### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ja nu ary 8, 2 01 0 S es si on

COREY GE RULIS A N D W I F E 

### SARA FELMLEE v. DANIE L A. JACOB US,

E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r W i l s o n C o u n t y

N o

. 0 6 1 6 3 C h a r l e s K

. S m i t h

, C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 0 9

- 0 0 8 8 6

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A p r i l 2 3

, 2 0 1 0

P r o s p e c t i v e b u y e r s e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t w i t h c o n s t r u c t i o n c o m p a n y f o r p u r c h a s e o f a

h o m e ; t h e c o n t r a c t w a s a m e n d e d t o p r o v i d e t h a t a g a r a g e w o u l d b e c o n s t r u c t e d

. A l e t t e r w a s

s u b s e q u e n t l y p r e p a r e d s p e c i f y i n g a t i m e f

o r t h e b u y e r s t o t e n d e r p a y m e n t f o r t h e g a r a g e

. T h e

b u y e r s f a i l e d t o s e c u r e a l o a n t o f i n a n c e c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e u n t i l a y e a r a f t e r c l o s i n g

.

W h e n t h e c o n s t r u c t i o n c o m p a n y r e f u s e d t o b u i l d t h e g a r a g e f o r t h e a m o u n t s p e c i f

i e d i n t h e

c o n t r a c t a m e n d m e n t

, t h e b u y e r s i n i t i a t e d t h i s a c t i o n

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t t h e l e t t e r

c l a r i f i e d t h e a m e n d m e n t b y s e t t i n g a t i m e f o r p e r f o r m a n c e a n d t h a t t h e b u y e r s ’ f a i l u r e t o p a y

w i t h i n t h a t t i m e w a s a b r e a c h o f t h e a g r e e m e n t w h i c h r e l i e v e d t h e c o n s t r u c t i o n c o m p a n y o f

i t s c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s ; t h e c o u r t c o n s e q u e n t l y d i s m i s s e d b u y e r s ’ a c t i o n

. F i n d i n g t h a t

t h e r e w a s n o t a n a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s

, t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e l e t t e r

c l a r i f i e d t h e a m e n d m e n t i s r e v e r s e d

. F i n d i n g t h a t a r e a s o n a b l e t i m e f o r p e r f o r m a n c e w a s 9 0

d a y s f r o m c l o s i n g o n t h e h o m e

, a n d t h a t t h e b u y e r s ’ f a i l u r e t o t e n d e r p a y m e n t w i t h i n s u c h

p e r i o d w a s a m a t e r i a l b r e a c h

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e c o n s t r u c t i o n

c o m p a n y w a s r e l i e v e d o f i t s c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t R e v e r s e d i n

P a r t a n d A f

f i r m e d i n P a r t

R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

. C LE M E N T

,

J R

. , a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J J

. , j o i n e d

.

T i m o t h y A

. D r o w n

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, D a n i e l A

. J a c o b u s a n d D e b r a

J a c o b u s

.

B y r o n M

. G i l l

, L e b a n o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, C o r e y G e r u l i s

, S a r a F e l m l e e

, a n d

H e a r t l a n d C o n s t r u c t i o n

, L L C

.O P I N I O N

I

. P r o c e d u r a l a n d F a c t u a l H i s t o r y

H e a r t l a n d C o n s t r u c t i o n ( “ H e a r t l a n d ” )

, a T e n n e s s e e l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y

, w a s t h e

d e v e l o p e r a n d b u i l d e r o f t h e C h e s t n u t G l e n s u b d i v i s i o n i n W i l s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

. O n

J u n e 1 7

, 2 0 0 4

, D a n i e l a n d D e b r a J a c o b u s ( t h e “ J a c o b u s e s ” ) m a d e a n o f f e r t o p u r c h a s e a

h o m e i n C h e s t n u t G l e n o n a f o r m e n t i t l e d N e w C o n s t r u c t i o n P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t

( “ A g r e e m e n t ” )

. O n J u n e 2 0

, t h e J a c o b u s e s m e t w i t h C o r e y G e r u l i s

, m a n a g i n g m e m b e r o f

H e a r t l a n d

, a t t h e s i t e o f t h e n e w h o m e a n d d i s c u s s e d a d d i n g a d e t a c h e d g a r a g e w i t h h i m ; a

d o c u m e n t w a s s i g n e d b y t h e J a c o b u s e s a n d M r

. G e r u l i s o n t h a t d a t e w h i c h p r o v i d e d

, i n t e r

a l i a

, t h a t “ [ a ] f

t e r c l o s i n g

, b u i l d e r w i l l c o m p l e t e a 2 4 x 3 0 d e t a c h e d g a r a g e

- 5 0 f t s e t b a c k f

r o m

h o u s e

. . . G a r a g e t o h a v e t w o d o r m e r s 3 s i d e b r i c k

- $ 1 0

, 2 0 0 t o b e p a i d b y b u y e r

. ”

T h e r e a f t e r

, H e a r t l a n d p r e p a r e d a l e t t e r d a t e d J u n e 2 4 ( “ J u n e 2 4 L e t t e r ” )

, p r o v i d i n g i n p a r t

t h a t “ [ w ] i t h i n 3 0 d a y s a f t e r c l o s i n g o n t h i s h o u s e T h e J a c o b u s [ s i c ] w i l l p a y H e a r t l a n d

C o n s t r u c t i o n

, L L C $ 1 0

, 2 0 0 t o b u i l d a 2 4 x 3 0 d e t a c h e d g a r a g e

. . . ”

. A l t h o u g h M r

. G e r u l i s ’

s i g n a t u r e o n t h e A g r e e m e n t i s n o t d a t e d

, t h e l i s t i n g a g e n t

, K a t h y O ’ B r i e n

- S t r e e t s

, s i g n e d t h e

A g r e e m e n t v e r i f

y i n g t h a t t h e J a c o b u s e s ’ o f f e r w a s a c c e p t e d o n J u n e 2 8

. A l s o o n J u n e 2 8 t h e

p a r t i e s s i g n e d a n “ A m e n d m e n t t o A g r e e m e n t

, A m e n d m e n t ‘ B ’ ” ( “ A m e n d m e n t B ” )

, w h i c h

c o n t a i n e d t h e f

o l l o w i n g l a n g u a g e : “ A f t e r c l o s i n g

, b u y e r w i l l p a y b u i l d e r $ 1 0

, 2 0 0 0 [ s i c ] t o 1

c o m p l e t e a 2 4 X 3 0 d e t a c h e d g a r a g e 5 0 f t s e t b a c k f

r o m h o u s e

. G a r a g e t o h a v e 2 d o r m e r s

,

w i r e d f o r t w o

, 2 2 0 o u t l e t s a n d 3 s i d e b r i c k t o m a t c h h o u s e

. I n c l u d e d i s a c o n c r e t e s i d e w a l k

f r o m e x i s t i n g d r i v e w a y t o d e c k

. ” A m e n d m e n t B w a s a t t a c h e d a s t h e f i n a l p a g e o f t h e

A g r e e m e n t

.

T h e r e c o r d r e f

l e c t s t h a t t h e J u n e 2 4 l e t t e r

, a s w e l l a s a n o t h e r a d d e n d u m t o t h e

A g r e e m e n t r e l a t i n g t o k i t c h e n c o u n t e r t o p s

, w a s s i g n e d b y M r

. G e r u l i s o n J u l y 1 a n d

s u b m i t t e d t o t h e J a c o b u s e s

. O n J u l y 2

, t h e J a c o b u s e s s i g n e d t h e a d d e n d u m r e l a t i n g t o t h e

c o u n t e r t o p s a s p r e s e n t e d ; M r

. J a c o b u s c h a n g e d t h e n u m b e r o f d a y s s p e c i f

i e d i n t h e J u n e 2 4

L e t t e r f r o m 3 0 t o 9 0 a n d s i g n e d i t

. M r

. G e r u l i s d i d n o t s i g n t h e l e t t e r a f t e r M r

. J a c o b u s

c h a n g e d t h e n u m b e r o f d a y s o r i n i t i a l t h e c h a n g e m a d e b y M r

. J a c o b u s

. T h e p a r t i e s c l o s e d

o n t h e h o m e o n J u l y 3 0

.

I n o r d e r t o f

i n a n c e t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e

, t h e J a c o b u s e s a p p l i e d f o r a l o a n ;

t w o o f t h e i r a p p l i c a t i o n s w e r e d e n i e d a n d a t h i r d w a s a p p r o v e d w i t h a h i g h i n t e r e s t r a t e

. T h e

J a c o b u s e s r e q u e s t e d a c r e d i t r e p o r t a n d d i s c o v e r e d t h a t M r

. J a c o b u s h a d a n u m b e r o f

e r r o n e o u s p o s t i n g s t o h i s r e p o r t w h i c h n e g a t i v e l y a f f e c t e d h i s c r e d i t r a t i n g a n d

, u l t i m a t e l y

,

Both par ti es agree tha t Am end m ent B inc orr ect ly li st ed the pri ce as “$1 0,20 00” and tha t the pri ce 1

sho uld have be en l is te d as $10 ,200 .00.

-2-h i s a b i l i t y t o s e c u r e a l o a n

. A l m o s t a y e a r a f t e r c l o s i n g o n t h e h o m e

, M r

. J a c o b u s r e c t i f i e d

t h e e r r o r

, o b t a i n e d a l o a n

, a n d c o n t a c t e d H e a r t l a n d t o b e g i n c o n s t r u c t i o n o n t h e g a r a g e

. A t

M r

. G e r u l i s ’ r e q u e s t a n d u p o n t h e r e p r e s e n t a t i o n t h a t t h e p r o j e c t n e e d e d t o b e r e b i d t o r e f l e c t

t h e i n c r e a s e d c o s t o f m a t e r i a l s

, M r

. J a c o b u s s e n t M r

. G e r u l i s a s e t o f s p e c i f i c a t i o n s f o r t h e

g a r a g e

. O n J a n u a r y 4

, 2 0 0 6

, M r

. G e r u l i s s e n t t h e J a c o b u s e s a l e t t e r s t a t i n g t h a t

, b a s e d o n a n

i n c r e a s e i n t h e c o s t o f l a b o r a n d m a t e r i a l s

, t h e n e w c o s t o f c o n s t r u c t i o n w o u l d b e $ 2 9

, 5 4 0

. 0 0 ;

t h e J a c o b u s e s s e n t a l e t t e r t o M r

. G e r u l i s o b j e c t i n g t o t h e i n c r e a s e t o t h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n

o f t h e g a r a g e b u t t h e p a r t i e s w e r e u n a b l e t o r e s o l v e t h e i r d i f f e r e n c e s

.

O n M a y 1

, 2 0 0 6

, M r

. G e r u l i s a n d h i s w i f e

, S a r a F e l m l e e

, f

i l e d a P e t i t i o n f

o r

M a n d a t o r y I n

j u n c t i o n a g a i n s t t h e J a c o b u s e s a n d o t h e r l a n d o w n e r s i n t h e s u b d i v i s i o n

, s e e k i n g

r e d r e s s f o r a l l e g e d v i o l a t i o n s o f t h e s u b d i v i s i o n ’ s D e c l a r a t i o n o f P r o t e c t i v e C o v e n a n t s

,

C o n d i t i o n s a n d R e s t r i c t i o n s

. O n F e b r u a r y 1 2

, 2 0 0 7

, t h e J a c o b u s e s a n s w e r e d t h e P e t i t i o n a n d

f i l e d a c o u n t e r

- c o m p l a i n t a n d a t h i r d

- p a r t y c o m p l a i n t a g a i n s t M r

. G e r u l i s

, M s

. F e l m l e e

, a n d

H e a r t l a n d ( c o l l e c t i v e l y h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o a s t h e “ D e f

e n d a n t s ” )

, a l l e g i n g t h a t t h e y

b r e a c h e d t h e A g r e e m e n t a n d A m e n d m e n t B b y r e f u s i n g t o b u i l d t h e g a r a g e f o r $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0 ;

t h e D e f e n d a n t s f i l e d a j o i n t a n s w e r

. M r

. G e r u l i s a n d M s

. F e l m l e e t h e r e a f t e r f i l e d a m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t ; f o l l o w i n g a h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o M s

.

F e l m l e e b u t d e n i e d t h e m o t i o n w i t h r e g a r d t o M r

. G e r u l i s b e c a u s e t h e r e w a s “ a q u e s t i o n o f

m a t e r i a l f

a c t a s t o [ h i s ] i n d i v i d u a l l i a b i l i t y

. ”

T h e m a t t e r w a s h e a r d o n M a r c h 1 0

, 2 0 0 9

, a n d

, i n a n o r d e r e n t e r e d o n M a r c h 2 3

, t h e

t r i a l c o u r t f

o u n d

, i n p a r t p e r t i n e n t

, t h a t : ( 1 ) “ t h e t e r m s o f [ A m e n d m e n t B ]

, a s t h e y r e l a t e d t o

t h e t i m i n g f

o r p a y m e n t a n d c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e

, w e r e v a g u e a n d a m b i g u o u s ” ; ( 2 ) t h e

p a r t i e s “ n e g o t i a t e d a n d e x e c u t e d a s e c o n d a g r e e m e n t o n o r a b o u t J u l y 1

, 2 0 0 4

, c o n f i r m i n g

a n d c l a r i f

y i n g t h e t e r m s o f [ A m e n d m e n t B ] b y a d d i n g t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e : ‘ W i t h i n 9 0

d a y s a f t e r c l o s i n g o n t h e h o u s e ’ t h e J a c o b u s e s w o u l d p a y H e a r t l a n d $ 1 0

, 2 0 0 t o b u i l d t h e

g a r a g e ” ; ( 3 ) t h e J u n e 2 4 L e t t e r “ w a s s u p p o r t e d b y t h e o r i g i n a l c o n s i d e r a t i o n f o r t h e

A g r e e m e n t a n d H e a r t l a n d ’ s a g r e e m e n t t o e x t e n d t h e t i m e o f p a y m e n t f r o m 3 0 d a y s t o 9 0

d a y s ” ; ( 4 ) “ t h e J a c o b u s e s ’ f a i l u r e t o p a y H e a r t l a n d f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e w i t h i n

9 0 d a y s o f c l o s i n g t e r m i n a t e d a n y o b l i g a t i o n H e a r t l a n d h a d t o c o n s t r u c t s a i d g a r a g e ” ; a n d ( 5 )

“ [ t ] h e J a c o b u s e s f

a i l e d t o s h o w a n y i n d i v i d u a l l i a b i l i t y o n t h e p a r t o f M r

. G e r u l i s a n d f a i l e d

t o c a r r y t h e i r b u r d e n o f p i e r c i n g t h e c o r p o r a t e v e i l

. ” T h e c o u r t d i s m i s s e d t h e i n d i v i d u a l c l a i m

a g a i n s t M r

. G e r u l i s

, d i s m i s s e d t h e c l a i m a g a i n s t H e a r t l a n d

, a n d a w a r d e d H e a r t l a n d $ 3

, 4 9 4

. 0 0

i n a t t o r n e y s ’ f

e e s

. T h e J a c o b u s e s a p p e a l

, r a i s i n g t h e f o l l o w i n g i s s u e s : 2

Wi th re gard to Mr. Geru li s’ and Ms . Felm le e’ s Peti ti on for Ma nda tor y I nj unc ti on, the tr ia l cou rt 2

fou nd tha t “t he Ches tnu t Gle n Subd ivisi on Hom eowne rs Asso ci at ion ha[ d] bee n ass igned al l ri ghts to enf orc e

the re st ri ct ive co venant s of th e de velopment” and th at

, “[ t] her ef ore

, the ori ginal cl ai m s of viola ti on of the

( c o n t i n u e d

. . . )

-3-1

. T h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d e t e r m i n i n g t h a t t h e l e t t e r s t a t i n g t h a t M r

. J a c o b u s

m u s t p a y $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0 w i t h i n 9 0 d a y s w a s s u p p o r t e d b y c o n s i d e r a t i o n

.

2

. T h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d e t e r m i n i n g t h a t M r

. G e r u l i s

, o r i n t h e a l t e r n a t i v e

,

H e a r t l a n d

, w a s n o t i n b r e a c h o f t h e c o n t r a c t

.

3

. T h e t r i a l c o u r t e r r e d i n c o n c l u d i n g t h a t M r

. G e r u l i s w a s n o t i n d i v i d u a l l y

l i a b l e

.

I I

. S t a n d a r d o f R e v i e w

R e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t i s d e n o v o u p o n t h e r e c o r d a c c o m p a n i e d

b y a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

. S e e

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; K a p l a n v

. B u g a l l a

, 1 9 9 S

. W

. 3 d 6 3 2

, 6 3 5 ( T e n n

. 2 0 0 6 )

. R e v i e w o f

t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w i s d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a f f o r d e d

t o t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n

. S e e K a p l a n

, 1 9 9 S

. W

. 3 d a t 6 3 5

.

I I I

. A n a l y s i s

A

. J u n e 2 4 L e t t e r

T h e J a c o b u s e s a s s e r t t h a t t h e i n t e n t o f i n c l u d i n g t h e l a n g u a g e i n t h e J u n e 2 4 L e t t e r

q u o t e d a b o v e w a s t o m o d i f y A m e n d m e n t B b y a d d i n g a t i m e f o r p a y m e n t a n d t h a t s u c h

m o d i f i c a t i o n w a s i n e f

f e c t i v e b e c a u s e i t w a s n o t s u p p o r t e d b y s e p a r a t e c o n s i d e r a t i o n

. S i n c e 3

t h e p u r p o r t e d m o d i f

i c a t i o n w a s i n e f

f e c t i v e

, t h e J a c o b u s e s c o n t e n d

, t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

f i n d i n g t h e m t o h a v e b r e a c h e d t h e t i m e f o r p a y m e n t t e r m s e t f

o r t h i n t h e a m e n d m e n t

. T h e

D e f e n d a n t s a s s e r t t h a t t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y f o u n d t h a t t h e l a n g u a g e i n t h e J u n e 2 4 L e t t e r

w a s i n t e n d e d t o c l a r i f y A m e n d m e n t B

, t h a t t h e l e t t e r w a s s u p p o r t e d b y t h e o r i g i n a l

c o n s i d e r a t i o n a c c o m p a n y i n g A m e n d m e n t B a n d w a s

, t h e r e f o r e

, e n f o r c e a b l e ; a s a r e s u l t

, t h e

4

t r i a l c o u r t w a s c o r r e c t i n f i n d i n g t h e J a c o b u s e s t o b e i n b r e a c h o f t h e t i m e f o r p a y m e n t t e r m

(

. . . c o n t i n u e d ) 2

Ches tnu t Gle n re st ri ct ive covena nts bro ught by [M r. Ger uli s and Ms

. Fel m le e] agains t the J aco bus es [we ]r e

m oot .” T he u nde rl ying fact s of th is cl ai m

ar e no t a t i ssu e on app eal

.

An agree m ent to m odi fy an exi st ing con tr act m ust be sup por te d by new con si der at ion

. See Dunl op 3

Tir e & Rubb er Corp . v. Ser v. M erc h. Co. , In c. , 667 S.W .2d 7 54, 7 58 ( T enn . Ct. App. 1 983)

.

Wh er e the par ti es ent er int o a sub seq uen t agree m ent tha t cl ar if ie s a pre vious one

, the ori ginal 4

con si der at ion suf

fi ces for the new agreement. See Est ate of Horde ski v. Firs t Fed. Sav. and Loan Ass’ n of

Russ el l Co unt

y, Al a. , 827 S.W .2d 3 02 ( T enn . Ct. App. 1 991)

.

-4-a n d i n r e l i e v i n g t h e D e f e n d a n t s o f

t h e i r c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s

. W h i l e t h e p a r t i e s f o c u s o n

w h e t h e r t h e J u n e 2 4 L e t t e r w a s s u p p o r t e d b y c o n s i d e r a t i o n s e p a r a t e f r o m t h a t s u p p o r t i n g

A m e n d m e n t B

, w e f

i n d i t n e c e s s a r y t o f

i r s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e l e t t e r m e m o r i a l i z e d a n

a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s

.

I n o r d e r t o b e e n f

o r c e a b l e

, a c o n t r a c t “ m u s t r e s u l t f r o m a m e e t i n g o f t h e m i n d s o f t h e

p a r t i e s i n m u t u a l a s s e n t t o t h e t e r m s

, m u s t b e b a s e d u p o n a s u f f i c i e n t c o n s i d e r a t i o n

, f

r e e f r o m

f r a u d o r u n d u e i n f

l u e n c e

, n o t a g a i n s t p u b l i c p o l i c y

. . . . ” J o h n s o n v

. C e n t r a l N

a t ’ l I n s

. C o

.

o f O m a h a

, 3 5 6 S

. W

. 2 d 2 7 7

, 2 8 1 ( T e n n

. 1 9 6 2 )

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d a s f o l l o w s :

T h a t t h e J a c o b u s e s a n d H e a r t l a n d n e g o t i a t e d a n d e x e c u t e d a s e c o n d a g r e e m e n t

o n o r a b o u t J u l y 1

, 2 0 0 4

, c o n f i r m i n g a n d c l a r i f

y i n g t h e t e r m s o f t h e F i r s t

A m e n d m e n t b y a d d i n g t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e : “ W i t h i n 9 0 d a y s a f t e r c l o s i n g

o n t h e h o u s e ” t h e J a c o b u s e s w o u l d p a y H e a r t l a n d $ 1 0

, 2 0 0 t o b u i l d t h e g a r a g e

.

O t h e r t h a n t h e q u o t e d l a n g u a g e

, t h e t r i a l c o u r t d i d n o t m a k e s p e c i f i c f i n d i n g s r e l a t i v e t o t h e

i s s u e s o f m e e t i n g o f t h e m i n d s o r m u t u a l a s s e n t ; c o n s e q u e n t l y

, t h i s C o u r t m u s t l o o k t o t h e

r e c o r d t o “ d e t e r m i n e w h e r e t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e l i e s

. ” K e n d r i c k v

. S h o e m a k e

,

9 0 S

. W

. 3 d 5 6 6

, 5 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 2 )

.

T h e o r i g i n a l l a n g u a g e o f t h e J u n e 2 4 L e t t e r

, p r e p a r e d b y M r

. G e r u l i s a n d s i g n e d b y

h i m o n J u l y 1

, e v i d e n c e d t h e D e f e n d a n t s ’ i n t e n t t o h a v e t h e J a c o b u s e s p a y f o r c o n s t r u c t i o n

o f t h e g a r a g e w i t h i n 3 0 d a y s o f c l o s i n g o n t h e h o m e

. O n J u l y 2

, M r

. J a c o b u s s i g n e d t h e

l e t t e r

, b u t o n l y a f

t e r c h a n g i n g t h e n u m b e r o f d a y s t o p a y f o r t h e g a r a g e f

r o m 3 0 t o 9 0 ; M r

.

G e r u l i s d i d n o t t h e r e a f

t e r s i g n t h e l e t t e r o r i n i t i a l t h e c h a n g e

. A t t r i a l

, M r

. J a c o b u s a d m i t t e d

t h a t t h e l a n g u a g e o f t h e J u n e 2 4 L e t t e r

, a s m o d i f i e d b y h i m

, r e f

l e c t e d t h a t p a y m e n t f

o r t h e

g a r a g e w a s r e q u i r e d w i t h i n 9 0 d a y s o f c l o s i n g o n t h e p r o p e r t y ; h e t e s t i f i e d

, h o w e v e r

, t h a t t h e

p r o v i s i o n d i d n o t “ s a y w h a t [ h e ] w a n t e d i t t o s a y ” a n d t h a t

, a f t e r s p e a k i n g w i t h M r

. G e r u l i s

, h i s u n d e r s t a n d i n g o f t h e t e r m w a s t h a t t h e g a r a g e “ w o u l d b e b u i l t a s s o o n a s [ h e ] c o u l d g e t

t h e s e c o n d m o r t g a g e r e f i n a n c e d a n d g i v e [ M r

. G e r u l i s ] t h e g o

- a h e a d t o d o i t a n d t h a t [ t h e

g a r a g e ] w o u l d b e b u i l t w i t h i n 9 0 d a y s f r o m t h e t i m e I g a v e h i m t h e g o

- a h e a d

. ” M r

. J a c o b u s

s t a t e d t h a t h e c h a n g e d t h e n u m b e r o f d a y s o n t h e J u n e 2 4 L e t t e r

, b u t d i d n o t o t h e r w i s e

c h a n g e t h e w o r d i n g o f t h e l e t t e r

, b e c a u s e h e t r u s t e d M r

. G e r u l i s

. M r

. G e r u l i s t e s t i f i e d t h a t

h e a g r e e d t o g i v e t h e J a c o b u s e s 9 0 d a y s a f t e r c l o s i n g w i t h i n w h i c h t o p a y f o r t h e c o n s t r u c t i o n

o f t h e g a r a g e

, b u t n e v e r a g r e e d t h a t t h e 9 0 d a y p e r i o d w a s t h e p e r i o d f o r c o n s t r u c t i o n a n d

w a s t o c o m m e n c e a f

t e r p a y m e n t w a s m a d e

.

I t i s c l e a r t h a t t h e p a r t i e s h a d a d i f f e r e n t i n t e n t a n d u n d e r s t a n d i n g r e l a t i v e t o t h e t i m e

o f p e r f o r m a n c e p r o v i s i o n o f t h e J u n e 2 4 L e t t e r

. S p e c i f i c a l l y

, t h e r e c o r d s h o w s t h a t M r

.

G e r u l i s i n i t i a l l y a g r e e d t o p a y m e n t f o r t h e g a r a g e w i t h i n 3 0 d a y s o f c l o s i n g o n t h e h o m e ; M r

.

-5-J a c o b u s

, h o w e v e r

, a g r e e d t o p a y m e n t f o r t h e g a r a g e w i t h i n 9 0 d a y s

. M r

. G e r u l i s d i d n o t s i g n

t h e l e t t e r a f

t e r M r

. J a c o b u s ’ m o d i f

i c a t i o n n o r d i d h e i n i t i a l t h e c h a n g e

. F u r t h e r m o r e

, w h i l e

M r

. G e r u l i s a g r e e d t o t h e e x t e n d e d t i m e w i t h i n w h i c h t h e J a c o b u s e s w e r e r e q u i r e d t o p a y f o r

t h e g a r a g e

, t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e p a r t i e s a g r e e d t h a t t h e p e r i o d

- b e i t 3 0 o r 9 0 d a y s -

w a s t h e t i m e f

o r c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e a n d t h a t t h e t i m e w a s t o b e g i n t o r u n a f t e r

p a y m e n t w a s m a d e

. M r

. G e r u l i s i n t e n d e d f o r t h e t i m e p r o v i s i o n t o s e t t h e t i m e f o r p a y m e n t

f o r t h e g a r a g e w h i l e M r

. J a c o b u s t e s t i f i e d t h a t h e i n t e n d e d f

o r t h e p r o v i s i o n t o s e t t h e

D e f e n d a n t s ’ t i m e f

o r c o n s t r u c t i o n f

o l l o w i n g p a y m e n t

. T h u s

, t h e t e s t i m o n y d o e s n o t s u p p o r t

a f i n d i n g o f m u t u a l a s s e n t t o t h e t e r m s o f t h e a g r e e m e n t

. S e e V a t t v

. J a m e s

, 1 8 0 S

. W

. 3 d 9 9

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( f i n d i n g t h a t t h e p a r t i e s d i d n o t r e a c h a m e e t i n g o f t h e m i n d s i n m u t u a l

a s s e n t t o t e r m s i n t e n d e d t o c h a n g e t h e o r i g i n a l c o n t r a c t a n d t h a t a n y a g r e e m e n t r e g a r d i n g

t h o s e c h a n g e s w a s u n e n f o r c e a b l e )

. C o n s e q u e n t l y

, w e f i n d t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t

t h e J u n e 2 4 L e t t e r c l a r i f i e d A m e n d m e n t B i s c o n t r a r y t o t h e e v i d e n c e a n d w e c o n s i d e r t h e

q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e a m e n d m e n t a s w r i t t e n w a s b r e a c h e d

.

B

. A m e n d m e n t B

T h e J a c o b u s e s a s s e r t t h a t t h e l a n g u a g e o f A m e n d m e n t B w h i c h s t a t e s “ [ a ] f t e r c l o s i n g

, b u y e r w i l l p a y b u i l d e r $ 1 0

, 2 0 0 [

. 0 0 ] t o c o m p l e t e a

. . . g a r a g e ” r e q u i r e d t h e D e f e n d a n t s t o b e g i n

c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e a n d t h a t p a y m e n t w o u l d b e m a d e p r i o r t o c o m p l e t i o n ; t h e r e f o r e

,

t h e D e f e n d a n t s b r e a c h e d A m e n d m e n t B b y f a i l i n g t o b e g i n c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e a f

t e r

c l o s i n g o n t h e h o m e

. T h e D e f e n d a n t s a r g u e t h a t A m e n d m e n t B r e q u i r e d p a y m e n t b e f o r e

c o n s t r u c t i o n w o u l d c o m m e n c e a n d t h a t t h e J a c o b u s e s ’ f a i l u r e t o p a y f

o r t h e c o n s t r u c t i o n

w i t h i n a r e a s o n a b l e t i m e r e l i e v e d t h e D e f e n d a n t s o f t h e i r c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s

. W e f i n d

t h a t p a y m e n t f

o r t h e g a r a g e w i t h i n 9 0 d a y s o f c l o s i n g w a s r e q u i r e d p r i o r t o c o m m e n c e m e n t

o f c o n s t r u c t i o n a n d t h a t t h e J a c o b u s e s ’ f a i l u r e t o t e n d e r p a y m e n t w i t h i n t h a t p e r i o d r e l i e v e d

D e f e n d a n t s o f t h e i r o b l i g a t i o n t o c o n s t r u c t t h e g a r a g e f o r $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0

.

C o n t r a r y t o h i s a s s e r t i o n o n a p p e a l t h a t c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e w a s t o c o m m e n c e

p r i o r t o p a y m e n t

, M r

. J a c o b u s t e s t i f i e d t h a t t h e g a r a g e w a s t o b e “ b u i l t a s s o o n a s [ h e ] c o u l d

g e t t h e s e c o n d m o r t g a g e r e f i n a n c e d a n d g i v e [ M r

. G e r u l i s ] t h e g o

- a h e a d t o d o i t

. ” M r

.

J a c o b u s t e s t i f

i e d t h a t h e a t t e m p t e d t o s e c u r e a l o a n t o f i n a n c e c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e a f t e r

t h e c l o s i n g

, h o w e v e r

, t w o o f h i s a p p l i c a t i o n s w e r e d e c l i n e d a n d a t h i r d a p p l i c a t i o n w a s

a p p r o v e d w i t h a h i g h i n t e r e s t r a t e

. I n o r d e r t o d e t e r m i n e w h y h e w a s u n a b l e t o s e c u r e a n

a c c e p t a b l e l o a n

, M r

. J a c o b u s r e q u e s t e d a c r e d i t r e p o r t a n d d i s c o v e r e d t h a t a n o t h e r p e r s o n ’ s

n e g a t i v e c r e d i t i n f

o r m a t i o n w a s p o s t e d o n h i s r e p o r t ; h e t e s t i f i e d t h a t i t t o o k s i x o r s e v e n

m o n t h s t o c l e a n u p t h e c r e d i t r e p o r t a n d a l m o s t a y e a r a f t e r c l o s i n g t o s e c u r e a l o a n w i t h a n

a c c e p t a b l e i n t e r e s t r a t e

. W e a c k n o w l e d g e t h a t t h e J a c o b u s e s w e r e n o t a t f a u l t f o r t h e i r

i n a b i l i t y t o s e c u r e a l o a n u n t i l a y e a r a f t e r c l o s i n g ; h o w e v e r

, t h e e f f e c t o f t h e e r r o n e o u s

p o s t i n g s o n t h e c r e d i t r e p o r t a n d o n t h e i r a b i l i t y t o s e c u r e a l o a n

, w h i l e u n f o r t u n a t e

, d o e s n o t

-6-a l t e r t h e i m p a c t o f h i s t e s t i m o n y t h a t h e w a s t o g i v e t h e g o

- a h e a d t o c o n s t r u c t t h e g a r a g e a f t e r

h e h a d s e c u r e d f

i n a n c i n g f

o r i t

. T h e r e i s n o p r o o f

t o s u p p o r t t h e J a c o b u s e s ’ c o n t e n t i o n a n d

w e f i n d t h a t t h e J a c o b u s e s w e r e r e q u i r e d t o p a y f o r t h e g a r a g e p r i o r t o c o n s t r u c t i o n

b e g i n n i n g

.

W e m u s t n e x t d e t e r m i n e

, i n l i g h t o f a l l t h e c i r c u m s t a n c e s

, w h a t a r e a s o n a b l e t i m e f o r

t h e J a c o b u s e s t o t e n d e r p a y m e n t f o r t h e g a r a g e w o u l d b e

, s i n c e A m e n d m e n t B d i d n o t s p e c i f y

a t i m e f o r p a y m e n t

. “ C o u r t s w i l l n o t e n f o r c e a c o n t r a c t t h a t i s v a g u e o r i n d e f i n i t e o r m i s s i n g

e s s e n t i a l t e r m s

, a n d w i l l n o t m a k e a n e w c o n t r a c t f o r t h e p a r t i e s

. ” G e r m a n v

. F o r d

, 3 0 0

S

. W

. 3 d 6 9 2

, 7 0 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 ) ( c i t i n g F o u r E i g h t s

, L L C v

. S a l e m

, 1 9 4 S

. W

. 3 d 4 8 4

,

4 8 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) )

. H o w e v e r

, “ [ w ] h e n t h e p a r t i e s ’ b a r g a i n i s s u f f i c i e n t l y d e f

i n i t e

t o b e a c o n t r a c t

, b u t t h e y h a v e n o t a g r e e d w i t h r e s p e c t t o a t e r m t h a t i s n e c e s s a r y t o a

d e t e r m i n a t i o n o f t h e i r r i g h t s a n d d u t i e s

, a t e r m w h i c h i s r e a s o n a b l e m a y b e s u p p l i e d b y t h e

c o u r t

. ” I d

. ( c i t i n g R e s t a t e m e n t ( S e c o n d ) o f C o n t r a c t s § 2 0 4 ( 1 9 8 1 ) )

. S p e c i f i c a l l y

, “ ‘ f

a i l u r e

o f t h e p a r t i e s t o f

i x a t i m e o r a d e f

i n i t e t i m e f

o r p e r f o r m a n c e d o e s n o t n o r m a l l y d e f e a t a

c o n t r a c t

. ’ ” I

d

. ( q u o t i n g F i r s t N

a t

. B a n k o

f B l u e f i e l d v

. C l a r k

, 1 9 1 W

. V a

. 6 2 3

, 4 4 7 S

. E

. 2 d

5 5 8

, 5 6 2 ( 1 9 9 4 ) )

. I n s t e a d

, a “ c o u r t w i l l u s u a l l y i m p l y a t e r m r e q u i r i n g p e r f o r m a n c e w i t h i n

a r e a s o n a b l e t i m e u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s

. ” I d

. ( c i t i n g M i n o r v

. M i n o r

, 8 6 3 S

. W

. 2 d 5 1

, 5 4

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) )

. “ ‘ W h a t c o n s t i t u t e s a r e a s o n a b l e t i m e w i t h i n w h i c h a n a c t i s t o b e

p e r f o r m e d w h e r e a c o n t r a c t i s s i l e n t

. . . d e p e n d s o n t h e s u b j e c t m a t t e r o f t h e c o n t r a c t

, t h e

s i t u a t i o n o f t h e p a r t i e s

, t h e i r i n t e n t i o n i n w h a t t h e y c o n t e m p l a t e d a t t h e t i m e t h e c o n t r a c t w a s

m a d e

, a n d t h e c i r c u m s t a n c e s a t t e n d i n g t h e p e r f o r m a n c e

. ’ ” M i n o r

, 8 6 3 S

. W

. 2 d a t 5 4 ( q u o t i n g

1 7 A A m

. J u r

. 2 d C o n t r a c t s § 4 7 9 ( 1 9 9 1 ) )

.

M r

. G e r u l i s t e s t i f

i e d t h a t t h e “ w h o l e s a l e ” p r i c e o f $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0 f o r c o n s t r u c t i o n o f a

g a r a g e w i t h i n 9 0 d a y s o f c l o s i n g w a s b a s e d o n t h e f a c t t h a t

, f

o r t h e 9 0 d a y s f

o l l o w i n g

c l o s i n g

, a l l t h e e q u i p m e n t a n d m a t e r i a l s n e e d e d w o u l d b e o n s i t e a n d

, t h e r e f o r e

, h e c o u l d

a v o i d r e l o c a t i o n e x p e n s e s

. H e t e s t i f i e d t h a t

, a f

t e r 9 0 d a y s

, t h e e q u i p m e n t w a s m o v e d o f f s i t e

a n d h e w o u l d i n c u r a d d i t i o n a l l a b o r a n d r e l o c a t i o n e x p e n s e s t o “ c o m e b a c k i n

, s c r a p e t h e

g r a s s o f f t h a t h a d g r o w n

, a n d f i l l a n d d o a n o r m a l g a r a g e b u i l d i n g p r o c e s s

. ” M r

. G e r u l i s

e x p l a i n e d t h a t

, i f H e a r t l a n d b e g a n c o n s t r u c t i o n o f t h e g a r a g e a t t h e t i m e t h e J a c o b u s e s w e r e

r e a d y

, t h e p r o

j e c t w o u l d “ d i s r u p t t h e g r a s s

, t h e d r a i n a g e

, e v e r y t h i n g t h a t ’ s b e e n e s t a b l i s h e d

f o r a y e a r o r 1 8 m o n t h s

, ” w h i c h w o u l d r e q u i r e a d d i t i o n a l e x p e n s e t o c o r r e c t a n d t h a t

, i n

a d d i t i o n t o l a b o r a n d r e l o c a t i o n e x p e n s e s

, t h e p r i c e o f m a t e r i a l s h a d i n c r e a s e d s i n c e

A m e n d m e n t B w a s e x e c u t e d

. B e c a u s e o f t h e a d d i t i o n a l e x p e n s e s t h a t w o u l d b e i n c u r r e d a t

t h e t i m e t h e J a c o b u s e s w e r e r e a d y t o p a y f o r t h e g a r a g e

, h e c o u l d n o l o n g e r b u i l d t h e g a r a g e

a t t h e $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0 c o s t a n d t h a t t h e p r o j e c t n e e d e d t o b e r e b i d a t t h e “ r e t a i l ” p r i c e o f

$ 2 9

, 5 4 0

. 0 0

.

-7-W a l t e r S h e r o u s e

, a g e n e r a l c o n t r a c t o r c a l l e d a s a w i t n e s s b y t h e J a c o b u s e s

, t e s t i f i e d

t h a t h e w a s r e t a i n e d b y t h e J a c o b u s e s t o p r o v i d e a n e s t i m a t e o n b u i l d i n g a g a r a g e a t t h e i r

h o m e

. M r

. S h e r o u s e ’ s w r i t t e n p r o p o s a l

, i n t r o d u c e d a s a n e x h i b i t

, r e v e a l e d t h a t t h e c o s t o f

a g a r a g e w i t h s i m i l a r

, b u t n o t e x a c t

, s p e c i f i c a t i o n s w o u l d b e $ 3 9

, 4 8 9

. 0 1

. M r

. S h e r o u s e

t e s t i f i e d t h a t t h e p r i c e o f m a t e r i a l s h a d i n c r e a s e d s i n c e A m e n d m e n t B w a s e x e c u t e d b u t

a d m i t t e d t h a t h e s t i l l w o u l d n o t h a v e b e e n a b l e t o b u i l d a g a r a g e f o r $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0 b a s e d o n t h e

p r i c e s a t t h a t t i m e

. M r

. S h e r o u s e e c h o e d M r

. G e r u l i s ’ t e s t i m o n y t h a t h a v i n g m a t e r i a l s a n d

e q u i p m e n t o n s i t e r e d u c e d t h e c o s t o f a g a r a g e

.

U p o n a r e v i e w o f t h e r e c o r d

, w e f i n d t h a t 9 0 d a y s a f

t e r c l o s i n g w a s a r e a s o n a b l e t i m e

w i t h i n w h i c h t o t e n d e r p a y m e n t f o r t h e g a r a g e a n d t h a t t h e J a c o b u s e s ’ f a i l u r e t o t e n d e r

p a y m e n t w a s a b r e a c h o f t h e a g r e e m e n t

.

W e n e x t c o n s i d e r w h e t h e r

, i n l i g h t o f t h e J a c o b u s e s ’ b r e a c h

, t h e D e f e n d a n t s w e r e

r e l i e v e d o f

t h e i r c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n t o b u i l d t h e g a r a g e f o r $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0

. “ [ I ] n o r d e r f o r a

c o n t r a c t u a l b r e a c h t o b e s u f f i c i e n t t o r e l i e v e t h e n o n

- b r e a c h i n g p a r t y o f i t s c o n t r a c t u a l

o b l i g a t i o n s

, t h e i n i t i a l b r e a c h m u s t b e ‘ m a t e r i a l

. ’ ” D e P a s q u a l e v

. C h a m b e r l a i n

, 2 8 2 S

. W

. 3 d

4 7

, 5 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 8 )

. I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a b r e a c h w a s m a t e r i a l

, T e n n e s s e e

c o u r t s h a v e a d o p t e d t h e c r i t e r i a s e t f o r t h i n t h e R e s t a t e m e n t ( S e c o n d ) o f C o n t r a c t s

, § 2 4 1

( 1 9 8 1 )

, w h i c h i n c l u d e s :

( 1 ) T h e e x t e n t t o w h i c h t h e i n j u r e d p a r t y w i l l b e d e p r i v e d o f t h e e x p e c t e d

b e n e f i t o f h i s c o n t r a c t ;

( 2 ) T h e e x t e n t t o w h i c h t h e i n j u r e d p a r t y c a n b e a d e q u a t e l y c o m p e n s a t e d f o r

t h e p a r t o f t h a t b e n e f

i t o f w h i c h h e w i l l b e d e p r i v e d ;

( 3 ) T h e e x t e n t t o w h i c h t h e p a r t y f a i l i n g t o p e r f

o r m o r t o o f

f e r t o p e r f o r m w i l l

s u f f e r f o r f e i t u r e ;

( 4 ) T h e l i k e l i h o o d t h a t t h e p a r t y f a i l i n g t o p e r f

o r m o r t o o f

f e r t o p e r f o r m w i l l

c u r e h i s f

a i l u r e

, t a k i n g a c c o u n t o f a l l t h e c i r c u m s t a n c e s i n c l u d i n g a n y

r e a s o n a b l e a s s u r a n c e s ; a n d

( 5 ) T h e e x t e n t t o w h i c h t h e b e h a v i o r o f t h e p a r t y f a i l i n g t o p e r f

o r m o r t o o f

f e r

t o p e r f o r m c o m p o r t s w i t h s t a n d a r d s o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g

.

I d

. a t 5 3

- 5 4 ( c i t i n g M c C l a i n v

. K i m b r o u g h C o n s t r

. C o

. , I n c

. , 8 0 6 S

. W

. 2 d 1 9 4

, 1 9 9 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 0 ) )

.

W e f i n d t h a t t h e J a c o b u s e s ’ b r e a c h w a s m a t e r i a l a n d r e l i e v e d t h e D e f e n d a n t s o f t h e i r

o b l i g a t i o n s u n d e r t h e a g r e e m e n t

. A s n o t e d a b o v e

, M r

. G e r u l i s t e s t i f i e d t h a t t o c o n s t r u c t t h e

g a r a g e a f t e r t h e 9 0 d a y p e r i o d f

o l l o w i n g c l o s i n g w o u l d c a u s e l a b o r

, r e l o c a t i o n

, a n d m a t e r i a l

e x p e n s e s

, s u b s t a n t i a l l y i n e x c e s s o f t h o s e c o n t e m p l a t e d w h e n t h e c o s t f o r c o n s t r u c t i o n o f t h e

-8-g a r a g e w a s $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0

, t o b e i n c u r r e d

. T o t h e e x t e n t D e f e n d a n t s w o u l d h a v e r e c o g n i z e d a

p r o f i t b u i l d i n g t h e g a r a g e a t t h e d i s c o u n t e d p r i c e

, h a v i n g t o b u i l d i t a t s u c h p r i c e o v e r a y e a r

a f t e r t h e a g r e e m e n t w a s m a d e a n d w i t h i n c r e a s e d c o s t s w o u l d d e p r i v e t h e m o f t h e b e n e f i t f o r

w h i c h t h e y o r i g i n a l l y b a r g a i n e d

. T h e p r o o f c l e a r l y s h o w s t h a t t h e D e f e n d a n t s w o u l d n o t b e

a d e q u a t e l y c o m p e n s a t e d i f t h e y w e r e r e q u i r e d t o c o n s t r u c t t h e g a r a g e f o r $ 1 0

, 2 0 0

. 0 0 a n d

, i n d e e d

, w o u l d i n c u r a s u b s t a n t i a l l o s s

. T h u s

, w e f i n d t h a t t h e D e f

e n d a n t s a r e r e l i e v e d o f t h e i r

o b l i g a t i o n s u n d e r t h e a g r e e m e n t a n d t h e c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h e a c t i o n a g a i n s t H e a r t l a n d i s

a f f i r m e d

.

C

. I n d i v i d u a l L i a b i l i t

y o f M r

. G e r u l i s

T h e J a c o b u s e s c o n t e n d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t M r

. G e r u l i s w a s n o t

i n d i v i d u a l l y l i a b l e “ f

o r t h e c o n t r a c t

. ” W e h a v e d e t e r m i n e d t h a t t h e J a c o b u s e s b r e a c h e d t h e

c o n t r a c t a n d t h a t

, a s a r e s u l t

, t h e D e f e n d a n t s w e r e r e l i e v e d o f t h e i r o b l i g a t i o n s u n d e r t h e

a m e n d m e n t

. C o n s e q u e n t l y

, t h e i s s u e r e g a r d i n g M r

. G e r u l i s ’ i n d i v i d u a l l i a b i l i t y i s m o o t

.

I V

. C o n c l u s i o n

F o r t h e r e a s o n s s e t f

o r t h a b o v e

, t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t i s A F F I R M E D i n p a r t a n d

R E V E R S E D i n p a r t

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e J a c o b u s e s f o r w h i c h

e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ R I C H A R D H

. D I N K I N S

, J U D G E

-9-