### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

May 21, 2 01 4 S es si on

TOW N OF CROSSVI LLE HOUSI NG AUTHO RIT Y v. J OHN A. MURPHY,

E T A L



### .

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r F e n t r e s s C o u n t y

N o

. 1 0 5 8 A n d r e w R

. T i l l m a n , J u d g e

N o

. M 2 0 1 3

- 0 2 5 7 6

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u l y 2 5

, 2 0 1 4

T h e b u y e r s o f a n a p a r t m e n t c o m p l e x b r o u g h t t h i s a c t i o n a g a i n s t t h e s e l l e r s f o r b r e a c h o f

c o n t r a c t a n d i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n a f t e r d i s c o v e r i n g t h a t s e v e r a l r e p r e s e n t a t i o n s m a d e

b y t h e s e l l e r s i n t h e t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s w e r e f a l s e

. T h e b u y e r s c h a l l e n g e t h e p r o p r i e t y

o f t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t s

. A f

t e r r e v i e w

, w e c o n c l u d e

t h a t t h e d e f

e n d a n t s a r e e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e p l a i n t i f f ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t

c l a i m s

, a n d t h a t P a u l M u r p h y a n d J o h n M u r p h y a r e e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e

p l a i n t i f f ’ s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m s

. A s t o t h e r e m a i n d e r o f t h e d e f e n d a n t s

, w e

c o n c l u d e t h a t s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e p l a i n t i f f ’ s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m s w a s

i m p r o p e r b e c a u s e t h e y d i d n o t m e e t t h e i r i n i t i a l b u r d e n o f p r o d u c t i o n o n s u m m a r y j u d g m e n t

.

W e a f f i r m i n p a r t a n d r e v e r s e i n p a r t t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t a n d r e m a n d f o r f u r t h e r

p r o c e e d i n g s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d i n

p a r t

, R e v e r s e d i n p a r t a n d R e m a n d e d

D A V ID R

. F A R M E R

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. a n d J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , j o i n e d

.

B r a n d o n L a y n e M o r r o w a n d J o h n E

. W i n t e r s

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, T o w n

o f C r o s s v i l l e H o u s i n g A u t h o r i t y

.

C h r i s t o p h e r D u n n H e a g e r t y a n d L i s a J e l l i s o n H a l l

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

,

A d r e n G r e e n e

, J o h n A

. M u r p h y

, P a u l A

. M u r p h y

, I I I a n d M u r p h y D e v e l o p m e n t

, L L CO P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D A N D P R O C E D U R A L H IS T O R Y

T h i s c a s e a r i s e s f

r o m t h e 2 0 0 4 s a l e o f t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s i n J a m e s t o w n

,

T e n n e s s e e

. T h e D e f

e n d a n t s / A p p e l l e e s

, J o h n A

. M u r p h y

, P a u l A

. M u r p h y I I I

, a n d A d r e n

G r e e n e ( t h e “ i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s ” ) a r e m e m b e r s o f D e f e n d a n t / A p p e l l e e M u r p h y

D e v e l o p m e n t

, L L C ( “ M u r p h y D e v e l o p m e n t ” )

, w h i c h o r i g i n a l l y d e v e l o p e d t h e W h i t e O a k

A p a r t m e n t s

. P r i o r t o O c t o b e r 1

, 2 0 0 4

, t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s w e r e a l s o m e m b e r s o f

A z a l e a D e v e l o p m e n t

, L L C ( “ A z a l e a D e v e l o p m e n t ” )

, a T e n n e s s e e l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y

t h a t o w n e d t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s

. O n t h a t d a t e

, t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s t r a n s f

e r r e d

a l l r i g h t

, t i t l e

, a n d i n t e r e s t i n a n d t o A z a l e a D e v e l o p m e n t t o t h e P l a i n t i f f / A p p e l l a n t T o w n o f

C r o s s v i l l e H o u s i n g A u t h o r i t y ( “ C H A ” ) p u r s u a n t t o a T r a n s f e r a n d A s s i g n m e n t o f

M e m b e r s h i p I n t e r e s t a n d R e s t r u c t u r i n g A g r e e m e n t ( t h e “ T r a n s f e r A g r e e m e n t ” )

.

P u r s u a n t t o S e c t i o n 7 o f t h e T r a n s f e r A g r e e m e n t

, e a c h o f t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s

m a d e a n u m b e r o f r e p r e s e n t a t i o n s a n d w a r r a n t i e s t o C H A r e g a r d i n g A z a l e a D e v e l o p m e n t a n d

t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s

. P a r t i c u l a r l y r e l e v a n t t o t h i s c a s e

, S e c t i o n 7 ( h ) o f t h e T r a n s f e r

A g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t “ [ a ] l l o f t h e r e p r e s e n t a t i o n s a n d w a r r a n t i e s m a d e

. . . i n t h e O r i g i n a l

O p e r a t i n g A g r e e m e n t [ o f A z a l e a D e v e l o p m e n t ] a r e t r u e a n d c o r r e c t a s o f [ O c t o b e r 1

, 2 0 0 4 ]

. ”

A m o n g t h e r e p r e s e n t a t i o n s i n t h e O r i g i n a l O p e r a t i n g A g r e e m e n t o f A z a l e a D e v e l o p m e n t

w e r e s t a t e m e n t s t h a t t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s q u a l i f i e d a s a “ Q u a l i f

i e d L o w

- I n c o m e

H o u s i n g P r o

j e c t ” u n d e r S e c t i o n 4 2 ( g ) o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e a n d t h a t t h e y w e r e i n

c o m p l i a n c e w i t h a l l a p p l i c a b l e f e d e r a l

, s t a t e

, a n d l o c a l l a w s a n d r e g u l a t i o n s

.

W i t h r e g a r d t o t h e r e p r e s e n t a t i o n s a n d w a r r a n t i e s m a d e b y t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s

,

t h e T r a n s f

e r A g r e e m e n t a l s o c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g p r o v i s i o n ( t h e “ S u r v i v a l C l a u s e ” ) :

S u r v i v a l

. T h e r e p r e s e n t a t i o n s

, w a r r a n t i e s a n d i n d e m n i f i c a t i o n a n d o b l i g a t i o n s

s e t f o r t h i n t h i s A g r e e m e n t s h a l l s u r v i v e t h e e x e c u t i o n o f t h i s A g r e e m e n t f o r

a p e r i o d o f t h r e e ( 3 ) y e a r s f r o m t h e d a t e h e r e o f ( t h e “ I n d e m n i t y T e r m i n a t i o n

D a t e ” ) ; p r o v i d e d h o w e v e r

, t h a t t h e r e s h a l l b e n o s u c h r e l e a s e w i t h r e s p e c t t o

a n y f r a u d o r i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n ; p r o v i d e d f u r t h e r t h a t i f n o t i c e o f

a n y p u r p o r t e d c l a i m ( a n “ E x t e n d e d C l a i m ” ) f o r a b r e a c h o f a r e p r e s e n t a t i o n

,

w a r r a n t y o r i n d e m n i t y i s p r o v i d e d b y a p a r t y ( t h e “ C l a i m i n g P a r t y ” ) h e r e t o

s e e k i n g d a m a g e s

, i n d e m n i f i c a t i o n o r o t h e r r e m e d i e s w i t h r e s p e c t t o t h e

E x t e n d e d C l a i m t o t h e p a r t y h e r e t o ( t h e “ B r e a c h i n g P a r t y ” ) f r o m w h o m s u c h

d a m a g e

, i n d e m n i f

i c a t i o n o r o t h e r r e m e d y i s s o u g h t

, t h e r e s h a l l b e n o r e l e a s e

o f t h e E x t e n d e d C l a i m w i t h r e s p e c t t o a n y a c t i o n c o m m e n c e d w i t h r e s p e c t t o

t h e E x t e n d e d C l a i m i n f e d e r a l

, s t a t e o r l o c a l c o u r t w i t h i n t h r e e ( 3 ) y e a r s a f t e r

-2-t h e d a t e h e r e o f

.

O n A p r i l 1 5

, 2 0 0 9

, t h e U n i t e d S t a t e s D e p a r t m e n t o f J u s t i c e f i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t

A z a l e a D e v e l o p m e n t i n U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t f o r t h e M i d d l e D i s t r i c t o f T e n n e s s e e

a l l e g i n g t h a t t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s d i d n o t c o m p l y w i t h t h e F a i r H o u s i n g A c t ( t h e

“ F H A ” ) a n d t h e A m e r i c a n s w i t h D i s a b i l i t i e s A c t ( t h e “ A D A ” )

. O n M a r c h 3 0

, 2 0 1 0

, t h e

c o u r t e n t e r e d a C o n s e n t O r d e r r e q u i r i n g A z a l e a D e v e l o p m e n t t o m a k e c e r t a i n r e t r o f i t s t o t h e

W h i t e O a k A p a r t m e n t s t o i n c r e a s e t h e p r o p e r t y ’ s c o m p l i a n c e w i t h f e d e r a l r e g u l a t i o n s

.

O n S e p t e m b e r 3

, 2 0 1 0

, C H A f i l e d a c o m p l a i n t f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t a n d i n t e n t i o n a l

m i s r e p r e s e n t a t i o n a g a i n s t e a c h o f t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s a n d M u r p h y D e v e l o p m e n t

. C H A

a l l e g e d t h a t M u r p h y D e v e l o p m e n t w a s l i a b l e f o r t h e a c t i o n s o f t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s

t h r o u g h t h e d o c t r i n e o f r e s p o n d e a t s u p e r i o r

. C H A a l l e g e d t h a t t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s

b r e a c h e d t h e T r a n s f

e r A g r e e m e n t b e c a u s e t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s w e r e n o t i n c o m p l i a n c e

w i t h t h e F H A a n d A D A o n O c t o b e r 1

, 2 0 0 4 a n d t h e r e f o r e f a i l e d t o c o m p l y w i t h a p p l i c a b l e

f e d e r a l l a w o r q u a l i f

y a s a “ Q u a l i f

i e d L o w

- I n c o m e H o u s i n g P r o j e c t ” u n d e r S e c t i o n 4 2 ( g ) o f

t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e

. A d d i t i o n a l l y

, C H A a l l e g e d t h a t t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s

m i s r e p r e s e n t e d t h e c o n d i t i o n o f t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s b y m a k i n g r e p r e s e n t a t i o n s i n t h e

t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s t h a t t h e p r o p e r t y w a s i n c o m p l i a n c e w i t h f e d e r a l

, s t a t e

, a n d l o c a l

l a w s w h e n i t w a s n o t

. T h e d e f e n d a n t s a n s w e r e d

, d e n y i n g a n y l i a b i l i t y f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

o r i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n

.

T h e d e f e n d a n t s f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d a s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d

f a c t s

, w h i c h t h e y s u p p o r t e d w i t h a f f i d a v i t s o f P a u l a n d J o h n M u r p h y

. I n t h e m o t i o n

, t h e

d e f e n d a n t s a s s e r t e d t h a t C H A ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m s w e r e b a r r e d b y t h e t h r e e

- y e a r

l i m i t a t i o n s p e r i o d c o n t a i n e d i n t h e S u r v i v a l C l a u s e o f t h e T r a n s f e r A g r e e m e n t

. R e g a r d i n g

C H A ’ s c l a i m o f i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n

, t h e d e f e n d a n t s a s s e r t e d t h a t a n y

r e p r e s e n t a t i o n s m a d e b y P a u l o r J o h n M u r p h y i n t h e t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s w e r e b a s e d o n

r e p r e s e n t a t i o n s m a d e t o t h e m b y t h e a r c h i t e c t s a n d e n g i n e e r s w h o d e s i g n e d t h e W h i t e O a k

A p a r t m e n t s a n d w e r e t h e r e f o r e m a d e w i t h o u t t h e i n t e n t t o m i s l e a d o r o t h e r w i s e c o n f u s e

C H A

. P a u l a n d J o h n M u r p h y p r o v i d e d s w o r n a f f i d a v i t s

, w h i c h w e r e a t t a c h e d a s s u p p o r t f o r

t h e d e f e n d a n t s ’ a s s e r t i o n s

. C H A f i l e d a r e s p o n s e

, c o n t e n d i n g t h a t t h e S u r v i v a l C l a u s e o f t h e

T r a n s f e r A g r e e m e n t l a c k e d r e q u i s i t e s p e c i f i c i t y t o o p e r a t e a s a c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n o n t h e

t i m e t o f i l e a l a w s u i t

. W i t h r e g a r d t o i t s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m

, C H A c o n t e n d e d

t h a t t h e a f

f i d a v i t s t a t e m e n t s o f P a u l a n d J o h n M u r p h y w e r e c o n c l u s o r y a n d t h e r e f o r e

i n s u f f i c i e n t t o s h i f

t t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n o n s u m m a r y j u d g m e n t

.

T h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r o n O c t o b e r 2 1

, 2 0 1 3

, g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n

f a v o r o f t h e d e f

e n d a n t s o n a l l o f C H A ’ s c l a i m s

. F i r s t

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t t h e

s t a t e m e n t s i n P a u l a n d J o h n M u r p h y ’ s a f f i d a v i t s w e r e s u f

f i c i e n t t o s h i f

t t h e b u r d e n o f

-3-p r o d u c t i o n o n i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n t o C H A

. B e c a u s e C H A f a i l e d t o p r o v i d e

e v i d e n c e o f a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t w i t h r e g a r d t o t h e i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n

c l a i m

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t s o n t h a t i s s u e

. S e c o n d

, t h e

t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t s o n C H A ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m

, f i n d i n g t h a t t h e c l a i m w a s t i m e

- b a r r e d b y t h e S u r v i v a l C l a u s e

, w h i c h o p e r a t e d a s a

c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n r e d u c i n g t h e f i l i n g p e r i o d t o t h r e e y e a r s

. C H A a p p e a l e d t h e t r i a l

c o u r t ’ s r u l i n g

.

I I

. D IS C U S S IO N

S u m m a r y J u d g m e n t S t a n d a r d

S u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e w h e n t h e m o v i n g p a r t y c a n d e m o n s t r a t e t h a t t h e

c a s e d o e s n o t p r e s e n t a n y g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t a n d t h a t i t i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t

a s a m a t t e r o f l a w

. T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4 ; H a n n a n v

. A l l t e l P u b l ’

g C o

. , 2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 5

( T e n n

. 2 0 0 8 ) ; B

y r d v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 4 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

. T h e m o v i n g p a r t y h a s t h e

u l t i m a t e b u r d e n o f p e r s u a d i n g t h e c o u r t t h a t t h e t h e r e a r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f

a c t

a n d t h a t i t i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5

. I f t h e m o v i n g

p a r t y m a k e s a p r o p e r l y s u p p o r t e d m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n

s h i f t s t o t h e n o n m o v i n g p a r t y t o d e m o n s t r a t e t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

r e q u i r i n g t r i a l

. I

d

.

T h e m o v i n g p a r t y c a n m a k e t h e r e q u i r e d s h o w i n g a n d s h i f t t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n

e i t h e r b y a f

f i r m a t i v e l y n e g a t i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n m o v i n g p a r t y ’ s c l a i m o r

s h o w i n g t h a t t h e n o n m o v i n g p a r t y c a n n o t p r o v e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e c l a i m a t t r i a l

. 1

H a n n a n

, 2 7 0 S

. W

. 3 d a t 5

. B o t h o f t h e b u r d e n s h i f t i n g m e t h o d s r e q u i r e m o r e t h a n a

c o n c l u s o r y a s s e r t i o n t h a t t h e n o n m o v i n g p a r t y h a s n o e v i d e n c e

. B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5

.

T h e m o v i n g p a r t y m u s t e i t h e r p r o d u c e e v i d e n c e o r r e f e r t o e v i d e n c e a l r e a d y i n t h e r e c o r d t h a t

n e g a t e s a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n m o v i n g p a r t y ’ s c l a i m o r s h o w s t h a t t h e n o n m o v i n g

p a r t y c a n n o t p r o v e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e c l a i m a t t r i a l

. M a r t i n v

. N

o r f o l k S

. R y

. C o

. ,

2 7 1 S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. T o n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n m o v i n g p a r t y ’ s

c l a i m

, t h e m o v i n g p a r t y m u s t p o i n t t o e v i d e n c e t h a t t e n d s t o d i s p r o v e a m a t e r i a l f a c t u a l

a l l e g a t i o n m a d e b y t h e n o n m o v i n g p a r t y

. M i l l s v

. C S X T r a n s p

. , I n c

. , 3 0 0 S

. W

. 3 d 6 2 7

, 6 3 1

( T e n n

. 2 0 0 9 )

. I f t h e m o v i n g p a r t y f a i l s t o m e e t i t s i n i t i a l b u r d e n o f p r o d u c t i o n

, t h e n t h e

n o n m o v i n g p a r t y ’ s b u r d e n i s n o t t r i g g e r e d a n d t h e s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n f a i l s

. M a r t i n

,

2 7 1 S

. W

. 3 d a t 8 3

.

T he Gene ra l Asse m

bly has si nce cha nged thi s st and ar d wit h re spe ct to act ion s fi le d on or af te r J uly 1

1, 2011 by ena ct ing T enn ess ee Code Annot at ed sec ti on 20- 16- 101 (Su pp. 2012 ). Beca use CHA’s complai nt

was fi le d on Sep te m

ber 3, 2 010, th e Hanna n st and ar d gov er ns i n t his ca se.

-4-I f t h e m o v i n g p a r t y d o e s s a t i s f y i t s i n i t i a l b u r d e n

, t h e c o u r t m u s t e x a m i n e t h e e v i d e n c e

p r o d u c e d b y t h e n o n m o v i n g p a r t y t o d e t e r m i n e w h e t h e r i t h a s d e m o n s t r a t e d g e n u i n e i s s u e s

o f m a t e r i a l f

a c t o r t h a t t h e m o v i n g p a r t y i s n o t e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. M i l l s

,

3 0 0 S

. W

. 3 d a t 6 3 1

- 3 2

. A n y d o u b t s c o n c e r n i n g t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e o f

m a t e r i a l

f a c t m u s t b e r e s o l v e d i n t h e n o n m o v i n g p a r t y ’ s f a v o r

. M a r t i n

, 2 7 1 S

. W

. 3 d a t 8 4

.

T h e t r i a l c o u r t ’ s r e s o l u t i o n o f a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i s a m a t t e r o f l a w ; o n

a p p e a l

, w e r e v i e w i t s r u l i n g d e n o v o w i t h o u t a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. I d

. A l s o

, w e

r e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y a n d d r a w a l l

r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s i n f

a v o r o f t h e n o n m o v i n g p a r t y

. I d

.

T h e S u r v i v a l C l a u s e

C H A a l l e g e d t h a t t h e d e f e n d a n t s w e r e l i a b l e f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t b e c a u s e t h e W h i t e

O a k A p a r t m e n t s f

a i l e d t o c o m p l y w i t h r e p r e s e n t a t i o n s m a d e b y t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s i n

t h e t r a n s a c t i o n d o c u m e n t s

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t s o n

C H A ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m s

, h o l d i n g t h a t t h e c l a i m s w e r e t i m e

- b a r r e d b y t h e S u r v i v a l

C l a u s e i n t h e A g r e e m e n t

. W h i l e t h e f a c t s r e g a r d i n g C H A ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m w e r e

n o t d i s p u t e d f

o r p u r p o s e s o f t h e d e f

e n d a n t s ’ s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n

, C H A c o n t e n d s t h a t

t h e d e f e n d a n t s a r e n o t e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w b e c a u s e t h e t r i a l c o u r t e r r e d

w h e n i t i n t e r p r e t e d t h e S u r v i v a l C l a u s e t o c r e a t e a c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n s p e r i o d s h o r t e r t h a n

t h e s t a t u t o r y p e r i o d

. C H A c o n t e n d s t h a t t h e S u r v i v a l C l a u s e s h o u l d b e i n t e r p r e t e d o n l y a s

a m e c h a n i s m t o l i m i t t h e d e f e n d a n t s ’ i n d e m n i f

i c a t i o n o b l i g a t i o n w i t h o u t a n y e f f e c t o n t h e

s t a t u t o r y s i x

- y e a r l i m i t a t i o n s p e r i o d o f T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 2 8

- 3

- 1 0 9 ( a ) ( 3 )

.

C o n v e r s e l y

, t h e d e f

e n d a n t s a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y i n t e r p r e t e d t h e S u r v i v a l C l a u s e

a s a c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n t h a t r e d u c e d t h e t i m e f o r C H A t o f

i l e i t s c l a i m

.

T e n n e s s e e c o u r t s h a v e l o n g u p h e l d c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n s t h a t r e d u c e t h e s t a t u t o r y

p e r i o d f o r f i l i n g s u i t

. S e e

, e

. g

. , G u t h r i e v

. C o n n e c t i c u t I n d e m

. A s s ’ n

, 4 9 S

. W

. 8 2 9

, 8 3 0

( T e n n

. 1 8 9 9 ) ; H i l l v

. H o m e I n s

. C o

. , 1 2 5 S

. W

. 2 d 1 8 9

, 1 9 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 3 8 )

.

A c c o r d i n g l y

, t h e q u e s t i o n b e f o r e u s i s n o t w h e t h e r s u c h a l i m i t a t i o n i s v a l i d

, b u t w h e t h e r t h e

S u r v i v a l C l a u s e o f t h i s p a r t i c u l a r c o n t r a c t p r o v i d e s f o r o n e

. A s t h e t r i a l c o u r t n o t e d

, t h e r e

a r e n o T e n n e s s e e c a s e s d e a l i n g s p e c i f i c a l l y w i t h t h e m e a n i n g a n d i n t e r p r e t a t i o n o f s u r v i v a l

c l a u s e s

. H o w e v e r

, t h e f r e q u e n t u s e o f s u r v i v a l c l a u s e s i n p u r c h a s e a n d s a l e a g r e e m e n t s h a s

l e d t h e c o u r t s o f o t h e r j u r i s d i c t i o n s t o a d d r e s s t h e i s s u e

, p r o v i d i n g u s s o m e g u i d a n c e

.

S o m e c o u r t s

, s u c h a s t h o s e i n N e w Y o r k a n d C a l i f o r n i a

, t a k e a s t r i c t a p p r o a c h i n

d e t e r m i n i n g w h e t h e r a s u r v i v a l c l a u s e o p e r a t e s a s a c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n s p e r i o d

. S e e

, e

. g

. ,

W e s t e r n F i l t e r C o r

p

. v

. A r g a n

, I n c

. , 5 4 0 F

. 3 d 9 4 7 ( 9 t h C i r

. 2 0 0 8 ) ; H u r l b u t v

. C h r i s t i a n o

, 6 3

A

. D

. 2 d 1 1 1 6 ( N

. Y

. A p p

. D i v

. 1 9 7 8 )

. I n W e s t e r n F i l t e r

, t h e N i n t h C i r c u i t a p p l y i n g C a l i f o r n i a

-5-l a w h e l d t h a t a p r o v i s i o n s t a t i n g t h a t t h e r e p r e s e n t a t i o n s “ s h a l l s u r v i v e t h e C l o s i n g f o r a

p e r i o d o f o n e y e a r ” w a s a m b i g u o u s a n d t h e r e f o r e l a c k e d t h e s p e c i f

i c i t y t o s h o r t e n t h e

s t a t u t o r y f

i l i n g p e r i o d

. W

e s t e r n F i l t e r C o r

p

. , 5 4 0 F

. 3 d a t 9 4 9

, 9 5 4

. T h e c o u r t n o t e d t h a t

u n d e r C a l i f

o r n i a l a w

, c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n s m u s t b e c l e a r a n d e x p l i c i t

, a n d a r e t o b e s t r i c t l y

i n t e r p r e t e d a g a i n s t t h e p a r t y i n v o k i n g t h e p r o v i s i o n

. I d

. a t 9 5 3 ( c i t a t i o n s o m i t t e d

. ) T h o u g h

i t a c k n o w l e d g e d t h a t r e a d i n g t h e s u r v i v a l c l a u s e a s a c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n w a s r e a s o n a b l e

a n d p e r h a p s m o r e p r a c t i c a l t h a n t h e a l t e r n a t i v e

, t h e W e s t e r n F i l t e r c o u r t s t a t e d t h a t t h e

p r o v i s i o n ’ s l a c k o f c l e a r a n d u n a m b i g u o u s l a n g u a g e r e n d e r e d i t i n c a p a b l e o f r e d u c i n g t h e

s t a t u t o r y f

i l i n g p e r i o d

. I

d

. a t 9 5 4

.

S t r i c t i n t e r p r e t a t i o n o f t h e s u r v i v a l c l a u s e s

, l i k e c o u r t s i n W e s t e r n F i l t e r

, d e v e l o p e d

o u t o f a p u b l i c p o l i c y t h a t d o e s n o t f a v o r c o n t r a c t c l a u s e s t h a t “ l i m i t t h e r i g h t t o s u e t o a

p e r i o d s h o r t e r t h a n t h a t g r a n t e d b y s t a t u t e

. ” I d

. a t 9 5 3 ( c i t i n g H

u r l b u t

, 6 3 A

. D

. 2 d a t 1 1 1 7 )

.

T h e s a m e p o l i c y c o n s i d e r a t i o n h a s l e d o t h e r c o u r t s i n t e r p r e t i n g c o m p a r a b l e s u r v i v a l c l a u s e s

t o t a k e a s i m i l a r l y n a r r o w v i e w o f t h e i r a p p l i c a t i o n

. S e e

, e

. g

. , A r c a d e C o

. v

. A r c a d e

, L L C

,

1 0 5 F e d

. A p p x 8 0 8

, 8 1 0

- 1 1 ( 6 t h C i r

. 2 0 0 4 ) ( h o l d i n g t h a t b e c a u s e a p r o v i s i o n t h a t

r e p r e s e n t a t i o n s “ s h a l l s u r v i v e t h e C l o s i n g f o r a p e r i o d o f o n e ( 1 ) y e a r ” n e i t h e r m e n t i o n e d n o r

p u r p o r t e d t o l i m i t a n y “ a c t i o n

, ” “ l a w s u i t

, ” o r “ d e m a n d

, ” i t s l a n g u a g e w a s n o t s u f f i c i e n t t o

s u p p o r t a f

i n d i n g t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d t o r e d u c e t h e s t a t u t o r y f i l i n g p e r i o d ) ; H

u r l b u t

, 6 3

A

. D

. 2 d a t 1 1 1 7 ( h o l d i n g t h a t a p r o v i s i o n t h a t r e p r e s e n t a t i o n s “ s h a l l s u r v i v e t h e c l o s i n g f o r

a p e r i o d o f t h r e e ( 3 ) y e a r s ” w a s “ c l e a r a n d u n a m b i g u o u s a n d s u g g e s t s n o t h i n g f r o m w h i c h

a s h o r t e n e d p e r i o d o f l i m i t a t i o n s c a n b e i n f e r r e d ” )

. I n e a c h i n s t a n c e

, c o u r t s t a k i n g a n a r r o w

v i e w o f s u r v i v a l c l a u s e s n o t e d s t a t e l a w r e q u i r i n g a h e i g h t e n e d d e g r e e o f s p e c i f i c i t y i n

c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n s p r o v i s i o n s

. S e e

, e

. g

. , W e s t e r n F i l t e r C o r

p

. , 5 4 0 F

. 3 d a t 9 5 3 ( n o t i n g

t h a t u n d e r C a l i f

o r n i a l a w

, a c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n “ m u s t b e c l e a r a n d e x p l i c i t

, a n d i s t o b e

s t r i c t l y c o n s t r u e d a g a i n s t t h e p a r t y i n v o k i n g t h e p r o v i s i o n ” ) ; A r c a d e C o

. , 1 0 5 F e d A p p x

. a t

8 1 0

- 1 1 ( n o t i n g t h a t c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n s u p h e l d u n d e r O h i o l a w e a c h i n c l u d e d “ s p e c i f i c

l a n g u a g e o f l i m i t a t i o n o n t h e t i m e w i t h i n w h i c h t o b r i n g l a w s u i t s o r c l a i m s ” ) ; H u r l b u t

, 6 3

A

. D

. 2 d a t 1 1 1 7 ( n o t i n g t h a t u n d e r N e w Y o r k l a w

, “ t h e i n t e n t i o n t o e s t a b l i s h a s h o r t e r p e r i o d

m u s t b e c l e a r l y s e t f

o r t h ” )

.

N o t a l l c o u r t s s h a r e t h e s a m e n a r r o w i n t e r p r e t a t i o n o f s u r v i v a l c l a u s e s

. S o m e c o u r t s

h a v e t a k e n a v e r y d i f

f e r e n t v i e w o f s i m i l a r l y w o r d e d s u r v i v a l c l a u s e s

. I n G R T

, I n c

. , v

.

M a r a t h o n G T

F T e c h

. , L t d

. , t h e D e l a w a r e C o u r t o f C h a n c e r y h e l d t h a t a p r o v i s i o n s t a t i n g t h a t

r e p r e s e n t a t i o n s “ w i l l s u r v i v e f o r t w e l v e ( 1 2 ) m o n t h s a f t e r t h e C l o s i n g D a t e

, a n d w i l l

t h e r e a f t e r t e r m i n a t e

, t o g e t h e r w i t h a n y a s s o c i a t e d r i g h t o f i n d e m n i f i c a t i o n ” u n a m b i g u o u s l y

s h o r t e n e d t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s t o o n e y e a r

. C

. A

. N o

. 5 5 7 1

- C S

, 2 0 1 1 W L

2 6 8 2 8 9 8

, a t * 7

, * 1 0 ( D e l

. C h

. J u l y 1 1

, 2 0 1 1 )

. I n s o h o l d i n g

, t h e G R T c o u r t s t a t e d t h a t

D e l a w a r e l a w i s “ m o r e c o n t r a c t a r i a n ” t h a n t h a t o f o t h e r s t a t e s

, a n d t h a t D e l a w a r e c o u r t s d o

n o t s h a r e t h e s a m e p u b l i c p o l i c y c o n c e r n s a s t h e c o u r t s o f C a l i f o r n i a a n d N e w Y o r k

. I

d

. a t

-6-* 1 2 ( c i t i n g W e s t e r n F i l t e r

, 5 4 0 F

. 3 d a t 9 5 3 ; H u r l b u t

, 6 3 A

. D

. 2 d a t 1 1 1 7 )

. T h o u g h i t

a c k n o w l e d g e d t h a t t h e s u r v i v a l c l a u s e a t i s s u e w o u l d s a t i s f y t h e s t r i c t e r s t a n d a r d s o f

C a l i f o r n i a a n d N e w Y o r k l a w b e c a u s e i t e x p r e s s l y t e r m i n a t e d t h e r e p r e s e n t a t i o n s a n d

w a r r a n t i e s a s w e l l a s t h e b u y e r ’ s i n d e m n i f i c a t i o n r e m e d y

, t h e G R T c o u r t s t a t e d t h a t e v e n

w i t h o u t t h e t e r m i n a t i o n l a n g u a g e

, t h e s u r v i v a l c l a u s e w o u l d s h o r t e n t h e s t a t u t o r y f i l i n g

p e r i o d u n d e r D e l a w a r e l a w

. I d

. a t * 1 2 ( c i t i n g S t e r l i n g N e t w o r k E x c h a n g e

, L L C v

. D i g i t a l

P h o e n i x V a n B u r e n

, L L C

, C

. A

. N o

. 0 7 C

- 0 8

- 0 5 0 W L W

, 2 0 0 8 W L 2 5 8 2 9 2 0

, a t * 1 ( D e l

. S u p e r

.

M a r

. 2 8

, 2 0 0 8 ) ( h o l d i n g t h a t a p r o v i s i o n l i m i t i n g t h e s u r v i v a l o f r e p r e s e n t a t i o n s t o s i x m o n t h s

a f t e r c l o s i n g p l a c e d a c o n t r a c t u a l l i m i t a t i o n o f s i x m o n t h s o n c l a i m s a r i s i n g f r o m t h o s e

r e p r e s e n t a t i o n s ) )

. D e l a w a r e ’ s m o r e r e l a x e d i n t e r p r e t a t i o n o f s u r v i v a l c l a u s e s

, w h i c h p l a c e s

m o r e e m p h a s i s o n r e s p e c t i n g t h e c o n t r a c t u a l c h o i c e s o f t h e p a r t i e s a n d l e s s o n p u b l i c p o l i c y

a g a i n s t l i m i t i n g s t a t u t o r y f i l i n g p e r i o d s

, h a s b e e n a d o p t e d b y o t h e r c o u r t s a s w e l l

. S e e

, e

. g

. , S t a t e S t r e e t B a n k a n d T r u s t C o

. v

. D e n m a n T i r e C o r p

. , 2 4 0 F

. 3 d 8 3

, 8 7 ( 1 s t C i r

. 2 0 0 1 )

( h o l d i n g t h a t a p r o v i s i o n t h a t r e p r e s e n t a t i o n s “ s h a l l e x p i r e o n t h e s e c o n d ( 2 n d ) a n n i v e r s a r y

o f t h e C l o s i n g ” s h o r t e n e d t h e p e r i o d w i t h i n w h i c h a c l a i m c o u l d b e f i l e d ) ; L a t e k v

.

L e a s e A m e r i c a C o r

p

. , N o

. 9 0 C 7 2 3 0

, 1 9 9 2 W L 1 7 0 5 4 6

, a t * 2

- 3 ( N

. D

. I l l

. J u l y 1 6

, 1 9 9 2 )

,

a f f ’ d

, 7 F

. 3 d 2 3 8 ( 7 t h C i r

. 1 9 9 3 ) ( h o l d i n g t h a t a p r o v i s i o n t h a t r e p r e s e n t a t i o n s “ ‘ s h a l l s u r v i v e

. . . f o r a p e r i o d o f 1 8 m o n t h s f r o m t h e C l o s i n g D a t e ’

. . . c l e a r l y d e s c r i b e s a c o n t r a c t u a l

s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s ” )

.

T u r n i n g b a c k n o w t o t h e c a s e a t b a r

, w e n o t e t h a t t h e p a r t i e s u r g e t h i s C o u r t t o c h o o s e

b e t w e e n t h e t w o m e t h o d s o f s u r v i v a l c l a u s e i n t e r p r e t a t i o n o u t l i n e d a b o v e

. H o w e v e r

, w e d o

n o t t h i n k t h a t t h i s c a s e d e m a n d s s u c h a d e c i s i o n

. B a s e d o n t h e c a s e s o u t l i n e d a b o v e

, i t i s

c l e a r t h a t t h e m e a n i n g a n d i n t e r p r e t a t i o n o f s u r v i v a l c l a u s e s i s i m p a c t e d p r i m a r i l y b y t h e i r

p r e c i s e w o r d i n g a n d s e c o n d a r i l y b y t h e l a w a p p l i c a b l e t o t h e m

. A s u r v i v a l c l a u s e t h a t c l e a r l y

a n d u n a m b i g u o u s l y p r o v i d e s f o r a c o n t r a c t u a l r e d u c t i o n o f t h e s t a t u t o r y f i l i n g p e r i o d w i l l b e

i n t e r p r e t e d a s d o i n g s o r e g a r d l e s s o f t h e a p p r o a c h t a k e n i n i n t e r p r e t i n g i t

. I t i s o u r o p i n i o n

t h a t t h e S u r v i v a l C l a u s e h e r e d o e s j u s t t h a t

.

T h e S u r v i v a l C l a u s e c a n b e r e a d i l y b r o k e n d o w n i n t o s m a l l e r c l a u s e s

. F i r s t

, i t s t a t e s

t h a t “ [ t ] h e r e p r e s e n t a t i o n s

, w a r r a n t i e s a n d i n d e m n i f i c a t i o n a n d o b l i g a t i o n s s e t f o r t h i n t h i s

A g r e e m e n t s h a l l s u r v i v e t h e e x e c u t i o n o f t h i s A g r e e m e n t f o r a p e r i o d o f t h r e e ( 3 ) y e a r s f r o m

t h e d a t e h e r e o f

. ” T h e S u r v i v a l C l a u s e t a g s t h e d a t e u p o n w h i c h t h e s e l l e r i s r e l e a s e d f r o m

t h e r e p r e s e n t a t i o n s

, w a r r a n t i e s a n d i n d e m n i f i c a t i o n a n d o b l i g a t i o n s i n t h e c o n t r a c t a s t h e

“ I n d e m n i f

i c a t i o n T e r m i n a t i o n D a t e

. ” I f t h e S u r v i v a l C l a u s e s t o p p e d t h e r e

, w e w o u l d b e

f o r c e d t o c h o o s e b e t w e e n t h e t w o a p p r o a c h e s t o s u r v i v a l c l a u s e i n t e r p r e t a t i o n d e t a i l e d a b o v e

.

H o w e v e r

, t h e S u r v i v a l C l a u s e g o e s f u r t h e r

, s t a t i n g t h a t “ i f

n o t i c e o f

a n y p u r p o r t e d c l a i m

. .

. i s p r o v i d e d b y [ t h e p a r t y s e e k i n g d a m a g e s ] t o [ t h e b r e a c h i n g p a r t y ]

, . . . t h e r e s h a l l b e n o

r e l e a s e o f [ t h e c l a i m ] w i t h r e s p e c t t o a n y a c t i o n c o m m e n c e d w i t h r e s p e c t t o [ t h e c l a i m ] i n

f e d e r a l

, s t a t e o r l o c a l c o u r t w i t h i n t h r e e ( 3 ) y e a r s a f t e r [ c l o s i n g ]

. ” T h e a d d i t i o n a l l a n g u a g e

-7-i s c l e a r e v i d e n c e o f t h e p a r t i e s ’ i n t e n t t o r e d u c e t h e f i l i n g p e r i o d t o t h r e e y e a r s f r o m t h e d a t e

o f t h e c l o s i n g

. W h i l e t h e f i r s t p a r t o f t h e S u r v i v a l C l a u s e p r o v i d e s f o r a r e l e a s e o f l i a b i l i t y

f r o m t h e r e p r e s e n t a t i o n s a n d w a r r a n t i e s i n t h e A g r e e m e n t a f t e r t h r e e y e a r s

, i t i s n o t

i m m e d i a t e l y c l e a r w h e t h e r c l a i m s m u s t b e f i l e d i n t h a t t i m e

. T h e s u b s e q u e n t l a n g u a g e c l e a r s

u p a n y a m b i g u i t y b y s t a t i n g t h a t w h e r e n o t i c e i s g i v e n

, t h e b r e a c h i n g p a r t y w i l l n o t b e

r e l e a s e d o f

l i a b i l i t y f

o r c l a i m s f

i l e d w i t h i n t h r e e y e a r s

, o r a l t e r n a t i v e l y

, t h a t i n o r d e r t o h o l d

t h e b r e a c h i n g p a r t y l i a b l e f o r r e p r e s e n t a t i o n s a n d w a r r a n t i e s m a d e i n t h e c o n t r a c t

, t h e p a r t y

s e e k i n g d a m a g e s m u s t p r o v i d e n o t i c e t o t h e b r e a c h i n g p a r t y a n d c o m m e n c e i t s a c t i o n w i t h i n

t h r e e y e a r s

.

T h e S u r v i v a l C l a u s e i n t h i s c a s e w a s c l e a r l y i n t e n d e d t o o p e r a t e a s a c o n t r a c t u a l

l i m i t a t i o n s p e r i o d

. T h e p a r t i e s ’ s t a t e m e n t t h a t t h e b r e a c h i n g p a r t y w i l l n o t b e r e l e a s e d o f i t s

l i a b i l i t y w h e r e t h e p a r t y s e e k i n g d a m a g e s c o m m e n c e d a n a c t i o n w i t h i n t h r e e y e a r s i s c l e a r

e v i d e n c e o f t h e p a r t i e s ’ i n t e n t t o l i m i t C H A ’ s f i l i n g p e r i o d f

o r b r e a c h t o t h r e e y e a r s

. B e c a u s e

i t i s u n d i s p u t e d t h a t C H A d i d n o t f i l e i t s c l a i m w i t h i n t h r e e y e a r s o f c l o s i n g o n t h e T r a n s f

e r

A g r e e m e n t

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t s o n

C H A ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m s

.

M i s r e p r e s e n t a t i o n C l a i m

C H A a l s o a l l e g e d t h a t t h e d e f e n d a n t s i n t e n t i o n a l l y m i s r e p r e s e n t e d t h e c o n d i t i o n o f

t h e W h i t e O a k A p a r t m e n t s b y s t a t i n g t h a t t h e y c o m p l i e d w i t h a p p l i c a b l e f e d e r a l

, s t a t e

, a n d

l o c a l l a w s a t t h e t i m e o f t h e T r a n s f e r A g r e e m e n t

. T h o u g h C H A ’ s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m s

a r e t i m e

- b a r r e d b y t h e S u r v i v a l C l a u s e

, t h e S u r v i v a l C l a u s e e x p l i c i t l y s t a t e s t h a t i n t e n t i o n a l

m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m s a r e n o t s u b j e c t t o t h e s h o r t e n e d f

i l i n g p e r i o d

. W e t h e r e f

o r e a d d r e s s

i t s e p a r a t e l y

.

A c l a i m f

o r i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n h a s s i x e l e m e n t s :

1 ) t h e d e f

e n d a n t m a d e a r e p r e s e n t a t i o n o f a n e x i s t i n g o r p a s t f a c t ; 2 ) t h e

r e p r e s e n t a t i o n w a s f

a l s e w h e n m a d e ; 3 ) t h e r e p r e s e n t a t i o n w a s i n r e g a r d t o a

m a t e r i a l f

a c t ; 4 ) t h e f

a l s e r e p r e s e n t a t i o n w a s m a d e e i t h e r k n o w i n g l y o r w i t h o u t

b e l i e f i n i t s t r u t h o r r e c k l e s s l y ; 5 ) p l a i n t i f f r e a s o n a b l y r e l i e d o n t h e

m i s r e p r e s e n t e d m a t e r i a l f a c t ; a n d 6 ) p l a i n t i f

f s u f f e r e d d a m a g e a s a r e s u l t o f t h e

m i s r e p r e s e n t a t i o n

.

W a l k e r v

. S u n r i s e P o n t i a c

- G M C T r u c k

, I n c

. , 2 4 9 S

. W

. 3 d 3 0 1

, 3 1 1 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. T h e

d e f e n d a n t s ’ a r g u m e n t a t t a c k s t h e f o u r t h e l e m e n t

, d e n y i n g t h a t t h e y m a d e a n y f a l s e

r e p r e s e n t a t i o n e i t h e r k n o w i n g l y o r w i t h o u t b e l i e f i n i t s t r u t h o r r e c k l e s s l y

. I n s u p p o r t o f t h e i r

a s s e r t i o n

, t h e d e f

e n d a n t s r e l y o n t h e s w o r n a f f i d a v i t s o f P a u l a n d J o h n M u r p h y t h a t a n y

-8-r e p r e s e n t a t i o n s t h e y m a d e i n t h e t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s r e g a r d i n g t h e c o n d i t i o n o f t h e

W h i t e O a k A p a r t m e n t s w e r e b a s e d o n r e p r e s e n t a t i o n s m a d e t o t h e m b y t h e a r c h i t e c t s a n d

e n g i n e e r s w h o d e s i g n e d t h e p r o p e r t y

. F a c e d w i t h t h e d e f e n d a n t s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h e d e f

e n d a n t s ’ s u p p o r t i n g a f

f i d a v i t s w e r e s u f

f i c i e n t t o s h i f

t

t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n t o C H A t o e s t a b l i s h a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t f o r t r i a l

.

B e c a u s e C H A f

a i l e d t o p r e s e n t a n y e v i d e n c e b e y o n d i t s o w n p l e a d i n g i n s u p p o r t o f t h e

c h a l l e n g e

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r t h e d e f

e n d a n t s

.

C H A c o n t e n d s t h a t t h e d e f e n d a n t s ’ a f

f i d a v i t s w e r e c o n c l u s o r y a n d t h e r e f o r e

i n s u f f i c i e n t t o s h i f

t t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n t o t h e m

. C H A ’ s a r g u m e n t i s a c o r r e c t s t a t e m e n t

o f l a w ; c o n c l u s o r y a f

f i d a v i t s i n s u p p o r t o f a s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n a r e n o t s u f f i c i e n t t o

n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e p l a i n t i f f ’ s c l a i m

. S e e H

a n n a n v

. A l l t e l P u b ’

g C o

. , 2 7 0

S

. W

. 3 d 1

, 8 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. T h e p r i n c i p l e o r i g i n a t e d i n B l a n c h a r d v

. K e l l u m

, a h e a l t h c a r e

l i a b i l i t y c a s e i n w h i c h t h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t h e l d t h a t t h e d e f e n d a n t ’ s s t a t e m e n t b y

a f f i d a v i t t h a t h e a c t e d “ i n a r e c o g n i z e d a n d a p p r o v e d f o r m ” w a s n o t s u f

f i c i e n t t o s h i f

t t h e

b u r d e n t o t h e p l a i n t i f

f o n s u m m a r y j u d g m e n t

. B l a n c h a r d v

. K e l l u m

, 9 7 5 S

. W

. 2 d 5 2 2

, 5 2 5

( T e n n

. 1 9 9 8 )

. H o w e v e r

, a c o n c l u s o r y a s s e r t i o n i n a n a f f i d a v i t d o e s n o t n e c e s s a r i l y r e n d e r

t h e a f f i d a v i t i n s u f

f i c i e n t t o s h i f

t t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n w h e r e t h e a s s e r t i o n i s s u p p o r t e d

b y i d e n t i f

i e d f a c t s

. S e e M i l l e r v

. B i r d w e l l

, 3 2 7 S

. W

. 3 d 5 3

, a t 6 0

- 6 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 1 0 )

( h o l d i n g t h a t a f

f i d a v i t s o f t w o d o c t o r s i n a h e a l t h c a r e l i a b i l i t y c a s e w e r e s u f f i c i e n t t o s h i f

t

t h e b u r d e n b e c a u s e r a t h e r t h a n m a k i n g s t a t e m e n t s o f c o m p l i a n c e w i t h t h e s t a n d a r d o f c a r e

w i t h o u t e x p l a n a t i o n

, t h e y o u t l i n e d t h e f a c t s s e r v i n g a s t h e b a s i s f o r t h e i r c o n c l u s i o n ) ; B a r n a

v

. S e i l e r

, N o

. M 2 0 0 8

- 0 1 5 7 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 1 W L 1 4 8 6 6 1 3

, a t * 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. A p r

.

1 9

, 2 0 1 1 ) ( “ [ A ] n a f

f i d a v i t i s c o n s i d e r e d ‘ c o n c l u s o r y ’ i f i t d o e s n o t i n d i c a t e a f a c t u a l b a s i s f

o r

t h e o p i n i o n

. ” )

.

T h e a f f i d a v i t s s u b m i t t e d b y P a u l a n d J o h n M u r p h y e a c h i d e n t i f i e d f a c t s s u p p o r t i n g

t h e i r a s s e r t i o n t h a t t h e y d i d n o t h a v e t h e r e q u i s i t e i n t e n t t o m a k e m i s r e p r e s e n t a t i o n s i n t h e

t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s

. E a c h s t a t e d t h a t a n y r e p r e s e n t a t i o n s t h e y m a d e i n t h e d o c u m e n t s

w e r e b a s e d o n t h e r e p r e s e n t a t i o n s o f t h e a r c h i t e c t s a n d e n g i n e e r s i n v o l v e d i n b u i l d i n g t h e

s t r u c t u r e s

. N e i t h e r P a u l n o r J o h n M u r p h y m e r e l y d e n i e d h a v i n g t h e i n t e n t t o m i s l e a d w i t h o u t

f u r t h e r e x p l a n a t i o n

, a s a s s e r t e d b y C H A

, r a t h e r e a c h p r o v i d e d u n d e r l y i n g f a c t s t o s e r v e a s

t h e b a s i s f

o r t h e i r c o n c l u s i o n

. A c c o r d i n g l y

, w e f i n d t h a t t h e i r a f

f i d a v i t s w e r e s u f

f i c i e n t

.

B y p r o v i d i n g s u f

f i c i e n t a f f i d a v i t s

, P a u l a n d J o h n M u r p h y n e g a t e d a n e s s e n t i a l e l e m e n t

o f C H A ’ s c l a i m

– t h a t t h e f a l s e r e p r e s e n t a t i o n w a s m a d e k n o w i n g l y o r w i t h o u t b e l i e f i n i t s

t r u t h o r r e c k l e s s l y

. T h e b u r d e n t h e n s h i f t e d t o C H A t o p r o v i d e e v i d e n c e c r e a t i n g a g e n u i n e

i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t o n w h e t h e r P a u l a n d J o h n M u r p h y a c t u a l l y h a d t h e i n t e n t t o m a k e f a l s e

r e p r e s e n t a t i o n s i n t h e t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s

. A f t e r r e v i e w i n g t h e r e c o r d

, t h i s C o u r t f i n d s

t h a t C H A d i d n o t m e e t i t s b u r d e n

. A c c o r d i n g l y

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y

-9-j u d g m e n t t o P a u l a n d J o h n M u r p h y o n C H A ’ s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m

.

T h o u g h w e f

i n d t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o P a u l a n d J o h n

M u r p h y o n C H A ’ s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m w a s a p p r o p r i a t e i n l i g h t o f t h e i r

b u r d e n

- s h i f

t i n g a f f i d a v i t s

, w e n o t e t h a t n o s u c h a f f i d a v i t w a s f

i l e d w i t h r e s p e c t t o t h e t h i r d

i n d i v i d u a l d e f

e n d a n t

– A d r e n G r e e n e

. L i k e P a u l a n d J o h n M u r p h y

, M r

. G r e e n e w a s a c c u s e d

o f i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n i n C H A ’ s o r i g i n a l c o m p l a i n t

. L i k e P a u l a n d J o h n M u r p h y

,

M r

. G r e e n e i s a f

o r m e r m e m b e r o f A z a l e a D e v e l o p m e n t w h o s i g n e d e a c h o f t h e r e l e v a n t

t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s

. H o w e v e r

, u n l i k e P a u l a n d J o h n M u r p h y

, M r

. G r e e n e d i d n o t f i l e

a n a f f i d a v i t c l a i m i n g t h a t r e p r e s e n t a t i o n s h e m a d e i n t h e t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s w e r e b a s e d

o n t h e s t a t e m e n t s o f a r c h i t e c t s a n d e n g i n e e r s

. A c c o r d i n g l y

, t h e d e f e n d a n t s f a i l e d t o m e e t

t h e i r b u r d e n o f p r o d u c t i o n o n C H A ’ s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m w i t h r e g a r d t o M r

.

G r e e n e a n d s u m m a r y j u d g m e n t i n h i s f a v o r w a s i n a p p r o p r i a t e o n t h a t c l a i m

. A s i t m a y s t i l l

b e l i a b l e t h r o u g h r e s p o n d e a t s u p e r i o r f o r M r

. G r e e n e ’ s a c t i o n s

, w e f i n d t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s

g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o M u r p h y D e v e l o p m e n t w a s l i k e w i s e i n a p p r o p r i a t e o n t h e

i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m

.

H o l d i n g

T h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f a l l d e f

e n d a n t s o n C H A ’ s

b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m s a r i s i n g f r o m t h e r e p r e s e n t a t i o n s a n d w a r r a n t i e s m a d e i n t h e

t r a n s a c t i o n a l d o c u m e n t s i s a f f i r m e d

. A d d i t i o n a l l y

, t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y

j u d g m e n t i n f

a v o r o f P a u l M u r p h y a n d J o h n M u r p h y o n C H A ’ s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n

c l a i m i s a f

f i r m e d

. H o w e v e r

, t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f A d r e n

G r e e n e a n d M u r p h y D e v e l o p m e n t

, L L C o n C H A ’ s i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m i s

r e v e r s e d

, a n d t h e c a s e i s r e m a n d e d f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

C o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d o n e

- h a l f t o a p p e l l a n t T o w n o f C r o s s v i l l e H o u s i n g A u t h o r i t y

,

a n d o n e

- h a l f t o a p p e l l e e s J o h n A

. M u r p h y

, P a u l A

. M u r p h y

, I I I

, A d r e n G r e e n e

, a n d M u r p h y

D e v e l o p m e n t L L C

, f

o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D A V I D R

. F A R M E R

, J U D G E

-10-