### IN THE UNI TED STAT ES COURT OF APPEALS

FOR THE FIF TH CIRCU IT

N o

. 1 0

- 6 0 3 6 7

S u m m a r y C a l e n d a r

E D I T H C A R O L Y N F R Y A R ; R O B E R T B

. F R Y A R R E S I D U A R Y T R U S T

, P a t r i c k B

. M a s o n

, T r u s t e e

,

P l a i n t i f f s

– A p p e l l a n t s

v

.

S A V

- A M I L

, L I M I T E D L I A B I L I T Y C O R P O R A T I O N ; A L A N N U N N E L E E

, I n d i v i d u a l l y a n d i n h i s c a p a c i t y a s P r e s i d e n t o f S a v

- A m i l

, L i m i t e d L i a b i l i t y

C o r p o r a t i o n ; S T E V E H A M M A C K

, I n d i v i d u a l l y a n d i n h i s c a p a c i t y a s

T r e a s u r e r o f S a v

- A m i l

, L i m i t e d L i a b i l i t y C o r p o r a t i o n

D e f e n d a n t s

– A p p e l l e e s

A p p e a l f

r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f M i s s i s s i p p i

U S D C N o

. 3 : 0 8

- C V

- 6 3

B e f o r e W I E N E R

, P R A D O

, a n d O W E N

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M : *

E d i t h C a r o l y n F r y a r a n d t h e R o b e r t B

. F r y a r R e s i d u a r y T r u s t ( “ t h e F r y a r

T r u s t ” ) ( c o l l e c t i v e l y k n o w n a s “ t h e F r y a r f a m i l y ” ) a p p e a l t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s

e n t r y o f j u d g m e n t i n f a v o r o f a p p e l l e e s a f t e r a t h r e e

– d a y b e n c h t r i a l

. T h e F r y a r U n i te d S ta te s C o u rt o f A p p ea l s

F i ft h C i rc u i t



### F I L E D

Novembe r 12, 20 10

Lyle W . Cayce

Clerk

Pursua nt to 5 T H C I R

. R. 47.5

, the cour t has d ete rm ined t hat this op inion s hould not *

be publ ish ed and is not pr ece dent excep t unde r the lim ite d cir cum st ance s se t for th in 5 T H C I R

. R. 47.5 .4. Case: 10-60367 Document: 00511292278 Page: 1 Date Filed: 11/12/2010N o

. 1 0

- 6 0 3 6 7

f a m i l y s o l d S a v

– A m i l

, L L C ( “ S a v

– A m i l ” )

— a c o m p a n y o w n e d b y A l a n N u n n e l e e

a n d S t e v e H a m m a c k

— r o u g h l y 3

, 6 0 0 a c r e s o f l a n d i n M i s s i s s i p p i a n d T e n n e s s e e

i n D e c e m b e r o f 2 0 0 4

. T h e F r y a r f a m i l y p r e v i o u s l y r e a c h e d a n a g r e e m e n t t o s e l l

t h e l a n d u n d e r d i f

f e r e n t t e r m s t o N u n n e l e e i n N o v e m b e r o f 2 0 0 4

. E d i t h F r y a r

w a s u n a w a r e t h a t t h e t e r m s o f t h e N o v e m b e r a n d D e c e m b e r a g r e e m e n t s w e r e

d i f f e r e n t w h e n s h e s i g n e d t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t

. T h e F r y a r f a m i l y s u e d t h e

d e f e n d a n t s f

o r b r e a c h o f t h e N o v e m b e r 2 0 0 4 a g r e e m e n t i n s t a t e c o u r t i n M a r c h

2 0 0 8

, w h i c h d e f e n d a n t s r e m o v e d t o f e d e r a l c o u r t

. T h e d i s t r i c t c o u r t e n t e r e d

j u d g m e n t i n f a v o r o f d e f e n d a n t s

, r u l i n g

, i n t e r a l i a

, t h a t t h e D e c e m b e r 2 0 0 4

a g r e e m e n t c o u l d n o t b e r e s c i n d e d d u e t o E d i t h F r y a r ’ s u n i l a t e r a l m i s t a k e

.

B e c a u s e t h e F r y a r f a m i l y h a s f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t i t q u a l i f i e s f o r e q u i t a b l e

r e l i e f d u e t o u n i l a t e r a l m i s t a k e o r t h a t t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t s h o u l d

o t h e r w i s e n o t b e e n f o r c e d

, w e a f

f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e d i s t r i c t c o u r t

.

I

. F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L B A C K G R O U N D

T h e F r y a r f a m i l y o p e r a t e d t h e R o b e r t B

. F r y a r S a w m i l l i n T i p p a h C o u n t y

,

M i s s i s s i p p i w h i c h e v e n t u a l l y f e l l o n h a r d e c o n o m i c t i m e s

. O n N o v e m b e r 5

, 2 0 0 4

,

E d i t h F r y a r e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t w i t h N u n n e l e e t o s e l l a p p r o x i m a t e l y

3

, 6 0 0 a c r e s o f l a n d f o r $ 1

. 7 m i l l i o n

. T h a t a g r e e m e n t i n c l u d e d a r i g h t o f f i r s t

r e f u s a l a n d t h e r i g h t t o r e p u r c h a s e t h e l a n d

, a n d p r o v i d e d t h a t N u n n e l e e w o u l d

p a y t h e t a x e s a n d c l o s i n g c o s t s

. T h e p a r t i e s s u b s e q u e n t l y e x e c u t e d l e a s e s

r e g a r d i n g t h e s a w m i l l p r o p e r t y a n d e q u i p m e n t

, w h e r e b y t h e F r y a r f a m i l y a g r e e d

t o p a y N u n n e l e e $ 1

, 0 0 0 p e r m o n t h

. N u n n e l e e s u b s e q u e n t l y a d v a n c e d $ 2 1 6

, 0 0 0

t o R o b e r t A l l e n F r y a r

, E d i t h F r y a r ’ s s o n

, t o c o v e r t h e s a w m i l l ’ s o p e r a t i n g c o s t s

.

O n D e c e m b e r 3 0

, 2 0 0 4

, a p p e l l a n t s a n d a p p e l l e e s a t t e n d e d a c l o s i n g a t t h e

l a w o f f i c e o f G i f

f o r d

, A l l r e d

, T e n n i s o n

, a n d S m i t h i n R i p l e y

, M i s s i s s i p p i t o c o n v e y

3

, 5 0 8 a c r e s f

r o m t h e F r y a r t r u s t a n d E d i t h F r y a r t o S a v

– A m i l f o r $ 1

. 9 8 m i l l i o n

.

T h e D e c e m b e r a g r e e m e n t d i d n o t i n c l u d e a b u y

- b a c k p r o v i s i o n o r a r i g h t o f f i r s t

r e f u s a l

, a n d a p p e l l a n t s w e r e c h a r g e d w i t h p a y i n g t h e t a x e s a n d c l o s i n g c o s t s

.

2 Case: 10-60367 Document: 00511292278 Page: 2 Date Filed: 11/12/2010N o

. 1 0

- 6 0 3 6 7

T h e p a y m e n t a m o u n t w a s m a d e i n s a t i s f a c t i o n o f l o a n s m a d e b y t h e F e d e r a l

L a n d B a n k a n d t h e S m a l l B u s i n e s s A s s o c i a t i o n t o t h e s a w m i l l

, a n d i n c l u d e d a

l e a s e o f t h e s a w m i l l p r o p e r t y a n d e q u i p m e n t b a c k t o t h e F r y a r f a m i l y f o r $ 2

, 5 0 0

p e r m o n t h

. A t t h e c l o s i n g w e r e t h e a p p e l l a n t s a n d a p p e l l e e s

, t h e c l o s i n g

a t t o r n e y s

, a r e p r e s e n t a t i v e o f F e d e r a l L a n d B a n k

, a n d R o b e r t A l l e n F r y a r

.

F r y a r s i g n e d t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t w i t h o u t r e a d i n g i t o r h a v i n g a n y o n e e l s e

r e a d i t t o h e r

.

T h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o a C a n c e l l a t i o n o f L e a s e A g r e e m e n t t e r m i n a t i n g

t h e F r y a r f a m i l y ’ s l e a s e o f t h e s a w m i l l a n d i t s e q u i p m e n t i n M a r c h o f 2 0 0 6

. T h e

p a r t i e s s i g n e d a F i r s t R i g h t o f R e f u s a l w i t h O p t i o n t o P u r c h a s e c e r t a i n t r a c t s o f

p r o p e r t y o n A p r i l 1 2

, 2 0 0 6

, a n d S a v

– A m i l i s s u e d n o t i c e s o f r i g h t o f f i r s t r e f u s a l

t o t h e F r y a r f a m i l y s h o r t l y t h e r e a f t e r

, w h i c h t h e F r y a r f a m i l y d e c l i n e d t o

e x e r c i s e

. I n m i d

- 2 0 0 7 a n d e a r l y 2 0 0 8

, a p p e l l a n t s a t t a c h e d a l i s p e n d e n s t o

p r o p e r t y c o n v e y e d

- a w a y b y S a v

– A m i l

, a n d b r o u g h t s u i t i n t h e C i r c u i t C o u r t o f

T i p p a h C o u n t y o n M a r c h 1 7

, 2 0 0 8 a l l e g i n g

, i n t e r a l i a

, b r e a c h o f t h e N o v e m b e r

a g r e e m e n t

. A p p e l l e e s r e m o v e d t h e c a s e t o f e d e r a l c o u r t o n J u n e 2

, 2 0 0 8

. T h e

d i s t r i c t c o u r t h e l d a t h r e e

- d a y b e n c h t r i a l f r o m A u g u s t 3 1

, 2 0 0 9 t h r o u g h

S e p t e m b e r 2

, 2 0 0 9

, a f t e r w h i c h a p p e l l a n t s a r g u e d i n t h e i r p o s t

- t r i a l b r i e f t h a t

t h e y h a d a l s o p r o v e n t h e a d d i t i o n a l c a u s e s o f a c t i o n o f f r a u d u l e n t i n d u c e m e n t

a n d p r o c e d u r a l a n d s u b s t a n t i v e u n c o n s c i o n a b i l i t y

. T h e d i s t r i c t c o u r t i s s u e d a

f i n a l j u d g m e n t o n D e c e m b e r 1 0

, 2 0 0 9

, r u l i n g

, i n t e r a l i a

, t h a t t h e D e c e m b e r 2 0 0 4

c o n t r a c t w a s t h e r e l e v a n t a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s

, t h a t i t w a s n o t

u n c o n s c i o n a b l e

, t h a t a p p e l l a n t s w e r e n o t f r a u d u l e n t l y i n d u c e d t o e n t e r i n t o i t

,

a n d t h a t i t c o u l d n o t b e r e s c i n d e d d u e t o E d i t h F r y a r ’ s u n i l a t e r a l m i s t a k e

. T h e

F r y a r f a m i l y f

i l e d a m o t i o n t o a l t e r o r a m e n d j u d g m e n t w h i c h w a s s u b s e q u e n t l y

d e n i e d

, a n d t i m e l y f

i l e d t h e i n s t a n t a p p e a l

.

3 Case: 10-60367 Document: 00511292278 Page: 3 Date Filed: 11/12/2010N o

. 1 0

- 6 0 3 6 7

I I

. J U R I S D I C T I O N A N D S T A N D A R D O F R E V I E W

W e h a v e j u r i s d i c t i o n u n d e r 2 8 U

. S

. C

. § 1 2 9 1

. F o l l o w i n g a b e n c h t r i a l

, w e

r e v i e w t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s l e g a l d e t e r m i n a t i o n s d e n o v o a n d i t s f a c t u a l f i n d i n g s

f o r c l e a r e r r o r

. F l i n t H i l l s R e s o u r c e s L P v

. J a g E n e r g y

, I n c

. , 5 5 9 F

. 3 d 3 7 3

, 3 7 5

( 5 t h C i r

. 2 0 0 9 )

.

I I I

. A N A L Y S I S

A p p e l l a n t s a r g u e t h a t t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t s h o u l d b e r e s c i n d e d d u e

t o E d i t h F r y a r ’ s u n i l a t e r a l m i s t a k e a n d a r g u e t h a t t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t

s h o u l d n o t b e e n f

o r c e d b e c a u s e i t l a c k e d c o n s i d e r a t i o n

, a p p e l l e e s f r a u d u l e n t l y

i n d u c e d E d i t h F r y a r t o e n t e r i n t o t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t

, a n d b e c a u s e i t w a s

p r o c e d u r a l l y u n c o n s c i o n a b l e

.

I t i s u n d i s p u t e d t h a t E d i t h F r y a r d i d n o t r e a d t h e t e r m s o f t h e D e c e m b e r

a g r e e m e n t b e f

o r e s i g n i n g i t a n d t h a t s h e d i d n o t h a v e a n y o n e e l s e p r e s e n t a t t h e

c l o s i n g r e a d i t t o h e r o r o n h e r b e h a l f

. N o r

, a p p a r e n t l y

, d i d P a t M a s o n

, t h e

t r u s t e e o f t h e F r y a r T r u s t

. U n d e r M i s s i s s i p p i l a w

, c o n t r a c t i n g p a r t i e s a r e b o u n d

b y w h a t t h e y s i g n a n d a r e c h a r g e d w i t h k n o w i n g t h e c o n t e n t s o f a n y c o n t r a c t

t h e y s i g n

. B a i l e y v

. E s t a t e o f K e m p

, 9 5 5 S o

. 2 d 7 7 7

, 7 8 3 ( M i s s

. 2 0 0 7 ) ; A n d r u s v

.

E l l i s

, 8 8 7 S o

. 2 d 1 7 5

, 1 8 0 ( M i s s

. 2 0 0 4 )

. “ A p e r s o n c a n n o t a v o i d a w r i t t e n

c o n t r a c t w h i c h h e h a s e n t e r e d i n t o o n t h e g r o u n d t h a t h e d i d n o t r e a d i t o r h a v e

i t r e a d t o h i m

. ” A n d r u s

, 8 8 7 S o

. 2 d a t 1 8 0 ; T u r n e r v

. T e r r y

, 7 9 9 S o

. 2 d 2 5

, 3 6

( M i s s

. 2 0 0 1 ) ( “ [ P ] a r t i e s t o a n a r m s

- l e n g t h t r a n s a c t i o n a r e c h a r g e d w i t h a d u t y

t o r e a d w h a t t h e y s i g n ; f a i l u r e t o d o s o c o n s t i t u t e s n e g l i g e n c e

. ” )

. T h e F r y a r

f a m i l y t h e r e f

o r e c a n n o t o r d i n a r i l y b a c k o u t o f t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t s i m p l y

b e c a u s e t h e y d i d n o t r e a d i t s c o n t e n t s b e f o r e t h e y s i g n e d i t

.

A

. U n i l a t e r a l M i s t a k e

U n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s a c o u r t h a s d i s c r e t i o n t o f a s h i o n e q u i t a b l e

r e l i e f a n d u n d o t h e t r a n s a c t i o n

. T h e M i s s i s s i p p i S u p r e m e C o u r t h a s p r o v i d e d

a f o u r

- p a r t t e s t w h i c h g i v e s c o u r t s d i s c r e t i o n t o a w a r d e q u i t a b l e r e l i e f :

4 Case: 10-60367 Document: 00511292278 Page: 4 Date Filed: 11/12/2010N o

. 1 0

- 6 0 3 6 7

[ i ] B u t w h e r e t h e m i s t a k e i s o f s o f u n d a m e n t a l a c h a r a c t e r

, t h a t t h e

m i n d s o f t h e p a r t i e s h a v e n e v e r

, i n f a c t

, m e t ; o r w h e r e a n

u n c o n s c i o n a b l e a d v a n t a g e h a s b e e n g a i n e d

, b y m e r e m i s t a k e o r

m i s a p p r e h e n s i o n ; a n d [ i i ] t h e r e w a s n o g r o s s n e g l i g e n c e o n t h e p a r t

o f t h e p l a i n t i f

f

, e i t h e r i n f a l l i n g i n t o t h e e r r o r

, o r i n n o t s o o n e r

c l a i m i n g r e d r e s s ; a n d [ i i i ] n o i n t e r v e n i n g r i g h t s h a v e a c c r u e d ; a n d

[ i v ] t h e p a r t i e s m a y s t i l l b e p l a c e d i n s t a t u q u o ; e q u i t y w i l l i n t e r f e r e

, i n i t s d i s c r e t i o n

, i n o r d e r t o p r e v e n t i n t o l e r a b l e j u s t i c e

.

C r o s b y

– M i s s

. R e s

. , L t d

. v

. P r o s p e r E n e r g

y

, 9 7 4 F

. 2 d 6 1 2

, 6 1 8 ( 5 t h C i r

. 1 9 9 2 )

( q u o t i n g M i s s

. S t a t e B l d g

. C o m m ’ n v

. B e c k n e l l C o n s t r

. , I n c

. , 3 2 9 S o

. 2 d 5 7

, 6 0

– 6 1

( M i s s

. 1 9 7 6 ) ) ( i n t e r n a l q u o t a t i o n m a r k s o m i t t e d

, n u m b e r i n g a d d e d i n P r o s p e r )

.

I t t h e r e f

o r e “ r e m a i n s t h e o b l i g a t i o n o f a c o u r t o f e q u i t y t o d e t e r m i n e w h e t h e r

,

d e s p i t e [ a p a r t y ’ s ] m i s j u d g m e n t

, i t w o u l d b e i n e q u i t a b l e a n d f u n d a m e n t a l l y

u n j u s t n o t t o g r a n t r e l i e f f r o m [ a n ] h o n e s t b u t n e g l i g e n t m i s t a k e

. ” I d

. a t 6 1 9

.

F o r p u r p o s e s o f t h i s a p p e a l

, t h e C o u r t w i l l a s s u m e E d i t h F r y a r w a s

u n a w a r e o f t h e t e r m s o f t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t a n d t h a t t h e d i f f e r e n t t e r m s

w e r e s o f

u n d a m e n t a l t h a t t h e r e w a s n o m e e t i n g o f t h e m i n d s

. A p p e l l a n t s h a v e

n o n e t h e l e s s f a i l e d t o m e e t t h e i r b u r d e n f o r t w o r e a s o n s

, f

i r s t a m o n g t h e m b e i n g

t h a t a p p e l l a n t s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h e t w o o t h e r e l e m e n t s n e c e s s a r y u n d e r

t h e B e c k n e l l t e s t : t h a t n o i n t e r v e n i n g r i g h t s h a v e a c c r u e d o r t h a t t h e p a r t i e s c a n

s t i l l b e p l a c e d b a c k i n t h e s t a t u s q u o

. S e v e r a l t r a c t s o f l a n d p r e v i o u s l y o w n e d

b y t h e F r y a r f a m i l y h a v e a p p a r e n t l y b e e n s o l d b y S a v

– A m i l t o o t h e r b u y e r s

, a n d

a p p e l l a n t s h a v e n o t a r g u e d t h a t t h e y h a v e t h e r e s o u r c e s t o p a y b a c k t h e $ 1

. 9 8

m i l l i o n t h e y r e c e i v e d f o r t h e l a n d i n 2 0 0 6 o r e v e n t h e $ 2 8 0

, 0 0 0 d i f f e r e n c e

b e t w e e n t h e N o v e m b e r a n d D e c e m b e r c o n t r a c t p r i c e s

. W h i l e t h e r e c o r d o n t h e s e

f r o n t s i s i n c o n c l u s i v e s u c h t h a t t h e C o u r t c a n n o t s a y t h a t t h e r e i s n o w a y t h e

p a r t i e s c o u l d b e p u t i n t h e s t a t u s q u o

— w h e t h e r t h a t w o u l d b e i n a c o n t r a c t

u n d e r t h e t e r m s o f t h e N o v e m b e r a g r e e m e n t o r w i t h n o c o n t r a c t u a l r e l a t i o n s t o

e a c h o t h e r a t a l l

— i t r e m a i n s t h e a p p e l l a n t s ’ b u r d e n t o p r o v e t h a t t h e i r s i s a c a s e

w h i c h q u a l i f

i e s f o r e q u i t a b l e r e l i e f

. T h e y h a v e n o t d o n e s o

.

5 Case: 10-60367 Document: 00511292278 Page: 5 Date Filed: 11/12/2010N o

. 1 0

- 6 0 3 6 7

S e c o n d

, e v e n i f

a l l f o u r e l e m e n t s o f

t h e B e c k n e l l t e s t w e r e m e t

, t h e C o u r t

r e t a i n s d i s c r e t i o n t o a w a r d e q u i t a b l e r e l i e f “ i n o r d e r t o p r e v e n t i n t o l e r a b l e

j u s t i c e

. ” B e c k n e l l

, 3 2 9 S o

. 2 d a t 6 1

. A p p e l l a n t s a r e n o t b a r r e d f r o m s u c h r e l i e f

d u e t o t h e i r n e g l i g e n t f a i l u r e t o r e a d t h e D e c e m b e r c l o s i n g d o c u m e n t s

, b u t “ a s

a g e n e r a l p r o p o s i t i o n

, e q u i t y w i l l n o t a c t t o r e s c i n d a c o n t r a c t w h e r e t h e m i s t a k e

w a s i n d u c e d b y t h e n e g l i g e n c e o f t h e p a r t y s e e k i n g r e s c i s s i o n

. ” T u r n e r v

. T e r r y

,

7 9 9 S o

. 2 d 2 5

, 3 6 ( M i s s

. 2 0 0 1 )

. W h i l e t h e F r y a r f a m i l y h a s s u f f e r e d p e r s o n a l a n d

e c o n o m i c m i s f

o r t u n e s o v e r t h e y e a r s

, t h e y h a v e f a i l e d t o c a r r y t h e i r b u r d e n t o

s h o w t h a t i t w o u l d b e f u n d a m e n t a l l y u n j u s t t o h o l d t h e m t o t h e t e r m s o f t h e

D e c e m b e r c o n t r a c t

. T e s t i m o n y a t t r i a l s h o w e d t h a t t h e F r y a r f a m i l y e v e n t u a l l y

e n t e r e d i n t o a s e p a r a t e c o n t r a c t f o r f i r s t r i g h t o f r e f

u s a l a n d r i g h t t o p u r c h a s e

t h e i r p r e v i o u s l y o w n e d l a n d

— t h e “ r a i s o n d ’ e t r e ” o f t h e N o v e m b e r

a g r e e m e n t

— a n d t h a t t h e y c o u l d n o t a f f o r d t o r e p u r c h a s e t h e l a n d w h e n o f f e r e d

.

W h i l e i t m a y n e v e r h a v e b e e n E d i t h F r y a r ’ s p l a n t o p e r m a n e n t l y s e l l t h e f a m i l y

l a n d h o l d i n g s w h e n s h e s i g n e d t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t

, t h e e v i d e n c e a t t r i a l

w a s t h a t t h i s o u t c o m e w o u l d h a v e h a p p e n e d h a d t h e N o v e m b e r a g r e e m e n t s t i l l

b e e n i n e f

f e c t

. T h e F r y a r f a m i l y c l e a r l y f a c e d d i f f i c u l t f i n a n c i a l c h o i c e s i n 2 0 0 6

a n d 2 0 0 7

, b u t t h e c o u r t w i l l n o t e x e r c i s e i t s d i s c r e t i o n t o p r o v i d e t h e m r e l i e f t o

u n d o d e c i s i o n s r e g a r d i n g t h e i r l a n d t h a t t h e y m i g h t n o w r e g r e t

.

B

. O t h e r A r g u m e n t s

A p p e l l a n t s a l s o a r g u e t h a t t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t s h o u l d n o t b e

e n f o r c e d f o r t h r e e r e a s o n s : ( 1 ) i t i s v o i d f o r l a c k o f c o n s i d e r a t i o n

, ( 2 ) a p p e l l e e s

f r a u d u l e n t l y i n d u c e d E d i t h F r y a r t o e n t e r i n t o t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t

, a n d ( 3 )

b e c a u s e o f p r o c e d u r a l u n c o n s c i o n a b i l i t y

. W h i l e t h e s e a r g u m e n t s a r e p h r a s e d a s

n e e d e d t o b e a d d r e s s e d o n l y i f t h e C o u r t a g r e e s t h a t t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t

s h o u l d b e r e s c i n d e d

, t h e y n e v e r t h e l e s s a m o u n t t o a d i r e c t a t t a c k o n t h e

D e c e m b e r a g r e e m e n t i t s e l f

. W i t h r e g a r d t o t h e l a c k o f c o n s i d e r a t i o n a r g u m e n t

,

6 Case: 10-60367 Document: 00511292278 Page: 6 Date Filed: 11/12/2010N o

. 1 0

- 6 0 3 6 7

t h i s i s c l e a r l y e r r o n e o u s a s t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t g a v e a p p e l l a n t s $ 2 8 0

, 0 0 0

m o r e f o r t h e i r l a n d t h a n t h e N o v e m b e r a g r e e m e n t p r o v i d e d f o r

.

A p p e l l a n t s ’ f

r a u d u l e n t i n d u c e m e n t a n d p r o c e d u r a l u n c o n s c i o n a b i l i t y

a r g u m e n t s w e r e t h o r o u g h l y a n d a c c u r a t e l y a d d r e s s e d b y t h e c o u r t b e l o w s u c h

t h a t a n e x t e n d e d d i s c u s s i o n h e r e w o u l d b e r e p e t i t i v e

. I n b r i e f

, a p p e l l a n t s ’

f r a u d u l e n t i n d u c e m e n t c l a i m f a i l s b e c a u s e t h e y h a d n o r i g h t t o r e l y o n a n y o r a l

r e p r e s e n t a t i o n s m a d e t o t h e m w h i c h c o n t r a d i c t t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e

D e c e m b e r a g r e e m e n t

, R a n k i n v

. B r o k m a n

, 5 0 2 S o

. 2 d 6 4 4

, 6 4 6 ( M i s s

. 1 9 8 7 )

, a n d

a p p e l l a n t s d i d n o t p r o v e b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t h a t a n y o t h e r

r e p r e s e n t a t i o n s r e g a r d i n g t h e f u t u r e s a l e o f t h e l a n d w e r e m a d e

. L i k e w i s e

,

a p p e l l a n t s ’ p r o c e d u r a l u n c o n s c i o n a b i l i t y a r g u m e n t f a l l s f l a t b e c a u s e t h e r e i s n o

e v i d e n c e t h a t E d i t h F r y a r w a s p r e v e n t e d f r o m c o n s u l t i n g h e r a t t o r n e y

, P a t

M a s o n

, o r h e r s o n

, o r t h a t s h e l a c k e d t h e o p p o r t u n i t y t o a s k f o r h e l p

, a s k

q u e s t i o n s

, h a v e t h e d o c u m e n t s r e a d t o h e r

, o r w a l k o u t o f t h e c l o s i n g i f s h e

d i s a g r e e d w i t h t h e t e r m s o f t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t

.

I V

. C O N C L U S I O N

T h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y r u l e d t h a t t h e D e c e m b e r a g r e e m e n t s h o u l d n o t

b e r e s c i n d e d d u e t o E d i t h F r y a r ’ s u n i l a t e r a l m i s t a k e

, o r t h a t i t w a s n o t

o t h e r w i s e u n e n f

o r c e a b l e d u e t o p r o c e d u r a l u n c o n s c i o n a b i l i t y

, a l a c k o f

c o n s i d e r a t i o n

, o r f

r a u d u l e n t i n d u c e m e n t

. W e t h e r e f o r e a f f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s

e n t r y o f j u d g m e n t i n f a v o r o f S a v

– A m i l

.

A F F I R M E D

.

7 Case: 10-60367 Document: 00511292278 Page: 7 Date Filed: 11/12/2010