### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Nov em be r 8, 2 01 2 S es si on

BEAL B ANK, SSB v . DAVID AND CONNIE PRINCE

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r L a w r e n c e C o u n t y

N o

. C C 1 8 9 6 0 6 S t e l l a L

. H a r g r o v e , J u d g e

N o

. M 2 0 1 1

- 0 2 7 4 4

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J a n u a r y 3 1

, 2 0 1 3

P l a i n t i f f s a p p e a l t h e d i s m i s s a l p u r s u a n t t o R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l

P r o c e d u r e o f t h e i r c l a i m s f o r c o n s p i r a c y

, n e g l i g e n c e

, a n d n e g l i g e n t i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l

d i s t r e s s a r i s i n g f

r o m a n a l l e g e d w r o n g f

u l f o r e c l o s u r e

. W e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t i n a l l r e s p e c t s

.

T e n n

. R

. A p p

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

.

C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , a n d A N D Y D B E N N E T T

, J

. , j o i n e d

.

P e t e r T

. S k e i e

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, D a v i d a n d C o n n i e P r i n c e

.

J o h n A

. B a r n e y

, B r e n t w o o d

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, W i l s o n & A s s o c i a t e s

, P L L C

,

A a r o n S q u y r e s a n d L e s l i e G a r r e t t S a r v e r

.

O P I N I O N

T h i s a p p e a l d e r i v e s f

r o m a c o m p l i c a t e d p r o c e d u r a l h i s t o r y t h a t i n c l u d e s p r o c e e d i n g s

i n s t a t e a n d f

e d e r a l t r i a l c o u r t s a n d a p p e l l a t e c o u r t s

. T h e u n d e r l y i n g a c t i o n a r i s e s f r o m a n

a l l e g e d w r o n g f

u l f o r e c l o s u r e o f t h e r e s i d e n c e o w n e d b y p l a i n t i f f s D a v i d a n d C o n n i e P r i n c e

. 1

I n J a n u a r y o f 1 9 9 5

, t h e P r i n c e s t o o k o u t a l o a n f r o m t h e S m a l l B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n

s e c u r e d b y a D e e d o f T r u s t o n t h e i r h o m e

. T h e D e e d o f T r u s t a n d t h e n o t e w a s s u b s e q u e n t l y

p u r c h a s e d b y L P P M o r t g a g e

, w h o i n t u r n a s s i g n e d t h e s e r v i c i n g o f t h e l o a n t o B e a l B a n k

,

S S B

. B e a l B a n k t h e n c o n t r a c t e d w i t h C o u n t r y w i d e H o m e L o a n s t o s e r v i c e t h e m o r t g a g e

. I n

2 0 0 3

, t h e P r i n c e s f

i l e d f o r C h a p t e r 1 3 b a n k r u p t c y a n d r e c e i v e d a n o r d e r o f t h e b a n k r u p t c y

Duri ng the pen den cy of thi s act ion

, Mr s. Pri nce pas sed away and her hus ban d con ti nue d the act ion 1

on beh al f of her est at e. A not ic e of sub st it uti on doe s not app ear in the re cor d. We wil l re fe r to David Pri nce

and hi s l at e wi fe ’s es ta te her ei n as “t he P ri nce s.”c o u r t o n D e c e m b e r 1 5

, 2 0 0 3

, d i s c h a r g i n g t h e m f r o m C h a p t e r 1 3 b a n k r u p t c y

. S u b s e q u e n t l y

,

t h e P r i n c e s f

e l l b e h i n d o n t h e i r m o r t g a g e p a y m e n t s ; t h e y m a d e o n l y o n e p a y m e n t f r o m A p r i l

2 0 0 4 t o A p r i l 2 0 0 5

. T h e P r i n c e s r e c e i v e d n o t i c e i n A p r i l 2 0 0 5 o f i m p e n d i n g f o r e c l o s u r e o n

t h e i r h o m e

. I n M a y 2 0 0 5

, t h e y m a d e a l u m p s u m p a y m e n t t o c u r e t h e d e f i c i t o n t h e i r l o a n ;

d e s p i t e t h i s

, f

o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s b e g a n i n A u g u s t 2 0 0 5 a n d t h e h o u s e w a s s o l d a t p u b l i c

a u c t i o n i n N o v e m b e r 2 0 0 5 b y A a r o n L

. S q u y r e s a n d L e s l i e G a r r e t t S a r v e r

, w h o w o r k f o r t h e

f i r m W i l s o n & A s s o c i a t e s

, P L L C

, a n d w e r e c o

- s u c c e s s o r T r u s t e e s u n d e r t h e D e e d o f T r u s t

.

T h e f i r s t o f s e v e r a l a c t i o n s t h a t p e r t a i n

, d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y

, t o t h e i s s u e s i n t h i s

a p p e a l b e g a n w i t h B e a l B a n k f i l i n g a d e t a i n e r a c t i o n a g a i n s t t h e P r i n c e s i n t h e L a w r e n c e

C o u n t y G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t t o e v i c t t h e P r i n c e s f r o m t h e i r r e s i d e n c e f

o l l o w i n g t h e

f o r e c l o s u r e a n d s a l e

. T h e d e t a i n e r a c t i o n w a s r e m o v e d t o t h e L a w r e n c e C o u n t y C i r c u i t C o u r t

,

w h e r e t h e P r i n c e s f

i l e d a c o u n t e r

- c l a i m a n d a T h i r d P a r t y C o m p l a i n t a g a i n s t W i l s o n &

A s s o c i a t e s

, S q u y r e s

, a n d S a r v e r ( c o l l e c t i v e l y “ t h e W i l s o n d e f e n d a n t s ” )

. T h e P r i n c e s

s u b s e q u e n t l y a m e n d e d t h e i r c o m p l a i n t a n d L P P M o r t g a g e w a s p e r m i t t e d t o i n t e r v e n e a n d b e

s u b s t i t u t e d a s t h e r e a l p a r t y i n i n t e r e s t

. T h e r e a f t e r

, t h e a c t i o n w a s r e m o v e d t o t h e U n i t e d 2

S t a t e s B a n k r u p t c y C o u r t f o r t h e M i d d l e D i s t r i c t o f T e n n e s s e e w h e r e a s e p a r a t e a d v e r s a r i a l

p r o c e e d i n g w a s o c c u r r i n g c h a l l e n g i n g t h e f o r e c l o s u r e o f t h e h o m e b a s e d o n t h e p r i o r C h a p t e r

1 3 b a n k r u p t c y p r o c e e d i n g

. T h e P r i n c e s t h e n f i l e d a C o n s o l i d a t e d a n d A m e n d e d C o m p l a i n t

a g a i n s t t h e W i l s o n d e f

e n d a n t s b e f

o r e t h e b a n k r u p t c y c o u r t a s s e r t i n g c a u s e s o f a c t i o n f o r

c o n s p i r a c y

, n e g l i g e n c e

, a n d n e g l i g e n t i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

. T h e W i l s o n d e f e n d a n t s

f i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s t h e c l a i m s a g a i n s t t h e m a n d t h e m o t i o n w a s g r a n t e d

. T h e

b a n k r u p t c y c o u r t a l s o g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o C o u n t r y w i d e

, B e a l B a n k

, a n d L P P o n

t h e s t a t e l a w c l a i m s

. T h e P r i n c e s a p p e a l e d t o t h e U

. S

. D i s t r i c t C o u r t

, w h i c h r e v e r s e d t h e

d i s m i s s a l o f t h e c l a i m s a g a i n s t t h e W i l s o n d e f e n d a n t s a n d r e m a n d e d t h e a c t i o n b a c k t o t h e

b a n k r u p t c y c o u r t

. T h e d i s t r i c t c o u r t a f f i r m e d t h e s u m m a r y d i s m i s s a l o f t h e s t a t e l a w c l a i m s

a g a i n s t t h e o t h e r d e f

e n d a n t s

. T h e P r i n c e s t h e n w i t h d r e w t h e c l a i m s b a s e d o n f e d e r a l l a w a n d

t h e b a n k r u p t c y c o u r t r e m a n d e d t h e a c t i o n t o t h e L a w r e n c e C o u n t y C i r c u i t C o u r t

.

T h e W i l s o n d e f

e n d a n t s t h e n f

i l e d a M o t i o n t o E n t e r a F i n a l O r d e r o f D i s m i s s a l

, o r

, i n t h e a l t e r n a t i v e

, t o D i s m i s s t h e C o n s o l i d a t e d a n d A m e n d e d C o m p l a i n t f o r f a i l u r e t o s t a t e

a c l a i m

. O n N o v e m b e r 4

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a M e m o r a n d u m O p i n i o n d i s m i s s i n g

t h e c l a i m s f

i n d i n g t h a t t h e c o n s p i r a c y c l a i m w a s i n v a l i d a s t h e c l a i m s a g a i n s t t h e o t h e r

d e f e n d a n t s h a d b e e n d i s m i s s e d

, t h a t t h e n e g l i g e n c e a n d n e g l i g e n t i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l

d i s t r e s s c l a i m s w e r e i n d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e o r i g i n a l b r e a c h o f f i d u c i a r y d u t y c l a i m

p r e v i o u s l y d i s m i s s e d b y t h e t r i a l c o u r t

, a n d t h a t t h e n e g l i g e n t i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

c l a i m f a i l e d a s t h e r e w a s n o g r e a t e r d u t y t h a n t h e c o n t r a c t u a l d u t i e s a n d D a v i d P r i n c e c o u l d

I n the int er im, the Wi ls on def end ant s fi le d a Mo ti on to Dis m is s, whic h the ci rc uit cou rt grant ed. T he 2

Pri nce s a ppe al ed a nd t his cou rt di smisse d t he a ppe al upo n t he f ind ing th at no f

ina l o rde r e xis te d.

-2-n o t p r o v e a s e r i o u s o r s e v e r e e m o t i o n a l i n j u r y r e l a t e d t o t h e a c t i o n o f t h e W i l s o n d e f e n d a n t s

.

T h e r e a f t e r

, t h e c o u r t e n t e r e d a n o r d e r d i s m i s s i n g t h e a c t i o n a n d t h e P r i n c e s f i l e d a t i m e l y

a p p e a l

. 3

A N A L Y S IS

O n a p p e a l

, t h e P r i n c e s c o n t e n d t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g t h e i r c l a i m s f o r

n e g l i g e n c e

, n e g l i g e n t i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

, a n d c o n s p i r a c y a g a i n s t t h e W i l s o n

d e f e n d a n t s

. W e f

i n d n o e r r o r w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o d i s m i s s t h e s e c l a i m s

.

T h e s t a n d a r d s b y w h i c h T e n n e s s e e c o u r t s a r e t o a s s e s s a T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l

P r o c e d u r e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n t o d i s m i s s a r e w e l l e s t a b l i s h e d a n d h a v e n o t c h a n g e d s i n c e t h e

a d o p t i o n o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e i n 1 9 7 0

. W e b b v

. N a s h v i l l e A r e a H

a b i t a t

f o r H u m a n i t y

, I n c

. , 3 4 6 S

. W

. 3 d 4 2 2 ( T e n n

. 2 0 1 1 )

. 4

A R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n c h a l l e n g e s o n l y t h e l e g a l s u f f i c i e n c y o f t h e c o m p l a i n t

,

n o t t h e s t r e n g t h o f t h e p l a i n t i f f ’ s p r o o f o r e v i d e n c e

. H i g h w o o d s P r o p s

. , I n c

. v

. C i t y o f M e m p h i s

, 2 9 7 S

. W

. 3 d 6 9 5

, 7 0 0 ( T e n n

. 2 0 0 9 )

. T h e r e s o l u t i o n o f a

1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n t o d i s m i s s i s d e t e r m i n e d b y a n e x a m i n a t i o n o f t h e p l e a d i n g s

a l o n e

. L e g g e t t v

. D u k e E n e r g y C o r p

. , 3 0 8 S

. W

. 3 d 8 4 3

, 8 5 1 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

. A

d e f e n d a n t w h o f

i l e s a m o t i o n t o d i s m i s s “ a d m i t s t h e t r u t h o f a l l o f t h e r e l e v a n t

a n d m a t e r i a l a l l e g a t i o n s c o n t a i n e d i n t h e c o m p l a i n t

, b u t

. . . a s s e r t s t h a t t h e

a l l e g a t i o n s f

a i l t o e s t a b l i s h a c a u s e o f a c t i o n

. ” B r o w n v

. T e n n

. T i t l e L o a n s

,

I n c

. , 3 2 8 S

. W

. 3 d 8 5 0

, 8 5 4 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ( q u o t i n g F r e e m a n I n d u s

. , L L C v

.

E a s t m a n C h e m

. C o

. , 1 7 2 S

. W

. 3 d 5 1 2

, 5 1 6 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) )

.

I n c o n s i d e r i n g a m o t i o n t o d i s m i s s

, c o u r t s “ m u s t c o n s t r u e t h e c o m p l a i n t

l i b e r a l l y

, p r e s u m i n g a l l f a c t u a l a l l e g a t i o n s t o b e t r u e a n d g i v i n g t h e p l a i n t i f f

t h e b e n e f i t o f a l l r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s

. ” T

i g g v

. P i r e l l i T

i r e C o r p

. , 2 3 2 S

. W

. 3 d

2 8

, 3 1

– 3 2 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) ( q u o t i n g T r a u

–M e d

, 7 1 S

. W

. 3 d a t 6 9 6 ) ; s e e L e a c h v

.

T a y l o r

, 1 2 4 S

. W

. 3 d 8 7

, 9 2

– 9 3 ( T e n n

. 2 0 0 4 )

. A t r i a l c o u r t s h o u l d g r a n t a

I n the ir bri ef

, the Pri nce s at te m

pte d to app eal fr om the ord er ent er ed by the ban krupt cy c o u r t 3

grant ing su m

m ar y dismissa l t o Cou ntr ywide Home Loan s, Inc., Bea l Ba nk, SSB, an d LPP Mor tgage. T his

cou rt is sue d an ord er on August 1, 2012

, dis m is si ng the app eal as to the is sue s ar is ing out of the fe der al cou rt

ord er s a nd t he d is m is si ng Count rywide , Bea l Ba nk, and L PP M ort gag e a s pa rt ie s t o t his app eal

.

I n W ebb , th e Te nne sse e Supre m e Court m ade it cl ear th at th e “ pla usi bil it y” ple adi ng sta nda rd set 4

for th in the Unit ed Sta te s Supr eme Cour t dec is ion s in Bel l Atl ant ic Corp

. v. Twombl y

, 550 U.S. 544 (20 07)

, and Ashc rof

t v. Iqb al

, 556 U.S. 662 (20 09) is not to be fol lowe d by T enn ess ee cou rt s. W ebb

, 346 S.W .3d at

430.

-3-m o t i o n t o d i s m i s s “ o n l y w h e n i t a p p e a r s t h a t t h e p l a i n t i f f c a n p r o v e n o s e t o f

f a c t s i n s u p p o r t o f t h e c l a i m t h a t w o u l d e n t i t l e t h e p l a i n t i f f t o r e l i e f

. ” C r e w s

v

. B u c k m a n L a b s

. I

n t ’ l

, I n c

. , 7 8 S

. W

. 3 d 8 5 2

, 8 5 7 ( T e n n

. 2 0 0 2 )

. W e r e v i e w t h e

t r i a l c o u r t ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g t h e a d e q u a c y o f t h e c o m p l a i n t d e

n o v o

. B r o w n

, 3 2 8 S

. W

. 3 d a t 8 5 5 ; S t e i n

, 9 4 5 S

. W

. 2 d a t 7 1 6

.

W e b b

, 3 4 6 S

. W

. 3 d a t 4 2 6 ( s o m e i n t e r n a l c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

W i t h r e g a r d t o t h e n e g l i g e n c e c l a i m s

, t h e a l l e g a t i o n s a r e t h a t t h e W i l s o n d e f e n d a n t s

s h o u l d h a v e p e r f

o r m e d a r e a s o n a b l e r e v i e w o f t h e d o c u m e n t s

, w h i c h w o u l d h a v e r e v e a l e d

t h a t t h e P r i n c e s w e r e n o t i n d e f a u l t

. F u r t h e r

, t h e P r i n c e s a l l e g e t h a t t h e W i l s o n d e f e n d a n t s

s h o u l d h a v e e x e r c i s e d r e a s o n a b l e d i l i g e n c e i n d e t e r m i n i n g t h e v e r a c i t y o f t h e d o c u m e n t s

p r o v i d e d b y L P P M o r t g a g e a n d C o u n t r y w i d e

. T h e W i l s o n d e f e n d a n t s

, h o w e v e r

, c o r r e c t l y

s t a t e t h a t t h e y h a d n o s u c h d u t y

, r e l y i n g o n T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 3 5

- 5

- 1 1 6

. T h e

s t a t u t e p r o v i d e s t h a t “ [ a ] t r u s t e e s h a l l n o t b e l i a b l e f o r a n y g o o d f

a i t h e r r o r r e s u l t i n g f

r o m

r e l i a n c e o n a n y i n f

o r m a t i o n i n l a w o r f

a c t p r o v i d e d b y t h e b o r r o w e r o r s e c u r e d p a r t y o r t h e i r

r e s p e c t i v e a t t o r n e y

, a g e n t

, o r r e p r e s e n t a t i v e

, o r o t h e r t h i r d p a r t y

. ” I d

. A s t h e s t a t u t e c l e a r l y

a n d e x p r e s s l y p r o v i d e s

, t h e r e i s n o l i a b i l i t y f o r a t r u s t e e a c t i n g i n g o o d f a i t h i n r e l i a n c e u p o n

i n f o r m a t i o n p r o v i d e d b y t h e b o r r o w e r o r s e c u r e d p a r t y

. T h e r e a r e n o a l l e g a t i o n s t h a t t h e

W i l s o n d e f

e n d a n t s a c t e d i n b a d f

a i t h w h e n r e l y i n g o n t h e i n f o r m a t i o n p r o v i d e d b y L P P

M o r t g a g e a n d C o u n t r y w i d e

. W e a l s o n o t e t h a t t h e r e a r e n o a l l e g a t i o n s i n t h e P r i n c e s ’

c o m p l a i n t t h a t t h e W i l s o n d e f e n d a n t s v i o l a t e d t h e d u t i e s s e t f o r t h i n t h e D e e d o f T r u s t

.

T h e r e f o r e

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h e n e g l i g e n c e c l a i m a g a i n s t t h e W i l s o n

d e f e n d a n t s

.

A c l a i m f

o r n e g l i g e n t i n f

l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s r e q u i r e s a p a r t y t o e s t a b l i s h t h e

e l e m e n t s o f n e g l i g e n c e

. E s k i n v

. B a r t e e

, 2 6 2 S

. W

. 3 d 7 2 7

, 7 3 5 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. A s w e h a v e

a f f i r m e d t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h e c l a i m f o r n e g l i g e n c e

, t h e P r i n c e s a l s o f a i l e d t o s e t

f o r t h a c l a i m f

o r n e g l i g e n t i n f

l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

. T h u s

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s

d i s m i s s a l o f t h i s c l a i m

.

W e n o w t u r n o u r a t t e n t i o n t o t h e c o n s p i r a c y c l a i m

. C o n s p i r a c y c l a i m s m u s t b e p l e d

w i t h s o m e d e g r e e o f s p e c i f i c i t y

, a n d c o n c l u s o r y a l l e g a t i o n s u n s u p p o r t e d b y m a t e r i a l f a c t s

w i l l n o t b e s u f

f i c i e n t t o s t a t e s u c h a c l a i m

. I d

. ( c i t i n g M c G e e v

. B e s t

, 1 0 6 S

. W

. 3 d 4 8

, 6 4

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 2 ) )

. T h e e s s e n t i a l e l e m e n t s o f a c a u s e o f a c t i o n f o r c i v i l c o n s p i r a c y a r e :

( 1 ) a c o m m o n d e s i g n b e t w e e n t w o o r m o r e p e r s o n s

, ( 2 ) t o a c c o m p l i s h b y c o n c e r t e d a c t i o n a n u n l a w f u l p u r p o s e

, o r a l a w f

u l

p u r p o s e b y u n l a w f

u l m e a n s

,

-4-( 3 ) a n o v e r t a c t i n f u r t h e r a n c e o f t h e c o n s p i r a c y

, a n d

( 4 ) r e s u l t i n g i n

j u r y

.

K i n c a i d v

. S o u t h T

r u s t B a n k

, 2 2 1 S

. W

. 3 d 3 2

, 3 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ( c i t i n g M o r g a n v

.

B r u s h W e l l m a n

, I n c

. , 1 6 5 F

. S u p p

. 2 d 7 0 4

, 7 2 0 ( E

. D

. T e n n

. 2 0 0 1 ) )

.

T h e r e l e v a n t a l l e g a t i o n s a g a i n s t t h e W i l s o n d e f e n d a n t s t h a t a r e a t i s s u e i n t h i s a p p e a l

a s s t a t e d i n t h e l e n g t h y C o n s o l i d a t e d a n d A m e n d e d C o m p l a i n t a r e a s f o l l o w s :

8 1

. I f L e s l i e G a r r e t t a n d W i l s o n & A s s o c i a t e s h a d c o n d u c t e d a r e a s o n a b l e

r e v i e w o f C o u n t r y w i d e ’ s d o c u m e n t s t h e y w o u l d h a v e d e t e r m i n e d t h a t t h e

P r i n c e s w e r e n o t i n d e f

a u l t a n d t h a t t h e y d i d n o t o w e $ 3 4

, 7 4 2

. 0 8

.

9 4

. O n O c t o b e r 7

, 2 0 0 5

, L P P M o r t g a g e a n d C o u n t r y w i d e a p p o i n t e d A a r o n

S q u y r e s a n d L e s l i e G a r r e t t o f W i l s o n & A s s o c i a t e s t o s e r v e a s T r u s t e e s t o t h e

D e e d o f T r u s t t o t h e P r i n c e s ’ p r o p e r t y

.

1 0 7

. O n N o v e m b e r 7

, 2 0 0 5

, L P P M o r t g a g e

, L e s l i e G a r r e t t a n d A a r o n S q u y r e s

k n e w

, o r b y e x e r c i s e o f r e a s o n a b l e d i l i g e n c e w o u l d h a v e k n o w n

, t h a t t h e

P r i n c e s w e r e n o t i n d e f

a u l t

.

1 8 5

. B e a l B a n k

, C o u n t r y w i d e

, L P P M o r t g a g e

, G a r r e t t

, S q u y r e s

, a n d W i l s o n

& A s s o c i a t e s w o r k e d t o g e t h e r t o c o o r d i n a t e t h e t r a n s f e r o f t i t l e t o t h e P r i n c e s ’

h o m e f r o m B e a l B a n k t o L P P M o r t g a g e e v e n t h o u g h t h e y k n e w t h a t B e a l B a n k

h a d n o t i t l e t o t r a n s f

e r

. A c c o r d i n g l y

, D e f

e n d a n t s a r e l i a b l e t o t h e P r i n c e s f o r

c o n s p i r a c y

.

1 8 8

. A l l D e f

e n d a n t s h a v e b e e n g r o s s l y n e g l i g e n t i n t h e e x e c u t i o n o f t h e i r

r e s p o n s i b i l i t i e s a n d i n t h e c o u r s e o f t h e i r c o n d u c t t o w a r d t h e P r i n c e s a n d t h e

P r i n c e s ’ p r o p e r t y

. L P P M o r t g a g e

, B e a l B a n k a n d C o u n t r y w i d e f a i l e d i n t h e i r

d u t y t o m a i n t a i n a c c u r a t e a n d t r u t h f u l r e c o r d s o f t h e P r i n c e s ’ m o r t g a g e

p a y m e n t s

. L P P M o r t g a g e

, C o u n t r y w i d e

, G a r r e t t

, S q u y r e s a n d W i l s o n &

A s s o c i a t e s f

a i l e d i n t h e i r d u t y t o e x e r c i s e r e a s o n a b l e d i l i g e n c e t o d e t e r m i n e t h e

v e r a c i t y o f L P P M o r t g a g e a n d C o u n t r y w i d e ’ s e r r o n e o u s d o c u m e n t s

. A n d

, L P P

M o r t g a g e

, C o u n t r y w i d e

, G a r r e t t

, S q u y r e s a n d W i l s o n & A s s o c i a t e s f a i l e d i n

t h e i r d u t y n o t [ t o ] u s e e r r o n e o u s d o c u m e n t s

– w h o s e l a c k o f v e r a c i t y w o u l d

h a v e b e e n o b v i o u s h a d t h e y e x e r c i s e d r e a s o n a b l e d i l i g e n c e

– t o f o r e c l o s e o n

t h e P r i n c e s ’ h o m e a n d s e l l i t a t p u b l i c a u c t i o n

.

-5-1 9 4

. M e d i c a l p r o o f e s t a b l i s h e s t h a t D a v i d P r i n c e h a s s u f f e r e d s e v e r e

e m o t i o n a l d i s t r e s s a s a d i r e c t r e s u l t o f D e f e n d a n t s ’ n e g l i g e n c e

. A c c o r d i n g l y

,

D e f e n d a n t s a r e l i a b l e t o D a v i d P r i n c e f o r n e g l i g e n t i n f

l i c t i o n o f e m o t i o n a l

d i s t r e s s

.

A s n o t e d e a r l i e r

, c o n s p i r a c y c l a i m s m u s t b e p l e d w i t h s o m e d e g r e e o f s p e c i f i c i t y a n d

c o n c l u s o r y a l l e g a t i o n s u n s u p p o r t e d b y m a t e r i a l f a c t s a r e n o t s u f

f i c i e n t t o s t a t e a n a c t i o n a b l e

c o n s p i r a c y c l a i m

. E s k i n

, 2 6 2 S

. W

. 3 d a t 7 3 5

. W e h a v e d e t e r m i n e d t h e c i v i l c o n s p i r a c y

a l l e g a t i o n s i n t h e c o m p l a i n t a r e l i t t l e m o r e t h a n c o n c l u s o r y a l l e g a t i o n s t h a t t h e d e f e n d a n t s

“ w o r k e d t o g e t h e r t o c o o r d i n a t e t h e t r a n s f e r o f t i t l e ” ; t h u s

, t h e y a r e i n s u f f i c i e n t t o s t a t e a

c l a i m f o r c o n s p i r a c y

. S e e K i n c a i d

, 2 2 1 S

. W

. 3 d a t 3 8

.

I N C O N C L U S IO N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h i s m a t t e r i s r e m a n d e d w i t h c o s t s o f

a p p e a l a s s e s s e d a g a i n s t t h e A p p e l l a n t s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ F R A N K G

. C L E M E N T

, J R

. , J U D G E

-6-