T.C. Mem o. 2 01 3- 22 4

UNITED STAT ES TAX COURT

BARRY S. FR IEDBERG AND CHARLOTTEMOSS, Pe ti ti on ers v. COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt *

Doc ke t No . 95 30 -0 9. Fil edSep te m be r 23 , 20 13
.
Kath le enM. Pak en ha m , for pe ti ti on ers . Ro be rt W. Mop si ck , forres po nd en t.

SUPPLEMENTAL MEMORANDUM OPINI ON
W ELLS, Ju dg e: Res po nd en t d et erm in eda de fic ie nc y of $ 1,3 21 ,25 0 a nda pe na lty purs uantto sec ti on 66 62 (h ) of $ 52 8,5 00 with re sp ectto pe ti ti on ers ’ 20 03 1 Thi s o pi ni onsupp le m en ts Fri edbe rg v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 1- * 23 8. Unl es s o th erwi se in di cat ed , sec ti on refe ren ces are t o the Int ern al Rev enue

1 (co nt in ue d...)- 2 -

[* 2] ta x year. In apri orop in io n fi le d S ep te m be r 3, 2 01 1, Fr ie db erg v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 1- 23 8, 2 01 1 WL 45 50 13 6 (p rio r op in io n) , we gr an te d p art ia l s umm ary jud gm en t o n t he is su e o f whe th er the ap pr ai sa l re po rt pr ep aredby Mich ael Ehrm ann o f Je ffer so n & Lee App rai sa ls , Inc ., andatt ach edto pe ti ti on ers ’ 20 03 joi ntFed eral in co m e ta x re tu rn(Ehrm an n app rai sa l) wa s a qu al ifi edap pr ai sa l as de fin edin sec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(3 ), In co m e Tax Reg s. We he ldth atth e Ehrm an n app rai sa l was no t a qua li fie d app rai sa l as itrel at edto pe ti ti on ers ’ faca de eas em en t. We furt he r he ldth atth ere r em ai ne d i ss ue s o f
m at eri al factreg ard in g wh ethe r th e Ehrm an n app rai sa l was a qu al ifi edap pr ai sa l as itrel at edto pe ti ti on ers ’ tra ns fer o f de ve lo pm en t ri gh ts . Peti ti on ers m ov e th e Co urt, p ur su an t t o R

ul e 1 61 , to reco ns id er o urpri orop in io n.

Bac kg ro un d Man y of t he un de rlyin g fa ct s ar e se t o utinde ta il inour pr io r op in io n a nd are i nc or po rat edhe rei n b y

refe ren ce. We summ ari ze the factua l an d p ro cedur al ba ck gr ou ndbri efl y

he re an d m ak e ad di ti on al fin di ng s as requi redforou r ru li ng on pe ti ti on ers ’ m ot io n fo r rec on si de rat io n. Th e fac ts are b as edup onex am in at io n o f (...co nt inue d) 1 Co de of 1 98 6, as am en de d (C od e) an d i n e ffec t atall rel ev an t t im es , andRu le refe ren ces are t o t he Tax C ou rt Rul es of P ract ic e an d P ro cedur e. W e ro un d a ll m on et ary am ou nt s t o t he ne ares t d ol la r.- 3 -

[* 3] th e p le ad in gs , m ov in g p ap ers , res po ns es , andatt ach m en ts , in cl ud in g
nu m ero us affi da vi ts supp li edby pet it io ne rs . Peti ti on ers are h us ba ndan d wi fe wh o
res id edin New Yorkat t he ti m e th ey fil edth ei r pe ti ti on . Dur in g 2 00 2, M r. Fri edbe rg pu rch as eda res id en ti al to wnh ou se inNew York Ci ty on Eas t 7 1s t St reetbe twee n P arkAven ue an d Lex in gt on Aven ue (subjec t pr op erty ) fo r $9 ,40 0,0 00 , andth enpa idap pr ox im at el y anad di ti on al $4 m il li on for
ex te ns iv e ren ov at io ns . The s ub ject p ro pe rty is i n M anha tt an ’s Upp er Eas t Si de His to ric Dis tri ct . On Oct ob er 1 5, 2 00 3, the Nati on al ParkServ ic e d et erm in edth at th e subjec t p ro pe rty “ co nt rib ut es to th e si gn ifi can ce o f th e * * * [Up pe r Eas t Si de His to ric Dis tri ct ] an d i s a ‘cert ifi edhi st or ic st ru ctur e’ for a ch ari tabl e co nt rib ut io n fo r co ns erv at io n p ur

po se s i n a cco rd an ce wi th th e Tax Treat m en t Ex te ns io n Actof 19 80 .” Dur in g 2 00 3, the Nati on al Arch it ectur al Trus t (NAT) co nt act edMr. Fri edbe rg to askhi m

to do na te aneas em en t o n the subjec t p ro pe rty. Mr. Frie db erg
m etwith S ean Zalk a, a rep res en ta ti ve fro m NAT, to d is cu ss do na ti ng a faca de
eas em en t an d d ev el op m en t ri gh ts rel at edto th e subjec t p ro pe rty. Mr. Zalk a th en
se ntMr. Fri edbe rg a sp read sh eetth atpro vi de d a n e st im at e o f th e ta x s av in gs
av ai labl e to Mr. Fri edbe rg sh ou ldhe de ci de to do na te to NAT the faca de eas em en t- 4 -

[* 4] an d d ev el op m en t ri gh ts forth e subjec t p ro pe rty. Mr. Zalk a’s sp read sh eet readas f ol lo ws: THE NAT IONAL ARCHITECTURAL TRUST Pro fil e o f Est im at edTax B en efi t 1 13 4 Eas t 7 1s t St reet(Dev el op m en t Ri gh ts Ext in gu is he d) Est im at edFai r Marke t Val ue $ 1 3,0 00 ,00 0 Co ns erv at io n Eas em en t Val ue (11 % of F MV) $ 1 ,43 0,0 00 2 Est im at edDeve lo pm en t Ri gh ts Valu e $ 2 ,07 0,0 00 (See Dev el op m en t Ri gh ts Anal y si s Work sh eet ) Tot al Est im at edGros s Tax Dedu ct io n $ 3 ,50 0,0 00 Tax -Deduc ti bl e Cas h Do na ti on s $ 35 0,0 00 (10 % of Gro ss Tax Deduc ti on ) App rai sa l $ 16 ,00 0 Len de r Subo rd in at io n F ee (i f ap pl ic ab le ) Tot al Est im at edTax- Deduc ti bl e Co st s $ 36 6,0 00 Tot al Est im at edCh ari tabl e Co ntrib ut io n $ 3 ,86 6,0 00 Tax Deduc ti on Tot al Est im at edFed eral , Sta te an d C it y $ 1 ,64 3,0 50 Inc om e Tax Sav in gs (42 .5% Tax Brac ke t) Tot al Est im at edCas h S av in gs $ 1,2 77 ,05 0 F o r i l l u s t r a t i v e p u rp o s e s o n l y . P l e a s e c o n s u l t y o u r t a x a d v i s o r . 1 A c t u a l f i g u r e d e t e r m i n e d b y a p p r a i s a l , t yp i c a l l y 1 1 % o f F M V 2 f o r c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s .- 5 -

[* 5] Afte r rev ie win g NAT’s m at eri al s, M r. Fri ed be rg de ci de d t o d on at e to NAT a faca de eas em en t an d a ll of t he de ve lo pm en t ri gh ts ass oc ia te d wi th th e subjec t pr op erty . Mr. Fri edbe rg fol lo wedNAT’ s re co m m en da ti on an d e ng ag edMi ch ael Ehrm an n o f Je ffer so n & Lee App rai sa ls , Inc ., bas edinPit ts bu rg h, t o app rai se th e
subjec t p ro pe rty. Mr. Ehrm an n v is it edth e subjec t p ro pe rty andco nduc te d a n in sp ect io n dur in g No ve m be r 20 03 an d s ub se qu en tl y pre paredth e Ehrm an n ap pr ai sa l, wh ic h s ta te s tha t i t “ ha s b een pre pa redfor tax pu rp os es , inord er t o de te rm in e th e lo ss of v al ue du e to a faca de eas em en t t o b e d on at edonth e subjec t pr op erty .” The Eh rm an n app rai sa l i nc lu de s a n um be r of pa ge s o f ba ck gr ou ndon th e eco no m ic , so ci al , cul tu ral , env iro nm en ta l, an d p ol it ic al for ces th atin flu en ce pr op erty va lu es inNew YorkCit y . On t he ba si s o f th e lo t’s l oc at io n i n a n R 9X zo ni ng di st ric t, p erm it ti ng a

“ flo orarearat io ” (FAR) o f 9.0 forres id en ti al pro pe rty, Mr. Ehrm an n c al cu la te d 2 New York , N.Y. Zon in g R es ol ut io n s ec. 1 2- 10 (20 11 ) pr ov id es th e 2 fo ll owi ng de fin it io n fo r “ flo orarearat io ”:

“ Fl oo r are a rat io ” is th e to ta l fl oo r are a o n azo ni ng lo t, d iv id edby the lo t ar ea o f th atzo ni ng lo t. If t wo o r m or e b ui ld in gs are l oc at edon th e sa m e zo ni ng lo t, the flo orarearat io is th e su m of t he ir f lo orarea s di vi de d b y

th e lo t ar ea. (Fo r ex am

pl e, a zo ni ng lo t o f 10 ,00 0 s qu are (co nt in ue d...)- 6 -

[* 6] th atth e lo t h ada m ax im um de ve lo pm en t p ot en ti al of 2 0,7 86 .94 squa re fe et , ap pr ox im at el y

13 ,73 1 s qu are f

eetof wh ic h was un us ed
. Mr. Ehrm an n wro te : 3 Altho ug h t he un de rlyin g z on in g wo ul d p erm itexpans io n o f th e subjec t p ro pe rty up to th e m ax im um de ve lo pm en t p ot en ti al , I be li ev e th atth e New York C ity

Land m ark s Pr es erv at io n C omm is si on , whi ch ha s au th or it y

ov er the Upp er Eas t Si de His to ric al [si c] Dist ric t, wo ul d bl oc k s uc h a n e xp an si on . Howev er, the subjec t o wne r cl earl y ha s the rig htto tra ns fer/ se e [s ic ] th es e d ev el op m en t ri gh ts forus e o n ne ig hb or in g b lo ck s wi th in th e His to ric al Dis tri ct . Furt he rm or e, I be li ev e th atde ve lo pm en ts ut il iz in g Trans ferabl e Dev el op m en t Ri gh ts (TDR) wo ul d [b e] feasi bl e in th is area , parti cu la rly alo ng Lexi ng to n Ave nu e. New Yorkst atut es de fin e tr an sf er o f de ve lo pm en t ri gh ts (TDR) as “ th e p ro ces s b y

whi chde ve lo pm en t ri gh ts are tran sf erre d fr om

on e lo t, p arce l, o r are a o f la ndina se nd in g d is tri ctto an ot he r lo t, p arce l, orareaof l an d i n o ne or m or e rec ei vi ng di st ric ts .” * * * Inm an y TDR pro gr am s, the zo ni ng pro vi si on s ap pl ic ab le to th e se nd in g d is tri ctare am en de d t o re du ce the de ns ity at wh ic h l an d c an be de ve lo pe d. Whil e lo si ng th ei r ri gh t t o d ev el op th ei r pr op ert ie s at th e fo rm erl y

pe rm it te d d en si ti es , pro pe rty owne rs inth e se nd in g di st ric t ar e award edde ve lo pm en t ri gh ts . Thes e d ev el op m en t ri gh ts are r eg ard edas s ev erab le fro m th e la ndown ers hi p andtra ns ferabl e b y th ei r own ers . * * *
(...co nt inue d) 2 feetwith abu il di ng co nt ai ni ng 20 ,00 0 s qu are f eetof f lo orareaha s a flo orarearat io of 2 .0, an d azo ni ng lo t o f 20 ,00 0 s qu are f eetwith t wo bu il di ng s co nt ai ni ng a to ta l o f 40 ,00 0 s qu are f eetof f lo orareaals o ha s a f lo orarearat io of 2 .0). Res po nd en t ac cep ts th os e num be rs as a ccu rat e fo r pu rp os es of t he pa rti es ’ 3 cro ss m ot io ns forpa rti al su m m ary jud gm en t ad dr es se d i n o urpri orop in io n.- 7 -

[* 7] The Eh rm an n app rai sa l the n d es cri be s d iff eren t as pe ct s o f tr an sf

erab le de ve lo pm en t ri gh ts pro gr am s i n g en eral , witho utany refe ren ce t o t he pa rti cu la r pr og ram im pl em en te d i n New Yo rkCit y . Mr. Eh rm an n fo un d t ha t the “ sa le s co m pa ris onap pr oa ch ” was th e m os t ap pr op ria te va lu at io n m etho d fo r es ti m at in g t he m ark etva lu e o f th e subjec t pr op erty be fo re an d a fte r th e d on at io n. He wro te : “ Inth e fo ll owi ng sec ti on s o f th is rep ort, I h av e es ti m at edth e m ark etva lu e o f th e subjec t p ro pe rty bo th be fo re
an d a fte r do na ti on of t he pro po se d e as em en t u ti li zi ng th e Sal es Co m pa ris on App ro ach to va lu e.” Mr. Eh rm an n u se d t he fol lo win g s al es to est im at e th e b efo re
va lu e o f th e subjec t p ro pe rty: Squ are Pri ce p er Adju st edHist or ic Date Add res s Sale p ric e feetsqu are f oo t $/ sqft di st ric t? 4/ 15 /0 3 3 6 Eas t 6 7t h S t $9 ,75 0,0 00 16 ,23 5 $ 1,2 16 .51 $1 ,65 5.8 0 Yes 3/ 26 /0 3 6 31 ParkAve 9,6 50 ,00 0 5 ,14 3 1 ,87 6.3 4 1,7 78 .20 Yes 1/ 17 /0 3 1 51 East72 d S t 8,1 87 ,50 0 5 ,88 5 1 ,39 1.2 5 1,7 01 .13 No 1/ 15 /0 3 1 23 East73 d S t 1 0,2 50 ,00 0 8 ,62 5 1 ,18 8.4 1 1,7 75 .24 Yes 8/ 26 /0 2 5 4 Eas t 9 2dSt 9,0 00 ,00 0 4 ,32 0 2 ,08 3.3 3 2,5 95 .79 No 6/ 17 /0 2 1 0 Eas t 8 7t h S t 8,2 00 ,00 0 8 ,79 1 93 2.7 7 1,6 09 .16 No 5/ 6/ 02 46 East69 th St 1 0,2 50 ,00 0 8 ,50 0 1 ,20 5.8 8 1,7 55 .77 Yes 2/ 16 /0 2 2 0 Eas t 7 3dSt 17 ,00 0,0 00 9,34 5 1 ,81 9.1 5 2,2 81 .21 Yes 2/ 14 /0 2 1 0 Eas t 7 5t h S t 8,2 50 ,00 0 8 ,93 0 92 3.8 5 1,5 27 .13 Yes Mr. Eh rm an n a dju st edth os e sa le pri ces to tak e in to acco un t d iff eren ces be twee n th os e p ro pe rti es an d the subjec t p ro pe rty du e to th e fo ll owi ng fact or s: ti m e o f- 8 -

[* 8] sal e; lo cat io n; co nd it io n o f th e p ro pe rty; si ze; an d wh ethe r th e p ro pe rty in cl ud eda fi ni sh edba se m en t. Altho ug h t he pro pe rti es were s ub ject t o d iff

eren t
zo ni ng , Mr. Ehrm an n d idno t m ak e an y ad jus tm en ts on th atba si s b ecau se , he
wro te : “ I do no t b el ie ve th atth e v arying zo ne s h av e anim pa cton subjec t v al ue .” Afte r m ak in g a ll of h is ad jus tm en ts , Mr. Ehrm an n a ve rag edth e ad jus te d p ric es an d arri ve d a t $ 1,8 53 .27 pe r squa re fo ot , whi ch he rou nd edto $1 ,85 5 a ndus edas h is
es ti m at e fo r th e v al ue of t he subjec t p ro pe rty as o f th e ap pr ai sa l d at e. On the ba si s of th e subjec t p ro pe rty’ s g ro ss flo orareaof 7 ,05 6 s qu are f eet , Mr. Ehrm an n
es ti m at edth atth e subjec t p ro pe rty’ s t ot al va lu e was $1 3,0 90 ,00 0. Inad di ti on to est im at in g t he subjec t p ro pe rty’ s fa ir m ark etva lu e, Mr. Ehrm an n s ou gh t t o app rai se th e d ev el op m en t ri gh ts th at“ co ul d b e tr an sf erre d t o a
ne arb y pro pe rty s [s ic ] as TDRs.” To do so , he i de nt ifi edfiv e tr an sf ers in vo lv in g de ve lo pm en t ri gh ts on th e eas t s id e o f Man ha tt an . Three of t he fiv e tr an sf ers in vo lv edth e sa le of d ev el op m en t ri gh ts by the m se lv es ; the ot he r two each in vo lv edth e sa le of a n e nt ire tra ctth atin cl ud edde ve lo pm en t ri gh ts pre vi ou sl y acqui red . Mr. Ehrm an n c al cu la te d the pri ce p er FAR f oo t fo r eac h o f th e sa le s an d th enav erag edth os e fi gu res to reac h a n a ve rag e o f $1 54 pe r FAR fo ot . He th en
co ns id eredso m e g en eral cat eg or ie s o f ad jus tm en ts , in cl ud in g t im e, lo cat io n, s iz e,
zo ni ng , andhi st or ic res tri ct io ns . W ith re ga rdto hi st or ic res tri ct io ns , he wro te :- 9 -

[* 9] The subjec t i s p artof t he Upp er Eas t Si de His to ric Dis tri ct , with s ig ni fic an t h is to ric res tri ct io ns . Non e o f th e p rev io us im pr ov em en ts onth e co m

pa rab le si te s h ada si m il ar s ta tu s. Fu rth erm or e, th ere d o n otap pe ar t o b e h is to ric al ly pro te ct ed pr op ert ie s i n the im

m ed ia te vi ci ni ti es of t he TDR com pa rab le s. As di sc us se d p rev io us ly, th e subjec t TDRs canon ly be u ti li zedina li m it edge og rap hi c are a n ear t he si te . Howev er, the TDRs tran sf erre d to th e co m

pa rab le pro pe rti es do no t ap pe ar t o h av e h adth e sa m e res tri ct io n. I be li ev e th atth e res tri ct io ns on th e subjec t TDRs m ak e th es e de ve lo pm en t ri gh ts so m ewh atles s v al uabl e th anth e ap pa ren tl y un res tri ct edrig ht s p ur ch as edinth e co m pa rab le tra ns act io ns . Mr. Eh rm an n’s co m

m en ts refl ectth e fac t tha t n on e o f th e o th er p ro pe rti es he
co ns id eredwas i n ahi st or ic di st ric t. The av erag e p ric e p er FAR f oo t o f th e
co m pa rab le pro pe rti es Mr. Ehrm an n re po rte d o n was $1 54 . Howev er, Mr
. Ehrm an n e st im at edth atth e v al ue of t he un us edde ve lo pm en t ri gh ts on th e subjec t pr op erty was $ 17 0 p er FAR f

oo t. He ex pl ai ne d h is reas on in g a s fo ll ows : I ha ve id en ti fie d fi ve ad

jus tm en t fa ct or s ap pl ic ab le to th e TDR co m pa rab le s. Th ree o f th e fac to rs --t im e, lo cat io n, an d si ze o f th e TDR--s up po rt upwa rdad jus tm en ts of anu m

be r of th e co m pa rab le un itpri ces . The two o th er fa ct or s- -zo ni ng an d la nd m arkli m it at io ns --s up po rt d own wardad jus tm en ts of a ll of th e co m pa rab le un itpri ces . TDR tra ns act io ns are co m pl ex . I hav e n otm ad e sp eci fic ad jus tm en ts of e ach co m

pa rab le for

each ad jus tm en t fa ct or di sc us se d abo ve . Howev er, b as edonth e o ve ral l ad jus tm en ts , I es ti m at e th atth e v al ue of the TDRs o n t he subjec t p ro pe rty as of $1 70 .00 pe r FAR fo ot .- 10 -

[* 10 ] Mr. Ehrm an n c al cu la te d t ha t the to ta l v al ue of t he un us edde ve lo pm en t rig ht s as so ci at edwith t he subjec t p ro pe rty was $ 2,3 35 ,00 0. He the n a dd edth at
va lu e to hi s b efo re es ti m at e o f th e v al ue of t he subjec t p ro pe rty to a rri ve at ato ta l
va lu e fo r th e subjec t p ro pe rty of $ 15 ,42 5,0 00
. The sec on d h al f of

th e Ehrm an n app rai sa l p ro vi de s an est im at e o f th e v al ue of th e subjec t p ro pe rty afterth e fac ad e eas em en t. Inanin tro du ct io n, M r. Ehrm an n
ex pl ai ne d t ha t the re ar e se ve ral reas on s p ro pe rty val ue s ar e n eg at iv el y affe ct edby faca de eas em en ts . One o f th e fac to rs he li st edwas “ th e lo ss of t he rig htto de ve lo p th e p ro pe rty up to th e m ax im um de ns it y all owe d u nd er the subjec t zo ne .” Oth er fact or s i nc lu de d p ot en ti al ly inc reas edm ai nt en an ce co st s, l os s o f fl ex ib il it y in ch an gi ng ex te rio r de si gn , andth e in ab il ity of f utur e o wne rs to us e th e ta x adva nt ag es fro m

aneas em en t co nt rib ut io n. Mr . Ehrm an n n ot ed : The be stm eas ur e o f th e im pa ctof t he se ele m en ts on pro pe rty va lu es is th e m ark etpl ace [ si c]. I ha ve be enab le to id en ti fy a nu m be r of ex am pl es of t he im

pa ctof e as em en ts onpro pe rti es inbo th New Orle an s an d Wash in gt on , two cit ie s wh ere f acad e eas em en ts ha ve be enm os t ac ti ve ly use d. Mr. Eh rm an n p ro vi de d s ix ex am pl es of s al es of e as edpro pe rti es inW as hi ng to n, D.C., du rin g t he m id -1 98 0s an d t wo ex am pl es of t ran sa ct io ns in vo lv in g e as ed pr op ert ie s i n New Orl ean s dur in g t he m id -1 99 0s . Mr. Ehrm an n c on st ru ct edth e- 11 -

[* 11 ] fol lo win g t ab le to su m m ari ze h is res earc h o n s al es of c om pa rab le pro pe rti es in vo lv in g fa cad e eas em en ts :

Pro pe rty # Ease m en t l os s 1 27 .9% 2 18 .3% 3 8.9 % 4 18 .6% 5 22 .5% 6 8% 7 30- 40 % in crea se inren ov at io n c os ts 8 11 +% The av erag e fac ad e “ eas em en t l os s” of t he si x s al es of e as edpro pe rti es (i.e ., pr op ert ie s 1 th ro ug h 6 , th e Wash in gt on , D.C., sal es ) was 17 .4%. Ho wev er, Mr
. Ehrm an n e st im at edth atth e fac ad e eas em en t o n t he subjec t p ro pe rty decr eas edit s
va lu e b y 11 %. He pro vi de d t he fol lo win g a na lysis to ex pl ai n h is reas on in g: The co m pa rab le da tash ows est im at edlo ss es ran gi ng fro m 8% to 27 .9%. The res id en ti al pro pe rti es ha d l os se s rang in g fr om 8% t o 22 .5%. Mo stof t he ex am pl es th atI ha ve id en ti fie d t oo k p la ce dur in g th e 1 98 0s , when th e fac ad e eas em en t p ro gr am s i n b ot h Wash in gt on an d New Orl ean s wer e rel at iv el y ne w. Com

parab le s # 7 a nd#8 are ba se d o n re cen t m ark etde ve lo pm en ts . The subjec t p ro pe rty is ares id en ti al dwel li ng inex cel le nt co nd it io n a ndde gr ee o f fi ni sh . Bas edon th e co m pa rab le da ta , with pa rti cu la r em

ph as is on Ease d P ro pe rty #8 , I est im at e th at[th e] facad e eas em en t wi ll res ul t i n alo ss of v al ue of 1 1% o f th e v al ue of t he actua l s ub ject i m pr ov em en t b efo re d on at io n o f th e eas em en t.- 12 -

[* 12 ] On the ba si s o f hi s es ti m at e o f 11 %, Mr. Ehrm an n c al cu la te d t ha t the faca de
eas em en t wo ul d re du ce the va lu e o f th e subjec t p ro pe rty by $1 ,43 9,0 00 , whi ch he
ro un de d t o $ 1,4 40 ,00 0. He s ta te d t ha t af te r th e eas em en t the un us edde ve lo pm en t rig ht s wo ul d h av e n o v al ue . He th eref or e es ti m at edth atth e “ aft er” v al ue of t he
subjec t p ro pe rty was $ 11 ,65 0,0 00 . Mr. Ehrm an n c on cl ud edth atth e lo ss inva lu e du e to th e fac ad e eas em en t was $3 ,77 5,0 00
. 4 Pet it io ne rs ti m el y

fil edth ei r joi nt20 03 Fed eral in co m e ta x re tu rn . They de du ct ed$3 ,77 5,0 00 forth e d on at io n o f th e fac ad e eas em en t an d d ev el op m en t rig ht s o n t he subjec t p ro pe rty. Peti ti on ers ap pe nd edFo rm 82 83 , Non cas h Ch ari tabl e Co nt rib ut io ns , si gn edby Mr. Ehrm ann a ndby the pre si de ntof NAT. Pet it io ne rs als o a tt ach edto th ei r ta x re tu rna co py of th e Ehrm ann app rai sa l. Onor ab ou t J anua ry

23 , 20 09 , res po nd en t m ai le d t o p et it io ne rs ’ la stkn own ad dr es s a st atut ory no ti ce o f de fic ie nc y . Peti ti on ers ti m el y fil edth ei r pe ti ti on with t hi s Co urt o n Ap ril 20 , 20 09
. Dur in g Dec em

be r 20 10 , each party fil eda m ot io n fo r pa rti al su m m ary jud gm en t. Pet it io ne rs m ov edth at , in te r al ia , th e Co urt g ran t s umm ary jud gm en t th atth e Ehrm an n app rai sa l o f th e v al ue of t he eas em en t was a “ qu al ifi ed Tha t fi gu re re fle ct s the va lu e o f bo thth e fac ad e eas em en t an d t he 4 de ve lo pm en t ri gh ts , bu t M r. Ehrm an n s ta te d t ha t i t re pr es en te d “ th e es ti m at ed m ark etva lu e o f th e lo ss du e to th e eas em en t.”- 13 -

[* 13 ] ap pr ai sa l” withi n the m ean in g o f se ct io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) , Inc om e Tax Reg s. Res po nd en t m ov edth atth e Co urt g ran t s umm ary jud gm en t tha t p et it io ne rs are n ot
en ti tl edto a ch ari tabl e co ntrib ut io n d educ ti onrel at edto th ei r 20 03 do na ti on of t he faca de eas em en t an d d ev el op m en t ri gh ts be cau se , in te r al ia , “pe ti ti on ers fai le d t o
subs ta nt ia te th ei r de du ct io n * * * as r equi redby sect io n 1 55 (a) o f th e Defi ci t Reduc ti onAct o f 19 84 , Pub . L. 98- 36 9, 9 8 S ta t. 6 91 , (“ DEFRA”) an d Tre as . Reg
. § 1 .17 0A- 13 (c).” Spe ci fic al ly, we were as ke d t o d et erm in e whe th er the Ehrm an n ap pr ai sa l i nc lu de d t he “ m etho d o f va lu at io n” an d t he “ sp eci fic ba si s fo r th e
va lu at io n” pu rs ua ntto sec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i i)( J) an d (K) , Inc om e Tax Reg s. On Oct ob er 3 , 20 11 , we is su edou r pr io r op in io n a dd res si ng th e p art ie s’
cro ss -m ot io ns for

pa rti al su m

m ary jud gm en t. Rel y in g i n p arton Sch ei de lm anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 0- 15 1, 2 01 0 WL 27 88 20 5 (S ch ei de lm anI),
va cat edan d re m an de d, 6 82 F.3d18 9 (2 d C ir. 2 01 2) , we hel d t ha t p et it io ne rs were
no t en ti tl edto a de du ct io n fo r th e d on at io n o f th e fac ad e eas em en t b ecau se th e Ehrm an n app rai sa l was no t a “ qu al ifi edap pr ai sa l” pu rs ua ntto sec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(3 ), In co m e Tax Reg s., wit h re sp ectto it s v al ua ti on of t he faca de
eas em en t. Acco rd in gl y , we gra nt edres po nd en t’s m ot io n fo r pa rti al su m m ary jud gm en t wi th res pe ctto th atis su e. Howev er, wit h re sp ectto th e v al ua ti on of t he de ve lo pm en t ri gh ts , we con cl ud edth atdi sp ut edis su es of m at eri al factrem ai ne d a s- 14 -

[* 14 ] to whet he r th e Ehrm an n app rai sa l was a qu al ifi edap pr ai sa l. Acco rd in gl y , we de ni edbo th pa rti es ’ m ot io ns forpa rti al su m m ary jud gm en t wi th res pe ctto th at is su e. On J un e 1 5, 2 01 2, the U.S. Cou rt o f App eal s fo r th e Sec on d C irc ui t v acat ed
ou r de ci si on in Sch ei de lm anI an d re m an de d t he cas e. Sch ei de lm anv. Co m m is si on er, 6 82 F.3d18 9 (2 d C ir. 2 01 2) (Sch ei de lm anII). On J ul y 17 , 20 12 , res po nd en t d ep os edMr. Ehrm an n i n t he pre se nc e o f pe ti ti on ers ’ co un se l. Durin g th e d ep os it io n M r. Ehrm an n s ta te d tha t h e h adne ve r ap pr ai se d o th er tran sf errabl e de ve lo pm en t ri gh ts be fo re i ss ui ng th e Ehrm an n app rai sa l an d t ha t M r. Fri edbe rg kn ew of th is fact
. On Au gu st1, 2 01 2, p et it io ne rs m ov edth e Co urt t o re co ns id er o urpri or op in io n b ecau se of t he ch an ge inlaw g ov ern in g the is su es no te d abo ve . On Sep te m be r 7, 2 01 2, re sp on de ntfil eda res po ns e to pe ti ti on ers ’ m ot io n fo r
reco ns id erat io n. Dis cu ss io n Rec on si de rat io n u nd er Ru le 16 1 i s i nt en de d t o c orrectsubs tant ia l erro rs of factor l aw an d a ll ow t he in tro du ct io n o f ne wly di sc ov eredev id en ce tha t the
m ov in g p arty

co ul d n otha ve in tro du ced , by th e ex erci se of due di li ge nc e, in th e- 15 -

[* 15 ] pri orpro ceed in g. Se e Knu ds env. Co m m is si on er, 1 31 T.C. 18 5 (2 00 8) ; Est at e o f Qui ckv. Co m

m is si on er, 1 10 T.C. 44 0, 4 41 -4 42 (19 98 ). W e h av e b ro ad di sc ret io n a s t o wh ethe r to gra nta m ot io n fo r rec on si de rat io n, b utwil l n otdo so
un le ss th e m ov in g p arty

canpo in t t o u nu su al cir cu m st an ces or s ub st an ti al erro r. Est at e o f Qui ckv. Co m

m is si on er, 1 10 T.C. at 4 41 -4 42 ; s ee al so Vaug hn v. Co m m is si on er, 8 7 T.C. 1 64 , 16 6- 16 7 (1 98 6) . “ Rec on si de rat io n i s n otth e ap pr op ria te forum

forreh as hi ng pre vi ou sl y reject edleg al arg um en ts or t en de rin g
ne w leg al th eo rie s t o re ach th e en d re su ltde si redby the m ov in g p arty .” Est at e o f Qui ck v. Co m m is si on er, 1 10 T.C. at 4 41 -4 42
. Howev er, an in te rv en in g c ha ng e o f co nt ro ll in g l aw m ay warran t o ur
ex erci si ng th atdi sc ret io n. Se e Doe v. N.Y.C. Dep ’t of So c. Serv s., 7 09 F.2d78 2, 78 9 (2 d C ir. 1 98 3) ; s ee al so Ali ot o v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 00 8- 18 5, 2 00 8 W L 29 45 34 9, at*8 . W e b as edou r pr io r op in io n i n p arton a si m il ar l eg al an al y si s
as th atco nt ai ne d i n S ch ei de lm anI. The U.S. Co urt o f App eal s fo r th e Sec on d Ci rcu itva cat edan d re m an de d S ch ei de lm anI, see Sch ei de lm anII, 68 2 F .3d18 9,
an d, ab se ntst ip ul at io n t o the co nt rary, thi s ca se is ap pe al ab le to th atco urt. In
acco rd an ce wi th Gol se n v . Comm is si on er, 5 4 T.C. 7 42 , 75 7 (1 97 0) , aff’d, 4 45 F.2 d 9 85 (10 th Cir . 19 71 ), we co nc lu de th atth e d eci si on by the Co urt o f App eal s- 16 -

[* 16 ] in Sch ei de lm anII s pe ci fic al ly alte rs th e und erl y in g l aw an d, the refo re, requi res th atwe reco ns id er o urpri orop in io n. Pet it io ne rs askus to reco ns id er wh ethe r th e Ehrm ann app rai sa l m etth e requi rem en ts of a“ qu al ifi edap pr ai sa l” pu rs ua ntto sec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i i)( J)
an d (K) , Inc om e Tax Reg s., wit h re sp ectto bo th th e fac ad e eas em en t an d t he de ve lo pm en t ri gh ts . W e ad dr es s ea chis su e in tu rn . I. Faca de Ease m en t Inou r pr io r op in io n we d et erm in edth atMr. Ehrm an n’s ap pr oa ch to va lu in g th e subjec t p ro pe rty afterth e fac ad e eas em en t d on at io n d iv erg edsi gn ifi can tl y fro m th e acc ep te d c om

pa rab le sal es m etho d, wh ic h was th e m etho d M r. Ehrm an n cl ai m edto ap pl y . W e d et erm in edth atMr. Ehrm an n i ns te adus edsal e an d n on sa le tra ns act io ns of e as edpro pe rti es in lo cat io ns ot he r th anNew YorkCit y , whi ch is th e si te of t he subjec t p ro pe rty, to es ti m at e a p erce nt ag e d im in ut io n i n v al ue
as so ci at edwith afaca de eas em en t. Mr . Ehrm an n t he n m ul ti pl ie d t he be fo re v al ue of th e subjec t p ro pe rty, the cal cu la ti on of wh ic h re sp on de ntdi d n otco nt es t, b y th e pe rcen ta ge di m in ut io n t ha t h e p ur po rte d t o d eri ve fro m

th e tr an sa ct io ns no te d ab ov e to est im at e th e lo ss in va lu e o n a cco un t o f th e fac ad e eas em en t. In 5 As we n ot edin ou r pr io r op in io n i n thi s ca se , itap pe ars th atMr. Ehrm an n 5 arri ve d a t 1 1%, the pe rcen ta ge of f ai r m ark etva lu e th atNAT hadto ldMr. (co nt in ue d...)- 17 -

[* 17 ] Sch ei de lm anI, we he ldth atth e m ech an ic al ap pl ic at io n o f a p erce nt ag e di m in ut io n t o the fai r m ark etva lu e b efo re d on at io n o f a fac ad e eas em en t d oe s n ot
co ns ti tu te a m etho d o f va lu at io n a s co nt em pl at edun de r se ct io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) , In co m e Tax Reg s. Sch ei de lm anI, 20 10 W L 27 88 20 5, at*9 . Accor di ng ly, ou r pr io r op in io n i n t hi s ca se he ld , con si st en t wi th ou r de ci si on inSch ei de lm anI, th at th e Ehrm an n app rai sa l was no t a qua li fie d app rai sa l wi th res pe ctto th e fac ad e
eas em en t b ecau se itlac ke d am etho d a ndsp eci fic ba si s fo r th e d et erm in edva lu e. The U.S. Cou rt o f App eal s fo r th e Sec on d C irc ui t v acat edth is Co urt’s de ci si on in Sch ei de lm anI an d re m an de d t he cas e. See Sc he id el m anII, 68 2 F .3d 18 9. Co nc ern in g wh ethe r anap pr ai sa l i nc lu de s t he m etho d o f va lu at io n a s requi redby sect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(J ), In co m e Tax Reg s., the Co urt o f App eal s i n S ch ei de lm anII s ta te d: Fo r th e p ur

po se of g au gi ng co m

pl ia nc e wit h t he rep orti ng requi rem en t, i t i s i rrel ev an t tha t the * * * [C omm is si on er] bel ie ve s t he m etho d e m

pl oyed was sl op py or in accu rat e, or haph azar dl y

ap pl ie d * * *. The reg ul at io n re qu ire s o nl y th atth e ap pr ai se r id en ti fy th e va lu at io n m etho d “ us ed ”; itdo es no t re qu ire th atth e m etho d a do pt ed be rel iabl e. * * * By pro vi di ng th e in fo rm at io n re qu ire d b y th e reg ul at io n, * * * [th e ap pr ai se r] enab le d t he * * * [C omm is si on er] to ev al ua te hi s m etho do lo gy. (...co nt inue d) 5 Fri edbe rg was t y

pi cal forfaca de eas em en ts , insp it e o f hi s re se archon co m pa rab le sa le s an d n otbe cau se of i t.- 18 -

[* 18 ] Id . at 1 96 -1 97 (fn . ref. o m it te d) . The Co urt o f App eal s h el d t ha t “ th e Co m m is si on er’s i nt erp ret at io n, tha t an un rel iabl e m etho d i s n o m etho d a t al l, g oe s be y on d t he word in g o f th e reg ul at io n, wh ic h i m po se s o nl y

a rep orti ng requi rem en t.” Id . n.6 . Con cern in g wh ethe r anap pr ai sa l i nc lu de s t he sp eci fic ba si s fo r th e v al ua ti on as r equi redby sect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(K), In co m e Tax Reg s., th e Co urt o f App eal s s ta te d t ha t the pu rp os e o f th atrep orti ng reg ul at io n was to pr ov id e th e Co m

m is si on er wi th“ su ffi ci en t i nf orm at io n t o e va lu at e th e cl ai m ed de du ct io n a nd‘ de al m or e eff ect iv el y with the pre va le ntus e o f ov erv al ua ti on s.’” Id . at 1 98 (qu ot in g Hewi ttv. Co m m is si on er, 1 09 T.C. 25 8, 2 65 (19 97 ), aff’d, 1 66 F.3 d 3 32 (4t h C ir. 1 99 8) ). The C ou rt o f App eal s h el d t ha t the requi rem en t o f
se ct io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(K), In co m e Tax Reg s., i s fu lfi ll edif t he ap pr ai se r’s
an al y si s i s p res en t, ev enif t he Co m m is si on er d eem s i t t o b e u nc on vi nc in g. Sch ei de lm anII, 68 2 F .3dat 1 98
. Inth ei r m ot io n fo r rec on si de rat io n, p et it io ne rs co nt en d t ha t the Ehrm an n ap pr ai sa l i nc lu de d am etho d o f va lu at io n b ecau se itsupp li eden ou gh in fo rm at io n to en ab le th e Co m

m is si on er t o e va lu at e h is m etho do lo gy andsh owe d h ow h e ap pl ie d t he m etho d. Pe ti ti on ers ackno wled ge th atwe pr ev io us ly con cl ud edth at Mr. Eh rm an n’s s ta te d m etho d was im pr op erl y ap pl ie d a ndun rel iabl e b utco nt en d th atrel iabi li ty is n ota fact orforpu rp os es of d et erm in in g wh ethe r th e Ehrm an n- 19 -

[* 19 ] ap pr ai sa l i s a qua li fie d app rai sa l. Res po nd en t o pp os es pe ti ti on ers ’ m ot io n fo r rec on si de rat io n wi th res pe ctto th e fac ad e eas em en t an d c on te nd s t ha t (1 ) pe ti ti on ers m is st at e th e p ro pe r st an da rdart ic ul at edby the Co urt o f App eal s i n Sch ei de lm anII, (2 ) th e Ehrm an n app rai sa l i s n ota qu al ifi edap pr ai sa l ev enif we ap pl y th e st an dardth atpe ti ti on ers advo cat e, an d (3 ) th e Ehrm an n app rai sa l fa il s t o in cl ud e a s pe ci fic ba si s fo r va lu at io n. W e d is ag ree wi th all th ree o f res po nd en t’s 6
co nt en ti on s. Res po nd en t fi rs t co nt en ds th atpe ti ti on ers mis st at e th e st an da rdth atth e Co urt s ho ul d app ly andth atth e p ro pe r st an da rdis to de te rm in e whe th er the
m etho d o f va lu at io n s ta te d i n t he ap pr ai sa l i s t he m etho d a ctua ll y us edby the Res po nd en t al so co nt en ds th atwe di d n otres t o urpri orop in io n e nt ire ly on 6 th e le ga l an al y si s co nt ai ne d i n S ch ei de lm anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 0- 15 1, 2 01 0 WL 27 88 20 5 (S ch ei de lm anI), va cat edan d re m an de d, 6 82 F.3d18 9 (2 d Ci r. 20 12 ) (Sch ei de lm anII), p oi nt in g t o o ursca rce c it at io ns of t ha t ca se an d t ha t we in st eadrel ie d o n F rie dm anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 0- 45 , 20 10 W L 84 59 49 , andJac ob so n v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 1 99 9- 40 1, 1 99 9 WL 11 27 81 1, wh ic h t he Co urt o f App eal s fo r th e Sec on d C irc ui t ap pr ov ed
. Res po nd en t’s co nt en ti on is witho utm eri t. The Co urt o f App eal s’ op in io n i n Sch ei de lm anII v acat edth is Co urt’s d eci si on inSch ei de lm anI with re sp ectto th e sa m e an al y si s we u se d i n t hi s ca se inou r pr io r op in io n anddi st in gu is he d b ot h Fri edm anan d J aco bs on . See Sch ei de lm anII, 68 2 F .3dat 1 97 -1 98 (st at in g t ha t the ap pr ai sa ls in th os e cas es “ fai le d a lt og ethe r to ‘ ev enin di cat e th e v al ua ti onm etho d us edor the ba si s fo r th e ap pr ai se d v al ue s’” (quo ti ng Fri edm anv. Co m m is si on er, 20 10 W L 84 59 49 , at * 4) an d “ ‘pro vi de d n o m etho do lo gy or rat io na le ’” (qu ot in g Ja co bs on v. Co m

m is si on er, 1 99 9 WL 11 27 81 1, at*2 ). Pur su an t t o Go ls env. Co m m is si on er, 5 4 T.C. at75 7, the Co urt o f App eal s’ op in io n c on tro ls ou r an al y si s in th e in st an t ca se .- 20 -

[* 20 ] ap pr ai se r. W e d is ag ree. In Sch ei de lm anII, 68 2 F .3dat 1 97 , th e Co urt o f App eal s s ta te d t ha t the rel ev an t que st io n i s wh ethe r th e in fo rm at io n p ro vi de d

“ en ab le d t he * * * [C omm is si on er] to ev al ua te * * * [t he ap pr ai se r’s]
m etho do lo gy”. See al so Ro th m anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 2- 21 8, 2 01 2 W L 31 01 51 3, at*4 . Mor eo ve r, th e Co urt o f App eal s cl ari fie d t ha t “ itis irr el ev an t th atth e * * * [Co m

m is si on er] bel ie ve s t he m etho d e m pl oyed was sl op py or in accu rat e, orhaph azar dl y ap pl ie d” . Sch ei de lm anII, 68 2 F .3dat 1 97 (em ph as is ad de d) . Sch ei de lm anII is cle ar; th e reg ul at io ns are a r ep orti ng requi rem en t. Id . at 19 7 & n.6 . Thu s, p ur su an t t o S ch ei de lm anII, an y ev al ua ti on of a ccu racy is irr el ev an t fo r pu rp os es of d eci di ng whet he r th e ap pr ai sa l i s qua li fie d p ur su an t t o
se ct io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(J ), In co m e Tax Reg s. Res po nd en t al so co nt en ds th atth e Ehrm an n app rai sa l fa il s t o e nabl e
res po nd en t t o e va lu at e Mr. Eh rm an n’s m etho do lo gy. Res po nd en t ar gu es th atth e Ehrm an n app rai sa l “ m erel y setforth cert ai n d is co nn ect edan d m ean in gl es s s te ps th atMr. Ehrm an n t oo k” an d t ha t “ th e 1 1% v al ue was a rri ve d a t i n s pi te of h is
res earc h.” Whi le we no te th atwe pr ev io us ly det erm in edth at“ [n ]oth in g i n M r. Ehrm an n’s re po rt s up po rts hi s co nc lu si on ab ou t the aft er v al ue of t he subjec t pr op erty ”, Fri edbe rg v. Co m m is si on er, 2 01 1 WL 45 50 13 6, at*1 5, we co nc ed e th at
reac hi ng th atde te rm in at io n fi rs t re qu ire d u s t o e va lu at e Mr. Eh rm an n’s- 21 -

[* 21 ] m etho do lo gy. Altho ug h we c on ti nu e to qu es ti on whet he r th e Ehrm an n ap pr ai sa l i s re li ab le or p ro pe rly app li edm etho do lo gy to re ach it s co nc lu si on s, we
co nc lu de th atitpro vi de s s uf fic ie ntin fo rm at io n t o e nabl e res po nd en t t o e va lu at e Mr. Eh rm an n’s u nd erl y in g m etho do lo gy. Acco rd in gl y , we con cl ud e th atth e Ehrm an n app rai sa l i nc lu de s a m etho d o f va lu at io n a s re qu ire d b y sec ti on 1.1 70 A13 (c)( 3) (ii )(J ), In co m e Tax Reg s., wit h re sp ectto th e fac ad e eas em en t. Reg ard in g t he requi rem en ts of s ect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(K), In co m e Tax Reg s., res po nd en t co nt en ds th atth e Ehrm an n app rai sa l d idno t p ro vi de a sp eci fic ba si s fo r th e v al ua ti on be cau se itlac ke d re as on edan al y si s an d a rri ve d a t the va lu e of th e fac ad e eas em en t i n s pi te of M r. Ehrm an n’s re se arch , no t b ecau se of i t. The Co urt o f App eal s h el d t ha t the re i s a s pe ci fic ba si s fo r th e v al ua ti on if t he ap pr ai se r’s an al y si s i s p res en t, ev enif the Co m m is si on er d eem s i t unc on vi nc in g. Sch ei de lm anII, 68 2 F .3dat 1 98 (“ The Co m m is si on er m ay

de em * * * [the ap pr ai se r’s] ‘ reas on edan al y si s’ un co nv in ci ng , bu t i t i s i nc on te st ab ly the re.”) . As we st at edin ou r pr io r op in io n, the Ehrm an n app rai sa l co m pa redeig htdi ffer en t pr op ert ie s wi th faca de eas em en ts , forwhi ch Mr. Ehrm an n a ll eg ed ly con si de red , in te r al ia , each pro pe rty’ s l oc at io n, s iz e, lo cal go ve rn m en t l aws an d re gu la ti on s,
us e, da te of e as em en t, ap pr eci at io n o f va lu e, an d i m pr ov em en ts . Alth ou gh we cri ti ci zedan d d is ag reedwith M r. Ehrm ann’s an al y si s, i t was “ in co nt es tabl y th ere”
.- 22 -

[* 22 ] See i d. In de ed , res po nd en t’s o wn ar gu m en t co nc ed es th atth e Ehrm an n ap pr ai sa l co nt ai ne d s om e res earc h a ndan al y si s b ecau se res po nd en t co nc lu de s t ha t
va lu e was de te rm in edin sp it e o f th atres earc h. Acco rd in gl y , we con cl ud e th atth e Ehrm an n app rai sa l i nc lu de s a s pe ci fic ba si s fo r Mr. Eh rm an n’s v al ua ti on as requi redby sect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii )(K), In co m e Tax Reg s., wit h re sp ectto th e faca de eas em en t. Co ns eque nt ly, pu rs ua ntto Sch ei de lm anII, we co nc lu de th atth e Ehrm an n ap pr ai sa l i s a qua li fie d app rai sa l p ur su an t t o s ect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (ii ), In co m e Tax Reg s., wit h re sp ectto pe ti ti on ers ’ faca de eas em en t. Ho wev er, we s pe ci fic al ly do no t o pi ne on th e rel iabi li ty andaccu racy of th e m etho do lo gy andsp eci fic ba si s of va lu at io n i n t he Ehrm an n app rai sa l, a m at te r we le av e to be de ci de d a t tria l. II. Dev el op m en t Ri gh ts Inou r pr io r op in io n we d et erm in edth atMr. Ehrm an n’s m etho d o f us in g fiv e co m pa rab le trans act io ns in vo lv in g d ev el op m en t ri gh ts to est im at e th e v al ue of th e subjec t p ro pe rty’ s u nu se d d ev el op m en t ri gh ts was i nc on si st en t an d c on ta in ed
m athe m at ic al erro rs an d e rro ne ou s as su m pt io ns . Alth ou gh we de te rm in edth atMr. Ehrm an n c la im edto be ap pl y in g t he co m pa rab le sal es m etho d t o c al cu la te a pr ic e pe r squa re fo otof t he de ve lo pm en t ri gh ts , we were n otco nv in cedth atth e
co m pa rab le sal es tra ns act io ns were tru ly com pa rab le . Ins te adof c om

pa rin g t he- 23 -

[* 23 ] pu rch as e p ric es pe r squa re fo otforad di ti on al de ve lo pm en t ri gh ts , Mr. Ehrm an n c om

paredpri ces pe r squa re fo otof p ro pe rti es th atin cl ud edno ad di ti on al de ve lo pm en t ri gh ts or a ve rag edpri ces pe r squa re fo otfor bo th de ve lo pm en t ri gh ts at ta ch edto th e p ro pe rty andad di ti on al de ve lo pm en t ri gh ts . Howev er, we de te rm in edth atth e Ehrm an n app rai sa l n on ethe le ss ex pl ai ne d t he m etho d and sp eci fic ba si s o f va lu at io n wi th res pe ctto th e d ev el op m en t ri gh ts . Becau se we qu es ti on edth e Ehrm ann app rai sa l’s ac cu racy andrel iabi li ty andwhet he r it ad equa te ly eval ua te d t he m ark etde m an d fo r an d t ran sf erab il it y of d ev el op m en t rig ht s, we h el d t ha t i ss ue s o f m at eri al factrem ai ne d re ga rd in g wh ethe r th e Ehrm an n app rai sa l was a qu al ifi edap pr ai sa l wi th res pe ctto th e d ev el op m en t rig ht s. 7 Inth ei r m ot io n fo r rec on si de rat io n, p et it io ne rs co nt en d t ha t o urpri or op in io n c on cl ud es th atth e Ehrm an n app rai sa l i nc lu de d t he m etho d o f va lu at io n
an d s pe ci fic ba si s fo r th e v al ua ti on of t he de ve lo pm en t ri gh ts . Peti ti on ers co nt en d th atrem ai ni ng is su es of m at eri al fact , whi ch cau se d u s t o d en y pe ti ti on ers ’ m ot io n fo r su m m ary jud gm en t wi th res pe ctto th is is su e in ou r pr io r op in io n, ar e rel ev an t Thi s C ou rt d idno t d is cu ss qu al ifi edap pr ai sa ls of d ev el op m en t ri gh ts in 7 Sch ei de lm anI. Howev er, the Co urt o f App eal s fo r th e Sec on d C irc ui t’s an al y si s of sec . 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i i)( J) an d (K) , Inc om e Tax Reg s., ap pl ie s as m uc h t o a va lu at io n o f de ve lo pm en t ri gh ts as i t d oe s t o ava lu at io n o f a fac ad e eas em en t. We do no t d eem

itne ces sary

to res ta te th atan al y si s, wh ic h we d is cu ss edab ov e.- 24 -

[* 24 ] on ly to d et erm in in g t he va lu e o f th e d ev el op m en t ri gh ts an d n otto de te rm in in g wh ethe r th e Ehrm an n app rai sa l i s qua li fie d und er the Sch ei de lm anII
an al y si s. We agre e wit h p et it io ne rs . Und er Sc he id el m anII, se ct io n 1 .17 0A13 (c)( 3) (ii )(J ) an d (K) , Inc om e Tax Reg s., “ im po se s o nl y

a rep orti ng requi rem en t”
an d t he tax pa y er o nl y

ne ed s t o i nc lu de su ffi ci en t i nf orm at io n t o a ll ow t he Co m m is si on er t o e va lu at e th e m etho do lo gy andsp eci fic ba si s fo r va lu at io n. Sch ei de lm anII, 69 2 F .3dat 1 96 -1 98 , n.6 . In o urpri orop in io n, we s ta te d t ha t, de sp it e err or s, the Ehrm ann app rai sa l “ expl ai ne d the m etho d o f va lu at io n a ndth e sp eci fic ba si s fo r th e v al ua ti on ” o f th e d ev el op m en t ri gh ts . Frie db erg v. Co m m is si on er, 2 01 1 WL 45 50 13 6, at*2 2. Th e rem ai ni ng is su es of m at eri al fact (e.g ., th e eff

ectof t he m ark etde m an d, the tra ns ferabi li ty of th e d ev el op m en t rig ht s, an d t he accu racy andrel iabi li ty of th e Ehrm an n app rai sa l) a re re le va ntto
ou r an al y si s o f va lu at io n b utare i rrel ev an t as to whet he r th e Ehrm an n app rai sa l i s- 25 -

[* 25 ] qu al ifi edpu rs ua ntto sec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(3 ), In co m e Tax Reg s. See 8 Sch ei de lm anII, 69 2 F .3dat 1 96 -1 98
. Res po nd en t d oe s n otob

ject t o p et it io ne rs ’ m ot io n fo r rec on si de rat io n wi th
res pe ctto whet he r th e Ehrm an n app rai sa l i s a qua li fie d app rai sa l o f de ve lo pm en t rig ht s b utco nt en ds th atwe sh ou ldco ns id er ad di ti on al factua l d ev el op m en ts th at ha ve ari se n s in ce o urpri orop in io n a nd , inres ul t, g ran t s umm ary jud gm en t t o
res po nd en t. Sp eci fic al ly, res po nd en t co nt en ds th at , at a d ep os it io n a fte r ou r pr io r op in io n, M r. Ehrm an n c on firm edth athe ha d n ev er ap pr ai se d o th er tran sf errabl e de ve lo pm en t ri gh ts be fo re i ss ui ng th e Ehrm an n app rai sa l an d t ha t M r. Fri edbe rg kn ew of th is fact . Con se qu en tl y , res po nd en t co nt en ds th atMr. Ehrm an n was no t a qu al ifi edap pr ai se r of

tra ns ferabl e d ev el op m en t ri gh ts pu rs ua ntto sec ti on 1.1 70 ARes po nd en t co nt en ds th atth e Ehrm an n app rai sa l i s n otqu al ifi edbe cau se it 8 as su m eda hi gh es t an d b es t u se forth e d ev el op m en t ri gh ts witho utad equa te ly as se ss in g t he m ark etde m an d fo r th os e ri gh ts with am ark etstud y . W e d is ag ree. W e h av e p rev io us ly hel d t ha t, wh enus in g t he co m pa rab le sal es m etho d, the be fo re va lu e “ is arri ve d a t b y

fir stde te rm in in g t he hi gh es t an d b es t u se of t he pro pe rty in it s cu rren t co nd it io n u nr es tri ct edby the eas em en t.” Hi lb orn v . Comm is si on er, 8 5 T.C. 67 7, 6 89 (19 85 ). Howev er, v al ua ti on is no t a p reci se sci en ce, an d t he fai r m ark etva lu e o f pr op erty

on a gi ve n d at e is a qu es ti onof f actto be res ol ve d o n t he ba si s o f th e en ti re re co rd . Kiv a Dun es Co ns erv at io n, LLC v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 00 9- 14 5, 2 00 9 WL 17 48 86 2, at*3 . Like th e o th er que st io ns of f actno te d ab ov e, res po nd en t’s co nt en ti on s as to th e d efec ts of t he Ehrm an n app rai sa l ar e irr el ev an t as to whet he r th e Ehrm an n app rai sa l i s a qua li fie d app rai sa l p ur su an t t o se c. 1.1 70 A-1 3( c)(3 ), In co m e Tax Reg s.- 26 -

[* 26 ] 13 (c)( 5) , Inc om e Tax Reg s., an d t he refo re, the Ehrm an n app rai sa l was no t a qu al ifi edap pr ai sa l. W e d is ag ree. 9 Pu rs uantto sec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(5 ), In co m e Tax Reg s., a qu al ifi ed 1 0 ap pr ai se r is anin di vi du al who in cl ud es on th e ap pr ai sa l s umm ary a de cl arat io n 1 1 th at : (1 ) th e in di vi du al eit he r ho ld s h im se lf o r he rs el f ou t t o t he publ ic as a n ap pr ai se r orpe rfo rm s ap pr ai sa ls reg ul arl y ; (2 ) th e ap pr ai se r is qu al ifi edto m ak e ap pr ai sa ls of t he type o f pr op erty be in g v al ue d; (3) th e ap pr ai se r is no t ex cl ud ed 1 2

Pu rs ua ntto sec . 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i )(B) , Inc om e Tax Reg s., a qua li fie d 9 ap pr ai sa l m

us t b e “pr ep ared , si gn ed , andda te d b y a qu al ifi edap pr ai se r (wit hi n t he m ean in g o f pa rag rap h (c )(5 ) of * * * [t ha t] sec ti on ).” Whi le we reco gn iz e th at“ qu al ifi edap pr ai se r” i s n ow d efi ne d i n s ec. 1 0 17 0( f)(1 1) (E)(i i), t ha t s ect io n was no t i n e ffec t atth e ti m e p et it io ne rs fil edth e return fo r th ei r 20 03 tax y ear. Se e Pen si on Pro te ct io n Actof 2 00 6, Pub. L. No. 10 9- 28 0, s ec. 1 21 9( c)(1 ), 12 0 S ta t. at10 84 (effe ct iv e fo r ap pr ai sa ls pre pa redwith res pe ctto returns fil edaft er Au gu st17 , 20 06 ). Pu rs ua ntto sec . 1.1 70 A-1 3( c)(2 )(i )(B) , Inc om e Tax Reg s., a fu ll y 1 1 co m pl et edap pr ai sa l s umm ary m us t b e at ta ch edto th e ta x re tu rnon whi ch th e de du ct io n fo r co nt rib ut io n i s fi rs t cl ai m ed . The ap pr ai sa l s umm ary, whi chdi ffer s fro m a qu al ifi edap pr ai sa l, m

us t co m pl y with t he requi rem en ts setforth insec . 1.1 70 A-1 3( c)(4 ), In co m e Tax Reg s. Pu rs ua ntto sec . 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i i)( F), In co m e Tax Reg s., the qu al ifi ed 1 2 ap pr ai sa l s ho ul d i nc lu de “ [t]he qu al ifi cat io ns of the qu al ifi edap pr ai se r who si gn s th e ap pr ai sa l, i nc lu di ng th e ap pr ai se r’s ba ck gr ou nd , exp eri en ce, educ at io n, an d m em be rs hi p, i f an y , inpro fes si on al ap pr ai sa l as so ci at io ns ”. Res po nd en t m ak es no cl ai m reg ard in g wh ethe r Mr. Eh rm an n fa il edto rep ort h is qu al ifi cat io ns pu rs ua nt (co nt in ue d...)- 27 -

[* 27 ] fro m

qu al ifyin g u nd er s ect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 5) (iv ), In co m e Tax Reg s.; an d 1 3 (4 ) th e ap pr ai se r un de rs ta nd s t ha t an in te nt io na ll y fal se or f rau du le nt
ov ers ta te m en t o f th e v al ue of t he pro pe rty des cri be d i n t he qu al ifi edap pr ai sa l o r ap pr ai sa l s umm ary m ay

subjec t the ap pr ai se r to a ci vi l p en al ty und er s ect io n 6 70 1 fo r ai di ng an d abe tt in g a n u nd ers ta te m en t o f ta x l iabi li ty. Acco rd in g t o t he pl ai n la ng ua ge of t he reg ul at io n, an ap pr ai se r is a qu al ifi edap pr ai se r if he or s he m ak es th e requi si te de cl arat io n t ha t h e o r sh e is qu al ifi edto ap pr ai se th e v al ue of t he
co nt rib ut edpro pe rty; th e reg ul at io n d oe s n otdi rectth e Co m m is si on er t o a na lyze th e ap pr ai se r’s qu al ifi cat io ns to de te rm in e whe th er h e o r sh e h as su ffi ci en t educ at io n, ex pe rie nc e, orot he r ch arac te ris ti cs . W e co nc lu de th atth e an al y si s o f th e Co urt o f App eal s fo r th e Sec on d C irc ui t i n S ch ei de lm anII reg ard in g t he
m etho d andsp eci fic ba si s o f va lu at io n o f a qua li fie d app rai sa l ap pl ie s equa ll y to th e ap pr ai se r’s qu al ifi cat io n fo r pu rp os es of s ect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 5) (i) (B), In co m e (...co nt in ue d) 1 2 to sec . 1.1 70 A-1 3( c)(3 )(i i)( F), In co m e Tax Reg s., s o we d o n otfurth er ad dr es s t ha t is su e. Pu rs ua ntto sec . 1.1 70 A-1 3( c)(5 )(i v) , Inc om e Tax Reg s., an in di vi du al is

1 3 no t a qua li fie d app rai se r if th e in di vi du al is , in te r al ia , th e d on or , th e d on ee, an y pe rs on em

pl oyed b y th e d on or

or d on ee, o r anap pr ai se r who is reg ul arl y us edby th e d on oror d on ee an d wh o d oe s n otpe rfo rm m os t o f hi s o r he r ap pr ai sa ls for ot he r pe rs on s. Re sp on de ntm ak es no cla im reg ard in g wh ethe r Mr. Eh rm an n i s ex cl ud edfro m

qu al ifyin g a s a qua li fie d app rai se r pu rs ua ntto sec . 1.1 70 A13 (c)( 5) (iv ), In co m e Tax Reg s., s o we d o n otfurth er ad dr es s t ha t i ss ue .- 28 -

[* 28 ] Tax R eg s. Acco rd in gl y we co nc lu de th atsec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(5 )(i )(B) , In co m e Tax Reg s., i s a r ep orti ng requi rem en t, i .e., an app rai se r is qu al ifi edif t he de cl arat io n i s p res en t, re ga rd le ss of wh ethe r itis “un co nv in ci ng ”. See Sch ei de lm anII, 68 2 F .3dat 1 98 . Accor di ng ly, res po nd en t’s co nt en ti on th atMr. Ehrm an n i s n ota qu al ifi edap pr ai se r is witho utm eri t. Res po nd en t h as co nc ed edth atMr. Ehrm an n s ig ne d t he ap pr ai sa l s umm ary th atco nt ai ns th e n eces sa ry de cl arat io n. Co ns eque nt ly, Mr. Eh rm an n i s a qua li fie d ap pr ai se r pu rs ua ntto sec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(5 ), In co m e Tax Reg s., an d t he Ehrm an n app rai sa l i s a qua li fie d app rai sa l o f th e v al ue of t he de ve lo pm en t ri gh ts pe ti ti on ers co nt rib ut ed
. 1 4 III. Co nc lu si on Upo n due co ns id erat io n o f th e fo reg oi ng , we ho ldth atpe ti ti on ers are
en ti tl edto su m

m ary jud gm en t o n t he is su e o f whe th er the Ehrm an n app rai sa l i s a qu al ifi edap pr ai sa l p ur su an t t o s ect io n 1 .17 0A- 13 (c)( 3) , Inc om e Tax Reg s., wit h
res pe ctto bo thth e fac ad e eas em en t an d the de ve lo pm en t ri gh ts . Con se qu en tl y , we
reco ns id er o ur

ho ld in g i n o urpri orcas e th atpe ti ti on ers are n oten ti tl edto a Howev er, we n ot e th atwe do no t atth is ti m e o pi ne on whet he r Mr. 1 4 Ehrm an n’s qua li fic at io ns are s uf fic ie ntto qu al ify as an ex pe rt wi tn es s t o t es ti fy in th is Co urt re ga rd in g the va lu e o f th e d ev el op m en t ri gh ts inth is cas e o r whe th er the Ehrm an n app rai sa l m ay

be adm it te d a s an expe rt r ep ort p ur su an t t o R ul e 1 43 (g ) fo r th atpu rp os e.- 29 -

[* 29 ] ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti onwith re sp ectto th e fac ad e eas em en t. Howev er, the ot he r ho ld in gs of o urpri orop in io n re m ai n. W e h av e co ns id eredall arg um en ts m ad e, an d t o t he ex te ntno t s pe ci fic al ly ad dr es se d h erei n, co nc lu de th ey ha ve be enpre vi ou sl y

ad dr es se d i n o urpri or op in io n i n t hi s ca se or a re i rrel ev an t, m oo t, o r wit ho utm eri t. To re fle ctth e fo reg oi ng , An ap pr op ria te ord er wi ll be is su ed
.