### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Apr il 17 , 20 12 Ses si on

IN RE: E STATE OF JACK B . HIL L, JANE ANN STEFFEY, EXECUTRI X

A p p e a l f r o m t h e P r o b a t e C o u r t f o r L o u d o n C o u n t y

N o

. 3 6 6 3 H o n

. R e x A

. D a l e , J u d g e

N o

. E 2 0 1 1

- 0 1 7 7 9

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- J U N E 1 9

, 2 0 1 2

T h i s a p p e a l i n v o l v e s a d i s p u t e o v e r t h e d e c e d e n t ' s C o d i c i l t o h i s W i l l

. T h e C o d i c i l d i v i d e d

d e c e d e n t ' s r e a l p r o p e r t y b e t w e e n d e c e d e n t ' s d a u g h t e r a n d J e f f W

. P o w e l l

. W h e n d e c e d e n t

w a s o n h i s d e a t h b e d h e a s k e d a l a w y e r t o p r e p a r e t h e C o d i c i l

, w h i c h d e s c r i b e d w h e r e c e r t a i n

p r o p e r t y l i n e s b e t w e e n t h e p a r t i e s w o u l d b e d r a w n

, a n d t h e C o d i c i l e s s e n t i a l l y g a v e 4 5 a c r e s

t o d e c e d e n t ' s d a u g h t e r a n d 5 5 a c r e s t o P o w e l l

. D u r i n g t h e a d m i n i s t r a t i o n o f t h e E s t a t e

, t h e

p a r t i e s e m p l o y e d a s u r v e y o r t o s u r v e y t h e p r o p e r t y l i n e s f o r t h e p u r p o s e o f p r e p a r i n g t h e

r e s p e c t i v e d e e d s

. T h e s u r v e y o r d e t e r m i n e d t h a t t h e d e s c r i p t i o n o f t h e b o u n d a r i e s i n t h e

C o d i c i l g a v e P o w e l l 8 0 p l u s a c r e s a n d t h e d e c e d e n t ' s d a u g h t e r 1 9 p l u s a c r e s

. E s s e n t i a l l y

, t h e

T r i a l C o u r t h e l d t h a t t h e d e s c r i p t i o n s c r e a t e d p a t e n t a m b i g u i t i e s

, b u t h e a l s o c o n c l u d e d t h a t

e v e n i f t h e a m b i g u i t i e s w e r e l a t e n t

, e x t e n s i v e g o v e r n a n c e w o u l d b e r e q u i r e d t o v a l i d a t e t h e

C o d i c i l

, w h i c h i s n o t a p p r o p r i a t e

. A c c o r d i n g l y

, h e v o i d e d t h e C o d i c i l a l t o g e t h e r

. P o w e l l h a s

a p p e a l e d

. W e r e v e r s e t h e T r i a l C o u r t a n d h o l d t h a t t h e d e c e d e n t ' s i n t e n t w a s t o g i v e h i s

d a u g h t e r 4 5 a c r e s a n d P o w e l l 5 5 a c r e s

, a n d w e r e i n s t a t e t h e C o d i c i l w i t h d i r e c t i o n s t o t h e

T r i a l C o u r t t o d i r e c t t h e s u r v e y o r t o r e c o n f i g u r e t h e b o u n d a r i e s t o c a r r y o u t t h e i n t e n t o f t h e

t e s t a t o r

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e P r o b a t e C o u r t R e v e r s e d a n d

t h e c a s e R e m a n d e d

, w i t h i n s t r u c t i o n s

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

.

S U S A N O

, J R

. , J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

D o n a l d C a p p a r e l l a a n d C a n d i H e n r y

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, a n d K i m b e r l e e W a t e r h o u s e

,

L e n o i r C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, J e f

f W

. P o w e l l

.T e r r y G

. V a n n

, L e n o i r C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, H i l l E s t a t e

.

O P I N I O N

T h i s c a s e o r i g i n a t e d i n t h e P r o b a t e C o u r t o f L o u d o n C o u n t y

, a n d p e t i t i o n e r

, J a n e A n n

S t e f f e y

, d a u g h t e r o f t h e d e c e a s e d

, J a c k B

. H i l l

, p e t i t i o n e d t h e C o u r t t o p r o b a t e t h e L a s t W i l l

a n d T e s t a m e n t a n d C o d i c i l o f J a c k B

. H i l l

, h e r f a t h e r

, w h o d i e d o n F e b r u a r y 1 8

, 2 0 0 8

. T h e

W i l l a n d C o d i c i l w e r e a d m i t t e d f o r p r o b a t e

, a n d s h e w a s n a m e d e x e c u t r i x

.

T h e W i l l p r o v i d e s t h a t i t w a s e x e c u t e d b y t h e t e s t a t o r o n J u l y 1 7

, 2 0 0 0

, a n d g a v e a l i f e

e s t a t e i n h i s r e a l p r o p e r t y t o P o l l y G r u b b

, l o c a t e d a t 8 5 7 6 B a r o n D r i v e

, K n o x v i l l e

, a n d g i v e s

t h e r e s t o f h i s p r o p e r t y t o h i s d a u g h t e r

, J a n e A n n S t e f f e y

. T h e F i r s t C o d i c i l t o L a s t W i l l a n d

T e s t a m e n t o f J a c k B

. H i l l s t a t e s t h a t i t w a s e x e c u t e d o n F e b r u a r y 1 6

, 2 0 0 8

, a n d i t r a t i f i e s a l l

o f t h e t e r m s o f t h e W i l l

, e x c e p t t h a t t h e t e s t a t o r m a k e s s p e c i f i c b e q u e s t s t o J e f

f W

. P o w e l l

,

a s f o l l o w s :

A

. “ A l l t h e c u r r e n c y

, c o i n s a n d m i n t e d s i l v e r l o c a t e d i n s a f e d e p o s i t o x 1 4 9 2

, F i r s t

N a t i o n a l B a n k o f L o u d o n C o u n t y

, ”

B

. “ A p p r o x i m a t e l y 3 5 a c r e s l o c a t e d i n L o u d o n C o u n t y T e n n e s s e e a n d b e i n g s i t u a t e d

S o u t h o f m y h o m e p l a c e a n d b e t w e e n t h e r o a d w a y t o m y h o m e a n d t h e t o p o f t h e

r i d g e ; ”

C

. “ A p p r o x i m a t e l y 2 0 a c r e s l o c a t e d i n L o u d o n C o u n t y T e n n e s s e e a n d b e i n g s i t u a t e d

N o r t h o f m y h o m e p l a c e b e g i n n i n g a t t h e f i r s t f e n c e r o w b e y o n d a n d t o t h e n o r t h o f

t h e c r e e k a n d t h e n c e t o t h e e x t r e m e n o r t h e r n b o u n d a r y o f m y p r o p e r t y

, a n d i n c l u d i n g

a p a r c e l o f l a n d w h i c h s h a l l b e 1 0 0 f e e t w i d e a n d s h a l l e x t e n d 2 0 0 f e e t s o u t h b e y o n d

t h e c r e e k

. ”

T h e t e s t a t o r t h e n s t a t e d “ [ i ] t i s m y i n t e n t i o n t h a t w i t h t h e t w o b e q u e s t s s e t f o r t h h e r e i n

,

t h e r e s h a l l r e m a i n a p p r o x i m a t e l y 4 5 a c r e s o f l a n d r e m a i n i n g w i t h m y h o m e w h i c h s h a l l b e

d i s t r i b u t e d p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f m y o r i g i n a l w i l l t o J a n e A n n S t e f f e y

. ” T h e C o d i c i l

f u r t h e r s t a t e s t h a t i f “ a n y b e n e f i c i a r y a t t e m p t s t o d i s p u t e o r c o n t e s t t h e t e r m s o f t h i s C o d i c i l

, i t i s m y d e s i r e a n d d i r e c t i o n s t h a t s a i d b e n e f i c i a r y s h a l l f

o r f e i t a n d w a i v e a l l r i g h t s a n d

b e n e f i t s o f m y W i l l

. ”

A f t e r t h e W i l l w a s a d m i t t e d t o p r o b a t e

, S t e f f e y ’ s a t t o r n e y w i t h d r e w

, s t a t i n g t h a t h e

h a d a t t e m p t e d t o c o m m u n i c a t e w i t h h e r b u t s h e h a d f a i l e d t o r e s p o n d

. T e r r y V a n n t h e n

b e c a m e S t e f

f e y ’ s a t t o r n e y

, a n d S t e f

f e y t h e r e a f

t e r f i l e d a M o t i o n f

o r W i l l I n t e r p r e t a t i o n

,

-2-s t a t i n g t h a t t h e W i l l a n d C o d i c i l b e q u e a t h e d r e a l p r o p e r t y t o S t e f f e y a n d J e f

f P o w e l l

, a n d t h a t

t h e b e q u e s t s w e r e u n c e r t a i n a n d d e f i c i e n t

. S t e f

f e y t h u s a l l e g e d t h a t t h e W i l l w a s v a g u e a n d

a m b i g u o u s a n d i n n e e d o f i n t e r p r e t a t i o n b y t h e C o u r t

.

P o w e l l f i l e d a R e s p o n s e

, s t a t i n g t h a t t h e t e s t a t o r m a d e s p e c i f i c b e q u e s t s t o h i m o f r e a l

a n d p e r s o n a l p r o p e r t y

, a n d t h a t a s p a r t o f t h e a d m i n i s t r a t i o n o f t h e e s t a t e

, a s u r v e y w a s d o n e

w h i c h s h o w e d t h a t t h e a c r e a g e a p p r o x i m a t e d b y t h e t e s t a t o r w a s i n c o r r e c t

, s u c h t h a t t h e

p a r t i e s w e r e s e e k i n g t h e C o u r t ’ s g u i d a n c e i n i n t e r p r e t i n g t h e s a m e

. F u r t h e r

, t h a t h e h a d n o t

r e c e i v e d a l l o f t h e c o i n s / c u r r e n c y f r o m t h e s a f

e d e p o s i t b o x t h a t h e w a s e n t i t l e d t o r e c e i v e

,

a n d r e q u e s t e d t h a t t h e C o u r t a p p o r t i o n t h e r e a l p r o p e r t y i n a c c o r d a n c e w i t h H i l l ’ s i n t e n t a n d

o r d e r t h a t P o w e l l r e c e i v e t h e o t h e r p e r s o n a l p r o p e r t y t o w h i c h h e w a s e n t i t l e d

.

T h e t r i a l w a s h e l d

, a n d t h e t e s t a t r i x w a s t h e f i r s t w i t n e s s

. S h e t e s t i f

i e d t h a t s h e w a s

t h e o n l y c h i l d o f J a c k H i l l

, t h a t h e r f a t h e r w a s i n t h e h o s p i t a l w h e n h e e x e c u t e d t h e c o d i c i l

,

a n d t h a t h e d i e d a b o u t 3 6 h o u r s l a t e r

. S h e t e s t i f i e d t h a t h e r f

a t h e r h a d c a n c e r a n d i t w a s i n

a d v a n c e d s t a g e

, a n d t h a t h e w a s i n t h e h o s p i t a l f o r p a i n p u r p o s e s

. S h e t e s t i f i e d t h a t s h e w a s

n o t p r e s e n t w h e n t h e c o d i c i l w a s e x e c u t e d

, a n d t h a t P o w e l l t o l d h e r a b o u t i t a f t e r i t w a s d o n e

.

S h e s a i d t h a t h e r p r i o r l a w y e r ( W a y n e H e n r y ) t o l d h e r s h e n e e d e d t o g e t a s u r v e y d o n e

r e g a r d i n g t h e c o d i c i l

, s o s h e d i d

, a n d t h a t s u r v e y w a s e n t e r e d a s E x h i b i t s 1 a n d 2

. S h e

t e s t i f i e d t h a t t h e s u r v e y s h o w e d h e r f a t h e r ’ s h o u s e

, b a r n

, a n d a n o u t b u i l d i n g

, a n d t h a t t h e 2 5

f o o t i n g r e s s / e g r e s s s h o w n w a s t h e d r i v e w a y

, a n d w a s t h e “ r o a d w a y ” h e r f a t h e r r e f e r r e d t o

i n t h e c o d i c i l

.

S h e t e s t i f

i e d t h a t h e r f

a t h e r h a d o w n e d t h i s f

a r m f o r a s l o n g a s s h e c o u l d r e m e m b e r

,

a n d t h a t s h e h a d a g o o d r e l a t i o n s h i p w i t h P o w e l l

, a n d t h a t P o w e l l a n d h e r f a t h e r w e r e c l o s e

.

S h e t e s t i f

i e d t h a t a f

t e r t h e s u r v e y

, d e e d s w e r e d r a w n u p b y H e n r y t o p u r p o r t e d l y e f f e c t u a t e

t h e c o d i c i l

, b u t s h e w o u l d n ’ t s i g n t h e m b e c a u s e s h e w a s o n l y l e f t w i t h 2 0 a c r e s

.

A t t o r n e y W a y n e H e n r y

, t e s t i f i e d t h a t h e h a d a n o f

f i c e i n L o u d o n

, a n d h a d b e e n

p r a c t i c i n g f

o r 3 1 y e a r s

. H e t e s t i f

i e d t h a t h e k n e w M r

. H i l l p e r s o n a l l y

, a n d t h a t H i l l w a s a

f r i e n d o f h i s f

a t h e r ' s

. H e t e s t i f

i e d h e h a d n e v e r d o n e a n y l e g a l w o r k f o r H i l l p r i o r t o F e b r u a r y

2 0 0 8

, w h e n h e g o t a c a l l f r o m P o w e l l a t a b o u t 3 : 3 0 a m o n a S a t u r d a y m o r n i n g t h a t H i l l

w a n t e d t o t a l k t o h i m

, s o h e w e n t t o t h e h o s p i t a l r i g h t a w a y

. H e t e s t i f i e d t h a t h e t a l k e d t o

H i l l f o r a b o u t 2 h o u r s

, a n d t h a t h e g o t s o m e p i e c e s o f p a p e r s o H i l l c o u l d d r a w a p i c t u r e a n d

s h o w h i m w h a t h e w a n t e d

.

H e n r y t e s t i f

i e d t h a t H i l l w a n t e d P o w e l l t o g e t t h e l a n d b e t w e e n t h e n o r t h e r n b o u n d a r y

a n d t h e f

i r s t f e n c e r o w

, w h i c h w a s w h a t h e p u t i n t h e c o d i c i l

. H e s t a t e d t h a t H i l l

a p p r o x i m a t e d i t t o b e 2 0 a c r e s

. H e t e s t i f i e d t h a t h e d r a f

t e d t h e c o d i c i l a c c o r d i n g t o H i l l ’ s

-3-i n s t r u c t i o n s

, a n d h e t e s t i f i e d t h a t t h e d r a w i n g s h o w e d t h e c r e e k a t t h e t o p

, a n d p a r t o f t h e

f e n c e r o w t h a t c r o s s e s t h e c r e e k

, a n d h a d H i l l ’ s h o u s e a n d d r i v e w a y i n t h e m i d d l e

. H e

t e s t i f i e d t h a t h e c i r c l e d t h e p o r t i o n t h a t H i l l w a n t e d P o w e l l t o h a v e

, a n d t h a t t h e a p p r o x i m a t e

a c r e a g e w a s 3 5 a c r e s

. H e t e s t i f i e d t h a t h e d r e w u p t h e c o d i c i l b a s e d o n w h a t H i l l t o l d h i m

, b e c a u s e t h e y d i d n o t h a v e t i m e t o g e t a s u r v e y

.

H e n r y t e s t i f

i e d t h a t w h e n h e w a s r e p r e s e n t i n g M s

. S t e f f e y a n d H i l l ’ s e s t a t e

, t h e y h a d

a s u r v e y d o n e r e g a r d i n g t h e c o d i c i l

, a n d t h e s u r v e y s h o w e d t h e l a r g e r t r a c t f o r P o w e l l a s

b e i n g 5 0

. 2 0 7 a c r e s i n s t e a d o f 3 5

, a n d t h a t t h e s e c o n d t r a c t s u r v e y e d t u r n e d o u t t o b e 3 2

. 4 2 2

a c r e s r a t h e r t h a n 2 0

. H e n r y t e s t i f i e d t h a t h e b e l i e v e d t h a t h e a c c u r a t e l y c a r r i e d o u t H i l l ’ s

i n t e n t

, a n d s h o w e d w h a t H i l l i n t e n d e d f o r P o w e l l t o r e c e i v e

. H e t e s t i f i e d t h a t h e d r a f

t e d t h e

d e e d s c o n s i s t e n t w i t h t h e s u r v e y

, b u t t h a t i s w h e r e t h e d i s a g r e e m e n t a r o s e

. ” H e n r y a g r e e d

t h a t H i l l i n t e n d e d f

o r 4 5 a c r e s t o r e m a i n w i t h t h e h o m e a n d g o t o S t e f f e y

, a n d t h a t h e d r a f

t e d

t h e f i n a l p a r a g r a p h o f t h e c o d i c i l

, w h i c h s t a t e d t h a t a f t e r t h e b e q u e s t s t o P o w e l l

, H i l l ’ s i n t e n t

w a s t o l e a v e S t e f

f e y w i t h t h e h o m e a n d 4 5 a c r e s

, w h i c h h e s t a t e d w a s w h a t H i l l t o l d h i m t o

d o

.

S t a n H i n d s w a s t h e n e x t w i t n e s s

, a n d h e t e s t i f i e d t h a t h e w a s a l i c e n s e d s u r v e y o r

, a n d

h a d b e e n f

o r 3 2 y e a r s

, a n d t h a t P o w e l l m e t h i s s u r v e y o r i n t h e f i e l d a n d h e l p e d h i m s u r v e y

t h e p r o p e r t y

. H i n d s t e s t i f i e d t h e c o d i c i l d i v i d e d H i l l ’ s p r o p e r t y i n t o t h r e e t r a c t s

, w i t h 5 0

. 2 0 7

a c r e s a t t h e t o p

, 1 9

. 1 2 i n t h e m i d d l e

, a n d 3 2

. 4 3 3 a t t h e b o t t o m

.

J e f f r e y P a x t o n w a s t h e n e x t w i t n e s s

, a n d h e t e s t i f i e d t h a t h e d i d s u r v e y i n g f o r H i n d s

,

a n d d i d t h i s p a r t i c u l a r s u r v e y

. H e t e s t i f i e d t h a t h e l o o k e d a t t h e p r o p e r t y

, d r e w t h e l i n e a t t h e

t o p o f t h e r i d g e c r e a t i n g t h e 5 0

. 2 0 7 a c r e s

.

J e f f r e y P o w e l l t e s t i f

i e d t h a t H i l l w a s h i s f

a t h e r ’ s c o u s i n

, b u t h e a l w a y s c a l l e d h i m h i s

u n c l e

. H e t e s t i f

i e d t h a t h e w a s c l o s e t o t h e d e c e a s e d

, a n d t h a t H i l l t a l k e d t o h i m a b o u t

c h a n g i n g h i s w i l l a n d a s k e d h i m t o g e t M r

. H e n r y t o c o m e t o t h e h o s p i t a l

. H e t e s t i f i e d t h a t

h e w a s n ’ t t h e r e w h e n H i l l s i g n e d t h e c o d i c i l

, a n d t e s t i f i e d t h a t a f

t e r w a r d

, H i l l t o l d h i m t h a t

h e c h a n g e d h i s w i l l

. P o w e l l t e s t i f i e d t h a t h e w a s f

a m i l i a r w i t h t h e l a n d a n d k n e w w h e r e t h e

c r e e k w a s

, w h e r e t h e f

i r s t f e n c e r o w p a s t t h e c r e e k w a s

, a n d w h e r e t h e t o p o f t h e r i d g e w a s

.

H e t e s t i f i e d t h a t h e w e n t o u t t h e r e o n e d a y w i t h t h e s u r v e y o r

, a n d a s k e d t h e s u r v e y o r t o

v i s i b l y m a r k t h e l i n e s o h e w o u l d k n o w w h e r e i t w a s

, b u t d i d n ’ t t e l l h i m w h e r e t o p u t i t

.

P o w e l l f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t t h e b o u n d a r y l i n e o n t h e s e c o n d s u r v e y w a s p l a c e d a t t h e

c r e e k b e c a u s e h e a n d S t e f f e y a g r e e d t h a t w o u l d b e e a s i e r

. P o w e l l t e s t i f i e d t h a t h e w a s a s k i n g

t h e C o u r t t o p l a c e t h e l i n e s w h e r e H i l l w a n t e d t h e m r e g a r d l e s s o f t h e a c r e a g e

.

F o l l o w i n g t h e t r i a l

, t h e C o u r t e n t e r e d a n O r d e r

, f i n d i n g t h a t H i l l d i e d o n F e b r u a r y 1 8

,

-4-2 0 0 8

, a n d w a s s u r v i v e d b y h i s d a u g h t e r

, S t e f f e y

. T h e C o u r t h e l d t h a t H i l l ’ s W i l l g a v e a l i f e

e s t a t e i n H i l l ’ s p r o p e r t y o n B a r r o n D r i v e i n K n o x v i l l e t o P o l l y G r u b b

, a n d g a v e a l l r e m a i n i n g

p r o p e r t y t o S t e f

f e y

, a s w e l l a s n a m i n g h e r a s e x e c u t r i x

. F u r t h e r

, t h a t H i l l a l s o e x e c u t e d a

C o d i c i l t o t h e W i l l o n F e b r u a r y 1 6

, 2 0 0 8

, a p p r o x i m a t e l y 3 6 h o u r s b e f o r e h i s d e a t h

, a n d t h a t

t h e C o d i c i l r a t i f

i e d t h e t e r m s o f t h e W i l l

, e x c e p t t h a t i t g a v e s p e c i f i c b e q u e s t s t o P o w e l l

, i n c l u d i n g c o i n s / c u r r e n c y a n d r e a l t y

.

T h e C o u r t s a i d P o w e l l h a d q u e s t i o n e d w h e t h e r h e r e c e i v e d a l l o f t h e c o n t e n t s o f t h e

s a f e d e p o s i t b o x

, b u t t h a t t h e e x e c u t r i x s t a t e d h e h a d

, a n d P o w e l l h a d n o p r o o f o t h e r w i s e

.

T h e C o u r t f

o u n d t h a t P o w e l l h a d r e c e i v e d e v e r y t h i n g h e w a s e n t i t l e d t o w i t h r e g a r d t o t h e

s a f e d e p o s i t b o x

.

A s t o t h e b e q u e s t s o f r e a l t y

, t h e C o u r t f o u n d t h a t H i l l ’ s d o m i n a n t i n t e n t a s e x p r e s s e d

i n h i s W i l l w a s t o t a k e c a r e o f h i s o n l y s u r v i v i n g d a u g h t e r

, S t e f f e y

. T h e C o u r t f

o u n d t h a t

S t e f f e y r e c e i v e d a l l r e m a i n i n g p r o p e r t y u n d e r t h e W i l l

, a n d r e c e i v e d t h e f a m i l y h o m e a n d 4 5

a c r e s u n d e r t h e C o d i c i l

. T h e C o u r t f o u n d t h a t P o w e l l w a s t o r e c e i v e 3 5 a c r e s t o t h e s o u t h

o f t h e h o m e a n d 2 0 a c r e s t o t h e n o r t h o f t h e h o m e a c c o r d i n g t o t h e C o d i c i l

. T h e C o u r t f o u n d

t h a t t h e 3 5 a c r e b e q u e s t w a s p a t e n t l y a m b i g u o u s o n i t s f a c e

, t h a t i t h a d n o e a s t o r w e s t

b o u n d a r i e s

, a n d h a d n o w i d t h

, l e n g t h

, o r d i s t a n c e s

. T h e C o u r t s t a t e d t h a t e v e n i f i t

c o n s i d e r e d t h i s a l a t e n t a m b i g u i t y

, t h e s u r v e y “ f r o m t h e e a s e m e n t f

o r e g r e s s a n d i n g r e s s f

r o m

P i n e G r o v e P r o v i d e n c e R o a d s o u t h a n d e a s t t o t h e p r o p e r t i e s b o r d e r i s 5 0

. 2 0 7 a c r e s

, m o r e

t h a n 1 5 a c r e s o v e r w h a t w a s c a l l e d f o r i n t h e C o d i c i l

. ”

T h e C o u r t s a i d t h e 2 0 a c r e b e q u e s t t o P o w e l l i n t h e C o d i c i l w a s l i k e w i s e p a t e n t l y

a m b i g u o u s

. T h e C o u r t f o u n d t h e r e w a s “ s i m p l y n o w a y t o d e t e r m i n e w h e r e t h i s 2 0 a c r e

p a r c e l w o u l d b e c u t o u t t h a t s t r e t c h e s f r o m t h e f i r s t f e n c e r o w b e y o n d a n d t o t h e n o r t h o f t h e

c r e e k a n d t h e n c e t o t h e e x t r e m e n o r t h e r n b o u n d a r y o f D e c e d e n t ’ s p r o p e r t y

, i n c l u d i n g a p a r c e l

o f l a n d 1 0 0 f

o o t w i d e a n d s h a l l e x t e n d 2 0 0 f e e t s o u t h b e y o n d t h e c r e e k

. ” T h e C o u r t s a i d

t h e r e w a s n o g u i d a n c e a s t o w h e t h e r t h i s 2 0 a c r e s p a r c e l w o u l d l i e o n t h e w e s t e r n b o u n d a r y

,

t h e e a s t e r n b o u n d a r y

, o r s o m e w h e r e i n b e t w e e n

. T h e C o u r t f o u n d t h a t e v e n i f

i t c o n s i d e r e d

t h i s a l a t e n t a m b i g u i t y

, t h e s u r v e y s h o w e d a t o t a l a c r e a g e o f 3 2

. 4 2 2 a c r e s f o r t h i s p a r c e l

, e v e n

w i t h d r a w i n g i t d o w n t h e c e n t e r l i n e o f t h e c r e e k a n d n o t t h e f i r s t f e n c e r o w b e y o n d a n d t o

t h e n o r t h o f t h e c r e e k

.

T h e C o u r t s a i d t h a t e v e n i f i t a s s u m e d t h a t t h e e a s t a n d w e s t d e s i g n a t i o n s w e r e t o b e

t o t a l l y i g n o r e d a n d t h a t a l l o f t h e b e q u e s t s t o P o w e l l b e g r a n t e d “ o n t h e b a s i s o f e v e r y t h i n g

t h e D e c e d e n t o w n e d s o u t h o f t h e r o a d w a y l e a d i n g u p t o h i s h o u s e a n d n o r t h o f t h e c r e e k

w o u l d l e a v e t h e D e c e d e n t ’ s o n l y d a u g h t e r l e s s t h a n 2 0 a c r e s w i t h t h e D e c e d e n t ’ s h o m e

, w h e n

t h e s p e c i f

i c i n t e n t w a s t h a t s h e b e p r o v i d e d a p p r o x i m a t e l y 4 5 a c r e s o f l a n d r e m a i n i n g a f t e r

t h e t w o b e q u e s t s ”

. T h e C o u r t f o u n d t h a t i t w o u l d a l s o b e “ c h a n g i n g a n d i n s e r t i n g w o r d s i n t o

-5-t h e D e c e d e n t ’ s w i l l t h a t a r e n o t i n c l u d e d

. ” T h e C o u r t s t a t e d t h a t P o w e l l a r g u e d t h a t t h e

a m b i g u i t i e s w e r e l a t e n t a n d t h a t a h a n d

- d r a w n s k e t c h m a d e b y d e c e d e n t w h i l e h e w a s h e a v i l y

m e d i c a t e d a n d i n t h e h o s p i t a l s h o u l d b e c o n s i d e r e d e x t r i n s i c e v i d e n c e t o i n t e r p r e t h i s i n t e n t

. 1

T h e C o u r t n o t e d t h a t e v e n i f t h e C o u r t a g r e e d t h a t t h e a m b i g u i t i e s w e r e l a t e n t

, t h e u s e o f s u c h

e x t r i n s i c e v i d e n c e t o i n s e r t a d d i t i o n a l w o r d s i n t o t h e C o d i c i l w o u l d n o t b e p r o p e r

. T h e C o u r t

t h u s s t r u c k t h e b e q u e s t s o f r e a l t y t o P o w e l l d u e t o t h e p a t e n t a m b i g u i t y

, a n d g a v e a l l o f t h e

r e a l t y t o S t e f

f e y

.

P o w e l l a p p e a l e d a n d r a i s e d t h i s i s s u e :

W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n g i v i n g a l l t h e p r o p e r t y t o S t e f f e y w h e n H e n r y a n d

t h e s u r v e y o r s f

o u n d t h e p r o p e r t y d e s c r i p t i o n s u f f i c i e n t

, a n d b e c a u s e a p r o p e r t y

d e s c r i p t i o n s h o u l d p r e v a i l o v e r a m e r e e s t i m a t i o n o f a c r e a g e ?

C o n s t r u c t i o n o f w i l l s i s a q u e s t i o n o f l a w

. I n r e E s t a t e o

f M i l a m

, 1 8 1 S

. W

. 3 d 3 4 4

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. A c c o r d i n g l y

, t h e T r i a l C o u r t ’ s c o n s t r u c t i o n o f H i l l ’ s c o d i c i l i s

r e v i e w e d d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. I d

.

W e h a v e h e l d t h a t

, “ [ t ] h e c a r d i n a l r u l e i n c o n s t r u c t i o n o f a l l w i l l s i s t h a t t h e c o u r t s h a l l

s e e k t o d i s c o v e r t h e i n t e n t i o n o f t h e t e s t a t o r a n d g i v e e f f e c t t o i t u n l e s s i t c o n t r a v e n e s s o m e

r u l e o f l a w o r p u b l i c p o l i c y

. ” B r i g g s v

. E s t a t e o

f B r i g g s

, 9 5 0 S

. W

. 2 d 7 1 0

, 7 1 2 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 7 )

. M o r e o v e r

, “ [ t ] h e t e s t a t o r ’ s i n t e n t i o n i s t o b e a s c e r t a i n e d f r o m t h e p a r t i c u l a r

w o r d s u s e d i n t h e w i l l i t s e l f

, f r o m t h e c o n t e x t i n w h i c h t h o s e w o r d s a r e u s e d

, a n d f r o m t h e

g e n e r a l s c o p e a n d p u r p o s e s o f t h e w i l l

, r e a d i n l i g h t o f t h e s u r r o u n d i n g a n d a t t e n d i n g

c i r c u m s t a n c e s

. ” I

d

. W e r e c o g n i z e t h a t a t e s t a t o r h a s t h e r i g h t t o h a v e h i s p r o p e r t y d i s p o s e d

o f a c c o r d i n g t o h i s d i r e c t i o n

, a n d “ m u s t a t t e m p t t o c o n s t r u e a w i l l s o t h a t e v e r y w o r d a n d

c l a u s e c o n t a i n e d t h e r e i n i s g i v e n e f f e c t

. ” F r a n s i o l i v

. P o d e s t a

, 1 3 4 S

. W

. 2 d 1 6 2 ( T e n n

.

1 9 3 9 ) ; B r i g

g s

, a t 7 1 2

.

I n t h i s c a s e

, t h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t H i l l ’ s d o m i n a n t i n t e n t w a s t o t a k e c a r e o f h i s

o n l y c h i l d

, S t e f

f e y

. B u t H i l l a l s o c l e a r l y i n t e n d e d b y t h e c o d i c i l t o b e q u e a t h l a n d t o P o w e l l

.

T h e T r i a l C o u r t

, h o w e v e r

, f o u n d t h e b e q u e s t s t o P o w e l l i n t h e c o d i c i l t o b e p a t e n t l y

a m b i g u o u s

, a n d b a s i c a l l y i n v a l i d a t e d t h e c o d i c i l

. I n s o d o i n g

, t h e T r i a l C o u r t c l e a r l y i g n o r e d

t h e t e s t a t o r ’ s i n t e n t t o g i v e s o m e a m o u n t o f l a n d t o P o w e l l

.

A s t h i s C o u r t h a s p r e v i o u s l y e x p l a i n e d :

Ext ri n s i c e vi d enc e m ay be con si der ed as to la te nt ambiguiti es as her e. Dece ase d was hea vily 1

m edi cat ed and die d wit hin hour s of exe cut ing the Codi ci l. I t is app rop ri at e to con st rue the Codi ci l "i n li ght

of the sur rou ndi ng and at te nda nt ci rc um st anc es"

. See

, Fran si oli v. Pode st a, 134 S.W .2d. 162 (T enn

. 1939 ).

-6-W h e r e t h e l a n g u a g e o f a w i l l i s p l a i n a n d u n a m b i g u o u s

, e x t r i n s i c e v i d e n c e i s n o t

a d m i s s i b l e t o v a r y l a t e r o r c o n t r a d i c t t h e t e r m s o f t h e w i l l

. E x t r i n s i c e v i d e n c e o f t h e

t e s t a t o r ’ s i n t e n t i s a d m i s s i b l e

, h o w e v e r

, t o r e s o l v e l a t e n t a m b i g u i t i e s

. A l a t e n t

a m b i g u i t y i s d e f

i n e d a s o n e w h e r e t h e e q u i v o c a l i t y o f e x p r e s s i o n

, o r o b s c u r i t y o f

i n t e n t i o n d o e s n o t a r i s e f r o m t h e w o r d s t h e m s e l v e s

, b u t f r o m t h e a m b i g u o u s s t a t e o f

e x t r i n s i c c i r c u m s t a n c e s t o w h i c h t h e w o r d s o f t h e i n s t r u m e n t r e f e r

, a n d w h i c h i s

s u s c e p t i b l e o f e x p l a n a t i o n b y t h e m e r e d e v e l o p m e n t o f e x t r a n e o u s f a c t s

, w i t h o u t

a l t e r i n g o r a d d i n g t o t h e w r i t t e n l a n g u a g e

, o r r e q u i r i n g m o r e t o b e u n d e r s t o o d t h e r e b y

t h a n w i l l f

a i r l y c o m p o r t w i t h t h e o r d i n a r y o r l e g a l s e n s e o f t h e w o r d s a n d p h r a s e s

m a d e u s e o f

.

E s t a t e o f G a r r e t t

, 2 0 0 1 W L 1 2 1 6 9 9 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 1 2

, 2 0 0 1 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. A

l a t e n t a m b i g u i t y “ d o e s n o t r e a d i l y a p p e a r i n t h e l a n g u a g e o f a d o c u m e n t

, b u t i n s t e a d a r i s e s

f r o m a c o l l a t e r a l m a t t e r w h e n t h e d o c u m e n t ’ s t e r m s a r e a p p l i e d o r e x e c u t e d

. ” H o r a d a m v

. S t e w a r t

, 2 0 0 8 W L 4 4 9 1 7 4 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 6

, 2 0 0 8 )

.

I n c o n t r a s t

, a “ p a t e n t a m b i g u i t y s t e m s f r o m u n c e r t a i n t y i n t h e l a n g u a g e o f t h e w i l l

i t s e l f

, a n d i s a p p a r e n t o n t h e f a c e o f t h e w i l l

. I t i n v o l v e s a n a m b i g u o u s t e r m

, t h a t c a n n o t b e

c l a r i f i e d b y c o n s i d e r i n g e x t r a n e o u s f a c t s

. ” E s t a t e o

f G a r r e t t

, a t f

. n

. 3

. A n e x a m p l e t h a t h a s

b e e n o f t e n

- u s e d o f a p a t e n t a m b i g u i t y i s w h e n t w o d i f f e r e n t p r i c e s f

o r t h e s a m e g o o d s a p p e a r

i n a c o n t r a c t o f

s a l e c r e a t i n g a c o n t r a d i c t i o n i n t h e a g r e e m e n t t h a t i s c l e a r o n t h e f a c e o f i t

.

S e e H o r a d a m

, s u

p r a

. T h u s

, e x t r i n s i c e v i d e n c e c a n n o t e x p l a i n t h e c o n t r a d i c t i o n w i t h o u t

“ p u t t i n g n e w w o r d s i n t h e m o u t h o f t h e t e s t a t o r ”

. I d

.

I n t h i s c a s e

, t h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t t h e c o d i c i l w a s p a t e n t l y a m b i g u o u s b e c a u s e t h e

f i r s t b e q u e s t “ h a d n o e a s t o r w e s t b o u n d a r i e s

, a n d h a d n o w i d t h

, l e n g t h

, o r d i s t a n c e s

. ”

L i k e w i s e

, t h e C o u r t f

o u n d t h e s e c o n d b e q u e s t w a s p a t e n t l y a m b i g u o u s b e c a u s e t h e r e w a s

“ s i m p l y n o w a y t o d e t e r m i n e w h e r e t h i s 2 0 a c r e p a r c e l w o u l d b e c u t o u t t h a t s t r e t c h e s f r o m

t h e f i r s t f e n c e r o w b e y o n d a n d t o t h e n o r t h o f t h e c r e e k a n d t h e n c e t o t h e e x t r e m e n o r t h e r n

b o u n d a r y o f D e c e d e n t ’ s p r o p e r t y

, i n c l u d i n g a p a r c e l o f l a n d 1 0 0 f o o t w i d e a n d s h a l l e x t e n d

2 0 0 f e e t s o u t h b e y o n d t h e c r e e k

. ” T h e C o u r t s a i d t h a t t h e r e w a s n o g u i d a n c e a s t o w h e t h e r

t h i s 2 0 a c r e p a r c e l w o u l d l i e o n t h e w e s t e r n b o u n d a r y

, t h e e a s t e r n b o u n d a r y

, o r s o m e w h e r e

i n b e t w e e n

.

T h e s p e c i f

i c b e q u e s t s s t a t e : “ [ a ] p p r o x i m a t e l y 3 5 a c r e s l o c a t e d i n L o u d o n C o u n t y

T e n n e s s e e a n d b e i n g s i t u a t e d S o u t h o f m y h o m e p l a c e a n d b e t w e e n t h e r o a d w a y t o m y h o m e

a n d t h e t o p o f t h e r i d g e ; ” a n d “ [ a ] p p r o x i m a t e l y 2 0 a c r e s l o c a t e d i n L o u d o n C o u n t y T e n n e s s e e

a n d b e i n g s i t u a t e d N o r t h o f m y h o m e p l a c e b e g i n n i n g a t t h e f i r s t f e n c e r o w b e y o n d a n d t o t h e

n o r t h o f t h e c r e e k a n d t h e n c e t o t h e e x t r e m e n o r t h e r n b o u n d a r y o f m y p r o p e r t y

, a n d i n c l u d i n g

-7-a p a r c e l o f l a n d w h i c h s h a l l b e 1 0 0 f e e t w i d e a n d s h a l l e x t e n d 2 0 0 f e e t s o u t h b e y o n d t h e

c r e e k

. ”

A p l a i n r e a d i n g o f t h e s e d e s c r i p t i o n s s h o w s t h a t t h e y a r e n o t a m b i g u o u s o n t h e i r f a c e

.

I n d e e d

, o n e c a n e a s i l y e n v i s i o n a t r a c t o f l a n d e x t e n d i n g f r o m H i l l ’ s d r i v e w a y t o t h e “ t o p o f

t h e r i d g e ” a t t h e s o u t h e r n e n d o f H i l l ’ s p r o p e r t y ( w h i c h P o w e l l

, S t e f f e y

, H e n r y

, a n d t h e

s u r v e y o r a l l t e s t i f

i e d w a s e a s i l y d i s c e r n i b l e f r o m t h e l a y o f t h e l a n d )

, a s w e l l a s a t r a c t o f l a n d

f r o m t h e f i r s t f e n c e t o t h e n o r t h o f t h e c r e e k u p t o t h e n o r t h e r n b o u n d a r y o f H i l l ’ s p r o p e r t y

.

T h e r e i s n o t h i n g a m b i g u o u s a b o u t t h e s e d e s c r i p t i o n s

.

T h e a m b i g u i t y a r i s e s w h e n o n e l o o k s a t t h e a c r e a g e s d e s c r i b e d b y H i l l a n d c o m p a r e s

t h e s a m e w i t h t h e s u b s e q u e n t s u r v e y

. I f H i l l h a d n o t m i s t a k e n l y e s t i m a t e d t h e a c r e a g e o n

t h e s e t r a c t s

, t h e r e w o u l d h a v e b e e n n o a m b i g u i t y

. H i l l h a d a l w a y s o w n e d t h i s t r a c t a s a

s i n g l e t r a c t o f a p p r o x i m a t e l y 1 0 0 a c r e s

, a n d t h u s w h e n h e a t t e m p t e d t o s p l i t i t i n t o t h r e e

s e p a r a t e t r a c t s a n d e s t i m a t e t h e a c r e a g e

, h a v i n g n o t i m e f o r a s u r v e y

, h e d i d h i s b e s t t o g u e s s

a t t h e a c r e a g e o f t h e t r a c t s g i v i n g t h e m a s u m o f 1 0 0

. O n c e t h e p r o p e r t y w a s s u r v e y e d

, i t w a s

c l e a r t h a t H i l l h a d m a d e a s i z e a b l e m i s t a k e i n h i s g u e s s e s o n t h e a c r e a g e

, s u c h t h a t h i s

d a u g h t e r w a s l e f

t w i t h l e s s t h a n h a l f o f w h a t h e s t a t e d h e i n t e n d e d t o g i v e h e r

.

T h i s i s a c l a s s i c e x a m p l e o f a l a t e n t a m b i g u i t y

, b e c a u s e i t i s o n l y w i t h r e f e r e n c e t o t h e

s u r v e y t h a t t h e a m b i g u i t y a r i e s

. T h e i s s u e b e c o m e s

, w h a t w a s H i l l ’ s i n t e n t ? S i n c e t h e 2

a m b i g u i t y i s l a t e n t

, i t i s p r o p e r t o c o n s i d e r e x t r i n s i c e v i d e n c e

, w h i c h t h e T r i a l C o u r t

e n t e r t a i n e d i n t h i s c a s e

. T h e o n l y e x t r i n s i c e v i d e n c e

, h o w e v e r

, w a s t h a t p r e s e n t e d b y a t t o r n e y

W a y n e H e n r y

, a n d i t i s l e s s t h a n d e t e r m i n a t i v e i n t h i s c a s e

.

H e n r y t e s t i f

i e d t h a t h e p r e p a r e d t h e c o d i c i l i n a c c o r d a n c e w i t h H i l l ’ s i n s t r u c t i o n s

, b u t h e a l s o t e s t i f

i e d t h a t H i l l t o l d h i m h e w a n t e d S t e f f e y t o h a v e t h e h o m e p l a c e w i t h 4 5 a c r e s

.

W e a r e g u i d e d b y g e n e r a l p r i n c i p l e s o f w i l l c o n s t r u c t i o n r e c o g n i z e d i n T e n n e s s e e

w h i c h a i d i n r e s o l v i n g t h i s i s s u e

. I t h a s o f t e n b e e n h e l d b y t h i s C o u r t t h a t w h e n t h e r e a r e t w o

p r o v i s i o n s o f a w i l l t h a t a r e i n c o n s i s t e n t

, t h e o n e a p p e a r i n g l a s t m u s t p r e v a i l a s i t i s t h e l a t e s t

e x p r e s s i o n o f t h e t e s t a t o r ’ s i n t e n t i o n

. S e e R u s s e l l v

. J a c k s o n

, 1 1 3 S

. W

. 2 d 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 3 7 ) ; O w e n v

. O w e n

, 8 T e n n

. A p p

. 2 4 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 2 8 ) ; S h a n n o n v

. G r e e n

, 1 9 8 8

W L 1 2 2 3 3 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 1 7

, 1 9 8 8 )

. I t i s o f p a r a m o u n t i m p o r t a n c e t o r e c o g n i z e t h a t

t h e p r o v i s i o n r e g a r d i n g H i l l ’ s s p e c i f i c b e q u e s t t o S t e f

f e y c o m e s l a s t i n t h e c o d i c i l

, a n d

Even if the ambiguity was pat ent

, as the tr ia l cou rt fou n d

, t h a t w o u l d onl y m ean tha t the cou rt 2

sho uld not con si der the ext ri nsi c eviden c e to con st rue it

- it woul d not re sul t in the cod ic il beq ues ts bei ng

“t hro wn out ” ent ir el y. See Est ate of Burc hfi el v. Fir st Unit ed Me th. Chur ch of Sev ie rvi ll e

, 933 S.W .2d 481

(T enn . Ct. App. 1 996) ; Jac obs en v . Fl ath e , 199 7 W L 576 339 (T enn . Ct. App. S ept . 17, 199 7).

-8-p r o v i d e s a s f o l l o w s : “ I t i s m y i n t e n t i o n t h a t w i t h t h e t w o b e q u e s t s s e t f o r t h h e r e i n , t h e r e

s h a l l r e m a i n a p p r o x i m a t e l y 4 5 a c r e s o f l a n d r e m a i n i n g w i t h m y h o m e w h i c h s h a l l b e

d i s t r i b u t e d p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f m y o r i g i n a l w i l l t o J a n e A n n S t e f f e y

. ” ( E m p h a s i s a d d e d )

.

T h u s

, v i e w i n g t h e c o d i c i l a s a w h o l e

, a n d f o l l o w i n g t h e r u l e s o f w i l l c o n s t r u c t i o n t h a t t h i s

p r o v i s i o n p r e v a i l s

, a n d t h e r e c a n b e n o q u e s t i o n t h a t H i l l i n t e n d e d f o r S t e f f e y t o s t i l l r e c e i v e

4 5 a c r e s w i t h h i s h o m e a f t e r t h e b e q u e s t s t o P o w e l l

. T h i s w a s H i l l ’ s f i n a l w o r d o n t h e i s s u e

,

a n d t h i s i s w h a t w e w i l l e n f o r c e

.

A p p e l l a n t a r g u e s t h a t

, w h e n c o n s t r u i n g a c o n v e y a n c e o f p r o p e r t y

, a p r o p e r t y

d e s c r i p t i o n s h o u l d a l w a y s c o n t r o l o v e r a d e s c r i p t i o n b y q u a n t i t y

, i

. e

. a c r e a g e

. T h e c a s e s

c i t e d b y a p p e l l a n t

, h o w e v e r

, a l l d e a l w i t h c o n s t r u c t i o n o f d e e d s a n d n o t c o n s t r u c t i o n o f w i l l s

,

a s a p p e l l e e p o i n t s o u t i n h e r B r i e f

. I n h i s R e p l y B r i e f

, P o w e l l c i t e s a c a s e d e a l i n g w i t h w i l l

c o n s t r u c t i o n w h i c h h e s a y s i l l u s t r a t e s t h e s a m e p o i n t

. H o w e v e r

, a r e v i e w o f t h a t c a s e

d e m o n s t r a t e s t h a t t h e o p p o s i t e w a s u l t i m a t e l y h e l d

. I n B y n u m v

. M c D o w e l l

, 3 T e n n

. A p p

.

3 4 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 2 6 )

, t h e t e s t a t r i x m a d e a c o n v e y a n c e t o h e r d a u g h t e r o f “ t h e l a r g e

b u i l d i n g l o t o n t h e e a s t o f m y h o m e f r o m t h e e a s t f

e n c e t o t h e P a r v i n l o t & b a c k t a k i n g i n a l l

t e n o r f i f t e e n a c r e s

. ” T h e r e w a s n o d i s p u t e a b o u t t h e l o c a t i o n o f t h e e a s t f e n c e o r t h e P a r v i n

l o t

, t h e o n l y d i s p u t e w a s w h e t h e r t h e t r a c t w o u l d g o f r o m t h e r o a d i n t h e f

r o n t a l l t h e w a y t o

t h e p r o p e r t y l i n e a t t h e b a c k

, w h i c h w o u l d b e q u i t e a b i t m o r e t h a n t e n o r f i f t e e n a c r e s

. I

d

.

T h i s C o u r t s t a t e d

, “ [ i ] f s h e h a d i n t e n d e d t h a t M r s

. M c D o w e l l ’ s l o t s h o u l d e x t e n d t o t h e

n o r t h e r n b o u n d a r y l i n e o f t h e e n t i r e t r a c t

, a n d h a d t h o u g h t t h a t t h e s p a c e e a s t o f t h e l i n e o f

t h e h e d g e f

e n c e c o n t a i n e d o n l y t e n o r f i f t e e n a c r e s

, i t i s n o t a t a l l p r o b a b l e t h a t s h e w o u l d

h a v e a d d e d t h e w o r d s ‘ t a k i n g i n a l l t e n o r f i f t e e n a c r e s

. ’ T h e w o r d s j u s t q u o t e d c o n v e y t h e

i d e a o f c a r v i n g a p a r c e l c o n t a i n i n g t e n o r f i f t e e n a c r e s o u t o f

a l a r g e r p a r c e l o r t r a c t

. ” I d

. a t

8

.

T h e C o u r t w e n t o n t o e x p l a i n t h a t t h e “ n u m b e r o f a c r e s i s s o m e t i m e s t h e m a t t e r o f

d e s c r i p t i o n w h i c h l o c a t e s a n d i d e n t i f i e s t h e l a n d ”

, a n d t h a t

, w h i l e a p a r t y a r g u e d t h a t t h e

p h r a s e “ t e n o r f

i f t e e n a c r e s ” w a s t o o i n d e f i n i t e a n d u n c e r t a i n t o s u f f i c e f o r a d e s c r i p t i o n

, “ t h e

g e n e r a l r u l e i s

, t h a t o f e v e r y t h i n g u n c e r t a i n

, w h i c h i s g r a n t e d

, e l e c t i o n r e m a i n s t o h i m t o

w h o s e b e n e f

i t t h e g r a n t w a s m a d e t o m a k e t h e s a m e c e r t a i n

. ” I d

. T h u s

, t h e C o u r t e n f

o r c e d

t h e g r a n t o f t e n t o f

i f t e e n a c r e s o n l y

, t o b e c a r v e d o u t o f t h e l a r g e r t r a c t

. I d

.

S i m i l a r l y

, h e r e

, w h a t a p p e l l a n t e s s e n t i a l l y a r g u e s i s t h a t t h e d e s c r i p t i o n s s h o u l d b e

s t r i c t l y e n f

o r c e d t o g i v e h i m s o m e 8 0 + a c r e s

, a n d t h e a c r e a g e e s t i m a t i o n s p l a c e d i n t h e

c o d i c i l b y H i l l s h o u l d b e c o m p l e t e l y i g n o r e d

. T o d o s o

, h o w e v e r

, w o u l d n o t o n l y v i o l a t e t h e

e a r l i e r

- q u o t e d r u l e o f w i l l c o n s t r u c t i o n t h a t t h e l a t t e r p r o v i s i o n m u s t c o n t r o l

, b u t w o u l d a l s o

c o m p l e t e l y i g n o r e H i l l ’ s i n t e n t t o l e a v e h i s d a u g h t e r w i t h 4 5 a c r e s

. I f H i l l h a d i n t e n d e d f o r

t h e d e s c r i p t i o n s t o s t r i c t l y c o n t r o l a n d t h a t h i s d a u g h t e r w o u l d s i m p l y b e l e f t w i t h w h a t e v e r

r e m a i n e d

, t h e n h e l i k e l y w o u l d n o t h a v e t r i e d t o e s t i m a t e t h e a c r e a g e o f t h e r e s p e c t i v e t r a c t s

.

-9-H e d i d n o t s i m p l y s t a t e t h a t h e w a n t e d t o g i v e P o w e l l a l l p r o p e r t y n o r t h o f t h e c r e e k a n d

s o u t h o f t h e d r i v e w a y a n d g i v e h i s d a u g h t e r w h a t e v e r w a s l e f t

. R a t h e r

, h e s p e c i f

i c a l l y s t a t e d

t h a t h i s i n t e n t w a s

, a f t e r P o w e l l r e c e i v e d h i s t r a c t s

, t o l e a v e S t e f f e y w i t h 4 5 a c r e s

s u r r o u n d i n g h i s h o m e

. I n o r d e r t o c a r r y o u t t h e t e s t a t o r ' s i n t e n t

, w e a r e r e m a n d i n g t h i s c a s e

w i t h i n s t r u c t i o n s t o t h e T r i a l C o u r t t o d i r e c t t h e s u r v e y o r t o u t i l i z e t h e p l a t s w h i c h h e 3

p r e p a r e d a n d o f

f e r e d i n t o e v i d e n c e a n d b e g i n a t t h e s o u t h e n d o f t h e p l a t a n d w i t h i n t h e

c o n f i n e s o f t h e p l a t s u r v e y 3 5 a c r e s g o i n g n o r t h a n d e s t a b l i s h a b o u n d a r y l i n e o n t h e p l a t t e d

s u r v e y c o n t a i n i n g 3 5 a c r e s w h i c h w i l l b e c o m e t h e s o u t h e r n b o u n d a r y l i n e b e t w e e n P o w e l l

a n d S t e f f e y

. T h e s u r v e y o r w i l l b e i n s t r u c t e d t o b e g i n a s u r v e y a t t h e n o r t h e n d o f t h e p l a t a n d

w i t h i n t h e c o n f

i n e s o f t h e p l a t m e a s u r e o f f 2 0 a c r e s a n d e s t a b l i s h a b o u n d a r y l i n e

, b e i n g t h e

s o u t h e r n e n d o f P o w e l l ' s b o u n d a r y f o r t h a t t r a c t a n d t h e n o r t h e r n e n d o f S t e f f e y ' s b o u n d a r y

f o r h e r t r a c t

. T h i s i s t h e a c r e a g e d e c e d e n t c l e a r l y i n t e n d e d f o r t h e t w o p a r t i e s t o r e c e i v e f r o m

t h e E s t a t e

.

T h e T r i a l C o u r t ' s J u d g m e n t i s r e v e r s e d a n d t h e c a u s e i s r e m a n d e d w i t h i n s t r u c t i o n s

t o e s t a b l i s h t h e b o u n d a r i e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r e s p e c t i v e a c r e a g e s i n t e n d e d b y t h e

t e s t a t o r

.

T h e c o s t o f t h e a p p e a l w i l l b e b o u r n e o n e

- h a l f b y J a n e A n n S t e f

f e y

, a n d o n e

- h a l f

b y

J e f f E

. P o w e l l

, i n c l u d i n g t h e c o s t o f t h e s u r v e y s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H E R S C H E L P I C K E N S F R A N K S

, P

. J

.

T he two pla ts pro per ly des cr ibe 3 si des of eac h tr act giv en Powel l. T he sur vey or wil l onl y nee d to 3

al te r the dis ta nce on the si des of eac h tra ct , with cal ls and dis ta nce s desc ri bin g the boun dar y li nes bet ween

Powel l a nd St ef

fe y on the newl y esta bli she d bo unda ri es.

-10-