### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Ju ne 20 , 20 11 Ses si on

ANITA J . CASH, CITY O F KNOXVIL LE Z ONI NG COORDI NATOR, v. E D

WH EEL ER

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r K n o x C o u n t y

N o

. 1 7 3 5 4 4

- 2 H o n

. D a r y l F a n s l e r , C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 0

- 0 2 6 5 2

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- A U G U S T 1 6

, 2 0 1 1

T h e C i t y o f K n o x v i l l e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s g r a n t e d d e f e n d a n t a v a r i a n c e a n d t h e

K n o x v i l l e C i t y C o u n c i l t h e n n u l l i f i e d t h e v a r i a n c e g r a n t e d b y t h e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s

.

D e f e n d a n t t h e n a p p e a l e d t o t h e C h a n c e r y C o u r t o f K n o x C o u n t y c o n t e n d i n g t h a t t h e c i t y

o r d i n a n c e w h i c h p e r m i t t e d t h e C i t y C o u n c i l t o r e v i e w t h e d e c i s i o n s o f t h e B o a r d o f Z o n i n g

A p p e a l s w a s i n v a l i d

, a n d t h e C h a n c e l l o r a g r e e d

. O n a p p e a l

, w e h o l d t h a t t h e o r d i n a n c e a t

i s s u e i s v a l i d u n d e r t h e S t a t e ' s s t a t u t o r y s c h e m e

. W e r e v e r s e t h e C h a n c e l l o r a n d r e m a n d f o r

f u r t h e r p r o c e e d i n g s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t R e v e r s e d

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

.

S U S A N O

, J R

. , J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

A n g e l a B

. R a u b e r

, a n d D e b r a C

. P o p l i n

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, A n i t a

C a s h

.

A r t h u r G

. S e y m o u r

, J r

. , a n d M a t t h e w A

. G r o s s m a n

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

,

E d W h e e l e r

.O P I N I O N

B a c k g r o u n d

T h e Z o n i n g C o o r d i n a t o r f o r t h e C i t y o f K n o x v i l l e

, ( T h e C i t y )

, f i l e d a C o m p l a i n t i n

t h e C h a n c e r y C o u r t f

o r i n j u n c t i v e r e l i e f a g a i n s t d e f e n d a n t E d W h e e l e r

, a h o m e o w n e r

.

W h e e l e r o w n s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y i n K n o x v i l l e t h a t h a s a f e n c e t h a t e x c e e d s t h e m a x i m u m

h e i g h t a l l o w e d b y t h e c i t y ’ s z o n i n g o r d i n a n c e

. W h e e l e r a p p l i e d f o r a n d w a s g r a n t e d a

v a r i a n c e f

r o m t h e C i t y o f K n o x v i l l e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s

. T h e v a r i a n c e p e r m i t t e d

W h e e l e r t o m a i n t a i n t h e f e n c e d e s p i t e i t s h e i g h t

. T h e K i n g s t o n P i k e

- S e q u o y a h H i l l s

A s s o c i a t i o n a p p e a l e d t h e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l ’ s a p p r o v a l o f t h e v a r i a n c e t o t h e c h i e f

l e g i s l a t i v e b o d y

, t h e K n o x v i l l e C i t y C o u n c i l

. T h e C o u n c i l v o t e d t o a p p r o v e t h e a p p e a l

,

r e s u l t i n g i n o v e r t u r n i n g t h e v a r i a n c e w h i c h h a d b e e n g r a n t e d b y t h e B o a r d o f Z o n i n g

A p p e a l s

.

W h e e l e r a n s w e r e d t h e C o m p l a i n t

, a n d f i l e d a C o u n t e r c l a i m f

o r d e c l a r a t o r y j u d g m e n t

a n d a t t o r n e y f

e e s c o n t e n d i n g t h a t t h e C i t y C o u n c i l l a c k e d a u t h o r i t y t o d i s t u r b t h e a c t i o n s o f

t h e B o a r d o f Z o n i n g a p p e a l s w i t h r e s p e c t t o v a r i a n c e s a n d t h a t t h e C o u n c i l ’ s a c t i o n t o

o v e r t u r n t h e v a r i a n c e w a s v o i d

.

T h e T r i a l

T h e c a s e p r o c e e d e d t o t r i a l b e f o r e t h e C h a n c e l l o r

, w h o f i l e d a M e m o r a n d u m O p i n i o n

a n d f o u n d t h a t t h e C i t y C o u n c i l l a c k e d a u t h o r i t y t o h e a r a p p e a l s f r o m t h e B o a r d o f Z o n i n g

A p p e a l s a n d t h a t

, a s a r e s u l t

, t h e v a r i a n c e g r a n t e d b y t h e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s w a s v a l i d

,

a n d t h a t W h e e l e r w a s n o t i n v i o l a t i o n o f t h e z o n i n g o r d i n a n c e

.

T h e T r i a l C o u r t i n i t i a l l y h e l d t h a t d e f e n d a n t w a s e n t i t l e d t o r e c o v e r a t t o r n e y f e e s

, b u t

s u b s e q u e n t l y

, t h e T r i a l C o u r t d i s a l l o w e d d e f e n d a n t ' s c l a i m f

o r a t t o r n e y ' s f

e e s

.

T h e C i t y a p p e a l e d t o t h i s C o u r t a n d h a s r a i s e d t h i s i s s u e :

D i d t h e C i t y o f K n o x v i l l e ’ s l e g i s l a t i v e b o d y h a v e a u t h o r i t y t o e n a c t a n o r d i n a n c e t h a t

c r e a t e d a n a d d i t i o n a l l e v e l o f a d m i n i s t r a t i v e r e v i e w w h e r e b y a g g r i e v e d p a r t i e s m a y

a p p e a l d e c i s i o n s o f t h e C i t y o f K n o x v i l l e B o a r d o f

Z o n i n g A p p e a l s t o t h e K n o x v i l l e

C i t y C o u n c i l ?

T h e K i n g s t o n P i k e

- S e q u o y a h H i l l s A s s o c i a t i o n a p p e a l e d t h e B o a r d o f Z o n i n g

A p p e a l ’ s d e c i s i o n t o g r a n t t h e v a r i a n c e t o t h e C i t y C o u n c i l p u r s u a n t t o t h e K n o x v i l l e C i t y

C o d e

, A p p e n d i x B

, A r t i c l e V I I

, § 2 ( E )

, w h i c h p r o v i d e s :

-2-S e c t i o n 2

. V a r i a n c e s

* * *

E

. C i t y c o u n c i l r e v i e w o f a c t i o n o f b o a r d

.

1

. A n y p e r s o n

, f

i r m o r c o r p o r a t i o n a g g r i e v e d b y a n y d e c i s i o n o f t h e b o a r d

m a y p e t i t i o n t h e c i t y c o u n c i l t o c o n s i d e r t h e s a m e

, i n a c c o r d a n c e w i t h

t h e p r o v i s i o n s s e t f

o r t h i n a r t i c l e V I I

, s e c t i o n 6

, s u b s e c t i o n F

, o f t h i s

o r d i n a n c e

.

A n y q u e s t i o n r e g a r d i n g t h e s c o p e o f l o c a l g o v e r n m e n t a l a u t h o r i t y i s a q u e s t i o n o f l a w

,

a n d a s s u c h

, w e r e v i e w t h e i s s u e i n t h i s c a s e u n d e r a p u r e l y d e n o v o s t a n d a r d o f r e v i e w

,

a c c o r d i n g n o d e f

e r e n c e t o t h e c o n c l u s i o n s o f l a w m a d e b y t h e l o w e r c o u r t s

. S

. C o n s t r u c t o r s

,

I n c

. v

. L o u d o n C o u n t

y B d

. o f E d u c

. 5 8 S

. W

. 3 d 7 0 6

, 7 1 0 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

.

D i s c u s s i o n

T h e p o w e r o f T e n n e s s e e ’ s l o c a l g o v e r n m e n t s t o e n a c t o r d i n a n c e s i s d e r i v e d f r o m t h e

G e n e r a l A s s e m b l y

. S

. C o n s t r u c t o r s a t 7 1 0

. T h e p o w e r t o e n a c t z o n i n g o r d i n a n c e s h a s b e e n

g r a n t e d t o T e n n e s s e e m u n i c i p a l i t i e s t h r o u g h T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 1 e t s e q

. T e n n

. C o d e

A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 1 ( a ) ( 1 ) s p e c i f i c a l l y g r a n t s z o n i n g p o w e r s t o t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y o f a n y

m u n i c i p a l i t y a s f

o l l o w s :

F o r t h e p u r p o s e o f p r o m o t i n g t h e p u b l i c h e a l t h

, s a f e t y

, m o r a l s

, c o n v e n i e n c e

, o r d e r

,

p r o s p e r i t y a n d g e n e r a l w e l f a r e

, t h e b o a r d o f a l d e r m e n

, b o a r d o f c o m m i s s i o n e r s o r

o t h e r c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y o f a n y m u n i c i p a l i t y b y w h a t e v e r t i t l e d e s i g n a t e d

, a n d

h e r e i n a f t e r d e s i g n a t e d a s “ c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y ”

, i s e m p o w e r e d

, i n a c c o r d a n c e w i t h

t h e c o n d i t i o n s a n d t h e p r o c e d u r e s p e c i f i e d i n t h i s p a r t a n d p a r t 3 o f t h i s c h a p t e r

, t o

r e g u l a t e t h e l o c a t i o n

, h e i g h t

, b u l k

, n u m b e r o f s t o r i e s a n d s i z e o f

b u i l d i n g s a n d o t h e r

s t r u c t u r e s

, t h e p e r c e n t a g e o f t h e l o t w h i c h m a y b e o c c u p i e d

, t h e s i z e s o f y a r d s

, c o u r t s

a n d o t h e r o p e n s p a c e s

, t h e d e n s i t y o f p o p u l a t i o n

, a n d t h e u s e s o f b u i l d i n g s

, s t r u c t u r e s

a n d l a n d f

o r t r a d e

, i n d u s t r y

, r e s i d e n c e

, r e c r e a t i o n

, p u b l i c a c t i v i t i e s a n d o t h e r p u r p o s e s

. . .

I n a d d i t i o n t o g r a n t i n g t h e g e n e r a l p o w e r s n e c e s s a r y t o r e g u l a t e l a n d u s e t h r o u g h z o n i n g

o r d i n a n c e s

, t h e s t a t u t e p e r m i t s m u n i c i p a l i t i e s t o c r e a t e a b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s

. T e n n

.

C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 5 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s :

-3-T h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y m a y c r e a t e a b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s o f t h r e e ( 3 ) o r f i v e

( 5 ) m e m b e r s

, m a y s p e c i f y t h e m o d e o f a p p o i n t m e n t o f m e m b e r s o f s u c h b o a r d a n d

t h e i r t e r m s

, w h i c h t e r m s s h a l l b e o f s u c h l e n g t h a n d s o a r r a n g e d t h a t t h e t e r m o f o n e

( 1 ) m e m b e r s h a l l e x p i r e e a c h y e a r

, o r t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y m a y d e s i g n a t e t h e

p l a n n i n g c o m m i s s i o n o f t h e m u n i c i p a l i t y a s t h e b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s

. . . . ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 5 ( b ) p r o v i d e s t h a t t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y “ m a y p r o v i d e a n d

s p e c i f y

, i n i t s z o n i n g o r o t h e r o r d i n a n c e

, g e n e r a l r u l e s t o g o v e r n t h e o r g a n i z a t i o n a n d

p r o c e d u r e a n d j u r i s d i c t i o n o f t h e b o a r d o f a p p e a l s

. . . . ”

. A n y b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s

c r e a t e d p u r s u a n t t o t h e s t a t u t e i s a u t h o r i z e d t o h e a r a p p e a l s c o n c e r n i n g a d m i n i s t r a t i v e

d e c i s i o n s o f t h e m u n i c i p a l i t y

, T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 6

, a n d t o d e c i d e r e q u e s t s f o r

v a r i a n c e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p o w e r s d e s c r i b e d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 7

.

T h e z o n i n g e n a b l i n g s t a t u t e i s s i l e n t a s t o a p p e l l a t e r e v i e w o f b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s

d e c i s i o n s

. J u d i c i a l r e v i e w o f a d e c i s i o n b y a l o c a l b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s

, a n a d m i n i s t r a t i v e

b o d y

, i s o b t a i n e d b y f

i l i n g a p e t i t i o n f

o r a c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i p u r s u a n t t o T e n n

.

C o d e A n n

. § 2 7

– 8

– 1 0 1

. H a r d i n g A c a d

. v

. M e t r o

. G o v ' t o f N a s h v i l l e & D a v i d

s o n C o u n t

y

,

2 2 2 S

. W

. 3 d 3 5 9

, 3 6 3 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) ; M c C a l l e n v

. C i t y o f M e m p h i s

, 7 8 6 S

. W

. 2 d 6 3 3

, 6 3 9

( T e n n

. 1 9 9 0 )

. T h e K n o x v i l l e C i t y C o u n c i l i n t e r j e c t e d a n i n t e r m e d i a t e l e v e l o f a p p e a l b y

e n a c t i n g t h e o r d i n a n c e t h a t p e r m i t s a p a r t y a g g r i e v e d b y a z o n i n g d e c i s i o n m a d e b y t h e B o a r d

o f Z o n i n g A p p e a l s t o a p p e a l t o t h e C i t y C o u n c i l

. T h e i s s u e i s w h e t h e r t h e C i t y C o u n c i l h a d

a u t h o r i t y t o e n a c t t h i s o r d i n a n c e

, A r t i c l e V I I

, § 2 ( E )

.

W e c o n c l u d e t h e C i t y C o u n c i l d o e s h a v e s u c h a u t h o r i t y u n d e r t h e r e a s o n i n g t h i s C o u r t

e m p l o y e d i n a s t r i k i n g l y s i m i l a r c a s e

, W a d l y n C o r p

. v

. C i t y o f K n o x v i l l e

, 2 9 6 S

. W

. 3 d 5 3 6

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 8 ) p e r m

. a p p

. d e n i e d ( A u g

. 2 4

, 2 0 0 9 )

, w h e r e i n t h e C o u r t h e l d t h a t 1

e n a b l i n g s t a t u t e

, T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 1

, e t s e q

. , d i d n o t p r o h i b i t t h e K n o x v i l l e C i t y

C o u n c i l f

r o m h e a r i n g a n a p p e a l f r o m a d e c i s i o n r e a c h e d b y t h e M e t r o p o l i t a n P l a n n i n g

C o m m i s s i o n p u r s u a n t t o a z o n i n g o r d i n a n c e

. T h e o n l y d i f f e r e n c e b e t w e e n W

a d l y n a n d t h i s

c a s e i s t h a t t h e q u e s t i o n h e r e p e r t a i n s t o v a r i a n c e s g r a n t e d b y t h e B o a r d o f Z o n i n g A p p e a l s

r a t h e r t h a n u s e

- o n

- r e v i e w g r a n t e d b y t h e c i t y p l a n n i n g c o m m i s s i o n

. T h e o r d i n a n c e a t i s s u e

i n W a d l y n w a s a l m o s t i d e n t i c a l t o t h e o r d i n a n c e a t i s s u e h e r e e x c e p t t h a t t h e w o r d “ b o a r d ”

i s e x c h a n g e d f

o r “ p l a n n i n g c o m m i s s i o n ”

. T h e o r d i n a n c e a t i s s u e i n W a d l y n p r o v i d e d : “ A n y

p e r s o n

, f i r m o r c o r p o r a t i o n a g g r i e v e d b y a n y d e c i s i o n o f t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n m a y

p e t i t i o n t h e c i t y c o u n c i l t o c o n s i d e r t h e s a m e

, i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s s e t f o r t h i n

a r t i c l e V I I

, s e c t i o n 6

, s u b s e c t i o n F

, o f t h i s o r d i n a n c e

. ” W a d l y n a t 5 3 9

.

T he t ri al cou rt dec li ned to fo ll ow W adl yn . 1

-4-T h i s C o u r t i n W a d l y n

, s t a t e d t h e i s s u e b e f

o r e i t a s w h e t h e r t h e o r d i n a n c e a l l o w i n g t h e

c o u n c i l t o r e v i e w t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n w a s u l t r a v i r e s a n d i l l e g a l

. T h e l a n d

o w n e r s h a d a r g u e d t h e o r d i n a n c e w a s n o t a u t h o r i z e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 1 e t s e q

.

I d

. a t 5 4 2

. W e h e l d t h a t a s t h e e n a b l i n g s t a t u t e d i d n o t p r o h i b i t t h e C o u n c i l f r o m r e t a i n i n g

t h e r i g h t o f r e v i e w o f a c t i o n s o f a p l a n n i n g c o m m i s s i o n

, t h e a c t i o n o f t h e C i t y C o u n c i l w a s

n o t u l t r a v i r e s a n d i l l e g a l

. Id . at 542. W e r e a s o n e d a s f o l l o w s :

T h e a p p r o p r i a t e e n a b l i n g s t a t u t e r e l e v a n t t o t h e c a s e n o w b e f o r e u s

, T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

– 7

– 2 0 5

, p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

, t h a t t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y o f a

m u n i c i p a l i t y m a y c r e a t e a b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s o r m a y d e s i g n a t e t h e p l a n n i n g

c o m m i s s i o n a s t h e b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s a n d “ m a y p r o v i d e a n d s p e c i f y

, i n i t s

z o n i n g o r o t h e r o r d i n a n c e

, g e n e r a l r u l e s t o g o v e r n t h e o r g a n i z a t i o n a n d p r o c e d u r e a n d

j u r i s d i c t i o n o f t h e b o a r d o f a p p e a l s

. . . . ” T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

– 7

– 2 0 5 ( 1 9 9 9 )

. T h e

l a n g u a g e u s e d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

– 7

– 2 0 5 c l e a r l y i s p e r m i s s i v e a n d n o t

m a n d a t o r y

. T h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y o f a m u n i c i p a l i t y m a y c h o o s e t o c r e a t e a b o a r d

o f z o n i n g a p p e a l s

, m a y d e s i g n a t e t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n t o a c t i n t h a t c a p a c i t y

, o r

m a y d o n e i t h e r

. H o w e v e r

, i f a c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y o f a m u n i c i p a l i t y c h o o s e s n o t t o

c r e a t e a b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s o r d e s i g n a t e t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n t o a c t i n s u c h

a c a p a c i t y

, t h i s d o e s n o t m e a n t h a t t h e r e i s n o a v e n u e o f a p p e a l t o p a r t i e s w h o h a v e

b e e n a g g r i e v e d b y a c t i o n s o f t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n

. F u r t h e r

, w e n o t e t h a t T e n n

.

C o d e A n n

. § 1 3

– 7

– 2 0 1 e t s e q

. c o n t a i n s n o p r o h i b i t i o n o n t h e e s t a b l i s h m e n t o f

a d d i t i o n a l l e v e l s o f a d m i n i s t r a t i v e r e v i e w b e y o n d a b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s

, i f t h e

c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y o f a m u n i c i p a l i t y d e s i r e s t o s o p r o v i d e

. A s s u c h

, t h e c h i e f

l e g i s l a t i v e b o d y o f a m u n i c i p a l i t y c o u l d c r e a t e a b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s a n d t h e n

p r o v i d e t h a t a p p e a l s o f m a t t e r s f r o m t h e b o a r d o f z o n i n g a p p e a l s w o u l d b e h e a r d b y

t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y

.

I d

. a t 5 4 2

- 5 4 3

.

C l e a r l y

, t h e r a t i o n a l e i n W a d l y n

, a p p l i e s t o t h e c a s e b e f o r e u s

. T h e B o a r d o f

Z o n i n g

A p p e a l s i s a q u a s i

-

j u d i c i a l b o d y

, a s i s t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n

. B & B E n t e r p r i s e s o f

W i l s o n C o

. , L L C v

. C i t

y o f L e b a n o n

, M 2 0 0 3

- 0 0 2 6 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 4 W L 2 9 1 6 1 4 1 ( T e n n

.

C t

. A p p

. D e c

. 1 6

, 2 0 0 4 ) s t a t e s :

P l a n n i n g c o m m i s s i o n s

, l i k e o t h e r b o a r d s a n d c o m m i s s i o n s o f l o c a l g o v e r n m e n t

, a r e

p e r f o r m i n g a q u a s i

-

j u d i c i a l f u n c t i o n w h e n t h e y r e v i e w a p r o p o s e d u s e o f a p a r t i c u l a r

t r a c t o f r e a l p r o p e r t y

. S e e R e d d o c h v

. S m i t h

, 2 1 4 T e n n

. 2 1 3

, 2 2 2

, 3 7 9 S

. W

. 2 d 6 4 1

,

6 4 5 ( 1 9 6 4 ) ; L a

f f e r t y v

. C i t y o f W i n c h e s t e r

, 4 6 S

. W

. 3 d 7 5 2

, 7 5 8 ( T e n

. . C t

. A p p

.

2 0 0 0 ) ; B u r s o n & S i m

p s o n L o d g e D e v s

. , I

n c

. v

. M e t r o

p o l i t a n G o v ' t

, N o

. 0 1 A 0 1

- 9 8 0 5

-

C H

- 0 0 2 4 9

, 1 9 9 9 W L 1 1 4 2 5 7

, a t * 2

- 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 5

, 1 9 9 9 ( N o

. T e n n

. R

.

-5-A p p

. P

. 1 1 a p p l i c a t i o n f i l e d )

.

( E m p h a s i s s u p p l i e d )

.

W e h o l d t h a t t h e C i t y C o u n c i l w a s n o t p r o h i b i t e d f r o m e n a c t i n g t h e o r d i n a n c e a t i s s u e

b y t h e e n a b l i n g s t a t u t e

, T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 1 e t s e q

. T h u s

, t h e a c t i o n t a k e n b y t h e

C i t y C o u n c i l p u r s u a n t t o t h e o r d i n a n c e w a s v a l i d

. T h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t

d i s m i s s i n g t h e C i t y ’ s s u i t a n d h o l d i n g t h a t t h e v a r i a n c e g r a n t e d b y t h e B o a r d o f Z o n i n g

A p p e a l s w a s v a l i d i s r e v e r s e d

. T h e c a u s e i s r e m a n d e d f o r t h e T r i a l C o u r t t o c o n s i d e r t h e

p l a i n t i f f ’ s c o m p l a i n t f

o r i n j u n c t i v e a n d o t h e r r e l i e f

.

T h e J u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t d i s m i s s i n g t h e C i t y ' s s u i t a n d u p h o l d i n g t h e v a r i a n c e

g r a n t e d b y t h e B o a r d o f Z o n i n g a p p e a l s i s r e v e r s e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d f o r f u r t h e r

p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s O p i n i o n

. T h e c o s t o f t h e a p p e a l i s a s s e s s e d t o E d W h e e l e r

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H E R S C H E L P I C K E N S F R A N K S

, P

. J

.

-6-