menos de 1,000 pies de instituciones educativas. Cabe indicar que la OP

- MAC tomó en consideración que l a estructura de antigua estación de gasolina fue demolida por requerimiento de las compañía s de seguros, que se negaban a dar cubierta por el mal estado de la estructura , por lo cual, el lugar donde se realizó la reconstrucción y remodelación no se trata d e un terreno vacante que pueda constituir una nueva construcción. Tampoco cabe hablar de que esta estación de gasolina no
contaba con tienda de conveniencia , razón por la cual la reconstrucción y remodelación de la gasolinera y mini market constituyen una nueva construcción. Al respecto, el testigo de los recurrentes, Sr. Felix F. Bermúdez Vega, gerente de área en el departamento de ventas de Total Petroleum del 2012

– 2020,
declaró: [...]

P Vamos a ubicarnos en el tiempo. ¿En la estación de gasolina había cuatro surtidores? R Eso es correcto

. P ¿Indicó a preguntas del compañero, que no había una tienda de conveniencia? R Una tienda de conveniencia como se conoce hoy en día, no

. P No. R Era ...sí. P La pregunta es simple. A preguntas del compañero, ¿uste d indicó que no había una tienda de conveniencia? R No. Él tenía artículos. Unos artículos dentro del edificio

. P ¿Qué artículos tenía? ¿Vendía algunos artículos?

110 Permiso de construcción certificado para estación de gasolina.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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R Sí. P ¿Cómo qué? R Sí. É l tenía allí unas papitas, tenía allí.., la última vez que estuve en esa estación había un escritorio, había una caja de cobro, habían eh, artículos para perfumes de carros, cuando se lavaban los carros. Que le llamaban la... P ¿Tenía hielo? ¿Venta de hielo? R Había, sí. P ¿Refrescos de todas clases? R Sí. Había refrescos. Sí. P ¿Había refrescos? Dígame usted, de acuerdo a su experiencia, ¿esos son artículos que se venden en una tienda de conveniencia? R Sí. P Le pregunto

. R Claro que sí. P Okay. O sea, que ¿podemos decir que sí se vencían artículos que se venden en una tienda de conveniencia? Dígame si estoy correcto en mi apreciación

. R Eso es correcto licenciado

. [...]. 111 De igual modo, se desprende que la instalación de dos despachadoras de gasolina, adicionales a las cuatro existentes, no constituyen un exceso del 50 por ciento.
E n segundo orden, los recurrente s plantean que la
C ertificación de C umplimiento A mbiental por Exclusión Categórica, expedida por la OGPe en favor de Sammy Odeh, 112 al ampar o d e la
exclusión núm. 45 contenida en la Resolución 11

– 1 7 emitida por
la JCA , fue obtenida mediante información falsa e incorrecta

. En específico, en el apartado de Condiciones Genera l es 1.b. de la Certificación de Cumplimiento Ambiental por Exclusión Categórica , en lo pertinente , expresa :

[...]
Condiciones Generales De acuerdo con la solicitud de esta Determinación, se certificó el cumplimiento con los siguientes requisitos, cuyo incumplimiento podrá repercutir en la revocación de esta Determinación:

111 Véase, la TPOE, de la vista del 10 de junio de 2022, en el contrainterrogatorio a las págs. 63

- 64. Énfasis nuestro. 112 Véase, el Apéndice del recurso de Apelación KLAN202200646, en las págs. 511

- 513.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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1. Las actividades de uso o de construcciones livianas de nuevas estructuras no están ubicadas o desarrolladas en:
a. ... b. Áreas en las que la Junta de Calidad Ambiental (JCA) u otras agencias gubernamentales estatales o federales hayan determinado que existe un grado de contaminación que excede el permitido por los reglamentos vigentes

. 113 Arguyen los recurrentes que para la fecha en que se peticionó la exclusión categórica núm. 45, la estación de gasolina adquirida

por Sammy Odeh figuraba en la lista de “LUST” (“Leaking Underground Storae Tank”, t/c/c “ LUST ”) y no lo divulgó

. Tampoco
tiene razón. De entrada, no ha

y evidencia alguna de que Sammy Odeh o algún representante de la OP

- MAC, OGPe o JCA hayan actuado de forma fraudulenta al momento de expedir la Certificación de Cumplimiento Ambiental por Exclusión Categórica. De otra parte, tanto el perito presentado por los recurrente s como el perito de Sammy Odeh, dieron opiniones diametralmente opuesta s sobre este punto.
Ante ello , el racional utilizado por el TPI al abordar esta controversia, estrib ó en que el antes citado apartado 1.b ., dispone que no se podrán utilizar las exclusiones categóricas como eximente para preparar un documento ambiental, cuando el área donde se vaya a realizar la acción o actividad excede el grado de contaminación permitido por los reglamentos vigentes

. En ese sentido , no bastó con
dem ostrar que la estación de gasolina se encuentra en el “LUST
List” , ni con demostrar que el área donde ubica la gasolinera adolece
de contaminación. Sobre el particular, el foro sentenciador
correctamente resolvió que los recurrentes no presentaron prueba

a lguna del cuál era el grado de contaminación permitido por los

113 Id ., a la pág. 511.KLRA202200442 consolidado con KLAN202200646 

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reglamentos de la JCA, u otras agencias concernidas , cuando se tramitó el permiso de reconstrucción o remodelación de Sammy
Odeh

. En fin, la expedición de los permisos : (1) 2018
- 248898
- PCO
017383 ; 114 (2) 2019
- 289469
- PU
- 014630 ; 115 (3) 2019
- 288289
- PCOC
- 003560 ; 116 y (4) 2019
- 288289
- PCOC
- 005541 , 117 emitidos por la OP

- MAC a favor de Sammy Odeh , no son producto de una actuación arbitraria, ilegal o irrazonable que constituyan un abuso de discreción que requiera nuestra intervención. Por otra parte, el TPI determinó que, como objetivo principal para la concesión del interdicto bajo el Artículo 14.1 de la Ley 161

- 2009 , los recurrente s no present aron la prueba suficiente para
evidenciar el acto fraudulento o engañoso de Sammy Odeh en la obtención del permiso reconstrucción y remodelación. Tal determinación, merece nuestra deferencia.
En cuanto a la imposición de honorarios y costas, a pesar de que los recurrent es lo señalan como error, nuestro ordenamiento jurídico los contempla y el TPI tuvo , dentro de su apreciación, a bien imponerlos . A la luz de lo anterior, ello no constituye un abuso de discreción, por lo que es meritorio conceder le nuestra deferencia

.

- I V
Por los fundamentos antes expresados, se confirman los

casos consolidados KLRA202200442 y KLAN202200646

. Lo acordó el Tribunal y lo certifica la s ecretaria del Tribunal de Apelaciones.

L c da

. Lilia M. Oquendo Sol í s

Secreta ria del Tribunal de Apelaciones

114 Permiso de construcción certificado para estación de gasolina. 115 Permiso único de operación para estación de gasolina y tienda de conveniencia. 116 Permiso de construcción enmendado para la estación de gasolina y tienda de conveniencia. Obsérvese, que por e rror involuntario se expresó el núm. 2019

- 288289

- PCOC

- 0035 8 0 , cuando lo correcto es 2019

- 288289

- PCOC

- 0035 6 0. 117 Enmienda a los fines de incluir la instalación de 2 despachadores de gasolina adicionales.