Número Identificador SEN 20 2 4

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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL X

MANGO TREE PROPERTIES, LLC Apelada
V. YAMIL COLÓN NÚÑEZ, SU ESPOSA FULANA DE TAL, Y LA SOCIEDAD LEGAL DE BIENES GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS; ASÍ COMO PABLO VARONA BORGES; Y PASEO 13, INC. Apelante KL AN202400393 Apelación

procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan

Caso Núm.: SJ2024CV02740

Sobre: Desahucio en Precario Procedimiento Sumario

Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Juez Barresi Ramos y la Jueza Santiago Calderón Lebrón Nieves, Juez Ponente



### SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 28 de mayo de 20 2 4

. El 18 de abril de 2024, compareció ante este Tribunal de Apelaciones Paseo 13, Inc. , (en adelante, Paseo 13 o parte apelante ), mediante recurso de Apelación . En el mismo nos solicita que revisemos la Sentencia emitida el 10 de abril de 2024 y notificada el 11 de abril de 2024 , por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan . En virtud del aludido dictamen, el foro a quo declaró Ha Lugar la Demanda presentada el 21 de marzo de 2024

por Mango Tree Properties, LLC (en adelante Mango Tree o parte apelada ) en cuanto al d esahucio de Paseo 13 y desestimó sin perjuicio , la reclamación de Reconvención instada por la parte apelante

. Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la Sentencia apelada

.KL AN202400393 2
I El caso que nos ocupa dio inicio el día 21 de marzo de 2024 , cuando Mango Tree interpuso ante el Tribunal de Primera Instancia

una Demanda de desahucio en precario en contra del Sr. Yamil Colón Núñez por sí y en representación de la Sociedad Legal de
Bienes Gananciales que compone con la señora Lucy De Jesús Pagán, así como contra Pablo Varona Borges y Paseo 13, Inc. En apretada síntesis, Mango Tree a legó que , estos últimos han ocupado ilegalmente, sin contrato y sin derecho alguno la posesión material y disfrute de una propiedad ubicada en el 13 Paseo de Diego, San Juan, Pu erto Rico, perteneciente a Mango, Tree. Aseveró que estos se han negado a desocupar la propiedad, a pesar de habérsele requerido expresamente. Mango Tree alegó, además, que la propiedad en cuestión ha pertenecido por décadas a los miembros y administrado res de la compañía , lo que subraya la importancia de su pronta restitución. En cuanto al señor Yamil Colón Núñez, la señora Lucy De Jesús Pagán y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta entre ambos , Mango Tree alegó que estos invadieron y ocuparo n la propiedad ubicada en 13 Paseo de Diego y procedieron a arrendarle la misma al señor Pablo Varona Borges y a Paseo 13, Inc., de la cual

es te último es el agente residente, presidente y secretario. Mango Tree le solicitó al foro primario que ordenara el desalojo de los que ocupaban ilegalmente la propiedad y que les ordenara el pago de los honorarios, costas y gastos a su favor. Diligenciados los Emplazamientos y Citación por Desahucio el 9 de abril de 2024, compareció ante el foro primario Pablo Varona Borges & Paseo 13, Inc. , mediante Moción Asumiendo representación Legal, Contestación a la Demanda, Reconvención y Solicitud para descalificar al Bufete Villarrubia, LLC

. En esencia, negaron l as alegaciones de la Demanda

. Entre sus defensas afirmat ivas, arguyóKLAN20 2400393 3

que, Paseo 13, a través de sus miembros, pusieron fin a las condiciones de abandono de la propiedad, le hicieron arreglos y reparaciones; invirtieron tiempo, dinero y esfuerzo en habilitar la propiedad y que Mango Tree pretende enriquecerse in justamente de los arreglos que se le hicieron a la aludida propiedad. Por tal razón, reclamó una suma no menor de cinco mil cincuenta y cinco dólares con veintiocho centavos ($5,055.28).
En la Reconvención reiteró que , durante los últimos cuatro
años Pase o 13 estuvo realizando arreglos, reparaciones e inversiones en la propiedad objeto de la controversia, que se encontraba en condiciones precarias e inhabitables. Alegó , además

que , la Notaria Nicole Stowell Alonso el 1ro de septiembre de 2023, otorgó la escritura de donación, a pesar de ser testigo del caso y abogada del bufete de la parte apelada

. Finalmente , acaecidas varias incidencias procesales, innecesarias pormenorizar, el 9 de abril de 2024 se celebró la vis ta evidenciar i a para dirimir la procedencia del desahucio. Subsiguientemente, el 10 de abril de 2024 , el foro a quo emitió la Sentencia apelada mediante la cual declaró Ha Lugar la Demanda en cuanto al d esahucio de Paseo 13 y desestimó sin perjuicio , la
R econvención instada por la parte apelante.
En su Sentencia el Tribunal de Primera Instancia, consignó las siguientes determinaciones de hechos:
1. La demandante Mango Tree es la titular de la propiedad ubicada en 13 Paseo de Diego, San Juan, Puerto Rico y descrita en la Escritura número 7, del 1 de septiembre de 2023, otorgada ante la Notaria Nicole Stowell Alon s o. 2. El 8 de abril de 2023 se emitió una Resolución Corporat iva de Mango Tree Properties, L [ LC ], mediante la cual se autoriza al Sr. Basil Andrew McManus t/c/c Drew McManus a comparecer en estos procedimientos en representación de dicha compañía.
3. El Sr. Pablo Varona Borges est[á] autorizado a representar en est e caso a Paseo 13.KL AN202400393 4

4. No existe un contrato de arrendamiento entre Mango Tree y Paseo 13 co n relación a la propiedad ubicada en 13 Paseo de Diego, San Juan, Puerto Rico y descrita en la Escritura número 7, del 1 de septiembre de 2023, otorgada ante la No taria Nicole Stowell Alonso.
5. Paseo 13 se encuentra actualmente ocupando la propiedad ubicada en 13 Paseo de Diego, San Juan, Puerto Rico y descrita en la Escritura número 7, del 1 de septiembre de 2023, otorgada ante la Notaria Nicole Stowell Alonso. Además, el foro primario concluyó lo siguiente:
POR TODO LO CUAL , tras atender las particularidades del caso a la luz de la norma aplicable y los fundamentos antes expuestos, se dicta Sentencia declarando HA LUGAR la demanda en cuanto al Desahucio de Paseo 13 y se desestima sin perjuicio la reclamación de Reconvención presentada por Paseo 13. Se dispone conforme al Artículo 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA § 2832, una fianza en apelación de $100.00 en caso de recurrirse de la presente Sentencia. El Recurso de Apelación a e sta Sentencia deberá interponerse en el término de cinco (5) días contados desde su notificación. Artículo 629 del Código de Enjuiciamiento Civil de 1933, según enmendado por la Ley Núm. 86 de 5 de junio de 2011. Por último, se tiene a la parte demandant e por desistida de la presente causa de acción contra el demandado Pablo Varona Borges, en virtud de lo de la Regla 39.1 (a) de las Reglas de Procedimiento Civil, se ordena el cierre y archivo del caso por desistimiento, con perjuicio en cuanto a este. Asi mismo, el Tribunal aprueba la estipulación alcanzada con los demandados Yamil Colón Núñez, su esposa Lucy De Jesús Pagan, y [l] a Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos, en sus precisos términos y condiciones. Así, estos se atendrán al est ricto cumplimiento de lo estipulado y de esta Sentencia. Se les apercibe que, de no cumplir con el acuerdo, la parte demandante podrá solicitar el lanzamiento. Se dicta esta Sentencia sin la imposición de costas, gastos, ni honorarios de abogado únicamen te en cuanto a los demandados Pablo Varona Borges, Yamil Colón Núñez, su esposa Lucy De Jesús Pagan, y [l]a Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos. El 16 de abril de 2024, Paseo 13 presentó M oción de Reconsideración para Relevo de Fianza en Apelación . La primeraKLAN20 2400393 5

instancia judicial emitió y notificó el 16 de abril de 2024 Orden Nhl Sin Efecto Fianza en Apelación , la cual se transcribe a continuación: Nada que proveer por falta de jurisdicción. Adviértase que el Artículo 630 del Código de Enjuiciamiento Civil no permite eximir del pago de fianza en apelación por la naturaleza de la representación legal del demandado, Mar [í] a Luis Blanes v. Alberto Valde juli y Pilar Muñiz , 73 DPR 2 (1952). Asimismo, al procedimiento sumario de desahucio no le asiste el derecho a solicitar reconsideración en el TPI, véase el Artículo 629 del mismo ordenamiento jurídico. A esos efectos, nuestro Tribunal Supremo ha expresad o que la característica medular de un procedimiento civil sumario es lograr, lo más rápido y económicamente posible, la reivindicación de determinados derechos, reduciendo al mínimo constitucionalmente permisible el elenco de garantías procesales, conlleva acortar términos, en ocasiones, hacerlos improrrogables y prescindir de ciertos trámites comunes al procesos ordinarios sin negar al demandado o querellado una oportunidad real de presentar efectivamente sus defensas. Se acepta que estos procedimientos su marios, en el fondo, constituyen unos tratos privilegiados y que su justificación responde a un interés gubernamental legítimo de atender prioritariamente ciertas causas de acción. Por ser la excepción, su aplicación está limitada a situaciones expresas e n que la Asamblea Legislativa ha reconocido la necesidad y trascendencia de reparar, en un breve plazo, algún agravio. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz , 130 DPR 226, 234 (1992). Inconforme, la parte apelante acudió ante este foro revisor mediante recurso de Apelación y esgrimió los siguientes señalamientos de error:
1. Erró el Tribunal de Primera Instancia al desestimar la Reconvención presentada por Paseo 13, pese a que esta tenía un derecho a retener la propiedad hasta tanto se le compensara por los costos incurridos en la limpieza y rehabilitación de la propiedad abandonada por la parte demandante

apelada, antes de que se ordenara su desahucio.
2. Erró el Tribunal de Primera Instancia al no descalificar al Bufete Villarrubio como representante legal de la parte demandante

apelada, a pesar de que las circunstancias particulares de este caso y la apariencia de parcialidad de la notaria, empleada y testigo del bufete, contravienen en el principio de la fe pública notarial e impiden qu e el Bufete Villarrubio represente a la apelada.
3. Erró el Tribunal de Primera Instancia al no relevar de imposición de la fianza en apelación a la parte demandada

- apelante, a pesar de esta estar representada por la Clínica de Asistencia Legal deKL AN202400393 6

la Facu ltad de Derecho de la Universidad Interamericana de Puerto Rico.
El 26 de abril de 2024, la parte apelada compareció mediante Alegato en Oposición a Recurso de Apelación y Solicitud de Desestimación

. Con el beneficio de la comparecencia de las partes procedemos a resolver.
II
A. Desahucio Respecto a la acción de desahucio, nuestro Máximo Foro ha expresado que esta es “el mecanismo que tiene el dueño o la dueña de un inmueble para recuperar la posesión de hecho de una propiedad, mediante el lanza miento o expulsión del arrendatario o precarista que la detenta sin pagar canon o merced alguna”. Cooperativa v. Colón Lebrón , 203 DPR 812, 820 (2020); Payano v.
Cruz , 2022 TSPR 78 (2022). El desahucio puede ser solicitado mediante un proceso sumario u or dinario. Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, 200 DPR 235, 240 (2018). El procedimiento de desahucio sumario está reglamentado por los Arts. 620

- 634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821

- 2838. Íd .; Payano v. Cruz , supra; ATPR v. SLG Volmar

- Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016). Esta reglamentación responde al interés del Estado en atender expeditamente la reclamación del dueño de un inmueble, cuyo derecho a poseer y disfrutar su propiedad ha sido interrumpido. Íd .; Cooperativa v. Colón Lebrón , supra, pág. 820; Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra, pág. 240. El objetivo de la acción de desahucio es recuperar la posesión de hecho de un bien inmueble. ATPR v. SLG Volmar

- Mathieu, supra, pág. 10. Según el Art. 620 del Código de Enjuicia miento Civil, las personas que pueden instar una acción de desahucio son los dueños de la finca,KLAN20 2400393 7

sus apoderados, los usufructuarios o cualquier otro que tenga derecho a disfrutarla y sus causahabientes. 32 LPRA sec. 2821. El Código de Enjuiciamiento Civil es el cuerpo legal que articula las normas vigentes sobre esta acción. 32 LPRA 2821, et
seq . Con relación al proceso de apelación de un desahucio, la Ley de Desahucio contiene un procedimiento especial. Acosta et al. v. Torres S.L.G. Ghigliott i , 186 DPR 984, 989 (2012)

. De otra parte, el procedimiento sumario de desahucio está reglament ad o en los Artículos 620 a 634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA § 2821

- 2838. Es preciso señalar que, mediante la Ley Núm. 86

- 2011, se enmendó el Artículo 629 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA § 2831, con el fin de reducir el término para apelar una sentencia de desahucio. Dicho Artículo dispone específicamente lo siguien te: Las apelaciones deberán interponerse en el término de cinco (5) días contados desde la fecha del archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas por la misma o sus abogados. En el antes citado estatuto, el legislador plasmó su clara intención en la Exposición de Motivos, que en su parte pertinente dispone: Las personas que optan por ofrecer sus viviendas para alquiler son selectivas en el proceso, con el fin de minimizar su riesgo como arrendador. A manera d e ejemplo, una de las principales quejas de éstos es que el trámite de desahucio resulta muy extenso en los tribunales, debido a, entre otras cosas, constantes suspensiones, lo que resulta en consecuencias desfavorables para el arrendador. Como bien se puede apreciar, el término jurisdiccional de treinta (30) días para apelar las determinaciones de los tribunales de primera instancia se redujo en la nueva ley a cinco (5) días. El texto del Art. 629, según enmendado, dispone que “[l]as apelac iones deberán interponerse en el término de cinco (5) días contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas por la misma o sus abogados”.KL AN202400393 8 Así, la sentencia de desahucio, de conformidad con el artí culo 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, es final y firme al expirar el término de cinco (5) días desde que se notifica la misma a los demandados. González v. López , 69 DPR 944, 947 (1949).
B. Descalificación de abogado La Regla 9.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, dispone lo siguiente respecto al poder de los tribunales para supervisar la conducta de los abogados: El Tribunal, en el ejercicio de su poder inherente de supervisar la conducta de los abogados y abogadas que postulan ante sí, podr á, a iniciativa propia o a solicitud de parte, imponer sanciones económicas o de otra naturaleza o descalificar a un abogado o abogada que incurra en conducta que constituya un obstáculo para la sana administración de la justicia o infrinja sus deberes hac ia el Tribunal, sus representados(as) o sus compañeros(as) abogados(as). Según dispuesto por nuestro ordenamiento jurídico, los procedimientos de descalificación de abogados no constituyen acciones disciplinarias de por sí. ORIL v. El Farmer Inc. , 204 DP R 229, 241 (2020); Job Connection Center v. Sups. Econo , 185 DPR 585, 596 (2012); Meléndez v. Caribbean Int ́l News , 151 DPR 649, 660 (2000). Puesto que, la descalificación es una medida preventiva que tiene como fin (1) evitar posibles infracciones a los cánones del Código de Ética Profesional o (2) evitar actos disruptivos de los abogados durante el trámite de un pleito. ORIL v. El Farmer Inc. , supra, pág. 241; Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág.
596. Es por lo que, los foros de instancia están facultados para evaluar y resolver las mociones de descalificación cuando estas sean presentadas en los casos que se ventilan ante sí. Liquilux Gas Corp. v. Berríos Zaragoza , 138 DPR 850, 864 (1995). Los jueces podrán descalifica r a los abogados si ello resulta necesario para lograr laKLAN20 2400393 9

solución justa, rápida y económica de los pleitos. ORIL v. El Farmer
Inc. , supra, pág. 241. Nuestro más Alto Foro ha dispuesto que “[a]l evaluar lo sustantivo en la procedencia de una descalificac ión, los tribu n ales deben hacer un análisis de la totalidad de las circunstancias para valorar si la actuación d el abogado constituye un acto disruptivo o si tiene el potencial de desembocar en una violación de los Cánones del Código de Ética Profesional”. Íd . pág. 242; Meléndez v. Caribbean Int ́l News , supra, pág. 662. La descalificación puede darse en dos instancias, ya sea (1) por orden del tribunal motu proprio , o (2) cuando el Tribunal accede a solicitud de una parte. En lo pertinente, cuando la part e adversa solicita la descalificación, el Tribunal Supremo ha expresado que, la mera presentación de la moción de descalificación no conlleva automáticamente la concesión de tal petición. ORIL v. El Farmer
Inc. , supra, pág. 242; Liquilux Gas Corp. v. Berr íos Zaragoza , supra, pág. 864. Cuando el tribunal evalúe una moción de descalificación, deberá además evaluar la totalidad de las circunstancias de acuerdo con los siguientes factores: (1) si el solicitante de la descalificación tiene legitimación activa para invocarla; (2) la gravedad de la posible violación ética involucrada; (3) la complejidad del derecho o los hechos pertinentes a la controversia y el expertise de los abogados implicados; (4) la etapa de los procedimientos en que surja la
controversia sobre descalificación y su posible efecto en cuanto a la solución justa, rápida y económica del caso, y (5) el propósito detrás de la descalificación, es decir, si la moción se está utilizando como mecanismo para dilatar los procedimientos. Íd . págs. 242

- 2 43; Liquilux Gas Corp. v. Berríos Zaragoza , supra, págs. 864

- 865; Otano v. Vélez , 141 DPR 820, 828 (1996); Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, págs. 597

- 598. El juzgador de hechos podrá denegar una solicitud de descalificación presentada por un a parte adversa si entiende queKL AN202400393 10 esta ha sido interpuesta como una táctica dilatoria del procedimiento. Íd .; Otano v. Vélez , supra, pág. 828. También podrá ser denegada en instancias donde la solicitud sea considerada frívola o cuando se presenta con el pro pósito de intimidar a la parte adversa. Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág.
598. Cuando el tribunal atiende una moción de descalificación deberá analizar si la continuación de la representación legal podría causarle perjuicio o una desventa ja indebida en el caso a su solicitante. Íd .; ORIL v. El Farmer Inc. , supra, pág. 243. Asimismo, deberá sopesar el derecho que le asiste a toda persona de escoger con libertad su representación legal. Íd

. Finalmente, el abogado contra quien se interpon ga la moción de descalificación tiene derecho a ser oído y a presentar prueba a su favor. Íd .; Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág. 598. En el contexto de la Regla 52.1 de Procedimiento Civil, el Tribunal Supremo resolvió que, la desc alificación de un abogado tiene repercusiones que afectan potencialmente los derechos de las partes, el trámite de los procedimientos, el derecho de la libre selección de representación legal y los derechos del representante legal a ser descalificado, es p or lo que, es procedente la revisión interlocutoria. ORIL v. El Farmer Inc. , supra, pág. 244; Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág. 601. En estos casos, el más Alto Foro ha sido enfático en que “esperar a una apelación constituiría un fracaso irremediable de la justicia”. Íd. ; ORIL v. El
Farmer Inc. , supra, pág. 244. En Job Connection Center v. Sups.
Econo , supra, el Tribunal Supremo expresó que los tribunales apelativos estamos llamados a revisar la decisión sobre la descalificación, siempr e y cuando se demuestre que el foro de instancia abusó crasamente de su discreción, actuó con perjuicio o parcialidad, se equivocó en la interpretación o aplicación de cualquier norma procesal o de derecho sustantivo, y que laKLAN20 2400393 11

intervención en esta etapa ev itaría un perjuicio sustancial. ORIL v. El Farmer Inc. , supra, pág. 244. Además, la descalificación de un abogado no deberá imponerse ligeramente, puesto que, esta afecta aspectos tales como los derechos de las partes y el trámite de los procedimientos. Íd. El Tribunal Supremo ha destacado que la descalificación únicamente procederá cuando sea estrictamente necesario, pues se considera un remedio drástico que debe ser evitado si existen medidas menos onerosas que puedan asegurar la integridad del proces o judicial y el trato justo de las partes. Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág. 597; ORIL v. El Farmer
Inc. , supra, pág. 244. C. Deferencia al Tribunal de Primera Instancia Según es sabido, las determinaciones de hechos y de credibilidad del tribunal sentenciador deben ser merecedoras de gran deferencia por parte de los foros apelativos, puesto que, el juzgador de instancia es quien

– de ordinario

– se encuentra en mejor posición para aquilatar la prueba testifical. Pueblo v. Hernández Doble , 210 DPR 850, 864 (2022); Santiago Ortiz v. Real Legacy et al ., 206 DPR 194, 219 (2021); Dávila Nieves v. Meléndez Marín , 187 DPR 750, 770

- 771 (2013); Hernández Maldonado v. Taco Maker , 181 DPR 281, 289 (2011); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA , 177 DPR 341, 356 (2009). Bajo este supuesto, los foros de primera instancia tienen la oportunidad de oír, ver y apreciar el comportamiento de los testigos. Pueblo v. Hernández Doble , supra; Santiago Ortiz v. Real Legacy et al ., supra; Meléndez Vega v. El Vocero de PR , 189 DPR 123, 142 (2013). No obstante, la deferencia judicial no es absoluta, pues podrá ser preterida en ciertas instancias. Nuestro Máximo Foro ha reiterado que, los tribunales apelativos no debemos intervenir con las determinaciones ni las adjudicaciones de los juzgadores de primera instancia, salvo que medie pasión, prejuicio, parcialidad oKL AN202400393 12 error manifiesto. Pueblo v. Hernández Doble , supra ; Santiago Ortiz v. Real Legacy et al ., supra; Santiago Montañez v. Fr esenius Medical , 195 DPR 476, 490 (2016); Dávila Nieves v. Meléndez Marín , supra, pág. 753; Rodríguez et al. v. Hospital et al. , 186 DPR 889, 908

- 909 (2012); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA , supra. Como sabemos, “[l]a tarea de determinar cuándo un tribunal ha abusado de su discreción no es una fácil. Sin embargo, no tenemos duda de que el adecuado ejercicio de discreción judicial está estrechamente relacionado con el concepto de razonabilidad.” SLG Zapata

- Rivera v. J.F. Montalvo , 189 DPR 414, 434

- 435 (2013). Véase, además, Pueblo v. Rivera Montalvo , 205 DPR 352, 373 (2020); Umpierre Matos v. Juelle Abello , 203 DPR 254, 275 (2019), citando a Rivera y otros v. Bco. Popular , 152 DPR 140, 155 (2000). Es por lo que, nuestra más Alta C uria ha definido la discreción como “una forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para llegar a una conclusión justiciera.” Rivera et al. v. Arcos Dorados et al. , 2023 TSPR 65, 212 DPR ___ (2023); Pueblo v. Rivera Montalvo , supra, citando a Citibank et al. v. ACBI et al. , 200 DPR 724, 735 (2018); Medina Nazario v. McNeil Healthcare LLC , 194 DPR 723, 729 (2016); SLG Zapata

- Rivera v. J.F. Montalvo , supra, pág. 435, citando

a IG Builders et al. v. BBVAPR , 185 DPR 307, 338 (2012); Pueblo v.
Ri vera Santiago , 176 DPR 559, 580 (2009). Así, la discreción se “nutr[e] de un juicio racional apoyado en la razonabilidad y fundamentado en un sentido llano de justicia; no es función al antojo o voluntad de uno, sin tasa ni limitación alguna.” Citibank et al. v. ACBI et al. , supra, citando a SLG Zapata

- Rivera v. J.F. Montalvo , supra; Hietel v. PRTC , 182 DPR 451, 459 (2011); Santa Aponte v. Srio. del Senado , 105 DPR 750, 770 (1977). Ello “no significa poder para actuar en una forma u otra, haciendo abstracci ón del resto del Derecho.” SLG Zapata

- Rivera v. J.F. Montalvo , supra, citando a Bco. Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla ,KLAN20 2400393 13

144 DPR 651, 658 (1997); Hietel v. PRTC , supra, citando a Bco. Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla , supra. Esbozada la normativa jur ídica que enmarca la controversia de epígrafe, procedemos a aplicarla.
III
En su primer señalamiento de error , la parte apelante nos plantea que, incidió el foro primario al desestimar la Reconvención presentada por Paseo 13, pese a que esta tenía un derecho a retener la propiedad hasta tanto se le compensara por los costos incurridos en la limpieza y rehabilitación de la propiedad abandonada por la parte demandante

- apelada, antes de que se ordenara su desahucio. No le asiste la razón. Al examinar las alegaciones de la reconvención sobre este particular, notamos que, la parte apelante alegó que puso fin a las condiciones de abandono de la propiedad, le hizo arreglos y reparaciones; invirtió tiempo, din ero y esfuerzo en habilitar la propiedad en cuestión y que Mango Tree pretende enriquecerse injustamente de los arreglos que se le hicieron a la aludida propiedad. Por tal razón, reclamó una suma no menor de cinco mil cincuenta y cinco dólares con veintio cho centavos ($5,055.28) 1

. En primer lugar, e n el caso que nos ocupa, d e la prueba desfilada , admitida y aquilatada por el foro a quo , durante la vi s ta evidenciaria surge con meridiana claridad que, nunca exist ió un contrato de arrendamiento entre Mango Tree y Paseo 13 co n relación a la propiedad ubicada en 13 Paseo de Diego, San Juan, Puerto Rico y descrita en la Escritura número 7, del 1 de septiembre de 2023, otorgada ante la Notaria Nicole Stowell Alonso. Que dó demostrado

1 La parte apelante en su Reconvención no explicó con suficiente especificidad en qué consistieron dichas reparaciones, ni desglosó el costo total de las mismas, con identificación de cada una de las partidas.KL AN202400393 14 a satisfacción del foro primario y de este foro revisor , que Paseo 13 ha estado ocupando en precario la referida propiedad

. Por otro lado, l a parte apelante no de mostró ni tampoco surge del expediente que, de modo alguno, Mango Tree hubiese autorizado a Paseo 13 a ocupar la propiedad en cuestión y mucho menos, a realizar arreglos, reparaciones e inversiones en la propiedad objeto de la controversia. En vista de ello, la parte apelada no estaba obligada a resarcirle a la parte apelante la su ma reclamada por tal concepto. En vista de lo anterior concluimos que, el foro primario no cometió el primer error señalado.
Como segundo señalamiento de error , la parte apelante sostiene que, erró el Tribunal de Primera Instancia al no descalificar al Bu fete Villarrubio como representante legal de la parte demandante

- apelada, a pesar de que las circunstancias particulares de este caso y la apariencia de parcialidad de la N otaria, empleada y testigo del bufete, contravienen en el principio de la fe pública notarial e impiden que el Bufete Villarrubio represente a la apelada. No nos persuade. Sobre este particular, coincidimos con la primera instancia judicial en que, la participación de la licenciada Stowell Alonso como notaria, no es relevante a la hora de dirimir las controversias del caso, ya que no surge del expediente que esta fungiera co mo abogada de alguna de las partes. Tampoco está en controversia el negocio jurídico en el cual la Notario le impartió su fe notarial. Las meras alegaciones sin más, de la parte apelante, no son suficientes

para de sca lificar al Bufete Villarubi o . Conform e surge de la exposición del derecho que hicimos previamente, nuestra Alta Curia ha resuelto que, la mera presentación de la moción de descalificación no conlleva automáticamente la concesión de tal petición. ORIL v. El Farmer
Inc. , supra, pág. 242; Liqui lux Gas Corp. v. Berríos Zaragoza , supra,KLAN20 2400393 15

pág. 864. Cuando el tribunal evalúe una moción de descalificación, deberá además evaluar la totalidad de las circunstancias de acuerdo con los siguientes factores: (1) si el solicitante de la descalificación
tiene legitimación activa para invocarla; (2) la gravedad de la posible violación ética involucrada; (3) la complejidad del derecho o los hechos pertinentes a la controversia y el expertise de los abogados implicados; (4) la etapa de los procedimientos en que s urja la controversia sobre descalificación y su posible efecto en cuanto a la solución justa, rápida y económica del caso, y (5) el propósito detrás de la descalificación, es decir, si la moción se está utilizando como mecanismo para dilatar los procedimie ntos. Íd . págs. 242

- 243; Liquilux Gas Corp. v. Berríos Zaragoza , supra, págs. 864

- 865; Otano v. Vélez , supra, pág. 828; Job Connection Center v. Sups.
Econo , supra, págs. 597

- 598. El juzgador de hechos podrá denegar una solicitud de descalificación pres entada por una parte adversa si entiende que esta ha sido interpuesta como una táctica dilatoria del procedimiento. Íd .; Otano v. Vélez , supra, pág. 828. También podrá ser denegada en instancias donde la solicitud sea considerada frívola o cuando se presen ta con el propósito de intimidar a la parte adversa. Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág.
598. Cuando el tribunal atiende una moción de descalificación deberá analizar si la continuación de la representación legal podría causarle perjuicio o una desventaja indebida en el caso a su solicitante. Íd .; ORIL v. El Farmer Inc. , supra, pág. 243. Asimismo, deberá sopesar el derecho que le asiste a toda persona de escoger con libertad su representación legal. Íd

. Finalmente, el abogado contra quie n se interponga la moción de descalificación tiene derecho a ser oído y a presentar prueba a su favor. Íd .; Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág. 598.KL AN202400393 16 Respecto a nuestra facultad revisora en cuanto a la descalificación de la representación le gal de una parte, nuestro Tribunal Supremo expresó en Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, que, los tribunales apelativos estamos llamados a revisar la decisión sobre la descalificación, siempre y cuando se demuestre que el foro de instancia abusó crasamente de su discreción, actuó con perjuicio o parcialidad, se equivocó en la interpretación o aplicación de cualquier norma procesal o de derecho sustantivo, y que la intervención en esta etapa evitaría un perjuicio sustancial. ORIL v. El Farmer Inc. , supra, pág. 244. ( Énfasis nuestro ). Además, la descalificación de un abogado no deberá imponerse ligeramente, puesto que, esta afecta aspectos tales como los derechos de las partes y el trámite de los procedimientos. Íd. El Tribunal Supremo ha destacado que la descalificación únicamente procederá cuando sea estrictamente necesario, pues se considera un remedio drástico que debe ser evitado si existen medidas menos onerosas que puedan asegurar la integridad del proceso judicial y el trato jus to de las partes. Job Connection Center v. Sups. Econo , supra, pág. 597; ORIL v. El Farmer Inc. , supra, pág. 244. En la medida en que en el presente caso no están presentes los criterios doctrinarios antes esbozados para que intervengamos con la determina ción discrecional del foro primario de denegar la aludida descalificación, declinamos intervenir con la misma. Por último, en su tercer señalamiento de error , la parte apelante sostiene que, erró el Tribunal de Primera Instancia al no relevar de imposición de la fianza en apelación a la parte demandada

- apelante, a pesar de esta estar representada por la Clínica de Asistencia Legal de la Facultad de Derecho de la Universidad Interamericana de Puerto Rico. Le asiste la razón.KLAN20 2400393 17 Ahora bien, en la medida en que no hemos requerido la prestación de fianza en apelación, por no ser procedente en derecho, dicho señalamiento de error se tornó en académico. En vista de ello, dicho señalamiento de error, no requiere mayor análisis ni discusión.
VI Por los fundamentos ant es expuestos, se confirma la Sentencia apelada

. Notifíquese

. Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del Tribunal de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secre taria del Tribunal de Apelaciones