FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

MAR 5, 2009

THOMAS K. KAH

N

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 8

- 1 3 1 7 0

N o n

- A r g u m e n t C a l e n d a r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 7

- 0 0 2 2 8

- C V

- F T M

- 2 9

- S P C

J O R G B U S S E

,

P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t

,

K E N N E T H M

. R O E S C H

, J R

. , e t a l

. ,

P l a i n t i f f s

,

v e r s u s

L E E C O U N T Y

, F L O R I D A

,

B O A R D O F L E E C O U N T Y C O M M I S S I O N E R S

,

T H E L E E C O U N T Y P R O P E R T Y A P P R A I S E R

, S T A T E O F F L O R I D A

, B O A R D O F T R U S T E E S O F T H E

I N T E R N A L I M P R O V E M E N T T R U S T F U N D

,

K E N N E T H M

. W I L K I N S O N

, e t a l

. ,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e M i d d l e D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( M a r c h 5

, 2 0 0 9 )B e f

o r e T J O F L A T

, B I R C H a n d D U B I N A

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M :

J o r g B u s s e

, p r o c e e d i n g p r o s e

, a p p e a l s t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f h i s

t h i r d a m e n d e d c o m p l a i n t i n h i s c i v i l r i g h t s a c t i o n a g a i n s t v a r i o u s s t a t e a n d l o c a l

g o v e r n m e n t a l e n t i t i e s a n d o f f i c i a l s i n F l o r i d a

, p u r s u a n t t o 4 2 U

. S

. C

. § § 1 9 8 3 a n d

1 9 8 5

. T h e d i s t r i c t c o u r t d i s m i s s e d B u s s e ’ s f e d e r a l c l a i m s b e c a u s e h e h a d e i t h e r

f a i l e d t o a d e q u a t e l y p l e a d t h e m o r h a d n o t e s t a b l i s h e d f e d e r a l s u b

j e c t m a t t e r

j u r i s d i c t i o n

. I n t h e a b s e n c e o f a n y v i a b l e f e d e r a l c l a i m s

, t h e c o u r t d e c l i n e d t o

r e t a i n j u r i s d i c t i o n o v e r B u s s e ’ s s t a t e l a w c l a i m s

. B a s e d o n o u r r e v i e w o f t h e

r e c o r d a n d t h e p a r t i e s ’ b r i e f s

, w e A F F I R M t h e d i s m i s s a l

.

I

. B A C K G R O U N D

O n 1 0 D e c e m b e r 1 9 6 9

, t h e B o a r d o f C o m m i s s i o n e r s o f L e e C o u n t y

, F l o r i d a

( “ t h e B o a r d ” ) a d o p t e d a r e s o l u t i o n c l a i m i n g c e r t a i n l a n d s i n t h e C a y o C o s t a

s u b d i v i s i o n a s p u b l i c l a n d s ( “ t h e R e s o l u t i o n ” )

. R 1 0

- 2 8 8 a t 9

. I n t h e R e s o l u t i o n

,

t h e B o a r d i d e n t i f

i e d t h e r e l e v a n t l a n d s b y r e f e r e n c e t o a m a p o f t h e s u b d i v i s i o n

w h i c h s h o w e d t h a t

, a l o n g w i t h a n u m b e r o f d e s i g n a t e d l a n d p a r c e l s i n t h e

s u b d i v i s i o n

, t h e r e w e r e a l s o a n u m b e r o f u n i d e n t i f i e d a r e a s o n t h e e a s t e r n a n d

w e s t e r n e d g e s o f t h e s u b d i v i s i o n

. I d

. T h e B o a r d l a i d c l a i m t o a l l o f t h e s e n o n

d e s i g n a t e d p a r c e l s “ a n d a c c r e t i o n s t h e r e t o f o r t h e u s e a n d b e n e f

i t o f t h e p u b l i c f

o r

2p u b l i c p u r p o s e s

. ” I d

.

B u s s e a s s e r t s t h a t h e c u r r e n t l y o w n s L o t 1 5 A o f t h e C a y o C o s t a s u b d i v i s i o n

a l o n g w i t h a l l a c c r e t i o n s t h e r e t o a n d t h a t t h e R e s o l u t i o n v i o l a t e s h i s p r o p e r t y r i g h t s

u n d e r b o t h f

e d e r a l a n d s t a t e l a w

. I d

. a t 1

. T o v i n d i c a t e h i s r i g h t s

, h e b r o u g h t s u i t

i n t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t f o r t h e M i d d l e D i s t r i c t o f F l o r i d a a g a i n s t a n

a r r a y o f s t a t e a n d l o c a l p a r t i e s

, i n c l u d i n g t h e L e e C o u n t y B o a r d o f C o m m i s s i o n e r s

,

t h e c o u n t y p r o p e r t y a p p r a i s e r

, a n d t h e F l o r i d a D e p a r t m e n t o f E n v i r o n m e n t a l

P r o t e c t i o n

. I d

. I n h i s t h i r d a m e n d e d c o m p l a i n t

, B u s s e m a d e s i x c l a i m s :

1

u n c o n s t i t u t i o n a l d e p r i v a t i o n u n d e r 4 2 U

. S

. C

. § 1 9 8 3 ; u n c o n s t i t u t i o n a l t e m p o r a r y

t a k i n g s ; t r e s p a s s ; c o n s p i r a c y

, f r a u d

, a n d m a l f

e a s a n c e r e g a r d i n g t h e d e s i g n a t i o n o f

c e r t a i n u n p l a t t e d l o t s ; c o n s p i r a c y t o m a t e r i a l l y m i s r e p r e s e n t a n d d e f r a u d ; a n d

o p p r e s s i o n o r s l a n d e r o f t i t l e

. I d

. a t 3

– 8

. H e a s s e r t e d t h a t a n a r r a y o f s t a t u t o r y a n d

c o n s t i t u t i o n a l p r o v i s i o n s s u p p o r t e d t h e e x e r c i s e o f j u r i s d i c t i o n : t w o c i v i l r i g h t s a c t s

— 4 2 U

. S

. C

. § 1 9 8 3 a n d 2 8 U

. S

. C

. § 1 3 4 3 ; A r t i c l e s T h r e e a n d F o u r a n d t h e D u e

P r o c e s s a n d E q u a l P r o t e c t i o n C l a u s e s o f t h e F i f t h a n d F o u r t e e n t h A m e n d m e n t s o f

t h e U n i t e d S t a t e s C o n s t i t u t i o n ; t h e 1 8 9 9 R i v e r s a n d H a r b o r s A p p r o p r i a t i o n A c t ( 3 3

The full list of defe ndants includes: L ee County , Florida ; the Boa rd of L ee County 1

Commi ssioners, in their off icial and pr ivate ca

pacities; Ke nneth M. Wil kinson, the L ee County

proper ty appra iser, in his officia l and private capa city ; the State of F lorida B oard of Trustee s of

the I nterna l I mprovement Tr ust Fund of the State of

Florida , in their offic ial and priva te

capa cities; the Florida

Depa rtment of Environmenta l Protection, the Florida Division of

Recre ation and Parks, a

nd the Cay o Costa State Park staff, in their individual and private

capa cities; and Jack N. Peterson, L ee County Attorney , in his official and pr ivate ca pacity . I d.

3U

. S

. C

. § 4 0 3 ) ; t h e 1 8 6 2 H o m e s t e a d A c t

, t h e f e d e r a l c o m m o n l a w d o c t r i n e o f

a c c r e t i o n a n d e r o s i o n ; t h e F e d e r a l A p p r a i s a l S t a n d a r d s

, U n i f o r m S t a n d a r d s o f

P r o f e s s i o n a l A p p r a i s a l P r a c t i c e

, a n d 1 2 U

. S

. C

. § § 3 3 3 1

– 3 3 5 1 ; a n d t h e F e d e r a l

D e c l a r a t o r y J u d g m e n t A c t ( 2 8 U

. S

. C

. § 2 2 0 1 )

. I d

. a t 2

– 3

.

T h e d e f e n d a n t s s u b s e q u e n t l y f

i l e d s e p a r a t e m o t i o n s t o d i s m i s s B u s s e ’ s t h i r d

a m e n d e d c o m p l a i n t

, p r i m a r i l y b a s e d o n l a c k o f s u b j e c t m a t t e r j u r i s d i c t i o n a n d

f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m

. R 1 0

- 2 8 5

, 2 9 1

, 3 0 3

, 3 0 4

. T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d t h e s e

m o t i o n s a n d d i s m i s s e d B u s s e ’ s t h i r d a m e n d e d c o m p l a i n t

. R 1 1

- 3 3 8

. I n s o d o i n g

,

t h e c o u r t f

i r s t f o u n d t h a t B u s s e h a d m a d e o u t a v a l i d t a k i n g s c l a i m b u t t h a t i t h a d

n o j u r i s d i c t i o n o v e r t h a t c l a i m s i n c e h e h a d f a i l e d t o s h o w t h a t h e h a d p u r s u e d a l l

a v a i l a b l e s t a t e r e m e d i e s b e f o r e b r i n g i n g s u i t

. I d

. a t 7

– 1 0

. T h e c o u r t t h e n

c o n c l u d e d t h a t B u s s e h a d n o t m a d e o u t a v a l i d c l a i m u n d e r a n y o f h i s o t h e r a l l e g e d

f e d e r a l b a s e s

. I d

. a t 1 0

– 1 5

. G i v e n t h a t t h e c o u r t d i d n o t h a v e j u r i s d i c t i o n o v e r a n y

o f B u s s e ’ s f

e d e r a l c l a i m s

, i t c h o s e t o d i s m i s s h i s s t a t e l a w c l a i m s

. I d

. a t 1 5

. B u s s e

n o w a p p e a l s t h e d i s m i s s a l o f a l l o f t h e c l a i m s i n h i s t h i r d a m e n d e d c o m p l a i n t

.

I I

. D I S C U S S I O N

W e r e v i e w d e n o v o a d i s t r i c t c o u r t ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g s u b j e c t

m a t t e r j u r i s d i c t i o n

, i n c l u d i n g t h e d e t e r m i n a t i o n s t h a t a c l a i m i s n o t r i p e o r t h a t t h e

c o u r t l a c k s s u b

j e c t m a t t e r j u r i s d i c t i o n o v e r i t

. S e e L a n f e a r v

. H o m e D e p o t

, I n c

. ,

45 3 6 F

. 3 d 1 2 1 7

, 1 2 2 1 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 ) ; E l e n d v

. B a s h a m

, 4 7 1 F

. 3 d 1 1 9 9

, 1 2 0 4

( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 )

. W e a l s o “ r e v i e w a g r a n t o f a m o t i o n t o d i s m i s s f o r f a i l u r e t o s t a t e

a c l a i m d e n o v o

, a c c e p t i n g t h e a l l e g a t i o n s i n t h e c o m p l a i n t a s t r u e a n d c o n s t r u i n g

t h e m i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e p l a i n t i f

f

. ” G a n d a r a v

. B e n n e t t

, 5 2 8 F

. 3 d

8 2 3

, 8 2 6 ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d )

. T h e d e c i s i o n n o t t o e x e r c i s e

s u p p l e m e n t a l j u r i s d i c t i o n o v e r a s t a t e l a w c l a i m i s r e v i e w e d f o r a b u s e o f d i s c r e t i o n

.

S e e P a r k e r v

. S c r a p M e t a l P r o c e s s o r s

, I n c

. , 4 6 8 F

. 3 d 7 3 3

, 7 3 8 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 )

.

S i n c e B u s s e i s p r o c e e d i n g p r o s e

, w e c o n s t r u e h i s p l e a d i n g s l i b e r a l l y

. S e e M i l l e r

v

. D o n a l d

, 5 4 1 F

. 3 d 1 0 9 1

, 1 1 0 0 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

.

O n a p p e a l

, B u s s e a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g h i s f e d e r a l

c l a i m s

. H e a s s e r t s t h a t h i s T a k i n g s C l a u s e c l a i m w a s r i p e f o r r e v i e w a n d t h a t h e

h a d p r o p e r l y s t a t e d c l a i m s i n v o l v i n g v i o l a t i o n s o f h i s p r o c e d u r a l d u e p r o c e s s

,

e q u a l p r o t e c t i o n

, a n d s u b s t a n t i v e d u e p r o c e s s r i g h t s u n d e r t h e F i f t h a n d F o u r t e e n t h

A m e n d m e n t s

. A d d i t i o n a l l y

, w e r e a d B u s s e ’ s b r i e f l i b e r a l l y t o a r g u e t h a t t h e

2

Busse ’s brief

on appea l does not discuss the other jurisdictional base s cited in his third 2

amende d complaint — Articles Thr ee a nd Four of the United States Constitution; the 1899

Rivers and Ha

rbors Appr opriation Act; the 1862 Home stead Ac t; the fede ral c ommon law

doctrine of

acc retion and e rosion; the Fe dera l Appraisal Standar ds, Uniform Standards of

Professional Appr aisal Prac tice, and 12 U .S.C. §§ 3331–3351; and the F eder al Dec lara tory

J udg ment Act. Ge nera lly arg uments not raised in a br ief on a ppeal a re de emed a

bandoned. See

Horsley v. Fe ldt, 304 F.3d 1125, 1131 n.1 (11th Cir. 2002). F urthermor e, we ag ree with the

district court’s a

naly sis of these provisions and find that none of them could ser ve as a potential

jurisdictional basis for B usse’s cla ims. S ee, e .g ., Arthur v. Ha ley , 248 F.3d 1302, 1303 n.1 ( 11th

Cir. 2001) (per

curia m) (noting that appellate courts ca n and should sua sponte inquire into

subject matter jur isdiction wheneve r it appea rs to be lac king)

.

5d i s t r i c t c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n r e f u s i n g t o e x e r c i s e s u p p l e m e n t a l j u r i s d i c t i o n

o v e r h i s s t a t e l a w c l a i m s

. W e a d d r e s s t h e s e a r g u m e n t s i n t u r n

.

A

. T a k i n g s C l a u s e C l a i m s

B u s s e c o n t e n d s t h a t t h e R e s o l u t i o n c o n s t i t u t e d a n u n c o n s t i t u t i o n a l t a k i n g o f

h i s p r o p e r t y r i g h t s i n L o t 1 5 A

. T h e F i f t h A m e n d m e n t p r o h i b i t s t h e t a k i n g o f

p r i v a t e p r o p e r t y “ f

o r p u b l i c u s e

, w i t h o u t j u s t c o m p e n s a t i o n ”

— a c o n d i t i o n m a d e

a p p l i c a b l e t o t h e S t a t e s b y t h e F o u r t e e n t h A m e n d m e n t

. U

. S

. C o n s t

. a m e n d

. V ;

P a l a z z o l o v

. R h o d e I s l a n d

, 5 3 3 U

. S

. 6 0 6

, 6 1 7

, 1 2 1 S

. C t

. 2 4 4 8

, 2 4 5 7 ( 2 0 0 1 )

( n o t i n g t h a t t h e F o u r t e e n t h A m e n d m e n t m a d e t h e T a k i n g s C l a u s e a p p l i c a b l e t o t h e

S t a t e s )

. A p l a i n t i f

f c a n b r i n g a f

e d e r a l t a k i n g s c l a i m o n l y i f h e c a n s h o w t h a t h e

d i d n o t r e c e i v e j u s t c o m p e n s a t i o n i n r e t u r n f o r t h e t a k i n g o f h i s p r o p e r t y

. S e e E i d e

v

. S a r a s o t a C o u n t y

, 9 0 8 F

. 2 d 7 1 6

, 7 2 0 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 0 )

. A s a r e s u l t

, f o r a t a k i n g s

c l a i m t o b e r i p e

, a p l a i n t i f f m u s t d e m o n s t r a t e t h a t h e u n s u c c e s s f u l l y “ p u r s u e d t h e

a v a i l a b l e s t a t e p r o c e d u r e s t o o b t a i n j u s t c o m p e n s a t i o n ” b e f o r e b r i n g i n g h i s f

e d e r a l

c l a i m

. I d

. a t 7 2 1

.

I n t h i s c a s e

, B u s s e ’ s c l a i m w o u l d n o t b e r i p e b e c a u s e h e h a s n o t s h o w n t h a t

h e a t t e m p t e d t o o b t a i n o r s e c u r e r e l i e f u n d e r e s t a b l i s h e d F l o r i d a p r o c e d u r e s

. S i n c e

a t l e a s t 1 9 9 0

, F l o r i d a c o u r t s h a v e r e c o g n i z e d t h a t a n i n v e r s e

- c o n d e m n a t i o n r e m e d y

i s a v a i l a b l e f

o r a l l e g e d t a k i n g s v i o l a t i o n s

. S e e R e a h a r d v

. L e e C o u n t y

, 3 0 F

. 3 d

61 4 1 2

, 1 4 1 7 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 4 )

. B u s s e c o n t e n d s t h a t h i s c l a i m w o u l d s t i l l b e r i p e

s i n c e t h a t r e m e d y w a s u n a v a i l a b l e i n 1 9 6 9 w h e n t h e B o a r d o f C o m m i s s i o n e r s

e n a c t e d t h e R e s o l u t i o n

. H o w e v e r

, o u r p a s t c i r c u i t p r e c e d e n t d i c t a t e s “ t h a t a

F l o r i d a p r o p e r t y o w n e r m u s t p u r s u e a r e v e r s e c o n d e m n a t i o n r e m e d y i n s t a t e c o u r t

b e f o r e h i s f e d e r a l t a k i n g s c l a i m w i l l b e r i p e

, e v e n w h e r e t h a t r e m e d y w a s

r e c o g n i z e d a f

t e r t h e a l l e g e d t a k i n g o c c u r r e d

. ” I d

. A c c o r d i n g l y

, r e g a r d l e s s o f

w h e t h e r B u s s e h a s a v a l i d p r o p e r t y i n t e r e s t i n L o t 1 5 A

, b e c a u s e h e h a s n o t a l l e g e d

t h a t h e s o u g h t a n d w a s d e n i e d c o m p e n s a t i o n t h r o u g h a v a i l a b l e s t a t e p r o c e d u r e s

, h i s

T a k i n g s C l a u s e c l a i m w o u l d n o t b e r i p e f o r r e v i e w

. W e t h u s c o n c l u d e t h a t t h e

d i s t r i c t c o u r t d i d n o t e r r i n f i n d i n g t h a t i t l a c k e d s u b j e c t m a t t e r j u r i s d i c t i o n o v e r

B u s s e ’ s T a k i n g s C l a u s e c l a i m

.

B

. P r o c e d u r a l D u e P r o c e s s C l a i m s

B u s s e a s s e r t s t h a t h i s p r o c e d u r a l d u e p r o c e s s r i g h t s w e r e v i o l a t e d s i n c e L e e

C o u n t y h a d n o a u t h o r i t y t o t a k e h i s l a n d n o r j u r i s d i c t i o n o v e r i t a n d b e c a u s e t h e

R e s o l u t i o n w a s i m p r o p e r l y e x e c u t e d

. T h e F o u r t e e n t h A m e n d m e n t p r o v i d e s t h a t n o

s t a t e s h a l l “ d e p r i v e a n y p e r s o n o f l i f e

, l i b e r t y

, o r p r o p e r t y

, w i t h o u t d u e p r o c e s s o f

l a w

. ” U

. S

. C o n s t

. a m e n d

. X I V

, § 1

. A p l a i n t i f f c o u l d m a k e a p r o c e d u r a l d u e

p r o c e s s c l a i m b y c h a l l e n g i n g t h e p r o c e d u r e s b y w h i c h a r e g u l a t i o n w a s a d o p t e d

,

i n c l u d i n g t h e f

a i l u r e t o p r o v i d e p r e

- d e p r i v a t i o n n o t i c e a n d h e a r i n g

. S e e V i l l a s o f

7L a k e J a c k s o n

, L t d

. v

. L e o n C o u n t y

, 1 2 1 F

. 3 d 6 1 0

, 6 1 5 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 7 ) ; Z i p p e r e r

v

. C i t y o f F o r t M y e r s

, 4 1 F

. 3 d 6 1 9

, 6 2 3 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 5 )

. F o r s u c h a c l a i m t o b e

v a l i d

, h o w e v e r

, t h e p l a i n t i f f w o u l d h a v e t o a l l e g e t h a t s t a t e l a w f a i l e d t o p r o v i d e

h i m w i t h a n a d e q u a t e p o s t

- d e p r i v a t i o n r e m e d y

. S e e T i n n e y v

. S h o r e s

, 7 7 F

. 3 d 3 7 8

,

3 8 2 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 6 ) ( p e r c u r i a m )

.

B a s e d o n t h e s e s t a n d a r d s

, w e f i n d t h a t B u s s e h a s f

a i l e d t o s t a t e a v a l i d

p r o c e d u r a l d u e p r o c e s s c l a i m

. F l o r i d a p r o v i d e s h i m a n a d e q u a t e p o s t

- d e p r i v a t i o n

r e m e d y

, i n v e r s e c o n d e m n a t i o n

, a n d h e m a k e s n o a r g u m e n t t h a t t h i s p r o c e d u r e i s

i n a d e q u a t e

. E v e n i f i t w a s i n a d e q u a t e

, t h o u g h

, B u s s e s t i l l w o u l d n o t h a v e a v a l i d

p r o c e d u r a l d u e p r o c e s s c l a i m

. T h e R e s o l u t i o n c o n s t i t u t e d a l e g i s l a t i v e a c t s i n c e i t

w a s a g e n e r a l p r o v i s i o n t h a t a f f e c t e d a l a r g e n u m b e r o f p e r s o n s a n d a r e a

, 2 0 0 a c r e s

i n a l l

, r a t h e r t h a n b e i n g s p e c i f i c a l l y t a r g e t e d a t B u s s e o r h i s i m m e d i a t e n e i g h b o r s

.

S e e 7 5 A c r e s

, L L C v

. M i a m i

- D a d e C o u n t y

, F l a

. , 3 3 8 F

. 3 d 1 2 8 8

, 1 2 9 4 ( 1 1 t h C i r

.

2 0 0 3 )

. S i n c e a l l e g e d p r o b l e m s w i t h t h e a d o p t i o n o f s u c h a c t s c a n n o t s e r v e a s t h e

b a s i s f o r a p r o c e d u r a l d u e p r o c e s s c l a i m

, B u s s e c o u l d n o t c i t e t h e m a s t h e b a s i s f o r

h i s c l a i m

. S e e i d

. ( n o t i n g t h a t “ i f g o v e r n m e n t a c t i o n i s v i e w e d a s l e g i s l a t i v e i n

n a t u r e

, p r o p e r t y o w n e r s g e n e r a l l y a r e n o t e n t i t l e d t o p r o c e d u r a l d u e p r o c e s s ” )

.

A c c o r d i n g l y

, w e f

i n d t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t e r r i n d i s m i s s i n g B u s s e ’ s

p r o c e d u r a l d u e p r o c e s s c l a i m s

.

8C

. E q u a l P r o t e c t i o n C l a i m s

B u s s e a l s o a r g u e s t h a t h i s e q u a l p r o t e c t i o n r i g h t s w e r e v i o l a t e d b e c a u s e t h e

B o a r d

, i n a d o p t i n g t h e R e s o l u t i o n

, t r e a t e d d i f f e r e n t l y p r i v a t e l y

- o w n e d p r o p e r t y a n d

s t a t e

- o w n e d p r o p e r t y

. T h e F o u r t e e n t h A m e n d m e n t f o r b i d s s t a t e s f

r o m “ d e n y [ i n g ] 3

t o a n y p e r s o n w i t h i n i t s j u r i s d i c t i o n t h e e q u a l p r o t e c t i o n o f t h e l a w s

. ” U

. S

. C o n s t

.

a m e n d

. X I V

, § 1

. “ [ T ] o p r o p e r l y p l e a d a n e q u a l p r o t e c t i o n c l a i m

, a p l a i n t i f f n e e d

o n l y a l l e g e t h a t t h r o u g h s t a t e a c t i o n

, s i m i l a r l y s i t u a t e d p e r s o n s h a v e b e e n t r e a t e d

d i s p a r a t e l y

. ” T h i g p e n v

. B i b b C o u n t y

, 2 2 3 F

. 3 d 1 2 3 1

, 1 2 3 7 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 0 )

a b r o g a t e d o n o t h e r g r o u n d s b y N a t i o n a l R

. R

. P a s s e n g e r C o r p

. v

. M o r g a n

, 5 3 6 U

. S

.

1 0 1

, 1 2 2 S

. C t

. 2 0 6 1 ( 2 0 0 2 )

.

U n d e r F l o r i d a l a w

, c o u n t i e s c a n e x e r c i s e e m i n e n t d o m a i n o v e r a n y l a n d t h a t

i s n o t o w n e d b y t h e s t a t e o r f e d e r a l g o v e r n m e n t

. S e e F l a

. S t a t

. § 1 2 7

. 0 1 ( 1 ) ( a )

( 2 0 0 6 )

. S i n c e a s t a t e l a n d o w n e r w o u l d n o t b e s u b j e c t t o t h e e m i n e n t d o m a i n p o w e r

b u t B u s s e

, a s a p r i v a t e l a n d o w n e r

, w o u l d b e

, B u s s e c o u l d n o t b e s i m i l a r l y s i t u a t e d

t o a s t a t e l a n d o w n e r

. B u s s e t h e r e f o r e c a n n o t r e l y o n h i s d i s p a r a t e e m i n e n t d o m a i n

t r e a t m e n t v i s

- a

- v i s s t a t e l a n d o w n e r s a s t h e b a s i s f o r a n e q u a l p r o t e c t i o n c l a i m

.

I n his brief on a

ppeal, B usse ar g ues that he e x perie nced dif fer ent trea tment than other 3

landowner s in L ee County . Howeve r, we need not a ddress this arg ument since he did not

mention this i n his third amended c omplaint and we f ind that none of the e x ceptions that would

allow us to consider a

n issue not raised be fore the district court would a pply here . See Na

rey v.

Dea n, 32 F.3d 1521, 1526- 27 (11th Cir. 1994) (discussing the exceptions to this gene ral rule ).

9S i n c e B u s s e m a d e n o o t h e r a l l e g a t i o n s o f d i s p a r i t y i n h i s t h i r d a m e n d e d c o m p l a i n t

,

w e f i n d t h a t h e h a s f

a i l e d t o p l e a d a v a l i d e q u a l p r o t e c t i o n c l a i m a n d t h a t t h e

d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y d i s m i s s e d t h i s c l a i m

.

D

. S u b s t a n t i v e D u e P r o c e s s C l a i m

B u s s e a l s o a p p e a r s t o a l l e g e t h a t t h e R e s o l u t i o n d e n i e d h i m h i s s u b s t a n t i v e

d u e p r o c e s s p r o p e r t y r i g h t s

. S u b s t a n t i v e d u e p r o c e s s p r o t e c t s o n l y t h o s e r i g h t s t h a t

a r e “ f u n d a m e n t a l

, ” a d e s c r i p t i o n t h a t a p p l i e s o n l y t o t h o s e r i g h t s c r e a t e d b y t h e

U n i t e d S t a t e s C o n s t i t u t i o n

. S e e G r e e n b r i a r V i l l a g e

, L

. L

. C

. v

. M o u n t a i n B r o o k

,

C i t y

, 3 4 5 F

. 3 d 1 2 5 8

, 1 2 6 2 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 3 ) ( p e r c u r i a m )

. P r o p e r t y r i g h t s w o u l d

n o t b e f u n d a m e n t a l r i g h t s s i n c e t h e y a r e b a s e d o n s t a t e l a w

. S e e i d

. B u s s e t h u s

c o u l d n o t b r i n g a v i a b l e s u b s t a n t i v e d u e p r o c e s s c l a i m b a s e d o n t h e a l l e g e d d e n i a l

o f a s t a t e

- d e f

i n e d p r o p e r t y r i g h t

. S e e i d

. A c c o r d i n g l y

, w e f i n d t h a t t h e d i s t r i c t

c o u r t p r o p e r l y d i s m i s s e d h i s s u b s t a n t i v e d u e p r o c e s s c l a i m s

. 4

E

. S u p p l e m e n t a l J u r i s d i c t i o n

B u s s e a l s o c o n t e n d s t h a t t h e c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n n o t h e a r i n g h i s

p e n d e n t s t a t e l a w c l a i m s

. “ T h e d e c i s i o n t o e x e r c i s e s u p p l e m e n t a l j u r i s d i c t i o n o v e r

The district cour

t, in addressingBusse ’s substantive due pr ocess c laim, mentions that 4

asser tions of irrational and a

rbitrar y g overnme nt action could not serve as the ba sis for such a

claim. Even unde r a liber al re ading of B usse’s complaint, thoug h, we do not think he made such

alleg ations. I n the third amende d complaint, he discusses taking s violations and proce dural

problems with the ena ctment of the Resolution but never questions the rationale for its passag e.

Acc ording ly , we ne ed not addr ess whethe r he ha s a valid substantive due pr ocess c laim based on

arbitra ry and ca pricious g overnme nt action.

10p e n d e n t s t a t e c l a i m s r e s t s w i t h i n t h e d i s c r e t i o n o f t h e d i s t r i c t c o u r t

. ” R a n e y v

.

A l l s t a t e I n s

. C o

. , 3 7 0 F

. 3 d 1 0 8 6

, 1 0 8 8

– 8 9 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 4 ) ( p e r c u r i a m )

. S i n c e t h e

d i s t r i c t c o u r t “ h a d d i s m i s s e d a l l c l a i m s o v e r w h i c h i t h a s o r i g i n a l j u r i s d i c t i o n

, ” i t

t h e r e f o r e h a d t h e d i s c r e t i o n n o t t o e x e r c i s e s u p p l e m e n t a l j u r i s d i c t i o n o v e r B u s s e ’ s

s t a t e l a w c l a i m s

. 2 8 U

. S

. C

. § 1 3 6 7 ( c ) ( 3 )

. F u r t h e r m o r e

, w e e x p r e s s l y e n c o u r a g e

d i s t r i c t c o u r t s t o t a k e s u c h a c t i o n w h e n a l l f e d e r a l c l a i m s h a v e b e e n d i s m i s s e d p r e

t r i a l

. S e e R a n e y

, 3 7 0 F

. 3 d a t 1 0 8 9

. A c c o r d i n g l y

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a b u s e

i t s d i s c r e t i o n w h e n i t c h o s e n o t t o r e t a i n s u p p l e m e n t a l j u r i s d i c t i o n o v e r B u s s e ’ s

s t a t e l a w c l a i m s

.

I I I

. C O N C L U S I O N

B u s s e c o n t e n d s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t i n c o r r e c t l y d i s m i s s e d h i s f e d e r a l c l a i m s

r e g a r d i n g a l l e g e d t a k i n g s a n d d e p r i v a t i o n s o f p r o p e r t y r i g h t s

. S i n c e B u s s e ’ s

t a k i n g s c l a i m w a s n o t r i p e b e c a u s e h e h a d n o t p u r s u e d a v a i l a b l e s t a t e r e m e d i e s a n d

h e f a i l e d t o a d e q u a t e l y p l e a d h i s o t h e r f e d e r a l c l a i m s

, t h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y

d i s m i s s e d a l l o f t h e s e c l a i m s

. A s a r e s u l t

, d e s p i t e B u s s e ’ s o b j e c t i o n s t o t h e

c o n t r a r y

, t h e d i s t r i c t c o u r t a l s o d i d n o t c o m m i t a n a b u s e o f d i s c r e t i o n i n n o t

e x e r c i s i n g j u r i s d i c t i o n o v e r h i s s t a t e l a w c l a i m s

. A c c o r d i n g l y

, w e A F F I R M t h e

d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f B u s s e ’ s t h i r d a m e n d e d c o m p l a i n t

.

A F F I R M E D

.

11