### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Sep te m be r 19 , 20 13 Ses si on

SPENCER D. LAND E T A L 

### . v. J OHN L. DI XON E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r H a m i l t o n C o u n t y

N o

. 0 8 C 9 0 6 W

. J e f f r e y H o l l i n g s w o r t h

, J u d g e

N o

. E 2 0 1 2

- 0 2 3 4 1

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- N O V E M B E R 2 5

, 2 0 1 3

T h e p l a i n t i f

f s

– p u r c h a s e r s o f a t r a c t o f l a n d a t a u c t i o n

– b r o u g h t t h i s a c t i o n a l l e g i n g

p r o f e s s i o n a l n e g l i g e n c e i n t h e c o n d u c t o f t h e a u c t i o n

, m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a n d v i o l a t i o n o f t h e

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t ( “ t h e T C P A ” )

. T h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d t h e c o m p l a i n t

, f i n d i n g t h a t i t f

a i l e d t o s t a t e a c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f c o u l d b e g r a n t e d

. O n p l a i n t i f f s ’ f i r s t

a p p e a l

, w e a f

f i r m e d t h e d i s m i s s a l o f t h e m i s r e p r e s e n t a t i o n a n d T C P A c l a i m s

. L a n d v

.

D i x o n

, N o

. E 2 0 0 4

- 0 3 0 1 9

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. E

. S

. , f i l e d J u l y

1 2

, 2 0 0 5 ) ( “ L a n d I

” )

. W e v a c a t e d t h e d i s m i s s a l o f t h e c l a i m f o r p r o f e s s i o n a l n e g l i g e n c e

, a n d

r e m a n d e d t h e c a s e f

o r t r i a l o f t h a t i s s u e

. A f

t e r r e m a n d

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e d e f e n d a n t s ’

m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t a n d t h e i r s u b s e q u e n t m o t i o n i n l i m i n e

, h o l d i n g t h a t

p l a i n t i f f s w e r e p r e c l u d e d

, u n d e r o u r h o l d i n g i n L a n d I

, f r o m p r e s e n t i n g e v i d e n c e o f t h e

d e f e n d a n t s ’ a l l e g e d m i s r e p r e s e n t a t i o n s a s a n a s p e c t o f t h e i r p r o f e s s i o n a l n e g l i g e n c e c l a i m

.

T h e j u r y r e t u r n e d a v e r d i c t f o r t h e d e f

e n d a n t s o n t h e p r o f

e s s i o n a l n e g l i g e n c e c l a i m

. I n t h i s

s e c o n d a p p e a l

, w e h o l d t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r i n i t s r u l i n g e x c l u d i n g e v i d e n c e o f

m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d i n l i m i t i n g t h e n e g l i g e n c e c l a i m o f t h e p l a i n t i f f s t o t h e c o n d u c t o f t h e

d e f e n d a n t s i n t h e i r c a p a c i t y a s a u c t i o n e e r s

. W e f u r t h e r f i n d n o p r e

j u d i c i a l e r r o r i n t h e t r i a l

c o u r t ’ s j u r y c h a r g e r e g a r d i n g c o m p a r a t i v e f a u l t a n d a u c t i o n e e r d i s c r e t i o n

. W e a f f i r m t h e t r i a l

c o u r t ’ s j u d g m e n t b a s e d o n t h e j u r y v e r d i c t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

C H A R LE S D

. S U S A N O

, J R

. , P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L

S W IN E Y a n d T H O M A S R

. F R IE R S O N

, I I

, J J

. , j o i n e d

.

E v e r e t t L

. H i x s o n

, J r

. , P h i l l i p E

. F l e e n o r

, a n d A d a m U

. H o l l a n d

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, S p e n c e r D

. L a n d a n d A c t i o n B u i l d i n g a n d D e v e l o p m e n t

, L L C

.

J a m e s T

. W i l l i a m s a n d Z a c h a r y H

. G r e e n e

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J o h nL

. D i x o n

, J o h n D i x o n a n d A s s o c i a t e s

, I n c

. , a n d H e n r y B

. G l a s c o c k d b a T h e H e n r y B

.

G l a s c o c k C o m p a n y

.

O P I N I O N

I

.

O u r o p i n i o n i n L a n d I p r o v i d e s t h e f o l l o w i n g p e r t i n e n t f

a c t u a l a n d p r o c e d u r a l

b a c k g r o u n d :

T h e P l a i n t i f f s

, S p e n c e r D

. L a n d a n d A c t i o n B u i l d i n g a n d

D e v e l o p m e n t

, L L C

, f

i l e d t h e i r c o m p l a i n t i n t h i s a c t i o n o n J u n e

1 5

, 2 0 0 4

. T h e f

a c t s a s s e t f

o r t h i n t h e P l a i n t i f

f s ’ c o m p l a i n t a r e

a s f o l l o w s

.

O n o r a b o u t A p r i l 1 7

, 2 0 0 4

, t h e D e f e n d a n t s

, J o h n L

. D i x o n

,

H e n r y G l a s c o c k

, J o h n L

. D i x o n & A s s o c i a t e s

, I n c

. , a n d T h e

G l a s c o c k C o m p a n y d / b / a T h e H e n r y B

. G l a s c o c k C o m p a n y

,

c o n d u c t e d a n a b s o l u t e a u c t i o n o f a p p r o x i m a t e l y 4 4 8 a c r e s o f

r e a l p r o p e r t y

, l o c a t e d n e a r S o d d y D a i s y

, H a m i l t o n C o u n t y

,

T e n n e s s e e

. M r

. D i x o n a n d M r

. G l a s c o c k e a c h p e r s o n a l l y h e l d

a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e a u c t i o n ;

h o w e v e r

, n e i t h e r o f t h e m d i s c l o s e d t h e i r o w n e r s h i p i n t e r e s t t o

P l a i n t i f f s b e f o r e o r d u r i n g t h e a u c t i o n

.

P r i o r t o a t t e n d i n g t h e a u c t i o n a n d b i d d i n g o n t h e p r o p e r t y

, M r

.

L a n d o b t a i n e d a b r o c h u r e a d v e r t i s i n g t h e p r o p e r t y

. T h e

b r o c h u r e c o n t a i n e d a n a e r i a l p h o t o g r a p h o f t h e p r o p e r t y w i t h

l i n e s a d d e d t o i n d i c a t e i t s b o r d e r s

. T h e p h o t o g r a p h i n d i c a t e d

t h a t t h e p r o p e r t y i n c l u d e d a p p r o x i m a t e l y t w o a c r e s i n a s h a p e

t h a t j u t s o u t f

r o m t h e m a i n s h a p e o f t h e p r o p e r t y

. B u t t h i s

t w o

- a c r e t r a c t

, d e s c r i b e d i n t h e c o m p l a i n t a s “ p r i m e p r o p e r t y

, ”

w a s n o t i n c l u d e d i n t h e p r o p e r t y c o n v e y e d a t t h e a u c t i o n

.

T h e b r o c h u r e s t a t e d i n l a r g e l e t t e r i n g : “ S e l l i n g b y O r d e r o f

T r u s t e e R o b e r t L

. B r o w n

. ” B u t t h e r e w a s n o “ O r d e r ” o f t h e

T r u s t e e r e q u i r i n g a s a l e

. T h e T r u s t e e s o l d t h e p r o p e r t y a t t h e

c h o i c e o f t h e b e n e f

i c i a l o w n e r s

, i n c l u d i n g t h e D e f e n d a n t s

, a n d

t h e n u t i l i z e d h i m s e l f a s c l o s i n g a t t o r n e y

, h i s b u s i n e s s a s t i t l e

-2-i n s u r e r

, a n d t w o b e n e f i c i a r i e s o f t h e T r u s t a s a u c t i o n e e r a n d r e a l

e s t a t e b r o k e r

.

B e f o r e t h e A p r i l 1 7

, 2 0 0 4 a u c t i o n b e g a n

, t h e D e f e n d a n t s

a n n o u n c e d t h e a u c t i o n w o u l d b e c o n d u c t e d a c c o r d i n g t o t h e

“ t w o

- m i n u t e r u l e

. ” T h i s r u l e m e a n s t h a t o n c e t h e a u c t i o n e e r s

d e t e r m i n e t h a t t o o m u c h t i m e h a d p a s s e d b e t w e e n b i d s

, t h a t t h e

a u c t i o n e e r w o u l d a n n o u n c e t h e s t a r t o f a t w o m i n u t e p e r i o d

.

O n c e t h e s t a r t o f t h i s t w o m i n u t e p e r i o d i s c a l l e d

, i f n o n e w b i d

i s s u b m i t t e d w i t h i n t h e t w o m i n u t e p e r i o d

, t h e n t h e g a v e l g o e s

d o w n a n d t h e l a s t p e r s o n s u b m i t t i n g a b i d p r i o r t o t h e s t a r t o f t h e

t w o m i n u t e p e r i o d i s t h e p u r c h a s e r o f t h e p r o p e r t y

.

L a n d I

, 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3 a t * 1

. I n L a n d I

, w e o b s e r v e d t h a t p l a i n t i f f s ’ f i r s t c o m p l a i n t

m a d e t h e f

o l l o w i n g f

u r t h e r a l l e g a t i o n s :

W h e n t h e a u c t i o n r e a c h e d a b i d a t o r a b o u t $ 1

, 4 0 0

, 0 0 0

. 0 0

, M r

.

L a n d w a s t h e h i g h b i d d e r

.

F o l l o w i n g M r

. L a n d ’ s $ 1

, 4 0 0

, 0 0 0

. 0 0 b i d

, M r

. G l a s c o c k

, w h o

w a s a l r e a d y i n c o m m u n i c a t i o n w i t h M r

. L o u i s C a r d v i a

t e l e p h o n e

, a t t e m p t e d t o c o n v i n c e M r

. C a r d t o s u b m i t a b i d

h i g h e r t h a n t h e b i d o f M r

. L a n d

. E a r l i e r i n t h e a u c t i o n

, b i d s h a d

b e e n s u b m i t t e d o n M r

. C a r d ’ s b e h a l f

.

W h i l e M r

. G l a s c o c k w a s o n t h e t e l e p h o n e w i t h M r

. C a r d

, M r

.

D i x o n a n n o u n c e d t h e s t a r t o f t h e t w o m i n u t e r u l e

. A f t e r t h i s

a n n o u n c e m e n t

, m o r e t h a n t w o m i n u t e s e l a p s e d

. W i t n e s s e s t o

t h e a u c t i o n i n f

o r m e d t h e D e f

e n d a n t s t h a t m o r e t h a n t w o m i n u t e s

h a d p a s s e d

. T h e D e f

e n d a n t s a n n o u n c e d t h e e n d o f t h e t w o

m i n u t e p e r i o d b u t d i d n o t c o n c l u d e t h e a u c t i o n

. N o b i d w a s

s u b m i t t e d f

r o m a n y o t h e r p a r t y d u r i n g t h e t w o m i n u t e s h i g h e r

t h a n t h a t o f M r

. L a n d

.

D e s p i t e t h e p a s s a g e o f t i m e

, D e f e n d a n t s c o n t i n u e d w i t h t h e

a u c t i o n

, i n v i o l a t i o n o f t h e a n n o u n c e d r u l e s o f t h e a u c t i o n

, a n d

e v e n t u a l l y M r

. C a r d s u b m i t t e d a h i g h e r b i d

. I n o r d e r t o a c q u i r e

t h e p r o p e r t y

, i t w a s n e c e s s a r y f o r M r

. L a n d t o f

o l l o w M r

. C a r d ’ s

b i d w i t h a s t i l l h i g h e r b i d

.

-3-D e s p i t e h a v i n g a l r e a d y w o n t h e a u c t i o n w h e n t h e t w o m i n u t e s

p a s s e d

, M r

. L a n d w a s d e c l a r e d t h e w i n n e r o f t h e a u c t i o n b y t h e

D e f e n d a n t s w h e n M r

. L a n d s u b m i t t e d a b i d o f $ 1

, 5 9 0

, 0 0 0

. 0 0

.

A t t h i s t i m e

, M r

. L a n d w a s r e q u i r e d t o s i g n D e f e n d a n t s ’ f

o r m

c o n t r a c t f

o r t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y

.

D e f e n d a n t s c h a r g e d a b u y e r ’ s p r e m i u m o f t e n p e r c e n t ( 1 0 % ) o f

t h e a u c t i o n p r i c e

.

P l a i n t i f f s r e a s o n a b l y r e l i e d u p o n t h e D e f e n d a n t s ’ k n o w l e d g e

,

e x p e r t i s e a n d p r o f

e s s i o n a l s k i l l a s l i c e n s e d a u c t i o n e e r s a n d r e a l

e s t a t e b r o k e r s t o p r o p e r l y a n d f o r t h r i g h t l y c o n d u c t t h e a u c t i o n

a n d t h e s a l e o f t h e r e a l e s t a t e i n a p r o f e s s i o n a l

, c o m p e t e n t a n d

l a w f u l m a n n e r

.

O n t h e s a m e d a y o f t h e a u c t i o n

, A p r i l 1 7

, 2 0 0 4

, t h e p a r t i e s

e x e c u t e d a r e a l e s t a t e s a l e s c o n t r a c t w h i c h l i s t e d t h e p u r c h a s e

p r i c e a s $ 1

, 7 4 9

, 0 0 0 ( $ 1

, 5 9 0

, 0 0 0 p l u s b u y e r ’ s p r e m i u m o f

$ 1 5 9

, 0 0 0 )

. T h e c o n t r a c t r e c i t e s t h a t “ P u r c h a s e r [ P l a i n t i f f ] h a s

p a i d t o A u c t i o n e e r t h e s u m o f $ 3 4 9

, 8 0 0 a s e a r n e s t m o n e y

. . . ” I t

i s s i g n e d b y M r

. L a n d

, R o b e r t L

. B r o w n

, P r e s i d e n t o f L e g a l

T i t l e a n d E s c r o w

, I n c

. ( h o l d e r o f l e g a l t i t l e t o t h e p r o p e r t y a n d

t h e s e l l e r )

, a n d M r

. D i x o n a s a u c t i o n e e r

.

A f t e r t h e a u c t i o n

, t h e p r o p e r t y w a s s u r v e y e d a n d t h e s a l e s p r i c e

w a s a d j u s t e d d o w n w a r d b a s e d o n t h e a c t u a l a c r e a g e

. A s a

r e s u l t

, t h e s a l e s p r i c e w a s r e d u c e d t o $ 1

, 5 0 1

, 3 2 7

. 2 9

, a n d t h e

b u y e r ’ s p r e m i u m w a s r e d u c e d t o $ 1 5 0

, 1 3 2

. 7 3

, f o r a t o t a l s a l e s

p r i c e o f $ 1

, 6 5 1

, 4 6 0

. 0 2

.

T h e P l a i n t i f

f s a l l e g e t h a t a s a d i r e c t a n d p r o x i m a t e r e s u l t o f t h e

D e f e n d a n t s ’ a c t i o n s a n d v i o l a t i o n s o f a p p l i c a b l e s t a n d a r d s o f

c a r e

, P l a i n t i f

f s “ p a i d $ 2 8 6

, 6 2 7

. 2 9 t o o m u c h f o r t h e p r o p e r t y ”

a n d “ $ 2 6

, 8 6 2

. 7 3 t o o m u c h a s t h e b u y e r ’ s p r e m i u m f o r t h e

p r o p e r t y

. ”

T h e P l a i n t i f

f s f i l e d t h e i r l a w s u i t a t 3 : 1 8 P M o n J u n e 1 5

, 2 0 0 4

.

I t i s u n d i s p u t e d t h a t v e r y s h o r t l y ( w i t h i n a n h o u r ) a f t e r t h e

c o m p l a i n t w a s f

i l e d

, t h e p a r t i e s c l o s e d o n t h e c o n t r a c t o f s a l e o f

t h e r e a l e s t a t e a n d t h e r e b y c o m p l e t e d t h e s a l e

.

-4-O n A u g u s t 1 0

, 2 0 0 4

, t h e D e f e n d a n t s f i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s

t h e c o m p l a i n t f

o r f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f c a n

b e g r a n t e d

.

I d

. , 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3 a t * 1

- 2

.

A s p r e v i o u s l y n o t e d

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n a n d d i s m i s s e d t h e p l a i n t i f f s ’

a c t i o n

. I n L a n d I

, w e a f f i r m e d t h e d i s m i s s a l o f t h e m i s r e p r e s e n t a t i o n a n d T C P A c l a i m s

,

v a c a t e d t h e d i s m i s s a l o f t h e c l a i m f o r p r o f e s s i o n a l n e g l i g e n c e

, a n d r e m a n d e d t h e c a s e f o r

t r i a l o f a s i n g l e i s s u e

– w h e t h e r “ [ d ] e f e n d a n t s

, b y a n n o u n c i n g t h e t w o

- m i n u t e r u l e a n d n o t

f o l l o w i n g i t i n a n a t t e m p t t o s o l i c i t a h i g h e r b i d b y a n o t h e r b i d d e r

, v i o l a t e d t h e a p p l i c a b l e

s t a n d a r d o f c a r e f

o r a u c t i o n e e r s a n d r e a l e s t a t e b r o k e r s

. ” I d

. a t * 5

. F o l l o w i n g r e m a n d t o t h e

t r i a l c o u r t

, p l a i n t i f

f s ’ f i r s t c o m p l a i n t w a s d i s m i s s e d w i t h o u t p r e j u d i c e f o r f a i l u r e t o p r o s e c u t e

.

T h e y f i l e d a s e c o n d c o m p l a i n t o n J u l y 2 5

, 2 0 0 8

. P l a i n t i f f s ’ s e c o n d c o m p l a i n t c o n t a i n e d t h e

s a m e a l l e g a t i o n s o f m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a l b e i t r e p a c k a g e d i n a n a t t e m p t t o p l a c e t h e m u n d e r

t h e r u b r i c o f t h e p l a i n t i f f s ’ p r o f e s s i o n a l n e g l i g e n c e c l a i m

, w h i c h s t a t e s a s f o l l o w s :

D e f e n d a n t s v i o l a t e d t h e s t a n d a r d s b y w h i c h r e a s o n a b l e r e a l

e s t a t e b r o k e r s h a n d l e r e a l e s t a t e s a l e s

, i n c l u d i n g s a l e s v i a

a u c t i o n

, i n c l u d i n g b u t n o t l i m i t e d t o v i o l a t i o n s o f T

. C

. A

. § 6 2

-

1 3

- 1 0 1

, e t s e q

. a n d T

e n n

. R

. a n d

R e g s

. 1 2 6 0

. 2

. 0 1

, e t s e q

. S u c h

v i o l a t i o n s i n c l u d e

, b u t a r e n o t l i m i t e d t o : ( a ) f a i l u r e o f t h e

D e f e n d a n t s t o d i s c l o s e t h e i r p e r s o n a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y i n a t i m e l y m a n n e r ; ( b ) m i s l e a d i n g l y d e s c r i b i n g t h e

p r o p e r t y b e i n g s o l d ; ( c ) m i s r e p r e s e n t i n g t h e c i r c u m s t a n c e s u n d e r

w h i c h t h e p r o p e r t y w a s b e i n g p l a c e d f o r a u c t i o n ; a n d

, ( d ) f

a i l i n g

t o d e a l w i t h P l a i n t i f

f s f o r t h r i g h t l y a n d h o n e s t l y a s t o t h e i s s u e o f

t h e p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y w h i c h i s a f f e c t e d b y t h e p r o p o s e d

h i k i n g t r a i l

.

( I t a l i c s i n o r i g i n a l

. )

D e f e n d a n t s f

i l e d a m o t i o n f

o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t “ t o t h e e x t e n t t h a t

[ p l a i n t i f f s ’ ] c a u s e o f a c t i o n i s b a s e d o n [ d ] e f e n d a n t s ’ a l l e g e d m i s r e p r e s e n t a t i o n s

, f a i l u r e t o

d i s c l o s e t h e i r p r i o r o w n e r s h i p i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t y p r i o r t o t h e a u c t i o n

, a n d f a i l u r e t o

t a p e

- r e c o r d t h e e n t i r e a u c t i o n

. ” D e f e n d a n t s a l s o f

i l e d t w o m o t i o n s i n l i m i n e t h a t a r e a t i s s u e

o n t h i s a p p e a l

. I n t h e f

i r s t m o t i o n

, d e f

e n d a n t s a s k e d t h e t r i a l c o u r t f o r a n o r d e r “ e x c l u d i n g

f r o m t r i a l a n y t e s t i m o n y

, e v i d e n c e

, o r a r g u m e n t t h a t [ d ] e f e n d a n t s m i s l e a d i n g l y d e s c r i b e d t h e

p r o p e r t y

, m i s r e p r e s e n t e d t h e o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y

, m i s r e p r e s e n t e d t h e c i r c u m s t a n c e s

u n d e r w h i c h t h e p r o p e r t y w a s b e i n g a u c t i o n e d

, a n d m i s r e p r e s e n t e d t h e s t a t u s o f a p o r t i o n o f

-5-t h e p r o p e r t y a f f e c t e d b y a p r o p o s e d h i k i n g t r a i l

. ” I n t h e s e c o n d m o t i o n

, t h e y r e q u e s t e d a n

o r d e r “ e x c l u d i n g f

r o m t r i a l a n y t e s t i m o n y o r o t h e r e v i d e n c e p e r t a i n i n g t o t h e s t a n d a r d o f c a r e

f o r r e a l e s t a t e b r o k e r s o r [ d ] e f e n d a n t s ’ c o n d u c t a s r e a l e s t a t e b r o k e r s

. ” T h e t r i a l c o u r t

g r a n t e d t h e m o t i o n f

o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t a n d b o t h m o t i o n s i n l i m i n e

.

T h e c a s e w a s t r i e d b e f

o r e a j u r y o n J u n e 1 3

, 1 4

, a n d 1 5

, 2 0 1 2

. A f t e r t h e c l o s e o f

p r o o f

, t h e t r i a l c o u r t i n s t r u c t e d t h e j u r y r e g a r d i n g c o m p a r a t i v e f a u l t

. T h e t r i a l c o u r t a l s o

i n s t r u c t e d t h e j u r y t h a t “ [ p ] r o f e s s i o n a l s

, s u c h a s a u c t i o n e e r s

, a r e a l l o w e d r e a s o n a b l e

d i s c r e t i o n i n t h e p e r f

o r m a n c e o f t h e i r d u t i e s

. ” T h e j u r y f o u n d t h a t d e f

e n d a n t s w e r e n o t a t

f a u l t

. T h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a j u d g m e n t f o r d e f e n d a n t s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e j u r y v e r d i c t

.

P l a i n t i f f s t i m e l y f

i l e d a n o t i c e o f a p p e a l

.

I I

.

P l a i n t i f f s h a v e r a i s e d t h e f

o l l o w i n g i s s u e s :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g d e f e n d a n t s ’ m o t i o n

f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t a n d m o t i o n i n l i m i n e

, t h e r e b y

e x c l u d i n g e v i d e n c e o f d e f e n d a n t s ’ a l l e g e d m i s r e p r e s e n t a t i o n s ;

2

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g d e f e n d a n t s ’ m o t i o n

i n l i m i n e a n d e x c l u d i n g e v i d e n c e p e r t a i n i n g t o t h e s t a n d a r d o f

c a r e f o r r e a l e s t a t e b r o k e r s o r d e f e n d a n t s ’ c o n d u c t a s r e a l e s t a t e

b r o k e r s ;

3

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i n s t r u c t i n g t h e j u r y o n

c o m p a r a t i v e f

a u l t ; a n d

4

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i t s j u r y c h a r g e r e g a r d i n g t h e

e x e r c i s e o f p r o f

e s s i o n a l a u c t i o n e e r d i s c r e t i o n

.

I I I

.

W e f i r s t a d d r e s s t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t f o r d e f e n d a n t s o n

t h e c l a i m s b a s e d o n m i s r e p r e s e n t a t i o n

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s o r d e r g r a n t i n g s u m m a r y

j u d g m e n t d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. M a r t i n v

. N o r f o l k S

. R y

. C o

. , 2 7 1

S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. A p a r t y i s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t i f “ t h e r e i s n o g e n u i n e

i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d

. . . t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f

l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

.

-6-T h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y o b s e r v e d t h a t i t w a s d u t y b o u n d

, b y t h e “ l a w o f t h e c a s e ”

d o c t r i n e

, t o f

o l l o w a n d a p p l y t h i s C o u r t ’ s d i s p o s i t i o n o f t h e i s s u e s p r e s e n t e d i n L a n d I

. S e e

G r a y ’ s D i s p o s a l C o

. v

. M e t

r o

. G o v ’ t o

f N a s h v i l l e

, 3 1 8 S

. W

. 3 d 3 4 2

, 3 4 8 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ;

M e m p h i s P u b l ’

g C o

. v

. T

e n n

. P e t r o l e u m U

n d e r g r o u n d S t o r a g e T

a n k B d

. , 9 7 5 S

. W

. 2 d 3 0 3

,

3 0 6 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

. I n L a n d I

, w e s t a t e d t h e f o l l o w i n g :

A s t h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y n o t e d

, i t i s c l e a r t h a t P l a i n t i f f s w e r e

a w a r e o f e v e r y a l l e g e d m i s r e

p r e s e n t a t i o n p r i o r t o c l o s i n g o n t h e

r e a l e s t a t e c o n t r a c t

. B y t h a t t i m e

, P l a i n t i f f s k n e w o f t h e

D e f e n d a n t s ’ o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y ; t h a t t h e t w o

a c r e s d e p i c t e d i n t h e a d v e r t i s i n g b r o c h u r e w e r e n o t i n c l u d e d i n

t h e s a l e ; t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n v o l u n t a r i l y p l a c e d f o r s a l e b y

a u c t i o n

, a n d n o t a s a r e s u l t o f f i n a n c i a l d i s t r e s s o n t h e s e l l e r s ’

p a r t a s c o n c e i v a b l y s u g g e s t e d b y t h e b r o c h u r e ; a n d t h a t t h e

a s s e r t i o n

, e a r l i e r m a d e

, t h a t a p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y a l o n g a

b o u n d a r y l i n e h a d b e e n s o l d t o t h e S t a t e o f T e n n e s s e e f o r t h e

p u r p o s e o f c o n s t r u c t i n g a h i k i n g t r a i l w a s u n t r u e

.

A r m e d w i t h t h i s k n o w l e d g e

, P l a i n t i

f f s c h o s e t o c l o s e o n t h e

c o n t r a c t a n y w a

y

, a l m o s t i m m e d i a t e l y a f t e r f i l i n g t h e c o m p l a i n t

i n t h i s c a s e

. I n W

i n s t e a d v

. F i r s t T

e n n e s s e e B a n k N

. A

. ,

M e m p h i s

, 7 0 9 S

. W

. 2 d 6 2 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 )

, t h i s [ C ] o u r t

s t a t e d a s f

o l l o w s :

I f o n e w h o i s i n p o s s e s s i o n o f a l l m a t e r i a l f a c t s

,

e i t h e r a c t u a l l y o r c o n s t r u c t i v e l y

, p r o c e e d s w i t h a

p u r c h a s e o f r e a l t y

, n o t w i t h s t a n d i n g s u c h

k n o w l e d g e

, s u c h a p e r s o n c a n n o t t h e r e a f t e r

r e c o v e r o n t h e b a s i s o f f r a u d

, m i s r e p r e s e n t a t i o n

,

o r c o n c e a l m e n t o f t h e i n f o r m a t i o n t o w h i c h a l l

p a r t i e s h a d e q u a l a c c e s s

.

W i n s t e a d

, 7 0 9 S

. W

. 2 d a t 6 3 3

. W e a r e o f t h e o p i n i o n t h a t t h i s

p r i n c i p l e a p p l i e s t o p r e c l u d e P l a i n t i f f s f r o m s e e k i n g r e c o v e r

y

b a s e d o n t h e m i s r e

p r e s e n t a t i o n s a l l e g e d i n t h e c o m p l a i n t

, a n d

w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g i n t h i s r e g a r d

.

L a n d I

, 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3 a t * 4 ( e m p h a s i s a d d e d )

.

-7-P l a i n t i f f s

, w h i l e r e c o g n i z i n g t h a t t h i s C o u r t “ d i s m i s s e d t h e i r s e p a r a t e c l a i m f o r t h e

s t a n d

- a l o n e t o r t o f m i s r e p r e s e n t a t i o n

, ” a r g u e t h a t “ [ d e f e n d a n t s ] [ b ] y n o t a f

f i r m a t i v e l y

d i s c l o s i n g t h a t t h e y w e r e t h e o w n e r s o f t h e p r o p e r t y t h e y w e r e a u c t i o n i n g

, b y n o t a c t i n g

h o n e s t l y a n d i n g o o d f

a i t h

, a n d b y e n g a g i n g i n s e l f

- d e a l i n g b y a u c t i o n i n g t h e i r o w n p r o p e r t y

w i t h o u t b o t h d i s c l o s i n g t h e i r i n t e r e s t s a n d o b t a i n i n g t h e w r i t t e n c o n s e n t o f a l l p a r t i e s t o t h a t

s e l f

- d e a l i n g

, [ t h e y ] v i o l a t e d T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

. ” P l a i n t i f f s a r g u e t h a t 1

t h e s e a l l e g e d v i o l a t i o n s e s t a b l i s h n e g l i g e n c e p e r s e b y d e f e n d a n t s

. H o w e v e r

, e v e n a s s u m i n g

,

w i t h o u t d e c i d i n g

, t h a t t h e p l a i n t i f f s ’ n e g l i g e n c e p e r s e a r g u m e n t h a s m e r i t

, t h e i r c l a i m w o u l d

s t i l l f a i l b e c a u s e i t i s b a s e d o n m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d f a i l u r e t o d i s c l o s e t h a t c a n n o t b e t h e

c a u s e o f p l a i n t i f

f s ’ a l l e g e d i n

j u r y

. W e m a d e t h i s p o i n t c l e a r i n d i s m i s s i n g p l a i n t i f f s ’ T C P A

c l a i m i n L a n d I

, s t a t i n g :

P l a i n t i f f s ’ c a u s e o f a c t i o n u n d e r t h e [ T C P A ] m u s t s i m i l a r l y f a i l

, b e c a u s e

, a m o n g o t h e r r e a s o n s

, i t r e s t s o n t h e s a m e a l l e g a t i o n s o f

m i s r e p r e s e n t a t i o n

. T h e A c t p r o v i d e s t h a t “ [ a ] n y p e r s o n w h o

s u f f e r s a n a s c e r t a i n a b l e l o s s

. . . a s a r e s u l t o f t h e u s e o r

e m p l o y m e n t b y a n o t h e r p e r s o n o f a n u n f a i r o r d e c e p t i v e a c t o r

p r a c t i c e d e c l a r e d t o b e u n l a w f u l b y t h i s p a r t

, m a y b r i n g a n

a c t i o n i n d i v i d u a l l y t o r e c o v e r d a m a g e s

. ” T e n n

. C o d e A n n

. §

4 7

- 1 8

- 1 0 9 ( a ) ( 1 ) [ e m p h a s i s a d d e d ]

. T h e p h r a s e “ a s a r e s u l t o f ”

r e q u i r e s a s h o w i n g b y a p l a i n t i f f t h a t t h e a l l e g e d v i o l a t i o n s

c a u s e d h i s o r h e r i n

j u r y

. U n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e

,

w h e r e P l a i n t i

f f s v o l u n t a r i l

y e l e c t e d t o c l o s e o n t h e c o n t r a c t f o r

s a l e o f t h e p r o

p e r t y w i t h f

u l l k n o w l e d

g e o f t h e a l l e g e d

m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d o

f t h e t r u t h r e g a r d i n g t h e p r o p e r t y

,

T enn . Code . Ann. § 62

- 13- 403( 2009 ) p rovid es, in per ti nen t p ar t, a s f oll ows: 1

A li cen se e w ho pro vides re al est at e ser vices in a re al est at e tr ans act ion

sha ll owe a ll par ti es to the tr ans act ion th e f oll owin g duti es

. . . (1) Dil igent ly exe rc is e re aso nab le skill and car e in pro vidin g ser vices to al l

par ti es to the tr ans act ion ;

(2) Dis cl ose to eac h par ty to the tr ans act ion any advers e fa ct s of whic h the

li cen see has ac tua l n oti ce or knowled ge;

* * *

(4) Pro vide ser vices to eac h par ty to the tr ans act ion wit h hone st y and good

fa it h;

* * *

(7) (A) Not engage in sel f- dea li ng nor act on beh al f of li cen see ’s imm edi at e

fa m il y or on beh al f of any oth er ind ividu al

, organi zati on or bus ine ss ent it y

in whic h the li cen see has a per son al int er est wit hout pri or dis cl osu re of the

int er est and th e t imely writ te n co nse nt of al l p ar ti es to the tr ans act ion [.]

-8-P l a i n t i f f s c a n n o t s h o w t h e r e q u i r e d c a u s a t i v e l i n k b e t w e e n t h e

m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d t h e i r a l l e g e d i n j u r y

.

L a n d I

, 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3 a t * 4 ( f i r s t i t a l i c s i n o r i g i n a l ; s e c o n d i t a l i c s a d d e d )

. W e h o l d t h a t

t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r i n g r a n t i n g d e f e n d a n t s p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t b a s e d o n i t s

a p p l i c a t i o n o f t h e l a w o f t h e c a s e a s e s t a b l i s h e d i n L a n d I

. I t f o l l o w s t h a t t h e t r i a l c o u r t

c o r r e c t l y g r a n t e d d e f e n d a n t s ’ m o t i o n i n l i m i n e t o e x c l u d e e v i d e n c e o f a l l e g e d

m i s r e p r e s e n t a t i o n s b y d e f e n d a n t s p r i o r t o t h e a u c t i o n

.

I V

.

P l a i n t i f f s a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g d e f e n d a n t s ’ m o t i o n i n l i m i n e t o

e x c l u d e e v i d e n c e p e r t a i n i n g t o t h e s t a n d a r d o f c a r e f o r r e a l e s t a t e b r o k e r s o r d e f e n d a n t s ’

c o n d u c t a s r e a l e s t a t e b r o k e r s

. “ G e n e r a l l y

, t h e a d m i s s i b i l i t y o f e v i d e n c e i s w i t h i n t h e s o u n d

d i s c r e t i o n o f t h e t r i a l c o u r t

. ” M e r c e r v

. V a n d e r b i l t U

n i v

. , 1 3 4 S

. W

. 3 d 1 2 1

, 1 3 1 ( T e n n

.

2 0 0 4 )

. “ W h e n a r r i v i n g a t a d e t e r m i n a t i o n t o a d m i t o r e x c l u d e e v e n t h a t e v i d e n c e w h i c h i s

c o n s i d e r e d r e l e v a n t t r i a l c o u r t s a r e g e n e r a l l y a c c o r d e d a w i d e d e g r e e o f l a t i t u d e a n d w i l l o n l y

b e o v e r t u r n e d o n a p p e a l w h e r e t h e r e i s a s h o w i n g o f a b u s e o f d i s c r e t i o n

. ” O t i s v

. C a m b r i d g e

M u t

. F i r e I n s

. C o

. , 8 5 0 S

. W

. 2 d 4 3 9

, 4 4 2 ( T e n n

. 1 9 9 2 )

.

I n L a n d I

, w e c l e a r l y d e l i n e a t e d t h e s c o p e o f t h e i s s u e r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t :

P l a i n t i f f s a r g u e t h a t t h e e s s e n c e o f t h e i r c o m p l a i n t i s t h a t t h e

D e f e n d a n t s

, b y a n n o u n c i n g t h e t w o

- m i n u t e r u l e a n d n o t

f o l l o w i n g i t i n a n a t t e m p t t o s o l i c i t a h i g h e r b i d b y a n o t h e r

b i d d e r

, v i o l a t e d t h e a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f c a r e f o r a u c t i o n e e r s

a n d r e a l e s t a t e b r o k e r s

. P l a i n t i f f s a s s e r t t h a t t h e y a r e n o t

a t t e m p t i n g t o e n f

o r c e a c o n t r a c t a t t h e l o w e r b i d l e v e l o f $ 1

. 4

m i l l i o n

, b u t i n s t e a d a l l e g i n g t h a t b u t f o r t h e t o r t i o u s m i s c o n d u c t

o f D e f e n d a n t s

, a c o n t r a c t f

o r t h a t a m o u n t w o u l d h a v e b e e n

c r e a t e d

, a n d t h e y w o u l d h a v e b e e n a b l e t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y

f o r a l e s s e r a m o u n t

.

* * *

A r e a l e s t a t e b r o k e r w h o b r e a c h e s t h e d u t y t o a c t h o n e s t l y a n d

i n g o o d f a i t h

, a n d w i t h r e a s o n a b l e s k i l l a n d c a r e

, i s p o t e n t i a l l y

l i a b l e t o a p a r t y i n

j u r e d b y s u c h a b r e a c h

. S i m i l a r l y

, a n

a u c t i o n e e r w h o s e c o n d u c t f a l l s b e l o w t h e a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f

-9-c a r e f o r h i s o r h e r p r o f

e s s i o n i s l i a b l e t o a p a r t y i n j u r e d b y t h e

b r e a c h o f d u t y

.

* * *

P l a i n t i f f s m a k e o n l y o n e n e g l i g e n c e a l l e g a t i o n t h a t b e a r s a n y

l o g i c a l r e l a t i o n t o t h e d a m a g e s w h i c h P l a i n t i f f s s e e k

– i

. e

. , t h e

d i f f e r e n t i a l b e t w e e n t h e t w o b i d s a n d c o r r e s p o n d i n g b u y e r ’ s

p r e m i u m s

. T h i s i s t h e a l l e g a t i o n t h a t D e f e n d a n t s v i o l a t e d t h e

a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f c a r e b y f a i l i n g “ t o c o n d u c t t h e a u c t i o n i n

a c c o r d a n c e w i t h t h e e x p r e s s t e r m s o f t h e a u c t i o n

, s p e c i f i c a l l y

v i o l a t i n g t h e t w o

- m i n u t e r u l e f o r t h e s u b m i s s i o n o f b i d s

. ” I f

D e f e n d a n t s v i o l a t e d t h e t w o

- m i n u t e r u l e i n t h e m a n n e r

d e s c r i b e d b y P l a i n t i f f s

, a n a s s e r t i o n w h i c h D e f e n d a n t s

v i g o r o u s l y d e n y

, P l a i n t i f f s c o n c e i v a b l y c o u l d a s s e r t t h i s

v i o l a t i o n r e s u l t e d i n d e n y i n g t h e m t h e b e n e f i t o f t h e b a r g a i n

b a s e d o n t h e i r l o w e r b i d o f $ 1

. 4 m i l l i o n

.

L a n d I

, 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3 a t * 5

- 6 ( i n t e r n a l c i t a t i o n s o m i t t e d ; i t a l i c s i n o r i g i n a l )

. T h u s

, t h e

i s s u e s e n t b a c k f

o r t h e j u r y w a s p l a i n t i f f s ’ c l a i m t h a t d e f

e n d a n t s v i o l a t e d t h e a p p l i c a b l e

s t a n d a r d o f c a r e b y f

a i l i n g t o c o n d u c t t h e a u c t i o n i n a c c o r d a n c e w i t h t h e e x p r e s s t e r m s o f t h e

a u c t i o n

, s p e c i f

i c a l l y v i o l a t i n g t h e t w o

- m i n u t e r u l e f o r t h e s u b m i s s i o n o f b i d s

.

F o l l o w i n g o u r r e m a n d

, p l a i n t i f f s i d e n t i f i e d o n e e x p e r t t h e y w o u l d c a l l r e g a r d i n g t h e

a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f c a r e a n d w h e t h e r d e f e n d a n t s b r e a c h e d i t

– W i l l i a m S t e p h e n s o n

, t h e

o w n e r o f S t e p h e n s o n R e a l t y a n d A u c t i o n C o m p a n y

. M r

. S t e p h e n s o n t e s t i f i e d a s f o l l o w s i n

h i s d e p o s i t i o n :

Q : M r

. S t e p h e n s o n

, o n e t h i n g I w a n t t o g e t c l e a r o n

, y o u ’ v e

r e f e r e n c e d i n t h i s r e s p o n s e t h e a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f c a r e t h a t

a u c t i o n e e r s a n d R e a l t o r s s h o u l d u t i l i z e

. A n d I w a n t t o b e c l e a r

a b o u t t h e c a p a c i t i e s i n w h i c h t h e d e f e n d a n t s

, t h e s e g e n t l e m e n

,

w h o w e r e a c t i n g i n t h e c a p a c i t y o f R e a l t o r s v e r s u s a u c t i o n e e r s

.

A n d a r e y o u s a y i n g i n y o u r r e s p o n s e t o I n t e r r o g a t o r y N u m b e r A

t h a t t h e y w e r e a c t i n g a s R e a l t o r s a n d a u c t i o n e e r s o r j u s t

a u c t i o n e e r s o r

–

A : N o

.

Q : C a n y o u c l a r i f

y t h a t ?

-10-A : A s a u c t i o n e e r s o n l y

. I k n o w i n T e n n e s s e e

, i n o r d e r t o

a u c t i o n r e a l p r o p e r t y

, y o u h a v e t o a l s o h a v e y o u r r e a l e s t a t e

l i c e n s e

. B u t w h e n i t i s s o l d a t a u c t i o n

, y o u a r e u n d e r t h e

c o n f i n e s o f t h e a u c t i o n e e r s t a t u t e

.

Q : J u s t s o I ’ m c l e a r

. Y o u ’ r e n o t r e n d e r i n g a n y o p i n i o n s a s t o t h e

d e f e n d a n t s i n r e g a r d t o t h e i r c o n d u c t a s l i c e n s e d R e a l t o r s

, b u t

r a t h e r t h e i r c a p a c i t y a s a u c t i o n e e r s ?

A : C o r r e c t

.

* * *

Q : S o

, I m e a n

, r e a l l y

, j u s t t o p u t i t v e r y s i m p l y

, t h i s i s a n

a u c t i o n e e r n e g l i g e n c e c a s e

. I t ’ s n o t a r e a l t y n e g l i g e n c e c a s e

. I s

t h a t a f a i r c h a r a c t e r i z a t i o n ?

A : Y e s

.

P l a i n t i f f s p r e s e n t e d n o e x p e r t t e s t i m o n y o n t h e a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f c a r e f o r r e a l e s t a t e

b r o k e r s

. A s s e e n b y t h e q u o t e a b o v e

, p l a i n t i f f s ’ s o l e e x p e r t d e c l i n e d t o t e s t i f y t h a t

d e f e n d a n t s ’ a c t i o n s i n c o n d u c t i n g t h e a u c t i o n i m p l i c a t e d o r v i o l a t e d t h e s t a n d a r d o f c a r e f o r

r e a l e s t a t e b r o k e r s

. M o r e o v e r

, i t i s a p p a r e n t t h a t a l l o f t h e c l a i m s f o r p r o f e s s i o n a l r e a l e s t a t e

b r o k e r n e g l i g e n c e

, a s o p p o s e d t o a u c t i o n e e r n e g l i g e n c e

, a r e b a s e d u p o n t h e s a m e a l l e g a t i o n s

o f m i s r e p r e s e n t a t i o n a n d f a i l u r e t o d i s c l o s e t h a t w e r e d i s m i s s e d i n L a n d I

. W e h o l d t h a t t h e

t r i a l c o u r t d i d n o t e r r i n g r a n t i n g d e f e n d a n t s ’ m o t i o n i n l i m i n e t o e x c l u d e e v i d e n c e r e g a r d i n g

t h e s t a n d a r d o f c a r e f

o r r e a l e s t a t e b r o k e r s o r d e f e n d a n t s ’ c o n d u c t a s r e a l e s t a t e b r o k e r s

.

V

.

P l a i n t i f f s n e x t a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i n s t r u c t i n g t h e j u r y o n c o m p a r a t i v e

f a u l t

. T h e t r i a l c o u r t i n c l u d e d a c o m p a r a t i v e f a u l t i n s t r u c t i o n i n t h e j u r y c h a r g e i n

a c c o r d a n c e w i t h t h e d e f e n d a n t s ’ a l l e g a t i o n t h a t p l a i n t i f f s f a i l e d t o a c t a s r e a s o n a b l e

p u r c h a s e r s o f r e a l e s t a t e b y p r o c e e d i n g t o c l o s i n g w i t h o u t r a i s i n g t h e i r o b j e c t i o n s t o t h e

m a n n e r i n w h i c h t h e a u c t i o n s a l e w a s c o n d u c t e d

. P l a i n t i f f s t a k e n o i s s u e w i t h t h e s u b s t a n c e

o f t h e j u r y i n s t r u c t i o n

, b u t a r g u e t h a t t h e S u p r e m e C o u r t ’ s o p i n i o n i n M e r c e r

, 1 3 4 S

. W

. 3 d

1 2 1 ( T e n n

. 2 0 0 4 )

, s h o u l d b e c o n s t r u e d a s h o l d i n g t h a t “ c o m p a r a t i v e f a u l t i s n o t t o b e

c o n s i d e r e d i n a p r o f

e s s i o n a l n e g l i g e n c e c a s e

. ” D e f e n d a n t s r e s p o n d t h a t M e r c e r ’ s h o l d i n g

“ t h a t f a u l t m a y n o t b e a s s e s s e d a g a i n s t a p a t i e n t i n a m e d i c a l m a l p r a c t i c e a c t i o n i n w h i c h

a p a t i e n t ’ s n e g l i g e n t c o n d u c t p r o v i d e s o n l y t h e o c c a s i o n f o r t h e m e d i c a l a t t e n t i o n

, c a r e

, o r

-11-t r e a t m e n t w h i c h i s t h e b a s i s f o r t h e a c t i o n

, ” i d

. a t 1 2 5 ( e m p h a s i s a d d e d )

, s h o u l d n o t b e

e x t r a p o l a t e d b e y o n d t h e m e d i c a l m a l p r a c t i c e c o n t e x t t o a p p l y t o a l l p r o f e s s i o n a l n e g l i g e n c e

a c t i o n s

.

W e n e e d n o t r e a c h t h e i s s u e o f M e r c e r ’ s a p p l i c a b i l i t y i n t h i s c a s e b e c a u s e

, e v e n

a s s u m i n g a r

g u e n d o t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i n s t r u c t i n g t h e j u r y o n c o m p a r a t i v e f a u l t

, i t

w o u l d n o t h a v e b e e n r e v e r s i b l e e r r o r

. R e v e r s a l f o r e r r o r i n a j u r y i n s t r u c t i o n “ i s o n l y

w a r r a n t e d

. . . i f t h e t r i a l c o u r t ’ s e r r o r ‘ m o r e p r o b a b l y t h a n n o t a f f e c t e d t h e j u d g m e n t o r

w o u l d r e s u l t i n p r e

j u d i c e t o t h e j u d i c i a l p r o c e s s

. ’ ” T r o u p v

. F i s c h e r S t e e l C o r p

. , 2 3 6

S

. W

. 3 d 1 4 3

, 1 4 9 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) ( q u o t i n g T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 6 ( b ) )

. T h e v e r d i c t f o r m a s k e d t h e

j u r y t o a n s w e r t h e q u e s t i o n “ [ d ] o y o u f i n d t h a t t h e D e f

e n d a n t s w e r e a t f

a u l t i n t h i s m a t t e r

, ”

a n d t h e y a n s w e r e d “ N o

. ” I f t h e j u r y h a d a n s w e r e d “ Y e s

, ” t h e y w e r e f u r t h e r i n s t r u c t e d t o

a n s w e r w h e t h e r t h e p l a i n t i f f s w e r e a t f

a u l t

, a n d t o a s s i g n p e r c e n t a g e o f f a u l t

. B e c a u s e t h e

j u r y f o u n d n o f

a u l t o n t h e p a r t o f d e f e n d a n t s

, t h e y d i d n o t r e a c h t h e c o m p a r a t i v e f a u l t

a n a l y s i s

. C o n s e q u e n t l y

, t h e c o m p a r a t i v e f a u l t i n s t r u c t i o n d i d n o t a f f e c t t h e j u d g m e n t o r

p r e j u d i c e t h e j u d i c i a l p r o c e s s

, a n d t h u s e v e n i f i t h a d b e e n e r r o r

, i t w o u l d n o t c o n s t i t u t e a

g r o u n d f o r r e v e r s a l

.

V I

.

F i n a l l y

, p l a i n t i f

f s a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i n s t r u c t i n g t h e j u r y r e g a r d i n g t h e

e x e r c i s e o f p r o f

e s s i o n a l a u c t i o n e e r d i s c r e t i o n

. T h e t r i a l c o u r t ’ s j u r y i n s t r u c t i o n s t a t e s

, i n

p e r t i n e n t p a r t

, t h a t “ [ p ] r o f e s s i o n a l s

, s u c h a s a u c t i o n e e r s

, a r e a l l o w e d r e a s o n a b l e d i s c r e t i o n

i n t h e p e r f

o r m a n c e o f t h e i r d u t i e s

. A u c t i o n e e r s h a v e d i s c r e t i o n i n t h e c o n d u c t o f t h e s a l e a n d

a c c e p t a n c e o f b i d s

. ” P l a i n t i f f s ’ a u c t i o n e e r i n g e x p e r t

, M r

. S t e p h e n s o n

, t e s t i f i e d a t t r i a l a s

f o l l o w s o n t h i s p o i n t :

Q : N o w

, y o u w o u l d a g r e e

, s i r

, t h a t t h e a u c t i o n e e r i s i n t o t a l a n d

c o m p l e t e c o n t r o l o f t h e a u c t i o n ; c o r r e c t ?

A : Y e s

, s i r

.

Q : T h e a u c t i o n e e r h a s d i s c r e t i o n t o m a k e v a r i o u s d e c i s i o n s o n

h o w t h e a u c t i o n i s t o b e c o n d u c t e d

, c o r r e c t ?

A : Y e s

, s i r

.

Q : H e d e t e r m i n e s w h e n t h e a u c t i o n s t a r t s a n d e n d s

, r i g h t ?

A : Y e s

, s i r

.

-12-* * *

Q : N o w

, t h e g o a l o f a n a u c t i o n i s t o g e t t h e h i g h e s t p r i c e f o r t h e

p r o p e r t y

, i s i t n o t ?

A : Y e s

.

Q : O k a y

. N o w

, a n d y o u h a v e t h e d i s c r e t i o n t o a l l o w a b i d d e r

m o r e t i m e t o b i d

, d o y o u n o t ?

A : Y e s

, y o u d o

.

* * *

Q : M r

. G l a s c o c k h a d d i s c r e t i o n k n o w i n g w h a t h e k n e w a b o u t

M r

. C a r d

, k n o w i n g w h a t h e k n e w a b o u t h i s f i n a n c i a l

w h e r e w i t h a l a n d w h e t h e r h e w a s a l e g i t i m a t e b i d d e r o r n o t

, h e

h a d t h e d i s c r e t i o n w h e t h e r o r n o t t o a l l o w m o r e t i m e t o b i d ;

c o r r e c t ?

A : H e d i d

.

Q : A n d s o

, r e a l l y

, w h a t w e ’ r e h e r e a b o u t t o d a y i s w h e t h e r M r

.

G l a s c o c k a n d M r

. D i x o n p r o p e r l y e x e r c i s e d t h e i r d i s c r e t i o n ;

c o r r e c t ?

A : Y e s

.

D e f e n d a n t s p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f t w o o t h e r a u c t i o n e x p e r t s w h o t e s t i f i e d s i m i l a r l y t o

p l a i n t i f f s ’ e x p e r t r e g a r d i n g a u c t i o n e e r d i s c r e t i o n i n c o n d u c t i n g a n a u c t i o n s a l e

. P l a i n t i f f s

h a v e c i t e d n o l e g a l a u t h o r i t y s u g g e s t i n g t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s i n s t r u c t i o n w a s e r r o n e o u s a s a

m a t t e r o f l a w

. S e e g e n e r a l l y 7 A m

. J u r

. 2 d A u c t i o n s a n d A u c t i o n e e r s § 3 2 ( “ A n a u c t i o n e e r

i s p o s s e s s e d o f a l a r g e m e a s u r e o f d i s c r e t i o n i n t h e c o n d u c t o f t h e s a l e a n d t h e a c c e p t a n c e o f

b i d s ” )

. W e h o l d t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r i n i t s j u r y i n s t r u c t i o n r e g a r d i n g a u c t i o n e e r

d i s c r e t i o n

.

-13-V I I

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. C o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d t o t h e

a p p e l l a n t s

, S p e n c e r D

. L a n d a n d A c t i o n B u i l d i n g a n d D e v e l o p m e n t

, L L C

. T h i s c a s e i s

r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t f o r c o l l e c t i o n o f c o s t s b e l o w

, p u r s u a n t t o a p p l i c a b l e l a w

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C H A R L E S D

. S U S A N O

, J R

. , P R E S I D I N G J U D G E

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