### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Octo be r 6, 2 01 0 S es si on

WI SE CONST RUCTIO N, LLC, E T A L 

### . v. TH OMAS BO YD, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r H a m i l t o n C o u n t y

N o

. 0 5

- 0 4 7 7 W

. F r a n k B r o w n , I I I

, C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 0 9

- 0 1 8 9 9

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a r c h 1 4

, 2 0 1 1

T h i s a p p e a l i n v o l v e s a h o m e c o n s t r u c t i o n d i s p u t e b e t w e e n a n L L C c o n t r a c t o r a n d t h e

h o m e o w n e r s

. T h e c o n t r a c t o r e n t e r e d i n t o a w r i t t e n c o n t r a c t w i t h t h e h o m e o w n e r s f o r t h e

c o n s t r u c t i o n o f a 6 0 0 0 s q u a r e f o o t h o m e

. U p o n t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e p a r t i e s

b e c o m i n g s t r a i n e d

, t h e h o m e o w n e r s c l a i m t h e c o n t r a c t o r t o l d t h e m t o f i n d a n o t h e r b u i l d e r

.

T h e c o n t r a c t o r c o n t e n d s i t w a s f i r e d f r o m t h e p r o

j e c t

. T h e i n s t a n t a c t i o n w a s c o m m e n c e d

b y t h e c o n t r a c t o r t o e n f o r c e a l i e n

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d i n f

a v o r o f t h e c o n t r a c t o r

. T h e

h o m e o w n e r s a p p e a l

. W e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

. S U S A N O

,

J R

. , J

. , j o i n e d a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , f i l e d s e p a r a t e d i s s e n t i n g o p i n i o n

.

W i l l i a m G

. C o l v i n

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, T h o m a s A

. B o y d a n d L o r i

B o y d

.

W i l l i a m T

. A l t

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C a n d J o h n

W i s e

, I I I

.

O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

J o h n W i s e

, I I I f

o r m e d “ W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C ” ( c o l l e c t i v e l y “ t h e C o n t r a c t o r ” ) i n1 9 9 8

. T h e L L C a p p l i e d f o r a g e n e r a l c o n t r a c t o r ’ s l i c e n s e w i t h t h e T e n n e s s e e C o n t r a c t o r s 1

L i c e n s i n g B o a r d i n 1 9 9 8

. M r

. W i s e t o o k t h e l i c e n s i n g e x a m a n d i s t h e “ q u a l i f y i n g a g e n t ”

f o r t h e L L C ’ s l i c e n s e

. W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C ’ s c o n t r a c t o r l i c e n s e n u m b e r i s 0 4 1 4 2 7

. T h e

h o m e o w n e r s w i t h w h o m t h e C o n t r a c t o r h a s a d i s p u t e a r e T o m a n d L o r i B o y d ( “ t h e B o y d s ” )

.

T H E C O N S T R U C T I O N C O N T R A C T

P r i o r t o e n t e r i n g i n t o t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t a t i s s u e

, t h e B o y d s a n d M r

. W i s e h a d

a p u r e l y s o c i a l r e l a t i o n s h i p ; t h e y h a d m e t p l a y i n g t e n n i s

. U p o n t h e B o y d s l e a r n i n g t h a t M r

.

W i s e w a s a b u i l d e r a n d M r

. W i s e l e a r n i n g t h a t t h e B o y d s d e s i r e d t o c o n s t r u c t a h o u s e

, t h e

p a r t i e s b e g a n d i s c u s s i n g h o u s e p l a n s

. E v e n t u a l l y

, a c o n t r a c t w a s s i g n e d o n S e p t e m b e r 1 6

,

2 0 0 3

. C o n s t r u c t i o n b e g a n o n O c t o b e r 1

, 2 0 0 3

.

T h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t a t i s s u e w a s a f o r m f r o m a h o m e b u i l d e r s a s s o c i a t i o n

. M r

.

W i s e f i l l e d i n t h e b l a n k s

. T h e n a m e “ W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C ” d o e s n o t a p p e a r a n y w h e r e

o n t h e c o n t r a c t ; n o L L C i s n a m e d a t a l l

. T h e s i g n a t u r e b l o c k f o r t h e “ C O N T R A C T O R ” i s

s i g n e d “ J o h n S

. W i s e

, I I I ” w i t h n o d e s i g n a t i o n o f a n y r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y o r o t h e r e n t i t y

i d e n t i f i e d

. I m m e d i a t e l y b e l o w t h a t w o r d a p p e a r s a l i n e l a b e l e d “ C o n t r a c t o r L i c e n s e # ” a n d

t h e r e h a s b e e n w r i t t e n i n t h e n u m b e r s : 0 4 1 4 2 7

. I n t w o o t h e r p l a c e s o n t h e c o n t r a c t

, t h e n a m e

“ W i s e C o n s t r u c t i o n ” ( w i t h o u t t h e L L C d e s i g n a t i o n ) i s w r i t t e n i n a s t h e c o n t r a c t o r

. F o r

i n s t a n c e

, i n p a r a g r a p h 9

, t h e r e h a s b e e n i n s e r t e d i n h a n d w r i t i n g a d j a c e n t t o t h e p r i n t e d w o r d

“ C o n t r a c t o r ” : “ W i s e C o n s t r u c t i o n

, 1 0 2 3 M t n

. C r e e k R d

. , C h a t t

. , T N 3 7 4 1 5

. ”

T h e f i r s t p a y m e n t s f

o r w o r k p e r f

o r m e d u n d e r t h e c o n t r a c t w e r e m a d e p a y a b l e t o “ J o h n

S

. W i s e

, I I I

, ” a t h i s r e q u e s t

. T h e s e p a y m e n t s w e r e s u b s e q u e n t l y e n d o r s e d “ J o h n S

. W i s e

,

I I I

. ” P a y m e n t s w e r e u s u a l l y m a d e p a y a b l e t o “ W i s e C o n s t r u c t i o n C o m p a n y ” o r “ J o h n W i s e

C o n s t r u c t i o n C o m p a n y

. ” W h i l e n o p a y m e n t s w e r e m a d e p a y a b l e t o “ W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C

, ” m o s t w e r e e n d o r s e d “ W i s e C o n s t r u c t i o n L L C

. ”

A s f o r t h e c h a n g e o r d e r s

, t h e n a m e “ W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C ” d o e s n o t a p p e a r

a n y w h e r e o n a n y o f t h e m

. E a c h o f t h e c h a n g e o r d e r s t h a t a r e t y p e w r i t t e n s h o w s a s i g n a t u r e

l i n e t i t l e d “ C o n t r a c t o r ” s i g n e d “ J o h n S

. W i s e

, I I I

, ” w i t h o u t a n y d e s i g n a t i o n o r i n d i c a t i o n t h a t

s u c h s i g n a t u r e i s i n a n y r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y

. O n o c c a s i o n

, M r

. W i s e s e n t f a x e s t o t h e

B o y d s t h a t d o s h o w t h e n a m e “ W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

. ”

A li m it ed li abi li ty company is empowere d “as an ind ividu al to do al l thi ngs nec ess ar y or con venien t 1

to car ry out it s bu si nes s.” T enn . Code Ann. § § 48

- 212-101, 48-249- 104( c)

.

-2-T h e c o m p l a i n t i n t h i s c a s e w a s f i l e d o n M a y 6

, 2 0 0 5

, b y W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C a t 2

1 0 2 3 M o u n t a i n C r e e k R o a d

, C h a t t a n o o g a

, a s t h e o n l y p l a i n t i f f a g a i n s t t h e B o y d s

. G a t e w a y

B a n k & T r u s t ( “ G a t e w a y ” )

, b e l i e v e d t o h a v e a c o n s t r u c t i o n d e e d o f t r u s t i n t e r e s t i n t h e

B o y d s ’ p r o p e r t y

, w a s a l s o n a m e d a s a d e f e n d a n t

. T h e c o m p l a i n t r e c i t e d t h a t t h e B o y d s o w e d

W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C $ 1 1 6

, 9 4 2

.

T h e B o y d s f

i l e d t h e i r i n i t i a l a n s w e r o n J u n e 3 0

, 2 0 0 5 ; a t t h a t t i m e

, t h e y d i d n o t r a i s e

t h e q u e s t i o n o f t h e l e g a l e x i s t e n c e o r c a p a c i t y o f W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C t o s u e t h e m f o r

b r e a c h o f c o n t r a c t a n d t o e n f o r c e t h e m e c h a n i c ’ s l i e n

. I n f a c t

, o n t h a t s a m e d a y

, t h e y m o v e d

t o d i s q u a l i f

y t h e a t t o r n e y s f

o r W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

. T h e b a s i s f o r t h e d i s q u a l i f

i c a t i o n

m o t i o n w a s t h a t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C ’ s t h e n a t t o r n e y s h a d r e p r e s e n t e d i t a n d t h e B o y d s

i n a s u i t a g a i n s t a s u b c o n t r a c t o r r e l a t i n g t o t h e p a y m e n t o f f u n d s f o r w o r k t o b e d o n e o n t h e

B o y d s ’ h o u s e

. I n M r

. B o y d ’ s a f f i d a v i t

, d a t e d J u l y 2 9

, 2 0 0 5

, h e r e l a t e d t h a t h e a d v a n c e d

m o n e y t o a M r

. H a l e f

o r i n s t a l l a t i o n o f a s p i r a l s t a i r c a s e i n h i s h o m e a n d h a d b e e n m a d e

a w a r e t h a t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C h a d b r o u g h t s u i t a g a i n s t M r

. H a l e

. I n s e t t i n g o u t h i s

a w a r e n e s s a s t o t h e l a w s u i t s i n w h i c h h e a n d W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C w e r e p l a i n t i f f s

, M r

.

B o y d r e l a t e s t h a t t h e s p i r a l s t a i r c a s e i s a “ p a r t o f t h e l a w s u i t ” t h a t i s t h e s u b j e c t o f t h i s a p p e a l

.

T h e C o n t r a c t o r o b s e r v e s i t c a n b e i n f e r r e d t h a t s i n c e M r

. B o y d k n e w W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C h a d s u e d M r

. H a l e r e g a r d i n g t h e s p i r a l s t a i r c a s e i n t h e h o u s e

, t h a t W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C w a s t h e c o n t r a c t o r f o r t h e h o u s e

.

T h e B o y d s ’ a n s w e r a s s e r t e d a c o u n t e r c l a i m c i t i n g b r e a c h o f c o n t r a c t

, n e g l i g e n t a n d

i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a n d v i o l a t i o n s o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

( “ T C P A ” )

, T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 1

, e t s e q

. , b y e i t h e r W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C o r M r

.

W i s e i n d i v i d u a l l y

. T h e B o y d s a l l e g e d t h a t t h e C o n t r a c t o r u n d e r b i d t h e j o b a n d a t t e m p t e d t o

m a k e u p t h e d i f

f e r e n c e u s i n g c h a n g e o r d e r s

, o v e r c h a r g e d t h e B o y d s o n c h a n g e o r d e r i t e m s

,

a n d u s e d i n f

e r i o r m a t e r i a l s i n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e h o u s e

. T h e y a l s o c o n t e n d e d t h a t s o m e

o f t h e c h a n g e s i n c l u d e d i t e m s o r w o r k t h a t h a d b e e n i n c l u d e d i n t h e o r i g i n a l c o n s t r u c t i o n

c o n t r a c t

.

A f t e r t h e l a w s u i t w a s o n g o i n g

, G a t e w a y s u b o r d i n a t e d i t s l i e n i n t e r e s t t o a n e w l i e n

c l a i m

. T h e n e w c l a i m a n t s t o l e g a l a n d e q u i t a b l e i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t y w e r e C r e s c e n t

M o r t g a g e C o m p a n y ( “ C r e s c e n t ” )

, O l d R e p u b l i c T i t l e C o m p a n y o f T e n n e s s e e ( “ O R T C ” )

, 3

A m embersh ip int er est in an LLC is per son al pro per ty. A m ember has no int er est in spe ci fi c LLC 2

pro per ty. All pro per ty tr ans fe rr ed to or acq uir ed by an LLC is pro per ty of the LLC itse lf

. See T enn . Code

Ann. § § 48

- 215-101(a ), 4 8- 249-104(c ).

We ll s Fa rgo Bank, N.A., i s t he s ucc ess or in int er est to Cre sce nt. 3

-3-a n d M o r t g a g e E l e c t r o n i c R e g i s t r a t i o n S y s t e m s

, I n c

. ( “ M E R S ” )

. 4

A f t e r a p e r i o d o f a b o u t 2 3 m o n t h s

, t h e B o y d s s o u g h t t o a m e n d t h e i r a n s w e r t o c o n t e s t

w h o w a s t h e i r c o n t r a c t i n g p a r t n e r

. T h e t r i a l c o u r t a l l o w e d t h e B o y d s t o a m e n d t h e i r a n s w e r

a n d d i s c o v e r y r e s p o n s e s

, b u t i t d i d s o w i t h t h e c a v e a t t h a t i t w o u l d c o n s i d e r t h e p r i o r f i l i n g s

i n a d d r e s s i n g t h e i s s u e o f w h o w a s t h e c o n t r a c t o r

.

I n t h e a m e n d e d a n s w e r

, t h e B o y d s c h a l l e n g e d t h e r i g h t o f W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

t o f i l e t h e l i e n

. T h e y a l l e g e d i n a c o u n t e r c l a i m t h a t t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t i d e n t i f i e s o n l y

W i s e C o n s t r u c t i o n

, b u t w a s s i g n e d b y M r

. W i s e

. T h e B o y d s f i l e d a t h i r d

- p a r t y c o m p l a i n t

a g a i n s t J o h n S

. W i s e

, I I I

, c l a i m i n g t h a t M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y w a s s o l e l y t h e c o n t r a c t i n g

p a r t y

, n o t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

. T h e B o y d s a s s e r t e d t h a t t h e c o n t r a c t o r ’ s l i c e n s e i s n o t

i n M r

. W i s e ’ s n a m e a n d t h a t b e c a u s e h e i s n o t a l i c e n s e d c o n t r a c t o r

, h e i s l i m i t e d b y l a w i n

h i s r e c o v e r y

, i f a n y

. T h e y f u r t h e r c l a i m e d t h a t M r

. W i s e h a d c o m m i t t e d “ a n u n f a i r a n d

d e c e p t i v e p r a c t i c e u n d e r t h e T C P A b y h o l d i n g h i m s e l f o u t t o t h e m a s a l i c e n s e d c o n t r a c t o r

. ”

A m o t i o n f

o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t w a s e v e n t u a l l y f i l e d b y t h e B o y d s o n t h e i s s u e

o f w h o w a s t h e c o n t r a c t i n g p a r t y – M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y o r W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

. T h e

m o t i o n s p e c i f

i c a l l y a s s e r t e d t h a t b e c a u s e M r

. W i s e e x e c u t e d t h e c o n t r a c t i n d i v i d u a l l y

, h e i s

i n d i v i d u a l l y l i a b l e f

o r a n y b r e a c h ; M r

. W i s e i s n o t a l i c e n s e d c o n t r a c t o r ; a n d

, a s a n

u n l i c e n s e d c o n t r a c t o r

, M r

. W i s e i s l i m i t e d i n a n y r e c o v e r y t o o n l y h i s a c t u a l d o c u m e n t e d

e x p e n s e s p r o v e n b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e

. T h e t r i a l c o u r t d e n i e d t h e m o t i o n b a s e d

o n a f i n d i n g t h a t t h e r e w e r e g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t o u t s t a n d i n g

.

S u b s e q u e n t l y

, W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C a n d M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y f i l e d m o t i o n s f

o r

p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t a s t o a l l t h e n o n

- c o n t r a c t u a l c l a i m s

, i n p a r t o n t h e g r o u n d s t h a t t h e

B o y d s ’ c l a i m s u n d e r t h e T C P A w e r e b a r r e d b y t h e a p p l i c a b l e o n e

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

a t T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 1 0

. T h e t r i a l c o u r t r u l e d t h a t t h e m o t i o n s s h o u l d b e g r a n t e d 5

i n p a r t a n d d e n i e d i n p a r t

, s p e c i f i c a l l y h o l d i n g t h a t t h e c l a i m s u n d e r t h e T C P A w e r e b a r r e d

b y t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

, w h i c h t h e c o u r t h e l d b e g a n t o r u n u p o n t h e f i l i n g o f t h e o r i g i n a l

c o m p l a i n t

. T h e t r i a l c o u r t o b s e r v e d a s f o l l o w s :

T he te rms of the dee d of tr ust ide nti fy the tr ust ee as ORT C act ing for the named ben ef ic ia ry, MERS

, 4

ide nti fi ed a s t he n om ine e f or Cre sce nt.

T he s ta tut e of

li m it at ion s f

or the T CPA is fo und in T enn . Code Ann. § 47- 18- 110 (Su pp. 2 010) : 5

Any act ion comm enc ed pur sua nt to § 47- 18- 109 sha ll be bro ught wit hin one (1) year fro m

a per son ’s dis covery of the unl awf ul act or pra ct ic e, but in no event sha ll an act ion unde r §

47- 18- 109 be bro ught m ore tha n fi ve (5) yea rs af te r the dat e of the con sumer tr ans act ion

giv ing ri se to the cl ai m

fo r r el ie f.

-4-[ T ] h e B o y d s k n e w

, o r h a d f a c t s a v a i l a b l e t o t h e m b y w h i c h t h e y s h o u l d h a v e

k n o w n

, t h a t W i s e C o n s t r u c t i o n c l a i m e d t o b e t h e c o n t r a c t o r w h e n i t f i l e d i t s

n o t i c e o f l i e n a g a i n s t t h e B o y d s ’ r e a l e s t a t e

. A n o t i c e o f l i e n w a s f i l e d o n

M a r c h 3 0

, 2 0 0 5 a n d a n a m e n d e d n o t i c e w a s f i l e d o n M a y 4

, 2 0 0 5

. O n l y b y

b e i n g t h e c o n t r a c t o r c o u l d W i s e C o n s t r u c t i o n b e a b l e t o f i l e l e g a l l y a c l a i m o f

l i e n a g a i n s t t h e B o y d s ’ r e a l e s t a t e

. F u r t h e r

, t h e B o y d s w e r e s u e d o n M a y 6

,

2 0 0 5

, b y W i s e C o n s t r u c t i o n

. T h e B o y d s w e r e s e r v e d t h r o u g h c o u n s e l o n M a y

9

, 2 0 0 5

. T h u s

, B o y d [ s ] k n e w o r s h o u l d h a v e k n o w n w h o c l a i m e d t o b e t h e

c o n t r a c t o r

. H o w e v e r

, t h e B o y d s d i d n o t f i l e t h e i r c o u n t e r c l a i m a n d t h i r d

- p a r t y

c o m p l a i n t u n t i l M a y 1 5

, 2 0 0 7

. T h e o n e y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n a p p l i c a b l e t o

t h e T C P A h a d a l r e a d y l o n g e x p i r e d

. A s a d m i t t e d

, t h e B o y d s c o u l d h a v e

c h e c k e d t h e p u b l i c r e c o r d s o f T e n n e s s e e t o d e t e r m i n e t h e h o l d e r o f t h e

c o n t r a c t o r ’ s l i c e n s e f

o r t h e c o n t r a c t o r ’ s n u m b e r s e t f o r t h o n t h e p a r t i e s ’

a g r e e m e n t o f S e p t e m b e r 1 6

, 2 0 0 3

. T h e B o y d s c o u l d a l s o h a v e c h e c k e d t h e

r e c o r d s t o d e t e r m i n e a t a n y t i m e i f M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y w a s a l i c e n s e d

c o n t r a c t o r

. T h u s

, i t i s n o t n e c e s s a r y t o r e v i e w t h e c o n t r a c t o r ’ s c l a i m t h a t t h e

B o y d s s u f

f e r e d n o d a m a g e s a s a r e s u l t o f t h e c o n t r a c t o r i s s u e

.

F u r t h e r

, t h e B o y d s k n e w

, o r s h o u l d h a v e k n o w n

, a f t e r N o v e m b e r 1 4

, 2 0 0 5

,

t h a t t h e c h a n g e o r d e r p r i c e s u b m i t t e d t o t h e m f o r t h e s t e e l d e c k w a s a b o v e t h e

c o s t o f t h e m a t e r i a l s o l d t o t h e c o n t r a c t o r

. A c l a i m f i l e d u n d e r t h e T C P A o n

t h i s t h e o r y w a s f

i l e d a b o u t s i x m o n t h s a f

t e r t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n h a d a l r e a d y

e x p i r e d

.

T h e t r i a l i n t h i s m a t t e r l a s t e d a p p r o x i m a t e l y n i n e d a y s s p r e a d o v e r n e a r l y f o u r w e e k s

, b e g i n n i n g i n M a r c h 2 0 0 9

. U l t i m a t e l y

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d j u d g m e n t i n f a v o r o f W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C a n d a g a i n s t t h e B o y d s o n a l l i s s u e s

. O n t h e c l a i m t h a t M r

. W i s e

i n d i v i d u a l l y w a s t h e c o n t r a c t o r

– n o t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

– t h e c o u r t h e l d a s f o l l o w s :

M r

. B o y d t h o u g h t h e w a s d e a l i n g w i t h s o m e b u s i n e s s e n t i t y o f J o h n W i s e

. H e

w a s

. T h e c o n t r a c t l i s t s W i s e C o n s t r u c t i o n a s t h e c o n t r a c t o r

. W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C ’ s g e n e r a l c o n t r a c t o r ’ s l i c e n s e n u m b e r i s l i s t e d b e l o w t h e

s i g n a t u r e l i n e

. W i s e C o n s t r u c t i o n i s t h e t r a d e n a m e f o r W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C

. T h e b u s i n e s s o b t a i n e d i t s l i c e n s e d u e

, i n p a r t

, t o J o h n S

. W i s e ’ s p a s s i n g

t h e c o n t r a c t o r ’ s e x a m i n a t i o n

. T h e B o y d s w r o t e s e v e n c h e c k s t o W i s e

C o n s t r u c t i o n

. A t l e a s t 1 1 o f 1 6 o f t h e B o y d s ’ c h e c k s w e r e s t a m p

- e n d o r s e d

“ W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

. ” T h e o m i s s i o n o f “ L L C ” f r o m t h e c o n t r a c t o r ’ s

n a m e i s n o t f

a t a l

. I t i s t h e c o u r t ’ s v i e w t h a t t h e B o y d s k n e w t h e e x a c t i d e n t i t y

o f t h e c o n t r a c t o r a n d a d m i t t e d i t

. I t w a s n o t u n t i l a v e r y s k i l l e d a t t o r n e y

-5-b e c a m e t h e i r n e w c o u n s e l a n d “ s p o t t e d ” t h e t e c h n i c a l i t y w a s t h e r e a n y i s s u e

a s t o t h e c o n t r a c t o r ’ s i d e n t i t y

.

T h e c o u r t h o l d s t h a t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

, w a s t h e g e n e r a l c o n t r a c t o r f o r

t h e B o y d s ’ h o m e

. F i r s t

, t h e c o n t r a c t o r i s l i s t e d a s W i s e C o n s t r u c t i o n i n t h e

c o n t r a c t

. S e c o n d

, t h e g e n e r a l c o n t r a c t o r ’ s l i c e n s e n u m b e r s e t f o r t h o n t h e

c o n t r a c t u n d e r t h e c o n t r a c t o r ’ s s i g n a t u r e l i n e

, b e l o n g s t o W i s e [ C ] o n s t r u c t i o n

,

L L C

. T h i r d

, M r

. B o y d t h o u g h [ t ] h e w a s d e a l i n g w i t h a b u s i n e s s o f M r

. W i s e

.

F o u r t h

, m o s t o f t h e B o y d s ’ c h e c k s a r e w r i t t e n t o W i s e C o n s t r u c t i o n

. M o r e o f

t h e c h e c k s

, e v e n t h e o n e s w r i t t e n b y t h e B o y d s t o a v a r i a n t o f t h e c o n t r a c t o r ’ s

n a m e

, a r e e n d o r s e d b y W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

. F i f t h

, w h e n M r

. B o y d w a n t e d

t o c o m m u n i c a t e f

o r m a l l y w i t h h i s c o n t r a c t o r

, h e w r o t e t o M r

. W i s e a t W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C

. I f M r

. B o y d h a d j u s t b e e n d e a l i n g w i t h M r

. W i s e a s a n

i n d i v i d u a l

, t h e n t h e r e w a s n o n e e d t o l i s t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C i n t h e i n s i d e

a d d r e s s p o r t i o n o f t h e f o r m a l l e t t e r s

. . . .

S i x t h

, t h e c o n t r a c t o r f i l e d t w o n o t i c e s o f l i e n s i n t h e n a m e o f W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C

. S e v e n t h

, t h e C o m p l a i n t w a s f i l e d b y W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C

. . . . E i g h t h

, t h e B o y d s a n s w e r e d t h e C o m p l a i n t a n d s u b s e q u e n t

d i s c o v e r y t h a t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C w a s t h e g e n e r a l c o n t r a c t o r f o r t h e i r

h o m e

. T h e y l a t e r c h a n g e d t h e i r a n s w e r s a n d r e s p o n s e s a f t e r c h a n g i n g

a t t o r n e y s

. T h e B o y d s w o u l d c e r t a i n l y b e u p s e t i f t h e c o u r t d e n i e d t h e m c r e d i t

f o r t h e m o n i e s p a i d b y c h e c k t o a p a y e e o t h e r t h a n W i s e C o n s t r u c t i o n

.

A s s u m i n g t h e c o n t r a c t o r w o u l d b e [ e ] s t o p p e d f r o m d e n y i n g t h e p a y m e n t s

m a d e t o J o h n W i s e

, t h e B o y d s p a i d $ 1 8 5

, 0 0 0

. 0 0 t o n a m e d p a y e e s o t h e r t h a n

W i s e C o n s t r u c t i o n

.

T h e C o n t r a c t o r w a s a w a r d e d a m o n e t a r y j u d g m e n t o f $ 1 8 9

, 0 6 1

. 6 6 ; i t i n c l u d e d a n a w a r d f o r

a c l a i m e d b a l a n c e d u e o n t h e c o n t r a c t

, p r e j u d g m e n t i n t e r e s t

, a n d a t t o r n e y ’ s f e e s

. T h e t r i a l 6 7 8

c o u r t d i d f

i n d t h a t M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y w a s “ p e r s o n a l l y l i a b l e a n d r e s p o n s i b l e f o r t h e

T he p ri nci pal bal anc e du e was fo und to be $ 87,0 15.2 5. 6

T he tr ia l cou rt hel d tha t the Cont ra ct or was ent it le d to 5% int er est on the pri nci pal m one y due it by 7

the Boyds fr om Ma y 18, 2007

, unt il j udgm ent

– int er est for two years and 17 days. T he pre j udgm ent int er est

awar d was $17 ,808 .34.

T he tr ia l cou rt awar ded at tor ney’s fe es of $75, 054. 17 and exp ens es of $9,1 83.9 0, for tot al fe es and 8

exp ens es of $84, 238. 07.

-6-l i a b i l i t i e s a n d o b l i g a t i o n s o f W i s e C o n s t r u c t i o n L L C ” b e c a u s e h e f a i l e d “ t o s i g n c o n t r a c t s

a n d c h a n g e o r d e r s i n a r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y

. ” T h e t r i a l c o u r t d i d n o t g r a n t t h e e q u i t a b l e 9

s u b r o g a t i o n c l a i m o f W e l l s F a r g o

. 1 0

A f t e r t h e B o y d s ’ m o t i o n t o a l t e r o r a m e n d w a s d e n i e d b y t h e t r i a l c o u r t

, t h e y f i l e d a

t i m e l y a p p e a l

.

I I

. I S S U E S

T h e i s s u e s r a i s e d b y t h e B o y d s a r e r e s t a t e d a s f o l l o w s :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t t h e c o n t r a c t o r w a s W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C i n s t e a d o f M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y

, w h e n W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C w a s n o t n a m e d a n y w h e r e i n t h e c o n t r a c t a n d w h e n M r

. W i s e s i g n e d t h e

c o n t r a c t w i t h o u t d e s i g n a t i n g a n y r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y ;

2

. B e c a u s e M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y i s t h e c o n t r a c t i n g p a r t y a n d i s a n u n l i c e n s e d

c o n t r a c t o r

, t h e c o u r t s h o u l d f i n d t h a t n e i t h e r M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y n o r W i s e

T he Boyds ar gue tha t thi s fi ndi ng pla ces Mr

. Wi se and Wi se Cons tr uct ion

, LLC wit hin the rul e of 9

Danny L. Dav is Cont rac tor s, I nc. v. Hobbs , 157 S.W .3d 4 14 ( T enn . Ct. App. 2 004) and woul d ef fe ct ively

m ake bot h un li cen sed con tr act ors

.

T he c our t n ote d as fo ll ows: 1 0

Cre sce nt knew of the Cont ra ct or’ s li en. Cre sce nt ei the r did not tr y or was

not suc ces sf

ul in getti ng t he Cont ra ct or to sub ord ina te it s l ie n cl ai m or to

re le ase it s li en cl ai m

. Cre sce nt m ade the loa n des pit e thi s knowled ge. T he

Cont ra ct or’ s no ti ce of li en wa s r eco rde d be for e t he d eed of tr ust se cur ing

Cre sce nt w a s r e cor ded

. Cle ar ly, the Cont ra ct or’ s ri ghts woul d be

pre j udi ced if We ll s Far go’s cl ai m w a s sus ta ine d. Cre sce nt cl ear ly was

negli gent i n mak ing th e l oan if it had to be in fi rs t p osi ti on.

Fur the r, the re is a sec ond re aso n to den y We ll s’ Far go’s cl ai m to equ it abl e

sub rogat ion

. T enn ess ee Code Annot at ed § 66- 11- 104, in ef fe ct at the ti m e

re le vant to thi s cas e, st at es tha t a con tr act or’ s li en “[ s] hal l re la te to and ta ke

ef fe ct fr om th e t ime of t he vis ibl e c om m enc ements of ope ra ti ons

. . . . ”

T h e re is an is sue of whet her the con tr act or had begun visib l e

comm enc ement o f c o nst ruc ti on ope ra ti ons on the Shel te r Cove pro per ty

bef ore Gat eway re cor ded it s dee d of tr ust on Oct obe r 20, 2003

. Mr

. Boyd

st at ed t hat th e c ont ra ct or st ar te d wor k on Oct obe r 1 , 200 3. . .

.

-7-C o n s t r u c t i o n

, L L C w e r e e n t i t l e d t o a n y r e c o v e r y f r o m t h e B o y d s ;

3

. I f t h i s c o u r t c o n c l u d e s t h e t r i a l c o u r t w a s i n e r r o r f i n d i n g t h a t W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C w a s t h e c o n t r a c t i n g p a r t y

, r a t h e r t h a n M r

. W i s e

i n d i v i d u a l l y

, t h i s c o u r t s h o u l d a l s o a d d r e s s t h e t r i a l c o u r t ’ s e r r o n e o u s

d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e B o y d s ’ c l a i m s u n d e r t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r

P r o t e c t i o n A c t w e r e b a r r e d b y t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s a n d r e m a n d

t h e c a s e f

o r a d e t e r m i n a t i o n o f t h e i r r i g h t t o r e c o v e r u n d e r t h e A c t ;

4

. T h e c o u r t s h o u l d f

i n d t h a t t h e B o y d s d i d n o t w r o n g f u l l y t e r m i n a t e t h e

c o n t r a c t b e c a u s e M r

. W i s e r e s i g n e d a n d t o l d t h e m t o f i n d s o m e o n e e l s e t o

f i n i s h t h e c o n t r a c t d u e t o t h e i r d i s s a t i s f a c t i o n w i t h h i s p e r f

o r m a n c e ;

5

. A s a r e m e d y f

o r t h e a b o v e e r r o r s o f t h e t r i a l c o u r t

, t h e B o y d s a s k t h a t a l l

f u n d s c o l l e c t e d b y W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

, b y g a r n i s h m e n t o r o t h e r w i s e

, b e

r e f u n d e d t o t h e B o y d s ; t h a t a l l c o u r t c o s t s p a i d b y t h e B o y d s b e r e f u n d e d ; t h a t

t h e c o u r t b e l o w b e d i r e c t e d t o e n t e r j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e B o y d s ; t h a t M r

.

W i s e i n d i v i d u a l l y i s t h e o n l y c o n t r a c t i n g p a r t y a n d i s e n t i t l e d t o n o f u r t h e r

p a y m e n t s i n c e h e i s a n u n l i c e n s e d c o n t r a c t o r a n d h a s b e e n p a i d m o r e t h a n h i s

d o c u m e n t e d o u t

- o f

- p o c k e t e x p e n s e s ; t h a t t h i s c a s e b e r e m a n d e d f o r a h e a r i n g

o n t h e d a m a g e s t o w h i c h t h e B o y d s m a y b e e n t i t l e d f o r t h e i r c l a i m u n d e r t h e

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t ; a n d t h a t a l l c o u r t c o s t s b e t a x e d t o W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C a n d M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y

.

I s s u e s r a i s e d b y t h e C o n t r a c t o r a r e a s f o l l o w s :

1

. W a s t h e t r i a l c o u r t ’ s r e s o l u t i o n o f t h e f a c t u a l i s s u e a s t o t h e a m b i g u i t y o n

t h e f a c e o f t h e c o n t r a c t r e g a r d i n g t h e i d e n t i t y o f t h e C o n t r a c t o r a g a i n s t t h e

w e i g h t o f t h e e v i d e n c e ?

2

. W a s t h e t r i a l c o u r t ’ s r e s o l u t i o n o f t h e f a c t u a l i s s u e a s t o t h e u s e o f t h e

a s s u m e d n a m e “ W i s e C o n s t r u c t i o n ” b y W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C a g a i n s t t h e

w e i g h t o f t h e e v i d e n c e ?

3

. W a s t h e t r i a l c o u r t ’ s r e s o l u t i o n o f t h e f a c t u a l i s s u e t h a t r e

j e c t e d t h e B o y d ’ s

c o n t e n t i o n t h e r e h a d b e e n a u n i l a t e r a l t e r m i n a t i o n o f t h e c o n t r a c t o n t h e p a r t

o f t h e C o n t r a c t o r a g a i n s t t h e w e i g h t o f t h e e v i d e n c e ?

-8-I I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

T h i s m a t t e r w a s t r i e d a s a b e n c h t r i a l

. O n a p p e a l t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t a r e

r e v i e w e d d e n o v o o n t h e r e c o r d b y t h e a p p e l l a t e c o u r t w i t h a p r e s u m p t i o n t h e f i n d i n g s a r e

c o r r e c t u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; B o g a n v

.

B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. W e g i v e g r e a t d e f e r e n c e t o t h e t r i a l c o u r t ’ s a s s e s s m e n t

o f t h e c r e d i b i l i t y o f t h e w i t n e s s e s a n d i t w i l l n o t b e r e a s s e s s e d u n l e s s t h e r e i s c l e a r a n d

c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o s u p p o r t a d i f f e r e n t f i n d i n g

. E s t a t e o

f W a l t o n v

. Y

o u n g

, 9 5 0 S

. W

. 2 d

9 5 6

, 9 5 9 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. T h e r e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w i s a l s o c o n d u c t e d

d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W h a l e y v

. P e r k i n s

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0

( T e n n

. 2 0 0 6 )

.

I V

. D I S C U S S I O N

A

.

T h e B o yd s d o n o t c l a i m t h a t t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t i s n o t a n e n f o r c e a b l e a g r e e m e n t

.

R a t h e r

, t h e y a s s e r t t h a t t h e k e y i s s u e i n t h i s a p p e a l i s w h o w a s t h e a c t u a l c o n t r a c t o r f o r t h e

B o y d r e s i d e n c e

– W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C o r J o h n S

. W i s e

, I I I

, i n d i v i d u a l l y ? T h e y c o n t e n d

t h e l a w h o l d s “ W i s e C o n s t r u c t i o n ” a n d “ J o h n S

. W i s e

, I I I ” a r e n o t t h e s a m e t h i n g a s “ W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C

. ”

T h e B o y d s f

o c u s o n e x a m i n i n g o n l y s o m e p o r t i o n s o f t h e c o n t r a c t

, i n p a r t i c u l a r

, t h e

s i g n a t u r e l i n e

. T h e y c l a i m i t e s t a b l i s h e s t h a t M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y e n t e r e d i n t o t h e

c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t w i t h t h e m

. T h e y a c k n o w l e d g e t h a t t h e c o n t r a c t a l s o c o n t a i n s r e f e r e n c e s

t o W i s e C o n s t r u c t i o n

, b u t u r g e t h a t t h i s l a n g u a g e d o e s n o t g i v e r i s e t o a n a m b i g u i t y

. T h e

C o n t r a c t o r s u b m i t s t h i s m a t t e r r e q u i r e s a r e a d i n g o f t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t a s a w h o l e t o

d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e i s a n y a m b i g u i t y i n t h e w o r d s u s e d t o i d e n t i f y t h e c o n t r a c t o r

.

I n c o n s i d e r i n g t h e o v e r a l l l a n g u a g e o f t h e a g r e e m e n t

, i t i s c l e a r t h a t t h e p a r t i e s w e r e

e n t e r i n g i n t o a p a r t i c u l a r f o r m o f c o n t r a c t t o a c h i e v e c o n s t r u c t i o n o f a h o u s e

. T h e f a c e o f t h e

f o r m d e f i n e d t h e c o n t r a c t o r a n d t h e o w n e r

. T h e f o r m s p e c i a l l y p r o v i d e d f o r t h e i n s e r t i o n o f

t h e c o n t r a c t o r ’ s l i c e n s e n u m b e r

. T h e d o c u m e n t i n d i c a t e s t w o d i f f e r e n t e n t i t i e s a s c o n t r a c t o r

.

T h i s p r e s e n t s a n a m b i g u i t y

.

P a r o l e v i d e n c e i s o r d i n a r i l y a d m i s s i b l e t o e s t a b l i s h t h e i d e n t i t i e s o f t h e p a r t i e s t o a

c o n t r a c t

. ” I

n t ’ l H o u s e o f T a l e n t

, I n c

. v

. A l a b a m a

, 7 1 2 S

. W

. 2 d 7 8

, 8 6 ( T e n n

. 1 9 8 6 )

. I n t h i s

c a s e

, t h e l a n g u a g e i n t h e c o n t r a c t i s a m b i g u o u s a n d p r o o f i s r e q u i r e d t o e s t a b l i s h t h e i d e n t i t y

o f t h e a c t u a l c o n t r a c t o r

.

-9-“ T h e t r i a l j u d g e i s r e q u i r e d

, i f t h e c o n t r a c t i s a m b i g u o u s

, t o d e t e r m i n e t h e i n t e n t i o n

o f t h e p a r t i e s n o t a l o n e f r o m t h e l a n g u a g e o f t h e c o n t r a c t b u t a l s o f r o m t h e s u r r o u n d i n g f

a c t s

a n d c i r c u m s t a n c e s

. ” H

M F T r u s t v

. B a n k e r s T

r u s t C o

. , 8 2 7 S

. W

. 2 d 2 9 6

, 2 9 9 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 1 ) ( c i t i n g N

a t i o n a l G a r a g e C o

. v

. G e o r g e H

. M c F a d d e n & B r o

. , I n c

. , 5 4 2 S

. W

. 2 d 3 7 1

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 5 )

. T h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e d t h a t M r

. W i s e s i g n e d t h e c o n t r a c t i n a

r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y

. T h e e v i d e n c e s u p p o r t s t h i s f i n d i n g

.

I n h i s t e s t i m o n y

, M r

. B o y d i n d i c a t e d t h a t h e u n d e r s t o o d W i s e C o n s t r u c t i o n w a s a

b u s i n e s s n a m e M r

. W i s e w a s u s i n g

. H e t h e n s t a t e d t h a t w h e n h e w a s s u e d b y W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C

, h e k n e w M r

. W i s e w a s s u i n g i n h i s c o m p a n y ’ s n a m e b e c a u s e h e h a d

m a d e t h e p r o g r e s s p a y m e n t s t o W i s e C o n s t r u c t i o n

. T h e r e f o r e

, b y h i s o w n a d m i s s i o n

, M r

.

B o y d a c k n o w l e d g e d : ( a ) h e w a s d e a l i n g w i t h W i s e C o n s t r u c t i o n

, n o t M r

. W i s e ; ( b ) s u i t

a g a i n s t h i m w a s b y W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C ; ( c ) W i s e C o n s t r u c t i o n w a s W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C ; a n d ( d ) W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C w a s h i s c o n t r a c t o r

. F u r t h e r

, M r

. B o y d a d m i t t e d

r e c e i v i n g t h e n o t i c e o f l i e n s

, w h i c h

, o n t h e i r f a c e

, i d e n t i f

y t h e c l a i m a n t a s W i s e C o n s t r u c t i o n

,

L L C

. A d d i t i o n a l l y

, t h e b u i l d i n g p e r m i t w a s t a k e n o u t b y W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

.

T h e e v i d e n c e f

u r t h e r r e v e a l s t h a t w h e n t h e a l l e g e d t e r m i n a t i o n o c c u r r e d

, M r

. B o y d

s e n t a l e t t e r t o M r

. W i s e a t W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

, s e e k i n g c o p i e s o f t w o c h a n g e o r d e r s f o r

r e v i e w

. I n t h e c o n c l u s i o n o f t h e l e t t e r

, h e s t a t e d : “ O n c e w e h a v e r e v i e w e d a l l c h a n g e o r d e r s

a n d t h e o r i g i n a l c o n t r a c t w e w i l l d e t e r m i n e w h a t

, i f a n y

, m o n i e s a r e o w e d t o W i s e

C o n s t r u c t i o n C o m p a n y

. ” T h i s e v i d e n c e d e m o n s t r a t e s t h e B o y d s k n e w t h e c o n t r a c t o r w a s n o t

M r

. W i s e i n d i v i d u a l l y

. W h i l e t h e y m a y n o t h a v e k n o w n t h e e x a c t n a m e o f t h e e n t i t y w i t h

w h i c h t h e y w e r e d e a l i n g

, t h e y w e r e a w a r e t h e y w e r e d e a l i n g w i t h a n e n t i t y d i s t i n c t f r o m M r

.

W i s e i n d i v i d u a l l y

.

B

.

T h e B o y d s a l s o c l a i m t h a t t h e C o n t r a c t o r v i o l a t e d T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

- 2 0 7

- 1 0 1 ( a )

t h a t r e q u i r e s t h e u s e o f t h e w o r d s “ l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y ” o r t h e a b b r e v i a t i o n “ L L C

. ”

T h e r e f o r e

, t h e y c o n t e n d t h a t c l a i m i n g “ W i s e C o n s t r u c t i o n ” i s a n e f f e c t i v e v e r s i o n o f “ W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C ” i s c o n t r a r y t o t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e

. A d d i t i o n a l l y

, t h e y n o t e

t h a t a n y c o r p o r a t e e n t i t y d e s i r i n g t o u s e a f i c t i t i o u s o r a s s u m e d n a m e i n a d d i t i o n t o t h e n a m e

a p p e a r i n g o n i t s c o r p o r a t e c h a r t e r i s r e q u i r e d t o r e g i s t e r s u c h n a m e w i t h t h e T e n n e s s e e

S e c r e t a r y o f S t a t e

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

- 1 4

- 1 0 1 ( d )

. L i k e w i s e

, a n y l i m i t e d l i a b i l i t y

c o m p a n y m u s t r e g i s t e r a n a s s u m e d n a m e w i t h t h e T e n n e s s e e S e c r e t a r y o f S t a t e f o r i t t o b e

e f f e c t i v e

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. 4 8

- 2 0 7

- 1 0 1 ( d ) ( 2 )

.

U n d e r T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

- 2 0 7

- 1 0 1 ( d )

, a n L L C m a y e l e c t t o a d o p t a n a s s u m e d

-10-n a m e a n d i t n e e d n o t c o n t a i n t h e “ L L C ” d e s i g n a t i o n

. T h e s t a t u t e p r o v i d e s t h a t b e f o r e

t r a n s a c t i n g b u s i n e s s u n d e r t h e a s s u m e d n a m e

, t h e L L C s h a l l f i l e a n a p p l i c a t i o n p u r s u a n t t o

a r e s o l u t i o n o f t h e g o v e r n i n g b o d y

. F a i l u r e t o m a k e s u c h a p p l i c a t i o n m a y r e s u l t i n a

p r o c e e d i n g t o a d m i n i s t r a t i v e l y d i s s o l v e t h e L L C

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

- 2 4 5

- 3 0 1

. T h e

a s s u m e d n a m e a d o p t e d b y W i s e C o n s t r u c t i o n

, L L C

– W i s e C o n s t r u c t i o n

– w a s n o t r e g i s t e r e d

w i t h t h e S e c r e t a r y o f S t a t e

.

I n t h e c a s e o f K e m m o n s W i l s o n

, I n c

. v

. A l l i e d B a n k o

f T e x a s

, 8 3 6 S

. W

. 2 d 1 0 4 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 9 2 )

, t h e d e f

e n d a n t r a i s e d t h e c a p a c i t y o f t h e p l a i n t i f f t o s u e f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

b e c a u s e t h e c o n t r a c t i d e n t i f i e d t h e p a r t y a s K e m m o n s W i l s o n C o m p a n i e s

. T h e c o n t r a c t w a s

g o v e r n e d b y T e x a s l a w w h i c h

, l i k e T e n n e s s e e

, r e q u i r e d f i l i n g o f a s s u m e d n a m e c e r t i f i c a t e s

w i t h t h e s e c r e t a r y o f s t a t e

. U n l i k e T e n n e s s e e

, T e x a s l a w p r o v i d e d t h a t f a i l u r e t o c o m p l y w i t h

t h e s t a t u t o r y p r o v i s i o n s r e l a t i n g t o a n a s s u m e d n a m e

, w h i l e n o t i m p a i r i n g t h e v a l i d i t y o f a

c o n t r a c t m a d e i n t h e a s s u m e d n a m e

, w o u l d p r o h i b i t m a i n t a i n i n g a n a c t i o n o n t h e c o n t r a c t i n

T e x a s c o u r t s

. W e f

o u n d t h e l a c k o f r e g i s t r a t i o n d i d n o t b a r t h e c o r p o r a t i o n f r o m b r i n g i n g i t s

l a w s u i t i n T e n n e s s e e b a s e d u p o n a c o n t r a c t m a d e i n i t s a s s u m e d n a m e

. T h e a r g u m e n t t h a t

K e m m o n s W i l s o n C o m p a n i e s d i d n o t r e p r e s e n t a n e x i s t i n g l e g a l e n t i t y w a s r e j e c t e d

. T h e

l a c k o f r e g i s t r a t i o n o f t h e a s s u m e d n a m e d i d n o t a p p e a r t o a f f e c t t h e l e g a l r i g h t s o f t h e

e n t i t y

. 1 1

A f a i l u r e t o a d h e r e t o l i c e n s i n g r e g u l a t i o n s m a y s u b j e c t a l i c e n s e e t o d i s c i p l i n a r y

a c t i o n

. H o w e v e r

, w e d o n o t f i n d t h a t t h e v i o l a t i o n b e f o r e u s w o u l d a f

f e c t t h e l e g a l r i g h t s

u n d e r t h e c o n t r a c t a t i s s u e

.

C

.

T h e B o y d s f

u r t h e r s u b m i t t h a t M r

. W i s e m a n i f e s t e d “ a n i n t e n t i o n t o a b a n d o n t h e

c o n t r a c t ” a n d “ t o n o l o n g e r b e b o u n d b y t h e c o n t r a c t

. ” T h e y a s s e r t t h a t t h e y d i d n o t

w r o n g f u l l y t e r m i n a t e t h e c o n t r a c t b e c a u s e M r

. W i s e r e s i g n e d a n d i n v i t e d t h e m t o f i n d

s o m e o n e e l s e t o f

i n i s h t h e c o n t r a c t d u e t o t h e i r d i s s a t i s f a c t i o n w i t h h i s p e r f

o r m a n c e

. T h e y

c o n t e n d M r

. W i s e ’ s s t a t e m e n t t o “ f i n d s o m e o n e e l s e t o f

i n i s h t h e j o b ” c o n s t i t u t e d t h e f i r s t

b r e a c h

.

T his cas e fol lows si m il ar hol din gs of oth er cas es in T enn ess ee wher e the ass um ed or m is nomer of

1 1

a name ar ose

. Lee s v. Hic kor y Poi nte L.P.

, 1996 WL 8268 2 (T enn

. Ct. App. 1996 ); Kel so Oil Co., Inc

. v.

East W est Tru ck Sto

p, I nc. , 102 S.W .3d 6 55 ( T enn . Ct. App. 2 002)

.

-11-T h e t r i a l c o u r t r e j e c t e d t h i s a r g u m e n t

, p l a c i n g h e a v y r e l i a n c e o n C a r t e r v

. K r u e g e r

,

9 1 6 S

. W

. 2 d 9 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 )

. I n C a r t e r

, t h i s c o u r t a n n o u n c e d t h a t n o t i c e a n d a

r e a s o n a b l e o p p o r t u n i t y t o c u r e d e f e c t s i n t h e p e r f

o r m a n c e o f a c o n t r a c t i s a s o u n d p r i n c i p l e

.

I d

. a t 9 3

. S u c h a l l o w s t h e p a r t y t h e o p p o r t u n i t y “ t o r e p a i r t h e d e f e c t i v e w o r k

, t o r e d u c e t h e

d a m a g e s

, t o a v o i d a d d i t i o n a l d e f e c t i v e p e r f

o r m a n c e

, a n d t o p r o m o t e t h e i n f o r m a l s e t t l e m e n t

o f d i s p u t e s

. ” I

d

. ( c i t a t i o n s o m i t t e d

. ) R e q u i r i n g a p a r t y t o a c o n t r a c t t o g i v e n o t i c e t o t h e

d e f a u l t i n g p a r t y a n d a r e a s o n a b l e o p p o r t u n i t y t o c u r e d e f e c t i v e w o r k i s s o u n d

, a n d t h e f a i l u r e

t o d o s o m a y p r e c l u d e a c o m p l a i n i n g p a r t y f r o m r e c o v e r i n g d a m a g e s

. C u s t o m B u i l t H o m e s

b y E d H a r r i s v

. M c N

a m a r a

, N o

. M 2 0 0 4

- 0 2 7 0 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 6 W L 3 6 1 3 5 8 3

, a t * 5

.

T h e t r i a l c o u r t i s i n t h e b e s t p o s i t i o n t o e v a l u a t e t h e e v i d e n c e

, j u d g e t h e c r e d i b i l i t y o f

t h e w i t n e s s e s

, a n d d e t e r m i n e t h e t r u e r e a s o n f o r a n d c a u s e o f t h e d e m i s e o f t h e p a r t i e s ’

r e l a t i o n s h i p

. T h e t r i a l c o u r t i s “ a b l e t o o b s e r v e w i t n e s s e s a s t h e y t e s t i f y a n d t o a s s e s s t h e i r

d e m e a n o r

, w h i c h b e s t s i t u a t e s t r i a l j u d g e s t o e v a l u a t e w i t n e s s c r e d i b i l i t y

. ” H a r l e y v

.

H a r r i s o n

, N o

. M 2 0 0 5

- 0 2 0 9 9

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 6 W L 2 6 4 4 3 7 2

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. S e p t

.

1 3

, 2 0 0 6 ) ( c i t i n g S t a t e v

. P r u e t t

, 7 8 8 S

. W

. 2 d 5 5 9

, 5 6 1 ( T e n n

. 1 9 9 0 ) ) ( o t h e r c i t a t i o n s

o m i t t e d )

. A c c o r d i n g l y

, w e d o “ n o t r e

- e v a l u a t e a t r i a l j u d g e ’ s a s s e s s m e n t o f w i t n e s s

c r e d i b i l i t y a b s e n t c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

. ” H a r l e y

, 2 0 0 6 W L

2 6 4 4 3 7 2

, a t * 3 ( c i t i n g H u m p h r e y v

. D a v i d W

i t h e r s p o o n

, I n c

. , 7 3 4 S

. W

. 2 d 3 1 5

, 3 1 6 ( T e n n

.

1 9 8 7 ) ) ( o t h e r c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

T h e c o n t r a c t i n v o l v e d i n t h i s m a t t e r w a s s i g n i f i c a n t l y ( a r g u a b l y 9 0 % ) c o m p l e t e d w h e n

t h e d i s p u t e b e t w e e n t h e p a r t i e s o c c u r r e d

. T h e e v i d e n c e o f r e c o r d r a i s e s q u e s t i o n s w h e t h e r

t h e B o y d s w e r e i n a t i g h t c a s h f l o w s i t u a t i o n i n t h e b e g i n n i n g o f 2 0 0 5

. I t a p p e a r s t h a t t h e y

h a d e x h a u s t e d m o s t o f

t h e i r c o n s t r u c t i o n f

u n d s a n d w e r e f

o r c e d t o o b t a i n a d d i t i o n a l m o n e y

f r o m a l e n d e r s e c u r e d b y p r o p e r t y o t h e r t h a n t h e h o u s e u n d e r c o n s t r u c t i o n ( w h i c h h a d

u n d e r g o n e t w o a p p r a i s a l s b y t h e c o n s t r u c t i o n l e n d e r t o a l l o w i t t o l e n d $ 6 2 2

, 0 0 0 i n i t i a l l y a n d

t h e n

, o n e y e a r l a t e r

, r a i s e t h a t l o a n t o $ 7 5 1

, 5 0 0 )

. T h e d a t e t h e B o y d s o b t a i n e d t h e a d d i t i o n a l

f u n d s c o i n c i d e d w i t h t h e d a t e t h e d i s a g r e e m e n t a r o s e b e t w e e n t h e C o n t r a c t o r a n d t h e

h o m e o w n e r s

. T h e i t e m s n e c e s s a r y t o c o m p l e t e t h e p r o j e c t w o u l d h a v e t o b e p a i d b y t h e

B o y d s a n d w e r e p r o v i n g t o b e v e r y e x p e n s i v e

. T h e C o n t r a c t o r w a s p r e s s i n g M r

. B o y d f o r

a n s w e r s a n d t o r e c e i v e p a y m e n t

. U n f o r t u n a t e l y

, d u r i n g t h e c o u r s e o f a p h o n e c o n v e r s a t i o n

w i t h M r

. B o y d

, M r

. W i s e u t t e r e d : “ i f y o u ’ r e t h a t u n h a p p y w i t h m e

, w h y d o n ’ t y o u j u s t p a y

m e w h a t y o u o w e m e a n d g e t s o m e o n e e l s e t o f i n i s h t h e j o b

. I d o n ’ t k n o w w h a t e l s e I c a n

d o

. I f y o u w a n t s o m e t h i n g d o n e

, t e l l m e

, a n d w e ’ l l t a k e c a r e o f i t

. ” T h e C o n t r a c t o r o p i n e s

t h a t t h e s t a t e m e n t w a s v i e w e d a s a r e s i g n a t i o n t o a l l o w t h e B o y d s a r e s p i t e f r o m t h e

c o n s t r u c t i o n c o s t s

. A c c o r d i n g t o t h e C o n t r a c t o r h o w e v e r

, h e w a s n o t a b a n d o n i n g t h e

c o n t r a c t o r r e f

u s i n g t o b e b o u n d b y i t

.

-12-A f t e r e x a m i n i n g t h e c o n f

l i c t i n g t e s t i m o n y p r o v i d e d b y t h e p a r t i e s

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d

t h a t t h e C o n t r a c t o r h a d n o t b r e a c h e d t h e c o n t r a c t

. T h e t r i a l c o u r t w a s i n t h e b e s t p o s i t i o n t o

w e i g h t h e t e s t i m o n y o f t h e p a r t i e s ; t h e e v i d e n c e o f r e c o r d d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e

t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g s

. A s t h e C o n t r a c t o r i n t h i s c a s e h a d n o t a b a n d o n e d t h e c o n t r a c t

, t h e

B o y d s w e r e n o t r e l i e v e d o f t h e r e q u i r e m e n t t o a f f o r d t h e C o n t r a c t o r t h e o p p o r t u n i t y t o c u r e

.

S e e B r a d y v

. O l i v e r

, 1 4 7 S

. W

. 1 1 3 5

, 1 1 3 8 ( T e n n

. 1 9 1 1 ) ( h o l d i n g t h a t w h e r e o n e p a r t y t o a

c o n t r a c t a n n o u n c e s i n a d v a n c e h i s i n t e n t i o n n o t t o p e r f o r m

, t h e o t h e r p a r t y m a y t r e a t t h e

c o n t r a c t a s b r o k e n

, a n d s u e a t o n c e f o r t h e b r e a c h )

.

B e c a u s e w e h a v e f

o u n d t h a t t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r i n f i n d i n g t h a t W i s e

C o n s t r u c t i o n

, L L C w a s t h e c o n t r a c t i n g p a r t y

, t h e r e m a i n i n g i s s u e s p r e s e n t e d b y t h e p a r t i e s

n e e d n o t b e a d d r e s s e d a n d a r e t h e r e f o r e p r e t e r m i t t e d

.

V

. C O N C L U S I O N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d a n d t h i s c a u s e i s r e m a n d e d f o r c o l l e c t i o n

o f c o s t s b e l o w

. T h e c o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e a p p e l l a n t s

, T o m B o y d a n d L o r i

B o y d

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J O H N W

. M c C L A R T Y

, J U D G E

-13-