### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Sep te m be r 14 , 20 10 Ses si on

ROGE R WI LKE S, E T A L 

### . v. SH AW ENTE RPRISES , LLC

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M a u r y C o u n t y

N o

. 0 3

- 7 0 8 R o b e r t L

. J o n e s , J u d g e

N o

. M 2 0 1 0

- 0 0 1 0 5

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a y 4

, 2 0 1 1

T h i s i s a n a p p e a l o f t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n o n r e m a n d t h a t t h e A p p e l l e e d i d n o t

b r e a c h t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t w h e n i t c o n s t r u c t e d t h e A p p e l l a n t ’ s h o u s e w i t h o u t t h r o u g h

- w a l l

f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, a s r e q u i r e d b y t h e a p p l i c a b l e b u i l d i n g c o d e

. T h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t

p r o v i d e d t h a t t h e b u i l d e r w o u l d c o n s t r u c t t h e h o u s e i n a c c o r d a n c e w i t h “ g o o d b u i l d i n g

p r a c t i c e s

. ” T h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h e b u i l d e r c o n s t r u c t e d t h e h o u s e i n a c c o r d a n c e w i t h

g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s e v e n t h o u g h i t w a s n o t i n s t r i c t c o n f o r m a n c e w i t h t h e b u i l d i n g c o d e

.

W e a f f i r m t h i s h o l d i n g

. T h e A p p e l l a n t s a l s o a p p e a l t h e t r i a l c o u r t ’ s f a i l u r e t o a w a r d t h e m

t h e i r a t t o r n e y s ’ f

e e s a n d c o s t s i n c u r r e d i n t h e i r f i r s t a p p e a l

. W e r e m a n d t h i s m a t t e r t o t h e t r i a l

c o u r t w i t h d i r e c t i o n s t h a t i t a w a r d t o A p p e l l a n t s r e a s o n a b l e a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s i n c u r r e d

i n t h e i r f i r s t a p p e a l

, a s d e t e r m i n e d b y t h e t r i a l c o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d i n P a r t a n d R e v e r s e d i n P a r t

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J J

. , j o i n e d

.

J e a n D y e r H a r r i s o n

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, R o g e r W i l k e s a n d V i t t o r i a

W i l k e s

.

B a r t o n E

. K e l l e y

, C o l u m b i a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, S h a w E n t e r p r i s e s

, L L C

.O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

T h i s i s t h e s e c o n d t i m e t h i s c o n s t r u c t i o n c a s e h a s b e e n a p p e a l e d t o t h i s c o u r t

. T h e

i n i t i a l t r i a l w a s h e l d i n F e b r u a r y 2 0 0 6

, a n d t h e p l a i n t i f f s a p p e a l e d a p a r t o f t h e t r i a l c o u r t ’ s

d e c i s i o n t o t h i s c o u r t

. I n a n O p i n i o n d a t e d M a r c h 1 4

, 2 0 0 8 ( “ 2 0 0 8 O p i n i o n ” )

, w e r e m a n d e d 1

t h e c a s e t o t h e t r i a l c o u r t o n t w o d i s c r e e t i s s u e s

, a n d a n e w t r i a l w a s h e l d o n N o v e m b e r 4 a n d

5

, 2 0 0 9

. T h e p l a i n t i f

f s w e r e n o t s a t i s f

i e d w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s s e c o n d d e c i s i o n

, a n d t h e y

h a v e f i l e d a s e c o n d a p p e a l

.

T h e p a r t i e s ’ d i s p u t e c e n t e r s o n t h e c o n s t r u c t i o n o f a b r i c k v e n e e r h o u s e b y t h e

D e f e n d a n t / A p p e l l e e S h a w E n t e r p r i s e s

, L L C ( “ S h a w ” ) a n d t h e p u r c h a s e o f t h i s h o u s e b y

P l a i n t i f f s / A p p e l l a n t s R o g e r a n d V i t t o r i a W i l k e s ( “ t h e W i l k e s e s ” ) i n 2 0 0 2

. T h e W i l k e s e s p a i d

S h a w $ 2 5 9

, 9 0 0 f

o r t h e h o u s e

, w h i c h i s l o c a t e d i n M a u r y C o u n t y

, T e n n e s s e e

.

P r i o r t o p u r c h a s i n g t h e h o u s e

, t h e W i l k e s e s a n d S h a w e n t e r e d i n t o a P u r c h a s e a n d S a l e

A g r e e m e n t t h a t c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e :

S e l l e r a g r e e s t o e r e c t t h e h o u s e i n s u b s t a n t i a l a c c o r d a n c e w i t h t h e p l a n s a n d

s p e c i f i c a t i o n s s e l e c t e d a n d i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

.

S e l l e r r e s e r v e s t h e r i g h t t o m a k e s u c h c h a n g e s o r s u b s t i t u t i o n s i n t h e

c o n s t r u c t i o n o f

t h e r e s i d e n c e ( a ) a s m a y b e r e q u i r e d

, a u t h o r i z e d

, o r a p p r o v e d

b y g o v e r n m e n t a l a g e n c i e s h a v i n g j u r i s d i c t i o n t h e r e f o r

, o r ( b ) a s S e l l e r m a y

d e e m a p p r o p r i a t e s o l o n g a s m a t e r i a l s o f e q u a l o r b e t t e r q u a l i t y a r e u s e d

. ( E m p h a s i s a d d e d

. )

S h o r t l y a f

t e r p u r c h a s i n g t h e i r h o u s e

, t h e W i l k e s e s d i s c o v e r e d w a t e r l e a k i n g t h r o u g h

t h e v a u l t e d c e i l i n g i n t o t h e f r o n t h a l l o f t h e i r h o u s e a s w e l l a s i n t o t h e b a s e m e n t f r o m t h e

f r o n t w i n d o w s

. T h e W i l k e s e s c o n t a c t e d S h a w ’ s o w n e r

, R a n d a l l S h a w

. M r

. S h a w a t t e m p t e d

t o r e p a i r t h e l e a k s a n d s o m e o t h e r p r o b l e m s t h e W i l k e s e s d e t e c t e d

, b u t f a i l e d t o s t o p t h e l e a k s

c o m p l e t e l y o r c o r r e c t t h e o t h e r p r o b l e m s t o t h e W i l k e s e s ’ s a t i s f a c t i o n

. T h e W i l k e s e s t h e n

h i r e d a n i n s p e c t o r

, a n e n g i n e e r

, a n d a n a r c h i t e c t t o i n s p e c t t h e h o u s e t o d e t e r m i n e t h e f u l l

e x t e n t o f c o n s t r u c t i o n d e f e c t s i n t h e h o u s e

. A s a r e s u l t o f t h e s e i n s p e c t i o n s

, t h e W i l k e s e s

l e a r n e d

, a m o n g o t h e r t h i n g s

, t h a t S h a w h a d n o t i n s t a l l e d t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p

Our fi rs t deci si on can be found at W il kes v. Shaw Enter

pri ses

, LLC , M 2006

- 0101 4- COA- R3- CV

, 1

2008 WL 695 882 (T enn . Ct. App., Ma rc h 14 , 200 8).

-2-h o l e s w h e n t h e h o u s e w a s b u i l t

. 2

T h e W i l k e s e s f

i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t S h a w i n t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M a u r y C o u n t y

a l l e g i n g f

r a u d

, b r e a c h o f c o n t r a c t

, v i o l a t i o n s o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

,

n e g l i g e n t

, i n t e n t i o n a l

, a n d / o r f r a u d u l e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a n d o r d i n a r y n e g l i g e n c e

. T h e

c a s e w a s i n i t i a l l y t r i e d w i t h o u t a j u r y i n M a u r y C o u n t y C h a n c e r y C o u r t o n F e b r u a r y 6 a n d

7

, 2 0 0 6

.

I I

. T H E F IR S T T R IA L

B a s e d o n t h e e v i d e n c e i n t r o d u c e d d u r i n g t h e f i r s t t r i a l

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t w h e n

t h e W i l k e s e s ’ h o u s e w a s c o n s t r u c t e d i n 2 0 0 2

, c o n t r a c t o r s i n M a u r y C o u n t y w e r e b o u n d b y

t h e 1 9 9 5 C A B O ( C o u n c i l o f A m e r i c a n B u i l d i n g O f f i c i a l s ) O n e a n d T w o F a m i l y R e s i d e n t i a l

C o d e ( “ 1 9 9 5 C A B O C o d e ” )

. T h e 1 9 9 5 C A B O C o d e r e q u i r e d h o u s e s w i t h b r i c k v e n e e r s t o

h a v e t h r o u g h

- w a l l f

l a s h i n g a b o v e t h e w i n d o w s a n d d o o r s

. D e s p i t e t h i s r e q u i r e m e n t

, h o w e v e r

, t h e e v i d e n c e s h o w e d t h a t a m a j o r i t y o f t h e h o u s e s b u i l t i n M a u r y C o u n t y u p t o a n d

i n c l u d i n g 2 0 0 2 d i d n o t h a v e e i t h e r t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g o r w e e p h o l e s

. T h e d i r e c t o r o f t h e

b u i l d i n g a n d z o n i n g o f f i c e f o r M a u r y C o u n t y t e s t i f i e d t h a t M a u r y C o u n t y ’ s b u i l d i n g

i n s p e c t o r s d i d n o t i n s p e c t f o r o r r e q u i r e t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g o r w e e p h o l e s u n t i l a f t e r t h i s

d i s p u t e a r o s e a n d i t s i n s p e c t o r s b e c a m e a w a r e o f t h e i s s u e

.

T h e b u i l d i n g i n s p e c t o r d i d n o t e n f o r c e t h i s p r o v i s i o n o f t h e c o d e w i t h r e s p e c t t o t h e

W i l k e s e s ’ h o u s e

, a n d t h e i n s p e c t o r g r a n t e d S h a w a c e r t i f i c a t e o f o c c u p a n c y f

o r t h e W i l k e s e s ’

h o u s e e v e n t h o u g h S h a w h a d f a i l e d t o i n c l u d e t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g o r w e e p h o l e s i n t h e

h o u s e

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t o t h e r t h a n t h e l a c k o f f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, m o s t o f t h e 3

o t h e r c o n s t r u c t i o n d e f

e c t s t h e W i l k e s e s c o m p l a i n e d o f w e r e n o t c o d e v i o l a t i o n s

.

A t t h e e n d o f t h e t r i a l

, t h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h e W i l k e s e s ’ h o u s e c o n t a i n e d d e f e c t s

n e c e s s i t a t i n g a n a w a r d o f d a m a g e s f o r t h e i r b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m

. A w i t n e s s f o r t h e 4

W i l k e s e s t e s t i f

i e d t h a t i t w o u l d c o s t a p p r o x i m a t e l y $ 1 5 6

, 7 2 7 t o m a k e a l l t h e r e p a i r s t h e

W i l k e s e s w a n t e d

. T h i s p r i c e i n c l u d e d r e m o v i n g t h e e n t i r e b r i c k f a c a d e o f t h e h o u s e

,

For pur pos es of thi s cas e, thr ough- wal l fl ash ing is fl ash ing tha t is pla ced thr ough bri ck veneer wal ls 2

over wind ows and door s to dir ect wat er tha t see ps thr ough the bri cks or m ort ar to the out si de of the wal ls

. We ep h ole s a re hol es in the br ic k or m ort ar abo ve the fl ash ing th rou gh which wat er ca n pa ss.

For a m ore complet e summ ar y of the eviden ce int rod uce d at the fi rs t tr ia l, see W il kes v. Shaw 3

Ent erp ri ses

, LLC , 200 8 W L 695 882, at *2- 5.

T he Wi lkese s dis m is sed the ir fr aud

, m is re pre sen ta ti on, and con sumer pro te ct ion cl ai m s on the day 4

of tr ia l.

-3-i n s t a l l i n g t h e f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, a n d r e a p p l y i n g t h e b r i c k v e n e e r

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d

t h i s e s t i m a t e g r o s s l y d i s p r o p o r t i o n a t e t o t h e v a l u e o f t h e h o u s e a n d u l t i m a t e l y d e t e r m i n e d t h a t

$ 3 1

, 8 7 9

. 1 5 w a s t h e a p p r o p r i a t e a m o u n t t o a w a r d t h e W i l k e s e s

. T h i s a m o u n t i n c l u d e d

$ 1 0

, 0 0 0

, w h i c h t h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e d w a s j u s t c o m p e n s a t i o n f o r p a r t i a l r e a s o n a b l e

r e p a i r s t o t h e b r i c k a r o u n d t h e w i n d o w s a n d d o o r s t o i n s t a l l t h e f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, o r

t o c o m p e n s a t e f

o r a d e c r e a s e i n t h e v a l u e o f w h a t t h e h o u s e w o u l d h a v e b e e n w o r t h i f i t h a d

b e e n c o d e c o m p l i a n t

. P u r s u a n t t o t h e W i l k e s e s ’ r e q u e s t f o r a t t o r n e y s ’ f

e e s a n d c o s t s

, t h e

c o u r t a w a r d e d t h e W i l k e s e s $ 7

, 5 6 0

. 2 1 f o r a t t o r n e y s ’ f

e e s a n d $ 1

, 5 0 0 f

o r e x p e r t f

e e s

.

T h e W i l k e s e s a p p e a l e d t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n

, c l a i m i n g t h e t r i a l c o u r t e r r e d ( 1 ) b y

n o t r e q u i r i n g t h e M a u r y C o u n t y i n s p e c t o r s t o c o m p l y w i t h t h e b u i l d i n g c o d e i n e f f e c t w h e n

t h e i r h o u s e w a s b u i l t i n 2 0 0 2 ; ( 2 ) i n a p p l y i n g a n i n c o r r e c t s t a n d a r d o f w o r k m a n s h i p ; ( 3 ) i n

b a s i n g i t s a w a r d o f d a m a g e s i n p a r t o n t h e d i m i n u t i o n o f v a l u e a s o p p o s e d t o t h e c o s t o f

r e p a i r ; a n d ( 4 ) i n f

a i l i n g t o a w a r d t h e m a h i g h e r a m o u n t o f a t t o r n e y s ’ f e e s

.

I I I

. 2 0 0 8 O P IN IO N

I n o u r 2 0 0 8 O p i n i o n

, w e e x p l a i n e d t h a t w h i l e t h e M a u r y C o u n t y b u i l d i n g i n s p e c t o r s

a r e r e q u i r e d t o c o m p l y w i t h t h e b u i l d i n g c o d e t h e c o u n t y a d o p t s

, t h e r e i s n o p r i v a t e r i g h t o f

a c t i o n f o r a n i n s p e c t o r ’ s f

a i l u r e t o d o s o

. T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 5

- 2 0

- 1 0 2 ( a ) p e r m i t s

t h e g o v e r n i n g b o d y o f a n y c o u n t y i n T e n n e s s e e t o a d o p t ( o r r e p e a l ) a r e s o l u t i o n t h a t

i n c o r p o r a t e s b y r e f

e r e n c e t h e p r o v i s i o n s o f a n y b u i l d i n g c o d e s o l o n g a s t h e s u b j e c t a r e a i s

n o t r e g u l a t e d b y t h e s t a t e i t s e l f

. T h e s t a t u t o r y s c h e m e p r o v i d e s t h a t i f a “ p e r s o n

, f i r m o r

c o r p o r a t i o n o r a g e n t ” f

a i l s t o c o m p l y w i t h a p r o v i s i o n o f t h e a p p l i c a b l e c o d e

, t h a t p e r s o n

, f i r m

, c o r p o r a t i o n

, o r a g e n t c o m m i t s a C l a s s C m i s d e m e a n o r

. T e n n

. C o d e A n n

. § 5

- 2 0

-

1 0 5 ( b ) ( 1 )

. T h u s

, w h i l e t h e W i l k e s e s w o u l d p r e f e r t h e s i t u a t i o n t o b e d i f f e r e n t

, t h e o n l y w a y

a n i n d i v i d u a l c a n e n f

o r c e t h i s p r o v i s i o n i s b y b r i n g i n g i n f r a c t i o n s o r p e r c e i v e d i n f r a c t i o n s

o f t h e a p p l i c a b l e b u i l d i n g c o d e t o t h e a t t e n t i o n o f t h e c o u n t y a t t o r n e y o r o t h e r e n f o r c e m e n t

o f f i c i a l t o b r i n g a n a c t i o n t o e n f o r c e c o m p l i a n c e w i t h t h e c o d e

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 5

- 2 0

-

1 0 4 ( c o u n t y a t t o r n e y o r o t h e r o f f i c i a l m a y e n f

o r c e p r o v i s i o n s o f b u i l d i n g c o d e b y i n s t i t u t i n g

i n j u n c t i v e p r o c e d u r e )

.

W e n e x t a d d r e s s e d t h e s t a n d a r d o f w o r k m a n s h i p t h a t w a s a p p l i c a b l e t o S h a w i n t h i s

c a s e

. A s q u o t e d a b o v e

, t h e p a r t i e s ’ P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t S h a w w o u l d

f o l l o w “ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s ” i n b u i l d i n g t h e W i l k e s e s ’ h o u s e

. B e c a u s e t h e p a r t i e s ’

c o n t r a c t s e t f

o r t h a p a r t i c u l a r s t a n d a r d o f w o r k m a n s h i p

, S h a w w a s n o t r e q u i r e d t o c o m p l y

w i t h a n i m p l i e d w a r r a n t y s t a n d a r d t h a t w o u l d h a v e a p p l i e d h a d t h e c o n t r a c t b e e n s i l e n t o n

t h i s i s s u e

. W

i l k e s v

. S h a w E n t e r

p r i s e s

, 2 0 0 8 W L 6 9 5 8 8 2

, a t * 8 ; s e e D i x o n v

. M o u n t a i n C i t

y

C o n s t

. , 6 3 2 S

. W

. 2 d 5 3 8

, 5 4 1 ( T e n n

. 1 9 8 2 ) ( i m p l i e d w a r r a n t y t h a t c o n s t r u c t i o n i s f r e e f r o m

m a j o r s t r u c t u r a l d e f

e c t s a n d i s c o n s t r u c t e d i n w o r k m a n l i k e m a n n e r o n l y a p p l i e s w h e n

-4-c o n t r a c t i s s i l e n t a b o u t w a r r a n t y t e r m s ) ; C a r t e r v

. K r u e g e r

, 9 1 6 S

. W

. 2 d 9 3 2

, 9 3 5 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 5 ) ( “ i n t h e a b s e n c e o f e x p r e s s p l a n s a n d s p e c i f i c a t i o n s

, t h e s t a n d a r d o f

w o r k m a n s h i p p r e v a i l i n g i n t h e a r e a c o u p l e d w i t h c o n f o r m i t y t o t h e a p p l i c a b l e c o d e s

. . . i s

t h e s t a n d a r d b y w h i c h t h e a p p e l l e e ’ s p e r f o r m a n c e i s t o b e t e s t e d ” )

. T h e r e f o r e

, t h e i m p l i e d

s t a n d a r d o f w o r k m a n s h i p s e t f o r t h i n C a r t e r v

. K r u e g e r w a s n o t t h e a p p r o p r i a t e s t a n d a r d b y

w h i c h t o m e a s u r e S h a w ’ s l e v e l o f w o r k m a n s h i p

.

A f t e r t h e i n i t i a l t r i a l i n 2 0 0 6

, t h e t r i a l c o u r t d i d n o t s p e c i f i c a l l y f i n d S h a w h a d

b r e a c h e d t h e c o n t r a c t u a l s t a n d a r d o f c a r e

. I n s t e a d

, i t a p p l i e d a s t a n d a r d o f c a r e b a s e d o n t h e

i m p l i e d w a r r a n t y t h a t c o m e s i n t o p l a y w h e n t h e c o n t r a c t d o e s n o t s p e c i f i c a l l y r e f e r e n c e a

d i f f e r e n t s t a n d a r d

. A s a r e s u l t

, w e r e m a n d e d t h e c a s e b a c k d o w n t o t h e t r i a l c o u r t w i t h

d i r e c t i o n s t h a t i t d e t e r m i n e w h e t h e r S h a w ’ s c o n s t r u c t i o n o f t h e W i l k e s e s ’ h o u s e b r e a c h e d t h e

c o n t r a c t u a l s t a n d a r d o f c a r e : g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

. W i l k e s v

. S h a w E n t e r

p r i s e s

, 2 0 0 8 W L

6 9 5 8 8 2

, a t * 9

.

W i t h r e g a r d t o t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d o f d a m a g e s

, w e r e v i e w e d t h e w a y s a t r i a l c o u r t

m a y a s s e s s d a m a g e s f

o r a b r e a c h o f c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t

. W e c o n f i r m e d t h a t t h e m e a s u r e

o f d a m a g e s w i l l g e n e r a l l y b e t h e c o s t o f r e p a i r

, u n l e s s t h e r e p a i r s a r e n o t f e a s i b l e o r t h e c o s t

i s d i s p r o p o r t i o n a t e t o t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e

. W i l k e s v

. S h a w E n t e r

p r i s e s

, 2 0 0 8 W L 6 9 5 8 8 2

,

a t * 9

- 1 0

. A s t h i s c o u r t e x p l a i n e d i n G S B C o n t r a c t o r s v

. He s s

, i f t h e c o s t o f r e p a i r s i s

“ d i s p r o p o r t i o n a t e w h e n c o m p a r e d w i t h t h e d i f f e r e n c e i n v a l u e o f t h e s t r u c t u r e a c t u a l l y

c o n s t r u c t e d a n d t h e o n e c o n t r a c t e d f o r

, t h e d i m i n u t i o n v a l u e m a y b e u s e d i n s t e a d a s t h e

m e a s u r e o f d a m a g e s

. ” 1 7 9 S

. W

. 3 d 5 3 5

, 5 4 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. T h e d e f e n d a n t

, h o w e v e r

, h a s t h e b u r d e n t o s h o w t h e c o s t o f r e p a i r s i s u n r e a s o n a b l e w h e n c o m p a r e d w i t h t h e

d i m i n u t i o n i n v a l u e

. T h e r e f o r e

, i f t h e d e f

e n d a n t f a i l s t o m e e t t h i s b u r d e n b y i n t r o d u c i n g

c r e d i b l e p r o o f o f t h e b u i l d i n g ’ s d i m i n u t i o n i n v a l u e

, t h e t r i a l c o u r t m u s t b a s e i t s m e a s u r e o f

d a m a g e s o n t h e c o s t o f r e p a i r s

. I d

. a t 5 4 3

- 4 4

.

I n i t s f i r s t j u d g m e n t

, t h e t r i a l c o u r t w r o t e

, w i t h r e g a r d t o t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e t o t h e

W i l k e s e s ’ h o u s e b a s e d o n t h e l a c k o f t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s :

[ T ] h e c o u r t h a s c o n c l u d e d t h a t c o m p l e t e d e s t r u c t i o n o f t h e b r i c k v e n e e r a n d

t o t a l r e p l a c e m e n t o f t h e s a m e i s u n r e a s o n a b l y d i s p r o p o r t i o n a t e f o r a t e c h n i c a l

c o d e v i o l a t i o n t h a t d i d n o t e x i s t b e f o r e 1 9 9 5 a n d w a s n o t b e i n g e n f o r c e d w h e n

t h i s d w e l l i n g w a s c o n s t r u c t e d

. I n s t e a d t h e c o u r t i s a p p r o v i n g $ 1 0

, 0 0 0 f o r

p a r t i a l r e a s o n a b l e r e p a i r s o r t o c o m p e n s a t e f o r a d e c r e a s e i n t h e v a l u e o f w h a t

t h e h o u s e w o u l d h a v e b e e n i f c o d e c o m p l i a n t

.

T h e t r i a l c o u r t a w a r d e d t h e W i l k e s e s $ 1 0

, 0 0 0 f o r m i s s i n g f

l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

,

a n d r e f e r r e d t o i t a s a c o s t o f r e p a i r o r d i m i n u t i o n i n v a l u e

. H o w e v e r

, a f t e r r e v i e w i n g t h e

-5-r e c o r d f

r o m t h e f i r s t t r i a l

, w e c o n c l u d e d i n o u r 2 0 0 8 O p i n i o n t h a t S h a w f a i l e d t o i n t r o d u c e

a d e q u a t e e v i d e n c e o f t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e o f t h e W i l k e s e s ’ h o u s e r e s u l t i n g f r o m t h e

d e f e c t s

. T h e r e f

o r e

, i n a d d i t i o n t o o u r d i r e c t i o n t h a t t h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e w h e t h e r S h a w

c o m p l i e d w i t h t h e c o n t r a c t u a l s t a n d a r d o f “ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

, ” w e r e m a n d e d t h e

d i m i n u t i o n i n v a l u e i s s u e t o t h e t r i a l c o u r t w i t h i n s t r u c t i o n s f o r t h e p a r t i e s t o p r e s e n t e v i d e n c e

a s t o t h e d i m i n i s h e d v a l u e o f t h e h o u s e w i t h t h e d e f e c t s t h e W i l k e s e s h a d p r o v e d

. O u r

e x p e c t a t i o n w a s t h a t “ t h e C h a n c e l l o r w [ o u l d ] m a k e a d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e c o s t o f

r e p a i r i s u n r e a s o n a b l e a n d d i s p r o p o r t i o n a t e w h e n c o m p a r e d t o t h e d i m i n i s h e d v a l u e o f t h e

h o u s e

. ” W

i l k e s v

. S h a w E n t e r

p r i s e s

, 2 0 0 8 W L 6 9 5 8 8 2

, a t * 1 1

.

A s t o t h e W i l k e s e s ’ a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s

, w e c o n c l u d e d

, b a s e d o n t h e l a n g u a g e

o f t h e p a r t i e s ’ P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t

, t h a t t h e W i l k e s e s w e r e e n t i t l e d t o r e c o v e r t h e i r

r e a s o n a b l e a t t o r n e y s ’ f

e e s a n d c o s t s b o t h a t t h e t r i a l l e v e l a s w e l l a s o n a p p e a l

. T h e W i l k e s e s

a r g u e d i n t h e i r f

i r s t a p p e a l t h a t t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n a w a r d i n g t h e m l e s s t h a n

t h e y h a d a c t u a l l y s p e n t o n a t t o r n e y s ’ a n d e x p e r t s ’ f e e s

. T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h e t o t a l a m o u n t

o f f e e s t h e W i l k e s e s ’ s o u g h t t o r e c o v e r w a s e x c e s s i v e a n d n o t w a r r a n t e d b a s e d o n t h e

e v i d e n c e a n d t h e o r i e s p r o v e d a t t r i a l

. T h e t r i a l c o u r t t h e r e f o r e a w a r d e d t h e W i l k e s e s

$ 7

, 5 6 0

. 2 1 f

o r a t t o r n e y s ’ f

e e s a n d $ 1

, 5 0 0 f

o r e x p e r t s ’ f

e e s

. W e c o n c l u d e d i n t h e 2 0 0 8 O p i n i o n

t h a t t h e t r i a l c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n a w a r d i n g t h e s e a m o u n t s t o t h e W i l k e s e s

.

H o w e v e r

, w e a l s o c o n c l u d e d t h a t t h e W i l k e s e s w e r e e n t i t l e d t o t h e i r a t t o r n e y s ’ f e e s o n

a p p e a l

. B a s e d o n t h a t c o n c l u s i o n

, w e r e m a n d e d t h e m a t t e r t o t h e t r i a l c o u r t t o m a k e a

d e t e r m i n a t i o n o f p r o p e r a t t o r n e y s ’ f e e s t h e W i l k e s e s i n c u r r e d o n a p p e a l

. W i l k e s v

. S h a w

E n t e r p r i s e s

, 2 0 0 8 W L 6 9 5 8 8 2

, a t * 1 2

.

I V

. S E C O N D T R IA L A F T E R R E M A N D

T h e s a m e j u d g e w h o h a d c o n d u c t e d t h e f i r s t t r i a l i n 2 0 0 6 h e l d a s e c o n d t r i a l o n

N o v e m b e r 4 a n d 5

, 2 0 0 9

. H e h e a r d t e s t i m o n y a n d r e c e i v e d e v i d e n c e t o d e t e r m i n e ( 1 )

w h e t h e r S h a w b r e a c h e d t h e c o n t r a c t u a l s t a n d a r d o f “ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s ” w h e n i t f a i l e d

t o i n s t a l l t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s a s r e q u i r e d b y t h e 1 9 9 5 C A B O C o d e ; a n d ( 2 )

t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e o f t h e W i l k e s e s ’ h o u s e a s a r e s u l t o f t h e c o n s t r u c t i o n d e f e c t s

.

O n t h e i s s u e o f g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

, t h e W i l k e s e s o f f e r e d t e s t i m o n y f

r o m t h e

M a u r y C o u n t y d i r e c t o r o f t h e b u i l d i n g a n d z o n i n g o f f i c e a n d f r o m a g e n e r a l c o n t r a c t o r

, a l o n g

w i t h t h e g e n e r a l c o n t r a c t o r ’ s e x p e r t r e p o r t

. T h e d i r e c t o r o f t h e b u i l d i n g a n d z o n i n g o f f i c e

i s r e s p o n s i b l e f

o r e n f o r c i n g t h e b u i l d i n g c o d e a p p l i c a b l e t o M a u r y C o u n t y

, a n d h e t e s t i f i e d

t h a t d e s p i t e t h e 1 9 9 5 C A B O C o d e ’ s r e q u i r e m e n t t h a t h o u s e s i n c l u d e w e e p h o l e s

, t h e m a j o r i t y

o f h o m e s b u i l t i n M a u r y C o u n t y f r o m 1 9 9 5 t h r o u g h 2 0 0 2 w e r e b u i l t w i t h o u t w e e p h o l e s

. H e

t e s t i f i e d t h a t f l a s h i n g h a s a l w a y s b e e n r e q u i r e d

. T h e W i l k e s e s ’ g e n e r a l c o n t r a c t o r t e s t i f i e d

t h e W i l k e s e s ’ h o u s e w a s n o t c o n s t r u c t e d i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s b e c a u s e

-6-“ t h e f

l a s h i n g s w e r e n ’ t d o n e p r o p e r l y

, t h e t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g s

, a n d t h e h o u s e w r a p a n d t h e

f l a s h i n g a p p l i c a t i o n w a s l e t t i n g w a t e r i n

. ”

S h a w o f f e r e d t e s t i m o n y a n d a n e x p e r t r e p o r t f r o m a s t r u c t u r a l e n g i n e e r a n d f r o m a

c e r t i f i e d r e a l e s t a t e a p p r a i s e r

. T h e s t r u c t u r a l e n g i n e e r t e s t i f i e d t h e W i l k e s e s ’ h o u s e w a s b u i l t

i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

. H e t e s t i f i e d t h a t t h e h o u s e w r a p s u r r o u n d i n g t h e

W i l k e s e s ’ h o u s e

, w h i c h i s u n d e r t h e b r i c k s

, p r e v e n t s w a t e r i n t r u s i o n i n t o t h e h o u s e a n d

s e r v e d t h e s a m e p u r p o s e a s t h e t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

. S h a w ’ s a p p r a i s e r

t e s t i f i e d t h a t p a r t o f h i s a n a l y s i s a s a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r w a s t o d e t e r m i n e w h e t h e r a h o u s e

w a s b u i l t i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

. S h a w ’ s a p p r a i s e r t e s t i f i e d t h a t i n h i s

o p i n i o n t h e W i l k e s e s ’ h o u s e w a s b u i l t i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

.

O n t h e i s s u e o f d i m i n u t i o n i n v a l u e

, S h a w ’ s r e a l e s t a t e a p p r a i s e r t e s t i f i e d t h a t t h e

m a r k e t v a l u e o f w e e p h o l e s a n d f l a s h i n g w a s $ 5 0 0

, a n d t h a t t h e p r e s e n c e o r a b s e n c e o f w e e p

h o l e s a n d f

l a s h i n g d i d n o t c a u s e h o u s e s t o b e s o l d o r p r e v e n t t h e m f r o m b e i n g s o l d

. H i s

a p p r a i s a l o f t h e W i l k e s e s ’ h o u s e a s o f N o v e m b e r 2 0 0 2

, w h e n t h e W i l k e s e s p u r c h a s e d t h e

h o u s e

, w a s $ 2 7 2

, 5 0 0

. A f t e r t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e o f $ 5 0 0 d u e t o t h e

l a c k o f f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, S h a w ’ s a p p r a i s e r d e t e r m i n e d t h e h o u s e w a s w o r t h $ 2 7 2

, 0 0 0

.

T h e W i l k e s e s i n t r o d u c e d t h e t e s t i m o n y a n d e x p e r t r e p o r t o f a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r a s

w e l l t o d e t e r m i n e t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e o f t h e i r h o u s e

. T h e W i l k e s e s ’ a p p r a i s e r v a l u e d t h e

h o u s e a t $ 2 2 0

, 0 0 0 a n d n o t e d i n h i s r e p o r t t h a t t h e h o u s e “ a p p e a r s t o b e b e l o w s t a n d a r d s o f

t h e b u i l d i n g c o d e

, w h i c h c o u l d b e a v e r y n e g a t i v e f a c t o r i n t h e m a r k e t a b i l i t y o f t h e s u b j e c t

p r o p e r t y i f p r o p e r l y d i s c l o s e d

. ”

V

. T R IA L C O U R T ’ S S E C O N D D E C IS IO N

A f t e r l i s t e n i n g t o a l l t h e t e s t i m o n y a n d r e v i e w i n g t h e e x h i b i t s i n t r o d u c e d

, t h e t r i a l

c o u r t s t a t e d i n o p e n c o u r t :

[ I ] f t h e b r i c k v e n e e r h o u s e s b e i n g b u i l t i n a n d n e a r M a u r y C o u n t y i n 2 0 0 2 a n d

p r e c e d i n g y e a r s w e r e n o t a d d i n g f l a s h i n g a t t h e b a s e m e n t o f m a s o n r y w a l l s –

n o t a t t h e b a s e m e n t

, a t t h e b a s e o f m a s o n r y w a l l s a n d o v e r w i n d o w s

, m a y b e

e v e n u n d e r w i n d o w s

– o r d o o r s a n d w i n d o w s

, a n d S h a w E n t e r p r i s e s b u i l t 3 0

-

s o m e t h i n g h o u s e s i n a n i c e s u b d i v i s i o n w i t h a p p r o x i m a t e l y o n e a c r e l o t s a n d

t h e h o u s e s s e l l i n g f

r o m $ 2 5 0

, 0 0 0 t o $ 4 0 0

, 0 0 0

, i t d o e s n ’ t s e e m t o m a k e s e n s e

t h a t S h a w E n t e r p r i s e s w a s n o t u s i n g g o o d b u i l d i n g s t a n d a r d s a n d p r a c t i c e s t h a t

h a d b e e n i n e x i s t e n c e f

o r a s h o r t p e r i o d o f t i m e a n d n o t e n f o r c e d a t a l l u p u n t i l

t h i s h o u s e w a s c o m p l e t e d a n d a c e r t i f i c a t e o f o c c u p a n c y i s s u e d

, s h o u l d n o t b e

a b a s i s f o r f i n d i n g a b r e a c h o f

c o n t r a c t u n d e r t h e l a w o f t h i s c a s e a s s t a t e d b y

-7-t h e C o u r t o f A p p e a l s

.

A t t h e c o n c l u s i o n o f t h e h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t s a i d :

[ T ] h e C o u r t f

i n d s t h a t t h e f

a i l u r e o f t h i s h o u s e t o h a v e f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

– i t h a s r o o f f

l a s h i n g

, I d o n ’ t m e a n t h a t

. B u t t o h a v e t h e b e h i n d

- t h e

- m a s o n r y

w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s i s n o t a b r e a c h o f t h e c o n t r a c t e n t i t l i n g t h e

p l a i n t i f f s t o d a m a g e s

.

I n i t s R e v i s e d J u d g m e n t a f t e r R e m a n d a n d A d d i t i o n a l P r o o f

, t h e t r i a l c o u r t w r o t e t h a t

t h e W i l k e s e s ’ h o u s e “ w a s b u i l t i n a c c o r d a n c e w i t h ‘ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s ’ w i t h o u t t h r o u g h

t h e

- w a l l f

l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

. ” T h e c o u r t a g r e e d w i t h t h e W i l k e s e s t h a t t h r o u g h

- w a l l

f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s c o n s t i t u t e d g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

, b u t e x p l a i n e d t h a t i t h a d f o u n d

“ n o c o m p e t e n t a n d c r e d i b l e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t h a t a b r i c k v e n e e r h o u s e b u i l t i n 2 0 0 2 i n

M a u r y C o u n t y w i t h o u t t h r o u g h

- t h e

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s v i o l a t e d r e c o g n i z e d

s t a n d a r d s o f g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s a t t h a t t i m e i n M a u r y C o u n t y

. ” 5

A s a r e s u l t o f t h i s f

i n d i n g

, t h e t r i a l c o u r t h e l d :

T h e a b s e n c e o f t h r o u g h

- t h e

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, e v e n t h o u g h

v i o l a t i n g e x i s t i n g b u i l d i n g c o d e s

, w a s i n h a r m o n y w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

a t t h e t i m e i n M a u r y C o u n t y a n d d o e s n o t c o n s t i t u t e a b r e a c h o f c o n t r a c t f o r

w h i c h t h e P l a i n t i f

f s m a y r e c o v e r d a m a g e s

. T h e r e f o r e

, t h e c o n c l u s i o n

f o l l o w i n g t h e f

i r s t t r i a l t h a t t h e P l a i n t i f f s w e r e e n t i t l e d t o $ 1 0

, 0 0 0 f o r [ f l a s h i n g

a n d w e e p h o l e s ] h a s n o w b e e n e l i m i n a t e d

, a s t h e C o u r t n o w f i n d s t h a t a l l e g e d

d e f e c t w a s n o t a b r e a c h

.

S e p a r a t e a n d a p a r t f

r o m t h e f

l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, t h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h e

W i l k e s e s w e r e e n t i t l e d t o r e c o v e r d a m a g e s f o r t h e o t h e r d e f

e c t s t h e y p r o v e d b a s e d o n t h e c o s t

o f r e p a i r e s t i m a t e s i n t r o d u c e d d u r i n g t h e f i r s t a n d s e c o n d t r i a l s

, w h i c h t h e c o u r t a d j u s t e d f o r

c r e d i b i l i t y r e a s o n s

. T h u s

, t h e t r i a l c o u r t r e c a l c u l a t e d t h e a m o u n t t h e W i l k e s e s w e r e e n t i t l e d

t o r e c o v e r a n d c o n c l u d e d t h e y w e r e e n t i t l e d t o $ 1 7

, 7 2 1 f o r t h e v a l u e o f r e p a i r s f o r d e f e c t s

i n v i o l a t i o n o f g o o d b u s i n e s s p r a c t i c e s

, a n d a n a d d i t i o n a l 1 5 %

, o r $ 2

, 6 5 8

. 1 5

, f o r

m a n a g e m e n t

, o v e r h e a d

, a n d p r o f i t o f a l i c e n s e d c o n t r a c t o r

. T h i s r e s u l t e d i n a j u d g m e n t i n

t h e a m o u n t o f $ 2 0

, 3 7 0

. 1 5

. T h e t r i a l c o u r t a w a r d e d t h e W i l k e s e s a t t o r n e y s ’ f e e s t h r o u g h t h e

T he tr ia l cour t not ed the Wi lkese s’ con st ruc ti on exp er t te st if ie d tha t a bric k veneer hous e witho ut 5

thr ough- wal l fl ash ing and weep hol es was not in acc ord anc e wit h good bui ldi ng pra ct ic es, but the tr ia l cou rt

did not fi nd his te st imony con vi n ci ng bec aus e thi s ind ividu al ’s exp er ie nce was li m it ed to Davidso n and

Wi ll ia m son Coun ti es and di d no t e xte nd t o M aur y County.

-8-f

i r s t t r i a l i n t h e a m o u n t o f $ 5

, 0 9 4

. 7 8 a n d d i s c r e t i o n a r y c o s t s i n t h e a m o u n t o f $ 1

, 5 0 0

. T h e

t o t a l j u d g m e n t f

o l l o w i n g t h e s e c o n d t r i a l t o t a l e d $ 2 6

, 9 7 3

. 9 3

.

W i t h r e s p e c t t o t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e i s s u e

, t h e t r i a l c o u r t w r o t e :

T h e e v i d e n c e o f d i m i n i s h e d v a l u e o f f e r e d b y t h e p a r t i e s i n t h e s e c o n d t r i a l i s

n o t s u f f i c i e n t l y c r e d i b l e t o o u t w e i g h t h e m o r e c r e d i b l e e v i d e n c e s u p p o r t i n g u s e

o f t h e c o s t o f r e p a i r a s t h e a p p r o p r i a t e m e t h o d o f f i x i n g d a m a g e s f

o r r e m a i n i n g

d e f e c t s

, m a n y o f w h i c h c a n b e e a s i l y a n d i n e x p e n s i v e l y r e p a i r e d

. I t w a s o n l y

t h i s C o u r t ’ s e r r o n e o u s a t t e m p t t o a w a r d d a m a g e s i n t h e f i r s t t r i a l f

o r t h e

a b s e n c e o f t h r o u g h

- t h e

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s t h a t c a u s e d t h e

m i s a p p l i c a t i o n o f d i m i n i s h e d v a l u e m e t h o d o f f i x i n g d a m a g e s

.

V I

. T H E W IL K E S E S ’ S E C O N D A P P E A L

F o l l o w i n g t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n a f t e r t h e s e c o n d t r i a l

, t h e W i l k e s e s d u l y f i l e d t h e

i n s t a n t a p p e a l

. T h e y c o n t e n d t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y c o n c l u d i n g t h a t S h a w ’ s f a i l u r e t o

c o n s t r u c t t h e i r h o u s e u s i n g t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s a s r e q u i r e d b y t h e 1 9 9 5

C A B O C o d e w a s n o t a b r e a c h o f t h e c o n t r a c t u a l s t a n d a r d o f g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

. T h e

W i l k e s e s a l s o a r g u e t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f a i l i n g t o a w a r d t h e W i l k e s e s t h e a t t o r n e y s ’ f e e s

t h e y h a d i n c u r r e d i n t h e i r f i r s t a p p e a l i n a c c o r d a n c e w i t h o u r 2 0 0 8 O p i n i o n

. W e w i l l a d d r e s s

e a c h o f t h e s e i s s u e s i n t u r n

.

A

. S T A N D A R D O F R E V IE W

O u r r e v i e w o n a p p e a l o f t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t i s d e n o v o w i t h a

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

.

1 3 ( d ) ; B l a i r v

. B r o w n s o n

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 8 1

, 6 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d

7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w d e n o v o

, w i t h n o

p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

. W

h a l e y v

. P e r k i n s

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; U n i o n

C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4 S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

.

W h e r e t h e t r i a l c o u r t h a s s e e n a n d h e a r d w i t n e s s e s

, i t s j u d g m e n t r e g a r d i n g t h e i r

c r e d i b i l i t y a n d t h e w e i g h t t o b e g i v e n t h e i r t e s t i m o n y i s a c c o r d e d c o n s i d e r a b l e d e f e r e n c e o n

a p p e a l

. C l a r k v

. N

a s h v i l l e M

a c h i n e E l e v a t o r C o

. I

n c

. , 1 2 9 S

. W

. 3 d 4 2

, 4 6 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) ;

W e l l s v

. T e n n e s s e e B d

. o

f R e g e n t s

, 9 S

. W

. 3 d 7 7 9

, 7 8 3 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) ; T e n n

- T e x P r o p e r t i e s v

.

B r o w n e l l

- E l e c t r o

, I

n c

. , 7 7 8 S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 5

- 2 6 ( T e n n

. 1 9 8 9 )

.

-9-B

. G O O D B U IL D IN G P R A C T IC E S

T h e W i l k e s e s e s s e n t i a l l y a r g u e t h a t S h a w ’ s f a i l u r e t o f

o l l o w t h e 1 9 9 5 C A B O C o d e

w h e n i t b u i l t t h e W i l k e s e s ’ h o u s e i n 2 0 0 2 w a s a b r e a c h o f t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t a s a m a t t e r

o f l a w

. W e d o n o t a g r e e

. A s w e e x p l a i n e d i n o u r 2 0 0 8 O p i n i o n

, S h a w w a s n o t b o u n d b y a n y

i m p l i e d w a r r a n t y t h a t i t s c o n s t r u c t i o n o f t h e W i l k e s e s ’ h o u s e w o u l d c o m p l y w i t h t h e

a p p l i c a b l e c o d e s b e c a u s e t h e p a r t i e s ’ P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t s e t f o r t h a d i f

f e r e n t

s t a n d a r d

. I n d e e d

, w e s t a t e d i n o u r 2 0 0 8 O p i n i o n : “ [ T ] h e s p e c i f i c s t a n d a r d p r o v i d e d f

o r i n

t h e c o n t r a c t p r e v a i l s o v e r t h e i m p l i e d s t a n d a r d o f w o r k m a n s h i p b e c a u s e t h e c o n t r a c t i s n o t

s i l e n t o n t h e i s s u e o f t h e s t a n d a r d t o w h i c h t h e c o n t r a c t o r w i l l b e h e l d

. ” W i l k e s v

. S h a w

E n t e r p r i s e s

, 2 0 0 8 W L 6 9 5 8 8 2

, a t * 8 ( c i t i n g D i x o n v

. M o u n t a i n C i t

y C o n s t

. , 6 3 2 S

. W

. 2 d a t

5 4 1 ( i m p l i e d w a r r a n t y d o e s n o t a p p l y t o c o n t r a c t c o n t a i n i n g a d i f f e r e n t s t a n d a r d o f

p e r f o r m a n c e ) a n d C a r t e r v

. K r u e g e r

, 9 1 6 S

. W

. 2 d a t 9 3 5 ( s t a n d a r d o f w o r k m a n s h i p

p r e v a i l i n g i n t h e a r e a t o g e t h e r w i t h c o n f o r m i t y t o t h e a p p l i c a b l e c o d e s i s t h e s t a n d a r d b y

w h i c h c o n t r a c t o r ’ s w o r k i s t o b e t e s t e d o n l y i f p a r t i e s ’ c o n t r a c t d o e s n o t c o n t a i n a d i f f e r e n t

s t a n d a r d ) )

.

S h a w a g r e e d i n t h e P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t t o e r e c t t h e h o u s e “ i n a c c o r d a n c e

w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

. ” W h i l e R a n d a l l S h a w t e s t i f i e d t h a t a s a b u i l d e r h e i s r e q u i r e d

t o c o m p l y w i t h t h e a p p l i c a b l e b u i l d i n g c o d e

, c o m p l i a n c e i s n o t t h e c o n t r a c t s t a n d a r d

. R a t h e r

,

w e a r e c o n c e r n e d s o l e l y w i t h w h e t h e r S h a w b r e a c h e d t h e s t a n d a r d o f “ g o o d b u i l d i n g

p r a c t i c e s ” w h e n i t d e v i a t e d f r o m t h e c o d e ’ s r e q u i r e m e n t t h a t i t i n c l u d e t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g

a n d w e e p h o l e s w h e n i t c o n s t r u c t e d t h e W i l k e s e s ’ h o u s e i n 2 0 0 2

.

T h e W i l k e s e s a r g u e i n t h e i r b r i e f t h a t “ t h e r e i s s i m p l y n o w a y f o r a c o n t r a c t o r t o

c o n t r a c t t o b u i l d a h o m e t h a t d o e s n o t c o m p l y w i t h t h e c o d e b e c a u s e t o d o s o w o u l d v i o l a t e

p u b l i c p o l i c y a n d w o u l d i n e f f e c t b e a n i l l e g a l c o n t r a c t

. ” T h e W i l k e s e s r e l y o n L e d b e t t e r v

.

T o w n s e n d

, 1 5 S

. W

. 3 d 4 6 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 ) a n d B i n s w a n g e r S o u t h e r n ( N

. C

. ) v

.

T e x t r o n

, 8 6 0 S

. W

. 2 d 8 6 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) i n s u p p o r t o f t h i s p o s i t i o n

, b u t t h e c o n t r a c t s

a t i s s u e i n t h o s e c a s e s w e r e v o i d o b i n i t i o

, a n d s o t h e y l e n d n o s u p p o r t t o t h e W i l k e s e s ’

a r g u m e n t

.

I n L e d b e t t e r v

. T

o w n s e n d

, M r

. L e d b e t t e r a t t e m p t e d t o e n t e r i n t o a c o n t r a c t t o p u r c h a s e

a l i q u o r s t o r e f

r o m t h e t h e n

- o w n e r

, M s

. T o w n s e n d

. 1 5 S

. W

. 3 d a t 4 6 3

. T h e r e w a s a s t a t u t e

i n e f f e c t a t t h a t t i m e p r e c l u d i n g r e t a i l e r s l i c e n s e d u n d e r T e n n

. C o d e A n n

. § 5 7

- 3

- 2 0 4 f r o m

o p e r a t i n g m o r e t h a n o n e l i q u o r s t o r e

, a n d M r

. L e d b e t t e r

, w h o w a s s o l i c e n s e d

, w a s a l r e a d y

o p e r a t i n g a n o t h e r l i q u o r s t o r e w h e n h e e x e c u t e d t h i s c o n t r a c t

. I d

. a t 4 6 5

. T h u s

, t h e

L e d b e t t e r c o u r t c o n c l u d e d t h e p u r p o r t e d c o n t r a c t M r

. L e d b e t t e r a n d M s

. T o w n s e n d e x e c u t e d

f o r t h e p u r c h a s e o f M s

. T o w n s e n d ’ s l i q u o r s t o r e v i o l a t e d T e n n

. C o d e A n n

. § 5 7

- 3

- 4 0 6

,

r e n d e r i n g t h e c o n t r a c t v o i d a n d u n e n f o r c e a b l e f

r o m t h e b e g i n n i n g

. I

d

. a t 4 6 6

.

-10-T h e c o n t r a c t a t i s s u e i n B i n s w a n g e r S o u t h e r n ( N

. C

. ) v

. T e x t r o n r e l a t e d t o t h e s a l e o f

r e a l e s t a t e

. B i n s w a n g e r S o u t h e r n ( N

. C

. ) e n t e r e d i n t o a S a l e s L i s t i n g A g r e e m e n t w i t h A V C O

,

a n d a f t e r t h e p r o p e r t y a t i s s u e w a s s o l d

, B i n s w a n g e r s u e d t o c o l l e c t t h e c o m m i s s i o n t o w h i c h

i t c l a i m e d i t w a s e n t i t l e d

. 8 6 0 S

. W

. 2 d a t 8 6 3

- 6 5

. W h e n B i n s w a n g e r e x e c u t e d t h e p u r p o r t e d

c o n t r a c t

, i t w a s n o t l i c e n s e d a s a r e a l e s t a t e b r o k e r i n T e n n e s s e e

. I d

. a t 8 6 6

. T e n n e s s e e l a w

r e q u i r e s b r o k e r s b e l i c e n s e d

, a n d i f a p e r s o n o r e n t i t y a c t s a s a b r o k e r w i t h o u t f i r s t o b t a i n i n g

a l i c e n s e

, t h a t p e r s o n o r e n t i t y i s g u i l t y o f a C l a s s B m i s d e m e a n o r

. T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 1 3

-

1 1 0 ( a )

. B e c a u s e B i n s w a n g e r w a s n o t l i c e n s e d a s r e q u i r e d w h e n i t e x e c u t e d t h e a g r e e m e n t

,

t h e c o u r t h e l d t h e a g r e e m e n t w a s v o i d a n d u n e n f o r c e a b l e

. 8 6 0 S

. W

. 2 d a t 8 6 7

.

I n c o n t r a s t t o t h e c o n t r a c t s a t i s s u e i n L e d b e t t e r a n d B i n s w a n g e r

, w h i c h w e r e v o i d a s

a m a t t e r o f l a w w h e n e x e c u t e d

, t h e c o n t r a c t b e t w e e n t h e W i l k e s e s a n d S h a w i s v a l i d a n d

e n f o r c e a b l e

. S h a w i s a l i c e n s e d c o n t r a c t o r

, a n d t h e W i l k e s e s h a v e p o i n t e d t o n o t h i n g

d e f e c t i v e a b o u t t h e P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t

, o r a b o u t t h e c i r c u m s t a n c e s w h e n t h e

a g r e e m e n t w a s e x e c u t e d

, t h a t a f f e c t s i t s l e g a l i t y

. W e t h e r e f o r e r e j e c t t h e W i l k e s e s ’

c o n t e n t i o n t h a t t h e c o n t r a c t i s i l l e g a l b e c a u s e S h a w f a i l e d t o i n s t a l l t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d

w e e p h o l e s

. E s s e n t i a l l y

, t h e W i l k e s e s a r g u e t h a t t h e a g r e e m e n t n e c e s s a r i l y r e q u i r e s

c o m p l i a n c e w i t h b u i l d i n g c o d e s

. W h e r e t h i s a r g u m e n t f a i l s

, h o w e v e r

, i s t h e i r e q u a t i n g

c o m p l i a n c e w i t h t h e s t a n d a r d s f o r p e r f o r m a n c e t h a t t h e p a r t i e s a g r e e d t o i n t h e i r c o n t r a c t

.

T h i s a r g u m e n t m u s t f

a i l

, a s e x p l a i n e d i n t h e c a s e s d i s c u s s e d e a r l i e r t h a t c l e a r l y s t a t e

t h e p a r t i e s c a n a g r e e t o a p a r t i c u l a r s t a n d a r d

. W e a l r e a d y e x p l a i n e d i n t h e 2 0 0 8 O p i n i o n t h a t

t h e W i l k e s e s d o n o t h a v e a p r i v a t e r i g h t o f a c t i o n a g a i n s t S h a w f o r i t s a l l e g e d v i o l a t i o n o f

t h e 1 9 9 5 C A B O C o d e

. T h e i r a r g u m e n t t h a t t h e c o n t r a c t i s u n e n f o r c e a b l e i f

i t i s n o t r e a d t o

r e q u i r e b u i l d i n g c o d e c o m p l i a n c e i s a n o t h e r a t t e m p t a t p u r s u i n g p r i v a t e e n f o r c e m e n t

. T h e

W i l k e s e s h a v e n o b a s i s o n w h i c h t o a r g u e S h a w ’ s v i o l a t i o n o f t h e b u i l d i n g c o d e t u r n e d t h e

P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t i n t o a n i l l e g a l c o n t r a c t

.

T h e W i l k e s e s n e x t a r g u e S h a w m a y n o t r e l y o n t h e u l t r a v i r e s a c t i o n o f t h e M a u r y

C o u n t y C o d e s D e p a r t m e n t t o e x c u s e i t s f a i l u r e t o f

o l l o w t h e 1 9 9 5 C A B O C o d e r e q u i r i n g t h e

i n s t a l l a t i o n o f t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

. W h e t h e r o r n o t t h e M a u r y C o u n t y

C o d e s D e p a r t m e n t a c t e d o u t s i d e o f i t s a u t h o r i t y b y g r a n t i n g S h a w a c e r t i f i c a t e o f o c c u p a n c y

f o r t h e W i l k e s e s ’ h o u s e i s n o t a t i s s u e i n t h i s c a s e

. S h a w a c k n o w l e d g e s i t w a s b o u n d b y t h e

b u i l d i n g c o d e a n d t h a t i t s h o u l d h a v e i n s t a l l e d t h e f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

. T h e r e i s n o

e v i d e n c e S h a w r e l i e d o n a n y u l t r a v i r e s a c t i o n b y t h e M a u r y C o u n t y C o d e s D e p a r t m e n t t o

e x c u s e i t s f

a i l u r e t o i n s t a l l t h e s e f e a t u r e s

. A s w e h a v e s a i d

, t h e o n l y i s s u e b e f o r e u s i s

w h e t h e r o r n o t S h a w ’ s f a i l u r e t o i n s t a l l t h e f

l a s h i n g a n d w e e p h o l e s b r e a c h e d t h e c o n t r a c t u a l

s t a n d a r d o f c a r e o f “ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

. ”

A f t e r h e a r i n g t h e t e s t i m o n y t h e p a r t i e s o f f e r e d o n t h e i s s u e o f “ g o o d b u i l d i n g

-11-p r a c t i c e s

, ” t h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d S h a w ’ s f a i l u r e t o i n c l u d e t h e t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d

w e e p h o l e s d i d n o t c o n s t i t u t e a b r e a c h o f i t s c o n t r a c t w i t h t h e W i l k e s e s

. T h e W i l k e s e s

o f f e r e d e x p e r t t e s t i m o n y f

r o m a g e n e r a l c o n t r a c t o r t h a t t h e W i l k e s e s ’ h o u s e w a s n o t b u i l t i n

c o n f o r m a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s w i t h o u t t h e f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

, w h i l e S h a w ’ s

s t r u c t u r a l e n g i n e e r p r o v i d e d e x p e r t t e s t i m o n y t h a t t h e h o u s e w a s c o n s t r u c t e d i n c o n f o r m a n c e

w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s d e s p i t e t h e l a c k o f f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

. W h e n e x p e r t s

p r e s e n t l e g i t i m a t e c o n f

l i c t i n g o p i n i o n s

, i t i s t h e f u n c t i o n o f t h e t r i e r o f f

a c t

, t h e t r i a l c o u r t i n

t h i s c a s e

, t o d e t e r m i n e t h e w e i g h t t o g i v e t h e e v i d e n c e

. J a c k s o n v

. J o y n e r

, 3 0 9 S

. W

. 3 d 9 1 0

,

9 1 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 ) ; T h o m a s v

. A e t n a L i

f e & C a s

. C o

. , 8 1 2 S

. W

. 2 d 2 7 8

, 2 8 3 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 9 1 )

. W e c a n n o t s a y t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f i n d i n g S h a w ’ s p r o o f m o r e r e l i a b l e

t h a n t h e W i l k e s e s ’ p r o o f

, o r t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e d i n f a v o r o f t h e W i l k e s e s a n d

a g a i n s t S h a w

, a s w e m u s t t o o v e r t u r n t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t

.

C o n c l u d i n g t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t

S h a w c o n s t r u c t e d t h e W i l k e s e s ’ h o u s e i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

, w e a f f i r m

t h e t r i a l c o u r t ’ s h o l d i n g t h a t S h a w ’ s f a i l u r e t o i n c l u d e t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s

i n t h e W i l k e s e s ’ h o u s e d i d n o t c o n s t i t u t e a b r e a c h o f t h e p a r t i e s ’ P u r c h a s e a n d S a l e

A g r e e m e n t

. 6

C

. A T T O R N E Y S ’ F E E S A N D C O S T S

T h e W i l k e s e s ’ f

i n a l i s s u e c o n c e r n s t h e t r i a l c o u r t ’ s f a i l u r e t o a w a r d t h e m t h e i r

a t t o r n e y s ’ f

e e s a n d c o s t s i n c u r r e d i n t h e i r f i r s t a p p e a l

. P a r a g r a p h 1 6 o f t h e P u r c h a s e a n d S a l e

A g r e e m e n t p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t :

[ i ] n t h e e v e n t t h a t a n y p a r t y h e r e t o s h a l l f i l e s u i t f o r b r e a c h o r e n f

o r c e m e n t o f

t h i s A g r e e m e n t ( i n c l u d i n g s u i t s f i l e d a f t e r c l o s i n g w h i c h a r e b a s e d o n o r

r e l a t e d t o t h e A g r e e m e n t )

, t h e p r e v a i l i n g p a r t y s h a l l b e e n t i t l e d t o r e c o v e r a l l

c o s t s o f s u c h e n f

o r c e m e n t

, i n c l u d i n g r e a s o n a b l e a t t o r n e y ’ s f e e s

.

T h e W i l k e s e s a r e c o r r e c t t h a t i n t h e 2 0 0 8 O p i n i o n w e h e l d t h e W i l k e s e s w e r e e n t i t l e d

t o r e c o v e r t h e i r a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s f

r o m t h e a p p e a l

, a n d t h a t w e r e m a n d e d t h e c a s e t o

t h e t r i a l c o u r t w i t h d i r e c t i o n s t h a t i t d e t e r m i n e t h e “ p r o p e r a t t o r n e y ’ s f e e s a n d c o s t s i n c u r r e d

o n a p p e a l

. ”

Beca use we af

fi rm the hol din g tha t Shaw did not bre ach the con tr act by fa il ing to inc lud e thr ough- 6

wal l fla shi ng and weep hol es, we ne ed not addr ess the diminut ion in value is sue we char ged the tr ia l cour t

wit h det er m ini ng. T his is bec aus e the onl y al le ged def ect s t o w h i c h t he diminut ion in value was re le vant

wer e t he f

la shi ng and we ep h ole s.

-12-O n r e m a n d

, t h e t r i a l c o u r t w r o t e w i t h r e s p e c t t o t h i s i s s u e :

S i n c e t h e o u t c o m e o f t h e a p p e a l a n d r e t r i a l w a s m o r e f a v o r a b l e t o t h e

D e f e n d a n t t h a n t o t h e P l a i n t i f f s

, I T I S F U R T H E R O R D E R E D t h a t t h e

P l a i n t i f f s ’ r e q u e s t f

o r a t t o r n e y f

e e s a n d d i s c r e t i o n a r y c o s t s i n c u r r e d d u r i n g a n d

a f t e r t h e a p p e a l b e

, a n d i s h e r e b y

, d e n i e d

. O b v i o u s l y

, t h e D e f e n d a n t i n c u r r e d

s i m i l a r e x p e n s e s f

o r a p p e a l a n d r e t r i a l

, e v e n t h o u g h t h e D e f e n d a n t d e p o s i t e d

t h e a m o u n t o f t h e f

i r s t j u d g m e n t w i t h t h e c l e r k i n t h e a p p a r e n t h o p e o f

a v o i d i n g a n a p p e a l a n d t h e l i k e l y c o s t s o f c o n t i n u i n g l i t i g a t i o n

.

W h e n t h i s c o u r t h e l d t h e W i l k e s e s w e r e e n t i t l e d t o r e c o v e r t h e i r a t t o r n e y s ’ f e e s a n d

c o s t s o n a p p e a l

, t h a t h o l d i n g b e c a m e t h e l a w o f t h e c a s e

, w h i c h t h e t r i a l c o u r t w a s b o u n d t o

f o l l o w

. S e e M e m

p h i s P u b l ’

g C o

. v

. T

e n n e s s e e P e t r o l e u m U

n d e r g r o u n d S t o r a g e T

a n k B d

. ,

9 7 5 S

. W

. 2 d 3 0 3

, 3 0 6 ( T e n n

. 1 9 9 8 ) ( u n d e r “ l a w o f t h e c a s e ” d o c t r i n e

, a p p e l l a t e c o u r t ’ s

d e c i s i o n o n a n i s s u e o f l a w i s b i n d i n g i n l a t e r t r i a l s o f t h e s a m e c a s e )

. T h e t r i a l c o u r t t h u s

d i d n o t h a v e t h e a u t h o r i t y t o d e c i d e t h e W i l k e s e s w e r e n o t e n t i t l e d t o t h e i r a t t o r n e y s ’ f e e s a n d

c o s t s i n c u r r e d i n t h e f

i r s t a p p e a l

. T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t a d d r e s s e d t h i s i s s u e i n

B a r g e r v

. B r o c k :

I t i s a c o n t r o l l i n g p r i n c i p l e t h a t i n f e r i o r c o u r t s m u s t a b i d e t h e o r d e r s

, d e c r e e s

a n d p r e c e d e n t s o f h i g h e r c o u r t s

. T h e s l i g h t e s t d e v i a t i o n f r o m t h i s r i g i d r u l e

w o u l d d i s r u p t a n d d e s t r o y t h e s a n c t i t y o f t h e j u d i c i a l p r o c e s s

. T h e r e w o u l d b e

n o f i n a l i t y o r s t a b i l i t y i n t h e l a w a n d t h e c o u r t s y s t e m w o u l d b e c h a o t i c i n i t s

o p e r a t i o n a n d u n s t a b l e a n d i n c o n s i s t e n t i n i t s d e c i s i o n s

.

5 3 5 S

. W

. 2 d 3 3 7

, 3 4 1 ( T e n n

. 1 9 7 6 ) ; s e e a l s o S t a t e v

. I

r i c k

, 9 0 6 S

. W

. 2 d 4 4 0

, 4 4 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 )

( i n f e r i o r c o u r t s m u s t f

o l l o w o r d e r s o f h i g h e r c o u r t s )

.

T h e r e f o r e

, w e r e m a n d t h i s c a s e t o t h e t r i a l c o u r t w i t h d i r e c t i o n s t h a t i t d e t e r m i n e a n d

a w a r d t o t h e W i l k e s e s t h e a p p r o p r i a t e a m o u n t o f a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s i n c u r r e d i n t h e i r

f i r s t a p p e a l t o t h i s c o u r t

. 7

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t h o l d i n g S h a w d i d n o t b r e a c h t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t b y

f a i l i n g t o c o n s t r u c t t h e W i l k e s e s ’ h o u s e u s i n g t h r o u g h

- w a l l f l a s h i n g a n d w e e p h o l e s i s

a f f i r m e d

, b u t i t s r e f

u s a l t o a w a r d t h e W i l k e s e s t h e i r a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s i n c u r r e d f

r o m

t h e i r f i r s t a p p e a l i s r e v e r s e d

. T h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t w i t h d i r e c t i o n s t h a t i t

d e t e r m i n e t h e W i l k e s e s ’ r e a s o n a b l e a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s i n c u r r e d i n t h e i r f i r s t a p p e a l

.

We do not add re ss the tr ia l cou rt ’s re duc ti on in at tor neys’ fe es it awar ded th e W i l keses fr om the 7

fi rs t t ri al upo n r emand bec aus e t hat is sue was not ra is ed o n ap pea l.

-13-C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o R o g e r W i l k e s a n d V i t t o r i a W i l k e s

, f o r w h i c h

e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R I C I A J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-14-