### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Feb ru ary 21 , 20 13 Ses si on

WI LLI AM D. STALKER A N D 

### STEPH EN L. YOUNG v

. DAVID R. NUTTER A N D 

### TAMARA D. NU TTE R

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r S u m n e r C o u n t y

N o

. 2 0 0 8 C 1 T o m E

. G r a y , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 2

- 0 0 1 7 0

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A p r i l 1 9

, 2 0 1 3

T h i s a p p e a l a r i s e s o u t o f a b r e a c h o f c o n t r a c t a c t i o n

. F o l l o w i n g t h e p r e s e n t a t i o n o f t h e

p l a i n t i f f s ’ p r o o f

, t h e c o u r t g r a n t e d d e f

e n d a n t s ’ m o t i o n t o d i s m i s s

. W e v a c a t e t h e d e c i s i o n

o f t h e t r i a l c o u r t a n d r e m a n d t h e c a s e f o r f i n d i n g s o f f

a c t r e q u i r e d b y T e n n

. R

. C i v

. P

.

4 1

. 0 2 ( 2 ) a n d 5 2

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t V a c a t e d

a n d R e m a n d e d

R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

,

P

. J

. , M

. S

. , a n d F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , j o i n e d

.

S t e p h e n E

. G r a u b e r g e r a n d D e r r i c k H

. G r e e n

, M t

. J u l i e t

, T e n n e s s e e

, f o r t h e A p p e l l a n t s

,

W i l l i a m D

. S t a l k e r a n d S t e p h e n L

. Y o u n g

.

J o h n D

. K i t c h

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e ; a n d J o h n R a y P h i l l i p s

, J r

. , G a l l a t i n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e

A p p e l l e e s

, D a v i d R

. N u t t e r a n d T a m a r a D

. N u t t e r

.

M E M O R A N D U M O P I N I O N 1

T enn . R. Ct . App. 10 s ta te s: 1

T his Cour t, wit h the con cur re nce of al l j udges par ti ci pat ing in the cas e, m ay af fi rm, re verse

or m odi fy the act ion s of the tr ia l cou rt by m emorand um opi nio n when a for m al opi nio n

woul d have no pre ced ent ia l value. Wh en a cas e is dec ide d by m emorand um opi nio n it sha ll

be des ignat ed “M EMORANDUM OPI NI ON”, sha ll not be publ is hed

, and sha ll not be ci te d

or re li ed o n f

or any re aso n i n an y unrel at ed c ase

.I

. F a c t s a n d P r o c e d u r a l H i s t o r y

W i l l i a m S t a l k e r a n d S t e p h e n Y o u n g ( “ P l a i n t i f f s ” ) a n d D a v i d a n d T a m a r a N u t t e r

( “ D e f e n d a n t s ” ) e n t e r e d i n t o a P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t i n A p r i l 2 0 0 7 w h e r e b y

D e f e n d a n t s a g r e e d t o p u r c h a s e a h o m e w h i c h w a s u n d e r c o n s t r u c t i o n b y P l a i n t i f f s u p o n i t s

c o m p l e t i o n ; t h e p u r c h a s e p r i c e w a s $ 1

, 8 0 0

, 0 0 0

. T h e c o n t r a c t p r o v i d e d t h a t c l o s i n g w a s t o

o c c u r b y S e p t e m b e r 3 0

, 2 0 0 7

, a n d t h a t t i m e w a s o f t h e e s s e n c e ; t h e c l o s i n g d a t e c o u l d b e

e x t e n d e d f

o r a m a x i m u m o f t h i r t y d a y s d u e t o d e l a y s c a u s e d b y D e f e n d a n t s o r b y a g r e e m e n t

o f t h e p a r t i e s

. D e f

e n d a n t s p a i d a $ 1 0

, 0 0 0 e a r n e s t m o n e y d e p o s i t

. T h e p a r t i e s d i d n o t c l o s e

o n t h e s a l e b y t h e c l o s i n g d a t e

.

O n J a n u a r y 3

, 2 0 0 8

, P l a i n t i f f s f i l e d s u i t a l l e g i n g t h a t D e f e n d a n t s b r e a c h e d t h e c o n t r a c t

b y f a i l i n g t o r e m i t p a y m e n t f o r c h a n g e o r d e r s w h i c h D e f e n d a n t s r e q u e s t e d ; b y f a i l i n g t o

p r o v i d e p r o o f o f f

i n a n c i n g ; a n d b y f

a i l i n g t o c l o s e o n t h e p r o p e r t y i n a t i m e l y m a n n e r

.

P l a i n t i f f s s o u g h t s p e c i f

i c p e r f o r m a n c e o f t h e c o n t r a c t

, d a m a g e s

, a n d a t t o r n e y ’ s f e e s

. 2

D e f e n d a n t s d u l y f

i l e d t h e i r a n s w e r

. 3

D e f e n d a n t s f i l e d a c o u n t e r

- c o m p l a i n t o n M a y 2 6

, 2 0 1 1

, a l l e g i n g b r e a c h o f c o n t r a c t

a n d a n t i c i p a t o r y b r e a c h o f c o n t r a c t a n d s e e k i n g d a m a g e s f o r o u t

- o f

- p o c k e t e x p e n d i t u r e s t h e y

m a d e o n t h e h o m e

, a r e f u n d o f t h e e a r n e s t m o n e y d e p o s i t

, a t t o r n e y s ’ f e e s

, a n d d i s c r e t i o n a r y

c o s t s

.

T r i a l w a s s e t f

o r S e p t e m b e r 2 8 a n d N o v e m b e r 1 6

, 2 0 1 1 ; P l a i n t i f f s p r e s e n t e d a n d

c o n c l u d e d t h e i r p r o o f o n S e p t e m b e r 2 8

. O n N o v e m b e r 1

, D e f e n d a n t s f

i l e d a m o t i o n t o

d i s m i s s w h i c h w a s h e a r d o n N o v e m b e r 7

. T h e c o u r t e n t e r e d a n o r d e r o n N o v e m b e r 1 6

g r a n t i n g D e f

e n d a n t s ’ m o t i o n

, h o l d i n g t h a t P l a i n t i f f s “ d i d n o t e s t a b l i s h a v a l i d c a u s e o f a c t i o n

f o r b r e a c h o f c o n t r a c t a g a i n s t t h e o r i g i n a l D e f e n d a n t s

. ”

D e f e n d a n t s s u b s e q u e n t l y f

i l e d a m o t i o n f

o r d i s c r e t i o n a r y c o s t s

. O n D e c e m b e r 2 2 t h e

c o u r t i s s u e d a F i n a l O r d e r a n d J u d g m e n t o r d e r i n g a r e f u n d o f D e f e n d a n t s ’ $ 1 0

, 0 0 0 d e p o s i t

Def end ant s fi le d a m oti on for te m por ar y inj unc ti on on J anu ar y 15 see king to enj oin Pla int if fs fr om 2

con vey ing or oth er wis e tr ans fe rr ing owner shi p of the home. Pla int if fs re spo nde d by re que st ing tha t the

te m por ar y inj unc ti on be de nie d. Th e reco rd does not con ta in an orde r with re spe ct to Defe nda nts ’ requ est

for a t emporar y inj unc ti on.

On J une 18, 2010

, Def

end ant s m oved to dis m is s the cas e for fa il ure to pro sec ute and bec aus e the 3

pro per ty at is sue had bee n so ld. Pl ai nti ff s f il ed a re spo nse on J une 25 a nd r equ est ed t hat th e matte r b e s et

for tr ia l. No or der on t his m oti on i s i n t he r eco rd.

-2-a n d e n t e r i n g a j u d g m e n t a w a r d i n g D e f e n d a n t s a t t o r n e y s ’ f

e e s i n t h e a m o u n t o f $ 3 1

, 2 5 2

. 5 0

. 4

O n J a n u a r y 9

, 2 0 1 2

, t h e c o u r t e n t e r e d a n o r d e r a w a r d i n g D e f e n d a n t s d i s c r e t i o n a r y c o s t s i n

t h e a m o u n t o f $ 3

, 2 4 0

. 5 0

. P l a i n t i f f s f i l e d a t i m e l y a p p e a l

. 5

P l a i n t i f f s ’ a p p e a l

, r a i s i n g t h e f

o l l o w i n g i s s u e s :

1

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n a l l o w i n g D e f e n d a n t s t o f

i l e a C o u n t e r

C o m p l a i n t m o r e t h a n t h r e e y e a r s a f t e r s e r v i c e o f t h e c o m p l a i n t

.

2

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h e P l a i n t i f

f s f a i l e d t o p r o v e a

b r e a c h o f c o n t r a c t b y t h e D e f e n d a n t s

.

3

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t P l a i n t i f

f s b r e a c h e d t h e

c o n t r a c t

.

4

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n a w a r d i n g D e f e n d a n t s d i s c r e t i o n a r y c o s t s

a n d a t t o r n e y f

e e s

.

I I

. D i s c u s s i o n

W i t h r e s p e c t t o P l a i n t i f

f s ’ f i r s t i s s u e

, w e a d d r e s s w h e t h e r t h e c o u r t p r o p e r l y e x e r c i s e d

i t s d i s c r e t i o n i n a l l o w i n g D e f e n d a n t s t o a m e n d t h e i r p l e a d i n g s t o a s s e r t a c o u n t e r c l a i m

.

P l a i n t i f f s c o n t e n d t h a t t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g D e f e n d a n t s ’ m o t i o n b e c a u s e D e f e n d a n t s

d i d n o t s t a t e a n y f

a c t s j u s t i f

y i n g a n a m e n d m e n t a n d b e c a u s e t h e C o u r t d i d n o t s t a t e t h e b a s i s

f o r i t s r u l i n g i n t h e o r d e r a l l o w i n g f i l i n g o f t h e c o u n t e r

- c o m p l a i n t

.

R u l e 1 3

. 0 6 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e p r o v i d e s t h a t “ [ w ] h e n a p l e a d e r

f a i l s t o s e t u p a c o u n t e r c l a i m t h r o u g h o v e r s i g h t

, i n a d v e r t e n c e o r e x c u s a b l e n e g l e c t

, o r w h e n

j u s t i c e r e q u i r e s

, t h e p l e a d e r m a y b y l e a v e o f c o u r t s e t u p t h e c o u n t e r c l a i m b y a m e n d m e n t

. ”

A m e n d m e n t s t o t h e p l e a d i n g s a r e g o v e r n e d b y T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 5

. 0 1

, w h i c h s t a t e s t h a t l e a v e

t o a m e n d t h e p l e a d i n g s “ s h a l l b e f r e e l y g i v e n w h e n j u s t i c e s o r e q u i r e s

. ” T h e d e t e r m i n a t i o n

w h e t h e r o r n o t t o g r a n t a m o t i o n t o a m e n d a p l e a d i n g l i e s w i t h i n t h e s o u n d d i s c r e t i o n o f t h e

t r i a l c o u r t

. B u r t o n v

. C a r r o l l C o u n t y

, 6 0 S

. W

. 3 d 8 2 1

, 8 3 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 ) ; S t a t e D e p t

.

o f H u m a n S e r v s

. v

. H

a u c k

, 8 7 2 S

. W

. 2 d 9 1 6

, 9 1 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) ; M e r r i m a n v

. S m i t h

,

5 9 9 S

. W

. 2 d 5 4 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 9 )

. A t r i a l c o u r t ’ s d i s c r e t i o n a r y r u l i n g o n a m e n d m e n t s

t o p l e a d i n g s w i l l n o t b e d i s t u r b e d o n a p p e a l u n l e s s t h e r e i s a s h o w i n g o f a b u s e o f d i s c r e t i o n

.

At a hea ri ng on December 14, Defen dan ts re it er at ed the fa ct tha t in the ir sup ple m ent al tr ia l bri ef 4

the y wai ved al l cl ai m s in the ir cou nte r- complai nt wit h the exc ept ion of at tor ney’s fe es and the re fun d of the

ear nes t money depo si t.

All pro cee din gs on app eal wer e st ayed pur sua nt to a J une 4 ord er of thi s cou rt due to the fa ct tha t 5

ban krupt cy pe t i t i o n s w e r e p end ing on beh al f of Pla int if fs

. T he re cor d sho ws tha t Mr

. Sta lker re cei ved a

dis cha rge in ban krupt cy on August 27, 2012

, and Mr

. Young re cei ved a dis cha rge on Sept ember 24, 2012

.

-3-G e o r

g e v

. B l d g

. M a t e r i a l

s C o r p

. , 4 4 S

. W

. 3 d 4 8 1

, 4 8 6 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) ; H a r r i s v

. S t

. Ma r

y ’ s

M e d

. C t r

. , I

n c

. , 7 2 6 S

. W

. 2 d 9 0 2

, 9 0 4 ( T e n n

. 1 9 8 7 )

. A c o u r t a b u s e s i t s d i s c r e t i o n w h e n i t

“ a p p l i e [ s ] a n i n c o r r e c t l e g a l s t a n d a r d

, o r r e a c h e [ s ] a d e c i s i o n w h i c h i s a g a i n s t l o g i c o r

r e a s o n i n g t h a t c a u s e [ s ] a n i n j u s t i c e t o t h e p a r t y c o m p l a i n i n g

. ” E l d r i d g e v

. E l d r i d

g e

, 4 2

S

. W

. 3 d 8 2

, 8 5 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

.

W e h a v e e x a m i n e d D e f e n d a n t s ’ m o t i o n t o f

i l e t h e c o u n t e r

- c o m p l a i n t i n l i g h t o f t h e

s t a n d a r d s s t a t e d a b o v e

, t h e n a t u r e o f t h i s p r o c e e d i n g a n d t h e i s s u e s i n v o l v e d a n d h o l d t h a t

t h e t r i a l c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n g r a n t i n g t h e m o t i o n

. T h e r e c o r d s h o w s t h a t t h e

h o m e s o l d w h i l e t h e c a s e w a s p e n d i n g a n d t h e r e l i e f s o u g h t b y D e f e n d a n t s i n t h e c o u n t e r

c o m p l a i n t c o n s i s t e d o f a r e f u n d o f t h e e a r n e s t m o n e y d e p o s i t a n d a m o u n t s D e f e n d a n t s h a d

p a i d f o r i n t e r i o r d e s i g n s e r v i c e s ; i t w a s a p p r o p r i a t e f o r D e f e n d a n t s t o s e e k r e f

u n d o f t h e s e

a m o u n t s b e c a u s e t h e y d i d n o t p u r c h a s e t h e h o m e

. M o r e o v e r

, P l a i n t i f f s h a v e f a i l e d t o i d e n t i f

y

a n y h a r m o r p r e

j u d i c e o c c a s i o n e d b y t h e a l l o w a n c e o f t h e a m e n d m e n t

.

W i t h r e s p e c t t o t h e i r s e c o n d i s s u e

, P l a i n t i f f s c o n t e n d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

f i n d i n g t h a t P l a i n t i f

f s f a i l e d t o p r o v e a b r e a c h o f c o n t r a c t b y D e f e n d a n t s

.

T h e o r d e r d i s m i s s i n g P l a i n t i f f s ’ c a s e s t a t e s i n f

u l l :

T h i s m a t t e r c a m e b e f

o r e t h e C o u r t o n t h e 7 t h d a y o f N o v e m b e r

, 2 0 1 1

o n M o t i o n t o D i s m i s s m a d e b y t h e o r i g i n a l D e f e n d a n t s a n d C o u n t e r

- P l a i n t i f f s

,

D a v i d R

. N u t t e r a n d T a m a r a D

. N u t t e r

, w i t h r e s p e c t t o c l a i m s m a d e u p o n t h e m

b y t h e o r i g i n a l P l a i n t i f

f s

, W i l l i a m D

. S t a l k e r a n d S t e p h e n L

. Y o u n g

, a n d i t

a p p e a r i n g t o t h e C o u r t t h a t t h e p r o o f a n d e v i d e n c e p r e s e n t e d b y t h e P l a i n t i f f s

S t a l k e r a n d Y o u n g o n t h e d a y o f t r i a l c o n d u c t e d i n t h i s m a t t e r o n S e p t e m b e r

2 8

, 2 0 1 1 d i d n o t e s t a b l i s h a v a l i d c a u s e o f a c t i o n f o r b r e a c h o f c o n t r a c t a g a i n s t

t h e o r i g i n a l D e f

e n d a n t s

, D a v i d R

. N u t t e r a n d T a m a r a D

. N u t t e r

,

I T I S T H E R E F O R E O R D E R E D

, A D J U D G E D A N D D E C R E E D t h a t

t h e A c t i o n o f t h e o r i g i n a l P l a i n t i f f s

, W i l l i a m D

. S t a l k e r a n d S t e p h e n L

. Y o u n g

,

a g a i n s t t h e o r i g i n a l D e f e n d a n t s

, D a v i d R

. N u t t e r a n d T a m a r a D

. N u t t e r

, i s

D I S M I S S E D W I T H P R E J U D I C E

.

N e i t h e r t h i s o r d e r n o r t h e F i n a l O r d e r a n d J u d g m e n t g i v e s t h e b a s i s o f t h e c o u r t ’ s r u l i n g

.

R u l e 4 1

. 0 2 ( 2 ) o f

t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e

, a s a m e n d e d e f f e c t i v e J u l y

1

, 2 0 1 0

, p r o v i d e s a s f

o l l o w s :

-4-A f t e r t h e p l a i n t i f

f i n a n a c t i o n t r i e d b y t h e c o u r t w i t h o u t a j u r y h a s c o m p l e t e d

t h e p r e s e n t a t i o n o f p l a i n t i f f ’ s e v i d e n c e

, t h e d e f

e n d a n t

. . . m a y m o v e f o r

d i s m i s s a l o n t h e g r o u n d t h a t u p o n t h e f a c t s a n d t h e l a w t h e p l a i n t i f f h a s s h o w n

n o r i g h t t o r e l i e f

. . . . I

f t h e c o u r t g r a n t

s t h e m o t i o n f

o r i n v o l u n t a r

y d i s m i s s a l

,

t h e c o u r t s h a l lf

i n d t h e f a c t s s p e c i a l l y a n d s h a l l s t a t e s e

p a r a t e l y i t s c o n c l u s i o n s

o f l a w a n d d i r e c t t h e e n t r y o f t h e a p p r o p r i a t e j u d

g m e n t

.

T e n n

. R

. C i v

. P

. 4 1

. 0 2 ( 2 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T h e A d v i s o r y C o m m i s s i o n C o m m e n t r e g a r d i n g t h e a m e n d m e n t p r o v i d e s : “ T h e f i n a l

s e n t e n c e o f R u l e 4 1

. 0 2 ( 2 ) d e l e t e s t h e r e q u i r e m e n t o f a r e q u e s t f o r w r i t t e n f

i n d i n g s o f f

a c t a n d

c o n c l u s i o n s o f l a w

. I n s t e a d

, i n c o n f o r m i t y w i t h R u l e 5 2

. 0 1

, f i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s

o f l a w a r e r e q u i r e d w i t h o u t r e q u e s t

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 2

. 0 1 m a n d a t e s t h a t t r i a l c o u r t s a r e

t o i s s u e f i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w i n a l l a c t i o n s t r i e d u p o n t h e f a c t s w i t h o u t a

j u r y

. B a r n e s v

. B a r n e s

, N o

. M 2 0 1 1

- 0 1 8 2 4

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 2 W L 5 2 6 6 3 8 2

, a t * 8 ( T e n n

.

C t

. A p p

. O c t

. 2 4

, 2 0 1 2 )

. I n d i s c u s s i n g t h e i m p l i c a t i o n s o f t h i s m a n d a t e f o r a p p e l l a t e r e v i e w

w i t h r e s p e c t t o R u l e 5 2

. 0 1

, t h i s C o u r t h a s s t a t e d :

T h i s C o u r t h a s p r e v i o u s l y h e l d t h a t t h e G e n e r a l A s s e m b l y ’ s d e c i s i o n t o r e q u i r e

f i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w i s “ n o t a m e r e t e c h n i c a l i t y

. ” I n s t e a d

,

t h e r e q u i r e m e n t s e r v e s t h e i m p o r t a n t p u r p o s e o f “ f a c i l i t a t [ i n g ] a p p e l l a t e r e v i e w

a n d p r o m o t i n g t h e j u s t a n d s p e e d y r e s o l u t i o n o f a p p e a l s

. ” “ W i t h o u t s u c h

f i n d i n g s a n d c o n c l u s i o n s

, t h i s c o u r t i s l e f t t o w o n d e r o n w h a t b a s i s t h e c o u r t

r e a c h e d i t s u l t i m a t e d e c i s i o n

. ”

He r i t a g e O

p e r a t i n g

, L P v

. He n r

y C n t y

. P r o p a n e G a s

, I

n c

. , N o

. W 2 0 1 1

- 0 1 1 6 2

- C O A

- R 3

- C V

,

2 0 1 2 W L 2 9 8 9 1 2 0

, a t * 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y 2 3

, 2 0 1 2 ) ( q u o t i n g I n r e E s t a t e o

f T h o m p s o n

,

N o

. M 2 0 1 1

- 0 0 4 1 1

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 2 W L 9 1 2 8 5 9

, a t * 1 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 1 4

, 2 0 1 2 )

( S t a f f o r d

, J

. , c o n c u r r i n g ) ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

T h e d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g D e f e n d a n t ’ s m o t i o n r e q u i r e s

t h a t w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t ; s u c h r e v i e w i s n o t p o s s i b l e i n t h i s c a s e

.

A c c o r d i n g l y

, w e v a c a t e t h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t a n d r e m a n d f o r d e t a i l e d f

i n d i n g s o f f

a c t

a n d c o n c l u s i o n s o f l a w

. 6

I n cas es invol ving a cou rt ’s fa il ure to m ake fi ndi ng of fac t as requ ir ed by T enn . R. Civ. P. 52.0 1, 6

thi s Court has vacat ed the dec is ion of the tr ia l cour t and remanded the cas e for ent ry of suc h find ings. See

Pand ey v. Shr iv ast ava

, No. W2 012-00059- COA- R3- CV

, 2013 WL 6577 99 (T enn

. Ct. App. Feb. 22, 2013 );

Barn es

, 2012 WL 5266 382; Leo v. Gard ner

, No. M2 010-02616- COA- R3- CV

, 2012 WL 4407 20 (T enn

. Ct.

( c o n t i n u e d

. . . )

-5-I n t h e i r t h i r d a n d f o u r t h i s s u e s

, P l a i n t i f

f s c o n t e n d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g

t h a t t h e y b r e a c h e d t h e c o n t r a c t a n d i n a w a r d i n g D e f e n d a n t s d i s c r e t i o n a r y c o s t s a n d a t t o r n e y s

f e e s

.

T h e t r i a l r e s u m e d o n D e c e m b e r 1 4

. A f t e r d e t e r m i n i n g t h a t n e i t h e r p a r t y i n t e n d e d t o

i n t r o d u c e a d d i t i o n a l p r o o f

, t h e c o u r t r u l e d : “ I n t h i s m a t t e r

, t h e c o u r t f i n d s a b r e a c h o f

c o n t r a c t b y W i l l i a m B

. S t a l k e r a n d S t e v e n L

. Y o u n g

. ” T h i s h o l d i n g

, h o w e v e r

, w a s n o t

i n c o r p o r a t e d i n t o t h e D e c e m b e r 2 2 o r d e r t h a t t h e e a r n e s t m o n e y b e r e t u r n e d t o D e f e n d a n t s ;

n e i t h e r d i d t h e o r d e r s t a t e t h e f a c t u a l b a s i s u p o n w h i c h t h e c o u r t m a d e t h e d e t e r m i n a t i o n

.

T h e c o u r t ’ s o r d e r t h a t t h e e s c r o w f u n d s b e r e t u r n e d t o D e f e n d a n t s a n d t h e a w a r d o f

a t t o r n e y s f

e e s t o D e f

e n d a n t i s p r e d i c a t e d u p o n i t s d e t e r m i n a t i o n t h a t P l a i n t i f f s b r e a c h e d t h e

P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t

. A s d i s c u s s e d a b o v e

, T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 2

. 0 1 r e q u i r e s t h e 7

c o u r t t o e n t e r f

i n d i n g s o f f

a c t i n c a s e s t r i e d w i t h o u t a j u r y ; i n t h e a b s e n c e o f s u c h f i n d i n g s

i t i s n e c e s s a r y f

o r u s t o v a c a t e t h e D e c e m b e r 2 2 o r d e r a n d r e m a n d t h e c a s e f o r e n t r y o f s a m e

. 8

I n D e f e n d a n t s ’ m o t i o n t o p l a c e t h i s c a s e o n t h e a c t i v e d o c k e t

, D e f e n d a n t s s t a t e d t h a t

t h e b a n k r u p t c y p r o c e e d i n g s h a d b e e n c o n c l u d e d w i t h M r

. S t a l k e r r e c e i v i n g a d i s c h a r g e o n

A u g u s t 2 7

, 2 0 1 2

, a n d M r

. Y o u n g r e c e i v i n g a d i s c h a r g e o n S e p t e m b e r 2 4

, 2 0 1 2

. T h i s i s t h e

e x t e n t o f t h i s C o u r t ’ s k n o w l e d g e w i t h r e s p e c t t o t h e b a n k r u p t c y p r o c e e d i n g s o f P l a i n t i f f s

. 9

“ D i s c h a r g e i n b a n k r u p t c y o p e r a t e s t o v o i d a d e b t o r ’ s p e r s o n a l l i a b i l i t y f o r a n y

j u d g m e n t o b t a i n e d p r i o r t o t h e d e b t o r ’ s b a n k r u p t c y f i l i n g

. ” F o r d C o n s u m e r F i n

. C o

. , I n c

.

v

. C l a y

, 9 8 4 S

. W

. 2 d 6 1 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 8 )

. B a s e d u p o n t h e p r o v i s i o n s o f 1 1 U

. S

. C

.

5 2 4 ( a ) ( 2 )

, a c r e d i t o r m a y n o t a c t t o e n f o r c e a p r e

- p e t i t i o n d e b t t h a t h a s b e e n d i s c h a r g e d a s

a p e r s o n a l l i a b i l i t y o f t h e d e b t o r

. I d

. I n r e m a n d i n g t h e c a s e f o r t h e e n t r y o f f

a c t u a l f i n d i n g s

(

. . . c o n t i n u e d ) 6

App. Feb. 10, 2012 ); Lake v. Hayne s

, No. W2 010-00294- COA- R3- CV

, 2011 WL 2361 563 (T enn

. Ct. App.

J une 9, 2011 ); Cle ment Homes

, Inc

. v. Chil cut t

, No. W2 009-02277- COA- R3- CV

, 2010 WL 2812 574 (T enn

. Ct. Ap p. J uly 16, 2010 ); Cf. Wall v. W all

, No. W2 010-01069- COA- R3- CV

, 2011 WL 273 2269 (T enn . Ct.

App. J uly 14, 2011 ).

Sec ti on 2 6 of

th e Pu rc has e a nd Sa le Agreement p rovid es for di sbu rs ement of th e e ar nes t money 7

upon def aul t of one of the par ti es. I f the buyer def aul ts

, the m one y is for fe it ed and pai d to the sel le r as par ti al

li qui dat ed d amag es; if

th e s el le r d ef

aul ts , th e de pos it is re tur ned to th e bu yer.

For the same re aso n, we vacat e the J anu ar y 9, 2012 ord er awar din g Def end ant s dis cr et ion ar y cos ts 8

of $3,2 40.5 0.

I n the ir bri ef on app eal

, Def end ant s st at e tha t the y ar e “pr ohi bit ed fr om an y e f for t to at te m

pt 9

col le ct ion ” un der 11 U.S .C. § 5 24( a) (1) and (2 ).

-6-i n a c c o r d a n c e w i t h T e n n

. R

. C i v

. P

. 4 1 a n d 5 2 w e d o n o t p r e c l u d e t h e t r i a l c o u r t o r t h e p a r t i e s

f r o m a d d r e s s i n g t h e i m p a c t o f P l a i n t i f f s ’ d i s c h a r g e i n b a n k r u p t c y o n t h e u n d e r l y i n g c l a i m s

.

I I I

. C o n c l u s i o n

T h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t i s v a c a t e d a n d t h e c a u s e i s r e m a n d e d f o r f u r t h e r

p r o c e e d i n g s i n a c c o r d a n c e w i t h t h i s o p i n i o n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ R I C H A R D H

. D I N K I N S

, J U D G E

-7-