F O U R T H D I V I S I O N

D I L L A R D

, C

. J

. , D O Y L E

, P

. J

. , a n d M E R C I E R

, J

.

N O T I C E: M o t i o n s fo r r e c o n s i d e r a ti o n m u s t b e

p h y s i c a l l y r e c e i v e d i n o u r c l e r k ’ s o ffi c e w i th i n t e n d a y s

o f th e d a te o f d e c i s i o n to b e d e e m e d ti m e l y fi l e d

.

h ttp : / / w w w

. g a a p p e a l s

. u s / r u l e s

F e b r u a r y 5

, 2 0 1 9



# I n t he C our

t of A ppe a l s of G e or g i a

A 1 8 A 1 6 0 0

. B O L T O

N e t a l

. v

. G O L D E

N B U S I N E S S

, I

N C

.

M E R C I E R

, J u d g e

.

O n O c t o b e r 2 3

, 2 0 1 5

, S h a n e k u M c C u r t y w a s m u r d e r e d i n a c o n v e n i e n c e s t o r e

p a r k i n g l o t

. H e r m o t

h e r

, S h i r l e y B o l

t o n

, s u e d t

h e c o n v e n i e n c e s t o r e o w

n e r / o p e r a t o r

,

R i k a z F o o d

, I n c

. ( “ R

i k a z ” )

, a n d i t s l a n d l o r d

, G o l d e n B u s i n e s s

, I n c

. ( “ G o l

d e n ” )

, f o r

w r o n g f u l d e a t h a n d o t h e r d a m a g e s

. 1 G o l d e n s u b s e q u e n t l y m o v e d f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, w h i c h t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d

. B o l t o n a p p e a l s

, a n d f

o r r e a s o n s t

h a t f o l l o w

,

w e a f f i r m

. 2

1 M c C u r t y ’ s f a t h e r

, D e n n i s M c C u

r t y

, w a s o r i

g i n a l l y a n a m e d p l a i n t i f f i n t h e

l a w s u i t

, b u t h e w a s d r o p p e d a s a p a

r t y i n 2 0 1 7 f o l l o w i n g h i s d e a t h

.

2 B o l t o n ’ s c l a i m s a g a i n s t R i k a z a r e n o t a t i s s u e i n t h i s a p p e a l

.S u

m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e w h e n “ t h e p l e a d i n g s

, d e p o s i t i o n s

, a n s w e r s

t o i n t e r r o g a t o r i e s

, a n d a d m i s s i o n s o n f i l e

, t o g e t h e r w i t h t h e a f f i d a v i t s

, i f a n y

, s h o w t h a t

t h e r e i s n o g

e n u i n e i s s u e a s t o a

n y m a t e r i a l f a c t a n d t h a t t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o

a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” O C G A § 9

- 1 1

- 5 6 ( c )

. W e r e v i

e w t h e g r a n t o f s u m m a r y

j u d g m e n t d e n o v o

, c o n s t r u i n g t

h e e v i d e n c e a n d a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s i n f a v o r o f

t h e n o n

- m o v i

n g p a r t y

. S e e F

a i r v

. C V U

n d e r g r o u n d

, 3 4 0 G a

. A

p p

. 7 9 0 ( 7 9 8 S E 2 d

3 5 8 ) ( 2 0 1 7 )

.

S o v i e w e d

, t h e r e c o r d s h o w s t

h a t G o l d e n h a s o w

n e d a n d o p e r a t e d n u m e r o u s

c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s

, i n c l u d i n g g a s s t a t i o n c o n v e n i e n c e s t o r e s

, f

o r o v e r t w o

d e c a d e s

. I n 2 0 0 0

, G o l

d e n p u r c h a s e d r e a l e s t a

t e i n S t o n e M o u

n t a i n t h a t h o u s e d s e v e r a l

b u s i n e s s e s

. S o o n a f

t e r t h e p u

r c h a s e

, G o l

d e n a d d e d a c o n

v e n i e n c e s t o r e t o t

h e

p r o p e r t y

. G o l

d e n b u i l t t h e s t o r e

, t

h e n o p e r a t e d i t f o r e i g h t o r n i n e m o n t h s b e f o r e

l e a s i n g t h e p r e m i s e s t o a n o t

h e r o p e r a t o r

, w h o r a n t h e s t o r e u n t i l R i k a z t o o k o v e r t

h e

l e a s e a n d s t o r e o p e r a

t i o n s i n 2 0 1 3

.

W i t h o u t d i s p u t e

, R i k a z w a s t h e o w n e r / o p e r a t o r o f t h e c o n v e n i e n c e s t o r e w

h e n

M c C u r t y e n t e r e d t o b u

y s n a c k i t e m s j u s t a f

t e r 1 : 0 0 a

. m

. o n O c t o b e r 2 3

, 2 0 1 5

.

M c C u r t y c o m p l e t e d h e r p u

r c h a s e a n d r e t u r n e d t o h e r c a

r

, w h i c h w a s p a r k e d i n f r o n t

o f t h e s t o r e

. B e f

o r e g e t t i n g i n t o h e r v e h i

c l e

, h o w e v e r

, s h e w a s c o n f r o n t e d b y a n

2u

n i d e n t i f i e d a s s a i l a n t

, w h o s h o t a n d k i l l e d h e r

. A c t i n g i n d i v i d u a l l y a n d a s a d m i n i s t r a t o r

o f M c C u r t y ’ s e s t a t e

, B o l t o n s u e d R

i k a z a n d G o l d e n

, a l l e g i n g t h a t t h e y f a i l e d t o

e x e r c i s e o r d i

n a r y c a r e t o k e e p t

h e p r e m i s e s s a f

e a n d a l l o w e d a d a

n g e r o u s c o n d i

t i o n

t o e x i s t o n t h e p r o p e r t y

, c r e a t i n g a n u i s a n c e

. G o l d e n m o v e d f

o r s u m m a r y j u d g

m e n t

,

a r g u i n g t h a t i t w a s n o t r e s p o n s i b l

e f o r M c C u r t y ’ s d e a t h o r a n y d a m a g e s s u f f e r e d b y

B o l t o n

. T h e t r i a l c o u r t a g r e e d

. W e f

i n d n o e r r o r

.

1

. A l t h o u g h a l a n d o w n e r m u s t “ e x e r c i s e o r d i n a r y c a r e i n k e e p i n g t h e p r e m i s e s

a n d a p p r o a c h e s s a f

e ” f o r i t s i n v i t e e s

, i t i s n o t r e q

u i r e d t o i n s u r e a n i n v i t e e ’ s s a f e t y

.

F a i r

, s u p r a a t 7 9 2 ( 1 ) ( c i

t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. R a t h e r

, i t h a s a d u t y t o

e x e r c i s e o r d i n a r y c a r e t o p r o t e c t i

t s i n v i t e e s “ f r o m u n r e a s o n a b l e r i s k s o f w

h i c h i t h a s

s u p e r i o r k n o w l e d g e

. ” I d

. A n i n t e r v e n i n g c r i m i n a l a c t b y a t

h i r d p a r t y g e n e r a l

l y

“ i n s u l a t e s [ t h e l a n d o w n e r ] f r o m l i a b i l i t y u n l e s s s u c h c r i

m i n a l a c t w a s r e a s o n a

b l y

f o r e s e e a b l e

. ” I d

. T h

u s

, a l a n d o w n e r o n l y “ h a s a d

u t y t o e x e r c i s e o r d i

n a r y c a r e t o

g u a r d a g a i n s t i n j u r y f r o m d a n g e r o u s c h a r a c t e r s ” w

h e n i t “ h a s r e a s o n t o a

n t i c i p a t e a

c r i m i n a l a c t

. ” I d

. ( c i

t a t i o n s a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. S e e a l s o S

u n T r u s t B a n k s v

.

K i l l e b r e w

, 2 6 6 G a

. 1 0 9 ( 4 6 4 S E 2 d 2 0 7 ) ( 1 9 9 5 ) ( l a n d o w n e r i s n o t “ l i a b l

e f o r t h e

c r i m i n a l a c t o f a t h i r d p a r t y u n l e s s i t h a s r e a s o n a

b l e g r o u n d s f o r e x p e c t i n g t h a t s u c h

a c r i m i n a l a c t w o u l

d o c c u r ” )

.

3A

c c o r d i n g t o B o l t o n

, G o l d e n s h o u l d h a v e f o r e s e e n

– a

n d t a k e n s t e p s t o p r e v e n

t

– t h e d e a d l y a s s a u l t i n t h i s c a s e b e c a

u s e p e o p l e o f t e n l o i t e r e d o u t s i

d e o f R i k a z ’ s

c o n v e n i e n c e s t o r e

, o t

h e r v i o l e n t c r i m e s h a d o c c u

r r e d a t t h e s t o r e

, a

n d t h e s t o r e w a s

l o c a t e d i n a h i g h

- c r i m e a r e a

. I t i s t r u e t h a t t h e f o r e s e e a b i l i t y o f a c r i m i n a l a c t “ m a

y b e

e s t a b l i s h e d b y e v i

d e n c e o f o n e o r m o r e p r i

o r s i m i l a r c r i m e s

. ” P i g g l y W i g g l y S o u t h e r n

v

. S n o w d e n

, 2 1 9 G a

. A

p p

. 1 4 8 ( 1 ) ( a ) ( 4 6 4 S E 2 d 2 2 0 ) ( 1 9 9 5 )

. T h e k e y q u e s t i o n

,

h o w e v e r

, i s t

h e l a n d o w n e r ’ s s u p e r i o r k n o w l

e d g e o f t h e c r i m i n a l a c t i v i t y

. S e e F a i r

,

s u p r a ( “ B u t e v e n i f a n i n t e r v e n i n g c r i m i n a l a c t m a

y h a v e b e e n r e a s o n a

b l y f o r e s e e a b l e

,

t h e t r u e g r o u n d o f l i a b i l i t y i s t h e s u p e r i o r k n o w l e d g e o f t h e p r o p r i e t o r o f t h e e x i s t e n c e

o f a c o n d i t i o n t h a t m a y s u b j e c t t h e i n v i t e e t o a n u n r e a s o n a b l e r i s k o f h a

r m

. ” ) ; M e d i c a l

C t r

. H o s p

. A u t h

. v

. C a v e n d e r

, 3 3 1 G a

. A

p p

. 4 6 9

, 4 7 4 ( 1 ) ( 7 7 1 S E 2 d 1 5 3 ) ( 2 0 1 5 )

( “ [ I ] t i s t h e P l a i n t i f f s ’ b u r d e n t o e s t a

b l i s h t h a t t h e p r o p e r t y o w

n e r h a d k n o w l e d g e o f

t h e p r e v i o u s s u b s t a n t i a l l y s i m i l a r c r i m e s o n o r n e a

r t h e p r e m i s e s u p o n w

h i c h t h e

p l a i n t i f f s r e l y t o e s t a b l i s h f o r e s e e a b i l i t y

. ” )

.

K a r i m A l y

, G o l d e n ’ s s o l e o w n e r

, t e s t i f i e d t h a t h e t h o u g h t R i k a z ’ s s t o r e w a s

l o c a t e d i n a s a f e a r e a b a s e d o n h i s e x

a m i n a t i o n o f t h e p r o p e r

t y a n d s u r r o u n d i n g

n e i g h b o r h o o d

, a

n d h e d i d n o t k n o w a b o u t a n y p r i o r c r i m e s i n o r a r o u n d t h e s t o r e

.

A l t h o u g h G o l d e n e q u i p p e d t h e c o n v e n i e n c e s t o r e w i

t h b u l l e t p r o o f g l a s s a n d s e c u r i t y

4c a

m e r a s i n 2 0 0 0

, A l y a s s e r t e d t h a t h e i n c o r p o r a t e s t h e s e s a f e t y m e a s u r e s i n a l l s t o r e s

t h a t G o l d e n b u i l d s o r o p e r a

t e s

, r e g a r d l e s s o f s t o r e l

o c a t i o n a n d p a r t l y f o r i n s u r a n c e

p u r p o s e s

. A l y c o n c e d e d t

h a t h e v i s i t e d t h e p r o p e r

t y p e r i o d i c a l l y t o “ s e e [ t

h a t ]

e v e r y t h i n g

. . . [ w a s ] t

h e w a y [ i t w a s ] s u p p o s e d t o b e

. ” B u

t B o l t o n h a s p o i

n t e d t o n o

e v i d e n c e t h a t A l y w i t n e s s e d c r i m i n a l a c t i v i t y o r m i s c o n d

u c t d u r i n g t h e s e v i s i t s

, t h a t h i s

t e n a n t s i n f o r m e d h i m a b o u t c r i m e s o r o t h e r p r o b l e m s

, o r t h a t A l y r e c e i v e d a n y r e q u e s t

f o r i n c r e a s e d o r d i

f f e r e n t s e c u r i t y

.

D e s p i t e A l y ’ s t e s t i m o n y

, B o l t o n a r g u e s t h a t o n g o i n g a n d r a m p a n t c r i m e i n t h e

a r e a s h o u l d h a v e p u t A l y ( a n d t h u s G o l d e n ) o n n o t i

c e t h a t a d a n g e r o u s c o n d i

t i o n

e x i s t e d o n t h e p r o p e r t y

. I n s u p p o r t

, s h e c i t e s t o p o l i c e r e p o r t s a n d o t h e r e v i d e n c e

d e t a i l i n g t h e c r i m i n a l a c t i v i t y

. B o l t o n

, h o w e v e r

, c a

n n o t “ r e s t u

p o n t h e p o l i c e r e p o r t s

a s a m e a n s t o e s t a b l i s h [ G o l

d e n ’ s ] k n o w l e d g e o f t h e a c t i v i t i e s c o n t a i n e d i n t h o s e

r e p o r t s

. ” C a v e n d e r

, s u p r a a t 4 7 7 ( 1 ) ( b )

. S e e a l s o K i l l e b r e w

, s u p r a ( “ T h e r e i s n o

a u t h o r i t y i n t h i s S t a t e i m p o s i n g a d u t y u p o n a p r o p e r

t y o w n e r t o i n v e s t i g a t e p o l i c e f i l e s

t o d e t e r m i n e w h e t h e r c r i m i n a l a c t i v i t i e s h a v e o c c u r r e d o n i t s p r e m i s e s [

. ] ” )

. A

n d s h e

h a s n o t d e m o n s t

r a t e d t h a t G o l d e n k n e w a b o u t o r w a s a l

e r t e d t o t h e p o s s i b i l i t y o f p r i o r

5c r i m e s i

n R i k a z ’ s c o n v e n i e n c e s t o r e

, t

h e s t o r e p a

r k i n g l o t

, o r t h e s u r r o u n d i n g a r e a

. 3

U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s

, t h e e x i s t e n c e o f c r i

m e i n t h e a r e a

– b y i

t s e l f

– d o e s n o t

r a i s e a g e n u i n e q u e s t i o n o f m a t e r i

a l f a c t a s t o G o l

d e n ’ s k n o w l e d g e

. S e e B a k

e r v

.

S i m o n P r o p e r t y G r o u p

, 2 7 3 G a

. A

p p

. 4 0 6

, 4 0 7 ( 1 ) ( 6 1 4 S E 2 d 7 9 3 ) ( 2 0 0 5 ) ( b e c a u s e

p l a i n t i f f f a i l e d t o s h o w t

h a t d e f e n d a n t s w e r e a w a r e o f c r i m e r e p o r t s m a d e t o p o l

i c e

,

r e p o r t s c o u l

d n o t b e u s e d t o d e m o n s t r a t e f o r e s e e a b i l i t y o f t h e a t t a c k ) ; c o m p a r e

D o u b l e V i e w V e n t u r e s v

. P o l i t e

, 3 2 6 G a

. A

p p

. 5 5 5

, 5 6 1 ( 1 ) ( a ) ( 7 5 7 S E 2 d 1 7 2 ) ( 2 0 1 4 )

( e v i d e n c e o f p r i

o r v i o l e n t c r i m i n a l a c t i v i t y o n c o n v e n i e n c e s t o r e p r o p e r

t y

, i n c l u d i n g

i n s i d e c o n v e n i e n c e s t o r e

, r a i s e d f

a c t u a l q u e s t i o n a s t o w

h e t h e r c o n v e n i e n c e s t

o r e

o w n e r / o p e r a

t o r k n e w o r s h o u l

d h a v e k n o w n a b o u t h a z a r d o u s c o n d i

t i o n o n i t s

p r e m i s e s )

, o v e r

r u l e d i n p a r t o n o t h e r g r o u n d s b y M a r t i n v

. S i x F l a g s O v e r G a

. I I

, 3 0 1

G a

. 3 2 3

, 3 4 1 ( I I I ) n

. 1 2 ( 8 0 1 S E 2 d 2 4 ) ( 2 0 1 7 )

.

A b s e n t e v i d e n c e t h a t G o l d e n h a d r e a s o n t o k

n o w a b o u t p r i o r

, s i m i l a r c r i m i n a l

a c t i v i t y i n t h e a r e a

, B o l t o n c a n n o t e s t a b l i s h t h a t t h e a t t a c k o n M c C u

r t y w a s f o r e s e e a b l e

3 O n a p p e a l

, B o l t o n s u g g e s t s t h a t G o l d e n h a d a d

u t y t o i n v e s t i g a t e m i s c o n d

u c t

a n d o t h e r p r o b l e m s i n t h e p a r k i n g a r e a

, w h i c h w o u l d h a v e r e v e a l e d a n o n g o i n g c r i m e

i s s u e

. A g a i n

, h o w e v e r

, s h e h a s p o i

n t e d t o n o e v i d e n c e t h a

t G o l d e n k n e w o r h a d

g r o u n d s t o k n o w a b o u t p r o b l e m s i n t h e p a r k i n g l o t t h a t m i g h t h a v e p r o m p t e d f u r t h e r

i n v e s t i g a t i o n

.

6t o G o l

d e n

. S e e C a v e n d

e r

, s u p r a ( p r e m i s e s l

i a b i l i t y c l a i m f a i l e d w i t h o u t p r o o f t h a t

d e f e n d a n t s k n e w a b o u t p r i o r c r i m i n a l a c t i v i t y o n o r a r o u n d i t s p r e m i s e s )

. T h e t r i a l

c o u r t p r o p e r l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o G o l d e n o n B o l

t o n ’ s p r e m i s e s l

i a b i l i t y

c l a i m s

. S e e i d

.

2

. G o l d e n w a s a l s o e n

t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t o n B o l t o n ’ s n u i s a

n c e c l a i m

,

w h i c h

, l i k e t h e p r e m i s e s l

i a b i l i t y c l a i m s

, s t e m m e d f r o m a p u r p o r t e d f a i l u r e t o k e e p t

h e

p r e m i s e s s a f

e

. A s n o t e d b y t h e t r i

a l c o u r t

, “ t h e r e c a n b e n o l i a b i l i t y f o r n u i s a n c e

w i t h o u t e v i d e n c e t h a t t h e d e f e n d a n t h a d n o t i c e o r k n o w l e d g e o f t h e a l l e g e d d e f

e c t

. ”

S e e T h o m p s o n v

. C i t y o f A t l a n t a

, 2 7 4 G a

. A

p p

. 1

, 4 ( 2 ) ( 6 1 6 S E 2 d 2 1 9 ) ( 2 0 0 5 )

( “ K n o w l e d g e o r n o t i c e o f t h e a l l e g e d d e f

e c t i v e c o n d i t i o n i s a n e l e m e n t o f [ t h e

n u i s a n c e ] c l a i m [

. ] ” )

. B o l

t o n ’ s f a i l u r e t o r a i s e a g

e n u i n e i s s u e o f f

a c t a s t o G o l

d e n ’ s

k n o w l e d g e

, t h e r e f o r e

, w a s f a t a l t o t h i s c l a i m

, a s w e l l

. S e e T h o m p s o n

, s u p r a

.

3

. F i n a l l y

, B o l t o n a r g u e s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t

t o G o l d e n o n h e r c l

a i m s f o r p u n i t i v e d a m a g e s a n d a t t o r n e y f e e s

. B u t b e c a u s e t h e t r i a l

c o u r t c o r r e c t l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o G o l d e n o n B o l

t o n ’ s u n d e r l y i n g c l a i m s

a g a i n s t G o l d e n

, “ t

h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n [ h e r ] p u

n i t i v e d a m a g e s a n d

a t t o r n e y f e e s c l a i m s w a s a l s o p r o p e r

. ” A l

b e e v

. K r a s n o f f

, 2 5 5 G a

. A

p p

. 7 3 8

, 7 4 4 ( 7 )

( 5 6 6 S E 2 d 4 5 5 ) ( 2 0 0 2 )

.

7J

u d g m e n t a f f i r m e d

. D i l l a r d

, C

. J

. , a n d D o y l e

, P

. J

. , c o n c u r

.

8