D A 1 0

- 0 2 6 5

I N T H E S U P R E M E C O U

R T O F T H E S T

A T E O F M O N T

A N A

2 0 1 0 M T 2 6 4

G R E G S T

E E D a n d C H E R A L Y

N S T E E D

, a n d

W I L L I A M L

. S A

N G U I N E a n d P H Y

L L I S S A N G U I N E

,

P l a i n t i f f s a n d A p p e l l a n t s

,

v

.

B R U C E R

. S O L S O

, M A R G A R E T V

. S O L S O

, R I C H A R D

C A R T E R A N D D I A N E M

. C A R T

E R

, T r u s t e e s o f t h e

C a r t e r F a m i l y T r u s t

, J O E L B E R

N A R D A R B I C

, L A W R EN C E

O

. C A S A Z Z

A

, M A R Y B E T

H C A S A Z Z A

, C H A D

Y O U N G L O V E

, V I C K I A

. T

I S D E L L

, G A R Y D

. T I S D E L L

, and “ PLAT 1706 ” E a s e m e n t H o l d e r s A s s o c i a t i o n

,

D e f e n d a n t s a n d A p p e l l e e s

.

APPEAL FROM: District Court of the Nin e teenth Judicial District,

I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f L i n c o l n

, C a u s e N o

. D V 0 8

- 2 0 8

H o n o r a b l e M i c h a e l C

. P r e z e a

u

, P r e s i d i n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t s :

J

. T i f f i n H a l l

, A t t o r

n e y a t L a w

, E u r e k a

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e s :

A m y N

. G u t h

, A t t o r

n e y a t L a w

, L i

b b y

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : N o v e m b e r 4

, 2 0 1 0

D e c i d e d : D e c e m b e r 1 4

, 2 0 1 0

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k December 14 20102

J u s t i c e P a t r i c i a O

. C o t t e r d e l i v e r e d t h e O p i n i o n o f t h e C o u r t

.

¶ 1 T h i s a p p e a l a r i s e s f r o m a n e a s e m e n t d i s p u t e a m o n g s e v e r a l p r o p e r t y o w n e r s l i v i n g

o n o r n e a r t h e s h o r e s o f G l e n L a k e n e a r E u r e k a

, M o n t a n a

. T h e S t e e d s o w n t h e s e r v i e n t

e s t a t e o f a 6

- f

o o t

- w i d e p e d e s t r i a n e a s e m e n t t h a t a l l o w s n e i g h b o r i n g l a n d o w

n e r s a c c e s s t o

G l e n L a k e

. T h e S t e e d s f i l e d t h e o r i g i n a l c o m

p l a i n t s e e k i n g

, a m o n g o t h e r t h i n g s

, t o q u i e t

t i t l e a n d e x t i n g

u i s h t h e e a s e m e n t

. T h e S a n g u i n e s o w n p r o p e r t y a d

j a c e n t t o t

h e e a s e m e n t

.

T h e y l a t e r j o i n e d t h e S t e e d s ’ s u i t a s p l a i n t i f f s

, c l a i m i n g t r e s p a s s b y L a r r y C a s a z z a

, o n e o f

t h e e a s e m e n t h o l d e r s

. F o l l o w i n g a n o n

- j u r y t r i a l

, t h e N i n e t e e n

t h J u d i c i a l D i s t r i c t C o u r t

f o r L i n c o l n C o u

n t y r u l e d t h a t t h e e a s e m e n t w a s v

a l i d a n d t h e e a s e m e n t h o l d e r s w e r e

e n t i t l e d t o u s e a n d m a i n t a i n t h e e a s e m e n t

. T h e C o u r t a w a r d e d $ 1 0 i n d a m a g e s t o t h e

S a n g u i n e s f o r t r e s p a s s

. T h e S t e e d s a n d S a n g u i n e s a p p e a l

. W e a f

f i r m

, b u t v

a c a t e t h e

D i s t r i c t C o u r t ’ s f

i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w r e l a t e d t o t h e p r o p o s e d d o c k

.

I S S U E S

¶ 2 A r e s t a t e m e n t o f t h e d i s p o s i t i v e i s s u e s o n a p p e a

l i s :

¶ 3 Did the District Court err i n d e n y i n g t h e S t e e d s ’ / S a n g u i n e s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t ?

¶ 4 A r e t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w c o r r e c t ?

F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L B A C K G R O U N D

¶ 5 I n O c t o b e r 2 0 0 6

, t h e S t e e d s p u r c h a s e d a p p r o x i m a t e l y 3

. 5 a c r e s ( a d o u b l e l o t ) o f

l a k e f r o n t p r o p e r

t y o n G l e n L a k e f

r o m P e t e r K l i n k e ( K l i n k e ) a n d h i s d a u g h t e r

. A t t h e

t i m e o f p u r c h a s e

, t h e S t e e d s w e r e t o l d t h a t a 6

- f o o t e a s e m e n t r a n a l o n g t h e n o r t h w e s t

b o u n d a r y o f t h e p r

o p e r t y a n d t h a t t h e e a s e m e n t p r o v

i d e d a c c e s s t o G l e n L a k e f o r c e r t a i n3

n e i g h b o r s w i t h o u

t l a k e f r o n t p r o p e r t y

. S t e e d s a s s e r t t h a t t h e t i t l e s e a r c h r e v

e a l e d 2 t i t l e s

g r a n t i n g e a s e m e n t r i g

h t s t o 5 f a m i l i e s

.

¶ 6 T h e p r o p e r t y p u r c h a s e d b y t h e S t e e d s w a s p a r t o f a l a r g e r p a r c e l o f p r o p e r t y

( 2 0 + a c r e s ) o w

n e d f o r m a n y y e a r s b y K l i n k e

. I n 1 9 8 9

, K l i n k e d i v i d e d t h i s l a r g e p a r c e l

i n t o s m a l l e r p a r c e l s

. S u b s e q u e n t l y

, s u c c e s s i v e o w

n e r s s u b d i v

i d e d o n e o f t h e s e p a r c e l s

i n t o 7 m o r e l o t s

. I

n e a c h i n s t a

n c e

, t h e d e e d s g

i v e n t o t h e l o t b u y e r s c o n t a i n e d g r a n t s o f

e a s e m e n t r i g

h t s t o a c c e s s G l e n L a k e

. A l t h o u g h s o m e o f t h e d e e d s c o n t a i n e d d r a f

t i n g

e r r o r s

, t h e D i s t r i c t C o u r t c o n c l u d e d t h a t s u c h c l e r i c a l e r r o r s d i d n o t a f f e c t t h e v a l i d i t y o f

t h e e a s e m e n t s

. F o r e a s e o f r e v i e w

, g i v e n t h e n

u m b e r o f p e r s o n s o r i g

i n a l l y p a r t i e s t o t

h i s

l a w s u i t a n d t h e p a t h t

h e l i t i g a t i o n h a s t a k e n

, t h e f

o l l o w i n g t a b l e r e f

l e c t s K l i n k e ’ s o r i g i n a l

d i v i s i o n o f h i s p r o p e r t y a n d t h e s u b s e q u e

n t d i v i s i o n s

, a s w e l l a s t h e n a m e o f t h e p a r c e l ’ s

c u r r e n t o w

n e r a n d t h a

t o w n e r ’ s s t a t u s i n t h i s l a w s u i t :

K l i n k e

O r i g i n a l L o t

D i v i s i o n C u r r e n t O w n e r s

a n d

( M o n t h a n d Y e a r o f P u r c h a s e ) S t a t u s

P a r c e l A M u r r a y

, D a l e

, a n d F o l l e n s b e e ( 7 / 1 9 9 2 ) S e t t l e d a n d / o r d i s m i s s e d

U n n a m e d C a s a z z a ( 5 / 1 9 9 6 ) D e f e n d a n t s / A

p p e l l e e s

P a r c e l B A

r b i c ( 2 / 2 0 0 3 ) D e f e n d a n t / A p p e l l e e

P a r c e l C C a r t e r ( 7 / 1 9 9 6 ) D e f e n d a n t s / A

p p e l l e e s

P a r c e l D S o l s o ( 1 1 / 1 9 9 4 ) D e f e n d a n t s / A

p p e l l e e s

P a r c e l E F u r t h e r s u b d i v i d e d i n t o L o t s A

- C :

L o t A T i s d e l l ( 6 / 1 9 9 4 )

L o t B Y o u n g l o v e ( 1 2 / 2 0 0 1 )

Lot C

– f u r t h e r s u b d i v i d e d i n t o L o t s 1

- 5 :

L o t 1 P r i c e ( n o t a v a i l a b l e )

L o t 2 D a n i e l s ( n o t a v a i l a b l e )

L o t 3 B a k e r ( 5 / 2 0 0 2 )

L o t 4 B a k e r ( 1 0 / 2 0 0 8 )

L o t 5 F o l l e

n s b e e ( 7 / 2 0 0 4 ) S t i p u l a t e d s e t t l e m e n t s

w i t h S t e e d s

D e f a u l t e d

D e f a u l t e d

S e t t l e d w i t h S t e e d s

S e t t l e d w i t h S t e e d s

S e t t l e d a n d d i s m

i s s e d

P a r c e l F S t e e d P l a i n t i f f s / A p p e l l a n t s4

¶ 7 D u r i n g t h e c o u r s e o f t h i s l i t i g a t i o n

, t h e D a l e s a n d t h e M u r r a y s s e t t l e d w i t h t

h e

S t e e d s a n d S a n g

u i n e s a n d a r e n o l o n g

e r d e f e n d a n t s i n t h i s c a s e

. T h e D a n i e l s a n d P r i c e s

h a d d e f a u l t j u d g m e n t s e n t e r e d a g a i n s t t h e m b y t h e D i s t r i c t C o u r t a n d a r e n o l o n g

e r

d e f e n d a n t s

. A l s o

, t h e S t e e d s a n d t h e S a n g u i n e s s e t t l e d w i t h t h e F o l l e n s b e e s a n d t h e

B a k e r s

. Y o u n g

l o v e a n d t h e T i s d e l l s e n t e r e d i n t o s t i p u l a t e d s e t t l e m e n t a g

r e e m e n t s w i t h

t h e S t e e d s a n d S a n g

u i n e s

. U n d e r t h e s e a g r e e m e n t s

, i f t h e e a s e m e n t i s e x t i n g u i s h e d

, t h e

S t e e d s w i l l p a y Y o u n g

l o v e a n d T i s d e l l s $ 5

, 0 0 0 e a c h

. I f t h e e a s e m e n t i s n o t e x t i n g u i s h e d

,

Y o u n g l o v e a n d t h e T i s d e l l s r e t a i n t h e i r e a s e m e n t r i g h t s

.

¶ 8 A t t h e t i m e t h e S t e e d s p u r c h a s e d t h e i r p r o p e r

t y f r o m K l i n k e

, t h e e a s e m e n t h a d

s e e n l i t t l e f

o o t t r a f f i c a n d w a s p r i m a r i l y u s e d b y d e e r a n d o t h e r g a m e

. I t w a s c o v

e r e d

w i t h b r u s h a n d s m a l l t r e e s

. T h e e a s e m e n t i s a p p r o x i m a t e l y 4 0 0 f e e t l o n g a n d 6 f

e e t w i d e

.

A s t h e t r a i l n e a r s t h e s h o r e s o f G l e n L a k e

, t h e l a n d d r o p s a p p r o x i m a t e l y 1 0 t o 1 2 f e e t i n t o

a s t e e p b l u f

f

. T h e D i s t r i c t C o u r t d e s c r i b e d a c c e s s t o t h e l a k e s h o r e f r o m t h a t p a r t o f t h e

easement as being “ all but unusable except for the most intre p i d a n d a t h l e t i c a d v e n t u r e r

. ”

¶ 9 T h e S t e e d s p u r c h a s e d t h e d o u b l e

- l o t P a r c e l F i n O c t o b e r 2 0 0 6 w i t h t h e i n t e n t i o n

o f h a v i n g t h e b o u

n d a r y b e t w e e n t

h e 2 l o t s r e d r a w

n

. T h e y t h e n p l a n n e d t o s e l l t h e l o t t h a t

h a d K l i n k e ’ s f

o r m e r h o u s e o n i t a n d b u i l d a n e w h o m e o n t h e s e c o n d l o t

. T h e s e c o n d l o t

c a r r i e d t h e e a s e m e n t

.

¶ 1 0 O n M e m o r i a l D a y w e e k e n d i n M a y 2 0 0 7

, t h e S t e e d s v i s i t e d t h e p r

o p e r t y

. W

h e n

t h e y a r r i v e d t h e y e n c o u

n t e r e d D e f

e n d a n t / A p p e l l e e L a r r y C a s a z z a c l e a r i n g t h e e a s e m e n t

.

C a s a z z a a n d a f

r i e n d h a d b e e

n w o r k i n g f

o r a p p r o x i m a t e l y a n h o u r

. U s i n g a c h a i n s a w

, a

p u l a s k i

, v a r i o u s h a n d t o o l s

, a t r a i l e r a n d a n A T V

, t h e t w o m e n h a d c l e a r e d m u c h o f t h e5

b r u s h f r o m t h e e n t i r e 6

- f

o o t w i d t h o f t h e e a s e m e n t

, h a d c u t s o m e s m a l l t r e e s

, a n d h a d

m o v e d a n d a r r a n g

e d r o c k s a l o n g t h e e a s e m e n t t o c r e a t e s w i t c h b a c k s f o r e a s i e r f

o o t a c c e s s

t o t h e l a k e

.

¶ 1 1 T h e S t e e d s i n t r o d u c e d t h e m s e l v e s t o C a s a z z a

, w

h o d i d n o t k

n o w t h a t K l i n k e h a

d

s o l d t h e p r o p e r t y t o t h e S t e e d s

. C a s a z z a e x p l a i n e d t o t h e S t e e d s h i s p l a n f o r t h e

e a s e m e n t

, i n c l u d i n g t h e r e m o v a l o f a t l e a s t 3 m o r e t r e e s

, e x c a v a t i o n o f t h e b l u f

f f o r

i n s t a l l a t i o n o f s t e p s d o w n t o t h e s h o r e a

n d c o n s t r u c t i o n o f a d o c k f

o r t h e e a s e m e n t

h o l d e r s

. T h e S t e e d s i m

m e d i a t e l y p r o t e s t e d t h e r e m o v a l o f c e r t a i n t r e e s a n d t h e u s e o f a

w h e e l e d v e h i c l e o n t h e e a s e m e n t

. C a s a z z a r e p l i e d t h a t h i s i n t e r

p r e t a t i o n o f t h e e a s e m e n t

l a n g u a g e d i d n o t p r e c l u d e u s e o f a n A T V o r w h e e l e d v e h i c l e s o n t

h e t r a i l

. C a s a z z a

a g r e e d

, h o w e v e r

, t o n o t c

u t t h e d e s i g n a t e d t r e e s b u t r a t

h e r t o d r i v

e h i s A T V a r o u n d t

h e m

.

H e a l s o a g r e e d t o r e s t r i c t f u t u r e u s e o f t h e A T V o n t h e e a s e m e n t a f t e r h i s c u r r e n t

m a i n t e n a n c e p r o

j e c t w a s c o m

p l e t e

.

¶ 1 2 T o a v

o i d t h e r e m a i n i n g t r e e s w h i l e h e c o n

t i n u e d c l e a r i n g t h e e a s e m e n t t o t h e b l u f f

,

C a s a z z a h a d t o d r i v

e h i s A T V o n t o t h e S a

n g u i n e s ’ p r o p e r t y

. H e d e c i d e d t o c o n t i n u e

w o r k i n g

, d r i v e o n S a n g

u i n e s ’ p r o p e r t y a n d c a

l l t h e m l a t e r

. B y t h e t i m e C a s a z z a h a d

f i n i s h e d w o r k i n g t h a t d a y

, i n a d d i t i o n t o c l e a r i n g b r u s h a n d s m a l l t r e e s

, h e h a d r o u g h l y

e x c a v a t e d t h e b l u f

f

. T h i s r e q u i r e d t h a t h e r e m o v e d i r t f r o m a r o u n d t

h e r o o t b e d o f o n e o f

t h e t r e e s S t e e d h a d w a n t e d t o p r o t e c t

. C a s a z z a a l s o h a d b u i l t a c r

u d e s e t o f s t e p s b y

p l a c i n g c o n c r e t e p a v

e r s a n d r o c k s d o w

n t h e e x c a v a t e d p o r t i o n o f t h e b l u f

f

, c r e a t i n g a

s l i g h t l y m o r e a c c e s s i b l e p a t h t o t h e l a k e s h o r e

. C a s a z z a d i d n o t p e r f o r m a n y f

u r t h e r6

m a i n t e n a n c e o r i m

p r o v e m e n t o f t h e e a s e m e n t d u r i n g t h e s u m m e r o f 2 0 0 7 a n d a g r e e d t o

r e f r a i n f r o m f u r t h e r w o r k u n t i l r e s o l u t i o n o f h i s d i f f e r e n c e s w i t h t h e S t e e d s

.

¶ 1 3 W h e n C a s a z z a s u b s e q u e

n t l y s p o k e t o t h e S a

n g u i n e s s e v e r a l d a y s l a t e r

, M r

.

S a n g u i n e d e n i e d h i m p e r m

i s s i o n t o u s e o r a c c e s s h i s p r o p e r t y

. C a s a z z a a g r e e d t o s t a y o f

f

S a n g u i n e s ’ p r o p e r t y

. N o t l o n g a f t e r t h i s c o n v

e r s a t i o n

, S a n g

u i n e v i s i t e d h i s w o o d e d

,

u n d e v e l o p e d l a k e f

r o n t l o t a n d f

l a g g e d t h e b o u n d a r y l i n e o f h i s p r o p e r t y a d j a c e n t t o t

h e

e a s e m e n t

. H e d i s c o v

e r e d s e v e r a l p l a c e s w

h e r e C a s a z z a h a d e n c r o a c h e d o n t o h i s

p r o p e r t y

.

¶ 1 4 W i t h i n w e e k s o f m e e t i n g C a s a z z a o n t h e e a s e m e n t i n M a y

, t h e S t e e d s r e t a i n e d a n

attorney to explore their rights vis

- à

- v i s t h e e a s e m e n t

. T h e a t t o r n e y s e n t C a s a z z a a l e t t e r

s e t t i n g f o r t h t h e S t e e d s ’ p o s i t i o n t h a t w h e e l e d v e h i c l e s a r e n o t b e u s e d o n t h e e a s e m e n t

a n d t h a t C a s a z z a r e f

r a i n f r o m a n y f u t u r e e a s e m e n t m a i n t e n a n c e w i t h o u t f i r s t n o t i f y i n g t h e

S t e e d s

. W

h i l e a c k n o w l e d g i n g t h a t t h e e a s e m e n t g

r a n t e d t h e r i g

h t t o h a v e a d o c k

, S t e e d s ’

l a w y e r e x p r e s s e d t h a t s u c h r i g

h t w a s t o a “ s m a l l s w i m m i n g d o c k

. ” S t e e d s ’ l e t t e r

e x p r e s s e d t h e i r d e s i r e t o b e g o o d n e i g h b o r s a n d t o r e s o l v

e t h i s e a s e m e n t m a t t e r w i t h o u t

t h e n e e d f o r l i t i g a t i o n

.

¶ 1 5 A f t e r n u m e r o u s u

n p r o d u c t i v e c o m m u n i c a t i o n s b e t w e e n t

h e S t e e d s a

n d C a s a z z a

o v e r s e v e r a l w e e k s

, C a s a z z a i n f

o r m e d t h e o t h e r e a s e m e n t h o l d e r s o f t h e o n g o i n g d i s p u t e

w i t h t h e S t e e d s

. S e v e r a l o f t h e m

, w i t h C a s a z z a

, c r e a t e d a n o n p r o f i t c o r p o r a t i o n

, P l a

t

1 7 0 6 E a s e m e n t H o l d e r s A s s o c i a t i o n ( E H A o r t h e A s s o c i a t i o n )

. “ P l a t 1 7 0 6 ” r e f e r s t o t h e

p l a t w h i c h c r e a t e d m a n y o f t h e l o t s t h e e a s e m e n t h o l d e r s o w n

.7

¶ 1 6 W h i l e t h e S t e e d s a n d t h e e a s e m e n t h o l d e r s c o n t i n u e d t o d i s a g

r e e o v e r t h e n a t u r e

a n d s c o p e o f t h e e a s e m e n t

, i n A u g u s t 2 0 0 7

, t h e S t e e d s b e g a n b u i l d i n g t h e i r n e w h o m e

s i t u a t e d a p p r o x i m a t e l y 2 5 f e e t f r o m t h e e a s e m e n t

. T h e y a l s o o b t a i n e d a p e r m i t t o b u i l d

an “ L ” s h a p e d d o c k n e a r t h e s h o r e l o c a t i o n n o t f a r f r o m t h e e a s e m e n t

.

¶ 1 7 C a s a z z a

, i n t u r n

, a p p l i e d t o L i n c o l n C o u n t y f o r p e r m i s s i o n t o c o n s t r

u c t a d o c k a t

t h e e a s e m e n t ’ s s h o r e l i n e l o c a t i o n

. H e l a t e r w i t h d r e w h i s f i r s t a p p l i c a t i o n a n d f

i l e d a

s e c o n d

. H e a g

a i n w i t h d r e w t h e d o c k a p p l i c a t i o n p e n d i n g t h e o u t c o m e o f t h i s l a w s u i t

.

¶ 1 8 T h e s u m m e r o f 2 0 0 8 c a m e a n d w e n t w i t h o u t r e s o l u t i o n o f t h e e a s e m e n t d i s p u t e

.

O n S e p t e m

b e r 9

, 2 0 0 8

, t

h e E H A s e n t a l e t t e r t o t h e S t e e d s i n f o r m i n g t h e m t h e

A s s o c i a t i o n w o u l d b e g i n m a i n t e n a n c e a n d i m p r o v e m e n t w o r k o n t h e e a s e m e n t i n

O c t o b e r 2 0 0 8

, i n c l u d i n g r e m o v a l o f t h e 3 t r e e s S t e e d h a d a s k e d t o b e p r o t e c t e d a n d

c o n s t r u c t i o n o f s t a i r s t o t h e l a k e s h o r e

. T h e l e t t e r a l s o i n d i c a t e d t h a t t

h e A s s o c i a t i o n

w o u l d b u i l d a d o c k t

h e f o l l o w i n g s p r i n g

.

¶ 1 9 O n S e p t e m

b e r 1 9

, 2 0 0 8

, t

h e S t e e d s f

i l e d t h e i r i n i t i a l c o m

p l a i n t

, s e e k i n g a

p r e l i m i n a r y i n j u n c t i o n

, a m o n g o t h e r t h i n g s

. A s a r e s u l t

, t h e e a s e m e n t h o l d e r s a g a i n

a g r e e d t o f

o r e g o e a s e m e n t i m

p r o v e m e n t s u n t i l t h e m a t t e r w a s r e s o l v e d

. S t e e d s

s u b s e q u e n

t l y f i l e d 2 a m e n d e d c o m

p l a i n t s

, u l t i m a t e l y n a m

i n g S a n g u i n e s a s a d d i t i o n a l

p l a i n t i f f s s e e k i n g d a m a g

e s f o r t r e s p a s s b a s e d o n C a s a z z a ’ s n u m e r o u s e n c r o a c h m e n t s o n t o

t h e i r p r o p e r t y i n M a y 2 0 0 7

. I n r e s p o n s e t o t

h e c o m p l a i n t

, t h e m a j o r i t y o f t h e n a m e d

d e f e n d a n t s a s w e l l a s t h e A s s o c i a t i o n e n g a g e d a s i n g

l e a t t o r n e y t o r e p r e s e n

t t h e m

. T h e

F o l l e n s b e e s

, h o w e v

e r

, r e t a i n e d s e p a r a t e c o u

n s e l

.8

¶ 2 0 S u b s e q u e

n t l y

, i n D e c e m

b e r 2 0 0 9

, t

h e F o l l e n s b e e s f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t

. T h e S t e e d s a n d S a n g u i n e s r e s p o n d e d w i t h a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

a g a i n s t a l l t h e D e f e n d a n t s

. I

n F e b r u a r y 2 0 1 0

, t h e D i s t r i c t C o u r t g r a n t e d t h e F o l l e n s b e e s ’

s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n

, c o n c l u d i n g t h a t t h e y p o s s e s s e d a l e g i t i m a t e e a s e m e n t

.

¶ 2 1 Applying § 70

- 17

- 111, MCA, the Montana statute which address es how se r v i t u d e s

m a y b e e x t i n g

u i s h e d

, t h e c o u r

t c o n c l u d e d t h a

t t h e F o l l e n s b e e s h a

d d o n e n o t

h i n g t o j u s t i f

y

t e r m i n a t i n g t h e i r e a s e m e n t r i g h t s

. A d d r e s s i n g t h e S t e e d s ’ / S a n g u i n e s ’ c o m

p l a i n t t h a t t h e

e a s e m e n t h a d b e c o m e o v e r b u r d e n e d b y s u b d i v

i s i o n

, t h e c o u r

t d e t e r m i n e d t h i s w a s a

“ s p e c u l a t i v

e ” c o n c e r n g

i v e n t h a t t o t h e d a

t e o f t h e c o u r t ’ s o r d e r

, o t

h e r t h a n C a s a z z a ’ s

e a r l y m a i n t e n a n c e

, i t a p p e a r e d n o o n e h a d u s e d t h e e a s e m e n t o t h e r t h a n t h e S t e e d s ’

housing contractor. The court was unwilling to impose a “ p r e e m p t i v e t e r m i n a t i o n o f

. . .

valuable property right [ s ] ” o f t h e e a s e m e n t h o l d e r s w h e n t h e r e w a s n o s h o w i n g t h a t

S t e e d s ’ c o n c e r n s r e g

a r d i n g s i g n i f i c a n t l y i n c r e a s e d f

o o t t r a f f i c

, o d o r

, n o i s e

, l i t t e r

, a n d p e t s

h a d c o m e t o f

r u i t i o n

.

¶ 2 2 On the same day the court granted Fol l e n s b e e s ’ m o t i o n

, t

h e D i s t r i c t C o u r t i s s u e d

i t s o r d e r d e n y i n g S t e e d s ’ / S a n g u i n e s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t a d d r e s s e d t o t h e

r e m a i n i n g d e f

e n d a n t s

. T h e c o u r t e m p l o y e d t h e s a m e r e a s o n i n g a s i t h a d i n t h e

F o l l e n s b e e s ’ o r d e r o n s u m m a r y j u d g m e n t

. I t h e l d t h a

t a l l t h e D e f e n d a n t s o w

n e d v a l i d

e a s e m e n t s

. T h e D i s t r i c t C o u r t a g a i n c o n c l u d e d t h e r e w a s n o l e g a l b a s i s u n d e r

§ 7 0

- 1 7

- 1 1 1

, M C A

, t o t e r m i n a t e v a l i d e a s e m e n t r i g

h t s

. T h e c o u r t a c k

n o w l e d g e d t h a t

c o m m o n l a w p r o h i b i t e d t h e o v e r b u r d e n i n g o f a s e r v i e n t e s t a t e b u t f o u n d t h a t

S t e e d s ’ / S a n g

u i n e s ’ c o n c e r n s o f o v

e r b u r d e n i n g w e r e p u r e l y s p e c u l a t i v e a t t h a t t i m e

. T h e9

court further ruled that material issues of disputed facts p e r t a i n i n g t o C a s a z z a ’ s u s e o f t h e

e a s e m e n t

, h i s a l l e g

e d t r e s p a s s a n d d a m a g

e s

, a n d d e f

e n d a n t s ’ c o u n

t e r c l a i m s

, r e m a i n e d ;

t h e r e f o r e i t s c h e d u l e d t h e m a t t e r f o r t r i a l

.

¶ 2 3 O n A

p r i l 2 9

, 2 0 1 0

, t h i s m a t t e r w i t h t h e r e m a i n i n g d e f e n d a n t s S o l s o s

, C a s a z z a s

,

C a r t e r s

, A

r b i c a n d t h e E a s e m e n t H o l d e r s A s s o c i a t i o n

, w a s h e a r d b y t h e D i s t r i c t C o u r t

w i t h o u t a j u r y

. T h e b e n c h t r i a l i n c l u d e d t e s t i m o n y o f p l a i n t i f f s G r e g S t e e d

, W i l l i a m

S a n g u i n e

, a n d d e f

e n d a n t s L a r r y C a s a z z a a n d R i c h a r d C a r t e r

.

¶ 2 4 T h e D i s t r i c t C o u r t e n t e r e d i t s F i n d i n g s o f F a c t

, C o n c l u s i o n s o f L a w

, a n d J u d g m e n t

o n M a y 6

, 2 0 1 0

. T h e c o u r t h e l d t h e e a s e m e n t a s t o a l l r e m a i n i n g d e f e n d a n t s w a s v a l i d

a n d w o u l d n o t b e e x t i n g u i s h e d

, a n d t h a

t t h e e a s e m e n t h o l d e r s w e r e e n t i t l e d t o i m p r o v e

a n d m a i n t a i n t h e e a s e m e n t

, i n c l u d i n g u s i n g a n A T V f o r m a i n t e n a n c e

, c o n s t r

u c t i o n

, a n d

t r e e r e m o v

a l

. T h e c o u r t s t a t e d t

h e e a s e m e n t h o l d e r s w o u l d b e e n t i t l e d t o c o n s t r

u c t a d o c k

i f a u t h o r i z e d b y t

h e a p p r o p r i a t e c o u n

t y r e g u l a t o r y a g

e n c y

. T h e c o u r t a w a r d e d $ 1 0 t o t h e

S a n g u i n e s f o r n o m i n a l d a m a g

e s r e s u l t i n g f

r o m C a s a z z a ’ s t r e s p a s s

. T h e D i s t r i c t C o u r t

d i s m i s s e d a l l c o u

n t e r c l a i m s a n d i n s t r

u c t e d t h a t e a c h p a r t y b e a r h i s o r h e r o w n c o s t s

.

¶ 2 5 T h e S t e e d s a n d S a n g u i n e s f i l e d a t i m e l y a p p e a l

.

S T A N D A R D S O F R E V I E W

¶ 2 6 W e r e v i e w a r

u l i n g o n s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o

, a p p l y i n g t h e s a m e

M

. R

. C i v

. P

. 5 6 a n a l y s i s u s e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t

. G o e t t e l v

. E

s t a t e o f B a l l a r d

, 2 0 1 0

M T 1 4 0

, ¶ 1 0

, 3 5 6 M o n

t

. 5 2 7

, 2 3 4 P

. 3 d 9 9

.

¶ 2 7 T h i s C o u r t r e v

i e w s t h e f

i n d i n g s o f a t r i a l c o u r t s i t t i n g w i t h o u t a j u r y t o d e t e r m

i n e

if the court’s f

indings are clearly erroneous. M. R. Civ. P. 52(a) A d i s t r i c t c o u r t ’ s1 0

f i n d i n g s a r e c l e a r l y e r r o n e o u s i f t h e y a r e n o t s u p p o r t e d b y s u b s t a n t i a l c r e d i b l e e v i d e n c e

,

i f t h e t r i a l c o u r

t h a s m i s a p p r e h e n d e d t h e e f f e c t o f t h e e v i d e n c e

, o r i f a r e v i e w o f t h e

r e c o r d l e a v

e s t h i s C o u r t w i t h t

h e d e f i n i t e a n d f

i r m c o n v i c t i o n t h a

t a m i s t a k e h a s b e e n

committed. Addit i o n a l l y

, i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g s a r e s u p p o r t e d

b y s u b s t a n

t i a l c r e d i b l e e v

i d e n c e

, t h i s C o u r t m

u s t v i e w t h e e v

i d e n c e i n t h e l i g

h t m o s t

f a v o r a b l e t o t h e p r e v

a i l i n g p a r t y

. W e r e v

i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w t o

d e t e r m i n e w h e t h e r t h o s e c o n c l u s i o n s a r e c o r r e c t

. G u t h r i e v

. H a r d y

, 2 0 0 1 M T 1 2 2

, ¶ 2 4

,

3 0 5 M o n t

. 3 6 7

, 2 8 P

. 3 d 4 6 7 ( c i t a

t i o n o m i t t e d )

.

D I S C U S S I O N

¶ 2 8 B e c a u s e r e s o l u t i o n o f t h e 2 i s s u e s p r e s e n t e d o n a p p e a l g e n e r a t e s t h e s a m e o v

e r a l l

a n a l y s i s

, w e c o n s i d e r t h e 2 i s s u e s t o g e t h e r

.

¶ 2 9 I n i t i a l l y

, w e n o t e t h a

t w h i l e t h e l a n g

u a g e g r a n t i n g t h e e a s e m e n t t o t h e v a r i o u s

e a s e m e n t h o l d e r s d i f

f e r e d i n s o m e m i n o r r e s p e c t s a m o n g t h e d e e d s

, t h e d e e d s i n g e n e r a l

granted “a non

- exclusive easement for ingress, egress, dock construction and utilit y

. ”

¶ 3 0 T he Steeds /Sanguines assert o n a p p e a l t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s O r d e r G r a n t i n g

Follensbees’ Motion for Summary Judgment “ e f f e c t i v e l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o

all the easement holders, ” a s i t p e r t a i n s t o e x t i n g u i s h m e n t

. I

n o t h e r w o r d s

, w

h e n t h e

Di s t r i c t C o u r t r

u l e d t h a t t h e F o l l e n s b e e s ’ e a s e m e n t s w o u l d n o t b e e x t i n g u i s h e d

, t h e

D i s t r i c t C o u r t e f

f e c t i v e l y p r e c l u d e d a n y c o n t r a r y r u l i n g a s t o t

h e r e m a i n i n g e a s e m e n t

h o l d e r s

. T h e S t e e d s / S a n g u i n e s t h e r e f

o r e s u b m i t t h a t t h e o n l y i s s u e s r e m a i n i n g f o r t r i a l

a f t e r t h i s O r d e r w a s e n t e r e d w e r e ( 1 ) t h e m o t i o n t o e x t i n g u i s h C a s a z z a s ’ e a s e m e n t r i g h t s

,

( 2 ) t h e t r e s p a s s a n d p r o p e r t y r e m e d i a t i o n c l a i m

, a n d ( 3 ) t h e D e f e n d a n t s ’ c o u

n t e r c l a i m s o f1 1

l o s s o f q u i e t e n

j o y m e n t a n d a b u s e o f p r o c e s s

. I n a d d i t i o n

, t h e S t e e d s / S a n g u i n e s a r g u e

t h a t t h e e a s e m e n t s h o u l d b e e x t i n g u i s h e d a s t o a

l l e a s e m e n t h o l d e r s b a s e d o n t h e c o n c e p t

of “overburdening” as recognized under common law, and under § 7 0

- 1 7

- 1 1 1 ( 1 ) ( c )

,

M C A

.

¶ 3 1 Steed s /Sanguine s argue that the originally

- granted easements favored only 2 lots

f o r u s e b y 5 f

a m i l i e s ; n o w

, t

h e e a s e m e n t s f

a v o r 1 5 l o t s w i t h a t l e a s t a s m a n y f a m i l i e s

,

p l u s t h e p o t e n t i a l u s e b y g

u e s t s a n d t e n a

n t s

. T h e y e x

p r e s s t h e i r c o n c e r n s a b o u t p o t e n t i a l

n o i s e

, t r a s h

, h e a v

y t r a f f i c

, a n d p e t s

, p o i n t i n g o u t t h e l a c k o f p a r k i n g o r b a t h r o o m f a c i l i t i e s

n e a r t h e e a s e m e n t

. T h e y a l s o a s s e r t a c o n c e r n a b o u t l i a b i l i t y f o r a n y i n j u r i e s t h a t m a y

o c c u r o n t h e e a s e m e n t a n d a n y p o t e n t i a l l y a d v

e r s e i m p a c t o n t h e v a l u e o f t h e i r p r o p e r t y

a s a r e s u l t o f a h e a v

i l y

- u s e d r e c r e a t i o n a l e a s e m e n t

.

¶ 3 2 T h e D i s t r i c t C o u r t r e v i e w e d s e v

e r a l M o n t a

n a c a s e s a d d r e s s i n g o v

e r b u r d e n i n g a n

e a s e m e n t

, a n d r e l i e d u

p o n t h e r u l e e s t a b l i s h e d i n o n e o f t h e e a r l i e r c a s e s

, L i n d l e y v

.

M a g g e r t

, 1 9 8 M o n

t

. 1 9 7

, 6 4 5 P

. 2 d 4 3 0 ( 1 9 8 2 )

. I n L i n d l e y

, t h e r e w a s a s i m

i l a r q u e s t i o n

o f w h e t h e r a n e a s e m e n t h a

d b e e n c o n v e y e d t o t o o m a n y p e r s o n s s u b s e q u e n t t o i t s

c r e a t i o n b y r e s e r v

a t i o n

. T w o o f t h e d e f

e n d a n t s i n t h e c a s e a r g

u e d t h a t p l a i n t i f

f s ’ u s e o f

t h e e a s e m e n t w o u l d “

b u r d e n t h e i r l a n d t o a g

r e a t e r e x t e n t t h a

n c o n t e m p l a t e d w h e n t h e

e a s e m e n t w a s c r e a t e d

. ” L i n d l e y

, 1 9 8 M o n t

. a

t 1 9 8

, 6 4 5 P

. 2 d a

t 4 3 1

. T h e C o u r t a f

f i r m e d

t h e d i s t r i c t c o u r

t ’ s r u l i n g t h a t d e f

e n d a n t s h a d t o a l l o w a c c e s s t o t h e e a s e m e n t

. T h e C o u r t

explained that “ [ t ] h e p r

o b l e m w i t h d e f

e n d a n t s ’ a r g

u m e n t i s t h a t t h e e a s e m e n t h a s t h u s f a r

n o t b e e n u s e d a n d t h e r e i s n o e v i d e n c e o f a n i n c r e a s e d b u r d e n

. ” T h e C o u r

t c o n t i n u e d t h a t

i t “ c a n n o t d e c l a r e t h e p r o p o s e d u s e w i l l b e i n c o n s i s t e n t w i t h t h e r e s e r v e d e a s e m e n t o n t

h e1 2

b a s i s o f s p e c u l a t i o n a s t o p o s s i b l e f u t u r e u s e s

. ” L i n d

l e y

, 1 9 8 M o n t

. A t 1 9 9

, 6 4 5 P

. 2 s a t

4 3 2

. S e e a l

s o T i t e c a v

. S t a t e

, 194 Mont. 209, 215, 634 P.2d 1156, 1160 ( 1 9 8 1 ) ( “ T h i s

C o u r t c a n n o t d e c l a r e t h e d e p a r

t m e n t ’ s p r o p o s e d u s e t o b e i n c o n s i s t e n t w i t h T i t e c a ’ s

e a s e m e n t o n t h e b a s i s o f s p e c u l a t i o n

. ” )

. T h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d t h i s a n a l y s i s p e r s u a s i v e

i n t h e c a s e a t b a r

.

¶ 3 3 S t e e d s / S a n g

u i n e s

, r e l y i n g o n L e

f f i n g w e l l R a n c h

, I

n c

. v

. C i e r i

, 2 7 6 M o n t

. 4 2 1

, 9 1 6

P.2d 751 ( 1 9 9 6 )

, a r g

u e t h a t t h e C o u r t ’ s r

u l i n g i n L e

f f i n g w e l l t h a t a p l a n n e d s u b d i v

i s i o n

creating 174 new easement ho l d e r s w a s a u s e “ n o t c o n t e m p l a t e d b y t h e o r i g

i n a l p a r t i e s t o

t h e e a s e m e n t s

, w o u l d b e i n c o n s i s t e n t w i t h t h e h i s t o r i c a l u s e o f t h e e a s e m e n t s

, a n d w o u l d

constitute an improper burdening of those easement s

, ” i s a p p l i c a b l e t o t h e c a s e a t b a r

.

L e f f i n g w e l l

, 2 7 6 M o n

t

. a t 4 3 2

- 3 3

, 9 1 6 P

. 2 d a

t 7 5 8

. T h e y a r g

u e t h a t

, a s i n L e

f f i n g w e l l

, t h e

s u b s t a n t i a l i n c r e a s e i n t h e n u m b e r o f e a s e m e n t h o l d e r s w a s n o t c o n t e m p l a t e d b y K l i n k e

a n d i s i n c o n s i s t e n t w i t h t h e h i s t o r i c a l u s e o f t h e e a s e m e n t

.

¶ 3 4 W e d i s a g

r e e

. F i r s t

, w e n o t e t

h a t t h e L e f f i n g w e l l C o u r t d i d n o t a d d r e s s t h e

s p e c u l a t i v

e n a t u r e o f t h e p r o p o s e d e a s e m e n t u s a g e ; r a t h e r

, i t f

o c u s e d u p o n d i s t i n c t l y

d i f f e r e n t f a c t o r s s u c h a s d i s r

u p t i o n o f a n o n

- g

o i n g b u s i n e s s

. U

n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s

h e r e p r e s e n t e d

, t

h e D i s t r i c t C o u r t ’ s r e l i a n c e o n L i n d l e y a n d i t s r e f u s a l t o e x t i n g

u i s h

l e g i t i m a t e e a s e m e n t r i g

h t s b a s e d o n s p e c

u l a t i o n w a s n o t e r r

o n e o u s

. I

n t h i s c o n

t e x t

, i t i s

a l s o i m p o r t a n t t o r e c o g

n i z e t h a t p o t e

n t i a l u s e o f t h e S t e e d s ’ e a s e m e n t h a s n o t e x p a n d e d a s

d r a m a t i c a l l y a s p o r t r a y e d b y t h e S t e e d s

. A s i n d i c a t e d i n t h e T a b l e a b o v e

, f o r m e r

d e f e n d a n t s P r i c e

, D a n i e l s

, M u r r a y

, D a l e

, a n d B a k e r h a v

e e i t h e r s e t t l e d o r d e f

a u l t e d

. T h e

r e c o r d d o e s n o t c o n

t a i n t h e t e r m s o f t h e s e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t s b u t i t a p p e a r s t h e s e1 3

p a r t i e s r e l i n q u i s h e d t h e i r e a s e m e n t r i g h t s

. A s a r e s u l t

, t h e o n l y r e m a i n i n g e a s e m e n t

h o l d e r s a r e t h e S o l s o s

, C a r t e r s

, C a s a z z a s

, F o l l e

n s b e e s

, A

r b i c

, Y o u n g l o v e a n d T i s d e l l s

.

T h u s

, h e r e t h e r e a r e 7 e a s e m e n t h o l d e r s w h e r e o n c e t

h e r e w e r e 5

, w

h i c h i s h a r

d l y a k i n t o

a n i n c r e a s e o f 1 7 4 e a s e m e n t h o l d e r s

, a s o c c u r r e d i n L e f f i n g w e l l

. M o r e o v

e r

, f u t u r e u s e o f

the easement will be largely dependent on the existence

— or lack thereof

— o f a

s w i m m i n g o r b o a t d o c k a t t h e e a s e m e n t ’ s s h o r e l i n e l o c a t i o n

. W h e t h e r o r n o t s u c h a d o c k

w i l l b e b u i l t w a s n o t a d e c i s i o n f o r t h e D i s t r i c t C o u r t t o m a k e ; t h i s d e c i s i o n w i l l b e m a d e

,

i f a t a l l

, b y t

h e a p p r o p r i a t e c o u n

t y r e g u l a t o r y a g

e n c y

.

¶ 3 5 T u r n i n g t o t h e S t e e d s ’ / S a n g u i n e s ’ s t a t u t o r y a r g

u m e n t f o r e x t i n g

u i s h m e n t

,

§ 7 0

- 1 7

- 1 1 1 ( 1 ) ( c )

, M C A

, p r o v i d e s :

E x c e p t a s p r o v i d e d i n s u b s e c t i o n ( 2 )

, a s e r v i t u d e i s e x t i n g u i s h e d b y t h e

p e r f o r m a n c e o f a n y a c t u p o n e i t h e r t e n e m e n t b y t h e o w n e r o f t h e

s e r v i t u d e o r w i t h t h e o w

n e r ’ s a s s e n t t h a t i s i n c o m p a t i b l e w i t h i t s n a t u r e

o r e x e r c i s e

.

¶ 3 6 While the Steeds/Sanguines claimed that the ease m e n t h o l d e r s “ a s s e n t e d t o t h e

s u b d i v i s i o n ” o f t h e p r

o p e r t y a n d t h a

t s u c h a s s e n t w a s a n a c t t h a t w a s i n c o m

p a t i b l e w i t h

t h e n a t u r e a n d e x e r c i s e o f t h e e a s e m e n t

, t h e D i s t r i c t C o u r t o b s e r v e d t h a t t h e e a s e m e n t

h o l d e r s m e r e l y p u r c h a s e d l a n d i n a s u b d i v i s i o n t h a t h a

d e a s e m e n t r i g

h t s a p p u r t e n a n

t t o i t

.

T h e c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e a b o v e

- r e f e r e n c e d s t a t u t e d i d n o t a u t h o r i z e t h e

e x t i n g u i s h m e n t o f t h e e a s e m e n t o n s u c h g r o u n d s

. T h e c o u r t c o n

t i n u e d

, h o w e v

e r

, t h a t

w h e t h e r C a s a z z a ’ s a c t i v i t i e s w e r e i n c o m p a t i b l e a c t s c o n t e m

p l a t e d b y t h e s t a t u

t e w a s a

q u e s t i o n o f f

a c t t o b e d e t e r m

i n e d a t t r i a l

, w

h i c h i s w h a t e v e n t u a l l y o c c u r r e d

.

¶ 3 7 We agree with the District Court’s assessment that the easement holders

— b y

purchasing lots in a subdivision

— d i d n o t p e r f o r m a n a c t t h a

t i s i n c o m

p a t i b l e w i t h t

h e1 4

n a t u r e o f S t e e d s ’ e a s e m e n t

. W e a l s o c o n c l u d e t h a t t h e S t e e d s / S a n g

u i n e s h a v

e n o t

d e m o n s t r a t e d “ p e r f

o r m a n c e o f a n y a c t ” b y t h e e a s e m e n t h o l d e r s t h a t i s i n c o m p a t i b l e w i t h

t h e n a t u r e o f t h e e a s e m e n t

.

¶ 3 8 T h e S t e e d s / S a n g

u i n e s f u r t h e r a s s e r t t h e D i s t r i c t C o u r t w a s w i t h o u t j u r i s d i c t i o n t o

c o n c l u d e t

h a t t h e e a s e m e n t h o l d e r s w e r e e n t i t l e d t o i m p r o v e a n d m a i n t a i n t h e e a s e m e n t

,

i n c l u d i n g t h e r i g

h t t o u s e a n A T V a n d t o r e m o v e r o c k s

, v e g e t a t i o n a n d t r e e s

. R e l y i n g o n

O l d F a s h i o n e d B a

p t i s t C h u r c h v

. M

o n t a n a D e p t

. o f R e v e n u e

, 2 0 6 M o n

t

. 4 5 1

, 6 7 1 P

. 2 d

6 2 5 ( 1 9 8 3 )

, t h e y o p i n e t h a t b a s e d u p o n t h e c o n

t e n t o f t h e S e c o n d A m e n d e d C o m p l a i n t

“ t h e s c o p e o f t h e e a s e m e n t o r o f w h a t r i g h t s t h e e a s e m e n t h o l d e r s h a v e t o m a i n t a i n o r

improve the easement were not before the [c] o u r t

. ”

¶ 3 9 T h e A

p p e l l e e s c o u

n t e r t h a t t h e S t e e d s / S a

n g u i n e s c l e a r l y p l a c e d t h e s c o p e o f t h e

e a s e m e n t b e f

o r e t h e D i s t r i c t C o u r t w

h e n t h e y r e p e a t e d l y a r g

u e d t h a t t h e e a s e m e n t h o l d e r s

s h o u l d f o r f e i t t h e i r r i g

h t s b a s e d i n p a r t u p o n C a s a z z a ’ s u s e o f h i s A T V o n t h e e a s e m e n t

p r o p e r t y

.

¶ 4 0 O l d F

a s h i o n e d B a p t i s t C h u r c h i s d i s t i n g

u i s h a b l e f

r o m t h e c a s e b e f

o r e u s

. I n t h a t

c a s e

, w h i c h i n v o l v e d t a x e x e m

p t i o n s o n v

a r i o u s c o n t i g

u o u s l o t s o w

n e d b y t h e c h u r c h

, t

h e

d i s t r i c t c o u r

t r e m o v e d t a x e x e m

p t i o n s g r a n t e d b y t h e D e p a r

t m e n t o f R e v

e n u e ( D O R ) o n

c e r t a i n l o t s

. T h e c h u r c h a p p e a l e d

, a r g u i n g t h a t t h e v

a l i d i t y o f 7 o f t h e s e e x e m p t i o n s w a s

n o t a t i s s u e i n t

h e c a s e a n d t

h e d i s t r i c t c o u r t e x c e e d e d i t s j u r i s d i c t i o n i n r u l i n g o n t h e m

.

W e a g r e e d

, n o t i n g t h a t t h e o r i g i n a l a c t i o n w a s t o q u i e t t i t l e o n l o t s 6

- 9

, b u t t h e c o u r t

p r o c e e d e d t o a c t w i t h r e s p e c t t o l o t s 1 0

- 1 6

, o v e r w h i c h n o d i s p u t e w a s e v e r r a i s e d b y1 5

e i t h e r p a r t y

. W e t h e r e f o r e c o n c l u d e d t h e c o u r

t e r r e d i n e x

p a n d i n g t h e n a t

u r e o f t h e

a c t i o n

.

¶ 4 1 Conversely, the S t e e d s ’ / S a n g u i n e s ’ S e c o n d A m e n d e d C o m p l a i n t i n c l u d e d 4

counts

— ( 1 ) a r e q

u e s t f o r d e c l a r a

t o r y j u d g m e n t

, ( 2 ) a

n a c t i o n t o q

u i e t t i t l e

, ( 3 ) a r e q

u e s t

f o r i n j u n c t i v e r e l i e f

, a n d ( 4 ) a n a c t i o n f

o r t r e s p a s s

, r e m e d i a t i o n a n d d a m a g e s ( a s t o

C a s a z z a )

. S t e e d s / S a n g

u i n e s a s s e r t e d u n d e r C o u n t F o u r a s e v

i d e n c e o f t r e s p a s s a n d t

h e

n e e d f o r r e m e d i a t i o n t h a t C a s a z z a c u t t r e e s

, c l e a r e d b r u s h

, m o v e d r o c k s

, i n s t a l l e d s t e p s

a n d d r o v e h i s A T V u p a n d d o w n t h e e a s e m e n t

. A d d i t i o n a l l y

, i n o t h e r p l e a d i n g s

S t e e d s / S a n g

u i n e s r e f e r r e d t o C a s a z z a ’ s e a s e m e n t

- c l e a r i n g a c t i v i t i e s a s e v i d e n c e o f

trespass

, a n d t h e b u i l d i n g o f s t e p s a s f u r t h e r e v i d e n c e o f a n “ u n r e a s o n a b l e b u r d e n ” o n t h e

servient estate. A s C a s a z z a ’ s m a i n t e n a n c e a n d i m p r o v e m e n t a c t i v

i t i e s o n t h e e a s e m e n t

w e r e r e p e a t e d l y r a i s e d a n d c h a l l e n g e d t h r o u g h o u t t h i s c a s e

, w e c o n c l u d e t h e D i s t r i c t

Court appropriately took the opportunity to define t h e s c o p e o f t h e e a s e m e n t h o l d e r s ’

r i g h t s i n a m a n n e r t h a t d o e s n o t b u r d e n t h e s e r v

i e n t e s t a t e b u

t a l l o w s t h e e a s e m e n t

h o l d e r s ’ r e a s o n a b l e u s e o f t h e i r r i g h t s t o t h e p r o p e r t y

.

¶ 4 2 F i n a l l y

, t h e S t e e d s / S a n g u i n e s a l s o a r g

u e t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t t h e

easement holders’ proposed dock would not unduly burden the S teeds’ /S a n g u i n e s ’

p r o p e r t i e s

. W e a g

r e e w i t h t h i s a r g

u m e n t

. W

h i l e t h e D i s t r i c t C o u r t w a s u n d e r s t a n d a b l y

r e l u c t a n t t o l e a v e t h i s i s s u e f

o r a n o t h e r d a y

, t

h e f a c t i s t h a t t h e i s s u e o f t h e t y p e a n d s i z e

o f t h e p r o p o s e d d o c k i s n o t r i p e f o r d e t e r m i n a t i o n

. A t p r e s e n t

, i t i s u n k n o w n w h e t h e r t h e

p r e v a i l i n g D e f

e n d a n t s w i l l r e n e w t h e i r a p p l i c a t i o n t o c o n s t r u c t a d o c k

, w

h e t h e r t h e

a p p l i c a t i o n w i l l b e g

r a n t e d

, a n d i f i t i s

, w

h a t t y p e a n d s i z e o f d o c k w i l l b e a p p r o v e d

.1 6

T h e r e f o r e

, w e v a c a t e a s p r e m a t u r e t h o s e f i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w o f t h e

D i s t r i c t C o u r

t w h i c h r e s o l v

e t h e q u e s t i o n o f w

h e t h e r t h e t y p e o f d o c k l a s t p r

o p o s e d w i l l

unduly burden the S teeds’ /S ang u i n e s ’ p r o p e r t i e s

.

¶ 4 3 T h e S t e e d s / S a n g

u i n e s r e q u e s t t h a

t

, i n t h e e v e n t w e e x t i n g

u i s h t h e e a s e m e n t s w e

o r d e r C a s a z z a t o r e m e d i a t e a n d r e s t o r e t h e S t e e d s ’ a n d S a

n g u i n e s ’ p r o p e r t i e s

. H a v i n g

affirmed th e D i s t r i c t C o u r t ’ s r e f u s a l t o e x t i n g

u i s h t h e e a s e m e n t s

, w e n e e d n o t a d d r e s s t h i s

i s s u e

.

C O N C L U S I O N

¶ 4 4 F o r t h e f

o r e g o i n g r e a s o n s

, w e a f

f i r m t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s r u l i n g s

, w i t h t h e

e x c e p t i o n t h a

t w e v a c a t e t h e c o u r t ’ s f

i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w r e l a t e d t o t h e

a p p r o p r i a t e n e s s o f t h e p r

o p o s e d d o c k

.

/ S / P A T R I C I A C O T T E R

W e c o n c u r :

/ S / M I K E M c G R A T H

/ S / J A M E S C

. N E L S O N

/ S / M I C H A E L E W H E A T

/ S / J I M R I C E