## COURT OF APPEALS

SECO ND DISTRICT OF T EXAS

FORT WORTH

N O

. 2

- 0 8

- 3 5 2

- C V

N A T I O N A L C I T Y M O R T G A G E C O M P A N Y A P P E L L A N T

V

.

C A R O L Y N A

. A D A M S A P P E L L E E

- - - - - - - - - - - -

F R O M T H E 1 4 1 S T D I S T R I C T C O U R T O F T A R R A N T C O U N T Y

- - - - - - - - - - - -



### O P I N I O N O N R E H E A R I N G

- - - - - - - - - - - -

I

. I n t r o d u c t i o n

I n o n e i s s u e

, A p p e l l a n t N a t i o n a l C i t y M o r t g a g e C o m p a n y ( “ N C M ” ) a s s e r t s

t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f a i l i n g t o e n t e r a j u d g m e n t a w a r d i n g N C M i t s

a t t o r n e y s ’ f e e s

. W h i l e w e d e n y N C M ’ s m o t i o n f o r r e h e a r i n g

, w e w i t h d r a w o u r

e a r l i e r o p i n i o n a n d j u d g m e n t o f F e b r u a r y 2 5

, 2 0 1 0

, a n d s u b s t i t u t e t h e

f o l l o w i n g

. W e a f

f i r m

.I I

. F a c t u a l a n d P r o c e d u r a l H i s t o r y

I n M a r c h 2 0 0 3

, A p p e l l e e C a r o l y n A

. A d a m s c o n t r a c t e d w i t h S t e v e

P a u l s e n P r o p e r t i e s

, L t d

. f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a n e w h o m e

. I n A p r i l 2 0 0 3

, s h e

o b t a i n e d f i n a n c i n g f o r t h e c o n s t r u c t i o n t h r o u g h N C M

, e x e c u t i n g a

C o n s t r u c t i o n /

P e r m a n e n t L o a n A g r e e m e n t ( t h e “ L o a n A g r e e m e n t ” )

, a P r o m i s s o r y

N o t e ( t h e “ N o t e ” ) i n t h e a m o u n t o f $ 2 0 2

, 8 0 0

, a n d a D i s b u r s e m e n t

A u t h o r i z a t i o n f o r m

, w h i c h a l l o w e d N C M t o d i s b u r s e f u n d s t o P a u l s e n u p o n

N C M ’ s r e c e i p t o f e i t h e r a w r i t t e n o r v e r b a l d r a w r e q u e s t f r o m P a u l s e n o r

C a r o l y n

.

O n S e p t e m b e r 1 2

, 2 0 0 3

, C a r o l y n ’ s s o n

, M u r r a y A d a m s

, m e t w i t h P a u l s e n

t o d i s c u s s t h e c o m p l e t i o n d a t e o f C a r o l y n ’ s h o u s e

. D u r i n g t h e c o n v e r s a t i o n

,

P a u l s e n a d v i s e d M u r r a y t h a t t h e r e h a d b e e n s o m e d e l a y s b u t t h a t h e i n t e n d e d

t o p e r s o n a l l y s u p e r

v i s e t h e j o b f r o m t h a t p o i n t o n

. T w o d a y s l a t e r

, d u r i n g a

t e l e p h o n e c o n v e r s a t i o n w i t h P a u l s e n

, M u r r a y c l a i m e d t h a t P a u l s e n q u i t t h e j o b

a n d t o l d M u r r a y t o c o n t a c t a l a w y e r

. P a u l s e n

, o n t h e o t h e r h a n d

, c l a i m e d t h a t

h e o n l y t o l d M u r r a y t h a t h e w a s n o t g o i n g t o c o m p l e t e t h e j o b b e c a u s e M u r r a y

h a d t h r e a t e n e d t o k i l l h i m

.

O n S e p t e m b e r 1 5

, 2 0 0 3

, M u r r a y c a l l e d N C M ’ s h o m e o f f i c e i n O h i o a n d

s p o k e w i t h C h a r l e s D i x o n a b o u t P a u l s e n q u i t t i n g t h e j o b

. D i x o n a l l e g e d l y

c o n f i r m e d t h a t t h e r e w e r e n o d r a w s p e n d i n g a t t h a t t i m e a n d t h a t N C M w o u l d

2n o l o n g e r h o n o r P a u l s e n ’ s d r a w r e q u e s t s

. D i x o n a l s o i n s t r u c t e d M u r r a y t o h a v e

C a r o l y n c o n t a c t N C M ’ s S o u t h l a k e o f f i c e a n d i n f o r m s o m e o n e t h e r e t h a t P a u l s e n

h a d q u i t t h e j o b

. T h e n e x t m o r n i n g

, C a r o l y n c a l l e d t h e S o u t h l a k e o f f i c e a n d

s p o k e w i t h B o n n i e D o r a n

, t h e d i s t r i c t m a n a g e r

. C a r o l y n i n f o r m e d D o r a n t h a t

P a u l s e n h a d q u i t t h e j o b a n d t h a t N C M s h o u l d n o l o n g e r h o n o r P a u l s e n ’ s d r a w

r e q u e s t s

.

O n S e p t e m b e r 1 7

, 2 0 0 3

, P a u l s e n s u b m i t t e d a r e q u e s t f o r d i s b u r s e m e n t

t o N C M i n t h e a m o u n t o f $ 3 3

, 3 2 0

. O n S e p t e m b e r 1 8

, 2 0 0 3

, L a r r y B r a c k e n

,

C a r o l y n ’ s a t t o r n e y

, f a x e d a l e t t e r t o P a u l s e n a n d t o N C M ’ s S o u t h l a k e o f f i c e

i n s t r u c t i n g N C M t h a t n o m o r e p a y m e n t s w e r e t o b e m a d e t o P a u l s e n a n d

r e q u e s t i n g t h a t P a u l s e n o r a n o t h e r b u i l d e r c o m p l e t e t h e c o n s t r u c t i o n b y O c t o b e r

1 4

, 2 0 0 3

, o r t h a t o t h e r a c c o m m o d a t i o n s b e m a d e

. O n t h a t s a m e d a y

, N C M

p a i d P a u l s e n t h e $ 3 3

, 3 2 0 h e h a d r e q u e s t e d t h e d a y b e f o r e

.

S u b s e q u e n t l y

, C a r o l y n s u e d N C M f o r d e c l a r a t o r y r e l i e f

, b r e a c h o f

c o n t r a c t

, d e c e p t i v e t r a d e p r a c t i c e s

, c o n s p i r a c y

, c o m m o n l a w u n r e a s o n a b l e

c o l l e c t i o n e f

f o r t s

, a n d v i o l a t i o n o f t h e T e x a s D e b t C o l l e c t i o n P r a c t i c e s A c t

( “ T D C P A ” )

. N C M f i l e d a c o u n t e r

- c l a i m f o r c o n t r a c t u a l i n d e m n i t y

. A t t r i a l

, t h e

o n l y c l a i m s a g a i n s t N C M s u b m i t t e d t o t h e j u r y w e r e b r e a c h o f c o n t r a c t a n d

p u r p o r t e d v i o l a t i o n s o f t h e T D C P A

.

3A f t e r a t r i a l o n t h e m e r i t s

, t h e j u r y f o u n d t h a t : ( 1 ) N C M d i d n o t b r e a c h

t h e L o a n A g r e e m e n t w i t h C a r o l y n

, ( 2 ) N C M d i d n o t v i o l a t e t h e T D C P A

, a n d ( 3 )

C a r o l y n w a s n o t e n t i t l e d t o a t t o r n e y ’ s f e e s a g a i n s t N C M

. T h e j u r y a l s o f o u n d

t h a t a r e a s o n a b l e a n d n e c e s s a r y f e e f o r t h e s e r

v i c e s o f N C M ’ s a t t o r n e y s w a s

$ 1 7 4

, 5 0 0

.

O n M a r c h 7

, 2 0 0 8

, N C M a n d P a u l s e n f i l e d a j o i n t m o t i o n f o r e n t r y o f

j u d g m e n t c o n s i s t e n t w i t h t h e j u r y ’ s v e r d i c t

. T h e r e a f t e r

, C a r o l y n f i l e d a m o t i o n

f o r j u d g m e n t n o t w i t h s t a n d i n g t h e v e r d i c t ( “ J N O V ” ) a n d a r e s p o n s e a n d

o b j e c t i o n t o N C M a n d P a u l s e n ’ s m o t i o n f o r e n t r y o f j u d g m e n t

. I n h e r m o t i o n

,

C a r o l y n a s s e r t e d t e n g r o u n d s o n w h i c h t h e t r i a l c o u r t s h o u l d d i s r e g a r d t h e

j u r y ’ s v e r d i c t a n d e n t e r a t a k e n o t h i n g j u d g m e n t

. O f t h o s e t e n g r o u n d s

, o n l y

f o u r w e r e a p p l i c a b l e t o N C M : 1 ) t h e j u r y ’ s a n s w e r t o j u r

y q u e s t i o n n u m b e r

o n e 1 s h o u l d b e d i s r e g a r d e d b e c a u s e t h e a n s w e r “ y e s ” w a s m a r k e d o u t a n d “ n o ”

w a s w r i t t e n b e s i d e i t w i t h s c r i b b l e d i n i t i a l s ; 2 ) t h e j u r y ’ s a n s w e r t o j u r

y

q u e s t i o n n u m b e r t w e n t y 2 s h o u l d b e d i s r e g a r d e d b e c a u s e j u r y q u e s t i o n n u m b e r

o n e w a s c o n f l i c t i n g

, i n c o m p l e t e

, a n d u n r e s p o n s i v e ; 3 ) t h e j u r y ’ s a n s w e r t o j u r

y

1

 J u r y q u e s t i o n n u m b e r o n e a s k e d

, “ D i d [ N C M ] f a i l t o c o m p l y w i t h

t e r m s o f t h e C o n s t r u c t i o n / P e r m a n e n t L o a n A g r e e m e n t ? ”

2

 J u r y q u e s t i o n n u m b e r t w e n t y a s k e d

, “ W h a t i s a r e a s o n a b l e f e e f o r t h e

n e c e s s a r

y s e r v i c e s o f [ N C M ’ s ] a t t o r n e y s i n t h i s c a s e

, s t a t e d i n d o l l a r s a n d

c e n t s ? ”

4q u e s t i o n n u m b e r t w e n t y s h o u l d b e d i s r e g a r d e d b e c a u s e t h e r e w a s l e g a l l y a n d

f a c t u a l l y i n s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t o w a r r a n t t h e s u b m i s s i o n o f q u e s t i o n n u m b e r

t w e n t y ; a n d 4 ) t h e j u r y ’ s a n s w e r s t o j u r

y q u e s t i o n s o n e t h r o u g h t w e n t y s h o u l d

b e d i s r e g a r d e d b e c a u s e t h e t r i a l c o u r t e r r o n e o u s l y i n s t r u c t e d t h e j u r y c o n c e r n i n g

t h e d o l l a r a m o u n t o f C a r o l y n ’ s c o n t r a c t u a l d a m a g e c l a i m ; t h e r e b y

, c o m m e n t i n g

o n t h e w e i g h t o f t h e e v i d e n c e

.

O n J u n e 5

, 2 0 0 8

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a j u d g m e n t t h a t a l l p a r t i e s t a k e

n o t h i n g b y w a y o f t h e i r c l a i m s

, w i t h c o u r t c o s t s t o b e t a x e d a g a i n s t C a r o l y n

.

O n e w e e k l a t e r

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r d e n y i n g N C M a n d P a u l s e n ’ s

j o i n t m o t i o n f o r e n t r

y o f j u d g m e n t

. S u b s e q u e n t l y

, N C M f i l e d a m o t i o n t o a l t e r

,

m o d i f y

, o r a m e n d j u d g m e n t

, a r g u i n g t h a t

, a s a m a t t e r o f l a w

, N C M w a s e n t i t l e d

t o r e c o v e r a l l o f i t s a t t o r n e y s ’ f e e s

. N C M ’ s m o t i o n w a s o v e r r u l e d b y o p e r a t i o n

o f l a w

. S e e T e x

. R

. C i v

. P

. 3 2 9 b ( c )

. T h i s a p p e a l f o l l o w e d

.

I I I

. D i s c u s s i o n

I n i t s s o l e i s s u e

, N C M a r g u e s t h a t t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n

b e c a u s e t h e a w a r d o f a t t o r n e y s ’ f e e s t o N C M w a s m a n d a t o r y u n d e r t h e L o a n

A g r e e m e n t a n d T e x a s l a w

. I n r e s p o n s e

, C a r o l y n a s s e r t s t h a t t h i s c o u r t m u s t

a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d e n i a l o f a t t o r n e y s ’ f e e s b e c a u s e N C M a p p e a l s f r o m a

J N O V a n d N C M f a i l e d t o c h a l l e n g e a l l t h e g r o u n d s u p o n w h i c h t h e t r i a l c o u r t

5c o u l d h a v e e n t e r e d a J N O V

. T h i s c a s e

, h o w e v e r

, i s p r o c e d u r a l l y a w k w a r d i n

t h a t i t d o e s n o t f i t w i t h i n t h e t r a d i t i o n a l s t a n d a r d o f r e v i e w f o r J N O V

. 3

H e r e

, N C M d o e s n o t c h a l l e n g e t h e t r i a l c o u r t ’ s s e t t i n g a s i d e o f t h e j u r y

v e r d i c t a n d e n t e r i n g a j u d g m e n t i n c o n f l i c t w i t h t h a t v e r d i c t

— a c h a l l e n g e

r e q u i r i n g t h i s c o u r t t o l o o k a t t h e j u r y ’ s f i n d i n g s

. I n s t e a d

, N C M c o m p l a i n s

a b o u t t h e t r i a l c o u r t ’ s f a i l u r e t o d e t e r m i n e

, a s a m a t t e r o f l a w

, t h a t N C M w a s

e n t i t l e d t o a t t o r n e y s ’ f e e s

— a l e g a l i s s u e

, r e q u i r i n g n o i n q u i r y i n t o t h e j u r

y ’ s

f i n d i n g s

. S e e H o l l a n d v

. W a l

- M a r t S t o r e s

, 1 S

. W

. 3 d 9 1

, 9 4 ( T e x

. 1 9 9 9 )

( h o l d i n g t h a t t h e d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r a t t o r n e y s ’ f e e s a r e a v a i l a b l e i n a

p a r t i c u l a r

c a s e i s a q u e s t i o n o f l a w

, w h i c h i s r e v i e w e d b y t h i s c o u r t u n d e r t h e

d e n o v o s t a n d a r d )

. T h u s

, t h e J N O V s t a n d a r d i s i n a p p l i c a b l e

.

A t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t o a w a r d a t t o r n e y s ’ f e e s i s

r e v i e w e d f o r a b u s e o f d i s c r e t i o n

. S e e A r m s t r o n g v

. S t e p p e s A p a r t m e n t s

, L t d

. ,

5 7 S

. W

. 3 d 3 7

, 5 0 ( T e x

. A p p

. — F o r t W o r t h 2 0 0 1

, p e t

. d e n i e d )

, c e r t

. d e n i e d

,

3

 A t r i a l c o u r t m a y d i s r e g a r d a j u r y v e r d i c t a n d r e n d e r j u d g m e n t

n o t w i t h s t a n d i n g t h e v e r d i c t ( “ J N O V ” ) i f n o e v i d e n c e s u p p o r t s t h e j u r y ’ s f i n d i n g s

o n i s s u e s n e c e s s a r

y t o l i a b i l i t y o r i f a d i r e c t e d v e r d i c t w o u l d h a v e b e e n p r o p e r

. S e e T e x

. R

. C i v

. P

. 3 0 1 ; T i l l e r v

. M c L u r e

, 1 2 1 S

. W

. 3 d 7 0 9

, 7 1 3 ( T e x

. 2 0 0 3 ) ;

F o r t B e n d C o u n t y D r a i n a g e D i s t

. v

. S b r u s c h

, 8 1 8 S

. W

. 2 d 3 9 2

, 3 9 4 ( T e x

.

1 9 9 1 )

. I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y r e n d e r i n g a J N O V

, w e

v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e v e r d i c t u n d e r t h e w e l l

s e t t l e d s t a n d a r d s t h a t g o v e r n l e g a l s u f f i c i e n c y r e v i e w

. S e e W a l

- M a r t S t o r e s

,

I n c

. v

. M i l l e r

, 1 0 2 S

. W

. 3 d 7 0 6

, 7 0 9 ( T e x

. 2 0 0 3 )

.

65 3 6 U

. S

. 9 5 1 ( 2 0 0 2 )

. T o d e t e r m i n e w h e t h e r a t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n

,

w e m u s t d e c i d e w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t a c t e d w i t h o u t r e f e r e n c e t o a n y g u i d i n g

r u l e s o r p r i n c i p l e s ; i n o t h e r w o r d s

, w e m u s t d e c i d e w h e t h e r t h e a c t w a s

a r b i t r a r y o r u n r e a s o n a b l e

. L o w v

. H e n r y

, 2 2 1 S

. W

. 3 d 6 0 9

, 6 1 4 ( T e x

. 2 0 0 7 ) ;

C i r e v

. C u m m i n g s

, 1 3 4 S

. W

. 3 d 8 3 5

, 8 3 8

– 3 9 ( T e x

. 2 0 0 4 )

. A t r i a l c o u r t h a s n o

d i s c r e t i o n i n d e t e r m i n i n g w h a t t h e l a w i s o r a p p l y i n g t h e l a w t o t h e f a c t s

.

W a l k e r v

. P a c k e r

, 8 2 7 S

. W

. 2 d 8 3 3

, 8 4 0 ( T e x

. 1 9 9 2 )

. A t r i a l c o u r t ’ s e r r o n e o u s

l e g a l c o n c l u s i o n

, e v e n i n a n u n s e t t l e d a r e a o f l a w

, i s a n a b u s e o f d i s c r e t i o n

.

P e r r y v

. D e l R i o

, 6 6 S

. W

. 3 d 2 3 9

, 2 5 7 ( T e x

. 2 0 0 1 ) ( o r i g

. p r o c e e d i n g ) ; H u i e v

.

D e S h a z o

, 9 2 2 S

. W

. 2 d 9 2 0

, 9 2 7

– 2 8 ( T e x

. 1 9 9 6 ) ( o r i g

. p r o c e e d i n g )

.

G e n e r a l l y

, a p a r t y m a y n o t r e c o v e r a t t o r n e y s ’ f e e s u n l e s s s u c h a n a w a r d

i s a u t h o r i z e d b y s t a t u t e o r c o n t r a c t

. T o n y G u l l o M o t o r s I

, L

. P

. v

. C h a p a

, 2 1 2

S

. W

. 3 d 2 9 9

, 3 1 1 ( T e x

. 2 0 0 6 ) ; G X G

, I n c

. v

. T e x a c a l O i l & G a s

, 9 7 7 S

. W

. 2 d

4 0 3

, 4 2 4 ( T e x

. A p p

. — C o r p u s C h r i s t i 1 9 9 8

, p e t

. d e n i e d )

. N C M a s s e r t s t h a t t h e

L o a n A g r e e m e n t b e t w e e n i t s e l f a n d C a r o l y n i s a c o n t r a c t t h a t c o n t a i n s l a n g u a g e

m a k i n g t h e a w a r d o f a t t o r n e y s ’ f e e s t o N C M m a n d a t o r y

. T h e l a n g u a g e a t i s s u e

p r o v i d e s :

( x v i i ) T h a t [ N C M ] w i l l b e r e i m b u r s e d f o r a l l e x p e n s e s o f

a n y

k i n d

, i n c l u d i n g w i t h o u t l i m i t a t i o n a t t o r n e y ’ s f e e s

, t h a t

7m a y b e i n c u r r e d b y [ N C M ] i n c o n n e c t i o n w i t h o r a r i s i n g

o u t o f t h i s a g r e e m e n t

. . . 4

( x v i i i ) [ C A R O L Y N ] A G R E E S T H A T [ N C M ] A N D I T S A G E N T S

A N D A T T O R N E Y S W I L L B E I N D E M N I F I E D A N D H E L D

H A R M L E S S F R O M A N Y A N D A L L A C T I O N S

, C L A I M S

,

D E M A N D S

, D A M A G E S

, C O S T S

, E X P E N S E S

, A N D

O T H E R L I A B I L I T I E S

, I N C L U D I N G W I T H O U T

4

 A l t h o u g h t h e r e c o r d r e f l e c t s t h a t N C M u s e d l a n g u a g e f r o m t h i s

r e i m b u r s e m e n t p r o v i s i o n i n i t s p e t i t i o n

, N C M d i d n o t p l e a d r e i m b u r s e m e n t o f i t s

a t t o r n e y s ’ f e e s b u t

, i n s t e a d

, p l e a d e d c o n t r a c t u a l i n d e m n i t y

. S p e c i f i c a l l y

, N C M

p l e a d e d

C O U N T 1

- C O N T R A C T U A L I N D E M N I T Y

9

. N C M i n c o r p o r a t e s p a r a g r a p h s 1 t h r o u g h 8 a s i s s e t f o r t h h e r e i n

f u l l y v e r b a t i m

. [ P a r a g r a p h s 1 t h r o u g h 8 s e t f o r t h t h e f a c t u a l a n d

p r o c e d u r a l b a c k g r o u n d o f t h e c a s e

. ]

1 0

. A d a m s a g r e e d t o i n d e m n i f y a n d h o l d N C M h a r m l e s s f r o m a n y

a n d a l l c l a i m s a r i s i n g o u t o f t h e L o a n A g r e e m e n t

. T h e c l a i m s w h i c h

a r e t h e s u b j e c t m a t t e r o f t h i s l a w s u i t a r i s e o u t o f t h e L o a n

A g r e e m e n t

. N C M h a s b e e n f o r c e d t o i n c u r a t t o r n e y [ s ’ ] f e e s

, c o s t s

,

a n d o t h e r e x p e n s e s t o d e f e n d t h i s l a w s u i t

.

1 1

. A d a m s ’ s c o n d u c t h a s

, t h e r e f o r e

, p r o x i m a t e l y c a u s e d d a m a g e

t o N C M i n a n a m o u n t i n e x c e s s o f t h e m i n i m u m j u r i s d i c t i o n a l l i m i t

o f t h e C o u r t

.

N C M c o n c l u d e d b y a s k i n g t h e t r i a l c o u r t t o e n t e r a j u d g m e n t i n i t s f a v o r f o r

,

a m o n g o t h e r t h i n g s

, r e a s o n a b l e a n d n e c e s s a r y a t t o r n e y s ’ f e e s

. B e c a u s e N C M

p l e a d e d o n l y c o n t r a c t u a l i n d e m n i t y f o r i t s a t t o r n e y s ’ f e e s

, i t i s n o t e n t i t l e d t o

a n a w a r d o f a t t o r n e y s ’ f e e s u n d e r t h e L o a n A g r e e m e n t ’ s r e i m b u r s e m e n t

p r o v i s i o n

. S e e S m i t h v

. D e n e v e

, 2 8 5 S

. W

. 3 d 9 0 4

, 9 1 6 ( T e x

. A p p

. — D a l l a s

2 0 0 9

, n o p e t

. ) ( “ [ W ] h e n a p a r t y p l e a d s a s p e c i f i c g r o u n d f o r r e c o v e r y o f

a t t o r n e y ’ s f e e s

, t h e p a r t y i s l i m i t e d t o t h a t g r o u n d a n d c a n n o t r e c o v e r

a t t o r n e y ’ s f e e s o n a n o t h e r

, u n p l e a d e d g r o u n d

. ” )

.

8L I M I T A T I O N A T T O R N E Y ’ S F E E S

, T H A T A N Y S U C H

P A R T I E S M A Y I N C U R O R T H A T I N A N Y W A Y R E L A T E

T O O R A R I S E O U T O F T H E C O N S T R U C T I O N O F T H E

I M P R O V E M E N T S

, I N C L U D I N G W I T H O U T L I M I T A T I O N

T H O S E A R I S I N G O U T O F T H E N E G L I G E N C E O F

[ N C M ]

. 5 [ E m p h a s i s i n o r i g i n a l

. ]

W h e n

, a s h e r e

, w e c o n s t r u e a w r i t t e n c o n t r a c t

, w e “ a s c e r t a i n t h e t r u e

i n t e n t o f t h e p a r t i e s a s e x p r e s s e d i n t h e i n s t r u m e n t

. ” S e e N a t ’ l U n i o n F i r e I n s

.

C o

. v

. C B I I n d u s

. , I n c

. , 9 0 7 S

. W

. 2 d 5 1 7

, 5 2 0 ( T e x

. 1 9 9 5 )

. I n d e c i d i n g

w h e t h e r a c o n t r a c t i s a m b i g u o u s

, w e c o n s i d e r t h e w r i t t e n i n s t r u m e n t a s a

w h o l e a n d d e t e r m i n e i f i t i s s u b j e c t t o m o r e t h a n o n e r e a s o n a b l e i n t e r p r e t a t i o n

i n l i g h t o f t h e c i r c u m s t a n c e s p r e s e n t a t t h e t i m e o f i t s f o r m a t i o n

. G r a i n D e a l e r s

M u t

. I n s

. C o

. v

. M c K e e

, 9 4 3 S

. W

. 2 d 4 5 5

, 4 5 8 ( T e x

. 1 9 9 7 )

. I f t h e c o n t r a c t

c a n b e g i v e n a c e r t a i n o r d e f i n i t e l e g a l m e a n i n g

, i t i s n o t a m b i g u o u s a n d s h o u l d

b e c o n s t r u e d a s a m a t t e r o f l a w

. I d

. ; C B I I n d u s

. , 9 0 7 S

. W

. 2 d a t 5 2 0

.

T h e p r o v i s i o n o f t h e L o a n A g r e e m e n t u n d e r ( x v i i i ) i s c l e a r l y o n e o f

i n d e m n i t y

, a n d n e i t h e r p a r t y a r g u e s o t h e r w i s e

. A n i n d e m n i t y a g r e e m e n t a r i s e s

f r o m a p r o m i s e b y t h e i n d e m n i t o r t o s a f e g u a r d o r h o l d h a r m l e s s t h e i n d e m n i t e e

a g a i n s t e x i s t i n g o r f u t u r e l o s s

, l i a b i l i t y

, o r b o t h

. S e e D r e s s e r I n d u s

. , I n c

. v

.

P a g e P e t r o l e u m

, I n c

. , 8 5 3 S

. W

. 2 d 5 0 5

, 5 0 8 ( T e x

. 1 9 9 3 )

, r e v ’ d o n o t h e r

5

 F o r c o n v e n i e n c e

, w e h a v e s u b s t i t u t e d “ N C M ” f o r “ L e n d e r ” a n d

“ C a r o l y n ” f o r “ B o r r o w e r ” i n t h e q u o t e d v e r s i o n o f t h e L o a n A g r e e m e n t ’ s

p r o v i s i o n

.

9g r o u n d s

, 8 5 3 S

. W

. 2 d 5 0 5 ( T e x

. 1 9 9 3 ) ; W a l l e r s t e i n v

. S p i r t

, 8 S

. W

. 3 d 7 7 4

,

7 7 9 ( T e x

. A p p

. — A u s t i n 1 9 9 9

, n o p e t

. ) ; D e r r C o n s t r

. C o

. v

. C i t y o f H o u s t o n

,

8 4 6 S

. W

. 2 d 8 5 4

, 8 5 8 ( T e x

. A p p

. — H o u s t o n [ 1 4 t h D i s t

. ] 1 9 9 2

, n o w r i t )

. S u c h

i s t h e p l a i n i n t e n t o f t h e q u o t e d l a n g u a g e o f t h e L o a n A g r e e m e n t

.

T h a t b e i n g s a i d

, a d e f i n i n g c h a r a c t e r i s t i c o f a n i n d e m n i t y a g r e e m e n t i s

t h a t i t “ d o e s n o t a p p l y t o c l a i m s b e t w e e n t h e p a r t i e s t o t h e a g r e e m e n t

. ”

W a l l e r s t e i n

, 8 S

. W

. 3 d a t 7 8 0 ( c i t i n g D e r r C o n s t r

. , 8 4 6 S

. W

. 2 d a t 8 5 8 )

. “ [ A ]

c o n t r a c t o f i n d e m n i t y d o e s n o t r e l a t e t o l i a b i l i t y c l a i m s b e t w e e n t h e p a r t i e s t o

t h e a g r e e m e n t b u t

, o f n e c e s s i t y

, o b l i g a t e s t h e i n d e m n i t o r t o p r o t e c t t h e

i n d e m n i t e e a g a i n s t l i a b i l i t y c l a i m s o f p e r s o n s n o t a p a r t y t o t h e a g r e e m e n t

. ”

D r e s s e r I n d u s

. , I n c

. , 8 2 1 S

. W

. 2 d a t 3 6 2

– 6 3

.

T h u s

, b e c a u s e b o t h N C M a n d C a r o l y n a r e p a r t i e s t o t h e i n d e m n i t y

a g r e e m e n t

, t h e a g r e e m e n t

, a s a m a t t e r o f l a w

, d o e s n o t o b l i g a t e C a r o l y n t o p a y

N C M i t s a t t o r n e y s ’ f e e s i n c u r r e d i n d e f e n d i n g i t s e l f a g a i n s t C a r o l y n ’ s c l a i m s a n d

i n p r o s e c u t i n g i t s c o u n t e r c l a i m a g a i n s t C a r o l y n

. S e e M R O S o u t h w e s t

, I n c

. v

.

T a r g e t C o r p

. , 2 0 0 7 W L 4 4 0 3 9 1 2

, a t * 3 ( T e x

. A p p

. — S a n A n t o n i o D e c

. 1 9

,

2 0 0 7

, p e t

. d e n i e d ) ( m e m

. o p

. , n o t d e s i g n a t e d f o r p u b l i c a t i o n ) ( h o l d i n g

d e f e n d a n t c o u l d n o t r e c o v e r a t t o r n e y s ’ f e e s i n c u r r e d i n d e f e n d i n g t h e s u i t b a s e d

o n i n d e m n i t y p r o v i s i o n b e c a u s e t h e p r o v i s i o n d i d n o t a p p l y t o c l a i m s b e t w e e n

t h e p a r t i e s t o t h e a g r e e m e n t ) ; s e e a l s o B a i r d v

. L e a s e A c q u i s i t i o n P a r t n e r s

, I n c

. ,

1 0N o

. 0 3

- 9 9

- 0 0 7 7 3

- C V

, 2 0 0 0 W L 1 5 0 8 2 6 3

, a t * 4 ( T e x

. A p p

. — A u s t i n O c t

. 1 2

,

2 0 0 0

, n o p e t

. ) ( n o t d e s i g n a t e d f o r p u b l i c a t i o n ) ( c o n c l u d i n g t h e s a m e b a s e d o n

s i m i l a r i n d e m n i t y p r o v i s i o n )

. C o n s e q u e n t l y

, t h e t r i a l c o u r t d i d n o t a b u s e i t s

d i s c r e t i o n b y r e f u s i n g t o a w a r d N C M i t s a t t o r n e y s ’ f e e s u n d e r t h e L o a n

A g r e e m e n t a n d T e x a s l a w

. A c c o r d i n g l y

, w e o v e r r u l e N C M ’ s s o l e i s s u e

.

I V

. C o n c l u s i o n

H a v i n g o v e r r u l e d N C M ’ s s o l e i s s u e

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t

.

B O B M C C O Y

J U S T I C E

P A N E L : L I V I N G S T O N a n d M C C O Y

, J J

.

D E L I V E R E D : M a r c h 2 5

, 2 0 1 0

1 1