T.C. Mem o. 2 01 5- 87

UNITED STAT ES TAX COURT

DAVID C. COSTELLO AND BARBARA A. COSTELLO, Peti ti on ers v. COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt

Doc ke t No . 24 99 5- 12 . Fi le d M ay 6, 2 01 5.

Glen Mi ch ael And ers on an d M ic ha el G. Cam pb el l, fo r pe ti ti on ers . W arre n P . Sim on se n a ndCh ris to ph er R. Mo ran , forres po nd en t.

MEMORANDUM FINDINGS OF FACT AND OPINION LAUBER, Ju dg e: Pet it io ne rs owna la rg e farm inHowar d C ount y , Maryland . In 2 00 6 t he y

gra nt edinfav orof t he co un ty a lan d p res erv at io n e as em en t o n th is pro pe rty. By

grant in g thi s ea se m en t, p et it io ne rs be cam e en ti tl ed , as p artof a

“ de ns ity ex ch an ge ,” to sel l t o ade ve lo pe r th e d ev el op m en t ri gh ts pe rta in in g t o- 2 -

[* 2] th ei r pa rcel . The d ev el op er p ai d t he m $2 .56 m il li on forth es e ri gh ts , whi chhe th ende pl oyed el se whe re i n Ho wardCo un ty. On the ir F ed eral in co m e ta x re tu rnfor20 06 , pet it io ne rs rep orte d ano nc as h ch ari tabl e co nt rib ut io n o f $5 ,54 3,3 09 onacco un t o f th e eas em en t. Bec au se th ey co ul d n otful ly uti li ze thi s d educ ti onfor20 06 , th ey als o c la im edcarry ov er d edu ct io ns for20 07 an d 2 00 8. Th e In te rn al Rev enue Serv ic e (IR S o r res po nd en t) di sa ll owe d t he se de du ct io ns , con te nd in g t ha t p et it io ne rs ha d fa il edto sat is fy reg ul at ory rep orti ng requi rem en ts forco nt rib ut io ns of thi s ty pe an d t ha t the y

lac ke d do na ti ve in te ntbe cau se th e eas em en t was pa rt o f a qui d p ro qu o e xc ha ng e. The IRS a cco rd in gl y

de te rm in edde fic ie nc ie s an d a ccu racy-rela te d p en al ti es un de r se ct io n 6 66 2( a) as f

ol lo ws: 1 Year Defi ci en cy Pen al ty se c. 66 62 (a) 20 06 $6 01 ,40 1 $1 20 ,28 0 20 07 58 8,5 77 11 7,7 15 20 08 10 3,3 04 20 ,66 1 Afte r co nc es si on s, thr ee i ss ue s re m ai n fo r de ci si on . Firs t, we m us t d eci de whe th er p et it io ne rs are en ti tl edto th e cl ai m edch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on s. All st atut ory

refe ren ces are t o t he Int ern al Rev enue Co de (Co de ) ineffe ct 1 fo r th e y ears inis su e, an d a ll Ru le refe ren ces are t o t he Tax C ou rt Rul es of Prac ti ce an d P ro cedur e. W e ro un d a ll do ll ar am ount s t o t he ne ares t d ol lar.- 3 -

[* 3] Seco nd , we m

us t d eci de ho w gai n o n t he sal e o f th ei r de ve lo pm en t ri gh ts sh ou ldbe co m

pu te d. Th ird , we m

us t d eci de whet he r pe ti ti on ers are l iabl e fo r accu racy-rela te d p en al ti es . FINDINGS OF FACT So m e o f th e fac ts ha ve be enst ip ul at edan d a re s o fo un d. Th e st ip ul at io n o f fact s an d t he att ach edex hi bi ts are i nc or po rat edby thi s re fere nc e. Pet it io ne rs res id edinMarylan d wh enth ey fil edth ei r pe ti ti on . InApri l 2 00 0 p et it io ne rs pu rch as edRo se Hil l Farm (Ro se Hil l) i n C oo ks vi ll e, Howar d C ou nt y , Marylan d, fo r $1 ,68 2,5 56 . Ros e Hil l o ccupi ed73 .6 ac res 2 an d i nc lu de d awork in g fa rm , a res id en ce, an d ath ree- car d et ach edga rag e. Pet iti on ers m ad e num ero us im pr ov em en ts to th e p ro pe rty durin g t he en su in g fi ve y ears . They ad de d ast on e an d p av em en t driv eway, po ur eda co nc ret e fl oo r fo r th e ga rag e, rep la cedth e ro of

of t he m ai n re si de nc e, th or ou gh ly lan ds cap edth e are a ad jacen t t o t he ho us e, an d m ad e o th er capi ta l i m pr ov em en ts ne ces sa ry

to m ak e th e pr op erty a fu ll y fun ct io na l fa rm . W e fi ndth atth es e im pr ov em en ts , corro bo rat ed by the ex pe rt r ep ort o f Bru ce Du m le r, ha d a n a gg reg at e co stof $ 29 5,0 00 . In early 20 06 pe ti ti on ers ’ to ta l co stba si s i n R os e Hil l was th us $1 ,97 7,5 56 . Pet it io ne rs he ldti tl e to Ro se Hil l thr ou gh a di sr eg ard eden ti ty, “ Ro se Hil l 2 Farm , LLC.” For s im

pl ic ity we wil l re fer t o p et it io ne rs as o wni ng Ro se Hil l.- 4 -

[* 4] Howar d C ou nt y

Agri cu ltur al LandPres erv at io n P ro gr am In19 92 Howar d C ou nt y

en act eda se t o f zo ni ng pro vi si on s d es ig ne d t o c on se rv e farm landan d p res erv e ru ral an d s cen ic lan ds cap es . Thes e p ro vi si on s cr eat ed th e Agr ic ul tu ral LandPres erv at io n P ro gr am (ALPP). Thr ou gh th is pro gr am , th e co un ty acqu ire s l an d p res erv at io n e as em en ts th atres tri ctth e ex erci se of d ev el op m en t ri gh ts on qu al ifi edag ric ul tu ral lan d. Th e o bjec ti ve of t he ALPP is to ke ep th e co un ty’ s l an d b as e av ai labl e fo r farm in g a nd , by cl us te rin g re si de nt ia l d ev el op m en t el se whe re, m in im iz e it s i m pa cton ag ric ul tu ral zo ne s. Und er the ALPP, th e co un ty can ac qu ire lan d p res erv at io n e as em en ts in th ree ways. Fir st , itcanpu rch as e fro m a la nd own er the de ve lo pm en t ri gh ts pe rta in in g t o t he pro pe rty andth enex ti ng ui sh th os e ri gh ts . Seco nd , a lan do wne r can do na te hi s d ev el op m en t ri gh ts to th e co un ty; th is ha s h ap pe ne d v ery rare ly. Thi rd , aneas em en t ca n b e p la cedon a land own er’s p ro pe rty as a co nd it io n o f hi s b eco m in g e nt it le d t o s el l h is de ve lo pm en t ri gh ts to a th irdparty. T hi s l atte r op ti on , refer redto as a“ de ns ity

ex ch an ge op ti on ” (DEO), is th e m etho d re le va nthe re. The DEO all ows res id en ti al de ns ity un it s t o b e ex ch an ge d b etweenpa rcel s by tran sf erri ng de ve lo pm en t ri gh ts . A dev el op m en t ri gh t i s es se nt ia ll y th e ri gh t t o crea te a res id en ce; th us , if a p arce l h as fiv e d ev el op m en t ri gh ts , th e o wne r ha s the rig htto de ve lo p fi ve dwel li ng un it s o n t ha t p arce l. The nu m be r of de ve lo pm en t- 5 -

[* 5] rig ht s as so ci at edwith apa rti cu lar pa rcel , cal le d the “ se nd in g p arce l,” d ep en ds on it s g ro ss acre ag e an d z on in g d is tri ct . By pu rch as in g d ev el op m en t ri gh ts fro m a

“ se nd in g p arce l” an d app lying th em to a “ rece iv in g p arce l,” ade ve lo pe r can ach ie ve hi gh er d en si ty on the lat te r th anwou ldot he rwis e b e p erm it te d. A den si ty exch an ge is ne go ti at edbe twee n p riv at e p art ie s, s ub ject t o appr ov al by the Howar d C ou nt y Depa rtment o f Pl an ni ng an d Zo ni ng (DPZ). Befo re gr an ti ng ap pr ov al , DPZ con si de rs zo ni ng reg ul at io n c om pl ianc e b y

bo th th e se nd in g a ndth e rec ei vi ng parcel s. A se nd in g p arce l m us t b e en cu m

be redby a deedof eas em en t m eet in g re gu la to ry requi rem en ts be fo re the DPZ will ap pr ov e tr an sf er o f it s d ev el op m en t ri gh ts to a rece iv in g p arce l. A land own er p art ic ip at in g i n t he DEO m ay sel l s om e o r al l o f hi s d ev el op m en t ri gh ts . Howev er, o nc e h e se ll s an y rig ht s, the eas em en t tha t h as be enpl acedonhi s p ro pe rty eli m in at es all futur e de ve lo pm en t p ot en ti al forth atpro pe rty. Und er Ho wardCo un ty zon in g re gu la ti on s, Ro se Hil l h ad17 de ve lo pm en t rig ht s at ta ch edto it“by rig ht .” Pet it io ne rs co ul d h av e tr ie d, i f th ey ha d wi sh ed , to pu rch as e ad di ti on al de ve lo pm en t ri gh ts . Giv enRo se Hil l’s g ro ss acre ag e, to po gr ap hy, andso il co m

po si ti on , andass um in g t ha t ea chlo t co ul d p as s the “pe rco la ti on ” te st s re qu ire d fo r se pt ic syste m s, the m ax im um real is ti c p hysic al de ns ity of Ro se Hil l was 25 on e-ac re l ot s. Thus , if p et it io ne rs ha d e le ct edto pu rch as e ei gh t- 6 -

[* 6] m or e d ev el op m en t ri gh ts , th ey co ul d h av e ret ai ne d t he ir r es id en ce an d s ou gh t to de ve lo p R os e Hil l t o i nc lu de up to 24 ad di ti on al dwel li ng un it s. Alt ern at iv el y , pet it io ne rs ha d t he op ti on of p art ic ip at in g i n the ALPP. Lan do wne rs inHowar d C ou nty are el ig ib le to pa rti ci pa te inth is pro gr am if the ir pr op erty ex ceed s 2 0 a cres an d h as so il ch arac te ris ti cs th atm ak e itsu it ab le for farm in g. Ro se Hil l m etth es e requi rem en ts . Pet it io ne rs ’ Part ic ip at io n i n t he ALPP Pet it io ne rs fir stex pr es se d i nt eres t i n t he ALPP in20 00 , when th ey m etwith a DPZ rep res en ta ti ve to di sc us s s el li ng th ei r de ve lo pm en t ri gh ts to th e co un ty. In Nov em be r 20 01 Howar d C ount y off eredto purch as e th e d ev el op m en t ri gh ts ass oci at edwith R os e Hil l fo r $3 75 ,00 0. Pe ti ti on ers di d n otacce ptth is off er, i n p art be cau se th ei r le nd er h adco nc ern s ab ou t p la ci ng aneas em en t o n t he pro pe rty. Pet it io ne rs th erea fte r in ve st ig at edsel li ng th ei r de ve lo pm en t ri gh ts to pri va te pa rti es . On Oct ob er 1 2, 2 00 5, p et it io ne rs ex ecu te d aco nt ractto sel l 1 5 o f th ei r 17 de ve lo pm en t ri gh ts to Kenn ardW arfi el d, a d ev el op er, fo r $2 .4 m il li on . This co ntra ctwas l at er am en de d t o e xt en d t he clo si ng date an d re qu ire Mr. Warfie ldto m ak e a $ 1.2 m il li on do wnp aym en t t owa rdth e p ur ch as e p ric e. Pet it io ne rs subs equ en tl y ag reedto sel l an ot he r de ve lo pm en t ri gh t t o M r. W arfi el d, wh ic h i nc reas ed th e to ta l p ur ch as e p ric e to $2 .56 m il li on .- 7 -

[* 7] InDecem

be r 20 05 th e ALPP advi se d t he co un ty fina nc e o ffi ce tha t p et iti on ers ha d c on tra ct edto sel l the ir d ev el op m en t ri gh ts an d t ha t Ro se Hil l wo ul d en d up wi th a la ndpre se rv at io n e as em en t. InJan ua ry 20 06 pe ti ti on ers rece iv ed th e $ 1.2 mil li on do wnp aym en t fr om Mr. Warfie ld . They ex ecu te d ade edof t ru st on th ei r ho m e to sec ur e rep aym en t o f th es e fu nd s i f th e sa le of d ev el op m en t ri gh ts di d n otclo se . Und er the ALPP pe ti ti on ers co ul d n ottrans fer the ir d ev el op m en t ri gh ts to Mr. Warfie ldun ti l: (1) th e d en si ty sen di ng pl atan d t he de ns ity rece iv in g p la t were ap pr ov edby H owardCo un ty; (2) aneas em en t was pl acedon Ro se Hil l t o res tri ctfutur e d ev el op m en t; an d (3 ) al l thr ee d oc um en ts were re co rd edinth e co un ty lan d re co rd s. OnJu ne 6, 2 00 6, the DPZ app ro ve d t he de ns ity sen di ng pl at fo r Ro se Hil l an d the de ns ity rece iv in g p la t fo r Mr. Warfie ld ’s par cel . On Ju ne 22 , 20 06 , pet it io ne rs subm it te d a n app li cat io n t o d ed ic at e aneas em en t o ve r Ro se Hil l to Howar d C ou nt y . On Ju ly 7, 20 06 , th e DPZ ap pr ov edth e tr an sf er o f Ro se Hil l in to th e ALPP. On Se pt em be r 25 , 20 06 , pet it io ne rs ex ecu te d a ndde li ve reda Deed of Agri cu ltur al LandPres erv at io n Eas em en t (d eedof e as em en t), wh ic h the co un ty acce pt edon Octo be r 6, 2 00 6. On Oct ob er 1 7, 2 00 6, Ho wardCo un ty gav e fi na l ap pr ov al to th e d en si ty se nd in g a ndrece iv in g p lats . On Oct ob er 2 0, 2 00 6, the de edof e as em en t an d t he- 8 -

[* 8] pl at s tran sf

erri ng th e d ev el op m en t ri gh ts were re co rd edinHowar d C ou nt y landreco rd s. Th es e d oc um en ts st at e th atth ey were b ei ng fil edsi m

ul tane ou sl y

to de sc rib e th e co ns erv at io n e as em en t, co nv ey itinpe rp etui ty to Ho wardCo un ty, an d s ev er the de ve lo pm en t ri gh ts fro m Ro se Hil l. Pet it io ne rs indu e co ur se rece iv edfro m

Mr. Warfie ldth e $ 1.3 6 m il li on ba lanc e o f th e p ur ch as e p ric e. Upo n reco rd at io n o f th e d eedof e as em en t, al l fu tu re d ev el op m en t was pro hi bi te d fo r Ro se Hil l wi th th e ex cep ti on of f arm in g. Fed eral Tax M at te rs InMay 200 7 p et it io ne rs ret ai ne d B ru ce Du m le r to ap pr ai se Ro se Hil l b efo re an d a fte r a h y

po th et ic al sal e o f de ve lo pm en t ri gh ts . Mr. Dum le r as su m edth at pe ti ti on ers co ul d p ur ch as e ei gh t ad di ti on al de ve lo pm en t ri gh ts , whi chwou ldgi ve th em a to ta l o f 25 de ve lo pm en t ri gh ts . He det erm in edth atth e h ig he stan d b es t u se of Ro se Hil l wo ul d b e a res id en ti al subd iv is io n wi th 25 dwel li ng un it s an d t ha t the fai r m ark etva lu e o f Ro se Hil l b efo re the sal e o f th e d ev el op m en t ri gh ts was $ 7.6 9 m il li on . He det erm in edth atth e fai r m ark etva lu e o f Ro se Hil l af te r th e sa le of t he de ve lo pm en t ri gh ts , forus e as a worki ng farm an d re si de nc e, was $2 .1 m il li on . Mr. Du m le r is su edhi s ap pr ai sa l o n J ul y 1, 2 00 7, an d h e li st edDecem be r 1, 20 06 , as i ts effe ct iv e d at e. His ap pr ai sa l s ta te s h is ass um pt io n t ha t Ro se Hil l was , as of De cem

be r 1, 2 00 6, “ free an d c le ar o f an y or a ll li en s o r en cum

br an ces .” His- 9 -

[* 9] ap pr ai sa l d oe s n otm en ti on th e d eedof e as em en t, an d i t d oe s n otpu rp ort t o va lu e aneas em en t. Rathe r, hi s ap pr ai sa l s ta te s tha t “ th e p ro pe rty rig ht s ap pr ai se d co m pr is e th e fee si m

pl e in te res t i n t he subjec t p ro pe rty,” whi chhe de te rm in edto be wort h $ 5.5 9 m il li on ne t o f pe ti ti on ers ’ res id en ce. Mr. Du m le r’s ap pr ai sa l re ci te s tha t p et it io ne rs inOcto be r 20 05 ha d “ co ntra ct edto sel l 1 5 d en si ty uni ts to Kenn ardW arfi el d.” Howev er, b ecau se he ha d be enask edto ad dr es s a “ va lu at io n s cen ari o re pr es en t[i ng ] a h y po th et ic al co nd iti on ,” hi s ap pr ai sa l t ak es no acco un t o f th e $ 2.5 6 m il li on th atpe ti ti on ers rece iv ed fro m Mr. Warfie ld . At th e ti m e h e p erfo rm edhi s ap pr ai sa l, m or eo ve r, Mr. Du m le r ap pa ren tl y

was n otin fo rm edof s ev eral im po rtantfact s. Th es e in cl ud edth e fac ts th at : (1 ) pe ti ti on ers ha d p la ceda la ndpre se rv at io n e as em en t o n R os e Hil l, wh ic h was reco rd edon Octo be r 20 , 20 06 ; (2 ) pe ti ti on ers were re qu ire d t o p la ce thi s ea se m en t o n R os e Hil l as a co nd it io n o f se curin g p erm is si on fro m Howar d C ou nt y

to se ll th ei r de ve lo pm en t ri gh ts ; an d (3 ) a p orti on of R os e Hil l h adfai le d at l eas t o ne

“pe rco la ti on ” te st , whi chrai se d que st io ns ab ou t i ts ab il ity to supp ort as m an y

as 25 dwel li ng un it s. Befo re fi li ng th ei r 20 06 tax return, p et it io ne rs ask edHowar d C ou nty to si gn Fo rm 82 83 , Non cas h C ha rit ab le Co nt rib ut io ns , as the reci pi en t o f th e eas em en t. Howar d C ount y

de cl in edto si gn th is form . The co un ty’ s at to rn ey in fo rm edpe ti -- 10 -

[* 10 ] ti on ers by lett er tha t the co un ty w ou ldfir stne edanop in io n o f a qua li fie d t ax pr of es si on al ad dr es si ng “ th e ab il ity to tak e a ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on un de r se ct io n 1 70 (h ).” The let te r al so ask edpe ti ti on ers to co nf irm th ei r us e o f a qu al ifi edap pr ai se r an d t he ir u nd ers tand in g t ha t “ if t he do na ti on ha s n o m at eri al effe cton th e rea l p ro pe rty’ s v al ue , * * * n o d educ ti onis all owabl e.” With ou t s uc h op in io n a ndco nf

irmatio n, the co un ty cou ldno t v eri fy pe ti ti on ers ’ cl ai m

to a no nc as h c ha rit ab le co nt rib ut io n andwou ldno t s ig n the Fo rm 82 83 . Pet it io ne rs ’ 20 06 Fed eral in co m e ta x re tu rn , pre pa redby G le nn Hol lra h, th ei r certi fie d p ub li c acc ou nt an t (C .P.A.), was t im el y fil edon Octo be r 15 , 20 07 . The return re po rte d ano nc as h c ha rit ab le co nt rib ut io n d educ ti on of $ 5,5 43 ,30 9; in supp ort o f th is de du ct io n, the return i nc lu de d a n u ns ig ne d F orm 82 83 refe rri ng to th e eas em en t an d aco py of Mr . Dum le r’s Ju ly 1, 20 07 , app rai sa l. The return cl ai m edno co stba si s i n t he de ve lo pm en t ri gh ts so ldto Mr. Warfie ldan d re po rte d a lo ng -te rm

cap it al ga in of $ 1,0 29 ,44 1 o n t ha t s al e. Thi s re po rte d g ai n c orres po nde d t o t he cas h p et it io ne rs go t fr om Mr. Warfie ld ; the y

cla im edli ke -k in d e xc ha ng e tre atm en t fo r th e b al an ce o f th e $ 2.5 6 m il li onpu rch as e p ric e, co ns is ti ng of l an d va lu edat $ 1,5 30 ,55 9. Afte r HowardCo un ty decl in edto si gn th e Fo rm 82 83 , Mr. Dum le r pr ep ared atpe ti ti on ers ’ reque stanad de ndum to hi s o rig in al ap pr ai sa l. Thi s ad de ndum , da-- 11 -

[* 11 ] tedMarc h 2 5, 2 00 8, re ci te s tha t h e h ad“ va lu edth e co ns erv at io n e as em en t whi chha s b eenco nt rib ut edto Howar d C ou nt y by the pro pe rty owne r.” Inth e ad de ndum

Mr. Du m le r reduc edth e $ 5,5 43 ,30 9 v al ue th athi s o rig in al ap pr ai sa l ha d p la cedon th e d ev el op m en t ri gh ts inord er t o a cco un t fo r th e $ 2.5 6 m il li on th at Mr. Warfie ldha d p ai d p et it io ne rs forth os e ri gh ts . On th e b as is of t hi s an d o th er ch an ge s, M r. Dum le r co nc lu de d t ha t the eas em en t s ho ul d b e v al ue d at $ 3.0 3 m il li on . As Ho wardCo un ty hadreque st ed , pet it io ne rs ob ta in edan d s up pl ie d t o t he co un ty an o pi ni on let te r fro m Mr. Ho ll rah , th ei r C.P.A. Thi s l et te r op in ed , onth e ba si s o f Mr. Du m le r’s ap pr ai sa l an d t he Marc h 2 5, 2 00 8, ad de ndum th eret o, tha t pe ti ti on ers ’ co nv ey an ce o f th e eas em en t qua li fie d fo r a ch ari tabl e co nt rib ut io n de du ct io n u nd er s ect io n 1 70 (h ). Afterrev ie win g the se do cu m en ts , an o ffi cer o f Howar d C ount y

ex ecu te d aFo rm

82 83 att es ti ng to rece ip t o f th e eas em en t. On M ay 16 , 20 08 , pet it io ne rs fil edanam en de d 2 00 6 re turn . The am en de d return re du cedth ei r no nc as h c ha rit ab le co nt rib ut io n d educ ti on to $3 ,00 4,6 92 . It 3 in cl ud edth e n ew Fo rm

82 83 si gn edby H owa rdCo un ty andatt ach edco pi es of M r.

Bec au se th e eas em en t d idno t co ve r th e p orti on of R os e Hil l co ns is ti ng of 3 th ei r res id en ce, p et it io ne rs m ad e a p ro rat a ad jus tm en t tha t re du cedby $25 ,30 8 Mr. Du m le r’s rev is edva lu e o f $3 .03 m il li on .- 12 -

[* 12 ] Dum le r’s or ig in al ap pr ai sa l an d h is Marc h 2 5, 2 00 8, ad de ndum th eret o. Mr . Hol lrah p rep aredth e am en de d re turnan d t he rev is edFo rm 82 83 . Bec au se of s ta tu to ry

li mit at io ns , pet it io ne rs were u nabl e to cla im th e en ti re ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on for20 06 . They th us de du ct ed$1 ,05 8,6 43 on th ei r am en de d 2 00 6 re tu rnan d $ 1,6 66 ,52 8 o n the ir 2 00 7 re turn , whi chwas t im el y fil edonOcto be r 20 , 20 08 . They de du ct edth e b al an ce o f th e co ntrib ut io n, o r $2 78 ,52 1, o n the ir 2 00 8 re tu rn , whi chwas t im el y fil edon Octo be r 20 , 20 09 . On J ul y 13 , 20 12 , res po nd en t t im el y is su eda no ti ce o f de fic ie nc y for20 06 - 20 08 . This no ti ce d is al lo wedth e ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on s cl ai m edfor th e co ns erv at io n e as em en t; di sa ll owe d l ik e-k in d e xc ha ng e tr eat m en t o n t he sal e o f de ve lo pm en t ri gh ts be cau se pe ti ti on ers fai le d t o c lo se on rep la cem en t p ro pe rty withi n 1 80 da y s, s ee s ec. 1 03 1( a)(3 ); d is al lo wedth e d educ ti on s cl ai m edforbu si ne ss us e o f th ei r ho m e; an d d et erm in edaccu racy-rela te d p en al ti es with re sp ectto al l o f th es e ad

jus tm en ts . Peti ti on ers ti m el y pe ti ti on edth is Co urt fo r red et erm in ati onof t he se de fic ie nc ie s an d p en al ti es . Thei r pe ti ti on ch al le ng es res po nd en t’s di sa ll owa nc e o f th e ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on s; ass ert s tha t the y are en ti tl edto a hi gh er b as is off se tt in g t he cap it al ga inrep orte d o n t he sal e o f th e d ev el op m en t ri gh ts ; an d d is pu te s the accu racy-rela te d p en al ti es (ot he r th anth os e attri bu tabl e to di sa ll owanc e o f th ei r ho m e o ffi ce d educ ti on s) .- 13 -

[* 13 ] OPINION I. Bu rd enof P ro of The Co m m is si on er’s d et erm in at io ns ina no ti ce o f de fic ie nc y are g en eral ly pr es um edco rrec t, an d t ax pa y ers be ar the bu rd enof p ro vi ng th os e d et erm in at io ns erro ne ou s. Ru le 14 2( a)(1 ); Welc h v . Helv eri ng , 29 0 U.S. 1 11 , 11 5 (1 93 3) . Dedu ct io ns are a m at te r of

leg is la ti ve gra ce, an d t ax pa y ers m us t d em on strat e th ei r en ti tl em en t t o t he de du ct io ns cla im ed . Rul e 1 42 (a)( 1) ; INDOPC O, Inc . v. Co m m is si on er, 5 03 U.S. 79 , 84 (19 92 ); Ne w Col on ia l Ic e Co . v. Hel ve rin g, 2 92 U.S. 43 5, 4 40 (19 34 ). The b ur de n o f pr oo f on factua l i ss ue s m ay be sh ift edto th e Co m m is si on er i f th e ta xp ay er i nt ro du ces “ cred ib le ev id en ce” wi th res pe ctth eret o an d s at is fie s re co rdke ep in g a ndot he r requi rem en ts . Sec. 7 49 1( a)(1 ) an d (2 ). Befo re tria l p et it io ne rs m ov edto sh iftth e b ur de n o f pr oo f to res po nd en t. Upo n t he reco rdbe fo re u s, we ca nn otfin d t ha t p et it io ne rs ha ve est ab li sh edth ei r sa ti sf act io n o f th e rec or dk eep in g a ndsubs tant ia ti on requi rem en ts setforth in se ct io n 7 49 1( a)(2 ). The b ur de n o f pr oo f thus rem ai ns on th em . II. Ch ari tabl e Co nt rib ut io n Deduc ti on s Sect io n 1 70 (a)( 1) all ows a de du ct io n fo r an y ch ari tabl e co nt rib ut io n p ai d withi n t he tax ab le y ear. “ The si ne qu a n on of ach ari tabl e co ntrib ut io n i s a t ran sf er of m on ey or p ro pe rty with ou t ad equa te co ns id erat io n.” Uni te d S ta te s v . Am . Bar- 14 -

[* 14 ] End owm en t, 4 77 U.S. 10 5, 1 18 (19 86 ). If th e ta xp ay er m ak es a ch ari tabl e co nt rib ut io n o f pr op erty

ot he r th anm on ey , th e am ou ntof t he co nt rib ut io n i s ge ne ral ly equ al to th e fai r m ark etva lu e o f th e p ro pe rty at th e ti m e o f th e co nt rib ut io n. Se e se c. 1.1 70 A-1 (c)( 1) , Inc om e Tax Reg s. A cha rit ab le co nt rib ut io n d educ ti on ge ne ral ly is n otall owe d fo r a g iftof pr op erty co ns is ti ng of l es s tha n t he do no r’s en ti re i nt eres t i n t ha t p ro pe rty, but th ere i s anex cep ti on for(am on g o th er thi ng s) a “ qu al ifi edco ns erv at io n c on tri bu ti on .” Sec. 1 70 (f)(3 )(A), (B) (ii i). Th is ex cep ti on ap pl ie s wh ere: (1) th e ta xp ay er m ak es a co nt rib ut io n o f a “ qu al ifi edreal pro pe rty int eres t,” ( 2) th e d on ee i s a

“ qu al ifi edorg an iz at io n,” an d (3 ) th e co nt rib ut io n i s “ ex cl us iv el y forco ns erv at io n pu rp os es .” Sec. 1 70 (h )(1 ). Whe re the va lu e o f co nt rib ut edpro pe rty exce ed s $ 50 0,0 00 , no de du ct io n i s al lo wedun le ss th e ta xp ay er o bt ai ns a “ qu al ifi edap pr ai sa l” an d a tt ach es itto hi s return. Se c. 17 0( f)(1 1) (D). A qu al ifi edap pr ai sa l i s “ anap pr ai sa l o f su chpro pe rty whi ch* * * i s co nduc te d b y a qu al ifi edap pr ai se r in acco rd an ce wi th ge ne ral ly acce pt edap pr ai sa l s tand ard s an d a ny regu la ti on s o r ot he r gu id an ce p res cri be d” by th e Sec ret ary of

th e Treas ury . Sec. 1 70 (f)(1 1) (E)(i )(II) . Any tax pa y er cl ai m in g a de du ct io n fo r a co nt rib ut io n o f pr op erty who se va lu e ex ceed s $ 5,0 00 m us t al so at ta chto hi s re tu rna fu ll y co m pl et ed“ ap pr ai sa l s umm ary. ” See s ec. 1 .17 0A-- 15 -

[* 15 ] 13 (c)( 2) , Inc om e Tax Reg s. Th e IRS ha s p res cri be d F orm 82 83 to be us ed as th e “ ap pr ai sa l s umm ary. ” Jo rg en so n v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 00 0- 38 , 79 T.C.M. (CCH) 1 44 4, 1 45 0. Res po nd en t co nt en ds th atpe ti ti on ers ’ cl ai m edch ari tabl e co nt rib ut io n d edu ct io ns were p ro pe rly dis al lo wedforth ree d is ti nc t an d i nd ep en de ntreas on s: (1 ) Mr. Du m le r’s ap pr ai sa l i ss ue d J ul y 1, 2 00 7, was no t a “ qu al ifi edap pr ai sa l” ; (2 ) th e Fo rm

82 83 acco m

panyin g p et it io ne rs ’ or ig in al return was no t a v al id

“ ap pr ai sa l s umm ary”; an d (3 ) pe ti ti on ers lac ke d d on at iv e in te ntbe cau se th e eas em en t the y

gra nt edHowar d C ou nt y

was p artof aqu idpro qu o e xc ha ng e. W e co ns id er the se arg um en ts intu rnbe lo w, as wel l as th e “ subs tant ia l co m pl ianc e” rep ly tha t p et it io ne rs m ak e to th e fi rs t two ar gu m en ts . A. Rep orti ng Requi rem en ts 1. Qua li fie d Ap pr ai sa l The requi rem en ts fora “ qu al ifi edap pr ai sa l” are s etforth insec ti on1.1 70 A13 (c)( 3) , Inc om e Tax Reg s. To be “ qu al ifi ed ,” anap pr ai sa l m us t b e m ad e n o m or e th an60 da y s b efo re the gi ft a ndno lat er tha n “ th e due da te (in cl ud in g e xt en si on s) of th e return o n wh ic h ade du ct io n i s fi rs t cl ai m ed* * * wi th res pe ctto th e d on ate d p ro pe rty.” Id. s ub di vs . (i)( A), (iv )(B) . Peti ti on ers fir stcla im eda de du ct io n fo r th e co nt rib ut io n o f th e eas em en t o n t he ir o rig in al 20 06 return fi le d o n Oct ob er 1 5,- 16 -

[* 16 ] 20 07 . In d et erm in in g wh ethe r pe ti ti on ers ha d a“ qu al ifi edap pr ai sa l,” t he refo re, we m

us t fo cu s o n M r. Dum le r’s or ig in al ap pr ai sa l, d at edJu ly 1, 20 07 , whi ch was att ach edto th atreturn. Th e March 25 , 20 08 , add en du m to Mr. Du m le r’s ap pr ai sa l was m ad e m or e th anfiv e m on th s af te r th e ex te nd eddu e d at e o f pe ti ti on ers ’ 20 06 return; th atad de ndum can no t b e co ns id eredinde te rm in in g wh ethe r th ey ha d a “ qu al ifi edap pr ai sa l.” Se e Fri edm anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 0- 45 , 99 T.C.M. (CC H) 11 75 , 11 77 (fi nd in g t ha t ap pr ai sa ls pe rfo rm edaft er the du e d at es of th e rel ev an t re tu rn s d idno t s at is fy th e “ qu al ifi edap pr ai sa l” requi rem en t); Jo rg en so n, 7 9 T.C.M . (CCH) at14 48 , 14 51 (sa m e); cf. se c. 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i ), (iv )(B) , In co m e Tax Reg s. (s ta ti ng th at , wher e a d educ ti on is fir stcla im edon anam en de d return, the qu al ifi edap pr ai sa l m us t b e m ad e n o l at er tha n t he date th e ta xp ay er fil es th e am en de d re tu rn ). The reg ul at io ns st at e th ata “ qu al ifi edap pr ai sa l” m us t i nc lu de nu m ero us sp eci fic it em s o f in fo rm at io n. We agre e wit h re sp on de ntth atMr. Dum le r’s Ju ly 1, 20 07 , app rai sa l i s n ot“ qu al ifi ed ” b ecau se itfai ls to in cl ud e th ree o f th e requi red el em en ts : an accu rat e d es cri pt io n o f th e p ro pe rty con tri bu te d; th e d at e o f th e co ntri bu ti on ; an d t he sal ie ntterm s o f th e ag reem en ts am on g p et it io ne rs , Mr. W arfi el d, an d Ho wardCo un ty. See s ec. 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(A), (C) , (D), Inc om e Tax Reg s.- 17 -

[* 17 ] A “ qu al ifi edap pr ai sa l” m us t i nc lu de “ [a] des cri pt io n o f th e p ro pe rty in s uffic ie ntde ta il fora pe rs on who is no t g en eral ly fam il iar with t he type o f pr op erty to as cert ai n t ha t the pro pe rty tha t was ap pr ai se d i s the pro pe rty tha t was (orwil l b e) co nt rib ut ed .” Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(A), In co m e Tax Reg s. Th e p ur po se of t hi s requi rem en t i s t o p ro vi de th e IRS with i nf orm at io n s uf

fic ie ntto ev al ua te cla im ed de du ct io ns an d a ss is t i t i n d et ect in g o ve rv al ua ti on s o f do na te d p ro pe rty. See Sm ith v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 00 7- 36 8, 9 4 T.C.M . (CCH) 5 74 , 58 6 (c it in g Hewit t v . Comm is si on er, 1 09 T.C. 25 8, 2 65 (19 97 ), aff’d wi th ou t p ub li sh edop in io n, 1 66 F.3d33 2 (4 th Cir . 19 98 )), aff ’d, 36 4 F ed . App x. 3 17 (9t h C ir. 2 00 9) . Mr. Du m le r’s or ig in al ap pr ai sa l d oe s n otus e th e wor ds “ co ns erv at io n e as em en t” or “ landpre se rv at io n e as em en t.” In de ed , th e o nl y refe ren ce t o e as em en ts in hi s J ul y 1, 2 00 7, ap pr ai sa l i s the st at em en t tha t h e was “ no t awa re o f an y eas em en ts or e nc ro ach m en ts on th e si te .” Thi s i nd ic at es th atMr. Du m le r was un aware of th e d eedof e as em en t tha t p et it io ne rs tra ns ferr edto Howar d C ou nt y on Octo be r 6, 2 00 6, wh ic h was reco rd edinit s l an d re co rd s o ffi ce o n Oct ob er 2 0, 2 00 6. As st at edon th ei r Fo rm

82 83 , th e p ro pe rty tha t p et it io ne rs all eg ed ly con tri bu te d t o Howar d C ount y

was aco ns erv at io n e as em en t. Bu t the ap pr ai sa l d oe s n otde sc rib e, orpu rp ort t o v al ue , a co ns erv at io n e as em en t; rathe r, itst at es th at“ th e p ro pe rty rig ht s ap pr ai se d c om

pr is e th e fee si m

pl e in te res t i n the subjec t p ro pe rty.” It wou ld- 18 -

[* 18 ] be ex tre m el y

di ffi cu ltfora pe rs on read in g t hi s ap pr ai sa l “ to asc ert ai n t ha t th e p ro pe rty tha t was ap pr ai se d i s the pro pe rty tha t was (orwil l b e) co ntrib ut ed .” Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(A), In co m e Tax Reg s. A qu al ifi edap pr ai sa l m

us t al so in cl ud e “ [t]he da te (orexpe ct edda te ) of co nt rib ut io n t o t he do ne e.” Sec . 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i i)( C), In co m e Tax Reg s. Pro vi di ng th e co ntrib ut io n d at e is im po rta ntbe cau se iten ab le s the IRS t o d et erm in e whe th er the ap pr ai sa l was ti m el y pe rfo rm ed . See Est at e o f Eve nc hi k v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 01 3- 34 (fi nd in g t ha t, am on g o th er d efec ts , an app rai sa l fai li ng to sp eci fy

th e co ntrib ut io n d at e was no t a qua li fie d app rai sa l an d d idno t subs tant ia ll y

co m pl y with t he reg ul at io ns ); Lo rdv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 20 10 -1 96 (sa m e); Sm ith, T.C. Me m o. 2 00 7- 36 8 (s am e); Serg ean t v . Commis si on er, T.C. Mem o. 1 99 8- 26 5, 7 6 T.C.M . (CCH) 1 33 , 13 5 (f in di ng th atanap pr ai sa l tha t fa il edto sp eci fy th e co ntrib ut io n d at e was no t a “ qu al ifi edap pr ai sa l” ). Mr. Du m le r’s or ig in al ap pr ai sa l i ll us tra te s h is fam il iarit y with t he m ech ani cs of p ro pe rty dev el op m en t. Bu t b ecau se he was n otpu rp orti ng to va lu e an eas em en t, i t i s n otsu rp ris in g t ha t h e fai ls to m en ti on an y of t he rel ev an t d at es . The ap pr ai sa l h as aneffe ct iv e d at e o f Decem be r 1, 2 00 6, wh ic h i s n ei th er the da te pe ti ti on ers ex ecu te d t he de edof e as em en t (S ep te m be r 25 , 20 06 ), no r th e d at e th ey tra ns ferr edth e eas em en t t o Ho wardCo un ty (Octo be r 6, 2 00 6) , no r th e d at e th e- 19 -

[* 19 ] eas em en t was reco rd ed(Oct ob er 2 0, 2 00 6) . His app rai sa l d oe s n otsupp ly th e d at e o f th e co ntrib ut io n a nddo es no t v al ue th e co nt rib ut edpro pe rty as o f th at da te . Fi na ll y , a “ qu al ifi edap pr ai sa l” m us t i nc lu de “ [t]he term s o f an y ag reem en t orun de rs tand in g e nt eredin to (orex pe ct edto be en te redin to ) by or o n b eh al f of th e d on oror d on ee tha t re la te s t o t he us e, sa le , or o th er d is po si ti onof t he pro pe rty co nt rib ut ed .” Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(D), In co m e Tax Reg s. In fo rm at io n c on cern in g s uc h a gr eem en ts is ess en ti al to en ab le th e IRS to ev al ua te (fo r ex am pl e) whe th er the do no rs have rece iv edor wi ll rece iv e so m ethi ng inex ch an ge forth ei r gi ft. Se e Sm ith, 9 4 T.C.M . (CCH) at58 6 (“ Co ng res s m an da te d t he rep orti ng in fo rm at io n s o t ha t the Int ern al Rev enue Serv ic e * * * co ul d m on it oran d a dd res s co ng res si on al co nc ern s ab ou t o ve rv al ua ti on [.]”). Mr. Dum le r’s ap pr ai sa l o m it s an y m en ti on of t he fact s tha t p et it io ne rs co nv ey edaneas em en t t o Ho wardCo un ty an d t ha t the y

were re qu ire d t o c on ve y th ateas em en t as a co nd it io n o f be in g p erm it te d t o s el l the ir d ev el op m en t ri gh ts to Mr. Warfie ld . The se om is si on s wer e n ottri vi al , form al , or m ech an ic al . Becau se of the m , th e ap pr ai sa l fa il edto in fo rm th e IRS of t he ess en ce o f th e tr an sa ct io n i n wh ic h pe ti ti on ers en ga ge d. Be cau se th e Ju ly 1, 20 07 , app rai sa l d idno t p ro vi de anaccu rat e d es cri pt io n o f th e p ro pe rty con tri bu te d, d idno t s pe ci fy th e d at e o f th e co nt rib u-- 20 -

[* 20 ] ti on , anddi d n otin fo rm th e IRS of t he sal ie ntterm s o f th e ag reem en ts am on g p et it io ne rs , HowardCo un ty, an d M r. W arfi el d, we fi ndth atitwas n ota

“ qu al ifi edap pr ai sa l” withi n t he m ean in g o f se ct io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (i) , Inc om e Tax Reg s. 2. App rai sa l Su m m ary Fo r co ntrib ut io ns of p ro pe rty whos e v al ue ex ceed s $ 5,0 00 , a fu ll y co m pl ete d app rai sa l s umm ary m us t b e atta ch edto th e return o n wh ic h t he co ntrib ut io n de du ct io n i s fi rs t cl ai m ed . Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 2) (i) (B), In co m e Tax Reg s. An ap pr ai sa l s umm ary on Fo rm 82 83 m us t (a m on g o th er thi ng s) be “ si gn edan d d at ed * * * b y th e d on ee” a ndsetforthsp eci fie d i nf orm at io n, i nc lu di ng “ a st at em en t ex pl ai ni ng * * * the am ou ntof any con si de rat io n re cei ve d fr om th e d on ee fo r th e co nt rib ut io n.” Id. s ub pa ra. (4 )(i )(B) , (ii )(H). The Fo rm 82 83 acco m

pa nyin g pe ti ti on ers ’ or ig in al 20 06 return fa il s the se two requi rem en ts . Fi rs t, the ap pr ai sa l s umm ary was no t “ si gn edan d d at ed ” b y Howar d C ou nt y as do ne e. The s ig na tu re o f th e d on ee i s i m po rta ntbe cau se itatt es ts to th e fac t tha t a ch ari tabl e co nt rib ut io n was actua ll y m ad e. Andth e ab se nc e o f th is si gn atur e was no t an acci de ntor o ve rs ig ht . HowardCo un ty exp li ci tl y de cl in edto si gn th e- 21 -

[* 21 ] Fo rm

be cau se itha d g enui ne do ub ts ab ou t p et it io ne rs ’ “ ab il ity to tak e a ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on un de r se ct io n 1 70 (h ).” 4 A val idap pr ai sa l s umm ary m us t al so in cl ud e “ a st at em en t ex pl ai ni ng * * * th e am ou ntof a ny con si de rat io n re cei ve d fr om th e d on ee fo r th e co ntrib ut io n.” Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 4) (ii )(H), In co m e Tax Reg s. In fo rm at io n c on cern in g the ex is ten ce o f a return b en efi t i s o f cen tra l i m po rtanc e to th e IRS be cau se “ [t]he si ne qu a no n o f a ch ari tabl e co nt rib ut io n i s a t ran sf er o f m on ey

or p ro pe rty with ou t ad equ at e co ns id erat io n.” Am . Bar En do wm en t, 4 77 U.S. at 1 18 . An im po rta ntgo al of th e ap pr ai sa l s umm ary reg ul at io ns is to “ fo st er d is cl os ur e o f ‘dua l p aym en t’ and qu idpro qu o c on tri bu ti on s.” B oo ne Oper at io ns Co . v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 20 13 -1 01 , at * 18 -* 19 (qu ot in g Vi ral am v. Co m m is si on er, 1 36 T.C. 15 1, 1 71 (2 01 1) ). Pet it io ne rs rece iv ed“ co ns id erat io n” fro m Howar d C ou nt y

inreturn fo r th e eas em en t, n am el y , th e co un ty’ s p erm is si on to sel l 1 6 d ev el op m en t ri gh ts to Mr. The ab se nc e o f a s ig na tu re o n t he Fo rm 82 83 m ay

be ex cu se d “ [i]n r are a nd 4 un us ua l ci rcu m st an ces inwhi chitis im po ss ib le for

th e ta xp ay er t o o bt ai n t he si gna tu re o f th e d on ee.” Se c. 1.1 70 A-1 3( c)(4 )(i v) (C)( 2) , Inc om e Tax Reg s. Ho ward Co un ty accep te d t he eas em en t o n Oct ob er 6 , 20 06 , andpe ti ti on ers di d n otfil e th ei r 20 06 tax return u nt il Octo be r 15 , 20 07 . Peti ti on ers ha d m or e th ana y ear t o sa ti sf y what ev er co nc ern s Ho wardCo un ty hadab ou t the trans act io n, an d t he y ha ve no t s ho wn tha t i t was im po ss ib le forth em

to ob ta in th e si gn atur e o f a co un ty rep res en ta ti ve withi n t ha t t im e.- 22 -

[* 22 ] W arfi el d, wh ic h p et it io ne rs ot he rwis e co ul d n otha ve do ne . The Fo rm 82 83 acco m panyin g t he ir o rig in al return d is cl os edne ithe r th e qui d p ro qu o t he y rece iv edfro m

th e co un ty north e $ 2.5 6 m il li on th ey rece iv edfro m

Mr. Warfie ld . Bec au se th e Fo rm

82 83 fai le d t o i nc lu de th e d on ee’s s ig na tu re an d fa il edto di sc lo se th e co ns id erat io n p et it io ne rs rece iv edfro m th e d on ee, the ir app rai sa l su m m ary di d n otco m

pl y with t he reg ul at io ns . 5 3. Subs tant ia l Co m

pl ianc e InBo ndv. Co m

m is si on er, 1 00 T.C. 32 , 41 (19 93 ), we he ldth atth e rep ortin g re qu ire m en ts of s ect io n 1 .17 0A- 13 , Inc om e Tax Reg s., wh il e “ he lp fu l t o re sp on de ntinth e p ro ces si ng an d aud it in g o f returns on whi chch ari tabl e d educ ti on s are c la im ed ,” are “ di rect ory an d n otm an da to ry .” Thu s, i n app ro pr ia te cir cu m st an ces , th es e requi rem en ts canbe sat is fie d b y subs tant ia l, ra th er tha n b y li te ral , co m pl ianc e. Bo nd , 10 0 T.C. at42 ; s ee Hewi tt , 10 9 T.C. at26 5 & n.1 0 (s ta ti ng Pet it io ne rs co nt en d tha t the ir d educ ti oncanbe jus ti fie d o n t he alt ern at iv e 5 th eo ry th atth ey m ad e a “ba rg ai n s al e.” See in fra p p. 2 8- 30 . Butth ei r Fo rm 82 83 di d n otdi sc lo se a “ba rg ai n s al e” ei th er. See sec . 1.1 70 A-1 3( c)(4 )(i i)( H), Inc om e Tax Reg s. (a n app rai sa l s umm ary m us t i nc lu de “ a st at em en t ex pl ai ni ng whet he r or no t the ch ari tabl e co ntrib ut io n was m ad e b y m ean s o f a b arg ai n s al e”). We hav e pr ev io us ly hel d tha t fa il ur e to de sc rib e a b arg ai n s al e o n F orm 82 83 “ m ay fo recl os e a cl ai m edch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on init s en ti rety .” Sev en te en Sev en ty Sherm anSt., LLC v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 01 4- 12 4, at*2 1 n .25 ; se e Vir al am

v. Co m m is si on er, 1 36 T.C. 15 1, 1 71 (20 11 ); B oo ne Oper at io ns Co . v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 3- 10 1, at*2 1.- 23 -

[* 23 ] th atsubs tant ia l co m pl ianc e is sh ownwher e “ th e ta xp ay ers ha d p ro vi de d m os t o f th e in fo rm at io n re qu ire d” or m ad e o m is si on s “ so le ly thro ug h in adve rte nc e”). Tak ento ge th er, Bo ndan d Hewi tt“pr ov id e a s tand ardby whi ch we canco ns id er wh ethe r pe ti ti on ers pro vi de d s uf fic ie ntin fo rm at io n t o p erm it res po nd en t t o e va lu at e th ei r rep orte d c on tri bu ti on s, as in te nd edby Con gr es s.” Sm ith, 9 4 T.C.M . (CCH) at58 6. The subs tant ia l co m

pl ianc e d oc tri ne “ sh ou ldno t b e li be ral ly app li ed .” All i v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 4- 15 , at * 54 ; ac co rdMo ha m edv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 2- 15 2, 1 03 T.C.M. (CCH) 1 81 4, 1 82 0- 18 21 (“ [T]he p ro ble m s o f m is va lu edpro pe rty are so gre atth atCo ng res s was qu it e sp eci fic ab ou t wha t the ch ari tabl y

in cl in edha ve to do to de fen d the ir d educ ti on [.]”); s ee Kau fm anv. Sh ul m an , 68 7 F .3d21 , 22 (1s t Ci r. 20 12 ) (the subs tant ia l co m pl ianc e d oc tri ne m ay be us edto for gi ve “ m in ordi sc rep an ci es ” in th e ta xp ay er’s rep orti ng ), aff’g i n p art , vac at in g i n p art , andrem an di ng inpa rt 1 36 T.C. 29 4 (2 01 1) , and13 4 T.C. 18 2 (2 01 0) ; Prus sn er v . Uni te d S ta te s, 8 96 F.2d21 8, 2 24 (7t h C ir. 1 99 0) (th e subs tant ia l co m

pl ianc e d oc tri ne “ sh ou ldbe in te rp ret edna rro wly”). “ The subs tanti al co m pl ianc e d oc tri ne is no t a s ub st itut e fo r m is si ng en ti re ca te go rie s o f co nt en t; rathe r, itis at m os t a m ean s o f acc ep ti ng a ne arl y co m pl et e eff ort tha t h as si m

pl y fal le n s ho rt i n re ga rdto m in orpro cedur al erro rs or r el at iv el y un im po rta ntcle ric al- 24 -

[* 24 ] ov ers ig ht s.” Hen dr ix v. Un it edSta te s, No . 2: 09 -cv -1 32 , 20 10 W L 29 00 39 1, at*5 (S.D. Ohi o J ul y

21 , 20 10 ). W e h av e d ecl in edto ap pl y th e subs tant ia l co m

pl ianc e d oc tri ne wher e th e ta xp ay er’s rep orti ng fai ls to m eetsubs tant iv e requi rem en ts setforth inth e reg ul ati on s or o m it s en ti re ca te go rie s o f requi redin fo rm at io n. Pet it io ne rs ’ or ig in al ap 6 7 pr ai sa l an d F orm

82 83 su fferfro m

bo th of t he se de fect s. Th os e d oc um en ts om it nu m ero us cat eg or ie s o f im po rta ntin fo rm at io n, i nc lu di ng anaccu rat e d es cri pt io n See, e.g ., Hewit t, 1 09 T.C. at 2 60 , 26 4 (t he tax pa y er d idno t “ subs tant ia ll y 6 co m pl y ” whe re h e d idno t s up pl y a qu al ifi edap pr ai sa l o r anap pr ai sa l s umm ary); Est at e o f Eve nc hi k v . Commis si on er, T.C. Mem o. 2 01 3- 34 , at * 12 -* 15 (th e ta xpa y er d idno t “ subs tant ia ll y co m pl y ” whe re h e subm it te d a n app rai sa l o f th e wro ng pr op erty ); R ot hm anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 2- 21 8, s li p o p. at10 (th e ta xp ay er d idno t “ subs tant ia ll y co m pl y ” whe re the ap pr ai sa l v al ue d “ a p ro pe rty rig htdi ffer en t fr om

th e o ne pe ti ti on ers co nt rib ut ed ”); D’ Arcan ge lo v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 1 99 4- 57 2, 6 8 T.C.M . (CCH) 1 22 3, 1 23 0 (1 99 4) (th e ta xp ay er di d n ot“ subs tant ia ll y

co m pl y ” whe re h e o bt ai ne d an app rai sa l fr om a no nqua li fie d ap pr ai se r). See, e.g ., Esta te of Ev en ch ik , at * 9- *1 0 (t he tax pa y er d idno t “ subs tant ia ll y 7 co m pl y ” whe re the ap pr ai sa l o m it te d a n a ccu rat e d es cri pt io n o f th e co nt rib ut ed pr op erty , th e co ntrib ut io n d at e, an d t he term s o f anag reem en t re la ti ng to it s di sp os it io n) ; Lo rdv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 0- 19 6, 1 00 T.C.M. (CCH) 20 1, 2 02 (th e ta xp ay er d idno t “ subs tant ia ll y co m pl y ” whe re the ap pr ai sa l o m it te d th e co nt rib ut io n d at e, th e ap pr ai sa l p erfo rm an ce d at e, an d t he fai r m ark etva lu e as of th e co nt rib ut io n d at e); Fri edm anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 0- 45 , 99 T.C.M. (CC H) 11 75 , 11 77 (th e ta xp ay er d idno t “ subs tant ia ll y co m pl y ” whe re the ap pr ai sa l o m it te d, i nt er al ia , an a de qu at e d es cri pt io n o f th e d on at edpro pe rty); Sm ith, 9 4 T.C.M . (CCH) at58 5 (t he tax pa y er d idno t “ subs tant ia ll y co m pl y ” whe re the ap pr ai sa l o m itte d, i nt er al ia , th e co nt rib ut io n d at e an d d is cl os ur e o f res tri ct io ns on us e o f th e p ro pe rty).- 25 -

[* 25 ] of t he co nt rib ut edpro pe rty, the sal ie ntterm s o f th e ag reem en ts am on g t he pa rti es , a si gn atur e o f th e d on ee at te st in g t o re cei ptof aco nt rib ut io n, an ex pl an at io n o f th e qui d p ro qu o p et it io ne rs rece iv ed , andth e d at e o f th e co nt rib ut io n. 8 Bec au se Mr. Du m le r’s or ig in al ap pr ai sa l v al ue s “ th e fee si m pl e in te res t” in Ro se Hil l b efo re an d a fte r a h y po th et ic al sal e o f de ve lo pm en t ri gh ts , itdo es no t va lu e th e co rrec t as se t, n am el y , th e la ndpre se rv at io n e as em en t co nv ey edto Howar d C ount y . An ap pr ai sa l o f th e wro ng ass etcan no t “ subs tant ia ll y co m pl y ” with t he reg ul at ory

rep orti ng requi rem en ts be cau se itpre ve nt s the Co m m is si on er fro m pro pe rly un de rs tand in g andev al ua ti ng th e cl ai m edco ntrib ut io n. Es ta te of Eve nc hi k, T.C. Me m o. 2 01 3- 34 , at * 12 -* 13 ; Ro th m anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 2- 21 8, s li p o p. at10 . Thes e d efec ts lea d u s t o c on cl ud e th atpe ti ti on ers do no t fa ll un de r th e p ro te ct iv e um br el laof s ub st an ti al co m

pl ianc e. 9 Bec au se pe ti ti on ers ’ or ig in al Fo rm 82 83 di sc lo se d t he da te of t he all eg ed 8 co nt rib ut io n, the ab se nc e o f th atin fo rm at io n fr om th e ap pr ai sa l wo ul d n ot , st an din g a lo ne , be f

at al . See Zarl en go v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 4- 16 1, at*3 6 (fi nd in g t ha t t ax pa y ers subs tant ia ll y co m pl ie d b y di sc lo si ng co nt rib ut io n d at e o n ap pr ai sa l s umm ary); Simm on s v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 00 9- 20 8, 9 8 T.C.M. (CC H) 21 1, 2 15 , aff’d, 6 46 F.3d6 (D.C. Ci r. 20 11 ) (s am e). Eve n abs en t s tri ctor s ub st an ti al co m pl ianc e wit h the “ qu al ifi edap pr ai sa l” 9 an d re po rti ng requi rem en ts , a de du ct io n wi ll no t b e d en ie d i f th e fai lu re t o m eet th os e requi rem en ts is du e to “ reas on ab le cau se an d n otto wil lfu l n eg le ct .” Sec. (co nt in ue d...)- 26 -

[* 26 ] B. Qui d P ro Quo Pet it io ne rs ’ fai lu re t o s up pl y a “ qu al ifi edap pr ai sa l” an d ava li d app rai sa l su m m ary with t he ir o rig in al 20 06 return c on st itut es su ffi ci en t g ro un ds for di sal lo win g t he ir c ha rit ab le co ntrib ut io n d educ ti on s. Ho wev er, as su m in g arg ue nd o th atpe ti ti on ers ha d s ub st an ti al ly com pl ie d wi th th e reg ul at io ns ’ rep orti ng requi rem en ts , we wou ldup ho ldres po nd en t’s d is al lo wan ce o f th os e d educ ti on s o n t he m eri ts . Exam in in g t he tra ns act io ns un de r th e st an da rd s s etforth inHern an de z v . Co m m is si on er, 4 90 U.S. 68 0 (1 98 9) , we con cl ud e th atpe ti ti on ers co nv ey edth e eas em en t t o Ho wardCo un ty as pa rt o f a qui d p ro qu o e xc hang e. The Supr em e Co urt i n Herna nd ez s tate d t ha t “ [t]he rel ev an t i nqui ry in de te rm in in g wh ethe r a p aym en t i s a ‘co nt rib ut io n o r gi ft’ un de r § 1 70 is * * * whe th er the tra ns act io n i n wh ic h t he pa ym en t i s i nv ol ve d i s s tru ctur edas aqu id pr o quo ex ch an ge .” Hern an de z, 49 0 U.S. at70 1- 70 2. Inex am in in g wh ethe r a tra ns fer was m ad e wit h t he ex pe ct at io n o f a qui d p ro qu o, we g iv e m os t wei gh t t o (...co nt inue d) 9 17 0( f)(1 1) (A)(i i)( II). The bu rd enof p ro vi ng reas on ab le cau se is onth e ta xp ay er. Ru le 14 2( a). Giv enth e m ag ni tu de of t he om is si on s fr om th e ap pr ai sa l an d F orm 82 83 , parti cu larly the fai lu re t o d is cl os e th e p rio r sa le of t he ir d ev el op m en t ri gh ts fo r $2 .56 m il li on , pet it io ne rs can no t s ho w reas on ab le cau se . See Po ll ardv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 3- 38 , at * 31 -* 32 (whe re the return p rep arerwas un aware th atth e co nv ey an ce o f a co ns erv at io n e as em en t was pa rt o f a qui d p ro qu o a rran ge m en t, the tax pa y ers co ul d n otcla im reas on ab le cau se as ade fen se ).- 27 -

[* 27 ] th e ex te rn al featur es of t he tra ns act io n, av oi di ng im pr eci se in qu iri es in to ta xp ay ers ’ subjec ti ve m ot iv at io ns . See i d. at69 0- 69 1; Chris ti an se n v . Co m m is si on er, 8 43 F.2d41 8, 4 20 (10 th Cir . 19 88 ). If itis un de rs to odth atth e pr op erty wil l n otpa ss to th e ch ari tabl e rec ip ie ntun le ss th e ta xp ay er re cei ve s a sp eci fic be ne fit , andif the tax pa y er ca nn otga rn er tha t b en efi t u nl es s h e m ak es th e requi red“ co nt rib ut io n,” th e tr an sf er d oe s n otqu al ify the tax pa y er fo r a d educ ti on un de r se ct io n 1 70 . See Ch ris ti an se n, 8 43 F.2dat 4 20 -4 21 ; Graha m v. Co m m is si on er, 8 22 F.2d84 4, 8 49 (9t h C ir. 1 98 7) , aff’g 8 3 T.C. 5 75 (19 84 ), aff’d sub n om . Hern an de z v . Comm is si on er, 4 90 U.S. 68 0 (1 98 9) . The ex te rn al featur es of t he tra ns act io n s ho w th atpe ti ti on ers gra nt edan eas em en t t o Ho wardCo un ty in ex ch an ge forth e co un ty’ s g ran ti ng th em pe rm is si onto sel l the ir d ev el op m en t ri gh ts . Und er the ALPP, pet it io ne rs co ul d n ottra ns fer the ir d ev el op m en t ri gh ts to Mr. Warfie ldun ti l the de ns ity sen di ng an d re cei vi ng pl at s wer e ap pr ov edby H owa rdCo un ty andaneas em en t was pl acedon Ro se Hil l t o re st ric t fu tu re d ev el op m en t. Pet it io ne rs wou ldno t h av e co nv ey edth e eas em en t u nl es s the y

rece iv edpe rm is si on to sel l the ir d ev el op m en t ri gh ts ; an d t he y co ul d n otleg al ly sell th ei r de ve lo pm en t ri gh ts un le ss th ey ex ecu te d t he de edof eas em en t. Pet it io ne rs ’ tra ns act io n t hu s b ears th e cl as si c fea tu res of aqu idpro qu o ex ch an ge as d efi ne d i n Hernand ez an d i ts pro ge ny. See, e.g ., Rol fs v. Co m m is -- 28 -

[* 28 ] si on er, 1 35 T.C. 47 1 (2 01 0) , aff’d, 6 68 F.3d88 8 (7 th Cir . 20 12 ); S ev en te en Sev en ty Sherm anSt., LLC v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 01 4- 12 4; Po ll ardv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 3- 38 . Pet it io ne rs see k t o d efen d t he ir c ha rit ab le co nt rib ut io n o n a n a lt ern at iv e th eory , nam el y , th atth ey

m ad e a “ba rg ai n s al e” t o Ho wardCo un ty. They askth atwe co ll ap se th e v ari ou s tran sa ct io ns an d treatth em as h av in g s ol d t he ir 1 6 d ev el op m en t ri gh ts di rect ly to Ho wardCo un ty for $ 2.5 6 m il li on . By do in g s o, p et it io ne rs supp os ed ly gav e up t he rig htto de ve lo p R os e Hil l i nt o ares id en ti al co m m un ity with 2 5 o ne -acr e lo ts , whi ch(ne t o f th ei r ret ai ne d re si de nc e) wo ul d h av e b een worth$5 .59 m il li on acco rd in g t o M r. Dum le r. Pet it io ne rs th us co nt en d t ha t the y so ldth ei r de ve lo pm en t ri gh ts to Howar d C ou nt y for$3 .03 m il li on les s tha n t ho se rig ht s wer e worth , gen erat in g ach ari tabl e co nt rib ut io n i n t ha t am ou nt . W e rejectpe ti ti on ers ’ in vi ta ti onto rech arac te riz e th ei r tr an sa ct io n. Ho ward Co un ty’ s zo ni ng reg ul at io ns sp eci fy th ree d is ti nc t m etho ds by whi chlan do wne rs canpa rti ci pa te inth e ALPP: do na ti ng th ei r de ve lo pm en t ri gh ts to th e co un ty, se ll in g t he ir d ev el op m en t ri gh ts to th e co un ty, orpl aci ng aneas em en t o n t he ir l an d a s a co nd it io n o f se ll in g t he ir d ev el op m en t ri gh ts to so m eo ne els e. Pet it io ne rs co nsi de redth e se co ndop ti on du rin g 2 00 0- 20 01 bu t re jecte d t he co un ty’ s o fferto pu rch as e th ei r de ve lo pm en t ri gh ts for$3 75 ,00 0. Pe ti ti on ers th enem br acedth e th ird- 29 -

[* 29 ] op ti on , pl aci ng aneas em en t o n R os e Hil l as a co nd it io n o f se ll in g t he ir de ve lo pm en t ri gh ts to Mr. Warfie ldfor$2 .56 m il li on . The thr ee m etho ds sp eci fie d i n t he zo ni ng reg ul at io ns are d is ti nc t i n l eg al , pra ct ic al , andeco no m ic te rm s. Hav in g o pt edfor

th e th irdm etho d, p et it io ne rs can no t p laus ib ly con te nd th atth ey sh ou ldbe de em edto ha ve op te d fo r th e se co ndm etho d. Inan y ev en t, p et it io ne rs ’ arg um en t wo ul d b e unp ers ua si ve ev enif we wer e to rech arac te riz e th e tr an sa ct io n a s the y su gg es t. Bec au se Ro se Hil l h adfai le d a t le as t o ne “pe rco la ti on ” te stfor sep ti c syst em s, the re i s n o s up po rt i n t he reco rdfor Mr. Du m le r’s as su m

pt io n t ha t the pro pe rty cou ldbe de ve lo pe d i nt o 2 5 o ne -acr e lo ts . Andev enif the pro pe rty cou ldsupp ort 2 4 l ot s i n a dd it io n t o p et it io ne rs ’ res ide nc e, th ey

wou ldha ve ha d t o p ur ch as e ei gh t ad di ti on al de ve lo pm en t ri gh ts to ex ecu te th atpl an . They di d n otest ab li sh th ei r ab il ity to do th is . 1 0 The Marc h 2 5, 2 00 8, ad de ndum to Mr. Du m le r’s ap pr ai sa l al so ap pe ars to 1 0 su fferfro m

a m etho do lo gi cal fla w. By sel li ng 16 de ve lo pm en t ri gh ts to Mr. Warfie ldfor $2 .56 mil li on , pet it io ne rs co nv ey edto hi m th e ri gh t t o e njo y

th e p ro fit fro m th e u lt im at e sa le of t he co rres po nd in g 1 6 dwell in g uni ts . Mr. Dum le r co nc lu de d t ha t the hi gh es t an d b es t u se of R os e Hil l wo ul d h av e b eenas ares id en ti al subd iv is io n wi th 25 dwel li ng un it s, wh ic h h e v al ue d a t $ 5.5 9 m il li on ne t o f pe ti ti on ers ’ ret ai ne d re si de nc e. By subt ract in g $ 2.5 6 m il li on fro m th atva lu e, Mr. Dum le r as su m edth atpe ti ti on ers wou lden joy th e p ro fitfro m

th e u lt im at e sa le of al l 2 4 dwell in g u ni ts , des pi te th e fac t tha t the y ha d c on ve y edto Mr. Warfie ldth e rig htto en

joy th e p ro fitfro m

th e sa le of t he 16 un it s co rres po nd in g t o t he 16 de ve lo pm en t ri gh ts he ha d p ur ch as ed . There is no lo gi cal or e vi de nt iary supp ort fo r th is ass um

pt io n.- 30 -

[* 30 ] Pet it io ne rs ’ “ba rg ai n s al e” the ory als o l ack s s up po rt i n am or e fu nd am en ta l se ns e. Iness en ce, p et it io ne rs are co nt en di ng th atth ey do na te d t o Ho wardCo un ty th e d ev el op m en t p ot en ti al of R os e Hil l t o t he ex te ntitex ceed edth e v al ue of t he 16 de ve lo pm en t ri gh ts th ey

so ldto Mr. Warfie ld . Butpe ti ti on ers ne ve r acqui redth e ei gh t ad di ti on al de ve lo pm en t ri gh ts th ey wou ldha ve ne ed ed ; i ns te ad , th ey ex ecu te d aco nt ractto sel l t o M r. W arfi el d a ll th e d ev el op m en t ri gh ts th ey ha d. Pet it io ne rs an d M r. W arfi el d c ou ldno t cl os e o n t hi s co nt ractun ti l an eas em en t was pl acedon Ro se Hil l, the effe ctof wh ic h wo ul d b e to ba r an y futur e d ev el op m en t o n t ha t p ro pe rty. In a p ract ic al eco no m ic sen se , th eref or e, Ro se Hil l h adno furth er d ev el op m en t p ot en ti al on ce p et it io ne rs ha d e xe cute d t he ir c on tra ctwith Mr. Warfie ld . As a res ul t, the re was no “ ex ces s” de ve lo pm en t p ot en ti al th atpe ti ti on ers co ul d c on tri bu te to Howar d C ou nt y th ro ug h aba rg ai n s al e. Pet it io ne rs th us co ul d n otcarry

th ei r bu rd enof p ro vi ng th e am ou ntof the ch ari tabl e co nt ribu ti on ev enif we a do pt edth ei r “ba rg ai n s al e” the ory . III. Gain Fro m

th e Sal e o f Dev el op m en t Ri gh ts Gro ss in co m e m ean s al l i nc om e fro m what ev er s ou rce d eri ve d, i nc lu di ng ga in s d eri ve d fr om

de al in gs inpro pe rty. Sec. 61 (a)( 3) . Gainfro m th e sa le or ex ch an ge of p ro pe rty m

us t b e rec og ni zedun le ss th e Co de pro vi de s o th erwi se .- 31 -

[* 31 ] Sec. 1 00 1( c). Sec ti on 10 01 (a) d efi ne s g ai n fr om th e sa le of p ro pe rty as the ex ces s o f th e am ou ntreal iz edov er the ad jus te d b as is of t he pro pe rty so ld . The am ountreal iz edis th e su m of a ny m on ey

rece iv edpl us th e fai r m ark et va lu e o f an y

pro pe rty recei ve d. Se c. 10 01 (b ); C hapi n v . Commis si on er, 1 2 T.C. 23 5, 2 38 (19 49 ), aff’d, 1 80 F.2d14 0 (8 th Cir . 19 50 ). The p art ie s ag ree t ha t p et iti on ers so ldth ei r de ve lo pm en t ri gh ts to Mr. Warfie ldfor$1 ,02 9,4 41 incas h a nd pr op erty wort h $ 1,5 30 ,59 9. Th ei r “ am ou ntreal iz ed ” was th us $2 .56 m il li on . Altho ug h p et it io ne rs on th ei r 20 06 tax return c la im edno ba si s i n t he de ve lop m en t ri gh ts , th e p art ie s ag ree tha t p et it io ne rs are en ti tl edto a ba si s. A ta xpa y er’s b as is inpro pe rty is g en eral ly its co st . Sec. 1 01 2. Gen eral ly, whe re a po rti onof alar ge r pr op erty is so ld , th e co stof t he en ti re p ro pe rty is “ equi tabl y ap po rti on edam on g t he sev eral pa rts .” W .C. & A.N. Mil le r Dev . Co. v . Comm is si on er, 8 1 T.C. 6 19 , 63 2 (1 98 3) ; s ec. 1 .61 -6 (a), In co m e Tax Reg s. The pa rti es ag ree t ha t “ equi tabl e ap po rti on m en t” sh ou ldno t b e ap pl ie d h ere an d t ha t p et it io ne rs ’ ba si s i n t he ir d ev el op m en t ri gh ts sh ou ldin st eadbe de te rm in edun de r Rev enue Ru li ng 77 -4 14 , 19 77 -2 C.B. 2 99 . Thatrul in g c on si de rs th e sa le of d ev el op m en t ri gh ts pe rta in in g t o aparcel of f arm landun de r ci rcu m st an ces res em bl in g t ho se he re. “ Und er the cir cu m st an ces ,” th e ru li ng co nc lu de s, “ itis no t po ss ib le to all oc at e th e b as is inth e ag ric ul tu ral pro pe rty betweenth e d ev el op m en t- 32 -

[* 32 ] rig htto be co nv ey edan d t he in te res ts to be ret ai ne d.” Ibi d. “ Si nc e itis no t po ss ib le to de te rm in e th e b as is of t he de ve lo pm en t ri gh t, the am ountrece iv edin co ns id erat io n fo r th e tr an sf er o f th e d ev el op m en t ri gh t * * * sh ou ldbe ap pl ie d t o reduc e th e ta xp ay er’s b as is insu chlan d.” Id. at30 1. Gai n i s re co gn iz edto th e ex te ntth e am ou ntreal iz edex ceed s the tax pay er’s b as is inth e en ti re p ro pe rty. See In ja LandCo . v. Co m

m is si on er, 9 T.C. 72 7 (1 94 7) , acq ., 19 48 -1 C.B. 2 ; Re v. Ru l. 68 -2 91 , 19 68 -1 C.B. 3 51 . Pet it io ne rs ’ or ig in al co stba si s i n R os e Hil l was $1 ,68 2,5 56 . Sect io n 1 01 6 pr ov id es th ata ba si s s ha ll be ad jus te d “ fo r ex pe nd itur es * * * p ro pe rly char ge ab le to cap it al acco un t.” We hav e d et erm in edth atpe ti ti on ers m ad e cap it al im pr ov em en ts with aco stof $ 29 5,0 00 to Ro se Hil l dur in g 2 00 0- 20 05 . Peti ti on ers thus real iz edonth e sa le of t he ir d ev el op m en t ri gh ts a lo ng -te rm cap it al ga inof $5 82 ,44 4, tha t i s, $ 2,5 60 ,00 0 - [ $1 ,68 2,5 56 + $2 95 ,00 0]. IV. Pen al ti es Sect io n 6 66 2 i m

po se s an accu racy-rela te d p en al ty if an y pa rt o f anun de rpa ym en t o f ta x re qu ire d t o b e sh own on a return i s due to ne gl ig en ce, a s ub st an ti al un de rs ta te m en t o f in co m e ta x, o r a s ub st an ti al va lu at io n m is st at em en t. Giv enpe ti ti on ers ’ co nc es si on s an d o urfin di ng s ab ov e, th e rem ai ni ng qu es ti on is whethe r- 33 -

[* 33 ] pe ti ti on ers are l iabl e fo r th e acc ur acy-relate d p en al ty w ith re sp ectto th e di sa ll owe d c ha rit ab le co nt rib ut io n d educ ti on s. Sect io n 6 66 2( b) (2 ) im

po se s a 2 0% p en al ty on any un de rp aym en t at tri bu tabl e to an y

“ subs tant ia l u nd ers ta te m en t o f in co m e ta x.” An und ers ta te m en t i s

“ subs tant ia l” if i t ex ceed s the gre at er o f $5 ,00 0 o r 10 % of t he tax requi redto be sh own on th e return. Se c. 66 62 (d )(1 )(A). Und er s ect io n 7 49 1( c), the Co m m is si on er b ears th e b ur de n o f pr oduc ti onwith re sp ectto th e li ab il ity of a n i nd iv idua l fo r an y pe na lty . See Hig be e v . Comm is si on er, 1 16 T.C. 43 8, 4 46 (20 01 ). In t he no ti ce o f de fic ie nc y , res po nd en t d et erm in edde fic ie nc ie s o f $6 01 ,40 1, $ 58 8,5 77 , an d $ 10 3,3 04 for20 06 , 20 07 , and20 08 , res pe ct iv el y . If th e Ru le 15 5 c om pu ta ti on s co nf

irm a subs tant ia l u nd ers ta te m en t, re sp on de ntwil l h av e carrie d h is bu rd enof p ro du ct io n. Se e Co op er v . Comm is si on er, 1 43 T.C. __ (Sep t. 2 3, 2 01 4) . Sect io n 6 66 4( c)(1 ) ge ne ral ly pro vi de s tha t the accu racy-rela te d p en al ty sha ll no t b e im po se d wi th res pe ctto an y po rti on of a n u nd erp aym en t “ if i t i s s ho wn tha t th ere was a reas on ab le cau se forsu chpo rti on an d t ha t the tax pa y er ac te d i n g oo d fai th with re sp ectto * * * [i t].” The t axpay er b ears th e b ur de n o f pr ov in g re as on ab le cau se an d g oo d fa ith. Hi gb ee, 1 16 T.C. at 4 46 -4 47 . Reas on ab le cau se canbe sh own by goo d- fai th rel ianc e o n t he advi ce o f a qua li fie d t ax pro fes si on al . Sec. 1.6 66 4- 4( b) (1 ), (c), In co m e Tax Reg s. To jus ti fy su chrel ianc e, “ [t]he advi ce m us t- 34 -

[* 34 ] be ba se d upo n a ll pe rti ne ntfact s an d c irc um st an ces .” Id . par a. (c)( 1) (i) . The rel ianc e d efen se is no t av ai labl e “ if t he tax pa y er fa il s t o d is cl os e a fac t tha t * * * [h e] kn ows , or re as on ab ly sho ul d kno w, to be rel ev an t t o t he pro pe r ta x t reatm en t of anit em .” Ib id . Mr. Du m le r’s or ig in al ap pr ai sa l d idno t t ak e in to acco un t “ al l p ert in en t fa ct s an d c irc um st an ces ”--c hi efl y , th e fac ts th atpe ti ti on ers ha d c on ve y edaneas em en t to Howar d C ou nt y

as aco nd it io n o f se ll in g t he ir d ev el op m en t ri gh ts to Mr. Warfie ld . As a res ul t, Mr . Dum le r’s or ig in al ap pr ai sa l v al ue d t he wron g p ro pe rty and si gn ifi can tl y

ov erv al ue d t he ir c ha rit ab le co nt rib ut io n. Mr . Hol lra h t he n p rep ared th ei r 20 06 return i n re li an ce o n M r. Dum le r’s ap pr ai sa l. Pet it io ne rs kn ew or reas on ab ly sho ul d h av e kno wn tha t the sal e o f th ei r de ve lo pm en t ri gh ts for$2 .56 m il li on was re le va ntinde te rm in in g t he ch ari tabl e co ntrib ut io n d educ ti on to whi ch th ey wou ldbe en ti tl ed . Becau se th e advi ce p et it io ne rs in it ia ll y rece iv edfro m

th ei r ta x a dv is ers fai le d t o t ak e acc ou ntof c rit ic al ly im po rtantfact s, the y

do no t qua li fy fo r th e “ reas on ab le cau se ” d efen se for20 06 . See Po ll ardv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 3- 38 , at * 31 -* 32 . W e acc or di ng ly sus ta inres po nd en t’s i m po si ti on of- 35 -

[* 35 ] th e acc ur acy-rela te d p en al ty w ith re sp ectto th e d is al lo wedch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on for20 06 . 1 1 Tax y ears 20 07 an d 2 00 8 re qu ire a cl os er an al y si s. By the ti m e p et it io ne rs fil edth ei r 20 07 an d 2 00 8 re tu rn s cl ai m in g t he carry ov er co nt rib ut io n d educ ti on s, th ey were i n p os se ss io n o f Mr. Du m le r’s Mar ch25 , 20 08 , add en du m , whi chde sc rib edth e eas em en t an d a ckno wled ge d t he sal e o f de ve lo pm en t ri gh ts to Mr. W arfi el d. Th ey

were i n p os se ss io n o f Mr. Ho ll rah ’s op in io n l et te r, whi chop in ed th atth ey were en ti tl edto cla im

a reduc edch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on on th e ba si s o f th atad de ndum . Andth ey were i n p os se ss io n o f a n ew Fo rm 82 83 th at was si gn edan d d at edby H owa rdCo un ty. W e as su m e wit ho utde ci di ng th atpe ti ti on ers ha d “ go odcau se ” an d “ act edin go odfai th ” wit h re sp ectto th e 2 00 7- 20 08 carry ov er co nt rib ut io n d educ ti on s. See se c. 66 64 (c)( 1) . Howev er, res po nd en t h as de te rm in edwith re sp ectto th es e d educ ti on s the 20 % pe na lty

for“ subs tant ia l v al ua ti on m is st at em en t” un de r se ct io n 66 62 (b )(3 ). In the cas e o f th is pe na lty , th e “ reas on ab le cau se ” d efen se is no t

1 2 Injud gi ng a ta xp ay er’s l iabi li ty for a p en al ty, we as se ss hi s g oo d fa ith a nd 1 1 reas on ab le rel ianc e as of t he da te hi s o rig in al return was fil ed , witho utreg ardto an y am en de d re turnforth aty ear. Se e Perrah v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 00 2- 28 3, 8 4 T.C.M . (CCH) 5 47 . Res po nd en t n ot es th atth e co m pl et e d is al lo wan ce o f pe ti ti on ers ’ cl ai m ed 1 2 (co nt in ue d...)- 36 -

[* 36 ] av ai labl e unl es s two ad di ti on al co nd it io ns are m et . Firs t, the pro pe rty’ s cl ai m edva lu e m

us t b e “ba se d o n aqu al ifi edap pr ai sa l m ad e b y a qu al ifi ed ap pr ai se r.” Sec on d, the tax pa y er, b es id es ob ta in in g s uc h a n app rai sa l, m us t h av e

“ m ad e a g oo d fa ith i nv es ti ga ti onof t he va lu e o f th e co ntrib ut edpro pe rty.” Sec. 66 64 (c)( 3) . Sect io n 6 66 2( e)(1 )(A) p ro vi de s tha t a v al ua ti on m is st at em en t i s “ subs tanti al ” if th e v al ue cla im edon th e return i s “ 15 0 p erce ntor m or e o f th e am ou ntde te rm in edto be th e co rrec t am ou nt .” W e h av e fo un d t ha t the va lu e o f th e co ns erv ati oneas em en t p et it io ne rs do na te d t o Ho wardCo un ty hada va lu e o f zer o o r ne arl y zero . Becau se Ro se Hil l h adno furth er d ev el op m en t p ot en ti al on ce p et it io ne rs ex ecu te d t he ir c on tra ctwith M r. W arfi el d, Ro se Hil l h adno “ ex ces s” de ve lo pm en t po te nt ia l tha t p et it io ne rs co ul d c on tri bu te to Howar d C ou nt y . In an y ev en t, the eas em en t was no t wo rth $3 ,00 4,6 92 as c la im edonpe ti ti on ers ’ 20 07 an d 2 00 8 returns , no r was itwort h $ 2,0 03 ,12 8, the th res ho ldva lu e requi redto av oi d asubst an ti al va lu at io n m is st at em en t. (...co nt in ue d) 1 2 ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on s ar gu ab ly giv es ris e to a “ gr os s v al ua ti on m is st at em en t,” wh ic h u nd er s ect io n 6 66 2( h) (1 ) wou ldin crea se th e acc ur acy-rela te d pe na lty fro m 20 % to 40 %. Howev er, i n the no ti ce o f de fic ie nc y res po nd en t d et erm in edon ly a 20 % pe na lty , andhe ha s el ect edno t t o a m en d h is an swe r to ass ert th e la rg er am ou nt .- 37 -

[* 37 ] Sect io n 6 66 4( c)(4 )(B) pro vi de s tha t “ [t]he term ‘ qu al ifi edap pr ai sa l’ has th e m ean in g g iv ensu chterm by sect io n 1 70 (f)(1 1) (E)(i ).” Sec ti on17 0( f)(1 1) (E)(i ) pr ov id es th ata “ qu al ifi edap pr ai sa l” is anap pr ai sa l tha t “ is tre at edforpurp os es of th is pa rag rap h a s a qua li fie d app rai sa l u nd er re gu la ti on s * * * pre sc rib edby the Secr et ary. ” As n ot edearl ie r, anap pr ai sa l ca n b e “ qu al ifi ed ” und er tho se reg ul ati on s o nl y if i t i s “ rece iv edby the do no r be fo re the du e d at e * * * of t he return o n whi cha de du ct io n i s fi rs t cl ai m ed* * * wi th res pe ctto th e d on at edpro pe rty.” Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (iv )(B) , Inc om e Tax Reg s. Insh ort, the term

“ qu al ifi edap pr ai sa l” ha s the same m ean in g i n s ect io n 66 64 (c)( 3) (A), fo r pu rp os es of a vo id in g t he va lu at io n m is st at em en t p en al ty, as it ha s u nd er s ect io n 1 70 (f)(1 1) , forpu rp os es of c la im in g ach ari tabl e co nt rib ut io n de du ct io n i n t he fir stpl ace. Fo r bo th pu rp os es , th e ap pr ai sa l m us t h av e b eenrecei ve d b y th e d on or“be fo re the du e d at e * * * of t he return o n wh ic h ade du ct io n is fir stcla im ed* * * wi thres pe ctto th e d on at edpro pe rty.” Sec. 1.1 70 A13 (c)( 3) (iv )(B) , Inc om e Tax Reg s. Pet it io ne rs fir stcla im eda de du ct io n wi th res pe ctto th e eas em en t o n t he ir o rig in al 20 06 return, fi le d Oct ob er 1 5, 2 00 7. Th e ap pr ai sa l the y

ob ta in edfro m

Mr. Du m le r be fo re tha t d at e was no t “ qu al ifi ed .” See supr a p p. 1 5- 20 .- 38 -

[* 38 ] The am el io rat iv e st ep s p et it io ne rs to okaft er Oct ob er 1 5, 2 00 7, m ay sh ow th atth ey act edingo odfai th . Butth os e st ep s d idno t re tro act iv el y co nv ertMr. Dum le r’s or ig in al ap pr ai sa l i nt o a“ qu al ifi edap pr ai sa l.” Be cau se pe ti ti on ers di d no t s ecu re a “ qu al ifi edap pr ai sa l” withi n t he m ean in g o f se ct io n 1 70 (f)(1 1) (E)(1 ), th ey are p recl ud edby sect io n 6 66 4( c)(3 )(A) fro m rel y in g o n t he “ reas on ab le cau se ” d efen se to th e subs tant ia l v al ua ti on m is st at em en t p en al ty. W e acc or di ng ly su st ai n re sp on de nt ’s im

po si ti on of t ha t p en al ty for 2 00 7 a nd20 08 . 1 3 To re fle ctth e fo reg oi ng , Deci si on wil l b e en te redun de r Ru le 15 5.

Si nc e p et it io ne rs di d n otob ta in a “ qu al ifi edap pr ai sa l” as r equi redby sec- 1 3 ti on66 64 (c)( 3) (A), we n eedno t d eci de whethe r th ey “ m ad e a g oo d fa ith i nv es ti ga ti onof t he va lu e o f th e co ntrib ut edpro pe rty” as re qu ire d b y sec ti on 66 64 (c)( 3) (B). If the Ru le 15 5 c om

pu ta ti on s d o n otco nf

irm a “ subs tant ia l u nd ers tate m en t” for 20 06 , pet it io ne rs are l iabl e fo r th e subs tant ia l v al ua ti on m is st at em en t p en al ty for th aty ear, as well as f

or20 07 an d 2 00 8, fo r th e rea so ns di sc us se d i n t he tex t.