T.C. Mem o. 2 01 5- 44

UNITED STAT ES TAX COURT ADA MAE PITTMAN, Peti ti on er v . COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt

Doc ke t No . 26 57 5- 12 . Fi le d M arch 16 , 20 15 . AdaMae Pit tm an , pro se. Ch ris to ph er A. Pav il on is an d A. Gary Begun, fo r res po nd en t.

MEMORANDUM OPINION GOEKE, Ju dg e: Res po nd en t d et erm in eda $7 ,50 0 d efi ci en cy inpe ti ti on er’s Fed eral in co m e ta x fo r 20 08 an d a$1 ,50 0 a ccu racy-rela te d p en al ty und er s ect io n 66 62 . Res po nd en t h as co nc ed edth atpu rs ua ntto Ran d v . Comm is si on er, 1 41 1 Unl es s o th erwi se in di cat ed , all sec ti on refe ren ces are t o the Int ern al 1 Rev enue Co de ineffe ctforth e y ear a t i ss ue , andall Ru le refe ren ces are t o the Tax Co urt Ru le s o f Prac ti ce an d P ro cedur es .-2 -

[* 2] T.C. 37 6, 3 95 -3 96 (20 13 ), th e acc ur acy-rela te d p en al ty und er s ect io n 6 66 2( a) do es no t ap pl y . Accor di ng ly, th e o nl y rem ai ni ng is su e fo r ou r de ci si on is whet he r pe ti ti on er i s en ti tl edto th e fi rs t-t im e h om eb uyer cred itpro vi de d i n s ect io n 3 6. Fo r th e rea so ns ex pl ai ne d h erei n, we h ol d tha t p et it io ne r is no t en ti tl edto th e fi rs t-t im e ho m eb uyer cred it . Bac kg ro un d All th e fac ts inev id en ce h av e b eenst ip ul at edan d are s o fo un d. Pe ti ti on er res id edinFlo rid a whe n s he fil edth e p et it io n. On J anua ry

22 , 20 07 , Jam es Pio tro wsk i, J r., en te redin to anag reem en t t o le as e to pe ti ti on er the res id en ce at83 48 Pep pe rwo odDriv e, Ja ck so nv il le , Flo rid a (Pep pe rwo odres id en ce). On J anua ry 22 , 20 07 , Pio tro wsk i an d p et it io ne r al so 2 en te redin to anop ti on co nt ractforpe ti ti on er t o a cqui re the Pep pe rwo odres id en ce whi chex pi redJanua ry

31 , 20 08 . Peti ti on er was requi redto m eetcert ai n co nd it io ns inord er t o e xe rci se th e o pt io n c on tra ct , in cl ud in g c lo si ng on th e pu rch as e o f th e h om e; fai lu re t o m eetth es e co nd it io ns wou ldres ul t i n the op ti on co nt ract ’s bec om in g v oi d. Pe ti ti on er p ai d a$1 ,25 0 o pt io n fe e th atwou ldbe ap pl ie d t o the pu rch as e p ric e if th e o pt io n c on tra ctwas e xe rci se d. Pe ti ti on er al so Pi ot ro wsk i ac te d o n b eh al f of hi s wh ol ly owne d c om

pa ny Blu efi n 2 In ve st m en t Gro up , Inc ., a ti tl e co m pa ny tha t h el d re al est at e in ve st m en t p ro pe rti es , in cl ud in g the Pep pe rwo odres id en ce.-3 -

[* 3] pa idanad di ti on al $1 50 pe r m on th to be ap pl ie d a ga in stth e p ur ch as e p ric e if th e o pt io n c on tra ctwas e xe rci se d. Pe ti ti on er d idno t ex erci se th e o pt io n c on tra ct be cau se sh e was un ab le to ob ta inad equa te fin an ci ng forth e p ur ch as e. Pet it io ne r an d P io tro wsk i n ev er ex ecu te d asal es co nt ractforth e Pep pe rwo odres id en ce. Pi ot ro wsk i fi le d fo r ch ap te r 7 b an krup tc y on Nov em

be r 26 , 20 08 . On

3 Mar ch9, 2 00 9, p et it io ne r fi le d an a dv ers ary co m pl ai ntag ai ns t Pi ot ro wsk i b ecau se of hi s al le ge d fa il ur e to sel l the Pep pe rwo odres id en ce t o h er. Pet it io ne r’s ba nkrupt cy

co urt p le ad in gs in di cat e sh e n ev er p ur ch as edth e Pep pe rwo od res id en ce an d n ev er ac qu ire d t it le to it . Peti ti on er co nt en de d tha t Pi ot ro wsk i in te nd edto de frau d h er wi thres pe ctto th e o pt io n c on tra ct . Peti ti on er’s ad ve rs ary co m pl ai ntinbankrupt cy

co urt ag ai ns t Pi ot ro wsk i i nd ic at es th atsh e en te redin to an op ti on co nt ractto pu rch as e th e Pep pe rwo odres id en ce. Howe ve r, pe ti ti on er n ev er ex erci se d the op ti on co nt ract , andhe r adve rs ary pr oc eed in g a ga in stPio tro wsk i was di sm is se d. Pet it io ne r res id edat t he Pep pe rwo odres id en ce t em po rari ly. Pet it io ne r pr ov id eda cab le bi ll th atsh owe d s he rece iv edcab le servi ce atth e Pep pe rwo od res id en ce. Howe ve r, pe ti ti on er d idno t p ro du ce a U.S. Dep art m en t o f Hou si ng an d Urb anDeve lo pm en t s et tl em en t s ta te m en t, a d eed , a clo si ng st at em en t, an ex ecu te d Pi ot ro wsk i p as se d away

on Nov em

be r 25 , 20 10 . 3-4 -

[* 4] pu rch as e ag reem en t, o r any othe r do cu m en t t o s ub st an ti at e th atsh e ev er pu rch as edor a cqui redanin te res t i n the Pep pe rwo odres id en ce. Pet it io ne r ti m el y

fil edhe r 20 08 Fed eral in co m e ta x re tu rn . Peti ti on er’s in co m e was reduc edby vari ou s d educ ti on s an d e xe m pt io ns , res ul ti ng intax ab le in co m e o f $2 28 an d atax li ab il ity of $ 24 . Peti ti on er cl ai m eda fi rs t-t im e ho m eb uyer cred itof $ 7,5 00 . Pet it io ne r ti m el y

fil eda pe ti ti on with thi s C ou rt r eque st in g re de te rm in at io n of th e d efi ci en cy

an d the accu racy-rela te d p en al ty for the 20 08 tax y ear. Pe ti ti on er at ta ch edFo rm

12 66 1, Di sp ut edIss ue Veri fic at io n, t o h er p et it io n, wh ic h s ta te d th atsh e d idno t o we th e ad jus tm en t am ou ntof $ 10 ,21 2.4 7. Dis cu ss io n As a g en eral rul e, th e ta xp ay er b ears th e b ur de n o f pr ov in g b y a pr ep on de ran ce o f th e ev id en ce tha t the Co m m is si on er’s d et erm in at io ns are in co rrec t. Ru le 14 2( a); W el chv. Hel ve rin g, 2 90 U.S. 11 1, 1 15 (19 33 ). Mo reo ve r, cred it s ar e a m at te r of

leg is la ti ve gra ce, an d the tax pay er b ears th e b ur de n o f pr ov in g tha t h e o r sh e is en ti tl edto an y cred itcla im ed . Depu ty v. duPo nt , 30 8 U.S. 48 8, 4 93 (19 40 ); S eg el v. Co m m is si on er, 8 9 T.C. 8 16 , 84 2 (1 98 7) . Sect io n 36 (a) a ll ows anin di vi du al who is a fi rs t-t im e h om eb uyer of apri nc ip al res id en ce inth e Uni te d S ta te s t o c la im a ta x c red itforth e y ear the res id en ce i s p ur ch as ed .-5 -

[* 5] Res po nd en t co nt en ds th atpe ti ti on er i s n oten ti tl edto th e cl ai m edfir st -ti m e ho m eb uyer cred itbe cau se sh e d idno t p ur ch as e th e res id en ce an d i s n ota “ fir st ti m e h om eb uyer”. W e ag ree. A firs t-t im e h om eb uyer is an y in di vi du al who ha s h adno pre se ntown ers hi p in te res t i n apri nc ip al res id en ce dur in g the th ree- y ear p eri oden di ng on th e d at e o f th e p ur ch as e o f th e p rin ci pa l re si de nc e in qu es ti on . Sec. 3 6( c)(1 ); F os te r v. Co m m is si on er, 1 38 T.C. 51 , 53 (20 12 ). The t erm “pu rch as e” m ean s an y acqui si ti on , bu t o nl y

if (i ) th e ta xp ay er d idno t ac qu ire th e p ro pe rty from a rel at ed pe rs on an d (i i) t he tax pay er’s b as is inth e p ro pe rty is n otde te rm in ed , inwho le or inpart, b y

refe ren ce t o the ad

jus te d b as is of t he pro pe rty in t he hand s o f th e p ers on fro m who m th e ta xp ay er ac qu ire d the pro pe rty, or d et erm in edun de r se ct io n 10 14 (a). Sec . 36 (c)( 3) . To de ci de whena sa le of p ro pe rty is c om pl et e fo r ta x pu rp os es , we exa m in e al l the surro un di ng fact s an d c irc um st an ces . Bair d v . Co m m is si on er, 6 8 T.C. 1 15 , 12 4 (1 97 7) . Howev er, the foc us of o urin qu iry is o n whe n the be ne fit s an d b ur de ns of o wne rs hi p s hi fte d. Id . Gener al ly, a tr an sf er i s co m pl et e upo n the earl ie r of

th e tr an sf

er o f ti tl e o r th e sh iftof the be ne fit s an d bu rd en s o f own ers hi p. Deyoe v . Comm is si on er, 6 6 T.C. 9 04 , 91 0 (1 97 6) (ci ti ng Dett m ers v. Co m

m is si on er, 4 30 F.2d10 19 , 10 23 (6t h C ir. 1 97 0) , aff’g Est at e o f Jo hn st on v. Co m

m is si on er, 5 1 T.C. 2 90 (19 68 )).-6 -

[* 6] An o pt io n t o p ur ch as e inFlo rid a d oe s n otgi ve th e o pt io ne e anequi tabl e in te res t i n re al ty unt il th e o pt io n i s ex erci se d. Ma th ews v. Ki ng sl ey , 10 0 S o. 2 d 44 5, 4 46 (Fl a. Dis t. Ct . App . 19 58 ). Unt il anop ti on ee ex erci se s the rig htto pu rch as e inacco rd an ce wi th th e te rm s o f th e o pt io n, the op ti on ee h as no est at e, ei th er l eg al or e qu it ab le , inth e la nd s i nv ol ve d. Ol d P ort Co ve Hol di ng s, In c. v. OldPo rt C ov e Co nd om in iu m Ass ’n One, In c., 98 6 S o. 2 d 1 27 9, 1 28 6- 12 87 (Fl a. 20 08 ). Ins te ad , itha s b eenlo ng he ldun de r Fl or id a la w th at“ ‘the st atus of p art ie s to th e o rd in ary le as e with an o pt io n t o p ur ch as e rem ai ns th atof l an dl or d and te na ntun ti l the op ti on is ex erci se d and* * * the les se e h as no equi tabl e in te res t i n th e p ro pe rty.’ ” Id . at 1 28 7 (quo ti ng Leon Cn ty. Edu c. Faci li ti es Auth. v . Hart sf ie ld , 69 8 S o. 2 d 5 26 , 53 0 (F la . 19 97 )). The p ro vi si on s o f se ct io n 3 6( c) are cle ar. A tax pa y er m us t ac tu al ly acqu ire a p ro pe rty in o rd er t o c la im th e fi rs t-t im e h om eb uyer cred it . Peti ti on er d idno t pr ov id e an y

do cu m en tati on subs tant ia ti ng he r pu rch as e o f th e Pep pe rwo od res id en ce. Add it io na ll y , th e o pt io n c on tra ctwas n ev er ex erci se d andpe ti ti on er d id no t h av e anequi tabl e in te res t i n the Pep pe rwo odres id en ce as a res ul t. Itis cle ar th atpe ti ti on er n ev er p ur ch as edth e Pep pe rwo odres id en ce an d the refo re i s n ot en ti tl edto th e cl ai m edfir st -ti m e h om eb uyer cred it .-7 -

[* 7] Inreac hi ng ou r ho ld in gs he rei n, we h av e co ns id eredall arg um en ts th e pa rti es m ad e, an d t o the ex te ntwe di d n otm en ti on th em ab ov e, we co nc lu de th ey are m oo t, i rrel ev an t, o r witho utm eri t. To re fle ctth e fo reg oi ng , Deci si on wil l b e en te redfor res po nd en t as to th e d efi ci en cy an d fo r pe ti ti on er as to th e acc ur acy-rela te d p en al ty un de r se ct io n 6 66 2( a).