### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

May 22, 2 01 2 S es si on

JAMI E PAUL LEDBE TTE R and w ife , CHARLENE LE DBETT ER v.

DONALD L. SCHACHT

, E T A L



### .

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r H e n d e r s o n C o u n t y

N o

. 0 9 1 7 5 R o y B

. M o r g a n , J r

. , J u d g e

N o

. W 2 0 1 1

- 0 1 8 5 7

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A u g u s t 3 1

, 2 0 1 2

A f t e r p u r c h a s i n g a h o m e

, t h e p l a i n t i f f s s u e d t h e s e l l e r s ’ r e a l e s t a t e a g e n t u n d e r t h e T e n n e s s e e

R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t f o r f a i l i n g t o d i s c l o s e t h a t w o r k w a s d o n e o n t h e

f o u n d a t i o n o f t h e h o m e p r i o r t o t h e p u r c h a s e

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o

t h e r e a l e s t a t e a g e n t

, f

i n d i n g t h a t s h e h a d n o k n o w l e d g e o f a d v e r s e f a c t s a s d e f

i n e d b y t h e

T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t

. T h e p l a i n t i f f s a p p e a l

. W e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 ; A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. , W

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D A V ID R

. F A R M E R

,

J

. , a n d J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , j o i n e d

.

J o h n S

. L i t t l e

, H a i l e y H

. D a v i d

, J a c k s o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, J a m e s P a u l L e d b e t t e r

a n d w i f e

, C h a r l e n e L e d b e t t e r

R u s s e l l E

. R e v i e r e

, N a t h a n E

. S h e l b y

, J a c k s o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, L i n d a L i p s c o m b

O P I N I O NI

. F A C T S & P R O C E D U R A L H IS T O R Y

J a m i e a n d C h a r l e n e L e d b e t t e r p u r c h a s e d a h o u s e a n d l o t i n L e x i n g t o n

, T e n n e s s e e

, i n

D e c e m b e r 2 0 0 8

. I n N o v e m b e r 2 0 0 9

, t h e L e d b e t t e r s f i l e d t h i s l a w s u i t a g a i n s t t h e s e l l e r s

, a

r e l o c a t i o n c o m p a n y i n v o l v e d w i t h t h e s a l e

, a n d t h e s e l l e r s ’ r e a l e s t a t e a g e n t

, L i n d a

L i p s c o m b

. T h e L e d b e t t e r s a l l e g e d t h a t t h e d e f e n d a n t s h a d f

a i l e d t o d i s c l o s e t o t h e m t h e 1

e x i s t e n c e o f “ f

o u n d a t i o n a n d s t r u c t u r a l d e f e c t s ” i n t h e h o m e a n d “ r e p a i r a t t e m p t s ” t h a t t o o k

p l a c e p r i o r t o t h e s a l e

. T h e y c l a i m e d t h a t a s a r e s u l t o f e i t h e r t h e d e f e c t s t h e m s e l v e s o r “ t h e

s h i f t i n g i n t h e f

o u n d a t i o n w h i c h o c c u r r e d d u r i n g t h e r e p a i r w o r k

, ” t h e y w e r e “ e x p e r i e n c i n g

p r o b l e m s i n c l u d i n g b u t n o t l i m i t e d t o l o o s e g r o u t i n t h e t i l e f l o o r s a n d s h o w e r s

, c r a c k s i n t h e

w a l l s

, u n e v e n h a r d w o o d f l o o r i n g

, l o o s e e x t e r i o r s i d i n g a n d b r i c k

, a n d p l u m b i n g p r o b l e m s

. ”

T h e L e d b e t t e r s a l l e g e d t h a t M s

. L i p s c o m b h a d v i o l a t e d t h e T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y

D i s c l o s u r e A c t

, T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 1

, e t s e q

. , b y f a i l i n g t o d i s c l o s e h e r k n o w l e d g e

o f t h e d e f

e c t s

. M s

. L i p s c o m b f

i l e d a n a n s w e r

, a n d w r i t t e n d i s c o v e r y e n s u e d

. 2

I n S e p t e m b e r 2 0 1 0

, M s

. L i p s c o m b f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a l o n g w i t h

h e r o w n a f

f i d a v i t

, i n w h i c h s h e s t a t e d

, “ I h a d n o k n o w l e d g e o f a n y d e f e c t s i n t h e p r o p e r t y

o r o f a n y a d v e r s e i n f

o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f t h e p r o p e r t y

. ” M s

.

L i p s c o m b f

u r t h e r s t a t e d t h a t t h e L e d b e t t e r s h a d p e r s o n a l l y v i e w e d t h e p r o p e r t y p r i o r t o

c l o s i n g a n d h i r e d a h o m e i n s p e c t o r t o p e r f o r m a n i n s p e c t i o n f

o r t h e m

, a n d t h a t t h e

L e d b e t t e r s ’ h o m e i n s p e c t o r f o u n d n o p r o b l e m s w i t h t h e f o u n d a t i o n

. M s

. L i p s c o m b f i l e d t h e

h o m e i n s p e c t o r ’ s r e p o r t f r o m N o v e m b e r 2 0 0 8

, w h i c h c l a s s i f i e d t h e f

o u n d a t i o n a s

“ a c c e p t a b l e

, ” t h e m o s t f a v o r a b l e r a t i n g a v a i l a b l e o n t h e r e p o r t

. F i n a l l y

, M s

. L i p s c o m b

s u b m i t t e d a r e p o r t f

r o m a n e n g i n e e r w h o h a d e x a m i n e d t h e h o m e f o r a n y s t r u c t u r a l

d e f i c i e n c i e s i n M a y 2 0 0 8

, a p p r o x i m a t e l y s i x m o n t h s p r i o r t o t h e L e d b e t t e r s ’ p u r c h a s e o f t h e

h o m e

, w h i c h s t a t e d t h a t t h e h o u s e w a s s t r u c t u r a l l y s o u n d

. B a s e d u p o n t h i s e v i d e n c e

, M s

.

L i p s c o m b a r g u e d i n h e r m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t t h a t s h e h a d n e g a t e d a n e s s e n t i a l

e l e m e n t o f e a c h c l a i m a s s e r t e d b y t h e L e d b e t t e r s

, i

. e

. , t h a t s h e h a d k n o w l e d g e o f a n y a l l e g e d

d e f e c t

. A l t e r n a t i v e l y

, M s

. L i p s c o m b a r g u e d t h a t t h e L e d b e t t e r s ’ c o m p l a i n t w a s b a r r e d b y a n

“ a s i s ” c l a u s e i n t h e c o n t r a c t t h e y s i g n e d

.

Onl y the c la ims agains t M s. Li psc om b ar e a t i ssu e on app eal

. 1

T he Ledb et te rs ’ complai nt al le ged sev e r a l cau ses of act ion agains t the vario us def end ant s, 2

inc lud ing fr aud

, negli gence, viola ti on of the T enn ess e e R e s ide nti al Pro per ty Dis cl osu re Act

, T enn

. Code

Ann. § 66- 5- 201, et seq

., and viola ti on of the T enn ess ee Cons um er Pro te ct ion Act

, T enn

. Code Ann. §

47- 18- 101, et seq

. All of the se cl ai m s wer e eventu al ly dis m is sed

. On app eal

, the par ti es do not m ent ion the

cl ai m s for fr aud

, negli gence, and viola ti on of the T enn ess ee Cons um e r Pro te ct ion Act

. As suc h, we wil l

con fi ne our re view on app eal to whet her the tr ia l cou rt pro per ly dis m is sed the Ledb et te rs ’ cl ai m for viola ti on

of the T enn ess ee Resi den ti al Pro per ty Dis cl osu re Act

.

-2-A f t e r t h e p a r t i e s ’ d e p o s i t i o n s w e r e t a k e n

, t h e L e d b e t t e r s f i l e d a r e s p o n s e t o t h e m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a r g u i n g t h a t M s

. L i p s c o m b d i d i n f a c t h a v e k n o w l e d g e o f s t r u c t u r a l

d e f e c t s a n d r e p a i r s a t t h e p r o p e r t y p r i o r t o t h e s a l e

. T h e L e d b e t t e r s s u b m i t t e d a r e p o r t f r o m

a s t r u c t u r a l i n s p e c t i o n c o m p l e t e d i n N o v e m b e r 2 0 0 7

, a p p r o x i m a t e l y o n e y e a r p r i o r t o t h e i r

p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y

, i n w h i c h n u m e r o u s s t r u c t u r a l i s s u e s w e r e i d e n t i f i e d a n d r e p a i r s

w e r e r e c o m m e n d e d

. T h e s e r e p a i r s i n c l u d e d t h e i n s t a l l a t i o n o f a n “ L V L ” b e n e a t h o n e w a l l

d u e t o a n o v e r l o a d e d j o i s t ; t h e r e p l a c e m e n t o f w o o d p i e r s h i m s w i t h m e t a l s h i m s ; t h e

i n s t a l l a t i o n o f i n t e r m e d i a t e s u p p o r t p i e r s w h e r e s o m e g i r d e r s w e r e o v e r s p a n n e d ; t h e

r e p l a c e m e n t o f d r y

- s t a c k e d m a s o n r y b l o c k p i e r s w i t h r e b u i l t m o r t a r e d j o i n t s ; t h e i n s t a l l a t i o n

o f r e i n f o r c e m e n t w h e r e t h e I j o i s t h a d b e e n n o t c h e d t o a c c o m m o d a t e p i p i n g a n d d u c t w o r k ;

a n d s e c u r i n g t h e f

r a m i n g t o t h e f

o u n d a t i o n w i t h a n c h o r b o l t s

. T w o f o l l o w

- u p s t r u c t u r a l

i n s p e c t i o n s w e r e c o n d u c t e d i n J a n u a r y a n d F e b r u a r y o f 2 0 0 8

. M s

. L i p s c o m b w a s t h e l i s t i n g

a g e n t f o r t h e p r o p e r t y t h r o u g h o u t t h i s p e r i o d o f t i m e

, a n d t h e p e r s o n w h o c o m p l e t e d t h e

r e c o m m e n d e d r e p a i r s ( t h e o r i g i n a l b u i l d e r o f t h e h o u s e ) a l s o h a p p e n e d t o b e M s

. L i p s c o m b ’ s

l i v e

- i n b o y f

r i e n d

. D u r i n g h e r d e p o s i t i o n

, M s

. L i p s c o m b t e s t i f i e d t h a t s h e k n e w t h a t a

s t r u c t u r a l i n s p e c t i o n w a s p e r f o r m e d a t t h e h o u s e a n d t h a t s o m e a d d i t i o n a l w o r k o n t h e

f o u n d a t i o n w a s n e c e s s a r y i n r e s p o n s e t h e r e t o

. H o w e v e r

, s h e t e s t i f i e d t h a t s h e n e v e r s a w t h e

a c t u a l r e p o r t s f

r o m t h e i n s p e c t i o n s o r k n e w t h e e x t e n t o f t h e w o r k p e r f o r m e d

. M s

. L i p s c o m b

c h a r a c t e r i z e d t h e w o r k s i m p l y a s “ c o d e u p g r a d e s ” r a t h e r t h a n r e p a i r s

. S h e t e s t i f i e d t h a t

, i n

a n y e v e n t

, i t w a s h e r u n d e r s t a n d i n g t h a t a l l o f t h e r e c o m m e n d e d w o r k h a d b e e n c o m p l e t e d

b y a t l e a s t M a y o f 2 0 0 8

, a n d t h a t t h e h o u s e w a s i n c o m p l i a n c e w i t h t h e a p p l i c a b l e c o d e s

t h e r e a f t e r

. M s

. L i p s c o m b a d m i t t e d t h a t s h e d i d n o t i n f o r m t h e L e d b e t t e r s o r t h e i r r e a l e s t a t e

a g e n t a b o u t t h e “ u p g r a d e s

. ” T h e L e d b e t t e r s a r g u e d t h a t t h i s d e p o s i t i o n t e s t i m o n y c r e a t e d a

g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t r e g a r d i n g w h e t h e r M s

. L i p s c o m b h a d k n o w l e d g e o f a d v e r s e

f a c t s t h a t s h o u l d h a v e b e e n d i s c l o s e d t o t h e m p r i o r t o t h e s a l e

.

F o l l o w i n g a h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f M s

.

L i p s c o m b

, f

i n d i n g t h a t s h e h a d d e m o n s t r a t e d a s a m a t t e r o f l a w t h a t s h e “ h a d n o a d v e r s e

k n o w l e d g e o f m a t e r i a l f a c t s a f f e c t i n g t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f t h e p r o p e r t y

, ” a n d t h e r e f o r e

,

t h e r e w a s n o g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t w i t h r e g a r d t o t h e c l a i m s a g a i n s t h e r

. T h i s o r d e r

w a s m a d e f

i n a l p u r s u a n t t o R u l e 5 4

. 0 2

, a n d t h e L e d b e t t e r s t i m e l y f i l e d a n o t i c e o f a p p e a l

.

I I

. I S S U E S P R E S E N T E D

O n a p p e a l

, t h e L e d b e t t e r s b a s i c a l l y a s s e r t t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g

s u m m a r y j u d g m e n t t o M s

. L i p s c o m b b e c a u s e a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s r e g a r d i n g

t h e i r c l a i m t h a t s h e h a d k n o w l e d g e o f a d v e r s e f a c t s

. I n r e s p o n s e

, M s

. L i p s c o m b c o n t e n d s

t h a t s u m m a r y j u d g m e n t w a s p r o p e r e i t h e r b e c a u s e s h e e s t a b l i s h e d a l a c k o f k n o w l e d g e o f

a d v e r s e f a c t s

, o r b e c a u s e o f t h e “ a s i s ” c l a u s e i n t h e c o n t r a c t s i g n e d b y t h e L e d b e t t e r s

.

-3-I I I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

A m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t s h o u l d b e g r a n t e d o n l y “ i f t h e p l e a d i n g s

, d e p o s i t i o n s

,

a n s w e r s t o i n t e r r o g a t o r i e s

, a n d a d m i s s i o n s o n f i l e

, t o g e t h e r w i t h t h e a f

f i d a v i t s

, i f a n y

, s h o w

t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h a t t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o

a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. “ A d i s p u t e d f a c t p r e s e n t s a g e n u i n e

i s s u e i f ‘ a r e a s o n a b l e j u r y c o u l d l e g i t i m a t e l y r e s o l v e t h a t f a c t i n f a v o r o f o n e s i d e o r t h e

o t h e r

. ’ ” M a r t i n v

. N

o r f o l k S

. R y

. , 2 7 1 S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ( q u o t i n g B y r d v

. H a l l

,

8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) )

. I n o t h e r w o r d s

, “ [ i ] f r e a s o n a b l e m i n d s c o u l d j u s t i f i a b l y

r e a c h d i f f e r e n t c o n c l u s i o n s b a s e d o n t h e e v i d e n c e a t h a n d

, t h e n a g e n u i n e q u e s t i o n o f f a c t

e x i s t s

. ” G r e e n v

. G r e e n

, 2 9 3 S

. W

. 3 d 4 9 3

, 5 1 4 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ( c i t i n g M a r t i n

, 2 7 1 S

. W

. 3 d a t

8 4 ; L o u i s D r e

y f u s C o r p

. v

. A u s t i n C o

. , 8 6 8 S

. W

. 2 d 6 4 9

, 6 5 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) )

. “ I f

, o n

t h e o t h e r h a n d

, t h e e v i d e n c e a n d t h e i n f e r e n c e s r e a s o n a b l y d r a w n f r o m t h e e v i d e n c e w o u l d

p e r m i t a r e a s o n a b l e p e r s o n t o r e a c h o n l y o n e c o n c l u s i o n

, t h e n n o m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e

e x i s t s

, a n d t h e q u e s t i o n c a n b e d i s p o s e d o f a s a m a t t e r o f l a w

. ” I d

. ( c i t i n g G o d

f r e y v

. R u iz

,

9 0 S

. W

. 3 d 6 9 2

, 6 9 5 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) ; S e a v e r s v

. M e t h o d i s t M e d

. C t r

. o f O a k R i d

g e

, 9 S

. W

. 3 d

8 6

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) )

.

“ T h e p a r t y s e e k i n g t h e s u m m a r y j u d g m e n t h a s t h e b u r d e n o f d e m o n s t r a t i n g t h a t n o

g e n u i n e d i s p u t e s o f m a t e r i a l f a c t e x i s t a n d t h a t i t i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ”

G r e e n

, 2 9 3 S

. W

. 3 d a t 5 1 3 ( c i t i n g M a r t i n

, 2 7 1 S

. W

. 3 d a t 8 3 ; A m o s v

. M e t r o

. G o v ' t o f

N a s h v i l l e & D a v i d

s o n C o u n t

y

, 2 5 9 S

. W

. 3 d 7 0 5

, 7 1 0 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) )

. “ T h e m o v i n g p a r t y m a y

m a k e t h e r e q u i r e d s h o w i n g a n d t h e r e f o r e s h i f t t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n t o t h e n o n m o v i n g

p a r t y b y e i t h e r : ( 1 ) a f

f i r m a t i v e l y n e g a t i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n m o v i n g p a r t y ' s

c l a i m ; o r ( 2 ) s h o w i n g t h a t t h e n o n m o v i n g p a r t y c a n n o t p r o v e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e

c l a i m a t t r i a l

. ” M a r t i n

, 2 7 1 S

. W

. 3 d a t 8 3 ( c i t i n g H a n n a n

, 2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 5 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) )

.

I n o r d e r t o n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e c l a i m

, “ t h e m o v i n g p a r t y m u s t p o i n t t o e v i d e n c e

t h a t t e n d s t o d i s p r o v e a n e s s e n t i a l f a c t u a l c l a i m m a d e b y t h e n o n m o v i n g p a r t y

. ” I d

. a t 8 4

( c i t i n g B l a i r v

. W

. T o w n Ma l l

, 1 3 0 S

. W

. 3 d 7 6 1

, 7 6 8 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) )

. “ I f t h e m o v i n g p a r t y i s

u n a b l e t o m a k e t h e r e q u i r e d s h o w i n g

, t h e n i t s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t w i l l f a i l

. ” I d

. ( c i t i n g B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5 )

.

I f t h e m o v i n g p a r t y d o e s m a k e a p r o p e r l y s u p p o r t e d m o t i o n

, t h e n o n m o v i n g p a r t y i s

r e q u i r e d t o p r o d u c e e v i d e n c e o f s p e c i f i c f a c t s e s t a b l i s h i n g t h a t g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t

e x i s t

. M a r t i n

, 2 7 1 S

. W

. 3 d a t 8 4 ( c i t i n g M c C a r l e y v

. W

. Q u a l i t y F o o d S e r v

. , 9 6 0 S

. W

. 2 d 5 8 5

,

5 8 8 ( T e n n

. 1 9 9 8 ) ; B

y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5 )

. “ T h e n o n m o v i n g p a r t y m a y s a t i s f y i t s b u r d e n

o f p r o d u c t i o n b y : ( 1 ) p o i n t i n g t o e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e s t h a t w e r e

o v e r

- l o o k e d o r i g n o r e d b y t h e m o v i n g p a r t y ; ( 2 ) r e h a b i l i t a t i n g t h e e v i d e n c e a t t a c k e d b y t h e

m o v i n g p a r t y ; ( 3 ) p r o d u c i n g a d d i t i o n a l e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e

f o r t r i a l ; o r ( 4 ) s u b m i t t i n g a n a f f i d a v i t e x p l a i n i n g t h e n e c e s s i t y f o r f u r t h e r d i s c o v e r y p u r s u a n t

-4-t o T e n n

. R

. C i v

. P

. , R u l e 5 6

. 0 6

. ” I d

. ( c i t i n g M c C a r l e

y

, 9 6 0 S

. W

. 2 d a t 5 8 8 ; B

y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d

a t 2 1 5 n

. 6 )

. “ T h e n o n m o v i n g p a r t y ' s e v i d e n c e m u s t b e a c c e p t e d a s t r u e

, a n d a n y d o u b t s

c o n c e r n i n g t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t s h a l l b e r e s o l v e d i n f a v o r o f t h e

n o n m o v i n g p a r t y

. ” I

d

. ( c i t i n g M c C a r l e

y

, 9 6 0 S

. W

. 2 d a t 5 8 8 )

.

T h e r e s o l u t i o n o f a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i s a m a t t e r o f l a w

, w h i c h w e r e v i e w

d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. I d

. H o w e v e r

, “ w e a r e r e q u i r e d t o r e v i e w t h e

e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y a n d t o d r a w a l l r e a s o n a b l e

i n f e r e n c e s f

a v o r i n g t h e n o n m o v i n g p a r t y

. ” I d

. ( c i t i n g S t a

p l e s v

. C

B L A s s o c s

. , I

n c

. , 1 5

S

. W

. 3 d 8 3

, 8 9 ( T e n n

. 2 0 0 0 ) )

.

I V

. D IS C U S S IO N

T h e L e d b e t t e r s a l l e g e d i n t h e i r c o m p l a i n t t h a t M s

. L i p s c o m b “ h a d a d u t y t o d i s c l o s e

a n y a d v e r s e f

a c t s r e l a t i n g t o t h e p r o p e r t y

, ” a n d t h a t M s

. L i p s c o m b ’ s f a i l u r e t o d i s c l o s e t h e

h o m e ’ s “ f

o u n d a t i o n a n d s t r u c t u r a l d e f e c t s a n d s u b s e q u e n t r e p a i r a t t e m p t s ” v i o l a t e d t h e

T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t

, T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 1

, e t s e q

. I n

o r d e r t o r e s o l v e t h e i s s u e s b e f o r e u s

, w e w i l l b e g i n b y e x a m i n i n g t h e d u t i e s o w e d b y r e a l

e s t a t e l i c e n s e e s u n d e r t h e T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t a n d o t h e r r e l e v a n t

s t a t u t e s

.

T h e T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t r e q u i r e s t h e o w n e r o f r e s i d e n t i a l

p r o p e r t y t o f

u r n i s h a r e s i d e n t i a l p r o p e r t y d i s c l o s u r e s t a t e m e n t t o a p u r c h a s e r r e g a r d i n g t h e

c o n d i t i o n o f

t h e p r o p e r t y

, i n c l u d i n g a n y m a t e r i a l d e f e c t s k n o w n t o t h e o w n e r

. T e n n

. C o d e 3

A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 2 ( 1 )

. H o w e v e r

, t h e f o r m m u s t c o n t a i n n o t i c e t h a t t h e i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d

i n t h e d i s c l o s u r e s t a t e m e n t c o n s t i t u t e s t h e r e p r e s e n t a t i o n s o f t h e o w n e r

, a n d n o t t h e r e a l e s t a t e

l i c e n s e e o r s a l e s p e r s o n

, i f a n y

. I d

. W i t h r e g a r d t o d u t i e s o f a r e a l e s t a t e l i c e n s e e

, t h e A c t

r e q u i r e s t h e l i c e n s e e t o i n f o r m b u y e r s o r s e l l e r s w h o m t h e y r e p r e s e n t ( a n d

, i n s o m e c a s e s

,

u n r e p r e s e n t e d b u y e r s ) o f t h e i r r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s u n d e r t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y

D i s c l o s u r e A c t

, b u t t h e A c t p r o v i d e s :

I f a r e a l e s t a t e l i c e n s e e p e r f o r m s t h o s e d u t i e s [ t o i n f o r m ]

, t h e l i c e n s e e s h a l l

h a v e n o f

u r t h e r d u t i e s t o t h e p a r t i e s t o a r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n

u n d e r t h i s p a r t

, a n d s h a l l n o t b e l i a b l e t o a n y p a r t y t o a r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e

t r a n s a c t i o n f

o r a v i o l a t i o n o f t h i s p a r t o r f o r a n y f a i l u r e t o d i s c l o s e a n y

I f the pur cha ser wai ves the re qui re d dis cl osu re st at ement

, the pro per ty owner m ay a lt er nat ively 3

pro vide a dis cl ai m er st at e me n t s t at ing tha t the owner m akes no re pre sen ta ti ons or war ra nti es as to the

con dit ion of the re al pro per ty or any improvem ent s the re on and tha t the pur cha ser wil l be re cei ving the re al

pro per ty “as is .” T enn . Code Ann. 6 6- 5- 202( 2).

-5-i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g a n y r e a l p r o p e r t y s u b j e c t t o t h i s p a r t

. H o w e v e r

, a c a u s e

o f a c t i o n f

o r d a m a g e s o r e q u i t a b l e r e m e d i e s m a y b e b r o u g h t a g a i n s t a r e a l

e s t a t e l i c e n s e e f

o r i n t e n t i o n a l l y m i s r e p r e s e n t i n g o r d e f r a u d i n g a p u r c h a s e r

. A

r e a l e s t a t e l i c e n s e e w i l l f u r t h e r b e s u b

j e c t t o a c a u s e o f a c t i o n f o r d a m a g e s o r

e q u i t a b l e r e l i e f f

o r f a i l i n g t o d i s c l o s e a d v e r s e f a c t s o f w h i c h t h e l i c e n s e e h a s

a c t u a l k n o w l e d

g e o r n o t i c e

. “ A d v e r s e f a c t s ” m e a n s c o n d i t i o n s o r o c c u r r e n c e s

g e n e r a l l y r e c o g n i z e d b y c o m p e t e n t l i c e n s e e s t h a t s i g n i f i c a n t l y r e d u c e t h e

s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f i m p r o v e m e n t s t o r e a l p r o p e r t y

, o r p r e s e n t a s i g n i f i c a n t

h e a l t h r i s k t o o c c u p a n t s o f t h e p r o p e r t y

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 6 ( e m p h a s i s a d d e d )

. A n o t h e r s e c t i o n o f t h e A c t r e i t e r a t e s t h a t t h e

r e p r e s e n t a t i o n s m a d e i n t h e d i s c l o s u r e s t a t e m e n t a r e n o t t h a t o f t h e r e a l e s t a t e l i c e n s e e

,

s t a t i n g

, “ A r e a l e s t a t e l i c e n s e e m a y n o t b e t h e s u b j e c t o f a n y a c t i o n a n d n o a c t i o n m a y b e

i n s t i t u t e d a g a i n s t a r e a l e s t a t e l i c e n s e e f o r a n y i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h e [ d i s c l o s u r e f o r m ]

,

u n l e s s t h e r e a l e s t a t e l i c e n s e e i s s i g n a t o r y t o s u c h

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 8 ( d ) ( 1 )

.

H o w e v e r

, t h a t s a m e s u b s e c t i o n g o e s o n t o p r o v i d e

, “ N o t h i n g i n t h i s s u b s e c t i o n ( d ) s h a l l b e

c o n s t r u e d t o e x e m p t o r e x c u s e a r e a l e s t a t e l i c e n s e e f r o m m a k i n g a n y o f t h e d i s c l o s u r e s

r e q u i r e d b y § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

, § 6 2

- 1 3

- 4 0 5 o r § 6 6

- 5

- 2 0 6

, n o r s h a l l i t b e c o n s t r u e d t o r e m o v e

, l i m i t o r o t h e r w i s e a f

f e c t a n y r e m e d y p r o v i d e d b y l a w f o r s u c h a f

a i l u r e t o d i s c l o s e

. ” T e n n

.

C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 8 ( d ) ( 2 )

.

O n e o f t h o s e r e f

e r e n c e d s t a t u t e s

, § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

, i s f o u n d w i t h i n t h e T e n n e s s e e R e a l

E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t o f 1 9 7 3

, w h i c h p r o v i d e s :

A l i c e n s e e w h o p r o v i d e s r e a l e s t a t e s e r v i c e s i n a r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s h a l l

o w e a l l p a r t i e s t o t h e t r a n s a c t i o n t h e f o l l o w i n g d u t i e s

, e x c e p t a s p r o v i d e d

o t h e r w i s e b y § 6 2

- 1 3

- 4 0 5

, i n a d d i t i o n t o o t h e r d u t i e s s p e c i f i c a l l y s e t f

o r t h i n 4

t h i s c h a p t e r o r t h e r u l e s o f t h e c o m m i s s i o n :

. . . ( 2 ) D i s c l o s e t o e a c h p a r t y t o t h e t r a n s a c t i o n a n y a d v e r s e f a c t s o f w h i c h t h e

l i c e n s e e h a s a c t u a l n o t i c e o r k n o w l e d g e [

. ]

F o r p u r p o s e s o f t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t

, “ a d v e r s e f a c t s ” m e a n s “ c o n d i t i o n s o r

o c c u r r e n c e s g e n e r a l l y r e c o g n i z e d b y c o m p e t e n t l i c e n s e e s t h a t h a v e n e g a t i v e i m p a c t o n t h e

v a l u e o f t h e r e a l e s t a t e

, s i g n i f

i c a n t l y r e d u c e t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f i m p r o v e m e n t s t o r e a l

p r o p e r t y o r p r e s e n t a s i g n i f i c a n t h e a l t h r i s k t o o c c u p a n t s o f t h e p r o p e r t y [

. ] ” T e n n

. C o d e A n n

.

Sec t i o n 6 2 -13 -405 add re sse s the si tua ti on in whic h one par ty is not re pre sen te d by a re al est at e 4

agent and is ina ppl ic abl e her e. See Konop v. He nry

, No. M2 010-00037- COA- R3- CV

, 2010 WL 3269 988,

at *4 n .8 ( T enn . Ct. App. Au g. 18, 201 0).

-6-§ 6 2

- 1 3

- 1 0 2 ( 2 )

.

I n s u m

, a r e a l e s t a t e l i c e n s e h a s a d u t y u n d e r b o t h A c t s t o d i s c l o s e “ a d v e r s e f a c t s ” o f

w h i c h t h e l i c e n s e e h a s a c t u a l k n o w l e d g e o r n o t i c e

. T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

, § 6 6

- 5

-

2 0 6

. B o t h A c t s d e f

i n e a d v e r s e f

a c t s a s “ c o n d i t i o n s o r o c c u r r e n c e s g e n e r a l l y r e c o g n i z e d b y

c o m p e t e n t l i c e n s e e s t h a t

. . . s i g n i f i c a n t l y r e d u c e t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f i m p r o v e m e n t s t o

r e a l p r o p e r t y o r p r e s e n t a s i g n i f i c a n t h e a l t h r i s k t o o c c u p a n t s o f t h e p r o p e r t y [

. ] ” T e n n

. C o d e

A n n

. § 6 2

- 1 3

- 1 0 2 ( 2 ) ; § 6 6

- 5

- 2 0 6

. H o w e v e r

, t h e d e f i n i t i o n o f a d v e r s e f

a c t s f o u n d i n t h e R e a l

E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t o f 1 9 7 3 a l s o c o n t a i n s a t h i r d p r o n g

, f o r c o n d i t i o n s o r o c c u r r e n c e s

t h a t “ h a v e n e g a t i v e i m p a c t o n t h e v a l u e o f t h e r e a l e s t a t e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 1 3

- 1 0 2 ( 2 )

.

I n t h e c a s e b e f

o r e u s

, t h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o w h i c h d e f i n i t i o n o f “ a d v e r s e f

a c t s ” i s

a p p l i c a b l e t o t h e L e d b e t t e r s ’ c l a i m

. O f c o u r s e

, t h e L e d b e t t e r s a r g u e t h a t t h e b r o a d e r

d e f i n i t i o n f o u n d i n § 6 2

- 1 3

- 4 0 3 o f t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t a p p l i e s

. C o n v e r s e l y

,

M s

. L i p s c o m b a p p e a r s t o a r g u e t h a t t h e b r o a d e r d e f i n i t i o n f o u n d i n § 6 2

- 1 3

- 4 0 3 i s n e v e r

a p p l i c a b l e t o a r e a l e s t a t e l i c e n s e e b e c a u s e t h i s C o u r t s t a t e d i n O d o m v

. O l i v e r

, 3 1 0 S

. W

. 3 d

3 4 4

, 3 5 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 )

, “ T h e T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l D i s c l o s u r e A c t p r o v i d e s f o r a

h o m e b u y e r ' s e x c l u s i v e r e m e d y a g a i n s t a r e a l e s t a t e l i c e n s e e

. T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

– 5

– 2 0 6

( 2 0 0 4 )

. ” M s

. L i p s c o m b i n t e r p r e t s t h i s s t a t e m e n t t o m e a n t h a t “ t h e s o l e a v e n u e f o r r e c o v e r y 5

a g a i n s t a r e a l e s t a t e l i c e n s e e i s t h e T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t

. ”

H o w e v e r

, a s e x p l a i n e d a b o v e

, t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t s p e c i f i c a l l y r e c o g n i z e s

a n d r e f e r e n c e s t h e d u t i e s f

o u n d i n § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

, t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t o f 1 9 7 3

.

S e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 8 ( d ) ( 2 ) s t a t e s t h a t n o t h i n g i n t h a t s u b s e c t i o n s h o u l d b e c o n s t r u e d “ t o e x e m p t

o r e x c u s e a r e a l e s t a t e l i c e n s e e f r o m m a k i n g a n y o f t h e d i s c l o s u r e s r e q u i r e d b y § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

, § 6 2

- 1 3

- 4 0 5 o r § 6 6

- 5

- 2 0 6

, n o r s h a l l i t b e c o n s t r u e d t o r e m o v e

, l i m i t o r o t h e r w i s e a f f e c t a n y

r e m e d y p r o v i d e d b y l a w f o r s u c h a f

a i l u r e t o d i s c l o s e

. ” T h e r e f o r e

, t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y

D i s c l o s u r e A c t d o e s n o t p r e c l u d e a r e m e d y f o r a r e a l e s t a t e l i c e n s e e ’ s f a i l u r e t o d i s c l o s e

a d v e r s e f a c t s i n a c c o r d a n c e w i t h § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

. I n s t e a d

, t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e

A c t s p e c i f

i c a l l y “ p r o v i d e s f

o r ” s u c h a r e m e d y

.

A s i m i l a r a r g u m e n t w a s r e j e c t e d b y t h e M i d d l e S e c t i o n o f t h i s C o u r t i n K o n o p v

.

He n r y

, N o

. M 2 0 1 0

- 0 0 0 3 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 3 2 6 9 9 8 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 1 8

, 2 0 1 0 )

.

I n t h a t c a s e

, h o m e p u r c h a s e r s a l l e g e d i n t h e i r c o m p l a i n t t h a t t h e s e l l e r s ’ r e a l e s t a t e a g e n t s

b r e a c h e d a “ d u t y t o d i s c l o s e

, ” w i t h o u t r e f e r e n c e t o a n y s p e c i f

i c s t a t u t o r y d u t y

, a n d t h e t r i a l

c o u r t a p p l i e d t h e d u t i e s s e t f o r t h i n § 6 2

- 1 3

- 4 0 3 o f t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t o f

1 9 7 3

. I d

. a t * 1

. O n a p p e a l

, t h e p u r c h a s e r s a r g u e d t h a t t h i s w a s e r r o n e o u s b e c a u s e “ ‘ a

h o m e b u y e r ' s e x c l u s i v e r e m e d y a g a i n s t a r e a l e s t a t e l i c e n s e e ’ i s p r o v i d e d b y t h e T e n n e s s e e

I n Odom

, the re was no iss ue rai sed or dis cus sed re gardi ng sec ti on 66- 5- 208( d), or the sec ti ons it 5

re fe re nce s, s uch as 62- 13- 403.

-7-R e s i d e n t i a l D i s c l o s u r e A c t a t T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 6

. ” I d

. T h e M i d d l e S e c t i o n

r e j e c t e d t h i s a r g u m e n t a n d a p p l i e d t h e d u t i e s f o u n d i n § 6 2

- 1 3

- 4 0 3

. T h e C o u r t n o t e d t h a t

s e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 8 ( d ) ( 2 ) o f t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t s p e c i f i c a l l y r e f e r e n c e s t h e

d u t i e s i m p o s e d b y s e c t i o n 6 2

- 1 3

- 4 0 3 o f t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t

. A c c o r d i n g l y

,

t h e C o u r t c o n c l u d e d t h a t “ t h e i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 6 2

- 1 3

- 4 0 3 i s

c o n s i s t e n t w i t h t h e i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 6

. ” I d

. a t * 1

n

. 6

. B e c a u s e t h e c o m p l a i n t i n K o n o p s i m p l y a l l e g e d t h a t t h e a g e n t s h a d b r e a c h e d a “ d u t y t o

d i s c l o s e

, ” t h e C o u r t f

o u n d i t a p p r o p r i a t e t o a p p l y t h e d u t y

, a n d t h e b r o a d e r d e f i n i t i o n o f

a d v e r s e f a c t s

, f o u n d i n t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t b e c a u s e t h a t d e f i n i t i o n o f a d v e r s e

f a c t s w a s “ m o r e c o m p r e h e n s i v e

. ” I d

. a t * 4

.

W e t h e r e f

o r e r e j e c t t h e n o t i o n t h a t t h e s o l e a v e n u e f o r r e c o v e r y a g a i n s t a r e a l e s t a t e

l i c e n s e e i s a c l a i m f

o r v i o l a t i o n o f t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t

. P u r s u a n t t o

s e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 8 ( d )

, a n d a s e x p l a i n e d i n K o n o p

, w e c o n c l u d e t h a t a r e a l e s t a t e l i c e n s e e i s n o t

e x c u s e d f

r o m m a k i n g t h e d i s c l o s u r e s r e q u i r e d b y § 6 2

- 1 3

- 4 0 3 o f t h e R e a l E s t a t e B r o k e r

L i c e n s e A c t

, a n d t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t d o e s n o t r e m o v e o r o t h e r w i s e a f f e c t

“ a n y r e m e d y p r o v i d e d b y l a w f o r s u c h a f

a i l u r e t o d i s c l o s e

. ” S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

-

2 0 8 ( d ) ( 2 )

.

N e v e r t h e l e s s

, w e f

i n d t h a t M s

. L i p s c o m b h a s t h e b e t t e r a r g u m e n t r e g a r d i n g w h i c h

d u t y a n d d e f

i n i t i o n o f “ a d v e r s e f

a c t s ” a p p l i e s t o t h e L e d b e t t e r s ’ c l a i m i n t h e c a s e a t b a r

. T h i s

c a s e i s d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e u n i q u e f

a c t s b e f o r e t h e C o u r t i n K

o n o p

. I n t h a t c a s e

, t h e

c o m p l a i n t o n l y g e n e r a l l y a l l e g e d t h a t t h e a g e n t s h a d b r e a c h e d t h e i r “ d u t y t o d i s c l o s e

, ”

w i t h o u t r e f

e r e n c e t o a n y s p e c i f

i c s t a t u t o r y d u t y

. I n a n a l y z i n g t h a t c l a i m

, t h e t r i a l c o u r t

a p p l i e d t h e “ m o r e c o m p r e h e n s i v e ” d e f i n i t i o n o f a d v e r s e f

a c t s f o u n d i n t h e R e a l E s t a t e B r o k e r

L i c e n s e A c t

, a n d o n a p p e a l

, t h e M i d d l e S e c t i o n a f f i r m e d

. I n t h e c a s e b e f o r e u s

, t h e

L e d b e t t e r s ’ c o m p l a i n t s p e c i f i c a l l y a l l e g e d t h a t M s

. L i p s c o m b h a d “ v i o l a t e d t h e T e n n e s s e e

R e s i d e n t i a l D i s c l o s u r e A c t a t T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 1

, e t s e q

. , b y f a i l i n g t o d i s c l o s e

[ h e r ] k n o w l e d g e o f t h e [ d e f e c t s

. ] ” B e c a u s e t h e L e d b e t t e r s a l l e g e d a s p e c i f i c s t a t u t o r y

v i o l a t i o n

, w e b e l i e v e t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y a p p l i e d t h e d u t i e s a n d d e f i n i t i o n s f o u n d w i t h i n

t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t i t s e l f

. A g a i n

, p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 8 ( d )

, t h e

L e d b e t t e r s c o u l d h a v e a l l e g e d a v i o l a t i o n o f t h e d u t i e s i m p o s e d b y s e c t i o n 6 2

- 1 3

- 4 0 3 o f t h e

R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t

, b e c a u s e t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t d o e s n o t

“ e x e m p t o r e x c u s e a r e a l e s t a t e l i c e n s e e f r o m m a k i n g a n y o f t h e d i s c l o s u r e s r e q u i r e d b y §

6 2

- 1 3

- 4 0 3

, ” n o r d o e s i t “ r e m o v e

, l i m i t o r o t h e r w i s e a f f e c t a n y r e m e d y p r o v i d e d b y l a w f o r

s u c h a f a i l u r e t o d i s c l o s e

. ” H o w e v e r

, t h e L e d b e t t e r s ’ c o m p l a i n t f a i l e d t o a l l e g e s u c h a

v i o l a t i o n

, a n d t h e y i n s t e a d c h o s e t o p r o c e e d w i t h a c l a i m u n d e r t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y

D i s c l o s u r e A c t

. T h e L e d b e t t e r s ’ c o m p l a i n t d i d n o t m e n t i o n t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e

A c t

. T h e i r a t t o r n e y a r g u e d

, f o r t h e f i r s t t i m e

, a t t h e h e a r i n g o n t h e m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t t h a t t h e d e f

i n i t i o n o f a d v e r s e f

a c t s f o u n d i n t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t

-8-s h o u l d a p p l y t o t h e c l a i m t h e y h a d a s s e r t e d u n d e r t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t

. 6

W e f i n d n o a u t h o r i t y f

o r t h e n o t i o n t h a t t h e t r i a l c o u r t w a s r e q u i r e d t o a p p l y t h e d u t y a n d

d e f i n i t i o n s f

o u n d i n t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t

, w h e n t h e c o m p l a i n t a l l e g e d a

s p e c i f i c s t a t u t o r y v i o l a t i o n o f t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t

. S e e O d o m

, 3 1 0

S

. W

. 3 d a t 3 5 2 ( a p p l y i n g s e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 6 w h e r e t h e c o m p l a i n t a l l e g e d f r a u d u l e n t

c o n c e a l m e n t a n d v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t )

. O n

a p p e a l

, w e w i l l l i k e w i s e a p p l y t h e d u t y

, a n d t h e d e f i n i t i o n o f a d v e r s e f

a c t s

, f o u n d w i t h i n t h e

A c t i t s e l f

, a t T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 6

.

T o r e c a p

, t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t p r o v i d e s

, i n r e l e v a n t p a r t :

A r e a l e s t a t e l i c e n s e e w i l l f u r t h e r b e s u b

j e c t t o a c a u s e o f a c t i o n f o r d a m a g e s

o r e q u i t a b l e r e l i e f f

o r f a i l i n g t o d i s c l o s e a d v e r s e f a c t s o f w h i c h t h e l i c e n s e e h a s

a c t u a l k n o w l e d g e o r n o t i c e

. “ A d v e r s e f a c t s ” m e a n s c o n d i t i o n s o r o c c u r r e n c e s

g e n e r a l l y r e c o g n i z e d b y c o m p e t e n t l i c e n s e e s t h a t s i g n i f i c a n t l y r e d u c e t h e

s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f i m p r o v e m e n t s t o r e a l p r o p e r t y

, o r p r e s e n t a s i g n i f i c a n t

h e a l t h r i s k t o o c c u p a n t s o f t h e p r o p e r t y

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

- 2 0 6

. M s

. L i p s c o m b ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t w a s 7

s u p p o r t e d b y h e r o w n a f f i d a v i t

, i n w h i c h s h e s t a t e d

, “ I h a d n o k n o w l e d g e o f a n y d e f e c t s i n

t h e p r o p e r t y o r o f a n y a d v e r s e i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f t h e

p r o p e r t y

. ” S h e f

u r t h e r s t a t e d t h a t t h e L e d b e t t e r s h a d p e r s o n a l l y v i e w e d t h e p r o p e r t y p r i o r t o

c l o s i n g a n d h i r e d a h o m e i n s p e c t o r w h o f o u n d n o p r o b l e m s w i t h t h e f o u n d a t i o n

. M s

.

L i p s c o m b f

i l e d t h e h o m e i n s p e c t o r ' s r e p o r t f r o m N o v e m b e r 2 0 0 8 w h i c h c l a s s i f i e d t h e

f o u n d a t i o n a s “ a c c e p t a b l e

, ” t h e m o s t f a v o r a b l e r a t i n g a v a i l a b l e o n t h e r e p o r t

. I n a d d i t i o n

,

M s

. L i p s c o m b s u b m i t t e d t h e r e p o r t f r o m t h e e n g i n e e r w h o h a d e x a m i n e d t h e h o m e f o r a n y

s t r u c t u r a l d e f

i c i e n c i e s i n M a y 2 0 0 8

, a p p r o x i m a t e l y s i x m o n t h s p r i o r t o t h e L e d b e t t e r s ’

p u r c h a s e o f t h e h o m e

, w h i c h s t a t e d t h a t t h e h o u s e w a s s t r u c t u r a l l y s o u n d

.

I n r e s p o n s e

, t h e L e d b e t t e r s p o i n t e d o u t t h a t M s

. L i p s c o m b h a d k n o w l e d g e o f p a s t

s t r u c t u r a l d e f

e c t s a n d r e p a i r s a t t h e p r o p e r t y

. T h e y s u b m i t t e d t h e r e p o r t f r o m t h e s t r u c t u r a l

i n s p e c t i o n c o m p l e t e d i n N o v e m b e r 2 0 0 7

, o n e y e a r p r i o r t o t h e i r p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y

,

w h i c h i d e n t i f

i e d n u m e r o u s s t r u c t u r a l i s s u e s a n d r e c o m m e n d e d s e v e r a l r e p a i r s

, i n a d d i t i o n t o

t h e r e p o r t s f

r o m t w o f

o l l o w

- u p i n s p e c t i o n s

. M s

. L i p s c o m b w a s t h e l i s t i n g a g e n t f o r t h e

p r o p e r t y t h r o u g h o u t t h i s p e r i o d o f t i m e

, a n d h e r l i v e

- i n b o y f r i e n d c o m p l e t e d t h e r e p a i r s

. S h e

a d m i t t e d t o k n o w i n g t h a t a s t r u c t u r a l i n s p e c t i o n w a s p e r f o r m e d a t t h e h o u s e a n d t h a t s o m e

T her e was no at te m

pt to amend the complai nt to ass er t an addi ti ona l cla im unde r the Real Est at e 6

Broker Lic ens e Act

.

T he p ar ti es do n ot ar gue tha t t he " hea lt h r is k" pro ng of t he d ef ini ti on i s a ppl ic abl e i n t his ca se. 7

-9-a d d i t i o n a l w o r k o n t h e f o u n d a t i o n w a s n e c e s s a r y i n r e s p o n s e t h e r e t o

. H o w e v e r

, s h e

c h a r a c t e r i z e d t h e w o r k s i m p l y a s “ c o d e u p g r a d e s ” r a t h e r t h a n r e p a i r s

, a n d s h e t e s t i f i e d t h a t

, i n a n y e v e n t

, i t w a s h e r u n d e r s t a n d i n g t h a t a l l o f t h e r e c o m m e n d e d w o r k h a d b e e n c o m p l e t e d

b y a t l e a s t M a y o f 2 0 0 8

, a n d t h a t t h e h o u s e t h e n c o m p l i e d w i t h t h e a p p l i c a b l e c o d e s

. S t i l l

,

t h e L e d b e t t e r s a r g u e d t h a t a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t r e m a i n e d r e g a r d i n g w h e t h e r M s

.

L i p s c o m b h a d k n o w l e d g e o f “ a d v e r s e f a c t s ” t h a t s h o u l d h a v e b e e n d i s c l o s e d t o t h e m p r i o r

t o t h e s a l e

.

A g a i n

, u n d e r s e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 6

, a s a p p l i e d t o t h e f a c t s o f t h i s c a s e

, t h e c e n t r a l q u e s t i o n

i s w h e t h e r M s

. L i p s c o m b h a d k n o w l e d g e o f “ c o n d i t i o n s o r o c c u r r e n c e s g e n e r a l l y r e c o g n i z e d

b y c o m p e t e n t l i c e n s e e s t h a t s i g n i f i c a n t l y r e d u c e t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f i m p r o v e m e n t s t o

r e a l p r o p e r t y

. ” ( E m p h a s i s a d d e d )

. W e c o n c l u d e t h a t s h e d i d n o t

. W e f i n d t h a t t h e e v i d e n c e

s u b m i t t e d b y M s

. L i p s c o m b i n s u p p o r t o f h e r m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t “ t e n d [ e d ] t o

d i s p r o v e a n e s s e n t i a l f

a c t u a l c l a i m ” m a d e b y t h e L e d b e t t e r s

, a n d t h e r e f o r e

, i t n e g a t e d a n

e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e L e d b e t t e r s ’ c l a i m a n d s h i f t e d t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n

. S e e M a r t i n

,

2 7 1 S

. W

. 3 d a t 8 3

. I n r e s p o n s e

, t h e L e d b e t t e r s f a i l e d t o d e m o n s t r a t e t h a t t h e p r e v i o u s d e f e c t s

a n d r e p a i r s s i g n i f

i c a n t l y r e d u c e d t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f t h e h o m e

. T h e u n d i s p u t e d f a c t s

e s t a b l i s h t h a t a f

t e r t h e r e c o m m e n d e d r e p a i r s w e r e c o m p l e t e d

, a n e n g i n e e r e x a m i n e d t h e h o m e

f o r a n y s t r u c t u r a l d e f

i c i e n c i e s a n d f

o u n d t h a t i t w a s s t r u c t u r a l l y s o u n d

. T h a t s a m e m o n t h

,

a s e c o n d e n g i n e e r i n g c o m p a n y i n s p e c t e d t h e h o m e a n d f o u n d t h a t i t “ d i d n o t e x h i b i t a n y

s t r u c t u r a l i s s u e s ” a n d t h a t t h e “ o v e r a l l s t r u c t u r a l c o n d i t i o n o f t h e h o m e ” w a s “ g o o d

. ” T h e n

,

p r i o r t o c l o s i n g

, t h e h o m e i n s p e c t o r h i r e d b y t h e L e d b e t t e r s i n s p e c t e d t h e p r o p e r t y a n d r a t e d

t h e f o u n d a t i o n a s “ a c c e p t a b l e

, ” w h i c h w a s t h e h i g h e s t r a t i n g a v a i l a b l e o n t h e r e p o r t

. F i n a l l y

,

M r

. L e d b e t t e r h i m s e l f a d m i t t e d d u r i n g h i s d e p o s i t i o n t h a t h e h a d n o r e a s o n t o b e l i e v e t h a t

t h e h o u s e w a s n o t s t r u c t u r a l l y s o u n d w h e n i t w a s p u r c h a s e d

. C o n s i d e r i n g a l l o f t h e e v i d e n c e

,

w e c o n c l u d e t h a t a r e a s o n a b l e p e r s o n c o u l d r e a c h b u t o n e c o n c l u s i o n

– M s

. L i p s c o m b d i d

n o t h a v e k n o w l e d g e o f c o n d i t i o n s o r o c c u r r e n c e s t h a t “ s i g n i f i c a n t l y r e d u c e [ d ] t h e s t r u c t u r a l

i n t e g r i t y ” o f t h e h o m e

. A c c o r d i n g l y

, n o m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e e x i s t s

, a n d w e f i n d a s a

m a t t e r o f l a w t h a t M s

. L i p s c o m b d i d n o t h a v e k n o w l e d g e o f “ a d v e r s e f a c t s ” w i t h i n t h e

m e a n i n g o f s e c t i o n 6 6

- 5

- 2 0 6 o f t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y D i s c l o s u r e A c t

.

W e n o t e t h a t t h e L e d b e t t e r s a r g u e o n a p p e a l t h a t “ [ w ] h e t h e r t h e h o u s e w a s s t r u c t u r a l l y

s o u n d a t t h e t i m e o f c l o s i n g i s i r r e l e v a n t

. R a t h e r

, t h e p r o b l e m i s t h a t t h e s t r u c t u r a l r e p a i r s

t h a t w e r e m a d e t o t h e h o m e

, w h i c h r e q u i r e d s i g n i f i c a n t m a n i p u l a t i o n o f t h e f o u n d a t i o n o f t h e

h o m e

, e v e n t u a l l y r e s u l t e d i n s t r u c t u r a l d e f e c t s

, w h i c h m a y n o t h a v e b e e n o b s e r v a b l e o r e v e n

i n e x i s t e n c e a t t h e t i m e o f c l o s i n g

. ” T h e p r o b l e m w i t h t h i s a r g u m e n t i s t h a t t h e r e i s n o

e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t o s u p p o r t i t

. M s

. L i p s c o m b s u b m i t t e d n u m e r o u s r e p o r t s r e g a r d i n g

t h e s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f t h e h o m e i n s u p p o r t o f h e r m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. W e

c a n n o t s i m p l y a s s u m e

, b a s e d u p o n t h e a s s e r t i o n s i n t h e L e d b e t t e r s ’ b r i e f o n a p p e a l

, t h a t t h e

s t r u c t u r a l i n t e g r i t y o f t h e h o m e w a s s i g n i f i c a n t l y r e d u c e d b y t h e r e p a i r s

, w h e n t h e e v i d e n c e

-10-i n t h e r e c o r d d e m o n s t r a t e s t h a t i t w a s n o t

. T h e r e i s s i m p l y n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d f r o m

w h i c h w e c a n m a k e t h i s a s s u m p t i o n

.

V

. C O N C L U S IO N

F o r t h e a f

o r e m e n t i o n e d r e a s o n s

, t h e d e c i s i o n o f t h e c i r c u i t c o u r t i s h e r e b y a f f i r m e d

.

A l l o t h e r i s s u e s a r e p r e t e r m i t t e d

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e a p p e l l a n t s

, J a m i e a n d

C h a r l e n e L e d b e t t e r

, a n d t h e i r s u r e t y

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A L A N E

. H I G H E R S

, P

. J

. , W

. S

.

-11-