### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Decem be r 19 , 20 13 Ses si on

STATE OF TENNESS EE ON REL ATI ON OF TH E COMMI SSI ONER OF

THE DEPARTMENT OF TRANSPORT ATI ON v . RICHARDSON

LUMBER COMPANY, ET AL.

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r H u m p h r e y s C o u n t y

N o

. 9 1 0 4 L a r r y J

. W a l l a c e , J u d g e

N o

. M 2 0 1 2

- 0 2 0 9 2

- C O A

- R 3

- C V 

### - Filed April 16, 20 14

T h i s i s a c o n d e m n a t i o n c a s e i n w h i c h t h e S t a t e o f T e n n e s s e e D e p a r t m e n t o f T r a n s p o r t a t i o n

a c q u i r e d 2 0

. 9 3 a c r e s o f a 4 6

. 8 1 3 p a r c e l o f l a n d b y e m i n e n t d o m a i n f o r t h e p u r p o s e o f

c o n s t r u c t i n g a h i g h w a y

. T h e j u r y a w a r d e d t h e l a n d o w n e r m o n e y f o r t h e v a l u e o f t h e l a n d

a c q u i r e d

, t h e i m p r o v e m e n t s o n t h e l a n d ( i n c l u d i n g i n t e r i o r r o a d s a n d c u l v e r t s )

, a n d i n c i d e n t a l

d a m a g e s t o t h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p e r t y n o t a c q u i r e d b y t h e S t a t e

. T h e t r i a l c o u r t s u g g e s t e d

a n a d d i t u r a n d a l s o a w a r d e d t h e l a n d o w n e r d i s c r e t i o n a r y c o s t s

. T h e S t a t e a p p e a l s t h e t r i a l

c o u r t ’ s a w a r d o f a n a d d i t u r a n d d i s c r e t i o n a r y c o s t s

. W e h a v e d e t e r m i n e d t h a t t h e e v i d e n c e

d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s s u g g e s t i o n o f a d d i t u r o n t h e i s s u e s o f

i n c i d e n t a l d a m a g e s a n d i n t e r i o r r o a d s ; h o w e v e r

, w e f i n d t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t

t h e c o u r t ’ s a d d i t u r w i t h r e s p e c t t o c u l v e r t s

. W e a l s o f i n d t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a s s e s s i n g

d i s c r e t i o n a r y c o s t s a g a i n s t t h e S t a t e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d i n

P a r t a n d R e v e r s e d i n P a r t

A N D Y D

. B E N N E T T

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

,

M

. S

. , P

. J

. , a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , j o i n e d

.

R o b e r t E

. C o o p e r

, J r

. , A t t o r n e y G e n e r a l a n d R e p o r t e r ; W i l l i a m E

. Y o u n g

, S o l i c i t o r G e n e r a l ;

a n d M a r y S

. F o u s t

, S e n i o r C o u n s e l ; f o r t h e a p p e l l a n t

, S t a t e o f T e n n e s s e e

.

R o b e r t I

. T h o m a s o n

, J r

. A n d M a r k C

. O d l e

, W a v e r l y

, T e n n e s s e e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

,

R i c h a r d s o n L u m b e r

.O P I N I O N

F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L H IS T O R Y

T h i s a p p e a l a r i s e s f

r o m a n e m i n e n t d o m a i n p r o c e e d i n g b r o u g h t b y t h e S t a t e o f

T e n n e s s e e o n r e l a t i o n o f t h e C o m m i s s i o n e r o f t h e D e p a r t m e n t o f T r a n s p o r t a t i o n ( “ t h e S t a t e ” )

s e e k i n g t o o b t a i n t i t l e t o 2 0

. 9 3 a c r e s o f a n a p p r o x i m a t e l y 4 6

. 8 1 3 a c r e p a r c e l o f p r o p e r t y

o w n e d b y R i c h a r d s o n L u m b e r C o m p a n y ( “ R i c h a r d s o n ” )

. T h e a c q u i s i t i o n o f t h e 2 0

. 9 3 a c r e s 1

w a s n e c e s s a r y f

o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a s t a t e h i g h w a y p r o j e c t i n H u m p h r e y s C o u n t y

.

R i c h a r d s o n p r i m a r i l y u s e d t h e l a n d i n t h e a c q u i s i t i o n a r e a f o r c u t t i n g t i m b e r

. T o t h a t e n d

,

t h e r e w e r e i n t e r i o r r o a d s o n t h e p r o p e r t y t h a t w e r e u s e f u l i n h a u l i n g t i m b e r f

r o m t h e 2

p r o p e r t y

.

A n a p p r a i s e r e n g a g e d b y t h e S t a t e v a l u e d R i c h a r d s o n ’ s p r o p e r t y a t $ 1 8

, 1 5 0

. 0 0

, a n d

t h e S t a t e t e n d e r e d t h a t a m o u n t w i t h t h e c o u r t f o l l o w i n g c o m m e n c e m e n t o f t h e a c t i o n

. O n

M a y 2

, 2 0 0 3

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n a g r e e d o r d e r o f p o s s e s s i o n a n d a c o n s e n t o r d e r o f

d i s b u r s e m e n t

, w h i c h a u t h o r i z e d d i s b u r s e m e n t o f t h e $ 1 8

, 1 5 0

. 0 0 t o R i c h a r d s o n

. T h e c o u r t

r e s e r v e d t h e i s s u e o f c o m p e n s a t i o n f o r a j u r y t r i a l

.

A j u r y t r i a l w a s h e l d o n A p r i l 2 3 a n d 2 4

, 2 0 1 2 a t w h i c h t e n w i t n e s s e s t e s t i f i e d

. A t t h e

c o n c l u s i o n o f t r i a l

, t h e j u r y a w a r d e d R i c h a r d s o n a t o t a l o f $ 3 1

, 2 2 6

. 0 0

. T h e a w a r d w a s

c a l c u l a t e d a s f

o l l o w s : “ $ 2 6

, 1 2 9

. 0 0 f

o r t h e 2 0

. 9 3 a c r e s t a k e n

, $ 3 5 8

. 0 0 f o r t w o c u l v e r t s

, s i x

h o u r s o f b u l l d o z e r w o r k t o t a l i n g $ 1 5 0 0

. 0 0 f o r t h e r o a d s

, a n d t e n p e r c e n t o r $ 3 2 3 9

. 0 0 f o r

i n c i d e n t a l d a m a g e s t o t h e r e m a i n d e r o f t h e l a n d n o t t a k e n

. ” O n J u n e 2 0

, 2 0 1 2

, t h e s t a t e 3

t e n d e r e d $ 2 0

, 6 1 2

. 6 1 t o R i c h a r d s o n r e p r e s e n t i n g t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e o r i g i n a l t e n d e r

o f $ 1 8

, 1 5 0

. 0 0 a n d t h e j u r y a w a r d o f $ 3 1

, 2 2 6

. 0 0

, p l u s a c c r u e d i n t e r e s t o f $ 7 5 3 6

. 6 1

.

R i c h a r d s o n f

i l e d a m o t i o n f

o r n e w t r i a l o r a d d i t u r a n d a m o t i o n f o r d i s c r e t i o n a r y c o s t s o n J u l y

5

, 2 0 1 2

.

T h e t r i a l c o u r t h e l d a h e a r i n g o n R i c h a r d s o n ’ s p o s t t r i a l m o t i o n s o n A u g u s t 6

, 2 0 1 2

a n d

, b y o r d e r s e n t e r e d S e p t e m b e r 6

, t h e c o u r t h e l d t h a t t h e j u r y v e r d i c t w a s o u t s i d e t h e r a n g e

o f r e a s o n a b l e n e s s a n d d i d n o t a d e q u a t e l y c o m p e n s a t e R i c h a r d s o n f o r t h e t a k i n g o f t h e

Ric har dso n r et ai ned app rox imatel y 26 acr es of the pr ope rt y. 1

T hes e roa ds wer e vario usl y des cr ib e d a s “ s kidder roa ds,” ti m ber tr ai ls ,” and “di rt roa ds” 2

thr oughout th e t est imony at tr ia l.

T her e was no j ury verdi ct for m use d; ra the r, the for eman of the j ury ann o u n c e d t h e verdi ct

. 3

J udgm ent was ent er ed b y the t ri al cou rt on J une 4, 2 012, in ac cor dan ce wit h t he j ury’s verdi ct

.

2p r o p e r t y

. T h e c o u r t s u g g e s t e d a n a d d i t u r i n t h e a m o u n t o f $ 1 2

, 0 5 2

. 0 0 a n d a w a r d e d 4

d i s c r e t i o n a r y c o s t s ( f

o r c o u r t r e p o r t e r e x p e n s e s a n d e x p e r t w i t n e s s f e e s ) i n t h e a m o u n t o f

$ 9 1 0 7

. 0 0

. T h e c o u r t c a l c u l a t e d t h e a d d i t u r a s f o l l o w s : t h r e e t i m e s t h e a m o u n t a w a r d e d f o r

t h e d i m i n i s h e d v a l u e o f t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y ( $ 9 7 1 7

. 0 0 )

, f o u r t i m e s t h e a m o u n t o f

b u l l d o z e r w o r k ( $ 6 0 0 0

. 0 0 )

, a n d f o u r t i m e s t h e c o s t o f

c u l v e r t s t o c o n n e c t t h e i n t e r i o r r o a d s

( $ 1 4 3 2

. 0 0 )

.

O n S e p t e m b e r 7

, 2 0 1 2

, t h e S t a t e a c c e p t e d t h e s u g g e s t e d a d d i t u r u n d e r p r o t e s t

. T h e

S t a t e a p p e a l s t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o a w a r d a n a d d i t u r

.

S T A N D A R D O F R E V IE W

W h i l e t h e c a l c u l a t i o n o f d a m a g e s i s p r i m a r i l y t h e r o l e o f t h e j u r y

, t h e t r i a l c o u r t h a s

a u t h o r i t y t o a d

j u s t d a m a g e a w a r d s t o “ a c c o m p l i s h j u s t i c e b e t w e e n t h e p a r t i e s a n d t o a v o i d

t h e t i m e a n d e x p e n s e o f a n e w t r i a l

. ” L o n g v

. M a t t i n g l y

, 7 9 7 S

. W

. 2 d 8 8 9

, 8 9 6 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 0 ) ; s e e a l

s o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 0

- 1 0

- 1 0 1 ( a ) ( 1 )

. T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d

s e c t i o n 2 0

- 1 0

- 1 0 1 ( b ) ( 2 ) p r o v i d e s t h a t o u r r e v i e w o f a t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o s u g g e s t a n

a d d i t u r i s c o n d u c t e d p u r s u a n t t o T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

. U n d e r T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

, w e

r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n d e n o v o u p o n t h e r e c o r d

, a c c o m p a n i e d b y a p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

. T h u s

, w e m u s t “ r e v i e w t h e p r o o f

o f d a m a g e s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s

s u g g e s t i o n o f a d d i t u r

. ” P h i l l i p s v

. P e r o t

, N o

. 0 2 A 0 1

- 9 7 0 4

- C V

- 0 0 0 9 4

, 1 9 9 8 W L 1 1 7 3 2 5

, a t

* 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 1 7

, 1 9 9 8 )

. “ I n o r d e r f o r t h e e v i d e n c e t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e

t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g s o f f

a c t

, t h e e v i d e n c e m u s t s u p p o r t a n o t h e r f i n d i n g o f f

a c t w i t h g r e a t e r

c o n v i n c i n g e f

f e c t

. ” W o o d v

. S t a r k o

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 2 5 5

, 2 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 )

.

I f t h e a d d i t u r i s s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t r i a l

, w e t h e n c o n s i d e r t w o

a d d i t i o n a l f

a c t o r s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t a c t e d p r o p e r l y i n s u g g e s t i n g t h e

a d d i t u r :

F i r s t

, w e e x a m i n e t h e r e a s o n s f o r t h e t r i a l c o u r t ’ s a c t i o n b e c a u s e a d j u s t m e n t s

a r e p r o p e r o n l y w h e n t h e c o u r t d i s a g r e e s w i t h t h e a m o u n t o f t h e v e r d i c t

.

B u r l i s o n v

. R o s e

, 7 0 1 S

. W

. 2 d 6 0 9

, 6 1 1 ( T e n n

. 1 9 8 5 ) ; P a l a n k i e x r e l

. P a l a n k i

v

. V a n d e r b i l t U

n i v

. , 2 1 5 S

. W

. 3 d 3 8 0

, 3 8 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 )

. S e c o n d

, w e

e x a m i n e t h e a m o u n t o f t h e s u g g e s t e d a d j u s t m e n t b e c a u s e a d

j u s t m e n t s t h a t

“ t o t a l l y d e s t r o y ” t h e j u r y ’ s v e r d i c t a r e i m p e r m i s s i b l e

. F o s t e r v

. A m c o n I n t ’ l

,

T he $12, 052. 00 add it ur is the n et inc re ase in compensa ti on af te r ded uct ing the j ury’s pre vious 4

awar d of inc ide nta l damag es, int er ior roa ds, and cul verts ($5 097. 00) fr om the act ual adj ust m ent ($1 7,14 9.00 )

sugg est ed b y the t ri al cou rt

.

3I

n c

. , 6 2 1 S

. W

. 2 d 1 4 2

, 1 4 8 ( T e n n

. 1 9 8 1 ) ; B a i n v

. S i m p s o n

, N o

. M 2 0 0 1

- 0 0 0 8 8

-

C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 2 W L 3 6 0 0 3 2 0

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 7

, 2 0 0 2 ) ( N o

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 1 a p p l i c a t i o n f i l e d ) ; G u e s s v

. M

a u r y

, 7 2 6 S

. W

. 2 d 9 0 6

, 9 1 3

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 )

.

H i n d m a n v

. D o e

, 2 4 1 S

. W

. 3 d 4 6 4

, 4 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 ) ; s e e a l s o M c K i n n e

y v

. S m i t h

C n t y

. , N o

. M 1 9 9 8

- 0 0 0 7 4

- C O A

- R 3

- C V

, 1 9 9 9 W L 1 0 0 0 8 8 7

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 5

,

1 9 9 9 )

.

A N A LY S IS

A r t i c l e o n e

, s e c t i o n t w e n t y

- o n e o f t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n

, p r o v i d e s

, “ [ t ] h a t n o

m a n ’ s p a r t i c u l a r s e r v i c e s s h a l l b e d e m a n d e d

, o r p r o p e r t y t a k e n

, o r a p p l i e d t o p u b l i c u s e

,

w i t h o u t

. . . j u s t c o m p e n s a t i o n b e i n g m a d e t h e r e f o r

. ” I n e s t i m a t i n g j u s t c o m p e n s a t i o n f o r

p r o p e r t y t a k e n

, t h e L e g i s l a t u r e h a s d i r e c t e d t h a t “ t h e j u r y s h a l l g i v e t h e v a l u e o f t h e l a n d o r

r i g h t s t a k e n w i t h o u t d e d u c t i o n

, b u t i n c i d e n t a l b e n e f i t s w h i c h m a y r e s u l t t o t h e o w n e r b y

r e a s o n o f t h e p r o p o s e d i m p r o v e m e n t m a y b e t a k e n i n t o c o n s i d e r a t i o n i n e s t i m a t i n g t h e

i n c i d e n t a l d a m a g e s

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 6

- 1 1 4 ( a ) ( 1 )

. T h e r e f o r e

, i n a n e m i n e n t d o m a i n

p r o c e e d i n g

, t h e c o u r t i s r e q u i r e d t o “ a s c e r t a i n a n d a w a r d ‘ j u s t c o m p e n s a t i o n ’ t o t h e

l a n d o w n e r

, a n a m o u n t c o n s i s t i n g o f t h e v a l u e o f t h e l a n d o r r i g h t s t a k e n a n d a n y i n c i d e n t a l

d a m a g e s l e s s a n y b e n e f i t s r e s u l t i n g f

r o m a n y i m p r o v e m e n t

. ” W a t e r A u t h

. o

f D i c k s o n C n t y

.

v

. H o o p e r

, N o

. M 2 0 0 9

- 0 1 5 4 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 1 7 1 2 9 6 8

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. A p r

.

2 9

, 2 0 1 0 ) ( c i t i n g L o v e v

. S m i t h

, 5 6 6 S

. W

. 2 d 8 7 6

, 8 7 8 ( T e n n

. 1 9 7 8 ) )

. I n c i d e n t a l d a m a g e s

i n c l u d e w h e r e t h e S t a t e ’ s t a k i n g h a s a d v e r s e l y a f f e c t e d t h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p e r t y

. S h e l b y

C n t y

. v

. K i n g s w a

y G r e e n s o

f A m

, I n c

. , 7 0 6 S

. W

. 2 d 6 3 4

, 6 3 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 5 )

. T h e

p r o p e r m e a s u r e o f i n c i d e n t a l d a m a g e s i n a n e m i n e n t d o m a i n a c t i o n i s “ t h e d e c l i n e i n t h e f a i r

m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y b y v i r t u e o f t h e t a k i n g

. ” I d

.

I n c i d e n t a l d a m a g e s a r e a p p r o p r i a t e i n c a s e s “ w h e r e a c c e s s t o a n d u t i l i t y o f t h e

r e m a i n i n g p r o p e r t y h a s b e e n i m p a i r e d b y t h e t a k i n g o f p a r t o f t h e p r o p e r t y

, w h i c h h a s c a u s e d

a l o s s o f f

a i r m a r k e t v a l u e i n t h e r e m a i n d e r

. ” P u n W u n C h a n v

. S t a t e

, N o

. E 2 0 0 5

- 0 1 3 9 1

-

C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 6 W L 1 2 3 3 0 5 3

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a y 9

, 2 0 0 6 )

. F a c t o r s t h a t m a y b e

c o n s i d e r e d i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r i t i s a p p r o p r i a t e t o a w a r d i n c i d e n t a l d a m a g e s i n a n

e m i n e n t d o m a i n p r o c e e d i n g i n c l u d e “ t h e l o s s o f u s e o f t h e p r o p e r t y f o r a n y l a w f

u l p u r p o s e

,

a n y u n s i g h t l i n e s s o f t h e p r o p e r t y o r i n c o n v e n i e n c e i n i t s u s e

, a n y i m p a i r m e n t t o t h e o w n e r ’ s

a c c e s s t o n e a r b y s t r e e t s a n d h i g h w a y s a n d a n y o t h e r c o n s i d e r a t i o n t h a t c o u l d r e d u c e t h e f a i r

m a r k e t v a l u e o f t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y

. ” W a t e r A u t h

. o

f D i c k s o n C n t y

. , 2 0 1 0 W L 1 7 1 2 9 6 8

,

a t * 4 ( c i t i n g 2 6 A M

. J U R

. 2 d E m i n e n t D o m a i n § 2 8 4 ( 2 0 1 0 ) ; 8 T e n n

. P r a c

. P a t t e r n J u r y I n s t r

. -

C I V I L § 1 1

. 0 4 ( 2 0 1 3 ) )

. I n c a s e s i n v o l v i n g a p a r t i a l t a k i n g

, s u c h a s t h e c a s e h e r e

, t h e

r e s u l t i n g d a m a g e s h o u l d b e m e a s u r e d i n r e l a t i o n t o t h e e n t i r e t r a c t o f p r o p e r t y

. M i l l s v

.

4S o l o m o n

, 4 3 S

. W

. 3 d 5 0 3

, 5 0 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 )

.

I

. A d d i t u r

T h e S t a t e c o n t e n d s t h e t r i a l c o u r t f a i l e d t o u t i l i z e t h e p r o p e r m e a s u r e o f d a m a g e s w h e n

s u g g e s t i n g a n a d d i t u r i n t h i s c a s e

. S p e c i f i c a l l y

, t h e S t a t e a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n 5

a w a r d i n g “ m o n i e s t o r e p a i r a c c e s s i n a d d i t i o n t o t h e d i m i n i s h e d f a i r m a r k e t v a l u e ” o f t h e

r e m a i n i n g p r o p e r t y

. R i c h a r d s o n c o n t e n d s t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e 6

t r i a l c o u r t ’ s s u g g e s t i o n o f a d d i t u r b e c a u s e t h e a m o u n t a w a r d e d r e m a i n e d w i t h i n t h e r a n g e o f

v a l u a t i o n e v i d e n c e e s t a b l i s h e d a t t r i a l

.

I n r e a c h i n g i t s c o n c l u s i o n t h a t a n a d d i t u r w a s w a r r a n t e d

, t h e t r i a l c o u r t r e a s o n e d a s

f o l l o w s i n i t s o r a l r u l i n g :

S o t h e C o u r t d o e s f

i n d t h a t t h e v e r d i c t a m o u n t w a s n o t w i t h i n t h e r a n g e

,

e v e n m e e t i n g t h e l o w e r r a n g e

, o f t h e r e a s o n a b l e n e s s a n d b e c a u s e o f t h a t

, t h e

C o u r t w o u l d s u g g e s t a n a d d i t u r i n t h e f o l l o w i n g a m o u n t s :

F o r t h e i n c i d e n t a l d a m a g e s t o t h e r e m a i n d e r o f t h e l a n d n o t t a k e n

, t h e

C o u r t w a s g r e a t l y c o n c e r n e d a b o u t t h e a c c e s s i s s u e s ; t h e f a c t o f t h e l a c k o f a

r e a s o n a b l e a c c e s s

, t h e s t e e p n e s s o f t h e b l u f f

, a n d

, o f c o u r s e

, t h e a m o u n t i t

w o u l d t a k e t o c o n s t r u c t r e a s o n a b l e a c c e s s

.

S o i n d o i n g t h a t

, t h e C o u r t i s g o i n g t o s u g g e s t a n a d d i t u r w i t h r e g a r d s

t o t h e i n c i d e n t a l d a m a g e s

. I t w a s a w a r d e d 3

, 2 3 9

. I n c r e a s e t h a t b y t h r e e t i m e s

t o 9

, 7 1 7

. A g a i n

, 9

, 7 1 7 o n t h a t i s s u e

.

A n d t h e n o n t h e b u l l d o z e r w o r k

, t h e C o u r t w o u l d f i n d t h a t t h a t w a s

o u t s i d e t h e l o w e r l i m i t s o f t h e r e a s o n a b l e n e s s t o o

, b e s i d e s t h e i n c i d e n t a l o n e

I j u s t m e n t i o n e d w a s o u t s i d e

.

I n o t e t h e

- - b a s i c a l l y

, t h e j u r y h a d a w a r d e d s i x h o u r s o f b u l l d o z e r w o r k

f o r t h e r o a d s

, w h i c h w o u l d b e t h e v a l u e o f t h e i n t e r i o r r o a d s

. T h e C o u r t f i n d s

t h a t t o g e t i t i n t o t h e l o w e r r a n g e

, a s I d i d o n t h e i n c i d e n t a l i n t o t h e l o w e r r a n g e

o f r e a s o n a b l e n e s s

, i t w o u l d r e q u i r e

, i n t h e C o u r t ’ s m i n d

, t o i n c r e a s e t h a t b y

f o u r t i m e s f

r o m t h e $ 1

, 5 0 0 a m o u n t

. S o t h a t w o u l d i n c r e a s e t h a t t o 6

, 0 0 0

,

We not e tha t the Sta te doe s not app eal the j ury’s ori ginal verdi ct in thi s cas e; ra the r, the Sta te urges 5

thi s cou rt to re m it the add it ur awar ded

. Pur sua nt to T enn

. Code Ann. § 20- 10- 101( b)( 2), an app el la te cou rt

m ay r emit al l or par t o f a n ad dit ur when the cou rt is “of the opi nio n tha t the verdi ct of the j ury sho uld not

have bee n inc re ase d or tha t the amount of the add it ur is imprope r, but tha t the j udgm ent of the tr ia l cou rt is

cor re ct in al l oth er re spe ct s[ .]” T hus our ana lysis wil l foc us on the tr ia l cou rt ’s awar d of an add it ur, not the

pro pri et y of t he j ury’s or igina l a war d.

T he S ta te doe s no t a ppe al th e j ury’s awar d of $26 ,129 .00 f

or the 20.9 3 ac re s t aken. 6

5w h i c h w o u l d a m o u n t t o s i x

- - I ’ m s o r r y

- - 2 4 h o u r s f o r b u l l d o z e r w o r k

, b a s i c a l l y

, i s w h a t i t w o u l d a m o u n t t o i f g o i n g o n t h a t t h e o r y

, a n y w a y

, w h i c h

a g a i n

, w o u l d b e $ 6

, 0 0 0 r e g a r d l e s s o f w h i c h e v e r w a y y o u c a l c u l a t e i t

.

S o t h a t w o u l d i n c r e a s e f r o m 1

, 5 0 0 t o 6

, 0 0 0

, i n t h e C o u r t ’ s m i n d t o g e t

t h a t i n t o t h e r e a s o n a b l e n e s s r a n g e o n t h e l o w e n d

.

A n d t h e n w e g o t o t h e i s s u e o f t h e c u l v e r t s

, a n d t h e c u l v e r t s c o n n e c t i n g

t h e i n t e r i o r r o a d s w e r e v a l u e d a t 3 5 8

. A g a i n

, a n d t h e C o u r t f i n d s t h a t t h a t w a s

o u t s i d e t h e r e a s o n a b l e n e s s e v e n o n t h e l o w e n d a n d b e c a u s e o f t h e

- - t h e

c u l v e r t s c o n n e c t i n g t h e i n t e r i o r r o a d s s h o u l d b e i n c r e a s e d b y f o u r t i m e s a l s o

,

w h i c h w o u l d i n c r e a s e t h a t t o o n e

- t h o u s a n d

- f o u r t h r e e

- t w o

.

T h e t o t a l a m o u n t i n c r e a s e d w o u l d b e 1 7

, 1 4 9

. T h e p r e v i o u s a w a r d o n

t h o s e w a s $ 5

, 0 9 7

, s o t h e t o t a l a m o u n t t h a t t h e v e r d i c t w o u l d b e i n c r e a s e d i n

o r d e r f o r t h e C o u r t ’ s m i n d t o g e t i t o n t h e l o w e n d o f t h e r e a s o n a b l e n e s s r a n g e

w o u l d b e $ 1 2

, 0 5 2 w o u l d b e t h e a c t u a l n e t i n c r e a s e

. . . .

I n a n a l y z i n g t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n

, i t i s h e l p f u l t o r e v i e w t h e j u r y ’ s i n i t i a l a w a r d

.

T h e j u r y a w a r d e d a t o t a l o f $ 3 1

, 2 2 6

. 0 0 f o r t h e p r o p e r t y a c q u i r e d b y t h e S t a t e

. T h e j u r y ’ s

a w a r d c o n s i s t e d o f t h e f o l l o w i n g t h r e e c a t e g o r i e s o f d a m a g e s : ( 1 ) t h e c o s t o f t h e 2 0

. 9 3 a c r e s

t a k e n ( $ 2 6

, 1 2 9

. 0 0 )

, ( 2 ) t h e c o s t o f i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y w h i c h i n c l u d e d t h e i n t e r i o r

r o a d s ( $ 1 5 0 0 ) a n d c u l v e r t s ( $ 3 5 8

. 0 0 )

, a n d ( 3 ) i n c i d e n t a l d a m a g e s f o r t h e r e m a i n d e r o f t h e

l a n d n o t t a k e n ( $ 3 2 3 9

. 0 0 )

. T h e S t a t e t a k e s i s s u e w i t h t h e a d d i t u r f o r t h e c o s t o f

i m p r o v e m e n t s a n d i n c i d e n t a l d a m a g e s a n d a r g u e s t h a t t h e a d d i t u r f o r t h e s e c a t e g o r i e s o f

d a m a g e s w a s i m p r o p e r b e c a u s e t h e c o u r t m i s t a k e n l y a w a r d e d t h e s e d a m a g e s i n a n e f f o r t t o

r e s t o r e a c c e s s t o t h e p r o p e r t y

. W e w i l l c o n s i d e r w h e t h e r t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t

t h e t r i a l c o u r t ’ s s u g g e s t i o n o f a d d i t u r o n e a c h e l e m e n t o f d a m a g e s

. S e e P h i l l i p s

, 1 9 9 8 W L

1 1 7 3 2 5

, a t * 2

.

A ) I m p r o v e m e n t

s t o t h e p r o

p e r t y

T h e j u r y a w a r d e d m o n i e s f o r b u l l d o z e r w o r k a n d c u l v e r t s t o c o m p e n s a t e R i c h a r d s o n

f o r t h e i m p r o v e m e n t s

— t h e i n t e r i o r r o a d s a n d c u l v e r t s

— t a k e n b y t h e S t a t e

. T h e j u r y w a s

i n s t r u c t e d t h a t

, “ [ t ] h e m e a s u r e o f d a m a g e s i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e l a n d a n d

i m p r o v e m e n t

s o n M a y 2

, 2 0 0 3

, t h e d a t e o f t h e t a k i n g

. ” ( E m p h a s i s a d d e d )

. 7

T e r r y E v a n s

, a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r t e s t i f i e d t h a t t h e r e w a s m o r e t h a n a m i l e o f i n t e r i o r

r o a d s t h a t e x i s t e d o n t h e p r o p e r t y a c q u i r e d b y t h e S t a t e

. M r

. E v a n s ’ s t e s t i m o n y r e g a r d i n g h i s

T he S t a t e h a s f

a i l e d to pro vide any aut hor it y to sugg est tha t int er ior roa ds sho uld not be 7

cha ra ct er ized as improvem ent s to re al pro per ty. I nst ead

, in it s re ply bri ef

, the Sta te set f

o r th it s ar gum ent

“[ a] ssu m ing ar guendo t hat di rt ro ads ar e a n i m pro vem ent to re al ty.”

6v a l u a t i o n o f t h e r o a d s i s a s f o l l o w s :

Q

. O k a y

. N o w

, d i d y o u a l s o l o o k a t a n y o f t h e i m p r o v e m e n t s o n t h e

R i c h a r d s o n p r o p e r t y

, a n y t h i n g t h a t y o u c l a s s i f i e d a s a n i m p r o v e m e n t ?

A

. I d i d

, a f

t e r a n i n t e r v i e w w i t h

- - a n d d i s c u s s i o n w i t h M r

. R i c h a r d s o n

, a n d

h e p o i n t e d o u t t h e r o a d s o n t h a t

. I g o t s o m e a e r i a l p h o t o g r a p h s w h i c h y o u

p r o v i d e d

, a n d M r

. R i c h a r d s o n p r o v i d e d s o m e o t h e r p h o t o g r a p h s

, a n d M r

.

M c B r i d e h a d p r o v i d e d a l e t t e r

, h a v i n g s c a l e d t h o s e

, a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e r e

w a s o v e r a m i l e

- - a b o u t a m i l e a n d a q u a r t e r o f r o a d s t h a t e x i s t e d o n t h e

p r o p e r t y w i t h i n

- - m o s t o f i t w i t h i n t h e a r e a t h a t w a s t a k e n

, w h i c h I c o n s i d e r e d

t o b e a n i m p r o v e m e n t t o t h e p r o p e r t y

.

. . . Q

. A n d d i d y o u v a l u e t h o s e i m p r o v e m e n t s [ o n R i c h a r d s o n ’ s p r o p e r t y ] ?

A

. I d i d

. I v a l u e d t h o s e r o a d s

- - t h e r e ’ s 1

, 4 7 7 l i n e a r f e e t o f r o a d a t t h e t o p o f

t h e h i l l

, w h i c h w a s w i d e r t h a n t h e o t h e r r o a d s

, a n d t h e r e w a s 6

, 2 2 7 l i n e a r f e e t

o f r o a d s

- - i n t e r i o r r o a d s

, I c a l l t h e m

- - a n d I v a l u e d t h e i n t e r i o r r o a d s a t 6 0

c e n t s a s q u a r e f

o o t a n d t h e p r i m a r y r o a d a t a d o l l a r a s q u a r e f o o t

. Q

. A l l r i g h t

. N o w

, d i d y o u a l s o t a k e i n t o c o n s i d e r a t i o n t h e

- - w h a t m i g h t b e

t e r m e d t h e r e m a i n i n g e c o n o m i c l i f e o f t h o s e r o a d s ? N o w

, t h i s w a s p r i o r t o t h e

t a k i n g ; r i g h t ?

A

. T h i s i s o n t h e d a t e o f t h e t a k e

. Q

. R i g h t

.

A

. A n d t h o s e r o a d s

, I v i e w e d t h e m

- - h a d M r

. R i c h a r d s o n ’ s d e s c r i p t i o n o f

t h o s e r o a d s

, a n d

, o b v i o u s l y

, i f y o u h a v e r o a d s o f t h a t n a t u r e t h a t a r e n o t

m a i n t a i n e d c o n s i s t e n t l y

, y o u ’ r e g o i n g t o h a v e s o m e m a i n t e n a n c e o n t h e m i f

y o u g o b a c k t o u s e t h e m

.

B u t

, g e n e r a l l y

, t h e y h a d

- - a s f a r a s t h e l i f

e o f u s i n g t h e r o a d s

, i t

p r o b a b l y w o u l d e x c e e d m y l i f e t i m e

, b u t i t j u s t d e p e n d s o n w h a t t h e y ’ r e u s e d

f o r a n d w h a t p e o p l e a d a p t t h e m t o

. Q

. A l l r i g h t

. A n d d i d y o u t a k e t h a t i n t o c o n s i d e r a t i o n a n d d e d u c t v a l u e s f o r

t h a t ?

A

. I d i d

. I d e p r e c i a t e d t h e v a l u e o f t h e r o a d s 2 0 p e r c e n t

, a n d a f t e r c a l c u l a t i n g

t h e c o s t n e w a n d t a k i n g 2 0 p e r c e n t o f f

, I v a l u e d t h e r o a d s a t $ 4 1

, 7 0 6

. Q

. N o w

, w i t h t h a t v a l u a t i o n a n d t h e v a l u a t i o n o f t h e l a n d i t s e l f

, w i t h o u t

c o n s i d e r i n g t h e i m p r o v e m e n t s t o i t

, w h a t d i d y o u c o m e t o a s t h e v a l u e o f t h e

p r o p e r t y w i t h t h e i m p r o v e m e n t s ?

A

. T h e v a l u e o f t h e l a n d w i t h t h e i m p r o v e m e n t s i s a r o u n d $ 1 0 0

, 0 0 0

.

. . .

T h e r o a d s

, o b v i o u s l y h a v e s o m e b e n e f i t t o t h e p r o p e r t y b e c a u s e o f i t s

t o p o g r a p h y

, b u t b e c a u s e t h e r o a d s w e r e b u i l t w h e r e t h e y w e r e

, i t h a s s o m e

7b e n e f i t t o n a v i g a t e t h e p r o p e r t y

, a n d i f y o u w a n t e d t o d i v i d e i t i n t o t w o o r t h r e e

t r a c t s l a t e r o n

, h e c o u l d d o t h a t a n d d i v i d e t h o s e r o a d s u p

.

I n c o n t r a s t

, J o h n H a h n

, a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r c a l l e d b y t h e S t a t e

, t e s t i f i e d t h a t h e d i d

n o t b e l i e v e t h e i n t e r i o r r o a d s h a d a n y “ c o n t r i b u t i n g v a l u e t o t h e p r o p e r t y

. ” O t h e r t e s t i m o n y 8

r e l a t e d t o t h e i n t e r i o r r o a d s i n c l u d e d t h a t o f G a r y V a u g h n

, a c o n t r a c t o r i n t h e g r a d i n g

e x c a v a t i n g b u s i n e s s

. M r

. V a u g h n t e s t i f i e d r e g a r d i n g t h e c o s t o f c o n s t r u c t i n g a “ s k i d d e r

r o a d ” l i k e t h e i n t e r i o r r o a d s o n R i c h a r d s o n ’ s p r o p e r t y

. H e s t a t e d :

Q

. H a v e y o u e v e r c o s t e d t h e i n s t a l l a t i o n o f a s k i d d e r r o a d ?

. . .

A

. T h a t ’ s h a r d t o d e t e r m i n e

. I ’ v e b u i l t s e v e r a l

. Q

. I s i t j u s t t h e c o s t o f a d o z e r ?

A

. Y e s

. Q

. F o r a d a y ?

A

. Y e s

. Q

. H o w m u c h i s t h a t ?

A

. I t c o u l d b e a n y w h e r e f r o m 1 2 5 t o 2 5 0 d o l l a r s a n h o u r

. Q

. O k a y

. D e p e n d i n g o n t h e t e r r a i n ?

A

. A n d t h e s i z e m a c h i n e

. Q

. O k a y

. B u t t h i s o n e i s 6 0 0 l i n e a r f e e t

. I t h i n k t h a t ’ s w h a t y o u t e s t i f i e d

.

H o w m a n y h o u r s w o u l d i t t a k e t o c u t a s k i d d e r r o a d t h a t ’ s 6 0 0 l i n e a r f e e t ?

A

. A c o u p l e o f h o u r s

, p r o b a b l y

.

W e h a v e r e v i e w e d t h e e v i d e n c e a n d h a v e d e t e r m i n e d t h a t t h e e v i d e n c e d o e s n o t

p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o a w a r d a n a d d i t u r f o r t h e i n t e r i o r r o a d s t a k e n

b y t h e S t a t e

. M r

. E v a n s v a l u e d t h e r o a d s o n t h e p r o p e r t y a t $ 4 1

, 7 0 6

. 0 0

. T h u s t h e v a l u e o f

t h e i n t e r i o r r o a d s t e s t i f

i e d t o a t t r i a l r a n g e d f

r o m z e r o ( a s v a l u e d b y M r

. H a h n ) t o $ 4 1

, 7 0 6

. 0 0

( a s v a l u e d b y M r

. E v a n s )

. A l t h o u g h t h e r e w a s c o n f l i c t i n g t e s t i m o n y o n t h e i s s u e

, w e

Mr . Hahn te st if

ie d sp eci fi cal ly: 8

Q. Do you not se e t hos e roa ds, tho se int er ior roa ds? Are we not sup pos ed to value tho se

roa ds t hat ar e - -

A. Her e a gain, t hey wer e r end er ed u sel ess onc e t he t imber wa s c ut off of th em.

Q. So you’ re sa ying they m ight h ave had some value at one poi nt in ti m e, b ut

- -

A. T hey pro bab ly had a tr emendous amount of value to Mr

. Ric har dso n when he was tr ying

to har vest the ti m

ber bec aus e I can ’t see how he woul d, oth er tha n a hel ic opt er

, get it off tha t

ri dge, you know.

Q. Yes , si r.

A. So h e ha d t o pu t t emporar y roads in

.

8a c k n o w l e d g e t h a t t h e t r i a l c o u r t i s i n t h e b e s t p o s i t i o n t o a s s e s s t h e c r e d i b i l i t y o f t h e

w i t n e s s e s

. S e e C o l u m b u s M e d

. S e r v s

. , L L C v

. T h o m a s

, 3 0 8 S

. W

. 3 d 3 6 8

, 3 8 3 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 9 )

. T h e t r i a l c o u r t ’ s a d d i t u r r e s u l t e d i n a j u d g m e n t t h a t r e m a i n e d w i t h i n t h e r a n g e o f t h e

v a l u a t i o n e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t r i a l

. M o r e o v e r

, t h e a d d i t u r d o e s n o t “ t o t a l l y d e s t r o y ” t h e

j u r y ’ s v e r d i c t

. L o n g

, 7 9 7 S

. W

. 2 d a t 8 9 6

. A s s u c h

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o

i n c r e a s e t h e a w a r d f

o r i n t e r i o r r o a d s o n t h e l a n d a c q u i r e d b y t h e S t a t e f r o m $ 1

, 5 0 0 t o $ 6

, 0 0 0

.

A s f o r t h e c u l v e r t s

, M r

. R i c h a r d s o n

, p r e s i d e n t o f R i c h a r d s o n L u m b e r

, t e s t i f i e d t h a t

h e p u r c h a s e d t w o c u l v e r t s f r o m D i x i e C u l v e r t t o “ m a k e r o a d s t o a c c e s s [ t h e ] p r o p e r t y

. ”

E x h i b i t 1 2

, i n t r o d u c e d a t t r i a l

, i n d i c a t e s t h e c o s t o f t h e m e t a l c u l v e r t s w a s $ 3 5 8

. 0 1

. T h e j u r y

a w a r d e d $ 3 5 8

. 0 0 f

o r t h e c u l v e r t s t a k e n i n t h e S t a t e ’ s a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y

. T h e t r i a l

c o u r t i n c r e a s e d t h e a m o u n t a w a r d e d f o r c u l v e r t s b y f

o u r t i m e s

, w h i c h r e s u l t e d i n a n a w a r d

o f $ 1 4 3 2

. 0 0 f

o r d a m a g e s r e l a t e d t o c u l v e r t s

. W e h a v e r e v i e w e d t h e e v i d e n c e a n d f i n d

n o t h i n g i n t h e r e c o r d t o s u g g e s t t h e r e w e r e a d d i t i o n a l c u l v e r t s t a k e n b y t h e S t a t e i n i t s

a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y

. I n o t h e r w o r d s

, t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e t r i a l

c o u r t ’ s a w a r d o f

a n a d d i t u r f

o r m o r e c u l v e r t s

. T h e r e f o r e

, w e r e m i t t h e a d d i t u r o f $ 1 4 3 2

. 0 0

f o r t h e c u l v e r t s a n d r e i n s t a t e t h e j u r y ’ s a w a r d o f $ 3 5 8

. 0 0 r e g a r d i n g c u l v e r t s

. S e e T e n n

. C o d e

A n n

. § 2 0

- 1 0

- 1 0 1

.

B

. I n c i d e n t a l d a m a g e s

T h e j u r y a w a r d e d $ 3 2 3 9

. 0 0 i n i n c i d e n t a l d a m a g e s f o r t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y n o t

a c q u i r e d b y t h e S t a t e

. T h e t r i a l c o u r t i n c r e a s e d t h i s a w a r d t o $ 9 7 1 7

. 0 0

. R e g a r d i n g t h e

c a l c u l a t i o n o f i n c i d e n t a l d a m a g e s

, t h e j u r y w a s i n s t r u c t e d a s f o l l o w s :

I f t h e v a l u e o f t h e d e f

e n d a n t l a n d o w n e r ’ s r e m a i n i n g p r o p e r t y h a s b e e n o r

p r o b a b l y w i l l b e d e c r e a s e d b y t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e i m p r o v e m e n t s f o r w h i c h

t h e p r o p e r t y w a s t a k e n

, t h e d e f e n d a n t l a n d o w n e r i s e n t i t l e d t o a d d i t i o n a l

d a m a g e s c a l l e d “ i n c i d e n t a l d a m a g e s

. ” I n c i d e n t a l d a m a g e s a r e m e a s u r e d b y t h e

d i f f e r e n c e i n t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y ’ s f a i r c a s h m a r k e t v a l u e

, i m m e d i a t e l y

b e f o r e a n d i m m e d i a t e l y a f

t e r t h e t a k i n g

.

Y o u s h o u l d c o n s i d e r t h e f o l l o w i n g f

a c t o r s i n d e t e r m i n i n g t h e i n c i d e n t a l

d a m a g e s

, i f a n y

, t o t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y

.

1

. T h e l o s s o f i t s u s e f

o r a n y l a w f

u l p u r p o s e ;

2

. A n y u n s i g h t l i n e s s o f t h e p r o p e r t y o r i n c o n v e n i e n c e i n i t s u s e ;

3

. A n y i m p a i r m e n t t o t h e o w n e r ’ s a c c e s s t o t h e p r o p e r t y a n d b e t w e e n

t h e p r o p e r t y a n d n e a r b y s t r e e t s a n d h i g h w a y s ; a n d

4

. A n y o t h e r c o n s i d e r a t i o n s t h a t c o u l d r e d u c e t h e f a i r c a s h m a r k e t

v a l u e o f t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y

.

9I n a w a r d i n g t h e a d d i t u r f o r i n c i d e n t a l d a m a g e s

, t h e t r i a l c o u r t e x p r e s s e d c o n c e r n

r e g a r d i n g t h e l a c k o f r e a s o n a b l e a c c e s s

, t h e s t e e p n e s s o f t h e b l u f f

, a n d “ t h e a m o u n t i t w o u l d

t a k e t o c o n s t r u c t r e a s o n a b l e a c c e s s

. ” T h e S t a t e a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s c o m m e n t s r e v e a l

t h a t t h e c o u r t u s e d t h e “ c o s t t o c u r e ” a c c e s s w h i c h i s n o t t h e a p p r o p r i a t e m e a s u r e o f

i n c i d e n t a l d a m a g e s

. S e e C i t y o f L e b a n o n v

. M e r r

y m a n

, N o

. 0 1

- A

- 0 1

- 9 0 0 5

- C V 0 0 1 5 7

, 1 9 9 0

W L 1 7 7 3 4 8

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 8 ) ( h o l d i n g t h a t e v i d e n c e o f t h e “ c o s t t o c u r e ” i s

“ a d m i s s i b l e b e c a u s e i t m a y t e n d t o p r o v e t h e d i m i n i s h e d v a l u e o f t h e r e m a i n i n g l a n d

, b u t t h e

‘ c o s t t o c u r e ’ c a n n o t b e i n c l u d e d i n f i x i n g t h e a m o u n t o f i n c i d e n t a l d a m a g e s ” )

.

I n s u p p o r t o f i t s c o n t e n t i o n

, t h e S t a t e c i t e s t h i s C o u r t ’ s r u l i n g i n M c K i n n e y v

. S m i t h

C o u n t y

, N o

. M 1 9 9 8

- 0 0 0 7 4

- C O A

- R 3

- C V

, 1 9 9 9 W L 1 0 0 0 8 8 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 5

, 1 9 9 9 )

.

I n M c K i n n e

y

, t h e c o u n t y c o n d e m n e d c e r t a i n l o t s w h i c h c o n t a i n e d a p o r t i o n o f a l a n d o w n e r ’ s

e a s e m e n t

. M

c K i n n e y

, 1 9 9 9 W L 1 0 0 0 8 8 7

, a t * 1

. A s a r e s u l t o f t h i s t a k i n g

, t h e l a n d o w n e r

w a s n o l o n g e r a b l e t o s u f f i c i e n t l y a c c e s s h i s p r o p e r t y

, a n d h e s u e d f o r d a m a g e s

. I

d

. T h e c a s e

p r o c e e d e d t o t r i a l

, a n d t h e j u r y a w a r d e d a $ 7 7 0 0

. 0 0 v e r d i c t i n f a v o r o f t h e l a n d o w n e r

. I d

.

a t * 3

. T h e l a n d o w n e r f i l e d a m o t i o n f

o r n e w t r i a l o r

, i n t h e a l t e r n a t i v e

, f o r s u g g e s t i o n o f

a d d i t u r

, w h i c h t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d

. I d

. T h e c o u r t e n t e r e d a n o r d e r s u g g e s t i n g a n a d d i t u r

o f $ 1 5

, 0 0 0

. 0 0 w h i c h t h e c o u n t y a c c e p t e d u n d e r p r o t e s t

. I d

. A s r e a s o n i n g f

o r i t s s u g g e s t i o n

o f a n a d d i t u r

, t h e t r i a l c o u r t s t a t e d

, “ I w a n t e v e r y o n e t o u n d e r s t a n d t h a t I ’ m n o t s o m u c h

c o n c e r n e d a b o u t t h e v a l u e s p e o p l e p l a c e d o n i t

. M y c o n c e r n i s w h a t i t w o u l d c o s t t o m a k e

a n a d e q u a t e e n t r a n c e t o t h e p r o p e r t y f r o m a n a b u t t i n g r o a d w a y

. ” I d

. a t * 6

. O n a p p e a l

, t h i s

C o u r t c o n s i d e r e d t h e t r i a l c o u r t ’ s c o m m e n t s a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e t r i a l c o u r t w a s m i s t a k e n

i n i t s b e l i e f t h a t t h e l a n d o w n e r w a s e n t i t l e d t o t h e c o s t o f c o n s t r u c t i n g a n a c c e s s r o a d t o

r e p l a c e t h e e a s e m e n t

. I d

. T h e M c K i n n e

y C o u r t s t a t e d

, “ I n a s m u c h a s t h e t r i a l c o u r t ’ s

c o m m e n t s r e v e a l a m i s t a k e n v i e w o f t h e a p p l i c a b l e l a w o f d a m a g e s

, w e r e v e r s e t h e t r i a l

c o u r t ’ s s u g g e s t i o n o f a d d i t u r

. . . . ” I d

.

W e f i n d t h e i n s t a n t c a s e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m M c K i n n e

y

. T h e t r i a l c o u r t ’ s c o m m e n t s

i n M c K i n n e

y i n d i c a t e t h a t t h e c o u r t i n t e n d e d t o d i s r e g a r d o t h e r e v i d e n c e o f v a l u e i n f a v o r o f

r e l y i n g o n t h e c o s t t o c o n s t r u c t a n e n t r a n c e t o t h e p r o p e r t y

. H e r e

, t h e c o u r t c o n s i d e r e d t h e

l a c k o f a c c e s s a s a n e l e m e n t i n a s s e s s i n g t h e d i m i n i s h e d v a l u e o f t h e r e m a i n i n g l a n d

. T h e

c o u r t d i d n o t u s e t h e c o s t t o r e s t o r e a c c e s s a s t h e a m o u n t o f t h e a d d i t u r a w a r d e d

. R a t h e r

, t h e

c o u r t i n c r e a s e d t h e j u r y ’ s i n i t i a l a w a r d b y a f a c t o r o f t h r e e

.

T e s t i m o n y r e g a r d i n g t h e d i m i n u t i o n o f t h e p r o p e r t y ’ s v a l u e i n c l u d e d t h a t o f M r

.

E v a n s

, w h o t e s t i f

i e d a s f o l l o w s :

A

. T h e n e x t s t e p w e w o u l d l o o k a t i s w h a t i s l e f t ? W h a t d o e s M r

. R i c h a r d s o n

10h a v e l e f t ? A n d

, b a s i c a l l y

, w h a t h e h a s l e f t i s 3 2

. 3 8 8 [ ] a c r e s t h a t h e h a s a l e g a l

9

e a s e m e n t t o

, b u t h e d o e s n ’ t h a v e a p h y s i c a l e a s e m e n t t o

. L e g a l l y

, h e c o u l d

b u i l d a r o a d o n t h e e a s e m e n t

, b u t p h y s i c a l l y

, t h e c o s t t o b u i l d t h e r o a d w o u l d

p r o b a b l y e x c e e d w h a t t h e v a l u e o f t h e w h o l e r e m a i n d e r o f t h e l a n d w o u l d b e

.

I t ’ s a v e r y e x p e n s i v e p r o p o s i t i o n t o d o t h a t

, a n d y o u ’ v e s e e n w h e r e t h a t l i e s

.

S o h i s o n l y r e m e d y i s

, I n o w h a v e a p i e c e o f p r o p e r t y t h a t i s b a s i c a l l y

l a n d l o c k e d e x c e p t f

o r a d e s c r i b e d e a s e m e n t

. W h a t c a n I d o w i t h i t ? A n d t h e

a n s w e r i s

, h e c a n e i t h e r k e e p i t a n d p a y t a x e s o n i t

, o r h e c a n s e l l i t t o a

n e i g h b o r

. A n d t h e n e i g h b o r

, k n o w i n g t h a t h e d o e s n ’ t h a v e g o o d a c c e s s

, i s

g o i n g t o o b v i o u s l y u s e t h a t t o a s k f o r a d i s c o u n t

, a n d s h o u l d

.

S o I d a m a g e d t h e r e m a i n i n g 3 2

. 3 8 8 [ s i c ] a c r e s 5 0 p e r c e n t

, w h i c h l e a v e s h i m

a b o u t $ 6 2 5 a n a c r e l e f

t i n t h e l a n d t h a t r e m a i n s t h a t h a s n o a c c e s s t h a t n o n e o f

u s c o u l d g e t t o t o d a y

.

S o t h e d a m a g e s w e r e $ 1 6

, 1 9 4

, a n d h i s r e m a i n i n g p r o p e r t y t h a t h e h a s t h e r e i s

w o r t h $ 1 6

, 1 9 4

.

M r

. H a h n t e s t i f

i e d t h a t t h e S t a t e ’ s p r o j e c t d i d n o t c a u s e d a m a g e s t o t h e p r o p e r t y

. I n

p a r t i c u l a r

, h e s t a t e d :

W e l l

, t h e r e ’ s n u m e r o u s w a y s t o h a n d l e t h e d a m a g e f a c t o r

. I n t h i s i n s t a n c e

, t h e

d a m a g e f

a c t o r c o u l d b e a p p l i e d f o r a c c e s s i b i l i t y

, y o u k n o w

, H i g h w a y 1 3

f r o n t a g e

, o r l a c k t h e r e o f

, y o u k n o w

, b u t i t e n

j o y s t h e s a m e a c c e s s a t t h e r e a r

a s i t d i d b e f

o r e

, s o h o w c a n y o u s a y i t ’ s d a m a g e d ? I m e a n

, a c c e s s w a s a t t h e

r e a r b e f o r e t h e a c q u i s i t i o n

, a n d i t ’ s a t t h e r e a r a f t e r t h e a c q u i s i t i o n

.

S i m i l a r t o t h e t e s t i m o n y o n t h e i n t e r i o r r o a d s

, t h e t e s t i m o n y o n t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e o f t h e

p r o p e r t y r a n g e d f

r o m a l o w o f z e r o ( a s v a l u e d b y M r

. H a h n ) t o a h i g h o f $ 1 6

, 1 9 4 ( a s v a l u e d

b y M r

. E v a n s )

. T h e t r i a l c o u r t ’ s a d d i t u r r e s u l t e d i n a j u d g m e n t t h a t r e m a i n e d w i t h i n t h e

r a n g e o f t h e v a l u a t i o n e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t r i a l a n d d i d n o t d e s t r o y t h e j u r y ’ s v e r d i c t

. S e e

L o n g

, 7 9 7 S

. W

. 2 d a t 8 9 6

. A s s u c h

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o i n c r e a s e t h e a w a r d

f o r i n c i d e n t a l d a m a g e s f r o m $ 3 2 3 9

. 0 0 t o $ 9 7 1 7

. 0 0

.

I I

. D i s c r e t i o n a r

y C o s t s

T h e S t a t e a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a s s e s s i n g d i s c r e t i o n a r y c o s t s f o r c o u r t

r e p o r t e r e x p e n s e s a n d e x p e r t w i t n e s s f e e s o f $ 9 1 0 7

. 0 0 a g a i n s t i t

. R i c h a r d s o n a s s e r t s t h a t

Mr

. Evans app ar ent ly mi s s p o ke dur ing his te st imony re gardi ng the amount of Ric har dso n’s 9

pro per ty re m a i n i n g f

o l lowi ng the Sta te ’s ta king. Both par ti es con ced ed tha t Ric har dso n re ta ine d

app rox imatel y 26 acr es, not 32.3 88 a cr es as Mr . Evans t est if ie d.

11T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 4

. 0 4 ( 2 ) p e r m i t s t h e c o u r t t o a s s e s s d i s c r e t i o n a r y c o s t s a g a i n s t t h e S t a t e

.

T h i s i s s u e i n v o l v e s t h e i n t e r p r e t a t i o n o f a s t a t u t e a n d a r u l e o f c i v i l p r o c e d u r e

, w h i c h

a r e q u e s t i o n s o f l a w

. S t a t e v

. W a l l a c e

, N o

. M 2 0 0 4

- 0 0 8 4 6

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 3 4 8 7 8 5 5

,

a t * 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. W e r e v i e w q u e s t i o n s o f l a w d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

. N

e l s o n v

. W a l

- Ma r t S t o r e s

, I

n c

. , 8 S

. W

. 3 d 6 2 5

, 6 2 8 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

.

T h e p o w e r t o a s s e s s c o s t s a g a i n s t t h e S t a t e i s i n d e r o g a t i o n o f t h e S t a t e ’ s s o v e r e i g n

i m m u n i t y a n d m u s t b e s t r i c t l y c o n s t r u e d

. M a t t e r o f H a r r i s

, 8 4 9 S

. W

. 2 d 3 3 4

, 3 3 6 ( T e n n

.

1 9 9 3 ) ( c i t i n g S t a t e e x r e l

. C h a n a b e r r y v

. S t o o k

s b u r y

, 1 4 5 S

. W

. 2 d 7 7 5

, 7 7 6 ( T e n n

. 1 9 4 0 ) )

.

A s a r e s u l t

, a u t h o r i t y t o a s s e s s c o s t s t o t h e S t a t e c a n n o t b e i m p l i e d f r o m g e n e r a l s t a t u t e s

a u t h o r i z i n g t h e i m p o s i t i o n o f c o s t s ; r a t h e r t h e r e m u s t b e e x p r e s s s t a t u t o r y a u t h o r i t y

p e r m i t t i n g t h e a s s e s s m e n t o f c o s t s a g a i n s t t h e S t a t e

. T e n n

. S m a l l S c h

. S

y s

. v

. M c W

h e r t e r

, N o

.

0 1

- A

- 0 1

- 9 2 1 1

- C H 0 0 4 4 7

, 1 9 9 3 W L 2 9 5 0 0 6

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 4

, 1 9 9 3 )

. T e n n e s s e e

C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 2 9

- 1 7

- 9 1 2 a u t h o r i z e s r e c o v e r y o f c e r t a i n c o s t s i n e m i n e n t d o m a i n

p r o c e e d i n g s a s f

o l l o w s :

( a ) ( 1 ) I f t h e a m o u n t o f c o m p e n s a t i o n a w a r d e d a t t h e t r i a l s h a l l e x c e e d t h e

a m o u n t a s s e s s e d b y t h e c o n d e m n e r a n d d e p o s i t e d w i t h t h e c l e r k

, t h e n t h e b i l l

o f c o s t s p r e p a r e d b y t h e c l e r k s h a l l b e t a x e d a g a i n s t t h e c o n d e m n e r

. I f t h e

a m o u n t o f c o m p e n s a t i o n a w a r d e d a t t h e t r i a l i s n o t i n e x c e s s o f t h e a m o u n t

a s s e s s e d b y t h e c o n d e m n e r a n d d e p o s i t e d w i t h t h e c l e r k

, t h e n t h e b i l l o f c o s t s

p r e p a r e d b y t h e c l e r k m a y b e t a x e d a g a i n s t t h e d e f e n d a n t s

.

( 2 ) R u l e 5 4

. 0 4

, t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e

, s h a l l g o v e r n t h e

t a x i n g o f a n y a d d i t i o n a l c o s t s

.

T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 4

. 0 4 s t a t e s t h a t

, “ [ c ] o s t s i n c l u d e d i n t h e b i l l o f c o s t s

p r e p a r e d b y t h e c l e r k s h a l l b e a l l o w e d t o t h e p r e v a i l i n g p a r t y u n l e s s t h e c o u r t o t h e r w i s e

d i r e c t s

, b u t c o s t s a g a i n s t t h e s t a t e

, i t s o f f i c e r s

, o r i t s a g e n c i e s s h a l l b e i m p o s e d o n l y t o t h e

e x t e n t p e r m i t t e d b y l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 4

. 0 4 ( 1 )

.

I n S t a t e v

. W

a l l a c e

, N o

. M 2 0 0 4

- 0 0 8 4 6

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 3 4 8 7 8 5 5 ( T e n n

. C t

.

A p p

. D e c

. 2 0

, 2 0 0 5 )

, t h i s C o u r t w a s t a s k e d w i t h d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e S t a t e w a s e x e m p t

f r o m d i s c r e t i o n a r y c o s t s i n e m i n e n t d o m a i n a c t i o n s

. T h e W a l l a c e c o u r t n o t e d t h a t T e n n

.

C o d e A n n

. § 2 9

- 1 7

- 9 1 2 d e f e r s t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 4

. 0 4 f o r t h e a s s e s s m e n t o f a n y a d d i t i o n a l

d i s c r e t i o n a r y c o s t s

, a n d t h a t T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 4

. 0 4 “ s t a n d i n g a l o n e

, d o e s n o t e x p r e s s l y

a u t h o r i z e a s s e s s m e n t o f d i s c r e t i o n a r y c o s t s a g a i n s t t h e S t a t e

. ” W a l l a c e

, 2 0 0 5 W L 3 4 8 7 8 5 5

,

a t * 3 ; s e e a l s o G o o c h v

. C i t y o f M u r f r e e s b o r o

, N o

. M 2 0 0 6

- 0 1 2 6 4

- W C

- R 3

- W C

, 2 0 0 7 W L

6 8 6 1 0 4 5

, a t * 4 ( T e n n

. D e c

. 1 3

, 2 0 0 7 ) ( r e v i e w i n g S u p r e m e C o u r t p r e c e d e n t a n d c o n c l u d i n g

12t h a t T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 4

. 0 4 ( 2 ) “ d o e s n o t w a i v e a s o v e r e i g n ’ s i m m u n i t y ” )

. T h u s

, t h e C o u r t

h e l d t h a t T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 7

- 9 1 2 d o e s n o t p r o v i d e “ e x p r e s s a u t h o r i t y t o a s s e s s c o s t s

,

o t h e r t h a n t h e c l e r k ’ s b i l l o f c o s t s

, a g a i n s t t h e S t a t e ” a n d v a c a t e d t h e a w a r d o f d i s c r e t i o n a r y

c o s t s

. W a l l a c e

, 2 0 0 5 W L 3 4 8 7 8 5 5

, a t * 4

.

C o n s i s t e n t w i t h o u r p r i o r o p i n i o n i n W a l l a c e

, w e h o l d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

a w a r d i n g d i s c r e t i o n a r y c o s t s a g a i n s t t h e S t a t e i n t h i s e m i n e n t d o m a i n c a s e

. T h e r e f o r e

, w e

v a c a t e t h e a w a r d o f $ 9 1 0 7

. 0 0 i n d i s c r e t i o n a r y c o s t s

.

C O N C LU S IO N

F o r t h e f

o r e g o i n g r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s a d d i t u r w i t h r e s p e c t t o t h e

i n t e r i o r r o a d s a n d i n c i d e n t a l d a m a g e s ; w e v a c a t e t h e t r i a l c o u r t ’ s a d d i t u r r e g a r d i n g c u l v e r t s

a n d r e i n s t a t e t h e j u r y ’ s v e r d i c t o f $ 3 5 8

. 0 0 o n t h a t i s s u e ; a n d w e v a c a t e t h e a w a r d o f

d i s c r e t i o n a r y c o s t s a g a i n s t t h e S t a t e

. C o s t s o f a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e p a r t i e s e q u a l l y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A N D Y D

. B E N N E T T

, J U D G E

13