### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

Apr il 18 , 20 13 Ses si on

JO HN R. CONDER, and w ife , PAULA S. CONDER v. WI LLI AM

SALYERS, a nd w ife , PAM SALYERS

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r B e n t o n C o u n t y

N o

. 1 4 8 2 R o n E

. H a r m o n , C h a n c e l l o r

N o

. W 2 0 1 2

- 0 0 9 6 3

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a y 7

, 2 0 1 3

T h i s a p p e a l a r i s e s f

r o m a b o u n d a r y l i n e d i s p u t e

. A p p e l l e e s a n d A p p e l l a n t s b o t h

p r o v i d e d e x p e r t t e s t i m o n y a n d s u r v e y s f r o m t h e i r r e s p e c t i v e s u r v e y o r s

. T h e t r i a l c o u r t

c o n c l u d e d t h a t A p p e l l e e s ’ s u r v e y o r ’ s l i n e w a s c o r r e c t

, a n d w a s n o t i n c o n f l i c t w i t h t h e

h i s t o r i c d e e d s

. A c c o r d i n g l y

, t h e c o u r t s e t t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e p a r t i e s ’ s

p r o p e r t i e s i n c o m p l i a n c e w i t h A p p e l l e e s ’ s u r v e y

. I n a d d i t i o n t o t h e c o m p e t i n g s u r v e y s

, t h e

c o u r t b a s e d i t s d e c i s i o n

, i n p a r t

, u p o n T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 0 9

, w h i c h

c r e a t e s a p r e s u m p t i o n o f o w n e r s h i p i n a p a r t y w h o h a s p a i d t a x e s o n p r o p e r t y f o r m o r e t h a n

t w e n t y y e a r s

. B a s e d u p o n t a x r e c o r d s

, t h e c o u r t d e t e r m i n e d t h a t A p p e l l e e s h a d p a i d t h e

p r o p e r t y t a x e s o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y f o r t h e r e l e v a n t s t a t u t o r y p e r i o d

. A p p e l l a n t s a p p e a l

.

W e c o n c l u d e t h a t t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n s

.

A f f i r m e d a n d r e m a n d e d

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3

. A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

a n d R e m a n d e d

J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D A V ID R

. F A R M E R

, J

. ,

a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

J a m e s H

. B r a d b e r r y

, D r e s d e n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, W i l l i a m S a l y e r s a n d P a m

S a l y e r s

.

P h i l l i p G

. H o l l i s

, C a m d e n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J o h n R

. C o n d e r a n d P a u l a S

.

C o n d e r

.

O P I N I O N

O n A p r i l 1 6

, 1 9 8 1

, J o h n R

. C o n d e r a n d h i s w i f e

, P a u l a S

. C o n d e r ( t o g e t h e r

, t h e“ C o n d e r s

, ” o r “ A p p e l l e e s ” ) p u r c h a s e d t h r e e a c r e s o f l a n d f r o m H a r o l d A s h b y a n d h i s w i f e

,

J o A n n ( t o g e t h e r

, t h e “ A s h b y s ” )

. T h e s a l e w a s e v i d e n c e d b y a w a r r a n t y d e e d

, r e c o r d e d i n

t h e R e g i s t e r ’ s O f

f i c e f o r B e n t o n C o u n t y

, a n d m a d e E x h i b i t 7 t o t h e h e a r i n g i n t h e t r i a l c o u r t

.

O n A u g u s t 1

, 1 9 8 3

, t h e C o n d e r s p u r c h a s e d a n a d d i t i o n a l f i f t y

- t h r e e a c r e t r a c t o f l a n d f r o m

t h e A s h b y s

. T h i s s a l e w a s a l s o e v i d e n c e d b y a w a r r a n t y d e e d

, a l s o r e c o r d e d i n t h e R e g i s t e r ’ s

O f f i c e f o r B e n t o n C o u n t y a n d m a d e E x h i b i t 6 a t t h e t r i a l c o u r t h e a r i n g

. T h e l e g a l d e s c r i p t i o n

f o r t h e d e e d t o t h e f

i f t y

- t h r e e a c r e t r a c t r e c i t e s t h a t i t i s t a k e n f r o m t h e l a n d s u r v e y m a d e b y

A a r o n E d w a r d s i n J u l y 1 9 8 1 ( t h e “ E d w a r d s S u r v e y ” )

. T h e E d w a r d s S u r v e y w a s a d m i t t e d

i n t o e v i d e n c e a s T r i a l E x h i b i t 1 5

. T h e l e g a l d e s c r i p t i o n c o n t a i n e d i n t h e E d w a r d s S u r v e y

m a k e s r e f

e r e n c e t o a n a d

j o i n i n g o w n e r

, S m i t h

, a n d c a l l s f o r t h e C o n d e r t r a c t a n d t h e S m i t h

t r a c t t o s h a r e a c o m m o n b o u n d a r y a l o n g a b e a r i n g o f “ N o r t h 6 0 E 4 5 ' E a s t 2 6 4 5 f e e t t o a

p o i n t

. ” T h i s c o m m o n l i n e i s p a r t o f t h e C o n d e r s ’ s N o r t h b o u n d a r y l i n e a n d p a r t o f t h e S o u t h

b o u n d a r y l i n e o f S

. F r a n k S m i t h a n d w i f e

.

W i l l i a m S a l y e r s a n d h i s w i f e

, P a m ( t o g e t h e r

, t h e “ S a l y e r s

, ” o r “ A p p e l l a n t s ” )

p u r c h a s e d t h e 1 7 5

. 3 4 a c r e S m i t h p r o p e r t y b y w a r r a n t y d e e d d a t e d O c t o b e r 1 0

, 2 0 0 3

. T h e

d e e d f r o m t h e S m i t h s t o t h e S a y l e r s c a l l s f o r t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e w i t h t h e C o n d e r s

.

N e i t h e r t h e S m i t h s

, n o r t h e i r d e v i s e e s

, e v e r d i s p u t e d t h e b o u n d a r y w i t h t h e C o n d e r s

.

B e f o r e t h e s a l e o f t h e S m i t h t r a c t t o t h e S a l y e r s

, b o t h t h e S m i t h s a n d t h e C o n d e r s e a c h

s o l d a p a r t o f t h e i r r e s p e c t i v e p r o p e r t i e s

, l y i n g a l o n g t h e c o m m o n b o u n d a r y

, t o L a r r y B r u c e

a n d h i s w i f

e

, B r e n d a

. O n N o v e m b e r 5

, 1 9 9 3

, t h e S m i t h s s o l d 4

. 7 6 a c r e s t o t h e B r u c e s

. T h i s

s a l e w a s e v i d e n c e d b y a w a r r a n t y d e e d

, w h i c h w a s a d m i t t e d i n t o e v i d e n c e a s T r i a l E x h i b i t

1 0

. T h e d e e d f

r o m t h e S m i t h s t o t h e B r u c e s r e c o g n i z e s t h e b o u n d a r y l i n e a t i s s u e i n t h i s c a s e

a s t h e s a m e f

o u n d i n t h e E d w a r d s S u r v e y

. O n N o v e m b e r 8

, 1 9 9 3

, t h e C o n d e r s s o l d 1

. 3 0

a c r e s t o t h e B r u c e s b y w a r r a n t y d e e d

, w h i c h w a s e n t e r e d i n t o t h e r e c o r d a s T r i a l E x h i b i t 9

.

T h e r e w a s n o c o n t r o v e r s y c o n c e r n i n g t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e u n t i l t h e S a l y e r s

p u r c h a s e d t h e S m i t h p r o p e r t y

. A t t h a t t i m e

, W i l l i a m S a l y e r s h i r e d B r y a n J

. B a t t e t o s u r v e y

t h e p r o p e r t y t h a t t h e S a l y e r s h a d a c q u i r e d

. A c c o r d i n g t o M r

. B a t t e ’ s t e s t i m o n y

, h e w e n t b a c k

t o o l d d e e d s a n d l e g a l d e s c r i p t i o n s o f t h e p r o p e r t y a n d t r i e d t o r e t r a c e w h e r e t h e o r i g i n a l

p r o p e r t y l i n e s s h o u l d b e

. M r

. B a t t e a r r i v e d a t a n e n t i r e l y n e w l o c a t i o n f o r t h e b o u n d a r y l i n e

b e t w e e n t h e C o n d e r s a n d S a l y e r s ( t h e “ B a t t e S u r v e y ” )

. R e l y i n g o n t h e B a t t e S u r v e y

, t h e

S a l y e r s e r e c t e d a w i r e f

e n c e

, w h i c h a l l e g e d l y e n c r o a c h e d a n d t r e s p a s s e d o n t o a p p r o x i m a t e l y

7

. 3 a c r e s o f t h e C o n d e r l a n d

— t h i s a c c o r d i n g t o t h e c a l c u l a t i o n s m a d e b y s u r v e y o r R o b e r t G

.

B a r r e t t

, w h o t e s t i f

i e d a t t h e h e a r i n g

, s e e i n f r a

.

O n S e p t e m b e r 2 9

, 2 0 0 6

, t h e C o n d e r s f i l e d s u i t a g a i n s t t h e S a l y e r s f o r t r e s p a s s

, t o q u i e t

t i t l e

, a n d t o d e t e r m i n e t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e p a r t i e s ’ s p r o p e r t i e s

. O n

O c t o b e r 1 1

, 2 0 0 6

, t h e B e n t o n C o u n t y C h a n c e r y C o u r t e n t e r e d a t e m p o r a r y i n j u n c t i o n t o k e e p

-2-t h e p a r t i e s f r o m a l t e r i n g t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. O n N o v e m b e r 4

, 2 0 0 9

, t h e C o n d e r s f i l e d a

m o t i o n f o r d e f a u l t j u d g m e n t

, a l l e g i n g t h a t t h e S a l y e r s h a d f a i l e d t o a n s w e r t h e c o m p l a i n t

.

I n r e s p o n s e

, o n N o v e m b e r 1 7

, 2 0 0 9

, t h e S a l y e r s f i l e d t h e i r a n s w e r

, g e n e r a l l y d e n y i n g t h e

m a t e r i a l a l l e g a t i o n s m a d e i n t h e c o m p l a i n t

.

A b e n c h t r i a l w a s h e l d o n S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 1 1

. O n M a r c h 8

, 2 0 1 2

, t h e t r i a l c o u r t 1

e n t e r e d a j u d g m e n t i n f

a v o r o f t h e C o n d e r s u p o n i t s f i n d i n g t h a t t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e

b e t w e e n t h e p a r t i e s ’ s p r o p e r t i e s w a s t h e s a m e a s t h a t s e t o u t i n t h e E d w a r d s S u r v e y

. T h e

c o u r t a l s o f

o u n d t h a t t h e S a l y e r s h a d t r e s p a s s e d o n t o t h e C o n d e r s ’ s p r o p e r t y w h e n t h e S a l y e r s

e r e c t e d a f

e n c e

. T h e c o u r t a w a r d e d t h e C o n d e r s $ 5

, 0 0 0 f o r t h e t r e s p a s s a n d o r d e r e d t h e

S a l y e r s t o r e m o v e t h e f e n c e a n d a n y d a m a g e c a u s e d t h e r e b y

. F i n a l l y

, t h e c o u r t g r a n t e d a

p e r m a n e n t i n

j u n c t i o n

, k e e p i n g t h e S a l y e r s f r o m a n y f

u r t h e r t r e s p a s s o r e n c r o a c h m e n t u p o n

t h e C o n d e r s ’ s p r o p e r t y

. B y o r d e r o f t h i s C o u r t

, a n a m e n d e d j u d g m e n t

, d e n y i n g t h e C o n d e r s ’ s

r e q u e s t f o r p u n i t i v e d a m a g e s

, w a s e n t e r e d i n t h e t r i a l c o u r t o n A u g u s t 2 0

, 2 0 1 2

.

T h e S a l y e r s a p p e a l

, r a i s i n g t w o i s s u e s f o r r e v i e w a s s t a t e d i n t h e i r b r i e f :

1

. T h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e C h a n c e l l o r ’ s f i n d i n g

t h a t t h e d i s p u t e d N o r t h / S o u t h b o u n d a r y b e t w e e n t h e A p p e l l a n t s

a n d A p p e l l e e s i s g o v e r n e d b y t h e s u r v e y o f A a r o n E d w a r d s

.

2

. T h e C h a n c e l l o r e r r e d a s a m a t t e r o f l a w i n a p p l y i n g T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 0 9

.

I n t h e p o s t u r e o f A p p e l l e e s

, t h e C o n d e r s a s k t h i s C o u r t t o a w a r d t h e m d a m a g e s f o r a

f r i v o l o u s a p p e a l

.

T h i s c a s e w a s t r i e d b y t h e c o u r t w i t h o u t a j u r y

. T h e g e n e r a l s t a n d a r d o f r e v i e w f o r

b e n c h t r i a l s a p p l i e s t o b o u n d a r y d i s p u t e s

. S e e T h o r n b u r g v

. C h a s e

, 6 0 6 S

. W

. 2 d 6 7 2

, 6 7 5

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 0 )

. O u r r e v i e w

, t h e r e f o r e

, i s d e n o v o u p o n t h e r e c o r d o f t h e p r o c e e d i n g s

b e l o w w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a s t o t h e f i n d i n g s o f f

a c t o f t h e t r i a l c o u r t

. S e e T e n n

.

R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; B o a r m a n v

. J a y n e s

, 1 0 9 S

. W

. 3 d 2 8 6

, 2 8 9

– 9 0 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

. T h e j u d g m e n t

o f t h e t r i a l c o u r t s h o u l d b e a f f i r m e d

, a b s e n t e r r o r s o f l a w

, u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e

e v i d e n c e i s a g a i n s t t h o s e f i n d i n g s

. B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. A

t r i a l c o u r t ' s c o n c l u s i o n s o f l a w a r e s u b j e c t t o d e n o v o r e v i e w w i t h n o p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

. S e e C a m p b e l l v

. F l o r i d a S t e e l C o r

p

. , 9 1 9 S

. W

. 2 d 2 6

, 3 5 ( T e n n

. 1 9 9 6 ) ; P r e s l e y

v

. B e n n e t t

, 8 6 0 S

. W

. 2 d 8 5 7

, 8 5 9 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

.

We not e tha t the at tor ney re pre sen ti ng the Sal yers in thi s app eal did not re pre sen t the m at the tr ia l 1

le vel.

-3-“ I n r e s o l v i n g a b o u n d a r y l i n e d i s p u t e

, i t i s t h e r o l e o f t h e t r i e r o f f a c t t o e v a l u a t e a l l

t h e e v i d e n c e a n d a s s e s s t h e c r e d i b i l i t y o f t h e w i t n e s s e s

. ” M i x v

. M i l l e r

, 2 7 S

. W

. 3 d 5 0 8

, 5 1 4

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 ) ( c i t i n g N o r m a n v

. H o

y t

, 6 6 7 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 3 ) )

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t s h o u l d b e a f f i r m e d

, a b s e n t e r r o r s o f l a w

, u n l e s s t h e

p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s a g a i n s t t h o s e f i n d i n g s

. P h i l

l i p s v

. W o o d s

, N o

. E 2 0 0 7

-

0 0 6 9 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 8 3 6 1 6 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 3 1

, 2 0 0 8 )

. D u e t o t h e

f a c t

- i n t e n s i v e n a t u r e o f b o u n d a r y l i n e d i s p u t e s

, t h e t r i a l c o u r t i s b e s t s u i t e d t o a s s e s s t h e

c r e d i b i l i t y o f t h e w i t n e s s e s a n d i t s c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n s a r e b i n d i n g o n t h i s C o u r t u n l e s s

t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e m

. I d

. a t * 3 4

. W h e n t h e t r i a l c o u r t m a k e s a

d e t e r m i n a t i o n a c c e p t i n g o n e s u r v e y o r ' s f i n d i n g s o v e r t h a t o f a n o t h e r

, t h a t s a m e d e f e r e n c e

r e q u i r e s t h i s c o u r t t o a c c e p t t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g s

. I

d

.

A s n o t e d i n t h e r e c e n t c a s e o f H o n g v

. F o u s t

, N o

. E 2 0 1 1

- 0 0 1 3 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 2

W L 3 8 8 4 4 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 8

, 2 0 1 2 )

, t h e f o l l o w i n g r u l e h a s b e e n a d o p t e d i n T e n n e s s e e :

T h e c o n s t r u c t i o n o f

d e e d a n d o t h e r i n s t r u m e n t s a n d d o c u m e n t s

a n d t h e i r l e g a l e f

f e c t a s t o b o u n d a r i e s i s a q u e s t i o n o f l a w

. W h a t

b o u n d a r i e s t h e g r a n t o r d e e d r e f e r s t o i s a q u e s t i o n o f l a w ;

w h e r e t h o s e b o u n d a r i e s a r e o n t h e f a c e o f t h e e a r t h i s a

q u e s t i o n o f f

a c t

. I f

, t h e r e f o r e

, t h e e v i d e n c e c o n c e r n i n g t h e

l o c a t i o n o f t h e t r u e b o u n d a r y l i n e b e t w e e n a d j a c e n t l a n d o w n e r s

i s c o n f l i c t i n g

, t h a t i s s u e i s o n e o f f a c t u n l e s s t h e l e g a l

c o n s t r u c t i o n o f t h e d e e d o r g r a n t i s s u c h t h a t t h e b o u n d a r y i s

d e t e r m i n e d a s a m a t t e r o f l a w

.

I d

. a t * 5 ( c i t i n g 1 2 A m

. J u r

. 2 d B o u n d a r i e s § 1 2 1 ( 1 9 9 7 ) ( f o o t n o t e s o m i t t e d ) ) ( e m p h a s i s

a d d e d )

. T h e r e f

o r e

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g a s t o t h e t r u e l o c a t i o n o f t h e p a r t i e s ’ s

c o m m o n b o u n d a r y l i n e a s a f i n d i n g o f f

a c t t h a t i s e n t i t l e d t o t h e p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

. T h u s

, w e w i l l n o t d i s t u r b t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t u n l e s s t h e

e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t i t

. I d

.

I n i t s M a r c h 8

, 2 0 1 2 J u d g m e n t

, t h e t r i a l c o u r t m a d e t h e f o l l o w i n g

, r e l e v a n t f

i n d i n g s :

T h e l o c a t i o n o f t h e n e w l i n e d e t e r m i n e d b y B a t t e d i d n o t

i d e n t i f y a n y e x i s t i n g p h y s i c a l e v i d e n c e o n t h e g r o u n d a n d i s n o t

c o n s i s t e n t w i t h t h e c o m m o n b o u n d a r y r e c o g n i z e d b y S m i t h a n d

C o n d e r d u r i n g t h e t i m e t h e y p o s s e s s e d t h e i r p r o p e r t y n o r i n t h e i r

d e e d t o L a r r y a n d B r e n d a B r u c e

. T h e l i n e c a l c u l a t e d b y B a t t e

e x t e n d e d S o u t h o n t o t h e p r o p e r t y o f C o n d e r b y a p p r o x i m a t e l y

1 2 3 f e e t

. W i l l i a m S a l y e r s e r e c t e d a n e w w i r e f e n c e o n t h i s l i n e

-4-a n d e n c r o a c h e d a n d t r e s p a s s e d o n a b o u t 7

. 3 a c r e s o f t h e C o n d e r

l a n d

. . . .

T h e C o u r t f

i n d s t h a t t h e c o m m o n b o u n d a r y b e t w e e n

p l a i n t i f f s C o n d e r a n d d e f

e n d a n t S a y l e r s i s t h e s a m e l i n e a s

r e c o g n i z e d [ a n d ] a c c e p t e d b y C o n d e r a n d S m i t h

. T h i s l i n e i s

a l s o t h e b o u n d a r y f

o u n d b y A a r o n E d w a r d s i n h i s 1 9 8 1 s u r v e y

. . . . T h e C o u r t a d o p t s t h e s u r v e y o f R o b e r t G

. B a r r e t t

. . . d a t e d

M a y 5

, 2 0 0 4 a n d l a s t r e v i s e d o n J u n e 2 8

, 2 0 0 6

, t o s h o w t h e

f e n c e e r e c t e d a s a r e s u l t o f S a l y e r s ’ t r e s p a s s

. M r

. B a r r e t t

t e s t i f i e d a s a n e x p e r t w i t n e s s f o r p l a i n t i f

f a n d t h e C o u r t a c c e p t s

h i s f i n d i n g s a s c o r r e c t

. . . .

T h e C o u r t t h e n c i t e s t o t h e t e s t i m o n i e s o f L i n d a A r m s t r o n g

, t h e B e n t o n C o u n t y

A s s e s s o r o f P r o p e r t y

, a n d S h e r r y B e a s l e y

, t h e B e n t o n C o u n t y T r u s t e e

. M s

. A r m s t r o n g

t e s t i f i e d t h a t t h e t w o C o n d e r t r a c t s ( i

. e

. , t h e t h r e e a c r e t r a c t p u r c h a s e d f r o m t h e A s h b y s o n

A p r i l 1 6

, 1 9 8 1

, a n d t h e f i f t y

- t h r e e a c r e t r a c t p u r c h a s e d f r o m t h e A s h b y s o n A u g u s t 1

, 1 9 8 3 )

h a d b e e n c o m b i n e d i n t o o n e t a x p a r c e l

. S h e a l s o t e s t i f i e d t h a t t h e C o n d e r s ’ b o u n d a r y l i n e

h a d n o t c h a n g e d s i n c e s h e b e g a n w o r k i n g a t t h e A s s e s s o r ’ s O f f i c e i n J u l y 1 9 8 1

. M s

. B e a s l e y

t e s t i f i e d t h a t t h e C o n d e r s h a d p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e c o m b i n e d p r o p e r t y

, i d e n t i f i e d

a s T a x M a p 1 0 4

, P a r c e l 1 7

. 0 4

, f o r t h e l a s t t w e n t y y e a r s ; M s

. B e a s l e y p r o v i d e d t a x r e c e i p t s

t o s u p p o r t t h i s t e s t i m o n y

. T h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r n o t e s t h a t t h e S a l y e r s “ d i d n o t o f f e r a n y

e v i d e n c e o f p a y m e n t o f B e n t o n C o u n t y p r o p e r t y t a x e s e i t h e r a s t o t h e i r o w n p r o p e r t y o r a s

t o a n y p o r t i o n o f t h e C o n d e r p r o p e r t y

. ” A c c o r d i n g l y

, t h e c o u r t f o u n d t h a t :

[ T h e C o n d e r s ] h a d b e e n i n p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y s h o w n a s

t a x M a p 1 0 4

, P a r c e l 1 7

. 0 4 f o r a p e r i o d i n e x c e s s o f t w e n t y ( 2 0 )

y e a r s b e f o r e t h e [ S a l y e r s ] p u r c h a s e d t h e l a n d i d e n t i f i e d a s T a x

M a p 1 0 4

, P a r c e l 1 4

. 0 0

. [ T h e C o n d e r s ] a r e t h e f e e s i m p l e o w n e r s

o f a l l t h e p r o p e r t y i d e n t i f

i e d o n t h e i r t a x p a r c e l s b y b o t h s t a t u t e

a n d c o m m o n l a w o f T e n n e s s e e

. 2

T h e [ S a l y e r s ] m a d e n o c l a i m a n d p r e s e n t e d n o e v i d e n c e

All of th e t ax maps r ef

er re d t o i n t his se ct ion wer e admitt ed int o eviden ce as T ri al Exhi bit s 1, 2, 2

and 3. However, we ar e cognizant of the fa ct tha t t ax m aps ar e not dra wn to sho w act ual boun dar y li nes

. T her ef ore

, suc h m aps ar e not admissi ble for pro ving owner shi p of la nd. Whi twor th v. Hu tc his on

, 731 S.W 2d

915, 917 (T enn

. Ct. App. 1986 ). T ax m aps ar e onl y admissi ble to “de te rmin[e ] who pai d ta xes on a par ti cul ar

pie ce of re al pr ope rt y.” Jac k v. Dil lc hay , 194 S.W .3d 4 41, 4 50 ( T enn . Ct. App. 2 005)

.

-5-a t t r i a l o f a n y a d v e r s e p o s s e s s i o n o f a n y p o r t i o n o f t h e C o n d e r

l a n d s

. . . .

A f t e r r e v i e w i n g t h e r e c o r d

, w e a r e u n a b l e t o c o n c l u d e t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s

a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g t h a t t h e C o n d e r s o w n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. T h e t r i a l c o u r t ' s

d e t e r m i n a t i o n r e l i e d i n p a r t o n w h i c h o f t h e t w o c o m p e t i n g s u r v e y s i t f o u n d t o b e t h e m o s t

r e l i a b l e

— t h e E d w a r d s S u r v e y o r t h e B a t t e S u r v e y

. A s n o t e d a b o v e

, w h e n t h e t r i a l c o u r t

m a k e s a d e t e r m i n a t i o n a c c e p t i n g o n e s u r v e y o r ' s f i n d i n g s o v e r t h a t o f a n o t h e r

, t h i s i s a f a c t u a l

d e t e r m i n a t i o n

. A s s u c h

, t h i s C o u r t g i v e s d e f e r e n c e t o t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n u n l e s s

t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s a g a i n s t t h a t d e t e r m i n a t i o n

.

I n s u p p o r t o f t h e i r a r g u m e n t t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a c c e p t i n g t h e E d w a r d s S u r v e y

( a n d t h e s u r v e y l a t e r p r e p a r e d b y M r

. B a r r e t t ( “ t h e B a r r e t t S u r v e y ” )

, w h i c h i s o s t e n s i b l y t h e

s a m e a s t h e E d w a r d s S u r v e y )

, t h e S a l y e r s a r g u e t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e

t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g

. S p e c i f

i c a l l y

, t h e S a l y e r s a r g u e t h a t t h e E d w a r d s S u r v e y c o n t a i n s a n

“ e r r o n e o u s c a l l a n d t e r m i n a t i o n p o i n t

. ” T h i s e r r o r

, t h e y a r g u e

, “ r e s u l t e d i n t h e i n c l u s i o n o f

a t r i a n g u l a r s h a p e d p i e c e o f p r o p e r t y [ i

. e

. , t h e d i s p u t e d p r o p e r t y ] t h a t s h o u l d n o t h a v e b e e n

i n t h e c o n v e y a n c e t o [ t h e C o n d e r s ]

. ” T h e S a l y e r s f u r t h e r a r g u e t h a t t h i s t r i a n g u l a r s h a p e d

p a r c e l i s “ a b s e n t f

r o m t h e [ C o n d e r s ’ s ] p r i o r d e e d s

. ”

W e n o t e a t t h e o u t s e t t h a t t h e S a l y e r s ’ s d e e d ( i

. e

. , f r o m t h e S m i t h s t o t h e S a l y e r s ) i s

n o t i n t h i s r e c o r d

. A s d i s c u s s e d a b o v e

, t h e o n l y d e e d s f o u n d i n t h e r e c o r d a r e t h o s e f r o m t h e

A s h b y s t o t h e C o n d e r s

, f r o m t h e C o n d e r s t o t h e B r u c e s

, a n d f r o m t h e S m i t h s t o t h e B r u c e s

.

A c c o r d i n g l y

, t h e o n l y e v i d e n c e p r e s e n t e d t o s u p p o r t t h e b o u n d a r y l i n e c h a m p i o n e d b y t h e

S a l y e r s i s t h e t e s t i m o n y a n d s u r v e y o f M r

. B a t t e

. I n r e l e v a n t p a r t

, M r

. B a t t e t e s t i f i e d :

Q

. M r

. B a t t e

, i n p r e p a r i n g t h a t s u r v e y

, w h a t p r e p a r a t i o n w o r k

d i d y o u p e r f

o r m ?

A

. O r i g i n a l l y

, w h e n e v e r M r

. S a l y e r s h i r e d u s t o d o t h e s u r v e y

,

w e g o t o t h e c o u r t h o u s e

, d r a w a l l t h e s u r r o u n d i n g d e e d s t o

r e s e a r c h t h e p r o p e r t y

, t a k e h i s d e e d b a c k o r e v e n t h e a d j o i n i n g

d e e d s b a c k f

o r s e v e r a l r e f

e r e n c e s n e c e s s a r y t o e s t a b l i s h w h a t ’ s

t h e r e

, a n d t h e n w e g o o u t a n d d o t h e f i e l d w o r k t o s e e i f t h e r e ’ s

f i e l d e v i d e n c e m a r k i n g a n y k i n d o f l i n e s o r a n y t h i n g

. A n d t h e n

i f w e h a v e t o g o f

u r t h e r b a c k d o w n o r f u r t h e r o n e w a y o r

a n o t h e r t o e s t a b l i s h a l i n e t h a t m i g h t n o t b e m a r k e d

— a n y t h i n g

m a r k i n g o r a d e e d m i g h t h a v e a

— n o t h a v e a g o o d c a l l o r

n o t h i n g

— n o f

i e l d e v i d e n c e

, w e ’ d j u s t h a v e t o d o m o r e r e s e a r c h

a n d s u r v e y m o r e p r o p e r t y b a s i c a l l y

.

-6-A l t h o u g h h e t e s t i f i e s t h a t h i s u s u a l c o u r s e i s t o “ d r a w t h e s u r r o u n d i n g d e e d s

, ” M r

.

B a t t e d i d n o t p r o f

f e r a n y o f t h e s e h i s t o r i c d e e d s i n s u p p o r t o f h i s t e s t i m o n y

. I n a d d i t i o n

, a s

n o t e d a b o v e

, e v e n t h e S a l y e r s ’ s o w n d e e d w a s n o t m a d e p a r t o f t h e r e c o r d

. N o n e t h l e s s

, w h e n

a s k e d w h a t

, s p e c i f

i c a l l y

, h e h a d l o o k e d a t t o a r r i v e a t h i s b o u n d a r y l i n e

, M r

. B a t t e t e s t i f i e d

, i n r e l e v a n t p a r t

, a s f

o l l o w s :

Q

. A n d h o w f

a r b a c k d i d y o u g o i n r e s e a r c h i n g t h i s ?

A

. B a c k t o w h e n t h e l a k e w a s b u i l t i n t h e t w e n t i e s

. W e h a v e

d e e d s d o w n i n h e r e t h a t w i l l g o b a c k t o t h e e a r l y t w e n t i e s w h e n

T e n n e s s e e V a l l e y A u t h o r i t y b o u g h t t h e p r o p e r t y

. 3

Q

. A n d d i d y o u f

i n d [ T e n n e s s e e V a l l e y A u t h o r i t y ] m o n u m e n t s

a n d o t h e r i n d i c a t o r s t h a t w o u l d

— t h a t s h o w t h a t t h e l i n e s

c o m p o r t w i t h t h e d e e d s t h a t y o u f o u n d ?

A

. Y e s

, s i r

, I d i d

.

Q

. A r e t h e r e a n y s i g n i f i c a n t i n d i c a t o r s t h a t y o u f o u n d i n t e r m s

o f m o n u m e n t s t h a t h e l p e d e x p l a i n t h e l i n e b e t w e e n M r

. S a l y e r s

a n d M r

. C o n d e r ?

A

. T h e m o n u m e n t l o c a t e d h e r e i s t h e b i g g e r

— b i g g e s t c o n c e r n

b e c a u s e i t ’ s s h o w n

— A l l o f t h r e e m o n u m e n t s h e r e a r e s h o w n o n

a l l t h e [ T e n n e s s e e V a l l e y A u t h o r i t y ] m a p s

.

A l t h o u g h M r

. B a t t e t e s t i f i e d t h a t h e r e l i e d o n T e n n e s s e e V a l l e y A u t h o r i t y m a p s

, n o n e

o f t h e s e m a p s a r e c o n t a i n e d i n t h e r e c o r d

. I n f a c t

, M r

. B a t t e ’ s t e s t i m o n y i s s u p p o r t e d o n l y

b y h i s o w n s u r v e y

. H o w e v e r

, n o n e o f t h e m a p s

, d e e d s

, o r o t h e r h i s t o r i c d o c u m e n t s t h a t M r

.

B a t t e s t a t e s h e r e l i e d u p o n i n r e a c h i n g t h e l o c a t i o n o f t h e d i s p u t e d b o u n d a r y a r e c o n t a i n e d

i n t h i s r e c o r d

.

O n t h e o t h e r h a n d

, t h e C o n d e r s p r o v i d e s e v e r a l p i e c e s o f e v i d e n c e

. A s n o t e d a b o v e

,

t h e C o n d e r s p r o v i d e d c o p i e s o f t h e d e e d s c o n v e y i n g p r o p e r t y t o t h e C o n d e r s f r o m t h e

As poi nte d out in Appel le es’ s bri ef

, Mr

. Bat te ’s te st imony is er ron eou s in tha t the T enn ess ee V al le y 3

Auth ori ty was not cr eat ed unt il the pas sage of the T enn ess ee V al le y Auth ori ty Act of 1933

, 16 U.S.C. 831.

Appel le es ar gue tha t Mr

. Bat te ’s m is st at ement tha t he fou nd T enn ess ee V al le y Auth ori t y m aps fr om the

e a r l y twe nti es damag ed his cr edi bil it y wit h the tr ia l cou rt

. We have re viewed the tr ia l cou rt ’s ord er an d

st at ements and fi nd n o evide nce th at th e l ower cou rt di scr edi te d M r. Ba tt e’ s t est imony

.

-7-A s h b y s

, a s w e l l a s t h e d e e d f r o m t h e C o n d e r s t o t h e B r u c e s

, a n d t h e d e e d f r o m t h e S m i t h s

t o t h e B r u c e s

. A l l o f t h e s e d e e d s c o n t a i n p r o p e r t y d e s c r i p t i o n s t h a t c o m p o r t w i t h t h e

E d w a r d s S u r v e y

, w h i c h i s a l s o i n t h e r e c o r d

. I n a d d i t i o n t o t h e E d w a r d s S u r v e y a n d t h e

d e e d s

, t h e C o n d e r s p r o f f e r e d t h e i r e x p e r t

, M r

. R o b e r t B a r r e t t

, w h o w a s a s k e d b y t h e C o n d e r s

t o s u r v e y t h e l a n d i n a p p r o x i m a t e l y 2 0 0 4

. M r

. B a r r e t t p r o v i d e d h i s 2 0 0 4 s u r v e y

, b u t t e s t i f i e d

t h a t h e h a d r e v i s i t e d t h e s i t e i n 2 0 0 6

, a f t e r t h e B a t t e S u r v e y w a s c o m p l e t e d

. M r

. B a r r e t t

s t a t e d t h a t

, i n 2 0 0 6

, w h e n h e w a l k e d t h e p r o p e r t y

, h e w a s l o o k i n g f o r b o u n d a r y m a r k i n g s

m a d e b y M r

. B a t t e

, b u t t h a t h e w a s u n s u c c e s s f u l i n f i n d i n g a n y

. A l t h o u g h h e c o u l d f i n d n o

m a r k i n g s f

r o m t h e B a t t e S u r v e y

, M r

. B a r r e t t t e s t i f i e d t h a t h e w a s a b l e t o f

i n d m a r k i n g s f

r o m

t h e E d w a r d s S u r v e y :

S o w e f o u n d a n i r o n p i n b y a p a i n t e d a n d h a c k e d M a p l e

t r e e h e r e a t p o s i t i o n B

. A n d t h e n f r o m t h e r e t o C

, w e f

o u n d a

s t r a i g h t l i n e s e r i e s o f h a c k e d t r e e s w i t h o l d o r a n g e p a i n t i n t h e m

.

A n d i t a p p e a r e d t o b e o b v i o u s t h a t t h a t p a i n t h a d a g e d t o t h e

p o i n t t h a t w e s h o u l d d a t e i t a s b e i n g a t l e a s t a s o l d t o m a t c h t h e

d a t e o f t h e A a r o n E d w a r d s ’ s u r v e y i n 1 9 8 1

. W e m a d e n o

a t t e m p t t o c h a n g e t h i s

, s a y i n g t h a t i t w a s r i g h t o r w r o n g

. W e

s i m p l y r e m a r k e d t h a t

.

W e f o u n d a s t e e l p o s t o n t h e r i d g e t o p o v e r l o o k i n g t h e

l a k e a t C t h a t a p p e a r e d t o b e i n t h e c o r r e c t p o s i t i o n f r o m t h e

E d w a r d s ’ s u r v e y

. A n d t h e r e i s a d i r e c t i o n c h a n g e i n t h e l i n e

t h e r e a c c o r d i n g t o t h e E d w a r d s ’ s u r v e y t h a t d e s c e n d e d d o w n h i l l

d o w n t h e b l u f

f t o t h e [ T e n n e s s e e V a l l e y A u t h o r i t y ] c o r n e r

t h r o u g h a s e r i e s [ o f

] b l u e p a i n t e d m a r k s

.

Q

. S o y o u w e r e s a t i s f i e d t h a t c o n s t i t u t e d s u f f i c i e n t p h y s i c a l

e v i d e n c e o f t h e e x i s t e n c e o f t h a t l i n e ?

A

. I h a d r e t r a c e d A a r o n E d w a r d s ’

, y e s

, s i r

.

M r

. B a r r e t t w a s t h e n a s k e d t o r e v i e w t h e w a r r a n t y d e e d s

, s u p r a

. M r

. B a r r e t t t h e n

a n s w e r e d “ Y e s

, ” w h e n a s k e d w h e t h e r “ t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r y b y t h o s e d e e d s i s

c o n s i s t e n t w i t h t h e r e s t o f t h e b o u n d a r y t h a t y o u ’ v e l o c a t e d o n y o u r p l a t

. ”

F r o m t h e t o t a l i t y o f t h e c i r c u m s t a n c e s

, i t i s c l e a r t h a t n o e v i d e n c e w a s i n t r o d u c e d

o t h e r t h a n t h e s u r v e y i t s e l f a n d t h e t e s t i m o n y o f t h e s u r v e y o r t o s u p p o r t t h e b o u n d a r y

p r o p o s e d b y t h e S a l y e r s

. O n t h e o t h e r h a n d

, t h e b o u n d a r y l i n e u r g e d b y t h e C o n d e r s i s

s u p p o r t e d b y t h e E d w a r d s S u r v e y

, t h e B a r r e t t S u r v e y a n d t h e m e t e s

- a n d

- b o u n d s d e s c r i p t i o n s

-8-c o n t a i n e d i n t h e h i s t o r i c a l d e e d s

. I n a d d i t i o n

, i n i t s o r d e r

, s u p r a

, t h e t r i a l c o u r t s p e c i f i c a l l y

f i n d s M r

. B a r r e t t ’ s t e s t i m o n y t o b e c r e d i b l e

. F r o m t h e r e c o r d a s a w h o l e

, w e c a n n o t c o n c l u d e

t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e E d w a r d s / B a r r e t t

S u r v e y s s h o w t h e t r u e b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e s e p r o p e r t i e s

.

I n a d d i t i o n t o t h e i r a r g u m e n t t h a t t h e e v i d e n c e

, i t s e l f

, p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e t r i a l

c o u r t ’ s c o n c l u s i o n c o n c e r n i n g t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r y l i n e

, t h e S a l y e r s f u r t h e r c o n t e n d

t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d

, a s a m a t t e r o f l a w

, i n a p p l y i n g T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n

2 8

- 2

- 1 0 9

, w h i c h p r o v i d e s :

A n y p e r s o n h o l d i n g a n y r e a l e s t a t e o r l a n d o f a n y k i n d

, o r a n y

l e g a l o r e q u i t a b l e i n t e r e s t t h e r e i n

, w h o h a s p a i d

, o r w h o a n d

t h o s e t h r o u g h w h o m s u c h p e r s o n c l a i m s h a v e p a i d

, t h e s t a t e a n d

c o u n t y t a x e s o n t h e s a m e f o r m o r e t h e n t w e n t y ( 2 0 ) y e a r s

c o n t i n u o u s l y p r i o r t o t h e d a t e w h e n a n y q u e s t i o n a r i s e s i n a n y o f

t h e c o u r t s o f t h i s s t a t e c o n c e r n i n g t h e s a m e

, a n d w h o h a s h a d o r

w h o a n d t h o s e t h r o u g h w h o m s u c h p e r s o n c l a i m s h a v e h a d

, s u c h

p e r s o n ' s d e e d

, c o n v e y a n c e

, g r a n t o r o t h e r a s s u r a n c e o f t i t l e

r e c o r d e d i n t h e r e g i s t e r ' s o f f i c e o f t h e c o u n t y i n w h i c h t h e l a n d

l i e s

, f o r s u c h p e r i o d o f m o r e t h a n t w e n t y ( 2 0 ) y e a r s

, s h a l l b e

p r e s u m e d p r i m a f

a c i e t o b e t h e l e g a l o w n e r o f s u c h l a n d

.

T h i s s t a t u t e w a s r e c e n t l y d i s c u s s e d i n t h e T e n n e s s e e B a r J o u r n a l :

B o u n d a r i e s m a y a l s o b e c h a n g e d b y d e t e r m i n i n g w h e t h e r t a x e s

h a v e b e e n p a i d o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. U n d e r T e n n

. C o d e

A n n

. [ § ] 2 8

- 2

- 1 0 9

, p r o o f t h a t a l a n d h o l d e r h a s p a i d t h e

c o r r e s p o n d i n g p r o p e r t y t a x f o r t w e n t y y e a r s

, a n d h a s a l s o h a d

t h e d e e d r e c o r d e d u n d e r t h e l a n d h o l d e r ' s n a m e f o r t w e n t y y e a r s

,

w i l l g i v e r i s e t o a p r e s u m p t i o n t h a t t h e l a n d h o l d e r i s t h e l e g a l

o w n e r

. H o w e v e r

, t h i s p r e s u m p t i o n i s r e b u t t a b l e

. [ C o r r a d o v

.

H i c k m a n

, 1 1 3 S

. W

. 3 d 3 1 9

, 3 2 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) ]

. I n

W h i t e v

. P u l a s k i E l e c

. S

y s

. , [ No. M2007-01835-COA- R3-CV,

2008 WL 3850525 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 1 8

, 2 0 0 8 ) ] ( h o l d i n g t h a t

a t r i a l j u d g e d i d n o t e r r i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e

d e f e n d a n t r e g a r d i n g i t s l a n d o w n e r s h i p d e s p i t e p l a i n t i f f ' s

p a y m e n t o f p r o p e r t y t a x e s )

, t h e c o u r t f o u n d a p r e p o n d e r a n c e o f

e v i d e n c e s h o w i n g a n e r r o n e o u s p r o p e r t y d e s c r i p t i o n

, a n d c l e a r

a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t h a t t h e c l a i m a n t ' s p u r p o r t e d t i t l e w a s

i n v a l i d

. [ I

d

. a t * 5 ] T h e r e f

o r e

, t h e c o u r t h e l d t h a t

, d e s p i t e t h e

-9-c l a i m a n t ' s p a y m e n t o f c i t y a n d c o u n t y t a x e s o n t h e p r o p e r t y i n

q u e s t i o n f

o r m o r e t h a n 2 0 y e a r s

, t h e c l a i m a n t c o u l d n o t b e n e f i t

f r o m t h e s t a t u t o r y p r e s u m p t i o n o f o w n e r s h i p

. [ I d

. a t * 5

– 6 ]

C h a n c e l l o r T e l f

o r d E

. F o r g e t y J r

. , G e o r g e W

. K u n e y

, D e v i n P

. L y o n

, F o r t i f y T h y s e l f : K n o w

T e n n e s s e e ' s R e a l P r o p e r t y R u l e s & T o o l s b e f o r e C h a r g i n g i n t o B o u n d a r y B a t t l e s

, 4 8 T e n n

.

B

. J

. , O c t

. 2 0 1 2

, a t 1 4

.

H e r e

, t h e o n l y p r o o f a s t o t a x p a y m e n t s w a s p r o f e r r e d b y t h e C o n d e r s

. T h r o u g h t h e

t e s t i m o n i e s o f M s

. A r m s t r o n g a n d M s

. B e a s l e y

, t h e C o n d e r s c l e a r l y e s t a b l i s h e d t h a t t h e y

h a v e p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, u n d e r c o l o r o f t i t l e

, f o r a t l e a s t t h e p a s t

t w e n t y y e a r s

. U n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 0 9

, i n o r d e r t o c r e a t e a

r e b u t t a b l e p r e s u m p t i o n o f o w n e r s h i p

, a p a r t y m u s t s h o w t h a t : ( 1 ) h e o r s h e h a s a l e g a l o r

e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y ; a n d ( 2 ) t h a t h e o r s h e h a s p a i d t a x e s o n t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y t o t h e e x c l u s i o n o f a n y o t h e r p a r t y f o r t w e n t y y e a r s

. T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 9

.

T h e S a l y e r s c o n t e n d t h a t t h e f i r s t p r o n g

— p o s s e s s i o n o f a l e g a l o r e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y

— i s n o t m e t

. H o w e v e r

, h a v i n g d e t e r m i n e d a b o v e t h a t t h e e v i d e n c e d o e s n o t

p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e C o n d e r s o w n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, t h e

f i r s t p r o n g i s s a t i s f

i e d

. A c c o r d C a s s R

y e & A s s o c i a t e s , I

n c

. v

. C o l e m a n

, N o

. M 2 0 1 1

- 0 1 7 3 8

-

C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 2 W L 4 0 4 4 8 6 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. S e p t

. 1 3

, 2 0 1 2 )

.

A s t o t h e s e c o n d p r o n g

— t h a t t h e p r o p o n e n t h a s p a i d t h e t a x e s f o r t h e s t a t u t o r y

p e r i o d

— t h e C o n d e r s h a v e p r o v i d e d u n d i s p u t e d e v i d e n c e i n t h e f o r m o f t a x r e c e i p t s

.

A c c o r d i n g l y

, a n d b a s e d u p o n t h e e v i d e n c e

, a r e b u t t a b l e p r e s u m p t i o n o f o w n e r s h i p i n t h e

C o n d e r s a r o s e u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 2

- 1 0 9

. T h e b u r d e n t h e n s h i f t e d

t o t h e S a l y e r s t o r e b u t t h e p r e s u m p t i o n

. F r o m o u r r e v i e w o f t h e r e c o r d

, t h e S a l y e r s h a v e

p r o v i d e d n o c o u n t e r v a i l i n g e v i d e n c e

. A c c o r d i n g l y

, t h e p r e s u m p t i o n o f o w n e r s h i p r e m a i n s

u n r e b u t t e d

, a n d t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e r r i n a p p l y i n g T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

-

2

- 1 0 9 t o s u p p o r t i t s f

i n d i n g o n t h e b o u n d a r y l i n e

.

F i n a l l y

, w e a d d r e s s t h e C o n d e r s ’ s r e q u e s t f o r d a m a g e s p u r s u a n t t o T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d s e c t i o n 2 7

- 1

- 1 2 2

, w h i c h p r o v i d e s :

W h e n i t a p p e a r s t o a n y r e v i e w i n g c o u r t t h a t t h e a p p e a l f r o m a n y

c o u r t o f r e c o r d w a s f

r i v o l o u s o r t a k e n s o l e l y f o r d e l a y

, t h e c o u r t

m a y

, e i t h e r u p o n m o t i o n o f a p a r t y o r o f

i t s o w n m o t i o n

, a w a r d

j u s t d a m a g e s a g a i n s t t h e a p p e l l a n t

, w h i c h m a y i n c l u d e b u t n e e d

n o t b e l i m i t e d t o

, c o s t s

, i n t e r e s t o n t h e j u d g m e n t

, a n d e x p e n s e s

i n c u r r e d b y t h e a p p e l l e e a s a r e s u l t o f t h e a p p e a l

.

-10-“ A n a p p e a l i s d e e m e d f r i v o l o u s i f i t i s d e v o i d o f m e r i t o r i f i t h a s n o r e a s o n a b l e

c h a n c e o f s u c c e s s

. ” W

a k e f i e l d v

. L o n g m i r e

, 5 4 S

. W

. 3 d 3 0 0

, 3 0 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 )

.

“ [ I ] m p o s i n g a p e n a l t y f

o r a f r i v o l o u s a p p e a l i s a r e m e d y w h i c h i s t o b e u s e d o n l y i n o b v i o u s

c a s e s o f f

r i v o l i t y a n d s h o u l d n o t b e a s s e r t e d l i g h t l y o r g r a n t e d u n l e s s c l e a r l y

a p p l i c a b l e

— w h i c h i s r a r e

. ” H e n d e r s o n v

. S A I A

, I n c

. , 3 1 8 S

. W

. 3 d 3 2 8

, 3 4 2 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. W e h a v e r e v i e w e d t h e e n t i r e r e c o r d i n t h i s c a s e a n d

, a l t h o u g h w e h a v e

u l t i m a t e l y d e t e r m i n e d t h e i s s u e s i n f a v o r o f t h e C o n d e r s

, w e d o n o t c o n s i d e r t h i s a p p e a l t o

b e c o m p l e t e l y w i t h o u t m e r i t

. A c c o r d i n g l y

, w e d e n y t h e C o n d e r s ’ s r e q u e s t f o r f r i v o l o u s

a p p e a l d a m a g e s

.

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. T h e c a s e i s

r e m a n d e d f

o r s u c h f u r t h e r p r o c e e d i n g s a s m a y b e n e c e s s a r y a n d a r e c o n s i s t e n t w i t h t h i s

O p i n i o n

. C o s t s o f t h e a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e A p p e l l a n t s

, W i l l i a m S a l y e r s a n d P a m

S a l y e r s

, a n d t h e i r s u r e t y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J U D G E

-11-